含谷別墅項(xiàng)目策劃方案初案

1、含谷別墅項(xiàng)目策劃方案初案、八前言自本公司接觸到貴公司在含谷的別墅項(xiàng)目后， 招開(kāi)了 N 次討論會(huì)， 坦率的說(shuō)， 結(jié)果并不令人 滿意，因?yàn)橹貞c的別墅項(xiàng)目讓人擔(dān)憂， 而且本案又沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì) （如地理?xiàng)l件、 環(huán)境等） ， 但是如果在該處不建別墅就更沒(méi)有出路。 正是這樣那樣的難度， 更激發(fā)了我們這群策劃者的 斗志。一個(gè)好項(xiàng)目做好不算什么； 一個(gè)不理想的項(xiàng)目做好才能真正體現(xiàn)了策劃、 創(chuàng)意的力量。在此，我們要申明的是： 做為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃銷(xiāo)售公司對(duì)于是否能接到項(xiàng)目是次要的， 重要的是我們要對(duì)每個(gè)委托的發(fā)展商負(fù)責(zé)， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資大、 風(fēng)險(xiǎn)大， 每個(gè)細(xì)節(jié)都必 須用科學(xué)、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待。所以我

2、們將客觀的陳述下列觀點(diǎn)，如有不中聽(tīng)的地方， 請(qǐng)貴公司諒解。一、 現(xiàn)狀分析1、重慶市別墅現(xiàn)狀分析目前重慶已動(dòng)工及準(zhǔn)備立項(xiàng)的別墅項(xiàng)目不下二十家 （包括預(yù)計(jì)明后年動(dòng)工項(xiàng)目） 。而現(xiàn)有的 存量別墅樓盤(pán)已不下十家，如錦繡山莊、龍湖花園、黃金堡、金果園、新東福、榕湖國(guó)際花 園、加拿大花園、翠湖山莊、玫瑰山莊、全興別墅等等。事實(shí)上，這些在別墅開(kāi)發(fā)的第一輪 熱潮中挺身而出的項(xiàng)目， 真正成功者并不多， 更多的開(kāi)發(fā)商為此是嘗盡苦頭。但是，今年的 開(kāi)發(fā)商們不約而同地掀起別墅“大躍進(jìn)”的熱潮？2 0 0畝的水天花園連排別墅第二期即將推出；85畝的帝景名苑已經(jīng)閃亮開(kāi)盤(pán)；360畝的肖河香榭正式破土動(dòng)工；250畝的龍湖香樟

3、林別墅、10 0多畝的華立？天地豪園、香格里拉別墅都在今秋開(kāi)盤(pán)亮相。此外，新東福、南方 ?上格林、渝海鄉(xiāng)水灣、海棠曉月、佳華世紀(jì)、芳草地等都已經(jīng)或?qū)⒁獑?dòng)自己 樓盤(pán)的部分別墅項(xiàng)目。 同時(shí)， 為別墅而圈地的運(yùn)動(dòng)也此起彼伏： 銀星集團(tuán)已在鐵山坪圈地1 0 0 0多畝、新原興在渝北圈地7 0 0畝，均瞄準(zhǔn)別墅開(kāi)發(fā)。2、含谷別墅現(xiàn)狀分析如今，距陳家坪僅 11 公里，號(hào)稱(chēng)“都市后花園”，并將“建設(shè)成重慶高級(jí)住宅區(qū)”納入?yún)^(qū) 域發(fā)展目標(biāo)的含谷已成為我市少見(jiàn)的別墅樓盤(pán)密集地區(qū)。繼全興別墅之后， 香格里拉別墅、 北歐別墅、 海蘭云天等別墅樓盤(pán)相繼落戶(hù)含谷， 在各自定位的市場(chǎng)范圍內(nèi)嶄露頭角。并且在品質(zhì)和價(jià)位上的選

