《項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交房作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》1_建筑土木_工程科技_專(zhuān)業(yè)資料

1、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、工程移交與保修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目錄第一章 總則第二章 初步驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收第一節(jié) 項(xiàng)目工程驗(yàn)收控制程序第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)第三節(jié) 項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收檢查要求第四節(jié) 項(xiàng)目工程竣工總結(jié)編制指引第五節(jié) 特殊專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求第三章 工程移交與保修第一節(jié) 工程移交控制程序第二節(jié) 項(xiàng)目工程保修、回訪(fǎng)控制程序第三節(jié) 工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容第一章 總則1 工程驗(yàn)收1.1 在組織竣工驗(yàn)收前，工程項(xiàng)目必須組織兩次內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收。1.1.1 第一次由施工單位、監(jiān)理單位和物管公司進(jìn)行初驗(yàn)，整改結(jié)束后形成初驗(yàn)報(bào)告報(bào)工程部；1.1.2 第二次由施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)代表、物管公司、質(zhì)監(jiān)站參加，按

2、照正式驗(yàn) 收程序以套、間、層為單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，整改完全結(jié)束后，形成復(fù)驗(yàn)報(bào)告。批準(zhǔn)后，方可進(jìn) 行正式的竣工驗(yàn)收。1.2 內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收通過(guò)后，施工單位提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，監(jiān)理公司負(fù)責(zé)檢查施工單位竣工驗(yàn) 收資料，工程部督促監(jiān)理檔案、施工檔案歸檔。1.3 工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃組織相關(guān)部門(mén)參加工程竣工驗(yàn)收，工程竣工驗(yàn)收由公司分管領(lǐng)導(dǎo)或工程 部經(jīng)理主持。驗(yàn)收工作必須執(zhí)行規(guī)定的作業(yè)流程分部專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收、項(xiàng)目工程竣工 驗(yàn)收和相關(guān)指引的要求。1.4 工程部應(yīng)確保項(xiàng)目各階段驗(yàn)收結(jié)果形成記錄，并按相關(guān)法規(guī)要求進(jìn)行歸檔。工程部的工程 技術(shù)資料及檔案，在工程總決算完成后，移交給公司辦公室存檔。 2 工程移交與保修2.1 工程

3、部向物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理權(quán)責(zé)，按項(xiàng)目工程管理權(quán)責(zé)移交流程的規(guī)定執(zhí)行。 向物業(yè)公司進(jìn)行移交時(shí)，必須按照交房標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)單位移交，并建立移交記錄。2.2 住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)由工程部、設(shè)計(jì)部制定。內(nèi)容必須嚴(yán)謹(jǐn)、通俗 易懂、可操作性強(qiáng)，最大限度的避免將來(lái)可能出現(xiàn)的質(zhì)量糾紛。在項(xiàng)目移交前將兩書(shū)的標(biāo) 準(zhǔn)文本報(bào)集團(tuán)公司營(yíng)銷(xiāo)中心和項(xiàng)目公司銷(xiāo)售部備案。2.3 工程部應(yīng)與物業(yè)公司明確保修責(zé)任范圍，并制定維修服務(wù)流程，確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時(shí) 間滿(mǎn)足規(guī)定的要求。2.4 在維保期內(nèi)，工程部應(yīng)督促施工單位定期回訪(fǎng)并對(duì)保修服務(wù)信息進(jìn)行定期（每月）統(tǒng)計(jì)分 析，并根據(jù)分析結(jié)果，提出糾正和預(yù)防措施，為后續(xù)項(xiàng)目積累經(jīng)

4、驗(yàn)。第二章 初步驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收第一節(jié) 項(xiàng)目工程驗(yàn)收控制程序第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)第三節(jié) 項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收檢查要求第四節(jié) 項(xiàng)目工程竣工總結(jié)編制指引第五節(jié) 特殊專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求第一節(jié) 項(xiàng)目工程驗(yàn)收控制程序 1目的對(duì)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收（含中間驗(yàn)收）進(jìn)行有效控制，使工程質(zhì)量符合國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，保證工程順利通過(guò)驗(yàn)收，取得建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)竣工驗(yàn)收證書(shū)。 2 適用范圍適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。規(guī)模較小的改造工程、裝飾裝修工程，參照此流程。 3職責(zé)范圍3.1 分管領(lǐng)導(dǎo)或工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)竣工驗(yàn)收的組織工作。3.2 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃、組織竣工驗(yàn)收，專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)、質(zhì)量檢查。3.3 工

