商業(yè)地產(chǎn)無錫民豐路地塊開發(fā)策劃評審報告-123PPT-2007年.ppt

1、a,1,無錫分公司/營銷部/技術部 2007.8.20,無錫民豐路地塊開發(fā)策劃評審報告,a,2,正式介入無錫民豐路項目一個多月以來，隨著對市場的了解、產(chǎn)品的深入，我們也越發(fā)感覺到項目任務的艱巨。面對蜂擁而至的競爭對手，在一個區(qū)域還不太被認同的片區(qū)，我們應如何將新城的這面大旗牢牢地插在這片土地上，如何審視在無錫的第一個項目？我們優(yōu)勢在哪？我們能做什么？什么樣的產(chǎn)品才能快速地建立起公司的品牌？帶著這些問題，我們進入今天的策劃評審,a,3,地塊分析 項目市場環(huán)境分析 產(chǎn)品初步市場定位 項目開發(fā)整體思路 項目規(guī)劃設計與整體估算 產(chǎn)品標準及成本明細描述 前期實施主要節(jié)點與配合要求 實施存在的難點與解決思

2、路,a,4,a,5,北塘區(qū)位于無錫市區(qū)西北部，面積31.5平方公里，人口約35萬，下轄黃巷、山北、北大街、惠山4個街道辦事處。作為太湖明珠無錫中心城區(qū)之一的北塘，地理環(huán)境優(yōu)越，水陸交通便捷，名勝古跡薈萃，人文底蘊醇厚，自古以來就是充滿江南靈氣的風水寶地。北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，商賈云集，經(jīng)濟發(fā)達，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠。古運河橫亙東西，312國道穿境而過，境內(nèi)主要道路與滬寧、錫澄、錫宜等高速公路直接相接，是出入無錫的交通樞紐。境內(nèi)風光秀麗，天下第二泉、寄暢園、惠山寺、黃埠墩等名勝古跡享譽海內(nèi)外,a,6,本地塊位于無錫市北塘區(qū)鳳賓 路北塘新城板塊， 距離

3、核心區(qū)勝利門廣場約2公里 距離區(qū)域現(xiàn)有核心區(qū)青石路吳橋約2公里； 項目周邊有規(guī)劃在建的賣場超市、北塘區(qū)行政中心以及市民廣場等，是北塘區(qū)未來的行政、文化核心區(qū)。 【經(jīng)濟指標】 占地面積：118821.9平方米 物業(yè)類別：商業(yè)、住宅 總建面積：261408.18平方米 容 積 率：2.2 覆 蓋 率：25% 綠化系數(shù)：40% 成交樓面地價：1599元/平方米,a,7,地形,地形,整體看，基地呈偏西北東南走向的長方形； 局部看，基地被劃割為兩邊大、中間小共三小幅地塊；目前各地塊拆遷進度不一,地勢,地塊地勢平坦，沒有明顯的高地落差,周邊,基地南側(cè)有一條河，但是河水常年緩慢流動，水質(zhì)相對較差，在沒有較大

4、力度市政力量推動下，很難發(fā)掘景觀資源,a,8,地塊周邊現(xiàn)狀道路與河流,地塊南側(cè)為民豐河，河水常年緩慢流動，水質(zhì)較差，水景資源較難利用，相反需要一定程度投入綠化，減少河水氣味對本案影響,地塊西側(cè)為鳳賓路，路對面即為規(guī)劃中的超市賣場和在建的北塘區(qū)行政中心辦公樓，未來這里將成為北塘區(qū)行政核心區(qū)，而鳳賓路也將成為區(qū)域重要道路,地塊北側(cè)為民豐路，與民豐北苑、民豐家園隔街相望，民豐路路幅不寬，人流較大，且有公交車通過，這將有利于未來本案沿民豐路商業(yè)氛圍的營造,地塊東側(cè)隔河和民豐東苑相望，民豐東苑將一定程度上減少錫澄路對本項目的噪音影響,a,9,地塊周邊現(xiàn)狀配套,a,10,民豐市場,社區(qū)購物中心,江蘇銀行,

5、沿街商鋪,a,11,滬寧高速 錫澄高速 錫宜高速,由再建隧道 通往太湖新城,解放路商圈,公共交通】 鳳賓路： 213：招商城汽車南站民豐里 6:00-18:00 57：旅游商貿(mào)學校金城橋 5:30-18:00 313：旅游商貿(mào)學校紅星橋 早：5:30-9:00 晚：15:30-23:00 90：牌樓火車站 5:30-18:00 90支：火車站時代廣場（惠山區(qū)） 6:00-17:30 此外民豐路上還有73路通過 五條公交線路幾乎連接無錫主要核心區(qū)，區(qū)域路況相對較好，自行車、電動車出行也較為方便,吳橋,地塊周邊現(xiàn)狀交通,a,12,注：北塘新城鳳翔片區(qū)控制性詳細規(guī)劃,地塊規(guī)劃前景,a,13,由于政府

