商業(yè)地產(chǎn)無(wú)錫民豐路地塊開(kāi)發(fā)策劃評(píng)審報(bào)告-123PPT-2007年.ppt

1、a,1,無(wú)錫分公司/營(yíng)銷(xiāo)部/技術(shù)部 2007.8.20,無(wú)錫民豐路地塊開(kāi)發(fā)策劃評(píng)審報(bào)告,a,2,正式介入無(wú)錫民豐路項(xiàng)目一個(gè)多月以來(lái)，隨著對(duì)市場(chǎng)的了解、產(chǎn)品的深入，我們也越發(fā)感覺(jué)到項(xiàng)目任務(wù)的艱巨。面對(duì)蜂擁而至的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在一個(gè)區(qū)域還不太被認(rèn)同的片區(qū)，我們應(yīng)如何將新城的這面大旗牢牢地插在這片土地上，如何審視在無(wú)錫的第一個(gè)項(xiàng)目？我們優(yōu)勢(shì)在哪？我們能做什么？什么樣的產(chǎn)品才能快速地建立起公司的品牌？帶著這些問(wèn)題，我們進(jìn)入今天的策劃評(píng)審,a,3,地塊分析 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 產(chǎn)品初步市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體思路 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與整體估算 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及成本明細(xì)描述 前期實(shí)施主要節(jié)點(diǎn)與配合要求 實(shí)施存在的難點(diǎn)與解決思

2、路,a,4,a,5,北塘區(qū)位于無(wú)錫市區(qū)西北部，面積31.5平方公里，人口約35萬(wàn)，下轄黃巷、山北、北大街、惠山4個(gè)街道辦事處。作為太湖明珠無(wú)錫中心城區(qū)之一的北塘，地理環(huán)境優(yōu)越，水陸交通便捷，名勝古跡薈萃，人文底蘊(yùn)醇厚，自古以來(lái)就是充滿江南靈氣的風(fēng)水寶地。北塘是近代無(wú)錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，商賈云集，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，米市、錢(qián)莊、布莊、山貨行林立，曾是無(wú)錫最繁華的商埠。古運(yùn)河橫亙東西，312國(guó)道穿境而過(guò)，境內(nèi)主要道路與滬寧、錫澄、錫宜等高速公路直接相接，是出入無(wú)錫的交通樞紐。境內(nèi)風(fēng)光秀麗，天下第二泉、寄暢園、惠山寺、黃埠墩等名勝古跡享譽(yù)海內(nèi)外,a,6,本地塊位于無(wú)錫市北塘區(qū)鳳賓 路北塘新城板塊， 距離

3、核心區(qū)勝利門(mén)廣場(chǎng)約2公里 距離區(qū)域現(xiàn)有核心區(qū)青石路吳橋約2公里； 項(xiàng)目周邊有規(guī)劃在建的賣(mài)場(chǎng)超市、北塘區(qū)行政中心以及市民廣場(chǎng)等，是北塘區(qū)未來(lái)的行政、文化核心區(qū)。 【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 占地面積：118821.9平方米 物業(yè)類別：商業(yè)、住宅 總建面積：261408.18平方米 容 積 率：2.2 覆 蓋 率：25% 綠化系數(shù)：40% 成交樓面地價(jià)：1599元/平方米,a,7,地形,地形,整體看，基地呈偏西北東南走向的長(zhǎng)方形； 局部看，基地被劃割為兩邊大、中間小共三小幅地塊；目前各地塊拆遷進(jìn)度不一,地勢(shì),地塊地勢(shì)平坦，沒(méi)有明顯的高地落差,周邊,基地南側(cè)有一條河，但是河水常年緩慢流動(dòng)，水質(zhì)相對(duì)較差，在沒(méi)有較大

4、力度市政力量推動(dòng)下，很難發(fā)掘景觀資源,a,8,地塊周邊現(xiàn)狀道路與河流,地塊南側(cè)為民豐河，河水常年緩慢流動(dòng)，水質(zhì)較差，水景資源較難利用，相反需要一定程度投入綠化，減少河水氣味對(duì)本案影響,地塊西側(cè)為鳳賓路，路對(duì)面即為規(guī)劃中的超市賣(mài)場(chǎng)和在建的北塘區(qū)行政中心辦公樓，未來(lái)這里將成為北塘區(qū)行政核心區(qū)，而鳳賓路也將成為區(qū)域重要道路,地塊北側(cè)為民豐路，與民豐北苑、民豐家園隔街相望，民豐路路幅不寬，人流較大，且有公交車(chē)通過(guò)，這將有利于未來(lái)本案沿民豐路商業(yè)氛圍的營(yíng)造,地塊東側(cè)隔河和民豐東苑相望，民豐東苑將一定程度上減少錫澄路對(duì)本項(xiàng)目的噪音影響,a,9,地塊周邊現(xiàn)狀配套,a,10,民豐市場(chǎng),社區(qū)購(gòu)物中心,江蘇銀行,

5、沿街商鋪,a,11,滬寧高速 錫澄高速 錫宜高速,由再建隧道 通往太湖新城,解放路商圈,公共交通】 鳳賓路： 213：招商城汽車(chē)南站民豐里 6:00-18:00 57：旅游商貿(mào)學(xué)校金城橋 5:30-18:00 313：旅游商貿(mào)學(xué)校紅星橋 早：5:30-9:00 晚：15:30-23:00 90：牌樓火車(chē)站 5:30-18:00 90支：火車(chē)站時(shí)代廣場(chǎng)（惠山區(qū)） 6:00-17:30 此外民豐路上還有73路通過(guò) 五條公交線路幾乎連接無(wú)錫主要核心區(qū)，區(qū)域路況相對(duì)較好，自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)出行也較為方便,吳橋,地塊周邊現(xiàn)狀交通,a,12,注：北塘新城鳳翔片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,地塊規(guī)劃前景,a,13,由于政府

