物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上

1、 一、單項(xiàng)選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（）A區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在10萬平米以上B市級(jí)購物中心的年?duì)I業(yè)額在15億元人民幣之間C地區(qū)購物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶D居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口15萬人答案：B分析：P4，市級(jí)購物中心的年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。2以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（）A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理C. 危機(jī)管理D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策答案：B分析：P11表1-1。A制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)；C危機(jī)管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)；D物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)

2、管理的職責(zé)。3設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（）A高新技術(shù)企業(yè)用房B科研教學(xué)設(shè)施C大型公共文體設(shè)施D擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D解析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對(duì)象，而不是服務(wù)對(duì)象。4以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（）A構(gòu)建信息基礎(chǔ)B物業(yè)保險(xiǎn)管理C未來維修和維護(hù)D現(xiàn)金流量和成本管理答案：A解析：P13。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。5以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說法正確的是（）A面向

3、現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)D投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益答案：D解析：A面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對(duì)。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；B房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收

4、入；C房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。6房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入答案：C7某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。A位置固定性B各異性C適應(yīng)性 D相互影響性答案：D分析：D相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響；A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還

5、受到周圍環(huán)境的影響。B各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。8投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)稱為（ ）A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D或然損失風(fēng)險(xiǎn)答案：A分析：B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)；C變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)；D或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。9工業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求是（）A公共交通便捷程度B居民人口與收入C周圍工業(yè)物業(yè)的影響D當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄源鸢福篋 分析：A公共交通便捷程度屬于居住物

6、業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；B居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求；C周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。10房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（B）A該區(qū)位所處的自然環(huán)境B投資物業(yè)的地理位置C該區(qū)位投資成本的高低D該區(qū)位所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ）A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C借款償還期D現(xiàn)金回報(bào)率答案：D解析：A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；C借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。12對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出不包括（）A土地費(fèi)用、建造費(fèi)用B還本付息

7、C稅金D比較成本答案：D解析：P38中下部。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。13（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。A潛在毛租金收入最大化B稅前現(xiàn)金流最大化C稅后現(xiàn)金流最大化D凈運(yùn)營(yíng)收益最大化答案：D解析：P41中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。14下列關(guān)于名義利率

8、與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（）。 A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值 C.計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案：C解析：C不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。15以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（）A設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用B設(shè)備更新分析以凈收益法為主C設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量D通常只比較設(shè)備的收益答案：C解析：P53中下部，A不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確

9、定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。B不對(duì)，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的

10、服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。D也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時(shí)，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對(duì)它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。16某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出 40萬元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購置費(fèi)用支出 120萬元，年電費(fèi)支出20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬元。A8B20C4D10答案：A解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)

11、量的設(shè)備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20=32萬元，因此采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出4032=8萬元。17某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬元。A182.16 259

12、.47B150.53 249.47C182.16 217.84D192.16 249.47答案：D解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)該是第6年年初以后還沒有償還的月還款額A折成第六年初的現(xiàn)值P6。所以需要先計(jì)算出A，其中剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第6年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來要計(jì)算物業(yè)第6年初的價(jià)值。物業(yè)第6年初的價(jià)值應(yīng)為：所以剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是441.63192.16=249.47萬元18某寫字樓的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在2

13、5年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）（假設(shè)所得稅稅率為25%）A13.20% 1.36B16.06% 2.36C18.20% 2.56D22.20% 2.56答案：B解析：根據(jù)投資回報(bào)率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，需要計(jì)算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流，稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量所得稅準(zhǔn)備金，本題中，沒有準(zhǔn)備金，所以只需扣除所得稅即可，即稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量所得稅，因此需要計(jì)算稅前現(xiàn)金流量，而稅前現(xiàn)金流量=凈運(yùn)營(yíng)收益抵

14、押貸款還本付息，又凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)一步將有效毛收入展開，凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，本題中其他收入沒有為零，所以凈運(yùn)營(yíng)收益=毛租金收入空置和收租損失運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=101010%1030%=6萬元現(xiàn)在，要想計(jì)算出稅前現(xiàn)金流量，還需計(jì)算抵押貸款還本付息抵押貸款還本付息為將上面求出的凈運(yùn)營(yíng)收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到稅前現(xiàn)金流量=62.54=3.46萬元要想求得稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務(wù)是求所得稅所得稅=應(yīng)納稅所得額（第2章講到的）稅率應(yīng)納稅所得額=有效毛租金收入運(yùn)營(yíng)成本貸款利息建筑物折舊=凈運(yùn)營(yíng)收益貸款利息建筑物折舊=6307.5%4

15、0/25=2.15萬元（注：這里貸款利息直接用307.5%來求，說明后面計(jì)算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)為第1年的稅后現(xiàn)金流，如果要計(jì)算第2年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計(jì)算了，因?yàn)榈谝荒暌呀?jīng)還掉了一部分本金，第2年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。）所以，所得稅=2.1525%=0.5375萬元將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到：稅后現(xiàn)金流量=3.460.5375=2.9225萬元到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第1年還給銀行的本金。為了便于大家理解，我們這樣來解釋，在購房款中

16、，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第1年還掉的本金為年還款額減去第1年的利息，即投資者權(quán)益增加值=還掉的本金=2.54307.5%=0.29萬元最終，接下來再求償債備付率（注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。）19下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓答案：B解析：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦

17、公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。20在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（）A管理費(fèi)用B投資利息C開發(fā)成本D開發(fā)利潤(rùn)答案：B解析：P103，物業(yè)估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。此外，從估價(jià)角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。21物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，

18、對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（ ）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。A市場(chǎng)B正常C理論D客觀合理答案：D解析：P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。22一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（ ）。A實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元B實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元C實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元D實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元答案：C解

19、析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實(shí)際價(jià)格就是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，只不過是銀行“幫忙”付的。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。23成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（ ）。A保險(xiǎn)費(fèi)B地租C利潤(rùn)D房產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。24. 某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建

20、筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A10.2 B11.0C11.3D11.5答案：C解析：已知：C=800200/10000=16萬元，N=40年，R=2%，t=12年。25.關(guān)于重置價(jià)格和重建價(jià)格的下列表述中，不正確的是（ ）A重置價(jià)格又稱重置成本B重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高C一般建筑物適用重置價(jià)格D有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格答案：B解析：B不對(duì)。因?yàn)橹刂脙r(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和

21、應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。可將這種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。26.關(guān)于報(bào)酬率和毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ）A從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)B兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低C報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠D求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法答案：B解析：P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。27關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ）A毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價(jià)”B毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差