6、行政中心的搬遷和政府南側(cè)大型配套鄰里中心的規(guī)劃建設，北塘區(qū)再造一個居住中心的用意十分明顯，周邊的土地儲備也為這一規(guī)劃實現(xiàn)提供了廣闊的平臺,北塘區(qū)共規(guī)劃出151萬余畝土地用于新城建設，鐵北區(qū)域約四十多萬土地開發(fā)量,地塊未來規(guī)劃土地供應,a,14,高壓線影響規(guī)劃（不動） 或者增加成本（處理,熱力管道對沿河景觀的 利用有較大不利影響,地塊北部沿路變壓器共6只， 對沿街建筑和開口影響較大,現(xiàn)狀房屋因為日照要求 對規(guī)劃制約較大,地塊不利條件,a,15,地塊綜合屬性描述,該地塊地理位置一般，交通較為便利，周邊生活配套設施基本齊全,a,16,根據(jù)上述分析，就地塊開發(fā)條件而言我們可以得出以下結(jié)論,1、地塊現(xiàn)狀

7、雖不理想，但后期規(guī)劃前景看好，具備開發(fā)中端以上檔次住宅的潛力。 2、地塊高壓線、熱力管網(wǎng)、微波通道等因素將對本地塊規(guī)劃設計產(chǎn)生影響，需妥善解決，否則將降低項目品質(zhì)。 3、2.2的容積率和地塊的三段式分割，將決定本項目建筑形態(tài)將主要以小高層和高層為主,a,17,二、項目市場環(huán)境分析,a,18,無錫市總體市場城市結(jié)構(gòu),無錫市區(qū)建成面積163.7平方公里。而在傳統(tǒng)城市核心區(qū)的崇安、南長、北塘三區(qū)中，北塘區(qū)面積為31.02平方公里，約為南長區(qū)（22.43平方公里）和崇安區(qū)（17.59平方公里）面積的總和,在水運占主導的時代，北塘因為毗鄰運河而繁華一時，在陸路交通的發(fā)展中，北塘 漸趨沒落，在北塘復興的背

8、景下，無錫將重新審視、認識和接納這個板塊,a,19,市區(qū)供銷狀況分析,近三年來市區(qū)新 開工面積持續(xù)高 位運行,近三年商品住宅 成交面積始終維 持在300萬平方 米左右，2005年 甚至出現(xiàn)下降趨 勢,a,20,市區(qū)成交價格分析2004年至2007年上半年,數(shù)據(jù)來源：無錫市房產(chǎn)局,根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除2005年以外，2004年2007年上半年無錫商品住宅成交均價格呈整體上升趨勢，其中2006年較2005年上漲140元，2007年上半年較2006年上漲212元。 再看2007年，進入春節(jié)后，從3月份開始，無錫市商品住宅成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，進入5月份后基本穩(wěn)定在5000元/平方米以上。 月度數(shù)據(jù)受

9、具體個案影響會存在一定的隨機性，但是整體看，無錫商品住宅2007年整體均價突破5000元/平方米已經(jīng)成為定局,a,21,2、區(qū)域市場,a,22,商品房市場北塘區(qū),1,2,3,4,5,1,在售項目,1,將售項目,1、尚城 2、仁和英倫皇家花園 3、二泉紫苑園 4、蓉湖山水 5、鳳凰城,區(qū)域項目概況,區(qū)域項目銷售信息,a,24,個案信息,在售,a,25,a,26,a,27,a,28,a,29,a,30,將售項目,a,31,a,32,代表個案對比分析,a,33,區(qū)域存量房市場及居住人群分析,民豐片區(qū),五河片區(qū),梨莊片區(qū),北塘新城板塊內(nèi) 成熟社區(qū)眾多， 人口密度較大， 以錫澄路、鳳翔路、 江海西路和興

10、源路 為劃分界限，可以 對區(qū)域內(nèi)社區(qū)分成 民豐鳳賓路五河鳳 翔路梨莊錫澄路三 個板塊,a,34,民豐路片區(qū),該片區(qū)存量房以安居房和回遷房為主，多數(shù)項目還 達不到上市交易的條件，部分小區(qū)要到2010年才可 以交易，區(qū)域客群以當?shù)馗纳凭幼『筒糠譄o錫新市 民（以從事小商品買賣等非高學歷層次客戶為主,a,35,五河片區(qū),該片區(qū)位于鐵道南側(cè)，整體二手房價格明顯高于民 豐板塊，相比與民豐板塊，區(qū)域二次置業(yè)需求明顯 增多，這也與該區(qū)域商品房有供給有一定關系,a,36,梨莊片區(qū),該板塊大部位于鐵道北側(cè)，板塊典型項目康橋麗景 吸引了周邊市場群的業(yè)主投資、自住購買和部分區(qū) 域二次置業(yè)客群，對市區(qū)居民吸引力較弱,a