6、行政中心的搬遷和政府南側(cè)大型配套鄰里中心的規(guī)劃建設(shè)，北塘區(qū)再造一個(gè)居住中心的用意十分明顯，周邊的土地儲(chǔ)備也為這一規(guī)劃實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的平臺(tái),北塘區(qū)共規(guī)劃出151萬(wàn)余畝土地用于新城建設(shè)，鐵北區(qū)域約四十多萬(wàn)土地開(kāi)發(fā)量,地塊未來(lái)規(guī)劃土地供應(yīng),a,14,高壓線影響規(guī)劃（不動(dòng)） 或者增加成本（處理,熱力管道對(duì)沿河景觀的 利用有較大不利影響,地塊北部沿路變壓器共6只， 對(duì)沿街建筑和開(kāi)口影響較大,現(xiàn)狀房屋因?yàn)槿照找?對(duì)規(guī)劃制約較大,地塊不利條件,a,15,地塊綜合屬性描述,該地塊地理位置一般，交通較為便利，周邊生活配套設(shè)施基本齊全,a,16,根據(jù)上述分析，就地塊開(kāi)發(fā)條件而言我們可以得出以下結(jié)論,1、地塊現(xiàn)狀

7、雖不理想，但后期規(guī)劃前景看好，具備開(kāi)發(fā)中端以上檔次住宅的潛力。 2、地塊高壓線、熱力管網(wǎng)、微波通道等因素將對(duì)本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)生影響，需妥善解決，否則將降低項(xiàng)目品質(zhì)。 3、2.2的容積率和地塊的三段式分割，將決定本項(xiàng)目建筑形態(tài)將主要以小高層和高層為主,a,17,二、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析,a,18,無(wú)錫市總體市場(chǎng)城市結(jié)構(gòu),無(wú)錫市區(qū)建成面積163.7平方公里。而在傳統(tǒng)城市核心區(qū)的崇安、南長(zhǎng)、北塘三區(qū)中，北塘區(qū)面積為31.02平方公里，約為南長(zhǎng)區(qū)（22.43平方公里）和崇安區(qū)（17.59平方公里）面積的總和,在水運(yùn)占主導(dǎo)的時(shí)代，北塘因?yàn)榕忂\(yùn)河而繁華一時(shí)，在陸路交通的發(fā)展中，北塘 漸趨沒(méi)落，在北塘復(fù)興的背

8、景下，無(wú)錫將重新審視、認(rèn)識(shí)和接納這個(gè)板塊,a,19,市區(qū)供銷(xiāo)狀況分析,近三年來(lái)市區(qū)新 開(kāi)工面積持續(xù)高 位運(yùn)行,近三年商品住宅 成交面積始終維 持在300萬(wàn)平方 米左右，2005年 甚至出現(xiàn)下降趨 勢(shì),a,20,市區(qū)成交價(jià)格分析2004年至2007年上半年,數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市房產(chǎn)局,根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除2005年以外，2004年2007年上半年無(wú)錫商品住宅成交均價(jià)格呈整體上升趨勢(shì)，其中2006年較2005年上漲140元，2007年上半年較2006年上漲212元。 再看2007年，進(jìn)入春節(jié)后，從3月份開(kāi)始，無(wú)錫市商品住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，進(jìn)入5月份后基本穩(wěn)定在5000元/平方米以上。 月度數(shù)據(jù)受

9、具體個(gè)案影響會(huì)存在一定的隨機(jī)性，但是整體看，無(wú)錫商品住宅2007年整體均價(jià)突破5000元/平方米已經(jīng)成為定局,a,21,2、區(qū)域市場(chǎng),a,22,商品房市場(chǎng)北塘區(qū),1,2,3,4,5,1,在售項(xiàng)目,1,將售項(xiàng)目,1、尚城 2、仁和英倫皇家花園 3、二泉紫苑園 4、蓉湖山水 5、鳳凰城,區(qū)域項(xiàng)目概況,區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售信息,a,24,個(gè)案信息,在售,a,25,a,26,a,27,a,28,a,29,a,30,將售項(xiàng)目,a,31,a,32,代表個(gè)案對(duì)比分析,a,33,區(qū)域存量房市場(chǎng)及居住人群分析,民豐片區(qū),五河片區(qū),梨莊片區(qū),北塘新城板塊內(nèi) 成熟社區(qū)眾多， 人口密度較大， 以錫澄路、鳳翔路、 江海西路和興

10、源路 為劃分界限，可以 對(duì)區(qū)域內(nèi)社區(qū)分成 民豐鳳賓路五河鳳 翔路梨莊錫澄路三 個(gè)板塊,a,34,民豐路片區(qū),該片區(qū)存量房以安居房和回遷房為主，多數(shù)項(xiàng)目還 達(dá)不到上市交易的條件，部分小區(qū)要到2010年才可 以交易，區(qū)域客群以當(dāng)?shù)馗纳凭幼『筒糠譄o(wú)錫新市 民（以從事小商品買(mǎi)賣(mài)等非高學(xué)歷層次客戶為主,a,35,五河片區(qū),該片區(qū)位于鐵道南側(cè)，整體二手房?jī)r(jià)格明顯高于民 豐板塊，相比與民豐板塊，區(qū)域二次置業(yè)需求明顯 增多，這也與該區(qū)域商品房有供給有一定關(guān)系,a,36,梨莊片區(qū),該板塊大部位于鐵道北側(cè)，板塊典型項(xiàng)目康橋麗景 吸引了周邊市場(chǎng)群的業(yè)主投資、自住購(gòu)買(mǎi)和部分區(qū) 域二次置業(yè)客群，對(duì)市區(qū)居民吸引力較弱,a

