分享規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)

1、2011年6月13日,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享,定位檢測(cè) 總平面布局 戶型分布 戶型設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)內(nèi)容,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)（評(píng)標(biāo)） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案溝通（修改方向建議） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)用,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍,PART1：評(píng)價(jià)理論基礎(chǔ)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值最大化,價(jià)值奧林匹克論 更快，更高，更強(qiáng)（不留尾,價(jià)值提升,價(jià)值實(shí)現(xiàn),生活方式 舒適度,第一層面,第二層面,第一層面：占有資源越多，舒適度越高 奢侈需求 超量占有 舒適需求 大空間、健康環(huán)境、感官舒適 健康需求 獨(dú)立空間、健康環(huán)境 基本需求 獨(dú)立空間,低,高,空間、陽(yáng)光、空氣、景觀、視野 空間、朝向、通風(fēng)、采光、景觀、視野,舒適度常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)：

2、 朝向：南東北西 通風(fēng)：通透不通透 景觀：自然類型景觀人工類型景觀 大尺度景觀小尺度景觀 采光：高樓層低樓層 開(kāi)闊不開(kāi)闊 視野：開(kāi)闊不開(kāi)闊 遠(yuǎn)距近距 空間：大小,舒適度常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)： 污染：低高 視覺(jué)：美觀整齊雜亂 視距：遠(yuǎn)近,第二層面：客戶體驗(yàn)越契合、強(qiáng)烈，生活方式越有價(jià)值,一、資源層面 1、總平面布局價(jià)值判斷三個(gè)方面（基于競(jìng)爭(zhēng)） 充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)地塊資源最大化 規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源規(guī)劃資源最優(yōu)化 建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)棟均、戶均資源占有最優(yōu)化,PART2：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)體系,2、戶型分布價(jià)值判斷的三個(gè)層次 資源分配均好性銷(xiāo)售無(wú)障礙 資源分配合理性好的資源給大的戶型 資源集中形成價(jià)值標(biāo)桿價(jià)值

3、提升,二、生活方式層面 1、空間類型與客戶高度契合 2、空間形象與客戶高度契合,3、其它因素 分期建設(shè)、銷(xiāo)售 展示 經(jīng)濟(jì)性 發(fā)展性,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià),規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)表示意,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)6大提示問(wèn)題,1、地塊資源是否充分利用；2、是否有難以銷(xiāo)售的產(chǎn)品；3、較大的戶型是否占有較好的資源；4、是否有可以賣(mài)高20%以上的產(chǎn)品標(biāo)桿；5、是否有好的展示內(nèi)容和條件；6、是否有較為合理的成本,1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？ 2、我們把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型了嗎？ 3、我們的戶型分布與設(shè)計(jì)是否可以更好？ 4、我們的商業(yè)是否最有利于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)？ 5、我們的建筑形象與環(huán)境設(shè)計(jì)是否創(chuàng)造了好的賣(mài)點(diǎn)？

4、6、我們的產(chǎn)品是否是從客戶的需求出發(fā)而設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)溝通要點(diǎn),規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)避免的6大誤區(qū),認(rèn)識(shí)自己解析地塊，集中力量利用和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)； 價(jià)值，價(jià)值永遠(yuǎn)將最好的資源留給最好的戶型；同時(shí)，保證均好性； 還是價(jià)值“金角銀邊”是商業(yè)的法則； 來(lái)源于市場(chǎng)，超越市場(chǎng)建筑和環(huán)境設(shè)計(jì)在推陳出新中不斷打造市場(chǎng)明星； 上帝永遠(yuǎn)是對(duì)的最大限度地滿足客戶需求是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的良好途徑,資源最大化 資源合理分配 優(yōu)勢(shì)資源標(biāo)桿,價(jià)值最大化核心資源平衡,PART3：規(guī)劃設(shè)計(jì)案例,案例- 華僑城波托菲諾,燕棲湖,天鵝湖,歡樂(lè)谷,天鵝堡2期 2區(qū),天鵝堡2期 1區(qū),純水岸TOHO,純水岸多層,262-288 三層TOHO,多層1