11、,37,區(qū)域存量房與客戶總體描述,區(qū)域為北塘區(qū)老社區(qū)集聚地，區(qū)域存量房主要以90年代初的市政福利分房及部分2000年左右開發(fā)的商品房為主。 現(xiàn)在近兩萬戶居民。區(qū)域特點表現(xiàn)為小區(qū)數(shù)量較多，體量較大，相對人口密度也較大。 區(qū)域尤其是民豐板塊近2年內(nèi)無新增商品房供應，且之前供應量都較小，區(qū)域購買力嚴重受到抑制。對于大部分區(qū)域居民而言，已經(jīng)習慣了區(qū)域的便捷和成熟，也習慣了親戚朋友都在周邊的社會環(huán)境，雖然區(qū)域整體形象較差，但社會環(huán)境和生活習慣對他們影響更大。 區(qū)域存量房主力客群主要由兩部分人群構(gòu)成，一部分是無錫新市民，主要以非高學歷從事商貿(mào)、運輸?shù)刃袠I(yè)的為主，居住年限較長，有相當積蓄。另一部分是區(qū)域三代

12、同住、子女結(jié)婚等改善型居住，這部分人群現(xiàn)有住房多為安置、回遷等福利房，沒有貸款壓力,a,38,區(qū)域供銷狀況,從2005年和2006年北塘區(qū)供銷情況看，雖然北塘區(qū)供應量和成交量的絕對數(shù)量都在增加，但跟同樣意義上屬于老城區(qū)的崇安和南長區(qū)相比，北塘區(qū)呈現(xiàn)出供應量所占比例放大、成交量所占比例下滑的態(tài)勢，這意味著北塘區(qū)未來的銷售壓力將會逐步加大，隨著北塘新城的建設步伐已經(jīng)加快，區(qū)域大面積城區(qū)拆遷改造，這將會在提升區(qū)域整體開發(fā)熱度的同時加劇未來區(qū)域內(nèi)的競爭,數(shù)據(jù)來源：錫房指數(shù),對06、07兩年已成交為推出地塊分析可知，未來區(qū)域?qū)⒂屑s197萬平方米居 住為主項目推向市場，區(qū)域市場將在現(xiàn)有基礎上進一步放量。

13、未來區(qū)域競爭異常激烈,區(qū)域土地市場供給統(tǒng)計,a,40,區(qū)域房價走勢,從數(shù)據(jù)可以看出，就北塘區(qū)而言，2004年以來商品住宅成交均價總體走高，進入2007年出現(xiàn)下滑趨勢，這主要是因為北塘區(qū)副中心板塊缺少供應量造成,a,41,區(qū)域價格預判,2004-2006年北塘區(qū)商品住宅年均漲幅約為6%，目前本項目所在民豐板塊最高價格為民豐東苑的4600元/平方米。如果以該項目價格作為民豐板塊地段價格，結(jié)合區(qū)域平均價格漲幅，可知,本項目未來三年簡單算術平均價格約為5174元/平方米,a,42,區(qū)域未來發(fā)展趨勢,市場需求將保持穩(wěn)定增長，但進入開發(fā)程序的土地今年會不斷增多，使得商品住宅市場仍會處于供大于求的狀態(tài)； 商

14、業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域價值和居住功能將得到進一步提高； 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將被開發(fā)商重點關注，由于居住習慣和消費能力等原因，區(qū)域小戶型產(chǎn)品市場前景看好，未來2-3年80-110平米的戶型仍占市場絕對主力。 區(qū)域市場的特征較為明顯，在無錫房地產(chǎn)市場價格快速上漲的背景之下，必須保持本區(qū)域價格競爭的優(yōu)勢，方可成為無錫市場的競爭分流區(qū)域,a,43,區(qū)域市場總結(jié),從區(qū)域存量房價格看，鐵道兩側(cè)同類社區(qū)相差近700900元/M2 鐵道同側(cè)品質(zhì)不同社區(qū)，價格相差也較大，例如：康橋麗景，現(xiàn)階段二手房單均價接近6000元，明顯高于同區(qū)其他項目，除地段因素外，品質(zhì)是重要原因； 相隔一條錫澄路，梨莊房價明顯高于民豐板塊，近市區(qū)

15、和配套是主要原因 盛岸路板塊雖然距離核心區(qū)近4公里，但其價格明顯低于北塘新城區(qū)域 由于無錫樓市進一年來非?；鸨?，北塘區(qū)并沒有新建項目，區(qū)域供應體量逐步減少。目前在售的主要項目為仁和項目及尚城。后續(xù)推出的有鳳凰城，地塊周邊沒有項目供應。另一方面，全市范圍內(nèi)距離市中心較近，性價比較高的樓盤選擇也越來越少，對于剛剛起步的北塘新城來說，無疑是極為有利的機遇 雖然本案所在民豐板塊供應量缺乏，但從將售項目情況看，區(qū)域即將迎來整體放量，未來半年將至少有近120萬平方米的項目陸續(xù)推出,a,44,同質(zhì)板塊分析崇安區(qū),北 塘,崇 安,就區(qū)位而言，與北塘毗鄰的崇安區(qū)在區(qū)域形象、區(qū)位特點、發(fā)展階段上跟北塘具備 一定的