11、,37,區(qū)域存量房與客戶總體描述,區(qū)域?yàn)楸碧羺^(qū)老社區(qū)集聚地，區(qū)域存量房主要以90年代初的市政福利分房及部分2000年左右開(kāi)發(fā)的商品房為主。 現(xiàn)在近兩萬(wàn)戶居民。區(qū)域特點(diǎn)表現(xiàn)為小區(qū)數(shù)量較多，體量較大，相對(duì)人口密度也較大。 區(qū)域尤其是民豐板塊近2年內(nèi)無(wú)新增商品房供應(yīng)，且之前供應(yīng)量都較小，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重受到抑制。對(duì)于大部分區(qū)域居民而言，已經(jīng)習(xí)慣了區(qū)域的便捷和成熟，也習(xí)慣了親戚朋友都在周邊的社會(huì)環(huán)境，雖然區(qū)域整體形象較差，但社會(huì)環(huán)境和生活習(xí)慣對(duì)他們影響更大。 區(qū)域存量房主力客群主要由兩部分人群構(gòu)成，一部分是無(wú)錫新市民，主要以非高學(xué)歷從事商貿(mào)、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的為主，居住年限較長(zhǎng)，有相當(dāng)積蓄。另一部分是區(qū)域三代

12、同住、子女結(jié)婚等改善型居住，這部分人群現(xiàn)有住房多為安置、回遷等福利房，沒(méi)有貸款壓力,a,38,區(qū)域供銷(xiāo)狀況,從2005年和2006年北塘區(qū)供銷(xiāo)情況看，雖然北塘區(qū)供應(yīng)量和成交量的絕對(duì)數(shù)量都在增加，但跟同樣意義上屬于老城區(qū)的崇安和南長(zhǎng)區(qū)相比，北塘區(qū)呈現(xiàn)出供應(yīng)量所占比例放大、成交量所占比例下滑的態(tài)勢(shì)，這意味著北塘區(qū)未來(lái)的銷(xiāo)售壓力將會(huì)逐步加大，隨著北塘新城的建設(shè)步伐已經(jīng)加快，區(qū)域大面積城區(qū)拆遷改造，這將會(huì)在提升區(qū)域整體開(kāi)發(fā)熱度的同時(shí)加劇未來(lái)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng),數(shù)據(jù)來(lái)源：錫房指數(shù),對(duì)06、07兩年已成交為推出地塊分析可知，未來(lái)區(qū)域?qū)⒂屑s197萬(wàn)平方米居 住為主項(xiàng)目推向市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步放量。

13、未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,區(qū)域土地市場(chǎng)供給統(tǒng)計(jì),a,40,區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì),從數(shù)據(jù)可以看出，就北塘區(qū)而言，2004年以來(lái)商品住宅成交均價(jià)總體走高，進(jìn)入2007年出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，這主要是因?yàn)楸碧羺^(qū)副中心板塊缺少供應(yīng)量造成,a,41,區(qū)域價(jià)格預(yù)判,2004-2006年北塘區(qū)商品住宅年均漲幅約為6%，目前本項(xiàng)目所在民豐板塊最高價(jià)格為民豐東苑的4600元/平方米。如果以該項(xiàng)目?jī)r(jià)格作為民豐板塊地段價(jià)格，結(jié)合區(qū)域平均價(jià)格漲幅，可知,本項(xiàng)目未來(lái)三年簡(jiǎn)單算術(shù)平均價(jià)格約為5174元/平方米,a,42,區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),市場(chǎng)需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序的土地今年會(huì)不斷增多，使得商品住宅市場(chǎng)仍會(huì)處于供大于求的狀態(tài)； 商

14、業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域價(jià)值和居住功能將得到進(jìn)一步提高； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將被開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注，由于居住習(xí)慣和消費(fèi)能力等原因，區(qū)域小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)前景看好，未來(lái)2-3年80-110平米的戶型仍占市場(chǎng)絕對(duì)主力。 區(qū)域市場(chǎng)的特征較為明顯，在無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的背景之下，必須保持本區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，方可成為無(wú)錫市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分流區(qū)域,a,43,區(qū)域市場(chǎng)總結(jié),從區(qū)域存量房?jī)r(jià)格看，鐵道兩側(cè)同類社區(qū)相差近700900元/M2 鐵道同側(cè)品質(zhì)不同社區(qū)，價(jià)格相差也較大，例如：康橋麗景，現(xiàn)階段二手房單均價(jià)接近6000元，明顯高于同區(qū)其他項(xiàng)目，除地段因素外，品質(zhì)是重要原因； 相隔一條錫澄路，梨莊房?jī)r(jià)明顯高于民豐板塊，近市區(qū)

15、和配套是主要原因 盛岸路板塊雖然距離核心區(qū)近4公里，但其價(jià)格明顯低于北塘新城區(qū)域 由于無(wú)錫樓市進(jìn)一年來(lái)非常火爆，北塘區(qū)并沒(méi)有新建項(xiàng)目，區(qū)域供應(yīng)體量逐步減少。目前在售的主要項(xiàng)目為仁和項(xiàng)目及尚城。后續(xù)推出的有鳳凰城，地塊周邊沒(méi)有項(xiàng)目供應(yīng)。另一方面，全市范圍內(nèi)距離市中心較近，性價(jià)比較高的樓盤(pán)選擇也越來(lái)越少，對(duì)于剛剛起步的北塘新城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極為有利的機(jī)遇 雖然本案所在民豐板塊供應(yīng)量缺乏，但從將售項(xiàng)目情況看，區(qū)域即將迎來(lái)整體放量，未來(lái)半年將至少有近120萬(wàn)平方米的項(xiàng)目陸續(xù)推出,a,44,同質(zhì)板塊分析崇安區(qū),北 塘,崇 安,就區(qū)位而言，與北塘毗鄰的崇安區(qū)在區(qū)域形象、區(qū)位特點(diǎn)、發(fā)展階段上跟北塘具備 一定的