5、程部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)規(guī)劃驗(yàn)收，工程檔案移交及驗(yàn)收。 4程序內(nèi)容4.1 中間驗(yàn)收4.1.1 中間驗(yàn)收主要含樁基礎(chǔ)驗(yàn)收 , 主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收等分部分項(xiàng)工程。4.1.2 中間驗(yàn)收由監(jiān)理公司組織，設(shè)計(jì)單位、地勘單位、項(xiàng)目部、工程部、設(shè)計(jì)部、質(zhì)量監(jiān)督站 和施工單位參加。4.1.3 專(zhuān)業(yè)工程師審核已通過(guò)監(jiān)理公司審查的下列資料：A 質(zhì)量保證資料齊全、真實(shí)并與工程進(jìn)展同步；B 有關(guān)工程材料、構(gòu)配件檢驗(yàn)和評(píng)審合格；C 施工中形成的觀測(cè)數(shù)據(jù)滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范的要求；D 分項(xiàng)工程自評(píng)資料齊全，評(píng)定結(jié)果符合要求。4.1.4 驗(yàn)收通過(guò)后，專(zhuān)業(yè)工程師、項(xiàng)目部經(jīng)理對(duì)中間驗(yàn)收證明書(shū)進(jìn)行簽認(rèn)。4.1.5 驗(yàn)收中存在的設(shè)計(jì)問(wèn)題由技術(shù)部要求設(shè)計(jì)

6、單位整改；存在的施工問(wèn)題由項(xiàng)目部督促監(jiān)理 單位下發(fā)指令由承包商整改，需用工程聯(lián)系函書(shū)面下達(dá)要求。4.2 初步驗(yàn)收4.2.1 初步驗(yàn)收由監(jiān)理公司組織，設(shè)計(jì)單位、工程部、營(yíng)銷(xiāo)中心、招商中心、成本管理中心、 設(shè)計(jì)部、物管公司和施工單位參加。4.2.2 專(zhuān)業(yè)工程師審核監(jiān)理公司已審核完畢下列資料：A 承包商提交的質(zhì)量保證資料；B 分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量保證資料；C 單位工程質(zhì)量初步評(píng)定；D 工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。4.2.3 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題由設(shè)計(jì)部要求設(shè)計(jì)單位整改，施工問(wèn)題由工程部督促監(jiān)理單位下 發(fā)指令由承包商整改。需用工程聯(lián)系函書(shū)面下達(dá)整改要求。4.3 竣工驗(yàn)收4.3.1 工程部經(jīng)理組建竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)，編制

7、竣工驗(yàn)收計(jì)劃。機(jī)構(gòu)成員由公司設(shè)計(jì)部、工程部、 成本管理中心和物管公司、承包單位、設(shè)計(jì)單位、地勘單位、監(jiān)理單位等組成。分專(zhuān)業(yè) 組成各驗(yàn)收小組，小組長(zhǎng)由工程部主管工程師擔(dān)任；工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師分別任 竣工驗(yàn)收機(jī)構(gòu)正、副指揮長(zhǎng)。4.3.1.1 竣工驗(yàn)收的基本條件A 完成工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的內(nèi)容，滿(mǎn)足使用要求；B 監(jiān)理單位審查合格的完整技術(shù)檔案和施工管理資料；C 使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；D 有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；E 施工單位簽署的工程保修書(shū)4.3.1.2 審核依據(jù)A 合同、設(shè)計(jì)文件B 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。4.

