房地產(chǎn)開發(fā)成本管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理如何建立目標(biāo)成本管理體系1.根據(jù)基于戰(zhàn)略的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)，成本管理體系架構(gòu)主要應(yīng)包括：1）集團(tuán)和下屬開發(fā)企業(yè)（區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司）的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，主要明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù)流程 關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級各部門的權(quán)責(zé)；2）集團(tuán)和下屬開發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控 制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時(shí)的成本信息報(bào)送、匯總和分析。2.制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是 項(xiàng)目成本的控制線。要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，需要滿足以下的基礎(chǔ)條件：1

2、）建立規(guī)范 化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；2）充分的成本信息庫和成本信息數(shù) 據(jù)共享機(jī)制；3）規(guī)范化的成本管理流程，定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對“估算成本”進(jìn)行 測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)初設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì) 化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、米購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用的使用與 管理。如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系 1.責(zé)任成本回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰來做 做什么”的問題是成本理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。2. “責(zé) 任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評價(jià)部門。1）責(zé)任 主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

3、目拓展論證 規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工銷售客服等職能部門確定相應(yīng)的責(zé)任主 體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門；2）責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序 劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；3）考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。 反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理 性；4）評價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé) 任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目 責(zé)任成本分析報(bào)告。如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本控制 1.以合同管理為中心2.抓住三條 主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本” 1） “動態(tài)

4、成本”反映任意時(shí) 段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；2） “實(shí)際發(fā)生成本指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量,與“動態(tài)成本 對比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；3） “實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與實(shí)際發(fā)生本”對 比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。3.建立成本分析預(yù)警機(jī)制1）建 立成本分析預(yù)警制度2）建立成本臺帳。充分借助信息化手段項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本控制 1、項(xiàng)目論證階段成本控制要點(diǎn) 項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。1）建立在充分完善 成本信息基礎(chǔ)上的對目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評價(jià)體系；2）建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目 立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；3）制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；4）嚴(yán)格控制交

5、地及 付款風(fēng)險(xiǎn)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) 5）設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計(jì)、 規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的 性價(jià)比；6）通過限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋 含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝 飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響；7）通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán) 格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè) 計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核支付亦與之掛鉤；施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有鄭艮 額設(shè)計(jì)要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位

6、的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成 本預(yù)算；8）通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)評審流程來評價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：如 某標(biāo)桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán) 領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的設(shè)計(jì)方案聽證會”審査,獲通過后方可進(jìn)下一設(shè)計(jì)段如單設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工 圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必要求設(shè)計(jì)單位具設(shè)計(jì)既（預(yù) 算，并在上-階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分 析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)；9）通過施工圖會審來控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：如標(biāo)桿 企業(yè)在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組對施工圖的

7、技術(shù)性 安全生、 周密性經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審提出明確的書面審査意見,并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn) 行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。3、工程施工階段成 本控制要點(diǎn) 1）工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理a）根據(jù)目標(biāo)成本細(xì)化成 本測算，將具體化的成本控制指標(biāo)用于對工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制；b）明 確工程分包、材料設(shè)備分級分類采購方式和權(quán)限，其中工程分包采用工程量清單招標(biāo)等形 式，材料設(shè)備采購要根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在 工程施工承包合同中加以明確；c）建立健全材料設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn) 收保管相分離的內(nèi)部

8、牽制制度；d）加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫管理和評 估工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評估考核制度。2）工程進(jìn)度款管理a）根據(jù)施工合同，核實(shí)工程進(jìn)度，明確審批權(quán)限，嚴(yán)格審批流程 3）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管 理a）完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程制度,完善設(shè)計(jì)變更前的成本評審制度，明確各相 關(guān)人員的簽字權(quán)限。3 4）工程結(jié)算管理 4、如何進(jìn)行有效的簽證管理要點(diǎn)1）現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2）現(xiàn)場簽證必須列清事 由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員 共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對工程量、單介、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審 批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3）現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則， 在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后 的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。4）凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取 預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5）因業(yè)主要求 或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)勺,應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方 有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任, 杜絕盲目簽證。5、營銷階段的成本控制要點(diǎn) 1）結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的 廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及