16、可比性，對崇安區(qū)項目的分析將更有利于我們認識本案,a,45,1,在售項目,1,將售項目,1,2,3,4,5,6,1、KING紫金門 2、東方瑞景 3、銀仁御墅 4、熙春苑 5、金科觀天下 6、城尚城 7、金科東方王榭,7,項目分布示意,崇安區(qū)項目概況,a,47,相對于南部周邊區(qū)域，南長區(qū)、濱湖區(qū)、崇安區(qū)，本區(qū)域處于價格低谷，中心區(qū)域部分客戶由于價格因素會選擇這個區(qū)域,相對于北部惠山區(qū)、錫山區(qū)而言，本區(qū)域是更靠近市中心的價格低區(qū)，因此吸引了往城市中心遷移的購房者,城市副中心性價比較高的樓盤選擇面已經(jīng)也越來越小，對于剛剛起步的北塘新城來說，是個極好的機遇,a,48,綜合上述我們可以得出以下結(jié)論,1

17、、 該地塊周邊缺乏競爭項目,如在規(guī)劃、建筑、景觀設計、等領域加以創(chuàng)新的話，完全可以打造成區(qū)域內(nèi)的標桿項目。 2、 多層雖是片區(qū)存量房市場的主流產(chǎn)品，但隨著供應結(jié)構(gòu)的改變，小高層、高層的供應比例已不斷增加，區(qū)域居民將逐漸習慣高層生活。 3、 區(qū)域成交價格目前低于整體市場成交價，留給我們上升空間還是比較大。 4、 我們的主力客戶群將以區(qū)域內(nèi)為主，相臨區(qū)域為輔,a,49,三、產(chǎn)品初步定位,a,50,客戶定位,核心客戶,北塘以及市中心中小私營業(yè)主 25歲-35歲，外地人，這部分人沒有接受過良好的教育，依靠一己之力在無錫打拼，做生意、跑物流等，經(jīng)過相當年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在無錫定居，他們的

18、身影經(jīng)常出現(xiàn)在周邊專業(yè)市場當中,重要客戶,北塘中堅階層 大都是高素質(zhì)、中等偏高收入階層，他們是北塘各行各業(yè)的代表；具有較高的收入和良好的職業(yè)前景，年齡在25-40歲之間，已經(jīng)習慣了北塘的生活和社會環(huán)境,重要客戶,崇安區(qū)分離人群及市區(qū)新市民 這部分為新一代無錫新市民（白領階層），2535歲，收入水平一般，但相對穩(wěn)定。受過良好教育，對核心區(qū)依賴程度較高，由于對核心區(qū)房價的承受能力有限，進而選擇相鄰區(qū)域,游離客戶,惠山區(qū)進城置業(yè)客群 有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為正真城市居民的人群,a,51,2、產(chǎn)品定位,a,52,客戶居住習性與特征描述,從居住偏好上看，區(qū)域客戶傾向于

19、南陽臺作為晾曬陽臺，希望餐廳、客廳各自有獨立空間。 從產(chǎn)品需求上，主力面積段為80120平方米，主力戶型為二二一、三二二戶型。 從價格承受力上看，只有近1/4的被訪者總價承受能力在40萬以下；有不到20被訪者單價承受能力在4000元/平方米以下。 在風格以及立面偏好上，更多被訪者表現(xiàn)出沒有明顯傾向，這將有利于未來項目通過建筑風格等賣點引導客戶購買。 從區(qū)域認同程度看，外區(qū)域人對北塘認同程度較低，除了跟北塘接壤的惠山對北塘有青睞外，其他區(qū)域客群幾乎對北塘都存在抗性。 北塘現(xiàn)有居民因為家人、親戚等社會關系以及對區(qū)域生活習慣程度較高，仍然傾向于在區(qū)域內(nèi)置業(yè)。 在外區(qū)域人印象中，北塘形象較差，陌生感強

20、，居住品質(zhì)較低,注：上述結(jié)論來自于對區(qū)域居民的問卷調(diào)查,結(jié)論：精致實用戶型是目前區(qū)域市場機會點,a,53,無錫市代表項目產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,54,同質(zhì)相鄰區(qū)域項目產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,55,本項目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品橫向?qū)Ρ?a,56,對比結(jié)論,在自然景觀優(yōu)勢相對較弱的區(qū)域，大部分開發(fā)商選擇營造社區(qū)景觀而降低建筑密度，小高層和高層的組合成為了市場設計主流。 區(qū)域環(huán)境陳舊、樓盤密度較大的區(qū)域，樓盤個性化特征越鮮明，突出表現(xiàn)為建筑風格的差異。 客戶對高層采用的電梯標準要求比較高，市場普遍選用三菱、東芝和日立等品牌電梯。 整體景觀建設檔次較高，且風格各異，以英式園林、東南亞風情、中式景觀為典型代表。 當前進入無錫的