8、3.2 驗(yàn)收程序4.3.2.1 承包單位完成設(shè)計(jì)圖紙和合同約定的全部?jī)?nèi)容后，自行組織驗(yàn)收。編制竣工報(bào)告，由單 位法定代表人和技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字并加蓋單位公章后，提交給監(jiān)理單位?？⒐?bào)告主要包括以下內(nèi)容：已完成工程情況，技術(shù)檔案和施工管理資料情況，建 筑設(shè)備安裝調(diào)試情況，工程質(zhì)量評(píng)定情況等。4.3.2.2 監(jiān)理單位核查竣工報(bào)告，對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，竣工報(bào)告經(jīng)總監(jiān)理工程師、監(jiān)理單位法 定代表人簽字并加蓋監(jiān)理單位公章后，由承包單位向甲方申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。4.3.2.3 驗(yàn)收機(jī)構(gòu)分專(zhuān)業(yè)組對(duì)各專(zhuān)業(yè)工程進(jìn)行驗(yàn)收。4.3.2.4 驗(yàn)收中的問(wèn)題由各專(zhuān)業(yè)組組長(zhǎng)分別整理，工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師匯總，報(bào)請(qǐng)分管領(lǐng) 導(dǎo)審核。

9、缺陷問(wèn)題，由工程部書(shū)面通知監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位按規(guī)定時(shí)間 整改完畢。缺陷整改完畢，由監(jiān)理單位審核通過(guò)后，各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收組重新復(fù)驗(yàn)。4.3.2.5 由分管領(lǐng)導(dǎo)安排工程部、設(shè)計(jì)部組織規(guī)劃、城建檔案部門(mén)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站、消防、環(huán) 保、燃?xì)?、民防等部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收。各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)取得相關(guān)專(zhuān)業(yè)的合格證明文件、 準(zhǔn)許使用文件，并交至公司檔案室存檔。4.3.2.6 驗(yàn)收機(jī)構(gòu)組織審查竣工報(bào)告，工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)的竣工資料、圖紙檢查，合 格的資料（一式叁套）分別移交公司檔案室、成本管理中心、物管公司。4.3.3 竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理4.3.3.1 工程部依據(jù)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度， 在建設(shè)工程竣

10、工驗(yàn)收合格后 15 日內(nèi)向建設(shè)主管 部門(mén)提交下列資料辦理備案手續(xù)。A 備案表一份；B 建筑工程竣工驗(yàn)收據(jù)報(bào)告；C 規(guī)劃部門(mén)出具的建筑工程規(guī)劃許可證（驗(yàn)收合格證簽章）；D 公安消防部門(mén)出具的工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)；E 環(huán)保部門(mén)出具的建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證；F 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)出具的有關(guān)合格證明或準(zhǔn)用文件，如電梯扶梯驗(yàn)收結(jié)果通知單；G 城建檔案部門(mén)出具的檔案移交回執(zhí)及檔案移交清單；H 人防部門(mén)出具的人防工程驗(yàn)收證書(shū)；I 燃?xì)庵鞴懿块T(mén)出具的燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督及質(zhì)量等級(jí)證書(shū)；J 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；K 住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。4.3.3.2 工程部負(fù)責(zé)領(lǐng)取建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)。第二節(jié) 項(xiàng)

11、目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 1 竣工資料審查監(jiān)理單位審查竣工驗(yàn)收必備技術(shù)資料是否齊備、真實(shí)。必備技術(shù)資料一般應(yīng)有以下內(nèi)容：1.1 施工單位開(kāi)工報(bào)告及竣工報(bào)告；1.2 全套如實(shí)反映工程實(shí)際情況的竣工圖紙，施工圖會(huì)審紀(jì)要和設(shè)計(jì)變更通知；1.3 各分部工程的質(zhì)量保證資料和竣工技術(shù)資料，主要包括：A 主要材料、構(gòu)件合格證書(shū) , 檢驗(yàn)及試驗(yàn)記錄， 主要設(shè)備合格證書(shū)、 說(shuō)明書(shū)、操作維修手冊(cè)；B 砼及砂漿試驗(yàn)記錄；C 隱蔽工程驗(yàn)收記錄；D 分項(xiàng)、分部工程中間交工驗(yàn)收記錄，分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量評(píng)定表；E 各種施工、檢查、系統(tǒng)及設(shè)備調(diào)試記錄（包括地基驗(yàn)樁記錄、打樁工程記錄、試樁報(bào)告、防水工程檢查記錄、施工日志、管線(xiàn)安裝