5、70-206 平面五房,31層， 229四房 253五房,12-20層, 170三房 205四房 245平面五房,產(chǎn)品分布圖,案例,天鵝堡二期鳥(niǎo)瞰圖,1區(qū),2區(qū),案例- 華僑城.波托菲諾,方案評(píng)價(jià),景觀資源最大化 均好性 樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿 生活方式締造,案例- 中旅國(guó)際公館,指標(biāo)及戶型比例,總用地面積：55831.50 總建筑面積：124301.71 容積率：1.81 建筑覆蓋率：25.17% 總套數(shù)：546,案例- 中旅國(guó)際公館,戶型分布,案例- 中旅國(guó)際公館,鳥(niǎo)瞰圖,均好性 樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿 院落、私密性,案例- 中旅國(guó)際公館,方案評(píng)價(jià),案例- 星河國(guó)際,指標(biāo)及戶型比例,占地面積：33946平方米

6、 建筑總面積：243106平方米 住宅總面積：152874平方米 總套數(shù)：922套 容積率：4.5,案例- 星河國(guó)際,產(chǎn)品分布,兩房,三房,四房,27F,27F,29F,29F,29F,29F,30F,案例- 星河國(guó)際,鳥(niǎo)瞰圖,產(chǎn)品均好性 樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿 王者坐標(biāo)，體現(xiàn)尊崇感,案例- 星河國(guó)際,方案評(píng)價(jià),案例- 寶安N2地塊,指標(biāo)及戶型比例,用地面積：27597 建筑面積：49676 容積率：1.8 覆蓋率：23 綠化率：40,案例- 寶安N2地塊,產(chǎn)品分布,N,79-852X2X1,91-943X2X1,119 3X2X2,復(fù)式洋房200-236 6X3X3,149 4X2X2,161 4X2

7、X2,連排別墅 1-2F 4X3X3 190 3-4F 4X3X3 237,花園洋房 1-2F 4X3X3 199 3-4F 3X2X2 237 5-6F 4X3X3 191,12F,12F,18F,18F,18F,6F,4F,18F,18F,案例- 寶安N2地塊,鳥(niǎo)瞰圖,案例- 寶安N2地塊,方案評(píng)價(jià),均好性 樹(shù)產(chǎn)價(jià)值標(biāo)桿 院落、私密性,區(qū)位：布吉新中心區(qū)新一代區(qū)域CBD,案例- 大世紀(jì)花園三期,區(qū)位分析,三期總用地面積：89000平方米（其中5號(hào)地20000平方米待定） 容 積 率：約2（暫定） 計(jì)容建筑面積： 178000平方米（暫定,含五號(hào)地,不含五號(hào)地,案例- 大世紀(jì)花園三期,用地分

8、析,三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個(gè)組團(tuán)，東北、西北、北部分別為組團(tuán)二、組團(tuán)三、組團(tuán)四（一、二期為組團(tuán)一,案例- 大世紀(jì)花園三期,總體布局建議,三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個(gè)組團(tuán)，東北、西北、北部分別為組團(tuán)二、組團(tuán)三、組團(tuán)四（一、二期為組團(tuán)一,加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件較為理想。檔次分區(qū)以組團(tuán)為單元進(jìn)行，從低到高依次為組團(tuán)三、組團(tuán)二、組團(tuán)四； 組團(tuán)二為中檔偏高，三房為主、二房其次，四房以上大戶型為輔； 組團(tuán)三中檔為主，二房、三房為主； 組團(tuán)四為中高檔，三房為主，四房以上、二房為輔，有部分排屋,案例- 大世紀(jì)花園三期,發(fā)展方向一,未加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件受到一定限制。組團(tuán)檔次基