21、外來開發(fā)商大部分為國內(nèi)知名企業(yè)，由此帶來的一系列設計標準明顯高于本地開發(fā)商，突出表顯為高科技環(huán)保材料的運用,a,57,結(jié)合公司現(xiàn)狀目的、經(jīng)驗、能力,1、我們在無錫的戰(zhàn)略布局是什么？ 我們的目標很明確，無錫是公司除常州以外的第二大戰(zhàn)場，三年內(nèi)成交量要進入無錫前三甲，北塘只是我們進駐無錫的第一站，我們的后續(xù)目標是要進入無錫的主流板塊，因此，在北塘我們的目標就是在保證現(xiàn)金流的基礎上爭取利潤最大化，為公司在無錫的戰(zhàn)略儲備提供資本。 2、該地塊的條件能否滿足我們成為無錫市場的領跑者？ 顯然不能！利用地塊現(xiàn)有的條件，我們能創(chuàng)造一個區(qū)域內(nèi)的標桿項目，進而成為無錫市場的主流競爭者，同時擴大公司品牌影響力,但成

22、為無錫領跑者,我們還缺乏諸多支撐！ 3、在該地塊以公司目前的開發(fā)能力能做到什么程度？ 以目前地塊條件和市場狀況，公司如將最成熟的產(chǎn)品設計和開發(fā)模式導入北塘再加以創(chuàng)新的話，在北塘區(qū)域打造一個標桿項目是完全可以做到的,a,58,產(chǎn)品定位,無錫市首席宜居社區(qū)北塘新城生活樣板,倡導“給每戶一個花園”的生活方式,a,59,產(chǎn)品設計建議,在產(chǎn)品深化階段，我們必須實現(xiàn)3個方面突破點： 1、建筑立面突破點 3、環(huán)境設計突破點 2、戶型平面突破點,a,60,建筑立面風格的意義,1、市場的突破點：建筑立面是區(qū)域內(nèi)項目一個較大的弱項，如果我們的建筑立面能夠跳 出來，可以收到事半功倍的效果； 2、建筑的個性化：建筑立

23、面是社區(qū)的門面，是人們對社區(qū)的第1印象，因而建筑的個性將 成為整個社區(qū)個性的鮮明指標性； 3、銷售的持續(xù)力：由于我們是一個規(guī)模性社區(qū)，后續(xù)的銷售需要依靠眼見為實的產(chǎn)品品 質(zhì)來促動，因而，建筑作為社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的標志，將對后續(xù)銷售有直 接的影響力； 4、高層的難點: 高層在無錫市場接受度相對于其他類型偏弱，是銷售的一個難點，因此， 建議高層的立面具有更強烈的個性和身份感,a,61,建議立面風格,新古典主義,a,62,通過前面對市場的分析，可以得出,戶型設計建議,兩房和小三房為本項目主力戶型,戶型面積配比建議,a,63,環(huán)境設計建議,營造具有東南亞風情的園林景觀,a,64,商業(yè)設計建議,a,65,區(qū)

24、域商業(yè)現(xiàn)狀分析,目前本項目所在區(qū)域商業(yè)主要集中在民豐路、錫澄路、興源路、鳳翔路四個路段,民豐路兩邊均為民豐里和民豐家園的沿街商鋪,分割為大約40平米的商鋪，開間在5米左右，進深在8米左右.40平米的商鋪月租金在3000-4000元左右，越靠近小區(qū)的出入口租金越貴。經(jīng)營種類大都是服務于小區(qū)居民的，例如移動,聯(lián)通,網(wǎng)吧,可的超市和網(wǎng)吧等。民豐路較窄，單車道，人流量以附近小區(qū)居民為主,a,66,錫澄路沿街商鋪多為機械,零配件的專營店,面積區(qū)間在100-300平米,門面布局基本一致,分為展示區(qū),庫存區(qū)和柜臺.100平米的店鋪月租金在6500-8000元/月,商鋪集中在立交橋附近。面積在40-80平米的

25、小店鋪多為中介公司,銀行,小飯店租用.門前布局簡單的分為接待區(qū)和前臺接待.一般40平米的店鋪租金在每月3000元左右。錫澄路交通邊界,但貨車較多,所以比較混亂,路面較臟,a,67,興源北路地段較好,離市區(qū)近,沿街店鋪很多,主要為50平米左右的單間店鋪,從事電纜和機械零部件的銷售.60-90平米的金融機構(gòu)較多,餐飲類用地面積稍大,在100-200平米左右.租金價格相對區(qū)域內(nèi)其他路段較高,中國銀行60-70平米左右的年租金為7-8萬元,而超市,飯店等的租金在12000-15000元/月,此路段交通便利,人氣較旺,a,68,鳳翔路，此路段正在施工,現(xiàn)場較混亂,路南面全是腳手架,路北面也正在施工,除醫(yī)

