2021年物業(yè)管理風險控制十點及其防范措施

1、物業(yè)管理風險控制十點及其防范措施 一、項目接管的不確定性帶來的風險 有的物業(yè)服務企業(yè)在還沒有確定取得項目接管權的時候，就投入了較多的人力、物力和財力。但因為種種原因，最終未被建設單位選聘，物業(yè)服務企業(yè)不僅蒙受人、財、物的損失，還將損害企業(yè)的品牌形象。 2、專業(yè)服務 _的風險 早期介入涉及面廣、時間長、技術性強、難度高，當物業(yè)服務企業(yè)不具備足夠的具有相當專業(yè)技術能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，不免難以發(fā)現(xiàn)項目規(guī)劃設計和施工等方面存在的隱患和問題，其提供的專業(yè) _意見和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。此外，如果不能與建設、施工和監(jiān)理單位有良好溝通和配合，早期介入提出的合理化建議將得不到重視和采

2、納。以上兩個方面都在可能導致物業(yè)建成后管理中的一定風險。 二、合同中的風險 1、合同期限 根據(jù)合同法第四十五條規(guī)定“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生條件的合同，自條件成就時失效”。前期物理學業(yè)服務合同是附解除條件的合同，物業(yè)管理條例26條規(guī)定，“期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”。因此，前期物業(yè)管理合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務企業(yè)隨時有可能被業(yè)主大會解聘。一旦被提前解約，企業(yè)對物業(yè)管理項目的 _規(guī)劃和各種投入將蒙受損失。但如果企業(yè)考慮這一因素，規(guī)劃和投入不到位，可能帶來操作上的短期行為，也會引發(fā)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾和沖突

3、。 2、合同訂立中的風險 在前期物定服務合同的訂立中，物業(yè)建設單位居于主導方面。而且物業(yè)相關資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營用房的移交，空置房管理費繳納等均需要物業(yè)建設單位的支持與配合。因此，建設單位在與物業(yè)服務企業(yè)訂立前期物業(yè)服務合同時，可能會將本不該由物業(yè)服務企業(yè)承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè)。此外，一些物業(yè)服務企業(yè)為了取得項目管理權，在合同簽訂時壓低管理費，影響到接管項目后正常經(jīng)營的維持;或?qū)τ嘘P責任約定不清晰，或忽視免責條款，甚至作出一些難以實現(xiàn)的承諾，致使接管后發(fā)生的不測 _(家中財產(chǎn)被盜、人員傷亡等)都有可能被業(yè)主作為向物業(yè)服務企業(yè)索賠的理由。 3、合同執(zhí)行的風險 前期物業(yè)服務合同

4、是具有委托性質(zhì)的 _合同，由建設單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂。雖然這種合同訂閱行為是法規(guī)規(guī)制的結果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行的過程中，由于缺乏相應法規(guī)知識或其他原因，可能會發(fā)生對前期物業(yè)服務合同的訂閱方式、合同部分條款和內(nèi)容不認同、不執(zhí)行，從而引發(fā)糾紛。 三、物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險 業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、維修、維護成本，還會使物業(yè)服務企業(yè)承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任。 四、物業(yè)使用帶來的風險 在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用出現(xiàn)不當行為和不當使用(如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、

5、捐毀共用設備設施和場地等)。難以確定責任人;或業(yè)主、物業(yè)使用人因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失時，物業(yè)服務企業(yè)就要承擔一定的法律責任風險。 五、法律概念不清導致的風險 在公共安全、人身財產(chǎn)的保險、保管方面，業(yè)主、物業(yè)使用人往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)服務企業(yè)，導致物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人糾紛增加，物來服務企業(yè)為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔額外責任。 六、管理費收繳風險 業(yè)主、物使用人由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務活動中比較突出的問題。由于物

6、業(yè)服務企業(yè)普遍缺乏有效追繳手段，收費風險是物業(yè)日常管理服務的風險之一。 七、公用事業(yè)費用代收代繳存在的風險 在公用事業(yè)費用(如水電費等)的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節(jié)，如業(yè)主、物業(yè)使用人不及時、不足額繳納相應費用，勢必導致物業(yè)服務企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，承擔其不應有的風險。 八、管理項目外包存在的風險 物業(yè)管理服務項目外包是物業(yè)管理動作中常見的現(xiàn)象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂閱、實施管理的諸多環(huán)節(jié)，物業(yè)服務企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專業(yè)公司履約時，專業(yè)服務行為不符合物業(yè)管理服務要求，雖然物業(yè)服務企業(yè)可能通過要求

