專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)中稅種審計(jì)分析

1、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)中稅種審計(jì)分析關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收審計(jì) 內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，供有關(guān)方面進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)時(shí)做參考。 改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開(kāi)始逐步形成并完善。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直

2、接決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來(lái)說(shuō)，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過(guò)探尋我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種 國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅

3、收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱(chēng)為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書(shū)立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門(mén)繳納契稅

4、以及代收代繳的契稅。 營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來(lái)自銷(xiāo)售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在每一次開(kāi)盤(pán)出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷(xiāo)售金額卻非常巨大。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷(xiāo)售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷(xiāo)售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。 另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷(xiāo)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)

5、發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買(mǎi)本企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常推銷(xiāo)產(chǎn)品給予的銷(xiāo)售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過(guò)九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷(xiāo)售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒(méi)有完成代扣代繳義務(wù)的情況。 印花稅的審計(jì) 印花稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在問(wèn)題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷

6、逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷(xiāo)合同的稅基。大部分購(gòu)銷(xiāo)合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書(shū)立合同或者書(shū)立書(shū)據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買(mǎi)印花稅票并劃銷(xiāo)以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。 房產(chǎn)稅的審計(jì) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，

7、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 土地增值稅的審計(jì) 土地增值稅是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)合作開(kāi)發(fā)建房模式避稅，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知中對(duì)合作開(kāi)發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地

8、轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。 城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì) 在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)業(yè)部分商品房已銷(xiāo)售，但土地證上的面積沒(méi)有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。 契稅的審計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納?？梢猿浞掷?/p>

9、國(guó)土部門(mén)和財(cái)政部門(mén)提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況和財(cái)政部門(mén)提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門(mén)提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門(mén)征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每

10、一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。 一是加強(qiáng)部門(mén)配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須通過(guò)政府部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。因此稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。 二是改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門(mén)，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。另一方面加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本審核和票據(jù)的審核管理力度，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程成本真實(shí)性和準(zhǔn)確性，盡量防止房地產(chǎn)利用假合同、假信息虛增成本，以達(dá)到偷逃稅款的目的。 然而在現(xiàn)行的稅