房地產(chǎn)發(fā)展PPT課件.ppt

1、三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,第一講 房地產(chǎn)發(fā)展歷程,07房地產(chǎn)經(jīng)營,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,授課提綱,房地產(chǎn)發(fā)展史 房地產(chǎn)困局 房地產(chǎn)融資 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)品牌 房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)中介 房地產(chǎn)物業(yè) 房地產(chǎn)糾紛 房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,案例分析,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,本章節(jié)內(nèi)容導(dǎo)讀,A：中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版 B：圖表分析房地產(chǎn)發(fā)展 C：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史 D：現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行的主要特點和變化,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版（1,以前，有個地主有很多地，找了

2、很多長工干活，地主給長工們蓋了一批團結(jié)樓住著，一天，地主的謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上有點錢了，他們住你的房子，每月交租子，不劃算，反正他們永遠住下去，你干脆把房子賣給他們起個名堂叫做-公房出售！告訴他們房子永遠歸他們了，可以把他們這幾年攢的錢收回來，地主說：不錯，那租金怎么辦？謀士說：照收不誤，起個日本名兒，叫物業(yè)費！地主很快實行了，賺了好多錢，長工們那個高興啊,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,過了幾年，地主的村子發(fā)展成城鎮(zhèn)了，有錢人越來越多，沒地方住，謀士對地主說：東家，長工們這幾年手上又有錢了，咱們給他們蓋新房子，起個名堂叫做舊城改造，他們把手上的錢給我們，我們拆了房子蓋新的，叫他

3、們再買回去，可以多蓋一些賣給別人，地主又實行了，這次，有些長工們不高興了，地主的家丁派上用途了，長工們打掉牙只好往肚子里咽，地主又賺了好多錢,中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版（2,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,又過了幾年，地主的村子發(fā)展成大城市了，有錢人更多了，地主的土地更值錢了，謀士對地主說：東家，咱們把這些長工的房子拆了，在這個地方建別墅，拆出來的地蓋好房子賣給那些有錢的大款還能賺一筆，地主說：長工們不干怎么辦？謀士說：咱給他們錢多點兒，起個名堂叫貨幣化安置，咱再到咱們的豬圈旁邊建房子，起個名堂叫經(jīng)濟適用房，給他們修個馬車道讓他們到那邊買房住，地主說：他們錢不夠怎么辦？謀士說：從咱家的錢莊借前給他

4、們，一年6分利，咱這錢還能生錢崽，又沒風(fēng)險，地主又實行了，長工們拿到錢，地主的經(jīng)濟適用房到現(xiàn)在才建了一間，長工們只好排隊等房子，直到現(xiàn)在，還等著呢,中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版（3,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,于是，長工們開始鬧事了，地主有點慌，忙問謀士怎么辦？謀士說：趕緊通知長工們，房子要跌價了，別買了，租房住吧，正好把我們的豬圈租給他們，結(jié)果，這么多年后，長工們的錢全沒了，還在租房住，直到永遠,中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程故事版（4,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,圖表分析房地產(chǎn)發(fā)展,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,宏觀經(jīng)濟與宏觀調(diào)控對房價走勢的影響,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,持續(xù)增長的需求支撐房地產(chǎn)

5、投資的增長,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,2003年以來房地產(chǎn)價格加速膨脹,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,固定資產(chǎn)投資熱:2007年房地產(chǎn)投資增速30.2,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,房地產(chǎn)發(fā)展路線圖,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,19781991年的理論突破與起步階段,土地法、規(guī)劃法的制定與實施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù)；深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的示范作用，開始逐漸向全國推,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,19911995年非理性炒作與調(diào)整階段,19911995年非理性炒作與調(diào)整階段 以鄧小平南巡為標志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)

6、的高潮，其中炒作最為嚴重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個漫長的低迷期,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,19952003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段,19952003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段 整體說來，這一階段是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個時期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地成長，中國得房地產(chǎn)業(yè)進入一個穩(wěn)步上升的通道,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場處在一個萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前

7、沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。 2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品房市場的發(fā)展,19952003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,20032007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段,2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進行全面的宏觀調(diào)控，而20052006年則是政策出臺最為密集的階段。 在這一時期，政府先后出臺了10多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟

8、適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當諸多的政策落到實處之后，常常不是被夸大，就是被縮小,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,20032007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段,20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,2007年2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段,2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。 2008

9、年，國際經(jīng)濟環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟調(diào)整進入新一輪的全面調(diào)整期。 從近期的經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時間，最快會在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠的未來,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行 的主要特點和變化,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,一、房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一,整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對

10、資金市場的變化敏感。 隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險能力正在增強,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,二、圈地的可能性依然存在,由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，現(xiàn)階段進行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團等,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,三、住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理,宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行

11、業(yè)降溫的同時，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,四、住房保障制度尚不健全,國內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗的積累，其操作性逐漸得到改善,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,五、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負債率較高,到2007年底，全國有各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中度較低，而平均的負債率則高達80%。 隨著國內(nèi)

12、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源將央企集團、外資地產(chǎn)集團和各地國資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場占有率將可能超過50%。 另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn)對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象,三門峽職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系,六、房地產(chǎn)交易體系不夠完善,在房地產(chǎn)交易體系中，一二級市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)等，存在較多的不規(guī)范行為，同時交易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。 隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之