7、整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主、物業(yè)使用人的將責任歸咎于物業(yè)服務企業(yè)。 九、物業(yè) _工服務存在的風險 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的問題，按照法律上稱為的“雇主責任”，物業(yè)服務企業(yè)也將承擔其改正員工不當作為的賠償責任。 十、公共媒體在宣傳報道中的風險 在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務不到們、矛盾化解不及時、投訴處理不當，與各方溝通不及時等，均有可能導致牧業(yè)管理的 _風險。 _風險不僅會影響的物業(yè)服務企業(yè)的品牌形象，而且會給物業(yè)服務企業(yè)帶來經(jīng)濟上的損失。 (1)物業(yè)服務企業(yè)要學法、懂法、守法，物業(yè)管理相關

8、合同訂閱前要注重合同主體的合法性，合同服務的約定應盡可能地詳盡，避免歧義。合同訂閱中要明確相關服務標準、服務質(zhì)量、收費事項、違約責任、免責條件、糾紛處理的方式等。在參與投標、接管項目、提供服務等各個環(huán)節(jié)自覺執(zhí)行物業(yè)管理相關法律法規(guī)，并充分運用法律武器保護自身的合法權益，切實提高風險防范的法律意識、合同意識、公約意識和服務意識。 (2)物業(yè)服務企業(yè)要抓制度建設、抓員工素質(zhì)、抓管理落實，建立健全并嚴格執(zhí)行物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部管理的各項和崗位責任制，不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識，通過機制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新改進經(jīng)營管理方式，提高管理水平和效率，降低運營成本，增強企業(yè)自身的市場競爭能力

9、和抵御風險能力。管理中要特別注意對事故隱患的排除，在服務區(qū)域的關鍵位置，設立必要的提示和警示標牌，盡可能避免意外 _的發(fā)生。 (3)妥善處理物業(yè)管理活動相關主體間的關系。 妥善處理與業(yè)主的關系。物業(yè)服務企業(yè)在向業(yè)主提供規(guī)范、到位、滿意服務的同時，應通過業(yè)主公約、宣傳欄等形式向業(yè)主廣泛宣傳物業(yè)管理的有關政策，幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理責任意識、消費意識和合同意識，使他們既行使好權利，又承擔相應的義務。 妥善處理與 _建設單位的關系。物業(yè)服務企業(yè)要通過加強早期介入，幫助建設單位完善物業(yè)項目設計，提高工程質(zhì)量，節(jié)約建設資金等，努力引導建設單位正確認識物業(yè)管理活動。 妥善處理與市政公用事業(yè)單位及專業(yè)公

10、司的關系。按照物業(yè)管理條例第四十五條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)應當按此規(guī)定，與有關單位分清責任，各司其職。對分包某項專業(yè)服務的清潔、綠化等專業(yè)公司，要認真選聘，嚴格要求，并在分包合同中明確雙方的責任。 妥善處理與 _相關行政主管部門、街道、居委會的關系，積極配合各級 _主管部門的工作，主動接受行政主管部門、街道辦、居委會對服務工作的指導和監(jiān)督。 (4)物業(yè)服務企業(yè)應重視企業(yè)的宣傳，建立 _宣傳的平臺，樹立企業(yè)良好的形象。要與 _、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主大會、新聞媒體等相關部門建立良好的溝通與協(xié)調(diào)機制。風險與危機發(fā)生后，應當從容應對，及時妥善處理，做好相關協(xié)調(diào)工作，爭取 _支持，最大限度地降低企業(yè)的經(jīng)濟和名譽損失。 (5)適當引入市場化的風險分擔機制。比如為其接管物業(yè)的共用設備設施 _保險、意外責任險、財產(chǎn)險等，苦發(fā)生樓宇外墻墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外 _，由保險公司承擔相應賠償責任。 (6)風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經(jīng)驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業(yè)服務企業(yè)要重視研究風 _生的規(guī)律，加強控制和防范風險的能力。應當建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善