9、本持平，檔次分區(qū)在組團(tuán)內(nèi)部按資源的分布進(jìn)行，各組團(tuán)均為三房為主，二房其次，四房以上大戶型為輔，不設(shè)計(jì)排屋,案例- 大世紀(jì)花園三期,發(fā)展方向二,三各組團(tuán)采用不同的標(biāo)高，組團(tuán)三與組團(tuán)一持平；組團(tuán)二由西向東逐步提高，形成臺(tái)地式山莊格局；組團(tuán)四保持高臺(tái)地形，幾個(gè)組團(tuán)形成逐步上升的地形關(guān)系,案例- 大世紀(jì)花園三期,地形處理,以組團(tuán)一的亞熱帶海洋建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)，從組團(tuán)三、組團(tuán)二、到組團(tuán)四在形象品質(zhì)上有明顯提升。 四個(gè)組團(tuán)中，以8號(hào)路為界，組團(tuán)一和組團(tuán)三形象基本統(tǒng)一，組團(tuán)二和組團(tuán)四形象基本統(tǒng)一。 組團(tuán)三基本沿襲組團(tuán)一的特色，在細(xì)部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。 組團(tuán)二和組團(tuán)四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，更為注

10、重底層和頂部的處理，采用藍(lán)色坡頂，營(yíng)造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì),案例- 大世紀(jì)花園三期,建筑設(shè)計(jì)建議,以組團(tuán)一的亞熱帶海洋建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)，從組團(tuán)三、組團(tuán)二、到組團(tuán)四在形象品質(zhì)上有明顯提升。 四個(gè)組團(tuán)中，以8號(hào)路為界，組團(tuán)一和組團(tuán)三形象基本統(tǒng)一，組團(tuán)二和組團(tuán)四形象基本統(tǒng)一。 組團(tuán)三基本沿襲組團(tuán)一的特色，在細(xì)部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。 組團(tuán)二和組團(tuán)四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍(lán)色坡頂，營(yíng)造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì),在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢(shì)而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡(jiǎn)約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢(shì)

11、非凡。 從近處觀賞，各組團(tuán)又各具風(fēng)采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開(kāi)放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。 組團(tuán)二依山勢(shì)而建，建筑自下而上逐臺(tái)而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊(yùn)藏風(fēng)水的富貴，顯出活力與生機(jī)；組團(tuán)三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團(tuán)錦簇，宛如人間天堂；組團(tuán)四地勢(shì)高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢(shì)非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越,案例- 大世紀(jì)花園三期,地形處理,在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢(shì)而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡(jiǎn)約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢(shì)非凡。 從近處觀賞，各組團(tuán)又各具風(fēng)采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開(kāi)放、空透，造型更加自由和多樣，

12、處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。 組團(tuán)二依山勢(shì)而建，建筑自下而上逐臺(tái)而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊(yùn)藏風(fēng)水的富貴，顯出活力與生機(jī)；組團(tuán)三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團(tuán)錦簇，宛如人間天堂；組團(tuán)四地勢(shì)高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢(shì)非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越,案例- 緹香名苑,區(qū)位分析,萬(wàn)科城市花園,德式堡,深圳高爾夫,緹香名苑,山姆會(huì)員店,水榭花都商業(yè)街,本項(xiàng)目商業(yè)街,香逸名園商業(yè),香梅路口商業(yè),宏浩花園商業(yè)街,天然居商業(yè)街,四至及景觀 西、北臨市政路 東南為學(xué)校、多層住宅、生活文化配套 西北遠(yuǎn)觀湖景 西南高層遠(yuǎn)觀綠地 高層四向視野開(kāi)敞,案例- 緹香名苑,地塊分析,占地面積：20365 總建面積