26、院,超市和銀行未拆遷,其余店面都已經(jīng)拆遷,工行和中行面積在200平米左右,租金為5000-6000元/月,江蘇銀行和天惠超市面積在600平米左右,租金為1.5-2萬元/月.鳳翔路沿線小區(qū)較多,人氣還可以,目前正在修鳳翔路高架,a,69,總結(jié),區(qū)域商業(yè)除了錫澄路專業(yè)市場群服務于全市以外，其余路段尤其是民豐路主要以社區(qū)商業(yè)為主。 在這些商業(yè)形態(tài)中，社區(qū)超市、銀行營業(yè)點、中型餐飲對單位面積要求相對較大，多集中在200平方米以上，而社區(qū)超市也銀行營業(yè)點多為底商門面，中型餐飲、美容院等能夠接收兩層的物業(yè)形態(tài)。 其余業(yè)態(tài)多集中在100平方米以下，尤以50平方米左右為主,a,70,商業(yè)建議,1、民豐路為次干

27、道，建議項目未來商業(yè)以沿民豐路底商為主，不宜另造內(nèi)街分流民豐路人氣。底商設計進深控制在10米以內(nèi)。 2、托兒所、農(nóng)貿(mào)市場等約13000平方米集中在B地塊內(nèi)，以保證A、C地塊相對純粹的居住氛圍,a,71,項目08年5月開盤價格預測,本項目在規(guī)模和地段上均優(yōu)于民豐東苑，未來建筑風格如以新古典主義的話，項目整體檔次將明顯高于民豐東苑及周邊項目。再以高層為主降低項目建筑密度，集中營造景觀和綠化；并在戶型設計上加以創(chuàng)新（給每戶一個花園概念），這會對本項目價值有質(zhì)的提升。因而本項目未來整體售價將會在區(qū)域地段價基礎上提升10%，達到5690元/平方米。 但是由于目前本區(qū)域供應量很少，若我們希望明年有較快的銷

28、售速度，價格不宜提升太快，開盤價應在5300至5500元/平方米左右。 后期結(jié)合適當?shù)臓I銷推廣本項目銷售價格還將有一定的提升空間，預計至明年年底住宅總體均價將有可能達到5800元,a,72,四、項目整體開發(fā)思路,分期開發(fā)思路,A地塊先開發(fā)、BC地塊后期同步開發(fā),A,B,C,售樓處設置建議,售樓處,售樓處建議設置在A地塊民豐路與鳳賓路交叉口,目前無錫市場代表項目的售樓處均結(jié)合項目配套用房建造，在內(nèi)外裝飾及外場布置上頗具特色，對提升項目形象作用很大,五、項目規(guī)劃設計與整體估算,a,76,概念規(guī)劃方案研究內(nèi)容,項目概況分析 技術指標分析 不利因素分析 項目產(chǎn)品分析 概念方案介紹 關鍵問題回顧 重點方

29、案深化,a,77,一.項目概況分析,位置交通 城市規(guī)劃 配套設施 周邊項目,a,78,位置交通,位于北塘區(qū)，緊靠北塘區(qū)政府,東臨錫澄路,西臨鳳賓路,城市公交車線路便捷,道路系統(tǒng)通暢,注：位于城區(qū)邊緣，距離中心城區(qū)約5KM,交通條件便利，但區(qū)位相對偏差,a,79,城市規(guī)劃,區(qū)遠景規(guī)劃為兩個中心、三個居住區(qū)、兩個園區(qū),區(qū)行政中心,商業(yè)中心,北塘鳳翔居住區(qū),廣石居住區(qū),盛岸居住區(qū),商貿(mào)物流園,金山工業(yè)園,注：本案位于北塘鳳翔居住區(qū)北部，靠近行政中心和商業(yè)中心。 目前現(xiàn)狀：無錫中低檔生活區(qū),a,80,配套設施,購物中心,民豐市場,注：地塊周邊1KM范圍配套設施較為齊全，能夠滿足基本生活需求，檔次偏低,

30、101醫(yī)院,民豐大酒店,海興大酒店,a,81,周邊項目,民豐家園,民豐公寓,周邊現(xiàn)有居住小區(qū)為民豐家園、民豐公寓、民豐東苑、民豐西苑、鳳賓家園等,民豐東苑,民豐西苑,注：處無錫北塘民豐成熟居住區(qū)域,目前生活居住氛圍較濃，品質(zhì)偏低,a,82,二.技術指標分析,用地指標 停車指標 公建配套 日照指標,a,83,用地指標,本項目分為A/B/C三塊，地塊總可建設用地面積約118721平方米,容積率：綜合容積率不大于2.2,注：最大可建造面積約為A=118721*2.2=261186.2平方米,A塊52034平方米,B地塊10836平方米,C地塊55851平方米,a,84,停車指標,公建部分：機動車停車