12、檢查記錄、設(shè)備單機(jī)調(diào)試、聯(lián)動(dòng)調(diào)試記錄等）；F 工程質(zhì)量事故的處理記錄及其它需說(shuō)明的問(wèn)題；G 其它政府規(guī)定的工程檔案資料。 2工程實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)檢查2.1 完工程度檢查各分項(xiàng)、分部工程逐項(xiàng)檢查已全部完工，確認(rèn)未遺漏任何細(xì)項(xiàng)；對(duì)需整改的細(xì)項(xiàng)逐 條列出，限期整改。2.2 最終試驗(yàn)檢查規(guī)定進(jìn)行最終試驗(yàn)的項(xiàng)目均已進(jìn)行最終試驗(yàn)并達(dá)到要求。如屋面和衛(wèi)生間的蓄水試驗(yàn)、排水管道灌水試驗(yàn)、給水系統(tǒng)清洗、電氣絕緣、接地電阻測(cè)試、設(shè)備負(fù)荷調(diào)試等。2.3 窗明、地凈、墻潔、電通、水通、場(chǎng)地整潔。 3 列出整改項(xiàng)目清單，限期完成整改。3.1 整改結(jié)束后，施工單位形成初驗(yàn)報(bào)告，經(jīng)總監(jiān)理工程師簽認(rèn)后，報(bào)交工程部。3.2 施工單位正

13、式填寫(xiě)上報(bào)竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告 。第三節(jié) 項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收檢查要求 1 項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：1.1 各分部、分項(xiàng)工程均由承包單位進(jìn)行了自驗(yàn)、自檢（隱蔽分部、分項(xiàng)工程已通過(guò)中間驗(yàn) 收），符合設(shè)計(jì)、施工規(guī)范要求；1.2 各分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)工程已驗(yàn)收合格；1.3 水、電、氣、通訊已與外線(xiàn)接駁開(kāi)通，聯(lián)動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)正常，并有文字記錄；1.4 竣工圖已完成，驗(yàn)收必備技術(shù)資料已備齊、符合規(guī)定要求；1.5 竣工文件已經(jīng)按政府檔案部門(mén)要求進(jìn)行整理完畢；1.6 已通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)驗(yàn)收。 2 項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收要求2.1 項(xiàng)目工程正式驗(yàn)收由項(xiàng)目部組織，政府建設(shè)各相關(guān)部門(mén)（如質(zhì)量監(jiān)督站、規(guī)劃、市政、 環(huán)保、檔案、水、電、

14、通訊、煤氣、人防、消防等）、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位、 使用單位（或物管公司）、施工單位代表參加的項(xiàng)目工程整體驗(yàn)收，其驗(yàn)收結(jié)論具有合 法性。驗(yàn)收程序按當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)主管部門(mén)規(guī)定進(jìn)行。正式驗(yàn)收可由工程部委托監(jiān)理單位 主持辦理。2.2 項(xiàng)目工程正式驗(yàn)收有以下內(nèi)容：2.2.1 施工單位匯報(bào)工程概況、施工情況、自檢自評(píng)結(jié)果及各項(xiàng)驗(yàn)收準(zhǔn)備工作情況。2.2.2 監(jiān)理單位匯報(bào)監(jiān)理工作情況和預(yù)驗(yàn)收結(jié)果。2.2.3 驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)組事先將驗(yàn)收人員按專(zhuān)業(yè)分成若干小組，進(jìn)行竣工資料審查和工程實(shí)物驗(yàn)收。 組長(zhǎng)由主管工程師擔(dān)任，工作人員可由監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量監(jiān)督站抽派，必要時(shí)， 還可特邀相關(guān)工程技術(shù)專(zhuān)家參加。2.2.4