13、：101037 建筑容積率：3.26 建筑覆蓋率：28,產(chǎn)品均好性 價(jià)值分布 經(jīng)濟(jì)性（梯戶比,案例- 緹香名苑,方案評(píng)價(jià)方向,案例- 緹香名苑,修改前方案,不可拆遷 的舊樓,商 業(yè),售樓處,幼兒園,存在問(wèn)題1：該布局幼兒園與醫(yī)院放在一起,客戶難以接受.商業(yè)部分的放置明顯沒(méi)考慮經(jīng)營(yíng)需要.售樓處的設(shè)置顯然不利于形象展示,案例- 緹香名苑,修改前方案,存在問(wèn)題2：小區(qū)整體抬高兩層,小區(qū)入口形成階梯狀,十分氣派,但單一的解體設(shè)計(jì)給住戶的出行造成不方便,案例- 緹香名苑,修改前方案,存在問(wèn)題3：此地上車(chē)庫(kù)有封頂，層高小于6米，應(yīng)該計(jì)入容積率，且用途不可改，設(shè)計(jì)這種需要繳納地價(jià)的車(chē)庫(kù)是否合適,案例- 緹香

14、名苑,修改前方案,存在問(wèn)題4：項(xiàng)目成本高達(dá)5000多元/，且不包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；同時(shí)，發(fā)展商預(yù)期項(xiàng)目為中檔偏高產(chǎn)品，通過(guò)本項(xiàng)目與市場(chǎng)中高端豪宅、中檔偏高產(chǎn)品的對(duì)比發(fā)現(xiàn),本項(xiàng)目在成本和造價(jià)上不是很經(jīng)濟(jì),案例- 緹香名苑,修改后方案,98三房,110-115 三房,130三房,45 一房,72 二房,150三房,162 四房,案例- 緹香名苑,修改后方案戶型比例,案例- 御景東園,區(qū)位分析,案例- 御景東園,地塊分析,南面松園路商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)價(jià)值較大,東部發(fā)展條件略好于西部,南、北側(cè)發(fā)展條件接近,項(xiàng)目規(guī)模較大，用地較為規(guī)則，為羅湖區(qū)罕有的大規(guī)模項(xiàng)目，發(fā)展條件良好。 項(xiàng)目地塊東、西遮擋較少，

15、發(fā)展條件接近；南、北均有部分遮擋，而北部將建的公寓存在近距離遮擋問(wèn)題。整體而言，項(xiàng)目環(huán)境條件一般，基本無(wú)可利用的景觀資源,占地面積：27366 建筑面積：154056 容積率：5.63,案例- 御景東園,修改前方案,規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)： 靈活半圍合式布局，周邊點(diǎn)式樓聯(lián)體設(shè)計(jì)，保證中間大庭院； 高層和相對(duì)較低的密度； 規(guī)劃布局呈現(xiàn)相對(duì)的封閉性內(nèi)向性和，以庭院為中心； 戶型分布以庭院景觀為導(dǎo)向； 保證最大的幾種戶型占有較好的資源； 檔次北高南低； 一梯四戶大戶型和一梯六戶、一梯八戶中小戶型,案例- 御景東園,修改前方案規(guī)劃布局分析,封閉式、內(nèi)向性布局注重了內(nèi)部空間的完整性和舒適性，但外圍形象難以保證，較

16、為凌亂，尤其是松園路一側(cè)，有局促感和壓迫感，不利于樹(shù)立大型精品小區(qū)大氣、統(tǒng)一的形象。 完全以庭院景觀為導(dǎo)向，保證了頂端戶型的資源，但未保證各大戶型的素質(zhì)，特別是C2、C3戶型； 總體而言，未充分考慮戶型分布的均好性，特別是D3戶型景觀和朝向都不能保證,案例- 御景東園,修改前方案戶型比例,255五房,145-202四房花園,125-134三房花園,100-102三房二衛(wèi),91-96三房一衛(wèi),70二房,案例- 御景東園,修改前方案戶型比例,案例- 御景東園,修改前方案戶型設(shè)計(jì)分析,戶型設(shè)計(jì)基本合理； 二房戶型設(shè)計(jì)較好，90余平方米小三房和100余平方米中三房設(shè)計(jì)也較為合理； 125平方米以上大戶