4、擇面較大，最低的價(jià)位在1500元/平方米，最高在 5000 元/平方米；有幾乎沒(méi)有任何配套設(shè)施靠低價(jià)位銷(xiāo)售的別墅，也 有靠自然風(fēng)景優(yōu)美作賣(mài)點(diǎn)的別墅，競(jìng)爭(zhēng)是激烈的，同時(shí)也存在了機(jī)會(huì)。案優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析l 含谷是目前重慶公認(rèn)的別墅區(qū)；l 幾個(gè)別墅盤(pán)先行預(yù)熱該區(qū)域；l 今年是全國(guó)的別墅年；l 政策支持，九龍坡政府將把含谷打造為重慶“后花園”。2、劣勢(shì)分析l 重慶別墅大氣候不好；重慶別墅的空置率占 64%，特別是市區(qū)別墅項(xiàng)目。能支撐重慶別墅的消費(fèi)群體并不樂(lè)觀。許 多有錢(qián)人更樂(lè)意在成都購(gòu)買(mǎi)第二居所。l 沒(méi)有自然的風(fēng)景作有力的支撐點(diǎn)；別墅是不可復(fù)制性的， 通看全國(guó)的別墅， 基本上占有大量的稀缺資源，

5、 除土地外， 還有風(fēng)景、 天然水域等特征。l 交通不發(fā)達(dá)；除了從九龍坡到含谷相對(duì)近點(diǎn)外， 其它區(qū)域到此地路程都比較遠(yuǎn)。 對(duì)有車(chē)一族來(lái)說(shuō)， 雖然距 離不是問(wèn)題，但高速公路的費(fèi)用太高，增加了成本。l 缺少有力的賣(mài)點(diǎn)；從本案目前來(lái)看，沒(méi)有任何可以吸引人氣的地方。l 競(jìng)爭(zhēng)激烈；A、 谷周邊的的別墅項(xiàng)目有貴的，也有便宜的，將分散人氣，除了現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤(pán)外在附 近還有將要開(kāi)發(fā)的別墅。B在重慶的另外一些市郊（如兩路鎮(zhèn)、南山等），有著良好自然條件的地段也有發(fā)展商盯 著別墅市場(chǎng)這塊蛋糕。C、已形成氣候的別墅群（如龍湖、水天花園等）。l 該地段喧嘩；白市驛的教學(xué)機(jī)場(chǎng)太喧嘩，主要原因是飛機(jī)都是低空飛行。l 開(kāi)發(fā)體量

6、過(guò)大；別墅的靈魂 身份與階層的象征。 是少數(shù)人才能享受的， 有錢(qián)人買(mǎi)別墅的心態(tài)除了張揚(yáng)自己的個(gè)性外就是希望私密性更好。試想住在一個(gè)有500 套的別墅區(qū)里，給人的感覺(jué)就與住在小區(qū)里沒(méi)有區(qū)別了。3、綜合分析從以上所述可以看出：本案的劣勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)優(yōu)勢(shì)， 而在該地又只能做別墅才有出路，所謂“成也別墅敗也別墅”，所以本案要走出此局必須在定位、推出方式、形態(tài)、賣(mài)點(diǎn)上與眾不同，更要注重目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心態(tài)，揚(yáng)長(zhǎng)避短才可行。三、定位建議精英型別墅走中檔別墅價(jià)位，高檔別墅的品質(zhì)路線理由： 1、重慶購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位別墅的消費(fèi)群體力度??；2、除了針對(duì)金字塔尖的消費(fèi)群，別墅也可以有中檔概念。所謂精英就是中國(guó) 新一代經(jīng)濟(jì)的弄潮

7、兒， 他們大多受過(guò)良好教育， 有高品質(zhì)的需求和超前的消費(fèi)意識(shí)， 他們將 是高尚住宅最有潛力的群體；3、重慶住宅小區(qū)中，躍層一般都是先被搶光，其優(yōu)點(diǎn)是視野開(kāi)闊、有花園相送，缺點(diǎn)是要 和別人一起去擠電梯，還要擔(dān)心電梯會(huì)否壞。既然這種所謂的“空中別墅”非常有市場(chǎng)，為 何不做售價(jià)在其范圍內(nèi)的“地上別墅”呢？4、重慶是個(gè)貧富差距很大的城市，有不少開(kāi)發(fā)商、股份制企業(yè)負(fù)責(zé)人、銀行負(fù)責(zé)人等，這 個(gè)層面的人不是買(mǎi)不起房子，而是買(mǎi)不到好房子；5、任何人都希望花最少的錢(qián)，得到最大的享受；6、本案的自身?xiàng)l件無(wú)法支撐高價(jià)位的別墅；7、價(jià)位低便有增值的空間；8、吸引城市里的新貴。操作方式： 1、把體量減少一部分；高密度是

