城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、2021城市土地儲(chǔ)備征購(gòu)方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)工作計(jì)劃 匯報(bào)人：XXXXYour content to play here, or through your copy, paste in this box, and select only the text. Your content to play here, or through your copy, paste inthis box, and select only the text.土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國(guó)城市土地管理制度的創(chuàng)新,目前全國(guó)有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),在規(guī)范土地市場(chǎng),土地資產(chǎn)保值增值,促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革,加快城市建設(shè)等方面取得了顯著

2、的效果.由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長(zhǎng),理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏,也沒(méi)有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問(wèn)題.其中,怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,在適合的時(shí)間,按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地,是一個(gè)迫切需要研究的理論問(wèn)題和實(shí)踐難題.本文根據(jù)市土地儲(chǔ)備中心一年多來(lái)實(shí)際工作的體會(huì),結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策,對(duì)此進(jìn)行初步的探討.一,目前儲(chǔ)備土地的來(lái)源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(一)儲(chǔ)備土地的來(lái)源按照市政府第33號(hào)令市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法所規(guī)定的范圍,目前市儲(chǔ)備土地的來(lái)源主要有:因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國(guó)有土地;市政府指令征購(gòu)的土地;以出讓方式

3、取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因國(guó)家建設(shè)代征而未處置的土地;被依法收回的國(guó)有土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來(lái)源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來(lái)看,儲(chǔ)備土地的來(lái)源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)市土地儲(chǔ)備中心成立一年來(lái)所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問(wèn)題:1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的96.6%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場(chǎng)中的作用,同

4、時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2.儲(chǔ)備土地來(lái)源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來(lái)自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開(kāi)發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來(lái)源,市區(qū)擴(kuò)大過(guò)程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.3.城市土地一級(jí)市場(chǎng)未壟斷.目前在市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場(chǎng),沒(méi)有做到”一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門

5、一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國(guó)有存量土地進(jìn)行回收整理開(kāi)發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,市交通建設(shè)投資有限公司,市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于市建委,市交通局和市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場(chǎng)上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).(二)征購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)目前,市土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬(wàn)元/畝,40萬(wàn)元/畝,30

6、萬(wàn)元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬(wàn)元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬(wàn)元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡(jiǎn)單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過(guò)出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長(zhǎng),增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來(lái)土地增值收益分配的復(fù)雜性.3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡(jiǎn)便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)

7、備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒(méi)有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國(guó)土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無(wú)償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬(wàn)元/畝,以外為40萬(wàn)元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬(wàn)元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒(méi)有考慮土地的現(xiàn)有用途

8、和用地單位的實(shí)際土地收益.3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國(guó)營(yíng)企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.可見(jiàn),制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,

9、既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.二,土地征購(gòu)的臺(tái)理范圍和具體方式(一)合理的土地征購(gòu)范圍從我國(guó)土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場(chǎng),即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這”一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.根據(jù)市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為市合理的土地征購(gòu)范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來(lái)講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用

10、”城中村”的集體土地;因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照土地管理法進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于”城中村”,根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施”撤村建居”的戰(zhàn)略.2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國(guó)家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國(guó)家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國(guó)有土地;因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購(gòu)的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;其他需要進(jìn)

11、行儲(chǔ)備的國(guó)有劃撥土地3,城市存量土地中沒(méi)有經(jīng)過(guò)出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒(méi)有歸屬任何單位的國(guó)有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.主要包括:市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)主土地;市政府代征的土地;土地使用期限到期被政府依法收回的土地;市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國(guó)有土地;土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒(méi)收的土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.4.出讓土地中被政府收購(gòu)的土地.土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來(lái)源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)拓儲(chǔ)備土地的來(lái)源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的土地.包括土地受讓人

12、土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時(shí)可以在土地市場(chǎng)收購(gòu),或者行使政府優(yōu)先購(gòu)買權(quán),以達(dá)到政府調(diào)控土地市場(chǎng)的目的.儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開(kāi)發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行出讓.(二)土地征購(gòu)方式及其操作程序根據(jù)儲(chǔ)備土地的來(lái)源和對(duì)象,其具體征購(gòu)方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購(gòu)買等4種.1.土地征用.國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照土地管理法,將原集體所有土地征用為國(guó)家所有,具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施.其具體操作方式如圖1(略).2.土地回收.土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律

13、,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過(guò)程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無(wú)償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?其操作程序如圖(略).3.土地置換.土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來(lái)在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).4.土地購(gòu)買.土地儲(chǔ)備中心在土地二,三級(jí)市場(chǎng)上,根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,在同等條件下,優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng).土地購(gòu)買主要有如下幾種情況:土地受讓人進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地;銀行抵押需處置的土地;市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購(gòu)買

14、的操作程序如圖4(略).從上面的4種土地征購(gòu)方式我們可以看到,各種征購(gòu)方式基本上都經(jīng)過(guò)申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購(gòu)方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.三,土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來(lái)看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵,同時(shí)也是難點(diǎn).因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新,我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒(méi)有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對(duì)不同征購(gòu)方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).(一)土地征購(gòu)過(guò)程中土地補(bǔ)

15、償?shù)膬?nèi)涵土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).我國(guó)現(xiàn)行憲法明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國(guó)家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國(guó)家建設(shè)占用集體土地要通過(guò)征用.因此,征購(gòu)集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購(gòu)城市存量土地中的國(guó)有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.因?yàn)檎饔眉w土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營(yíng)管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包

16、含土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購(gòu)?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過(guò)程中,收購(gòu)雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購(gòu)價(jià)格數(shù)倍的變化.我國(guó)目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒(méi)有直接發(fā)展權(quán).

17、但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國(guó)家的權(quán)力,被收購(gòu)?fù)恋氐脑褂谜?無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購(gòu)對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.(二)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素:土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土

18、地進(jìn)行分級(jí).土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無(wú)關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國(guó)家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者國(guó)家.土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.(三)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)

19、償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則:產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則.土地收購(gòu)過(guò)程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國(guó)家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開(kāi),導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補(bǔ)償則要考慮被收購(gòu)者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購(gòu)的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營(yíng)不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō),即使其土地不被收購(gòu),政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.增值貢獻(xiàn)原則.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高.由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償.(四)不同征購(gòu)方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國(guó)家與被征用土地者或