我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)選擇2900字

1、我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)選擇2900字內(nèi)容摘要：我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制，有利于國(guó)家從宏觀(guān)上調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的土地出讓行為，解決中低收入階層購(gòu)房難的問(wèn)題。但開(kāi)征物業(yè)稅需要解決的政策、技術(shù)和征管問(wèn)題還很多，物業(yè)稅開(kāi)征后對(duì)地方財(cái)政、房地產(chǎn)價(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響以及新舊政策的銜接也需要進(jìn)一步分析。關(guān)鍵詞：物業(yè)稅，必要，開(kāi)征時(shí)機(jī)物業(yè)稅的名詞源于國(guó)外，各國(guó)的叫法也不同，稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)所說(shuō)的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性及重要

2、意義目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，也不符合國(guó)際慣例。只在房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過(guò)高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動(dòng)?，F(xiàn)在有的城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房?jī)r(jià)40%左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房?jī)r(jià)的30%。如目前土地出讓金作為土地價(jià)格和房屋價(jià)格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開(kāi)發(fā)商在土地一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)取得一定年限的土地使用權(quán)時(shí)，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和3%-5%的契稅，當(dāng)房屋建

3、成銷(xiāo)售時(shí)出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開(kāi)征物業(yè)稅能夠簡(jiǎn)化我國(guó)的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。開(kāi)征物業(yè)稅有利于國(guó)家從宏觀(guān)上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。有利于降低開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門(mén)檻。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開(kāi)發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)來(lái)向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開(kāi)發(fā)成本一方面加大了開(kāi)發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也以高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者?！拔飿I(yè)稅”的開(kāi)征，將有望改變?cè)械捏w制，把開(kāi)發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開(kāi)發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開(kāi)發(fā)時(shí)

4、間，從而大大降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房?jī)r(jià)。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，從理論上說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購(gòu)房成本。對(duì)于貸款買(mǎi)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問(wèn)題。二、開(kāi)征物業(yè)稅可能遇到的問(wèn)題及一些不確定因素分析物業(yè)稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金會(huì)使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市2021年商品房銷(xiāo)售金額達(dá)444億元，如果土地稅費(fèi)按1/3計(jì)，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億3億元。

5、也就是說(shuō)如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財(cái)政收入，全國(guó)估計(jì)至少在數(shù)千億以上。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評(píng)估價(jià)值的下降而減少。從消費(fèi)者的角度看，很明顯的問(wèn)題就是有可能買(mǎi)得起供不起，增加消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在工薪階層購(gòu)房大多采取按揭方式，供樓的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，物業(yè)稅盡管降低了購(gòu)房的門(mén)檻，卻更加重供樓和稅賦的負(fù)擔(dān)，增加供得起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加金融和樓市的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)征物業(yè)稅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi)的合并或取消，開(kāi)發(fā)商的籌資額和籌資成本(財(cái)務(wù)費(fèi)用如銀行借款利息)大大下降，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本下降

6、。同時(shí)，房?jī)r(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購(gòu)房需求，在需求旺盛和進(jìn)入門(mén)檻降低的前提下，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在合法免稅的前提下，進(jìn)行更加瘋狂的圈地運(yùn)動(dòng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，空置率的提高。而物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而增加的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來(lái)越重的稅賦負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致大批本來(lái)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、只是因?yàn)橘?gòu)房“門(mén)檻”降低了而購(gòu)置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購(gòu)房者出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象。三、對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)機(jī)選擇的幾點(diǎn)建議開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)所必然，但在可以預(yù)計(jì)的二至三年里還不具備開(kāi)征物業(yè)稅的充分條件，應(yīng)采取積極有效的措施，為物業(yè)稅的最終順利開(kāi)征創(chuàng)造條件。 1、目前開(kāi)征物業(yè)稅的一大障礙在于計(jì)稅依據(jù)很難確定。比

7、如房屋價(jià)格就很難評(píng)估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過(guò)程中買(mǎi)的，有貸款買(mǎi)的，也有現(xiàn)金買(mǎi)的，有已購(gòu)房產(chǎn)，也有新購(gòu)房產(chǎn)，在課稅標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)該考慮有所區(qū)別。如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。再加上中國(guó)人口多，土地資源稀缺程度嚴(yán)重，即使開(kāi)征物業(yè)稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開(kāi)征物業(yè)稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點(diǎn)。如果貿(mào)然實(shí)行的話(huà)，將可能帶來(lái)很大的不穩(wěn)定因素。2、開(kāi)征物業(yè)稅是房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期利好，但中央政府必須統(tǒng)籌考慮。對(duì)于地方政府來(lái)講，為了完成GDP考核，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須倚靠強(qiáng)大的財(cái)力支持，而批地收入

8、是一次性的大筆收入，物業(yè)稅則是穩(wěn)定的收入流。因此對(duì)于注重在任政績(jī)的地方官員來(lái)講，前者更可取，因?yàn)槲飿I(yè)稅縱然有稅收進(jìn)賬，但與土地標(biāo)售動(dòng)輒十多億數(shù)十億的金額相比，其收入便成得不償失的小利?？紤]到國(guó)內(nèi)地方官員的任期一般都比較短，所以除非物業(yè)稅貼現(xiàn)總值大于批地收入到一定程度，地方政府將不會(huì)有積極性把批地制度改變?yōu)槲飿I(yè)稅制度。因此，中央政府必須統(tǒng)籌考慮風(fēng)險(xiǎn)，遏制地方政府的批地沖動(dòng)和房產(chǎn)商的圈地沖動(dòng)，解決地方政府資金饑渴問(wèn)題。3、對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅前后開(kāi)發(fā)商獲取的土地成本的巨大落差如何處理，短期內(nèi)沒(méi)有一個(gè)平衡市場(chǎng)價(jià)格的萬(wàn)全之策。目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，在全國(guó)許多大城市都通過(guò)各種方式儲(chǔ)備了大量

9、的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，其中有相當(dāng)部分是通過(guò)一次性拍賣(mài)交清土地款的。顯然，他們今后開(kāi)發(fā)的這些存量土地，銷(xiāo)售時(shí)的“入門(mén)價(jià)格”要遠(yuǎn)比開(kāi)征物業(yè)稅后銷(xiāo)售房屋的“入門(mén)價(jià)格”高得多。在物業(yè)品質(zhì)(地段、環(huán)境、戶(hù)型)相差不大的情況下，前者的一次性投入的高成本房屋必將遭遇市場(chǎng)的無(wú)情拋棄，會(huì)造成新的更加不公平以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的混亂。4、完善估價(jià)體系，建立客觀(guān)、公正的估價(jià)制度。在許多國(guó)家和地區(qū)，負(fù)責(zé)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)都具有較強(qiáng)的公正性。如加拿大多倫多是由非盈利機(jī)構(gòu)市鎮(zhèn)物業(yè)評(píng)估公司定期評(píng)估所有物業(yè)價(jià)值，我國(guó)香港地區(qū)則由土地裁署對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。為了保證評(píng)估的客觀(guān)、公正、以及對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，我國(guó)內(nèi)地應(yīng)首先對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行整頓，建立起規(guī)范的評(píng)估體系，定期對(duì)征收對(duì)象的平