15、 各小組驗(yàn)收完成后，驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)組召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取情況匯報(bào)，設(shè)計(jì)、地勘、施工、監(jiān)理、質(zhì) 量監(jiān)督站人員參加，做出竣工驗(yàn)收結(jié)論意見(jiàn)。若不同意驗(yàn)收，監(jiān)理負(fù)責(zé)將存在問(wèn)題通知 承包單位，限期整改，并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。2.2.5 通過(guò)驗(yàn)收后，工程部組織各單位辦理工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)和工程綜合質(zhì)量評(píng)定表。2.2.6 竣工驗(yàn)收應(yīng)指定專(zhuān)人做好記錄，并整理成會(huì)議紀(jì)要。經(jīng)參加驗(yàn)收單位代表簽字后存檔。第四節(jié) 項(xiàng)目工程竣工總結(jié)編制指引 1總體要求1.1 工程竣工總結(jié)的編制應(yīng)在工程正式竣工驗(yàn)收后開(kāi)始，到住戶(hù)入伙后一個(gè)月內(nèi)完成。1.2 工程部負(fù)責(zé)組織工程竣工總結(jié)的編制工作，設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、預(yù)算部、招商部應(yīng)根據(jù) 其職能范圍予以配合。1.

16、3 工程竣工總結(jié)經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核定稿后，提交公司辦公室存檔。 2 編制步驟和內(nèi)容2.1 工程部組織公司參建中心（部門(mén)）、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、承包單位進(jìn)行綜合總結(jié)。2.2 總結(jié)內(nèi)容2.2.1 報(bào)批報(bào)建A各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建完成情況B報(bào)批報(bào)建經(jīng)驗(yàn)總結(jié)C經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.2招投標(biāo)工作A工程施工、監(jiān)理招標(biāo)情況B設(shè)備、材料招標(biāo)情況C經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.3勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量A勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)B經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.4設(shè)計(jì)單位工作A設(shè)計(jì)單位工作評(píng)價(jià)B設(shè)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.5施工質(zhì)量管理A分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)價(jià)B施工質(zhì)量管理舉措C施工質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)2.2.6成本控制A項(xiàng)目成本控制情況C對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行數(shù)據(jù)分類(lèi)

17、分析整理D成本控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.7工期控制A控制工期完成情況B工期控制經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.8合同管理A 合同制訂情況B 合同執(zhí)行情況C 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.9 安全文明生產(chǎn)管理A 工程安全文明生產(chǎn)管理情況B 安全文明生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.10 監(jiān)理工作A 監(jiān)理單位的選擇B 監(jiān)理單位工作評(píng)價(jià)C 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.11 承包單位工作A 承包單位選擇B 承包單位工作評(píng)價(jià)C 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.2.12 各參建單位間配合協(xié)作A 各單位之間配合協(xié)作情況B 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議2.3 項(xiàng)目部根據(jù)各部門(mén)和駐場(chǎng)各專(zhuān)業(yè)工程師的專(zhuān)業(yè)工作總結(jié)， 匯總形成工程竣工總結(jié)報(bào)告2.4 公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織各

18、中心（部門(mén)）負(fù)責(zé)人對(duì)報(bào)告進(jìn)行審查，并著重評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)的完成情況，以及值得今后推廣的經(jīng)驗(yàn)或改進(jìn)建議。2.5 工程部經(jīng)理根據(jù)審查會(huì)議的意見(jiàn)對(duì)報(bào)告進(jìn)行修訂后，提交分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)簽發(fā)、存檔。2.6 項(xiàng)目工程竣工總結(jié)作為公司檔案予以保存。第五節(jié) 特殊專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求特殊專(zhuān)業(yè)工程定義指需要具備特殊專(zhuān)業(yè)施工能力和規(guī)定的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)才能施工的分包工程， 如電梯、 消防、空調(diào)、煤氣、通訊、高低壓配電、有線(xiàn)電視、遠(yuǎn)程抄表、安保監(jiān)控、基坑支護(hù)、 幕墻等工程。 2 分部（項(xiàng)）專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收特點(diǎn)及要求2.1 特殊專(zhuān)業(yè)工程涉及安全和系統(tǒng)可靠問(wèn)題，一般都由政府分管部門(mén)和行業(yè)的主管部門(mén)作為 驗(yàn)收單位進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后