16、可比性，對(duì)崇安區(qū)項(xiàng)目的分析將更有利于我們認(rèn)識(shí)本案,a,45,1,在售項(xiàng)目,1,將售項(xiàng)目,1,2,3,4,5,6,1、KING紫金門(mén) 2、東方瑞景 3、銀仁御墅 4、熙春苑 5、金科觀天下 6、城尚城 7、金科東方王榭,7,項(xiàng)目分布示意,崇安區(qū)項(xiàng)目概況,a,47,相對(duì)于南部周邊區(qū)域，南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)、崇安區(qū)，本區(qū)域處于價(jià)格低谷，中心區(qū)域部分客戶由于價(jià)格因素會(huì)選擇這個(gè)區(qū)域,相對(duì)于北部惠山區(qū)、錫山區(qū)而言，本區(qū)域是更靠近市中心的價(jià)格低區(qū)，因此吸引了往城市中心遷移的購(gòu)房者,城市副中心性價(jià)比較高的樓盤(pán)選擇面已經(jīng)也越來(lái)越小，對(duì)于剛剛起步的北塘新城來(lái)說(shuō)，是個(gè)極好的機(jī)遇,a,48,綜合上述我們可以得出以下結(jié)論,1

17、、 該地塊周邊缺乏競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,如在規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)、等領(lǐng)域加以創(chuàng)新的話，完全可以打造成區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目。 2、 多層雖是片區(qū)存量房市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，但隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，小高層、高層的供應(yīng)比例已不斷增加，區(qū)域居民將逐漸習(xí)慣高層生活。 3、 區(qū)域成交價(jià)格目前低于整體市場(chǎng)成交價(jià)，留給我們上升空間還是比較大。 4、 我們的主力客戶群將以區(qū)域內(nèi)為主，相臨區(qū)域?yàn)檩o,a,49,三、產(chǎn)品初步定位,a,50,客戶定位,核心客戶,北塘以及市中心中小私營(yíng)業(yè)主 25歲-35歲，外地人，這部分人沒(méi)有接受過(guò)良好的教育，依靠一己之力在無(wú)錫打拼，做生意、跑物流等，經(jīng)過(guò)相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在無(wú)錫定居，他們的

18、身影經(jīng)常出現(xiàn)在周邊專業(yè)市場(chǎng)當(dāng)中,重要客戶,北塘中堅(jiān)階層 大都是高素質(zhì)、中等偏高收入階層，他們是北塘各行各業(yè)的代表；具有較高的收入和良好的職業(yè)前景，年齡在25-40歲之間，已經(jīng)習(xí)慣了北塘的生活和社會(huì)環(huán)境,重要客戶,崇安區(qū)分離人群及市區(qū)新市民 這部分為新一代無(wú)錫新市民（白領(lǐng)階層），2535歲，收入水平一般，但相對(duì)穩(wěn)定。受過(guò)良好教育，對(duì)核心區(qū)依賴程度較高，由于對(duì)核心區(qū)房?jī)r(jià)的承受能力有限，進(jìn)而選擇相鄰區(qū)域,游離客戶,惠山區(qū)進(jìn)城置業(yè)客群 有一定購(gòu)房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為正真城市居民的人群,a,51,2、產(chǎn)品定位,a,52,客戶居住習(xí)性與特征描述,從居住偏好上看，區(qū)域客戶傾向于

19、南陽(yáng)臺(tái)作為晾曬陽(yáng)臺(tái)，希望餐廳、客廳各自有獨(dú)立空間。 從產(chǎn)品需求上，主力面積段為80120平方米，主力戶型為二二一、三二二戶型。 從價(jià)格承受力上看，只有近1/4的被訪者總價(jià)承受能力在40萬(wàn)以下；有不到20被訪者單價(jià)承受能力在4000元/平方米以下。 在風(fēng)格以及立面偏好上，更多被訪者表現(xiàn)出沒(méi)有明顯傾向，這將有利于未來(lái)項(xiàng)目通過(guò)建筑風(fēng)格等賣(mài)點(diǎn)引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)。 從區(qū)域認(rèn)同程度看，外區(qū)域人對(duì)北塘認(rèn)同程度較低，除了跟北塘接壤的惠山對(duì)北塘有青睞外，其他區(qū)域客群幾乎對(duì)北塘都存在抗性。 北塘現(xiàn)有居民因?yàn)榧胰?、親戚等社會(huì)關(guān)系以及對(duì)區(qū)域生活習(xí)慣程度較高，仍然傾向于在區(qū)域內(nèi)置業(yè)。 在外區(qū)域人印象中，北塘形象較差，陌生感強(qiáng)

20、，居住品質(zhì)較低,注：上述結(jié)論來(lái)自于對(duì)區(qū)域居民的問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)論：精致實(shí)用戶型是目前區(qū)域市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn),a,53,無(wú)錫市代表項(xiàng)目產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,54,同質(zhì)相鄰區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,55,本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,56,對(duì)比結(jié)論,在自然景觀優(yōu)勢(shì)相對(duì)較弱的區(qū)域，大部分開(kāi)發(fā)商選擇營(yíng)造社區(qū)景觀而降低建筑密度，小高層和高層的組合成為了市場(chǎng)設(shè)計(jì)主流。 區(qū)域環(huán)境陳舊、樓盤(pán)密度較大的區(qū)域，樓盤(pán)個(gè)性化特征越鮮明，突出表現(xiàn)為建筑風(fēng)格的差異。 客戶對(duì)高層采用的電梯標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，市場(chǎng)普遍選用三菱、東芝和日立等品牌電梯。 整體景觀建設(shè)檔次較高，且風(fēng)格各異，以英式園林、東南亞風(fēng)情、中式景觀為典型代表。 當(dāng)前進(jìn)入無(wú)錫的

