房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究報告9個doc1[共4頁]

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查基礎(chǔ)資料一、 市場調(diào)查的目的 市場調(diào)查，主要針對顧客所做之調(diào)查，即以購買商品、消費(fèi)商品的個人或團(tuán)體為對象，以探討商品之購買、消費(fèi)等各種事實(shí)、意見及動機(jī)為目的所做的調(diào)查。（狹義） 不僅以“市場”為對象，是以市場經(jīng)營中的每一階段，包括市場運(yùn)營所有的功能、作用為對象。（廣義） 房地產(chǎn)商品，它是住所和區(qū)位利潤為一體的特殊商品。 房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資者通過犧牲即期的確定性的購買力以獲取未來不確定的有風(fēng)險存在的預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益。二、 房地產(chǎn)市場調(diào)查方式1、 去政府有關(guān)部門通常是房管局，查詢過往幾年該城市與房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)，比較重要的是成交總量、空置量、開發(fā)總量等指標(biāo)。2、 買資料。首先要買一本經(jīng)

2、濟(jì)年鑒，上面會有你所需要的基本數(shù)據(jù)，包括居民收入、開支，也包括一些基本的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。也可以向一些專業(yè)公司購買。3、 跑市場。收集你認(rèn)為有價值的樓盤資料，資料主要是樓書、樓價和戶型，然后進(jìn)行分類整理，比較困難的要了解這些樓盤的具體成交情況。4、 找高手。找?guī)讉€熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資深人士，詳聊之后，腦海中自然會浮現(xiàn)整個樓市的輪廓。5、 找消費(fèi)者。在所調(diào)查樓盤售樓處門前，找那些認(rèn)真看樓的人聊一聊，給些小恩小惠，他們會告訴你很多?？倲?shù)量在50名左右基本上已足夠。6、 提高敏感度，了解城市的動向，各種政策的出臺、項(xiàng)目所在區(qū)域的各種信息都是工作中的一部分。7、 捕捉城市的靈感。餐廳、酒吧、街道等，如果有

3、時間，可以到處走走，會讓你與城市貼得更近。8、 問卷調(diào)查。通過設(shè)置合理、科學(xué)的調(diào)查問卷，依靠其內(nèi)容判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)基本指標(biāo)。三、 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，我們不可能完全了解供求信息政策的影響力、競爭對手狀況、消費(fèi)者購買欲望等，但我們必須盡量去了解，并根據(jù)個人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對市場要求作出判斷。 一般來說，房地產(chǎn)市場調(diào)查包括以下內(nèi)容（房地產(chǎn)資迅調(diào)查分析）1、 與投資項(xiàng)目相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析政策環(huán)境 金融系統(tǒng) 產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn) 所有制結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 集團(tuán)的購房與私人購房比例 流通環(huán)境2、 該區(qū)域住宅開發(fā)總量分析各住宅分區(qū)開發(fā)量現(xiàn)狀 各住宅分區(qū)開發(fā)量走勢 各住宅分區(qū)開發(fā)量前景分析3、 該區(qū)域商

4、品住宅 消費(fèi)總量分析歷年商品住宅消化總量的主要貢獻(xiàn)率 商品住宅消化總量的現(xiàn)狀商品住宅消化總量前景分析4、 該區(qū)域不同房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析 商業(yè)類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析 辦公樓類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現(xiàn)狀分析酒店類地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析5、 該區(qū)域住宅市場不同檔次需求量與現(xiàn)狀分析豪宅類市場與現(xiàn)狀分析 普通類市場需求量與現(xiàn)狀分析經(jīng)濟(jì)適用類需求量與現(xiàn)狀分析 福利類市場需求量與現(xiàn)狀分析6、 該區(qū)域明星樓盤分析（住宅市場）歷年明星樓盤界定 明星樓盤的分布及結(jié)構(gòu)分析明星樓盤的主要營銷特點(diǎn) 明星樓盤的參與者與制造者明星樓盤的溢價 未來明星樓盤的必要條件7、 該區(qū)域暢銷樓盤分析（