19、發(fā)給專(zhuān)項(xiàng)的合格證書(shū)或驗(yàn)收證明。2.2 特殊專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收合格證書(shū)或驗(yàn)收證明原件應(yīng)由項(xiàng)目部存檔，工程竣工后統(tǒng)一移交辦公 室存檔。 3 驗(yàn)收條件及準(zhǔn)備要求3.1 專(zhuān)業(yè)工程驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：3.1.1 完成建設(shè)工程全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；A 分項(xiàng)分部工程質(zhì)量評(píng)定合格；B 達(dá)到使用要求，系統(tǒng)調(diào)試完成、聯(lián)動(dòng)操作正常，并有施工單位簽署的工程保修書(shū)；C 竣工文件資料齊全：D 具備完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；E 工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；F 勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。G 現(xiàn)場(chǎng)整潔衛(wèi)生。3.2 準(zhǔn)備工作由專(zhuān)業(yè)分包單位進(jìn)行，監(jiān)理單位和工程（

20、配套）部應(yīng)逐項(xiàng)檢查，以確保一次驗(yàn) 收合格為目標(biāo)。第三章 工程移交與保修第一節(jié) 工程移交控制程序第二節(jié) 項(xiàng)目工程保修、回訪(fǎng)控制程序第三節(jié) 工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容第一節(jié) 工程移交控制程序 1 目的為規(guī)范竣工驗(yàn)收合格的項(xiàng)目由物業(yè)公司接管程序，確?？⒐すこ添?xiàng)目妥善保管、順利 移交，保證業(yè)主入伙（交房）工作順利進(jìn)行，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)，特制定本 程序。 2 適用范圍本程序適用于公司所有工程項(xiàng)目竣工后的防護(hù)、移交。 3 職責(zé)3.1 工程部和監(jiān)理工程師監(jiān)督施工單位竣工工程的防護(hù)工作。3.2 工程竣工驗(yàn)收后， 由工程部組建工程項(xiàng)目移交小組和公司選聘的物業(yè)管理公司辦理相應(yīng)工 程、工程技術(shù)資料以及業(yè)主

21、信息資料的移交工作，其他相關(guān)部門(mén)積極協(xié)助完成。3.3 由公司分管領(lǐng)導(dǎo)指定專(zhuān)職移交負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)與物業(yè)公司的移交工作。3.4 項(xiàng)目移交使用后，移交負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織工程保修期內(nèi)的保修和投訴工作。 4 工程移交程序4.1 竣工工程的防護(hù)4.1.1 項(xiàng)目工程的接管驗(yàn)收是在工程竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上， 以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為 主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。4.1.2 工程竣工驗(yàn)收合格后，工程部、監(jiān)理公司應(yīng)協(xié)助施工單位維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)督促施工單位 處理完竣工驗(yàn)收時(shí)提出的遺留問(wèn)題。4.2 工程項(xiàng)目的移交驗(yàn)收4.2.1 工程竣工期間，公司選聘的物業(yè)管理公司應(yīng)派技術(shù)人員常駐現(xiàn)場(chǎng)，參加工程例會(huì)，查詢(xún)技 術(shù)資料，逐步熟悉工程狀

22、況和機(jī)電設(shè)備運(yùn)行情況，并參加工程竣工驗(yàn)收。4.2.2 工程竣工驗(yàn)收合格后，由工程部負(fù)責(zé)牽頭組織相關(guān)單位和部門(mén)組成項(xiàng)目移交小組。4.2.3 移交負(fù)責(zé)人組織擬定移交工作計(jì)劃，并按照工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容中規(guī)定的 交接條件要求進(jìn)行核對(duì)，符合要求后簽發(fā)接管驗(yàn)收通知書(shū)，送達(dá)物業(yè)公司。4.2.4 物業(yè)公司應(yīng)在三日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。4.2.5 移交小組與物業(yè)公司在約定時(shí)間按照工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容要求組織驗(yàn)收。4.2.6 未按設(shè)計(jì)要求配套到位和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，物業(yè)公司提出整改意見(jiàn)，由移交負(fù)責(zé)人負(fù) 責(zé)落實(shí)，直至合格方可驗(yàn)收。4.2.7 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)公司填寫(xiě)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，