21、外來(lái)開(kāi)發(fā)商大部分為國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，由此帶來(lái)的一系列設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明顯高于本地開(kāi)發(fā)商，突出表顯為高科技環(huán)保材料的運(yùn)用,a,57,結(jié)合公司現(xiàn)狀目的、經(jīng)驗(yàn)、能力,1、我們?cè)跓o(wú)錫的戰(zhàn)略布局是什么？ 我們的目標(biāo)很明確，無(wú)錫是公司除常州以外的第二大戰(zhàn)場(chǎng)，三年內(nèi)成交量要進(jìn)入無(wú)錫前三甲，北塘只是我們進(jìn)駐無(wú)錫的第一站，我們的后續(xù)目標(biāo)是要進(jìn)入無(wú)錫的主流板塊，因此，在北塘我們的目標(biāo)就是在保證現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，為公司在無(wú)錫的戰(zhàn)略儲(chǔ)備提供資本。 2、該地塊的條件能否滿足我們成為無(wú)錫市場(chǎng)的領(lǐng)跑者？ 顯然不能！利用地塊現(xiàn)有的條件，我們能創(chuàng)造一個(gè)區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，進(jìn)而成為無(wú)錫市場(chǎng)的主流競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)擴(kuò)大公司品牌影響力,但成

22、為無(wú)錫領(lǐng)跑者,我們還缺乏諸多支撐！ 3、在該地塊以公司目前的開(kāi)發(fā)能力能做到什么程度？ 以目前地塊條件和市場(chǎng)狀況，公司如將最成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)模式導(dǎo)入北塘再加以創(chuàng)新的話，在北塘區(qū)域打造一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目是完全可以做到的,a,58,產(chǎn)品定位,無(wú)錫市首席宜居社區(qū)北塘新城生活樣板,倡導(dǎo)“給每戶一個(gè)花園”的生活方式,a,59,產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議,在產(chǎn)品深化階段，我們必須實(shí)現(xiàn)3個(gè)方面突破點(diǎn)： 1、建筑立面突破點(diǎn) 3、環(huán)境設(shè)計(jì)突破點(diǎn) 2、戶型平面突破點(diǎn),a,60,建筑立面風(fēng)格的意義,1、市場(chǎng)的突破點(diǎn)：建筑立面是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目一個(gè)較大的弱項(xiàng)，如果我們的建筑立面能夠跳 出來(lái)，可以收到事半功倍的效果； 2、建筑的個(gè)性化：建筑立

23、面是社區(qū)的門(mén)面，是人們對(duì)社區(qū)的第1印象，因而建筑的個(gè)性將 成為整個(gè)社區(qū)個(gè)性的鮮明指標(biāo)性； 3、銷(xiāo)售的持續(xù)力：由于我們是一個(gè)規(guī)模性社區(qū)，后續(xù)的銷(xiāo)售需要依靠眼見(jiàn)為實(shí)的產(chǎn)品品 質(zhì)來(lái)促動(dòng)，因而，建筑作為社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的標(biāo)志，將對(duì)后續(xù)銷(xiāo)售有直 接的影響力； 4、高層的難點(diǎn): 高層在無(wú)錫市場(chǎng)接受度相對(duì)于其他類型偏弱，是銷(xiāo)售的一個(gè)難點(diǎn)，因此， 建議高層的立面具有更強(qiáng)烈的個(gè)性和身份感,a,61,建議立面風(fēng)格,新古典主義,a,62,通過(guò)前面對(duì)市場(chǎng)的分析，可以得出,戶型設(shè)計(jì)建議,兩房和小三房為本項(xiàng)目主力戶型,戶型面積配比建議,a,63,環(huán)境設(shè)計(jì)建議,營(yíng)造具有東南亞風(fēng)情的園林景觀,a,64,商業(yè)設(shè)計(jì)建議,a,65,區(qū)

24、域商業(yè)現(xiàn)狀分析,目前本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)主要集中在民豐路、錫澄路、興源路、鳳翔路四個(gè)路段,民豐路兩邊均為民豐里和民豐家園的沿街商鋪,分割為大約40平米的商鋪，開(kāi)間在5米左右，進(jìn)深在8米左右.40平米的商鋪月租金在3000-4000元左右，越靠近小區(qū)的出入口租金越貴。經(jīng)營(yíng)種類大都是服務(wù)于小區(qū)居民的，例如移動(dòng),聯(lián)通,網(wǎng)吧,可的超市和網(wǎng)吧等。民豐路較窄，單車(chē)道，人流量以附近小區(qū)居民為主,a,66,錫澄路沿街商鋪多為機(jī)械,零配件的專營(yíng)店,面積區(qū)間在100-300平米,門(mén)面布局基本一致,分為展示區(qū),庫(kù)存區(qū)和柜臺(tái).100平米的店鋪月租金在6500-8000元/月,商鋪集中在立交橋附近。面積在40-80平米的