31、泊位按不小于60車位/萬平方米建筑面積配置； 公建部分：非機動車停車位按不小于500車位/萬平方米建筑面積配置,居住部分：機動車停車泊位按不小于1.0輛/百平方米配置； 居住部分：非機動車停車面積按不小于3.5平方米/戶配置,a,85,公建配套,18班幼托一座（用地面積不少于8100平方米）； 復建2000平方米的農(nóng)貿(mào)市場一座； 社區(qū)衛(wèi)生服務用房（建筑面積不少于300平方米）； 文體活動用房（建筑面積不少于1200平方米，用地不少于1800平方米）； 社區(qū)商業(yè)金融配套用房（建筑面積不少于250平方米）； 社區(qū)服務用房（建筑面積不少于500平方米）； 社區(qū)居委會（建筑面積不少于500平方米）；

32、公廁一座（建筑面積不少于60平方米，沿鳳賓路開放）； 建議：因為配套公建較多，有些功能是否可以協(xié)調(diào)合并設置,a,86,日照指標,多層建筑：D=1.31H和日照分析雙控； 高層對地塊內(nèi)建筑，有日照分析滿足累計2小時以上，最短一次0.5小時以上即可； 高層對地塊外建筑，要求雙控，即既要求有日照分析滿足累計2小時以上，且最短一次0.5小時以上，又要求D=1.31H； 注：北邊的房屋和中間的民豐公寓因為日照要求對我項目的規(guī)劃設計制約影響較大,a,87,三.不利因素分析,地塊的不完整影響規(guī)劃的整體性和品質(zhì)提升； 高壓線影響規(guī)劃布局或者增加成本； 熱力管道對沿河景觀的利用有較大不利影響 微波通道影響建筑高

33、度和規(guī)劃布局； 現(xiàn)狀房屋現(xiàn)狀房屋因為日照要求對規(guī)劃制約較大； 變壓器影響沿街建筑布局和商業(yè)價值； 場地地勢在實施中土方需求量較大，增加成本,a,88,不利因素分析（一,地塊不完整，不利于規(guī)劃,高壓線影響規(guī)劃（不動） 或者增加成本（處理,熱力管道對沿河景觀的 利用有較大不利影響,微波通道限高49米，影響規(guī)劃,建議：對高壓線和熱力管道進行妥善處理，以免影響規(guī)劃和項目品質(zhì),調(diào)查：熱力管道入地，成本約3800元/m，估算約380萬； 高壓線若移位，影響范圍太大，建議入地若直接電纜入地，約800元/m，估算約24萬； 若采用電纜溝，約1500元/m，估算約45萬,a,89,不利因素分析（二,地塊北部沿路

34、變壓器共9只， 對沿街建筑和開口影響較大,現(xiàn)狀房屋因為日照要求 對規(guī)劃制約較大,場地地勢較低，約低于民豐1.52.0m，導致后期實施中 土方需求量較大，約需要5萬方土，增加成本,a,90,四.項目產(chǎn)品分析,有利因素 不利因素 價值點挖掘 類比項目 產(chǎn)品分析,a,91,1.有利因素,地塊區(qū)域成熟，配套設施基本齊全，生活氛圍較好； 距市中心約5KM，東西均有城市干道，約15分鐘車程，交通便利快捷 ； 地塊西邊為北塘區(qū)政府，為本地塊帶來一定的發(fā)展想象空間 ； 本區(qū)域開發(fā)項目較少，同區(qū)域的競爭壓力小，為項目開發(fā)帶來機會； 北塘區(qū)城市建設開發(fā)尚處于發(fā)展階段，給本項目帶來契機,a,92,2.不利因素,位于

35、鐵路的北面，地理位置不理想 ，傳統(tǒng)區(qū)位心理偏差； 傳統(tǒng)居住理念屬比較雜亂之處，購房者對此區(qū)域的認同度偏低； 民豐路區(qū)域比較擁擠，嘈雜，人員素質(zhì)偏低，對客戶心理有一定負面影響； 周邊目前老房對項目整體檔次提升有一定制約,a,93,3. 價值點挖掘,沿民豐路的生活商業(yè)氣氛比較濃厚，應充分挖掘其商業(yè)價值； 地塊南邊河流是不可多得的景觀資源，應充分利用以提升沿河建筑的價值住宅的借景和提升； 現(xiàn)有民豐市場較成熟，周邊住戶已經(jīng)習慣在此購物，值得利用和深入研究商業(yè)的借勢和提升； 幼兒園也是吸引客戶購房的因素，如何定位和引導值得關注； 緊鄰北塘區(qū)政府，其影響價值可以加以宣傳和利用； 特別關注如何最大限度發(fā)掘沿