23、約定期限由移交負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé) 整改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。4.2.8 移交小組按照工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容要求向物業(yè)公司提供相關(guān)資料，物業(yè)公司若 發(fā)現(xiàn)資料不全或要求提供其他資料， 則由物業(yè)公司書(shū)面通知移交小組負(fù)責(zé)人在約定時(shí)間內(nèi) 予以提供。4.2.9 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題， 也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法委托物業(yè) 公司處理。4.3 工程項(xiàng)目的接管4.3.1 在接管驗(yàn)收中，分戶(hù)部分（含戶(hù)內(nèi)設(shè)施設(shè)備）以“戶(hù)”為單位進(jìn)行接管、公共部分以“單 元”或“層”進(jìn)行接管、公共設(shè)施設(shè)備以“臺(tái)、套、系統(tǒng)”或其他便于管理和使用的單位 進(jìn)行接管。4.3.2 所有接管手續(xù)均必須在接管驗(yàn)收合格后才可辦理，由移交小

24、組提供相關(guān)移交清單，物業(yè)公 司清點(diǎn)核對(duì)后雙方簽字確認(rèn)。4.3.3 對(duì)已接管部分，物業(yè)公司承擔(dān)保管責(zé)任。 5 維修隊(duì)伍移交程序5.1 承包單位組建維修機(jī)構(gòu)，要求項(xiàng)目經(jīng)理任維修機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，可以增設(shè)現(xiàn)場(chǎng)總負(fù)責(zé)人。機(jī)構(gòu) 中各專(zhuān)業(yè)工人齊全，人數(shù)配置合理。5.2 監(jiān)理單位組建維修監(jiān)理機(jī)構(gòu)，要求項(xiàng)目總監(jiān)理工程師任機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。機(jī)構(gòu)中各專(zhuān)業(yè)工程師 配置齊全、合理。5.3 承包單位、監(jiān)理單位維修機(jī)構(gòu)人員名單必須分別經(jīng)各自公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批簽字、加蓋公司 行政印章后，由移交小組交物管公司，做為承包單位組建維修機(jī)構(gòu)移交、建維修監(jiān)理機(jī)構(gòu) 移交的憑據(jù)。5.4 移交小組組織總監(jiān)理工程師、物管公司、承包單位制定維修規(guī)定、工作流

25、程，維修工作照 此流程執(zhí)行。5.5 在維修期內(nèi)，監(jiān)理單位、承包單位人員必須服從物管公司管理。住戶(hù)提出的問(wèn)題，經(jīng)物管 公司、監(jiān)理單位認(rèn)定為施工問(wèn)題時(shí)，承包單位必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)妥善解決。因故不能按 期解決的，物管公司、監(jiān)理單位對(duì)原因進(jìn)行核實(shí)，物管公司負(fù)責(zé)與住戶(hù)溝通。承包單位推 委或拒絕維修的，監(jiān)理單位向承包單位發(fā)出監(jiān)理通知書(shū)，要求其在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成整 改；若承包單位仍拒絕執(zhí)行，物管公司、監(jiān)理單位按照維修規(guī)定處理。同時(shí)，由監(jiān)理單位 向承包單位發(fā)出監(jiān)理通知書(shū)，告知處理決定。第二節(jié) 項(xiàng)目工程保修、回訪(fǎng)控制程序 1 目的為確保項(xiàng)目工程接管驗(yàn)收后的正常使用和運(yùn)行，保證保修范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施得到正 常保養(yǎng)和