25、小店鋪多為中介公司,銀行,小飯店租用.門(mén)前布局簡(jiǎn)單的分為接待區(qū)和前臺(tái)接待.一般40平米的店鋪?zhàn)饨鹪诿吭?000元左右。錫澄路交通邊界,但貨車(chē)較多,所以比較混亂,路面較臟,a,67,興源北路地段較好,離市區(qū)近,沿街店鋪很多,主要為50平米左右的單間店鋪,從事電纜和機(jī)械零部件的銷(xiāo)售.60-90平米的金融機(jī)構(gòu)較多,餐飲類用地面積稍大,在100-200平米左右.租金價(jià)格相對(duì)區(qū)域內(nèi)其他路段較高,中國(guó)銀行60-70平米左右的年租金為7-8萬(wàn)元,而超市,飯店等的租金在12000-15000元/月,此路段交通便利,人氣較旺,a,68,鳳翔路，此路段正在施工,現(xiàn)場(chǎng)較混亂,路南面全是腳手架,路北面也正在施工,除醫(yī)

26、院,超市和銀行未拆遷,其余店面都已經(jīng)拆遷,工行和中行面積在200平米左右,租金為5000-6000元/月,江蘇銀行和天惠超市面積在600平米左右,租金為1.5-2萬(wàn)元/月.鳳翔路沿線小區(qū)較多,人氣還可以,目前正在修鳳翔路高架,a,69,總結(jié),區(qū)域商業(yè)除了錫澄路專業(yè)市場(chǎng)群服務(wù)于全市以外，其余路段尤其是民豐路主要以社區(qū)商業(yè)為主。 在這些商業(yè)形態(tài)中，社區(qū)超市、銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)、中型餐飲對(duì)單位面積要求相對(duì)較大，多集中在200平方米以上，而社區(qū)超市也銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)多為底商門(mén)面，中型餐飲、美容院等能夠接收兩層的物業(yè)形態(tài)。 其余業(yè)態(tài)多集中在100平方米以下，尤以50平方米左右為主,a,70,商業(yè)建議,1、民豐路為次干

27、道，建議項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)以沿民豐路底商為主，不宜另造內(nèi)街分流民豐路人氣。底商設(shè)計(jì)進(jìn)深控制在10米以內(nèi)。 2、托兒所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等約13000平方米集中在B地塊內(nèi)，以保證A、C地塊相對(duì)純粹的居住氛圍,a,71,項(xiàng)目08年5月開(kāi)盤(pán)價(jià)格預(yù)測(cè),本項(xiàng)目在規(guī)模和地段上均優(yōu)于民豐東苑，未來(lái)建筑風(fēng)格如以新古典主義的話，項(xiàng)目整體檔次將明顯高于民豐東苑及周邊項(xiàng)目。再以高層為主降低項(xiàng)目建筑密度，集中營(yíng)造景觀和綠化；并在戶型設(shè)計(jì)上加以創(chuàng)新（給每戶一個(gè)花園概念），這會(huì)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值有質(zhì)的提升。因而本項(xiàng)目未來(lái)整體售價(jià)將會(huì)在區(qū)域地段價(jià)基礎(chǔ)上提升10%，達(dá)到5690元/平方米。 但是由于目前本區(qū)域供應(yīng)量很少，若我們希望明年有較快的銷(xiāo)

28、售速度，價(jià)格不宜提升太快，開(kāi)盤(pán)價(jià)應(yīng)在5300至5500元/平方米左右。 后期結(jié)合適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)推廣本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格還將有一定的提升空間，預(yù)計(jì)至明年年底住宅總體均價(jià)將有可能達(dá)到5800元,a,72,四、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路,分期開(kāi)發(fā)思路,A地塊先開(kāi)發(fā)、BC地塊后期同步開(kāi)發(fā),A,B,C,售樓處設(shè)置建議,售樓處,售樓處建議設(shè)置在A地塊民豐路與鳳賓路交叉口,目前無(wú)錫市場(chǎng)代表項(xiàng)目的售樓處均結(jié)合項(xiàng)目配套用房建造，在內(nèi)外裝飾及外場(chǎng)布置上頗具特色，對(duì)提升項(xiàng)目形象作用很大,五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與整體估算,a,76,概念規(guī)劃方案研究?jī)?nèi)容,項(xiàng)目概況分析 技術(shù)指標(biāo)分析 不利因素分析 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 概念方案介紹 關(guān)鍵問(wèn)題回顧 重點(diǎn)方

29、案深化,a,77,一.項(xiàng)目概況分析,位置交通 城市規(guī)劃 配套設(shè)施 周邊項(xiàng)目,a,78,位置交通,位于北塘區(qū)，緊靠北塘區(qū)政府,東臨錫澄路,西臨鳳賓路,城市公交車(chē)線路便捷,道路系統(tǒng)通暢,注：位于城區(qū)邊緣，距離中心城區(qū)約5KM,交通條件便利，但區(qū)位相對(duì)偏差,a,79,城市規(guī)劃,區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃為兩個(gè)中心、三個(gè)居住區(qū)、兩個(gè)園區(qū),區(qū)行政中心,商業(yè)中心,北塘鳳翔居住區(qū),廣石居住區(qū),盛岸居住區(qū),商貿(mào)物流園,金山工業(yè)園,注：本案位于北塘鳳翔居住區(qū)北部，靠近行政中心和商業(yè)中心。 目前現(xiàn)狀：無(wú)錫中低檔生活區(qū),a,80,配套設(shè)施,購(gòu)物中心,民豐市場(chǎng),注：地塊周邊1KM范圍配套設(shè)施較為齊全，能夠滿足基本生活需求，檔次偏低,