17、型帶入戶花園是賣(mài)點(diǎn)。 149平方米以上豪華戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)，戶型創(chuàng)新不夠，缺乏足夠打動(dòng)客戶的精彩亮點(diǎn)；大部分廳、主人房功能設(shè)計(jì)未跟上檔次要求，不夠舒適、豪華，如客廳偏短、客餐廳空間不分、臥室功能單一等，與戶型面積不相稱； D、E、F、H部分戶型公用衛(wèi)生間位置欠考慮，影響臥室區(qū)的私密性； 剪力墻位置不利于空間的靈活性利用,案例- 御景東園,方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),產(chǎn)品均好性 建筑形象 產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿 價(jià)值分布,73-842X2X1,98-1093X2X1(2,114-126 3X2X2,133-140 3X2X2,147-151 4X2X2,175-191 4X2X2(3,案例- 御景東園,修改后方案,32

18、F,33F,33F,30F,案例- 御景東園,修改后方案戶型配比,案例- 歐陸經(jīng)典,區(qū)位分析,案例- 歐陸經(jīng)典,地塊分析,占地面積28945.1平方米 總建筑面積46000平方米 容積率1.8，覆蓋率25,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案一,75 3X2X2,88 3X2X2,65 2X2X1,N,復(fù)式： 1-2F 118 4X3X3 3-4F 95 3X2X2,102-105 3X2X2,4F,4F,8F,7F,11F,11F,11F,11F,10F,11F,10F,11F,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案一鳥(niǎo)瞰圖,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案二,75-80 2X2X1,87-89 3X2X1,105-1

19、08 3X2X2,66 2X2X1,119 5X2X2,130 4X2X2,N,11F,11F,11F,11F,11F,11F,9F,9F,5F,5F,5F,5F,5F,5F,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案二鳥(niǎo)瞰圖,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案三,N,6F,9F,9F,10F,9F,9F,10F,6F,6F,12F,11F,12F,11F,11F,12F,11F,12F,案例- 歐陸經(jīng)典,評(píng)標(biāo)方案三鳥(niǎo)瞰圖,規(guī)避劣勢(shì) 戶均占在有資源 經(jīng)濟(jì)性 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),案例- 歐陸經(jīng)典,方案評(píng)價(jià),案例- 歐陸經(jīng)典,確定方案,案例- 歐陸經(jīng)典,確定方案鳥(niǎo)瞰圖,案例- 名駿豪庭,設(shè)計(jì)方案,三房,二房,一房,商業(yè)裙樓,泳池,

20、園林,價(jià)值分布 景觀資源分配 均好性,案例- 名駿豪庭,方案評(píng)價(jià),案例- 名駿豪庭,設(shè)計(jì)方案解析一,1、戶型價(jià)值分布不盡合理，均好性較差； 三房戶型 商業(yè)裙樓 2、南向景觀未充分利用； 二房戶型 游泳池 3、建筑間距較近，布局較擁擠； 一房戶型 園林 4、商業(yè)價(jià)值未充分體現(xiàn)； 5、環(huán)境與配套設(shè)計(jì)缺乏特色,案例- 名駿豪庭,設(shè)計(jì)方案解析二,一房,三房,二房,商業(yè)裙樓,游泳池,園林,一梯12戶28層，客廳設(shè)計(jì)全在凹槽，整體檔次不高，市場(chǎng)接受程度一般 南向三房與一房有較好資源，三分之二的戶型被忽略,案例- 名駿豪庭,設(shè)計(jì)方案解析三,一房,三房,二房,商業(yè)裙樓,游泳池,園林,三房較大戶型完全北向，價(jià)值分布不合理，北向三房市場(chǎng)接受程度較差。 臨羅沙路最有商業(yè)價(jià)值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用,案例- 名駿豪庭,設(shè)計(jì)方案解析四