中海地產(chǎn)成本管理體系剖析

1、.中海地產(chǎn)成本管理體系剖析作者：廣州城建開發(fā)工程咨詢監(jiān)理有限公司俞昆 1. 引言 中海地產(chǎn)和萬科的管理水平高在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，偶然機會，得到了整套中海地產(chǎn)的中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度(2006年版)，初看下，中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有復雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。再仔細分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的分析，希望能對集團的成本管理體系改善有所幫助。 2. 中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析 中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度，下面還有一系

2、列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領性控制文件中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職責、開發(fā)建設各階段成本管理內(nèi)容、成本動態(tài)監(jiān)控等 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目工程成本與財務科目相結(jié)合的成本分解體系 中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計價方式、付款方式、物料供應方式等策劃原則部門管理文件合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責招投標管理文件關(guān)于加強工程合同管理的通知總部將參與子公司的大額工程合同 的招標、定標等工作 分判商名冊管理程

3、序分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等 招標分判工作程序包括招標策劃、招投標文件編制、招投標過程管理、評標定標程序等合同簽訂后的成本管理文件合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預算、報價、變更、結(jié)算管理 工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理 關(guān)于加強對大額工程款支付審批管理的通知大額付款管理 3. 中海地產(chǎn)項目成本管理體系分析 (1) 成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)， 中海的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，

4、持續(xù)改進。 (2) 建立了公司統(tǒng)一的、和財務緊密結(jié)合的成本分解體系，相當于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一個和財務科目相結(jié)合的成本分解體系-中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會出現(xiàn)各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。 (3) 成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進行成本總控。 在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關(guān)部門負責人和各地區(qū)公司

5、財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產(chǎn)業(yè)務線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。 總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構(gòu), 具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。負責下達、審批目標成本，并進行成本監(jiān)控。 集團總部的投資管理部、規(guī)劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對于項目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責清晰。 (4) 項目開發(fā)建設全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。 實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關(guān)鍵節(jié)點進行控制，除以

6、上節(jié)點外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點，到達每個節(jié)點時必須進行成本預測或核算，超過成本目標必須上報批準。對于各個階段成本管理，均配有相應的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。 (5) 統(tǒng)一全公司的成本管理方法。 總部對地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區(qū)公司應嚴格執(zhí)行。 (6) 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板。 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應工作指引和模板，內(nèi)容細致全面，如上述的中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法中，對項目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報價方式、定標原則、工程量計量管理、造價構(gòu)成

7、、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細的說明或規(guī)定。 如上述的合約管理工作程序中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預算、報價、變更、結(jié)算管理等工作，均有詳細的說明或規(guī)定。 (7) 配套用表齊全、清晰和細致，形成體系，對成本管理每個環(huán)節(jié)均有標準用表或示例模板。 各項制度的配套用表具體如下：制度名稱配套用表中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目 項目成本及盈利預測表 項目建安成本目標控制表 項目現(xiàn)金流量預測表 項目建安成本預測明細表 開發(fā)項目成本分期審批表 關(guān)于第期 第階段成本預測報表的回復格式 項目發(fā)展成本控制目標審核表 VX.X 項目發(fā)展成本控制目標審批表 V

8、X.X 關(guān)于【XXXX】項目發(fā)展成本控制指標（XX 階段）的批復格式 項目成本超支審批表 建安成本超支審批表 項目成本執(zhí)行情況表 建安成本數(shù)據(jù)采集分析表 招投標管理制度大額工程合同投標單位備案表 大額工程合同定標會議通知 大額工程合同中標單位審批表 年 半年工程合約定標情況表 分判商考察意見表（適用于在建工程） 分判商考察意見表（適用于完工工程） 分判商考察意見表（適用企業(yè)基地） 分判商考察意見表（適用于工廠） 分判商履約評價表（HY01-05） 分判商名冊（HY01-06） 分判商履約情況調(diào)查表（HY01-07） 分判工程招標工作計劃（參考模板）（HY0202） 招標文件評審表（HY0203

9、） 投標單位審批表（HY0204） 開標書（HY0205） 分判工程定標記錄（HY0206） 合同管理制度合約管理策劃報告評審表（HY0201） 合約交底記錄（HY0301） 合同文件評審表（HY0207） 合同分發(fā)登記表（HY0208） 合同簽訂后成本管理制度工程付款證書（模板）（HY0302） 工程變更價款確認書（HY0305） 工程變更價款審批表（HY0304） 工程成本變動報告（HY0303） 工程簽證單（HY04-01） 工程簽證登記表（HY04-02） 簽證費用審批表（HY04-03） 結(jié)算書（模板）（HY0306） 結(jié)算確認書（HY0307） 若只有制度和工作流程，而不配合以相應

10、的標準管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。 (8) 招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 中海沒有單獨編制招投標管理制度，而是將招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 (9) 對各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。 制度規(guī)定：各地區(qū)公司應按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法,結(jié)合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。4. 后記 對于萬科這樣優(yōu)秀的企業(yè)，還于2000年制定了針對中海命名為“海盜行動”的挖人計劃，因為萬科認為：中海有嚴密的人才培養(yǎng)體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從最基層的工作做起，經(jīng)過系列精細的產(chǎn)品制造培訓，對成本和流程有非常深的了