8、做不出好別墅， 500 套別墅只能走低檔路線，會(huì)形成幾不像的格局，戶(hù)數(shù)太多就缺 少榮耀感，最終會(huì)導(dǎo)致失去有效客戶(hù)2、本案分階段推出；本案的風(fēng)險(xiǎn)較大， 為了避免過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)， 提高機(jī)會(huì)成本， 應(yīng)該 分期推出項(xiàng)目，同時(shí)也可以吊吊客戶(hù)的胃口。越不容易得的東西才是好東西。3、先修建一個(gè)功能齊全、游戲性、娛樂(lè)性強(qiáng)的超級(jí)會(huì)所；4、利用配套做文章（關(guān)鍵點(diǎn)，見(jiàn)“賣(mài)點(diǎn)建議”）；5、配套先利用起來(lái)（這是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，詳見(jiàn)“營(yíng)銷(xiāo)建議”）；四、賣(mài)點(diǎn)建議l 感受生命、享受運(yùn)動(dòng)；理由： 1、對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，獨(dú)特的居住個(gè)性風(fēng)格及特點(diǎn)就是文化品位，任何民族都有其特 有的文化存在方式，包括信仰、習(xí)慣及其精神等等，如廣東的“碧桂園

9、”的成功就是用文化 創(chuàng)造了價(jià)值。把運(yùn)動(dòng)當(dāng)作本案的文化理念，生命在于運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)代人越來(lái)越明白這個(gè)道理，并 有這方面的需要。營(yíng)造出這種精神文化， 吸引大眾，從不同角度引導(dǎo)他們。 因?yàn)轶w育除了可 以強(qiáng)身健體外，更能鍛煉毅力、感受生命。2、別墅之為別墅，就是因?yàn)樗涞纳罘绞脚c生活品位是有別于普通人群 的。它的使用者，一般都具有較高的修養(yǎng)；廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活條件。他們期 盼的別墅是一個(gè)能徹底放松，完全舒適的家，因此要找到適合特殊群體的需求。3、田園風(fēng)格只能做低檔盤(pán)，而且在重慶田園風(fēng)光不足為奇，不容易讓人產(chǎn)生 向往；美國(guó)式的莊園又不適合中國(guó)國(guó)情和民族習(xí)慣。4、都市人玩的地方越來(lái)越少，精神得不

10、到滿足，特別是重慶，一些有錢(qián)人要 跑到成都打高爾夫。5、近的從重慶的“陽(yáng)光華庭”（住宅小區(qū)）看，打的運(yùn)動(dòng)牌，反映不錯(cuò)；遠(yuǎn)的看“奧林匹 克”系列項(xiàng)目都做得有聲有色。6、重慶沒(méi)有定位為“運(yùn)動(dòng)型別墅”的項(xiàng)目，降低了風(fēng)險(xiǎn)，減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。7、可以相對(duì)拉高本案的價(jià)位。8、處在白市驛軍用機(jī)場(chǎng)附近，本身就是比較喧嘩的，用運(yùn)動(dòng)作主題符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境。l 精英俱樂(lè)部；理由： 精英們需要的是新的出路和發(fā)展， 他們要有更多的社交氛圍和機(jī)會(huì)， 能為生活和工作 提供更多幫助和關(guān)懷。l 英國(guó)式物管（貼身管家）；理由： 一個(gè)樓盤(pán)品質(zhì)的好壞最終取決于物管，物管并非是單純的機(jī)械化的管理， 而是從人性上體貼客戶(hù)，根據(jù)客戶(hù)所需專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)

11、；操作方式： 1、為每個(gè)客戶(hù)量身定做物管方式；2、建立每個(gè)客戶(hù)的檔案（包括喜好、血型、生日、性格等）；3、為每個(gè)會(huì)員定做運(yùn)動(dòng)計(jì)劃（包括適合的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，運(yùn)動(dòng)量等）；4、對(duì)于第二居所的客戶(hù)， 根據(jù)需要準(zhǔn)備各自的事物 （如晚宴等）；5、享受家庭醫(yī)生。五、規(guī)劃建議l 每戶(hù)占地 2.5 畝左右；理由： 1、別墅的土地資源使用應(yīng)該是奢侈的，才能體現(xiàn)出的尊貴。2、有更多的個(gè)人使用空間。l 挖建人工湖；理由： 1、別墅應(yīng)該有山有水，人都有親水性，有水的地方，才會(huì)使心情得以平靜，真正回 歸自然。2、本案如果沒(méi)有水，將會(huì)流失一群有親水性的客戶(hù)，同時(shí)將無(wú)法拉高價(jià)位。3、有水的地方，才有靈氣；有靈氣的地方，才有人氣。