30、101醫(yī)院,民豐大酒店,海興大酒店,a,81,周邊項(xiàng)目,民豐家園,民豐公寓,周邊現(xiàn)有居住小區(qū)為民豐家園、民豐公寓、民豐東苑、民豐西苑、鳳賓家園等,民豐東苑,民豐西苑,注：處無(wú)錫北塘民豐成熟居住區(qū)域,目前生活居住氛圍較濃，品質(zhì)偏低,a,82,二.技術(shù)指標(biāo)分析,用地指標(biāo) 停車(chē)指標(biāo) 公建配套 日照指標(biāo),a,83,用地指標(biāo),本項(xiàng)目分為A/B/C三塊，地塊總可建設(shè)用地面積約118721平方米,容積率：綜合容積率不大于2.2,注：最大可建造面積約為A=118721*2.2=261186.2平方米,A塊52034平方米,B地塊10836平方米,C地塊55851平方米,a,84,停車(chē)指標(biāo),公建部分：機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)

31、泊位按不小于60車(chē)位/萬(wàn)平方米建筑面積配置； 公建部分：非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位按不小于500車(chē)位/萬(wàn)平方米建筑面積配置,居住部分：機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位按不小于1.0輛/百平方米配置； 居住部分：非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)面積按不小于3.5平方米/戶配置,a,85,公建配套,18班幼托一座（用地面積不少于8100平方米）； 復(fù)建2000平方米的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一座； 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)用房（建筑面積不少于300平方米）； 文體活動(dòng)用房（建筑面積不少于1200平方米，用地不少于1800平方米）； 社區(qū)商業(yè)金融配套用房（建筑面積不少于250平方米）； 社區(qū)服務(wù)用房（建筑面積不少于500平方米）； 社區(qū)居委會(huì)（建筑面積不少于500平方米）；

32、公廁一座（建筑面積不少于60平方米，沿鳳賓路開(kāi)放）； 建議：因?yàn)榕涮坠ㄝ^多，有些功能是否可以協(xié)調(diào)合并設(shè)置,a,86,日照指標(biāo),多層建筑：D=1.31H和日照分析雙控； 高層對(duì)地塊內(nèi)建筑，有日照分析滿足累計(jì)2小時(shí)以上，最短一次0.5小時(shí)以上即可； 高層對(duì)地塊外建筑，要求雙控，即既要求有日照分析滿足累計(jì)2小時(shí)以上，且最短一次0.5小時(shí)以上，又要求D=1.31H； 注：北邊的房屋和中間的民豐公寓因?yàn)槿照找髮?duì)我項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)制約影響較大,a,87,三.不利因素分析,地塊的不完整影響規(guī)劃的整體性和品質(zhì)提升； 高壓線影響規(guī)劃布局或者增加成本； 熱力管道對(duì)沿河景觀的利用有較大不利影響 微波通道影響建筑高

33、度和規(guī)劃布局； 現(xiàn)狀房屋現(xiàn)狀房屋因?yàn)槿照找髮?duì)規(guī)劃制約較大； 變壓器影響沿街建筑布局和商業(yè)價(jià)值； 場(chǎng)地地勢(shì)在實(shí)施中土方需求量較大，增加成本,a,88,不利因素分析（一,地塊不完整，不利于規(guī)劃,高壓線影響規(guī)劃（不動(dòng)） 或者增加成本（處理,熱力管道對(duì)沿河景觀的 利用有較大不利影響,微波通道限高49米，影響規(guī)劃,建議：對(duì)高壓線和熱力管道進(jìn)行妥善處理，以免影響規(guī)劃和項(xiàng)目品質(zhì),調(diào)查：熱力管道入地，成本約3800元/m，估算約380萬(wàn)； 高壓線若移位，影響范圍太大，建議入地若直接電纜入地，約800元/m，估算約24萬(wàn)； 若采用電纜溝，約1500元/m，估算約45萬(wàn),a,89,不利因素分析（二,地塊北部沿路

34、變壓器共9只， 對(duì)沿街建筑和開(kāi)口影響較大,現(xiàn)狀房屋因?yàn)槿照找?對(duì)規(guī)劃制約較大,場(chǎng)地地勢(shì)較低，約低于民豐1.52.0m，導(dǎo)致后期實(shí)施中 土方需求量較大，約需要5萬(wàn)方土，增加成本,a,90,四.項(xiàng)目產(chǎn)品分析,有利因素 不利因素 價(jià)值點(diǎn)挖掘 類比項(xiàng)目 產(chǎn)品分析,a,91,1.有利因素,地塊區(qū)域成熟，配套設(shè)施基本齊全，生活氛圍較好； 距市中心約5KM，東西均有城市干道，約15分鐘車(chē)程，交通便利快捷 ； 地塊西邊為北塘區(qū)政府，為本地塊帶來(lái)一定的發(fā)展想象空間 ； 本區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力小，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)； 北塘區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)尚處于發(fā)展階段，給本項(xiàng)目帶來(lái)契機(jī),a,92,2.不利因素,位于

35、鐵路的北面，地理位置不理想 ，傳統(tǒng)區(qū)位心理偏差； 傳統(tǒng)居住理念屬比較雜亂之處，購(gòu)房者對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同度偏低； 民豐路區(qū)域比較擁擠，嘈雜，人員素質(zhì)偏低，對(duì)客戶心理有一定負(fù)面影響； 周邊目前老房對(duì)項(xiàng)目整體檔次提升有一定制約,a,93,3. 價(jià)值點(diǎn)挖掘,沿民豐路的生活商業(yè)氣氛比較濃厚，應(yīng)充分挖掘其商業(yè)價(jià)值； 地塊南邊河流是不可多得的景觀資源，應(yīng)充分利用以提升沿河建筑的價(jià)值住宅的借景和提升； 現(xiàn)有民豐市場(chǎng)較成熟，周邊住戶已經(jīng)習(xí)慣在此購(gòu)物，值得利用和深入研究商業(yè)的借勢(shì)和提升； 幼兒園也是吸引客戶購(gòu)房的因素，如何定位和引導(dǎo)值得關(guān)注； 緊鄰北塘區(qū)政府，其影響價(jià)值可以加以宣傳和利用； 特別關(guān)注如何最大限度發(fā)掘沿