36、街商業(yè)價值和河景住宅價值是本項 目開發(fā)最大挑戰(zhàn)和機會,a,94,4. 類比項目,與公司開發(fā)項目相比較，發(fā)現(xiàn)項目區(qū)位和生活環(huán)境與常州“人民家園”有類似之處： 本項目火車道以北，周邊民豐家園、民豐東苑等老居住區(qū)； 人民家園運河以南，周邊有清涼新村、浦北新村等老居住區(qū)； *市民傳統(tǒng)居住理念的雜亂之處，認可度相對較低； *周邊均為老居住區(qū)，人口密集，配套齊全，生活氛圍濃； 注：常州“人民家園”采取的是中檔路線，且周邊無明顯可利用資源，而本項目的景觀資源價值和商業(yè)配套價值提升空間更大,a,95,5.產(chǎn)品分析,因為無錫有“馬山” 和“太湖” 的“山、水”資源，高端產(chǎn)品主要集中在此兩處區(qū)域，所以別墅類產(chǎn)品在

37、城區(qū)采用較少； 而無錫城區(qū)的現(xiàn)有項目主要以多層花園洋房和高層公寓為主，而且多層花園洋房售價較高也比較受歡迎； 我們從技術角度進行分析研究后，建議本項目產(chǎn)品采用中檔偏高路線，在滿足經(jīng)濟指標和技術規(guī)范等前提下，設計純高層公寓或者與多層花園洋房相結(jié)合的產(chǎn)品類型比較合適,a,96,五.概念方案介紹,方案A 方案B 方案C 方案D 方案E 方案F 方案G,目的：從技術角度研究各種方案的可能性，并進行方案特點比較分析，利于公司分析決策,a,97,方案A,把幼兒園和市場沿路設置（對住宅的干擾,沿街設置小商業(yè)，體現(xiàn)商業(yè)價值，減少風險,在B地塊設置底盤大商業(yè)和酒店式公寓，土地利用最大化（風險控制？市場接受度,根

38、據(jù)地塊形狀，靈活設置多層花園洋房 和高層公寓，排列均勻規(guī)則,沿民豐路透視,沿河透視,評價：排列規(guī)則，間距較小，不能營造優(yōu)美景觀空間，品質(zhì)不高； 多層洋房沿河布置，占用了景觀資源，不能實現(xiàn)價值最大化,a,98,方案B,商業(yè)內(nèi)街的概念,幼兒園和市場組合設置,景觀的利用和滲透,純高層規(guī)劃,透視圖,評價：沿街商業(yè)價值和沿河景觀住宅價值得到了體現(xiàn)，內(nèi)部空間得到了釋放； 排列布局比較單調(diào)，但可以通過建筑處理和環(huán)境設計規(guī)避,a,99,方案C,產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成及分布,高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、小戶型公寓,概念規(guī)劃平面圖,公建及商業(yè)分布,停車空間,景觀空圍合營造,小戶型公寓,評價：1.A地塊內(nèi)部空間營造和小戶型公寓

39、的設計值得重視，停車和交通方式比較周全； 2.但是別墅設在入口處，對別墅不利，而且對地塊價值和景觀價值利用不充分； 3.C地塊布局較普通，多層位于沿河，宅間空間局促，而且不能體現(xiàn)河景價值,a,100,方案D,概念規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,公建及商業(yè)分布,幼兒園及市場,沿街底層商業(yè),高層,多層洋房,小高層,產(chǎn)品類型組合以及布局較規(guī)矩，對內(nèi)部空間營造和景觀的利用不足,a,101,方案E,概念規(guī)劃平面圖,沿街底層商業(yè),幼兒園及市場,高層,多層洋房,采用高層和多層洋房的組合，沿街布置商業(yè)，幼兒園和市場集中設置在B地塊，內(nèi)部空間的營造較欠缺,a,102,方案F,規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,沿街商業(yè),幼兒園、市

40、場,高層,多層洋房,水景系統(tǒng)引入、營造,注意了水景系統(tǒng)的利用和營造，但是技術處理有難度，應該慎重,a,103,方案G,沿街商業(yè),幼兒園,水景系統(tǒng)引入、營造,高層,多層洋房,規(guī)劃平面圖,產(chǎn)品分布圖,市場,幼兒園,產(chǎn)品布置局促，空間擁擠，而且幼兒園的設置對住宅的影響較大,a,104,六.關鍵問題回顧,住宅產(chǎn)品的選擇和組合 商業(yè)商業(yè)的價值和風險 公建位置的分析和選擇 思考項目的制約和突破,a,105,住宅產(chǎn)品的選擇和組合,結(jié)合概念方案介紹，目前有以下組合，就純高層/高層+花園洋房/高層+花園洋房+聯(lián)排別墅,1.純高層組合,2.高層+花園洋房,3.高層+花園洋房+聯(lián)排別墅,鑒于市場的分析，建議采用第一或者第二種組合,a,1