26、維護(hù)，維護(hù)合同約定保修責(zé)任的嚴(yán)肅性，特制定本程序。 2 適用范圍本程序適用于公司所有開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收后的保修及回訪(fǎng)。 3 職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程移交小組負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目工程保修內(nèi)容及期限清單。3.2 物業(yè)公司負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收后設(shè)備、設(shè)施的看護(hù)及業(yè)主投訴維修內(nèi)容的收集統(tǒng)計(jì)。3.3 項(xiàng)目工程移交負(fù)責(zé)人組織投訴維修內(nèi)容的評(píng)審、維修工作的落實(shí)以及回訪(fǎng)工作。3.4 工程部、監(jiān)理公司負(fù)責(zé)組織施工單位對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題進(jìn)行維修，并處理完畢善后事宜。3.5 公司分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)任命專(zhuān)職移交負(fù)責(zé)人，對(duì)存在爭(zhēng)議的投訴有最終裁決權(quán)。 4項(xiàng)目工程的保修和回訪(fǎng)程序4.1 項(xiàng)目工程的保修4.1.1 項(xiàng)目工程接管驗(yàn)收時(shí)由項(xiàng)目工程移交小

27、組負(fù)責(zé)向物業(yè)公司提交 工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi) 容中要求的相關(guān)保修內(nèi)容及時(shí)效的一切資料。4.1.2 物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程移交小組提交的保修文件進(jìn)行審核。4.1.3 工程驗(yàn)收接管后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和接收業(yè)主關(guān)于保修問(wèn)題的投訴，在收到有效投訴的12小時(shí)內(nèi)，將投訴問(wèn)題提交給工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、維修機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。4.1.4 工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、承包單位維修機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人必須在收到物業(yè)公司提交保修請(qǐng)求 的 12 小時(shí)內(nèi)作出回應(yīng)，并根據(jù)保修內(nèi)容與投訴人、物業(yè)公司商定維修時(shí)間，確保屆時(shí)責(zé) 任人到場(chǎng)維修。4.1.5 物業(yè)公司負(fù)責(zé)與投訴人的聯(lián)系，并為維修責(zé)任人到場(chǎng)維修提供方便。4.1.6 承包單位對(duì)維修內(nèi)容

28、是否屬于保修責(zé)任范圍有疑意，可請(qǐng)求工程部經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、 物業(yè)公司參加評(píng)審。承包單位維修機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人收到維修請(qǐng)求 36 小時(shí)內(nèi)仍無(wú)評(píng)審結(jié)果，或 承包單位仍拒絕執(zhí)行維修工作的，按照“第一節(jié) 5.5 條”執(zhí)行。4.2 項(xiàng)目工程的回訪(fǎng)4.2.1 項(xiàng)目工程交接驗(yàn)收后，由項(xiàng)目移交負(fù)責(zé)人與物業(yè)公司約定組織工程回訪(fǎng)。4.2.2 已受理的有效保修工作，由總監(jiān)理工程師對(duì)完成時(shí)效和質(zhì)量進(jìn)行管理，并以投訴人最終簽 字認(rèn)可完成保修，由物業(yè)公司對(duì)投訴人進(jìn)行回訪(fǎng)。4.2.3 被裁定為非保修范圍的投訴內(nèi)容，由總監(jiān)理工程師與物業(yè)公司在裁定作出 24 小時(shí)內(nèi)共同 對(duì)投訴人回訪(fǎng)。4.2.4 在各項(xiàng)保修到期前 90 天，由物業(yè)公司組織回訪(fǎng)和收集業(yè)主意見(jiàn)，并將收集意見(jiàn)匯總交項(xiàng) 目移交負(fù)責(zé)人進(jìn)行處理。4.2.5 項(xiàng)目移交負(fù)責(zé)人在各項(xiàng)保修到期前 30 天應(yīng)組織該項(xiàng)保修責(zé)任人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行回訪(fǎng)，且回訪(fǎng)時(shí)間不得少于 7 天。第三節(jié) 工程項(xiàng)目接管驗(yàn)收基本內(nèi)容 1 交接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件1.1 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格。1.2 供電、供水、供氣、道路等設(shè)施設(shè)備均能正常使用，并達(dá)到售樓合同條件要求1.3 房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)經(jīng)過(guò)確認(rèn)并有穩(wěn)固標(biāo)識(shí)。1.4 工程項(xiàng)目交接小組各相關(guān)單位參加人員均已到位，資料