5、住宅市場） 暢銷樓盤的界定 暢銷樓盤營銷特點(diǎn) 暢銷樓盤原因分析8、 居住圈狀況分析居住圈密度分析 居住圈強(qiáng)度分析（每平方公里的居住人口、流動人口、建筑密度等）9、 可利用自然景觀狀況研究不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)10、 周邊人口狀況研究職業(yè)分布特點(diǎn)研究 購買力狀況研究（購買水平、購買意愿）11、 周邊競爭者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競爭者開發(fā)地塊的用途及開發(fā)者狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的銷售狀況 周邊競爭者開發(fā)地塊的租賃狀況12、 周邊旅游景點(diǎn)的景觀結(jié)構(gòu) 周邊旅游景點(diǎn)的景觀結(jié)構(gòu) 周邊旅游景點(diǎn)的到訪率及到訪動機(jī) 周邊旅游景點(diǎn)的消費(fèi)量及消費(fèi)結(jié)構(gòu) 周邊旅游景

6、點(diǎn)的開發(fā)商及經(jīng)營狀況四、 擬定問卷注意事項(xiàng)1、 問卷的開頭，必須以親切的口吻詢問 首先的幾條問題，要容易回答，不要使對方礙于啟口，以溫和之 口吻，話語簡單而有趣。必須 有助于對方的回答。2、 不可用不可了解的問句作模棱兩可之詢問，更應(yīng)避免使用一般人所不知道的句子，以及可能因人而意義不同的句子。3、 不可詢問難以回憶的事項(xiàng)當(dāng)擬訂詢問句時，必須常常衡量自己，如自己感到困難的問題，不得詢問他人。4、 所問的句子要盡量客觀。 盡量用對個人經(jīng)驗(yàn)或思想有關(guān)之客觀事實(shí)來詢問，避免概括籠統(tǒng)。5、 注意問句措辭之強(qiáng)度例如“必要的東西”和“必需品”措辭強(qiáng)度不同，所得答案也不盡相同。6、 使用提示方式時，須注意所提

7、示之序位，應(yīng)作合理變換以免影響回答者之意見。7、 虛榮心影響回答結(jié)果被調(diào)查的內(nèi)容，有的表示被詢問人的社會地位，因虛榮心關(guān)系，常作不實(shí)之回答。8、 一個詢問當(dāng)中，只限一個主題。9、 詢問“為何”時之注意事項(xiàng)。詢問為何的形式，表面問法簡單實(shí)際包括極復(fù)雜的問題，因?yàn)橘徺I商品動機(jī)很多。10、 問卷以簡短為最佳。美國的調(diào)查結(jié)構(gòu)，大都限制訪問時間為15分鐘，但此項(xiàng)限定并非絕對的。11、 類似下列問題，不得放在問卷開頭。A、 關(guān)于被訪問者本身之問題。教育程度、經(jīng)濟(jì)狀況、財富擁有情況。B、 類似測驗(yàn)智力的問題使對方產(chǎn)生敵意，回答困難。C、 令人漠不關(guān)心的詢問。D、 如果必須按照思考序列排列時，應(yīng)從容易移向簡單。五、 關(guān)于樓盤的項(xiàng)目分析1、 規(guī)模分析 A、總占地面積 B、總建筑面積 C、容積率 D、總戶數(shù) E、總居住人口 F、樓體數(shù)量2、 定位分析A、客戶群分類 B、樓盤檔次設(shè)定 C、樓盤價位設(shè)定（最高價、最低價、樓層差價）D、戶型面積設(shè)定 E、主力戶型 F、住宅層數(shù)及比例狀況 G、廣告語3、 區(qū)位分析A、項(xiàng)目所在區(qū)位 B、周邊配套（例如學(xué)校、醫(yī)院等） C、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平4、 規(guī)劃分析A、建筑總風(fēng)格設(shè)定 B、建筑單體立面風(fēng)格 C、組團(tuán)過渡風(fēng)格D、景觀規(guī)劃 E