以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的涉稅問題

1、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的涉稅問題以不動(dòng)產(chǎn)投資設(shè)立新公司和以不動(dòng)產(chǎn)做為投資入股原公司除工商辦理為設(shè)立 登記和變更登記的區(qū)別，在稅務(wù)問題中所涉及稅費(fèi)一致，也有公司與公司之間不 動(dòng)產(chǎn)投資，如果一方為一般納稅人的情況下，考慮到增值稅款的抵扣，都會(huì)選擇 投資入股原公司?，F(xiàn)將以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的涉稅問題分析如下：一、個(gè)人所得稅個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納個(gè)人人得稅個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)投資到公司名下，是以不動(dòng)產(chǎn)為對等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股 權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。 但是，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè) 人所得稅。

2、因此，王達(dá)成以房產(chǎn)投資入股，則在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按評(píng)估后的公允價(jià)值確認(rèn)房 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該房產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額為應(yīng)納稅所得額， 按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅。但是，如果王達(dá)成轉(zhuǎn)讓的是自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房，則免征個(gè) 人所得稅。二、增值稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要 繳納增值稅？根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或 者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨 物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币虼?，以不動(dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為

3、對等價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了 “其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。但是，如果投資入股的房產(chǎn)為“住房”的，按下列情況特殊處理：1、 如果投資入股的房產(chǎn)為個(gè)人購買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增 值稅；2、如果投資入股的房產(chǎn)為個(gè)人購買 2年以上（含2年）的，免征增值稅。上述1、2點(diǎn)政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。3、如果投資入股的房產(chǎn)為購買不足 2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額 繳納增值稅；4、如果投資入股的房產(chǎn)為購買 2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；5、如果投資入股的房產(chǎn)為購買

4、2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增 值稅。上述3、4、5點(diǎn)政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。三、土地增值稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)，投資入股到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納土地增值稅？根據(jù)土地增值稅相關(guān)定規(guī)，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取 得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所謂取得收入，是指以出售 或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 因此，王達(dá)成以投資入股方式，將房產(chǎn)投資到公司名下，是以不動(dòng)產(chǎn)為對等價(jià)換 取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。但是，根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

5、（財(cái)稅20155號(hào)）相關(guān)規(guī)定：在2015年1月1日至2017年12月31日，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、 房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征 土地增值稅。也就是說，如果王達(dá)成以房產(chǎn)投資入股，發(fā)生在的2015年1月1日至2017年12月31日期間，則暫不征收土地增值稅。同時(shí)，如果王達(dá)成投資入股的房產(chǎn)為“住房”的話，根據(jù) 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易 環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅2008137號(hào)）相關(guān)規(guī)定，對個(gè)人銷售住房暫免征收 土地增值稅。四、房產(chǎn)稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，是否需要繳納房產(chǎn)稅？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)

6、務(wù)問題的批復(fù)（國稅函發(fā)1993368號(hào)）相關(guān)規(guī)定。對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)予以區(qū)別對 待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，按房產(chǎn) 原值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn) 的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅 暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。因此，王達(dá)成所投資房產(chǎn)，房產(chǎn)稅如何繳納，還得根據(jù)王達(dá)成投資合同所簽訂的 形式而確定。不同形式下房產(chǎn)稅的繳納是有差異的。五、契稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，契稅怎么繳？根據(jù)契稅相關(guān)規(guī)

7、定：1、同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。2、個(gè)體工商戶的經(jīng)營者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個(gè)人名下，免征契稅。合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。因此，王達(dá)成將自己名下的房產(chǎn)投資到自己所幵公司的名下，免征契稅。六、印花稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，如何繳納 印花稅？根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例 （國務(wù)院令第11號(hào)）中印花稅稅目稅率表規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按

8、書據(jù)所載金額0.5 %o貼花。因此，王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本，應(yīng) 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額繳納印花稅。七、土地使用稅王達(dá)成將自己購買的房產(chǎn)作價(jià)入股，投資到公司名下，作為認(rèn)繳資本。該房產(chǎn)是 否需要繳納土地使用稅？根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的 規(guī)定繳納土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī) 定的通知（1988）國稅地字第15號(hào)）相關(guān)規(guī)定，個(gè)人所有的居住房屋及院落用地， 土地使用稅的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。因此，1、王達(dá)成如果投資入股的房產(chǎn)是非住房，則需要根據(jù)土地使用稅相關(guān)規(guī)定 繳納土地使用稅，2、如果投資入股的房產(chǎn)是住房，屬于企業(yè)所有時(shí)，若不符合其 他相關(guān)免征土地使用稅規(guī)定的，應(yīng)自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn) 權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。政策依據(jù)1、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知（財(cái)稅201541號(hào)）2、 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006108 號(hào)）3、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