12、l 建跑馬場(chǎng)；理由： 1、樓盤(pán)根據(jù)自身特點(diǎn)打著買(mǎi)房送車(chē)、買(mǎi)房送船等不同的牌，既然本案打著運(yùn)動(dòng)牌， 那么能強(qiáng)身的工具不可少。一般到了春天時(shí)， 珊瑚壩的沙地里，跑馬的人最多，因?yàn)樵诔鞘?里可以放縱跑馬的地方幾乎沒(méi)有，少見(jiàn)的東西就是珍貴的東西。2、與動(dòng)物親近是人類(lèi)的本性，跑馬是上流階層及青年一代的喜好。3、馬是有靈性的動(dòng)物。l 建野戰(zhàn)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)的射擊場(chǎng)；理由： 1、現(xiàn)在玩的東西越來(lái)越多，卻越來(lái)越?jīng)]意思，經(jīng)常會(huì)讓人不知該如何打發(fā)時(shí)間，因 此需要開(kāi)發(fā)新的娛樂(lè)項(xiàng)目。2、野戰(zhàn)營(yíng)可以讓人學(xué)會(huì)基本的作戰(zhàn)知識(shí)外，更能培養(yǎng)人的團(tuán)隊(duì)精神。吸引一 些公司作人力資源的培訓(xùn)課。l 室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)；理由： 1、會(huì)打高爾夫的人

13、不多，如果在高爾夫球場(chǎng)練習(xí)，費(fèi)用昂貴。2、室外高爾夫練習(xí)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用不高。3、相鄰項(xiàng)目有高爾夫球場(chǎng)，可以聯(lián)合推出。4、將吸引一大批人士來(lái)學(xué)習(xí)。l 把游泳池建到每戶(hù)室內(nèi)去；l 一個(gè)功能齊全，游戲性、娛樂(lè)性、休閑性強(qiáng)的超級(jí)大會(huì)所；l 在組團(tuán)的安排上應(yīng)適當(dāng)考慮交流空間；理由： 各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立， 又互相聯(lián)通，住戶(hù)可以完整保有自己的私密空間， 也可以與喜愛(ài)的 鄰居交談聚會(huì)。人與人是如此，景與景之間也是如此，使景觀組團(tuán)互相映襯。l 環(huán)境建設(shè)應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐臍夂?、生態(tài)等相適應(yīng)。 理由： 環(huán)境應(yīng)該是適合人居住的環(huán)境，而不是宣傳中只可欣賞，不可使用的擺設(shè)。 最重要的 是：環(huán)境應(yīng)該是富有變化的四季景畫(huà)。表現(xiàn)為一種自然

14、的四季變化。六、目標(biāo)客戶(hù)群建議1、重慶市的新貴；他們大多受過(guò)良好的高等教育， 崇尚高品質(zhì)的生活， 喜歡提前消費(fèi)， 是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的弄潮 兒。2、重慶近郊區(qū)的有地位、有錢(qián)的消費(fèi)群；不能疏忽了這群消費(fèi)力，如龍湖的“香樟林別墅”30%的購(gòu)買(mǎi)者，都是涪陵人。他們往往更崇拜品牌， 更需要受人尊重，而且都懷著都市情結(jié)，希望能住在離市區(qū)近的地方， 才體現(xiàn)尊 貴。3、重慶市外其它相臨城市的客戶(hù)群；成都別墅做的不錯(cuò)， 原因是它不僅僅吸引了當(dāng)?shù)厝耍?更有周邊的消費(fèi)群， 例如重慶就有許多 人在成都置業(yè)，又如綿陽(yáng)等地。4、在重慶經(jīng)商、投資的客戶(hù)群；隨著重慶的對(duì)外開(kāi)放，來(lái)渝經(jīng)商、投資者越來(lái)越多，他們的經(jīng)濟(jì)條件足夠在重慶

