樓花按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

1、樓花按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大熱催生了大量的貸款購(gòu)房者，按揭購(gòu)房逐漸成為我國(guó)居民的首選購(gòu)房方式。按揭一詞由香港引入內(nèi)地。目前我國(guó)大陸的房地產(chǎn)按揭實(shí)際上包括了現(xiàn)房按揭和樓花按揭。簡(jiǎn)單地說(shuō)，樓花即指預(yù)售商品房; 樓花按揭制度就是指購(gòu)房者根據(jù)商品房預(yù)售合同約定，向開(kāi)發(fā)商支付部分房款，向銀行貸款墊付剩余房款，從而將所購(gòu)房屋抵押給銀行作為取得貸款擔(dān)保的一種法律行為。樓花按揭一方面降低購(gòu)房門(mén)檻，刺激房屋需求，但另一方面帶來(lái)諸多法律糾紛。筆者將通過(guò)探討樓花按揭不同主體之間的法律關(guān)系及其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一、我國(guó)樓花按揭制度的法律關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)的樓花按揭制度涉及的

2、主體主要有購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商、銀行三方，包括房屋的買(mǎi)賣、貸款、抵押、擔(dān)保等一系列民事法律行為。(一) 購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商購(gòu)房人因購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了預(yù)售房屋買(mǎi)賣關(guān)系，購(gòu)房人為買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商為出賣人。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣合同，約定購(gòu)買(mǎi)的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。(二) 購(gòu)房人與銀行購(gòu)房人與銀行因支付購(gòu)房款而與銀行產(chǎn)生借貸關(guān)系和抵押擔(dān)保關(guān)系。借貸關(guān)系中，銀行為出借方，購(gòu)房人為借款方。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣合同后，銀行根據(jù)購(gòu)房人的申請(qǐng)和提供的相應(yīng)資料，在審查申請(qǐng)人的身份、資信狀況后確定是否同意借款以及相應(yīng)的借款數(shù)額與年限，雙方簽訂借款合同。借貸法律關(guān)系及時(shí)解決了購(gòu)房者的資金困難問(wèn)題

3、。因?yàn)橘?gòu)房人要將取得產(chǎn)權(quán)證的房屋作為擔(dān)保抵押給銀行來(lái)申請(qǐng)貸款，因此房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了擔(dān)保法律關(guān)系。房屋的抵押擔(dān)保降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，又促進(jìn)了借貸關(guān)系的產(chǎn)生。(三) 開(kāi)發(fā)商與銀行開(kāi)發(fā)商與銀行之間存在合作法律關(guān)系。一方面表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)法律關(guān)系。購(gòu)房人在不能如約向銀行付息時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要回購(gòu)其抵押給銀行的房屋。另一方面，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為保證購(gòu)房人清償貸款與銀行存在保證關(guān)系。(四) 其他: 購(gòu)房人與保險(xiǎn)公司購(gòu)房人向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)產(chǎn)生了保險(xiǎn)關(guān)系，如房屋險(xiǎn)、信用險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、履約保證險(xiǎn)等。保險(xiǎn)公司在發(fā)生保險(xiǎn)范圍內(nèi)的事故時(shí)支付保險(xiǎn)費(fèi)用，優(yōu)先償還購(gòu)房人的銀行貸款。二、樓花按

4、揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)(一) 開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1 開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)樓房由于質(zhì)量原因或其他原因，無(wú)法辦理房產(chǎn)證而無(wú)效。2 樓花按揭中，房屋作為標(biāo)的物是期房而不是現(xiàn)房的形式。如果還款期限屆滿，而開(kāi)發(fā)商所建房屋因質(zhì)量不符合合同要求、經(jīng)營(yíng)不善、無(wú)法竣工等原因，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)法履行，購(gòu)房人不愿按時(shí)償還銀行貸款，這對(duì)銀行貸款增大了風(fēng)險(xiǎn)。3 開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，一般表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商將銀行發(fā)放的貸款用于私人的資本運(yùn)作或抵押，甚至攜款潛逃。(二) 購(gòu)房人導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1 購(gòu)房人因意外事故、疾病等原因?qū)е滤劳?、失蹤，無(wú)法繼續(xù)還貸供樓。2 購(gòu)房人自身經(jīng)濟(jì)能力問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)力繼續(xù)還貸。3 購(gòu)房人因主觀原因采用虛假手段騙取銀行貸款。三、樓花

5、按揭的風(fēng)險(xiǎn)防范措施(一) 購(gòu)房者1 開(kāi)放商決定了樓房的優(yōu)劣程度，因此對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇一個(gè)信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)重視房屋買(mǎi)賣合同中的關(guān)鍵問(wèn)題，以便于在期房出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)維權(quán)。2 購(gòu)房者對(duì)開(kāi)資銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，包括調(diào)查該銀行的資信情況、關(guān)注按揭合同的具體細(xì)節(jié)、在銀行違約時(shí)及時(shí)主張自己的合法權(quán)利。3 為了避免房屋因質(zhì)量、意外災(zāi)害的發(fā)生出現(xiàn)的損毀，為房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。(二) 開(kāi)發(fā)商1 開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使解約權(quán)。銀行為了維護(hù)自己的利益，避免與購(gòu)房人發(fā)生正面沖突，就會(huì)根據(jù)先前訂立的合作協(xié)議，扣取開(kāi)發(fā)商保證賬戶中的保證金。但根據(jù)合同，開(kāi)發(fā)商無(wú)法對(duì)銀行提出任何抗議，所以督促購(gòu)房人完成還款任務(wù)

6、就依靠開(kāi)發(fā)商完成，這在一定程度上增加了開(kāi)發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)。2 在購(gòu)房人提供真實(shí)有效的材料的前提下，約定銀行逾期放款的違約責(zé)任。為了規(guī)避按揭貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商有必要在商品房買(mǎi)賣合同中就購(gòu)房人買(mǎi)賣房屋的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行一系列約定，尤其是購(gòu)房人的違約責(zé)任。3 開(kāi)發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，但需與購(gòu)房人約定嚴(yán)格產(chǎn)權(quán)證的辦理約定。為了避免在按揭貸款中承擔(dān)太多不必要的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商有必要在商品房買(mǎi)賣合同中就購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行一系列嚴(yán)格約定，包括辦證過(guò)程中應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)的費(fèi)用以及在不按時(shí)繳納該費(fèi)用時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。(三) 銀行1 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，完善金融體系。銀行的評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前市價(jià)，科學(xué)評(píng)估房屋價(jià)值。嚴(yán)格審查購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣合同。2 規(guī)范按揭貸款制度和程序。對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)主要審查其資信狀況包括房產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)、公司工商登記、注冊(cè)資金等內(nèi)容和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目真實(shí)性，對(duì)購(gòu)房者應(yīng)主要審查其資信狀況包括主體資格、經(jīng)濟(jì)能力、財(cái)產(chǎn)狀況、買(mǎi)房意圖等內(nèi)容。3 使合約和協(xié)議細(xì)節(jié)化、易操作化，避免購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商利用內(nèi)容漏洞進(jìn)行違法犯罪的行為。4 建