36、街商業(yè)價(jià)值和河景住宅價(jià)值是本項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)最大挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì),a,94,4. 類比項(xiàng)目,與公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相比較，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位和生活環(huán)境與常州“人民家園”有類似之處： 本項(xiàng)目火車(chē)道以北，周邊民豐家園、民豐東苑等老居住區(qū)； 人民家園運(yùn)河以南，周邊有清涼新村、浦北新村等老居住區(qū)； *市民傳統(tǒng)居住理念的雜亂之處，認(rèn)可度相對(duì)較低； *周邊均為老居住區(qū)，人口密集，配套齊全，生活氛圍濃； 注：常州“人民家園”采取的是中檔路線，且周邊無(wú)明顯可利用資源，而本項(xiàng)目的景觀資源價(jià)值和商業(yè)配套價(jià)值提升空間更大,a,95,5.產(chǎn)品分析,因?yàn)闊o(wú)錫有“馬山” 和“太湖” 的“山、水”資源，高端產(chǎn)品主要集中在此兩處區(qū)域，所以別墅類產(chǎn)品在

37、城區(qū)采用較少； 而無(wú)錫城區(qū)的現(xiàn)有項(xiàng)目主要以多層花園洋房和高層公寓為主，而且多層花園洋房售價(jià)較高也比較受歡迎； 我們從技術(shù)角度進(jìn)行分析研究后，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品采用中檔偏高路線，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)規(guī)范等前提下，設(shè)計(jì)純高層公寓或者與多層花園洋房相結(jié)合的產(chǎn)品類型比較合適,a,96,五.概念方案介紹,方案A 方案B 方案C 方案D 方案E 方案F 方案G,目的：從技術(shù)角度研究各種方案的可能性，并進(jìn)行方案特點(diǎn)比較分析，利于公司分析決策,a,97,方案A,把幼兒園和市場(chǎng)沿路設(shè)置（對(duì)住宅的干擾,沿街設(shè)置小商業(yè)，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，減少風(fēng)險(xiǎn),在B地塊設(shè)置底盤(pán)大商業(yè)和酒店式公寓，土地利用最大化（風(fēng)險(xiǎn)控制？市場(chǎng)接受度,根

38、據(jù)地塊形狀，靈活設(shè)置多層花園洋房 和高層公寓，排列均勻規(guī)則,沿民豐路透視,沿河透視,評(píng)價(jià)：排列規(guī)則，間距較小，不能營(yíng)造優(yōu)美景觀空間，品質(zhì)不高； 多層洋房沿河布置，占用了景觀資源，不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,a,98,方案B,商業(yè)內(nèi)街的概念,幼兒園和市場(chǎng)組合設(shè)置,景觀的利用和滲透,純高層規(guī)劃,透視圖,評(píng)價(jià)：沿街商業(yè)價(jià)值和沿河景觀住宅價(jià)值得到了體現(xiàn)，內(nèi)部空間得到了釋放； 排列布局比較單調(diào)，但可以通過(guò)建筑處理和環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)避,a,99,方案C,產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成及分布,高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、小戶型公寓,概念規(guī)劃平面圖,公建及商業(yè)分布,停車(chē)空間,景觀空圍合營(yíng)造,小戶型公寓,評(píng)價(jià)：1.A地塊內(nèi)部空間營(yíng)造和小戶型公寓

39、的設(shè)計(jì)值得重視，停車(chē)和交通方式比較周全； 2.但是別墅設(shè)在入口處，對(duì)別墅不利，而且對(duì)地塊價(jià)值和景觀價(jià)值利用不充分； 3.C地塊布局較普通，多層位于沿河，宅間空間局促，而且不能體現(xiàn)河景價(jià)值,a,100,方案D,概念規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,公建及商業(yè)分布,幼兒園及市場(chǎng),沿街底層商業(yè),高層,多層洋房,小高層,產(chǎn)品類型組合以及布局較規(guī)矩，對(duì)內(nèi)部空間營(yíng)造和景觀的利用不足,a,101,方案E,概念規(guī)劃平面圖,沿街底層商業(yè),幼兒園及市場(chǎng),高層,多層洋房,采用高層和多層洋房的組合，沿街布置商業(yè)，幼兒園和市場(chǎng)集中設(shè)置在B地塊，內(nèi)部空間的營(yíng)造較欠缺,a,102,方案F,規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,沿街商業(yè),幼兒園、市

40、場(chǎng),高層,多層洋房,水景系統(tǒng)引入、營(yíng)造,注意了水景系統(tǒng)的利用和營(yíng)造，但是技術(shù)處理有難度，應(yīng)該慎重,a,103,方案G,沿街商業(yè),幼兒園,水景系統(tǒng)引入、營(yíng)造,高層,多層洋房,規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,市場(chǎng),幼兒園,產(chǎn)品布置局促，空間擁擠，而且幼兒園的設(shè)置對(duì)住宅的影響較大,a,104,六.關(guān)鍵問(wèn)題回顧,住宅產(chǎn)品的選擇和組合 商業(yè)商業(yè)的價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn) 公建位置的分析和選擇 思考項(xiàng)目的制約和突破,a,105,住宅產(chǎn)品的選擇和組合,結(jié)合概念方案介紹，目前有以下組合，就純高層/高層+花園洋房/高層+花園洋房+聯(lián)排別墅,1.純高層組合,2.高層+花園洋房,3.高層+花園洋房+聯(lián)排別墅,鑒于市場(chǎng)的分析，建議采用第一或者第二種組合,a,1