15、置業(yè)， 重慶 的房?jī)r(jià)又比其它城市低，使人覺(jué)得增值潛力大，性?xún)r(jià)比高。5、年齡在 30-45 歲左右成功人士；這個(gè)年齡階層的成功人士，有著積極的生活態(tài)度、充沛的精力、高品味的享受；熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)、 熱愛(ài)生命。七、推廣建議1、別墅分期推出（見(jiàn)“定位建議”）；2、廣告投放應(yīng)該多在全國(guó)性的雜志、報(bào)刊上；3、投放在受眾群體 30-45 歲的商業(yè)雜志上；4、在重慶周邊地區(qū)造勢(shì)； 5、建設(shè)一個(gè)為年青一代有錢(qián)人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的網(wǎng)站（精英網(wǎng)）；6、先推廣會(huì)員制，再做客戶(hù)。八、營(yíng)銷(xiāo)建議l 先建配套設(shè)施，再建別墅；理由： 1、可以給人信心的保證。2、吸引一群已置業(yè)的客戶(hù)群。3、土地經(jīng)過(guò)平整裝飾后易產(chǎn)生價(jià)值感。4、讓人氣更好的

16、聚集。l 先推廣會(huì)員制；理由： 1、本案沒(méi)有先天的地理優(yōu)勢(shì)資源，要靠人為的修整后帶來(lái)的感覺(jué)。2、會(huì)員制帶給人的感覺(jué)是高檔的，往往擁有高爾夫會(huì)員卡就代表身份。3、聚集精英聚會(huì)。4、好別墅不是修建出來(lái)的，是住出來(lái)的，當(dāng)有了口碑后，價(jià)值就會(huì)得到很快的提升。使人 覺(jué)得就是投資也是值得。5、只有先讓目標(biāo)客戶(hù)群產(chǎn)生喜歡，才能真正吸引他們?cè)诖碎L(zhǎng)留。6、像做人一樣，先做人再做生意。樓盤(pán)也可以先做服務(wù)，再賣(mài)房。操作方式： 1、用低價(jià)的會(huì)員制價(jià)格，先把目標(biāo)客戶(hù)群引導(dǎo)過(guò)來(lái)。（目的是為了賣(mài)房）2、讓他們享受到頂級(jí)的服務(wù)理念，得以全身心的放松。3、先行體會(huì)高品質(zhì)的服務(wù)，才能對(duì)本案有足夠的信心。4、定期作會(huì)員交流的酒會(huì)，

17、讓眾多社會(huì)精英有機(jī)會(huì)相互認(rèn)識(shí)，相互 學(xué)習(xí)，結(jié)交朋友，形成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的社會(huì)群體。5、針對(duì)興趣、愛(ài)好、需求，不定期的組織各種精彩活動(dòng)。針對(duì)投資 環(huán)境分析，舉辦經(jīng)濟(jì)論壇；針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理舉辦培訓(xùn)講座。6、使他們對(duì)該處產(chǎn)生迷戀，最后變成精神上的依賴(lài)。7、形成極好的口碑。8、最后客戶(hù)自己或介紹朋友購(gòu)本案房產(chǎn)。l 介紹朋友購(gòu)買(mǎi)本案房產(chǎn)的會(huì)員，可享受免費(fèi)會(huì)員一年；l 入住者，每戶(hù)贈(zèng)送一匹馬；l 業(yè)主會(huì)員享有專(zhuān)職教練一名。九、結(jié)束語(yǔ) 本案的策劃建議沒(méi)有經(jīng)過(guò)完整的市場(chǎng)調(diào)查， 憑得是自己做別墅項(xiàng)目或看別人操作別墅項(xiàng)目的 經(jīng)驗(yàn)， 及對(duì)有錢(qián)族心理需求的分析而得出的一些意見(jiàn)。 在經(jīng)過(guò)科學(xué)的市調(diào)后， 可能會(huì)推翻一 些觀點(diǎn)，但我們相信有部分是值得參考的。對(duì)于別墅的消費(fèi)群體都是站在金字塔頂上， 他們或許成功的經(jīng)歷不同， 受的教育不同， 社會(huì) 背景不