房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算規(guī)范

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)LI成本核算指引第一章總則笫一條為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范公司房地產(chǎn)生產(chǎn)成本核算，正確于成本資料的比較和分析，根據(jù)國家頒布的有關(guān)計算開發(fā)商品成本，利會計準(zhǔn)則、會計制度及公司的管理要求，特制定本指引。笫二章成本核算的基本程序第二條成本核算的一般步驟：一、根據(jù)成本核算對象的確定原則和項(xiàng)LI特點(diǎn)，確定成本核算對象。二、設(shè)置有關(guān)成本核算會計科LI,核算和歸集生產(chǎn)成本費(fèi)用。三、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分 配方法、標(biāo)準(zhǔn)。四、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分 配。五、編制項(xiàng)II開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的

2、開發(fā)總成本。六、正確劃分已完工和在建開發(fā)商品之間的生產(chǎn)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)商品 成本。七、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分 別訃算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工庫存商品的銷售成本。八、編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成 本情況。1第三章成本核算對象的確定第三條 成本核算對象的確定原則:應(yīng)滿足成本訃算的需要;便于成本費(fèi)用的歸 集;利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。第四條根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)H開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方 式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí) 際情況

3、，確定具體成本核算對象。一、單體開發(fā)項(xiàng)II, 一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開 發(fā)丄程為成本核算對象。二、在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工 或總包的群體開發(fā)項(xiàng)U,可以合并為一個成本核算對象。三、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)訂，可以結(jié)合項(xiàng)LI特點(diǎn)和成本管理 的需要，按開發(fā)項(xiàng)U的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。1、成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)H,可以以各期（區(qū)）為成本核算對象。2、同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算 對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。3、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還

4、應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成 本核算對象。四、根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施匸圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論 其支出是否攤?cè)敕课莸葞齑嫔唐烦杀?，均?yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個 房屋等開發(fā)項(xiàng)LI服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)LI成本且造價較低的配套設(shè)施，可以 不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計入房屋等開發(fā)項(xiàng)U的成本。2第四章成本費(fèi)用項(xiàng)LI及核算內(nèi)容第五條開發(fā)商品成本核算應(yīng)視開發(fā)商品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本 項(xiàng)LI。笫六條開發(fā)商品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支 出。開發(fā)商品成本按開發(fā)商品性質(zhì)，可分為如下四類：一、土地開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所

5、發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用支出。二、房屋開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周 轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。三、配套設(shè)施開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不 能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。四、代建工程開發(fā)成本:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除 土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)商品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)U：1 土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);2、前期工程費(fèi);3、建筑安裝工程費(fèi);4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);5、公 共配套設(shè)施費(fèi);6、開發(fā)間接費(fèi)。笫七條 各成本項(xiàng)L

6、I的開支范圍如下：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有 建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地3價，主要包括以下內(nèi)容：1、土地出讓及征用費(fèi):支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地評估費(fèi)、土地開 發(fā)費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套 費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。2、拆遷補(bǔ)償費(fèi):有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動 遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。3、紅線外市政設(shè)施費(fèi):紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè) 費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。4、

7、合作款項(xiàng):補(bǔ)償合作方地價、合作項(xiàng)LI建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相 應(yīng)稅金等二、前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)LI開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察設(shè)計費(fèi)(1) 勘測丈量費(fèi):包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑 面積丈量費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：包括方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、總體規(guī) 劃設(shè)計費(fèi)、單體設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、改造設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、 趕圖費(fèi)等。4(3) 建筑研究用房費(fèi):包

8、括材料及施丄費(fèi)2、報建費(fèi)1)報批報建費(fèi)(包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套 設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi) 等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等、 施工圖紙審查費(fèi)。(2) 增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)3、“三通一平”費(fèi)：臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)訃、建造費(fèi)用臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、 遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3) 臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)訃、建造、管線鋪設(shè)、改 造、遷移等費(fèi)用。(4) 場地平整:場地清運(yùn)

9、費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。4、臨時設(shè)施費(fèi)(1) 臨時圍墻:包括圉墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用(2) 臨時辦公室:租金、建造及裝飾費(fèi)用(3) 臨時場地占用費(fèi):含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)(4) 臨時圍板:包括設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用三、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)U開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建5筑安裝工程施匸圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)(含屮供材料或 設(shè)備)。主要包括：、土建工程費(fèi)1(1) 、基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)、降水。(2) 、主體工程費(fèi)包括土建結(jié)構(gòu)及粗裝修(含地下室部分)。如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換 層，原則上架空

10、層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。2、安裝工程費(fèi)(1) 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有屮供材 料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的中供材料、設(shè)備費(fèi)。(2) 電訊(弱電)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)、智 能化或自動化等電訊、網(wǎng)絡(luò)和安裝費(fèi)。(3) 給排水安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)給排水設(shè)施安裝費(fèi)(含自來水、排水、直飲 水、熱水、污水處理等)。(4) 燃?xì)獍惭b工程費(fèi):主體工程內(nèi)的燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。(5) 采暖安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)(含地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片、鍋爐等)。(6) 電梯安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)

11、的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。(7) 消防通風(fēng)安裝工程費(fèi):主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消 防設(shè)施、通風(fēng)設(shè)施安裝費(fèi)。(8) 空調(diào)安裝工程費(fèi):主體丄程內(nèi)的風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)設(shè)備及其保溫、6防腐等裝飾和控制系統(tǒng)的材料、鋪設(shè)安裝等費(fèi)用。(9) 電力設(shè)施安裝丄程費(fèi):包括發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)、高低壓配電及安裝費(fèi)。(10) 保安監(jiān)控警報系統(tǒng)安裝工程費(fèi)。(11) 以上各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，含中供材料、設(shè)備費(fèi)。3、裝修工程費(fèi)(1) H窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用。(2) 公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、電梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。（3）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、

12、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指項(xiàng)LI開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施匸預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供 電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場地平整及道路等 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。1、圍墻道路及綠化景觀工程費(fèi)：包括環(huán)境設(shè)訃費(fèi)、小區(qū)內(nèi)道路廣場鋪設(shè)及開口路口、永久性圍（圍欄）砌筑和裝 飾、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品（雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等）、室外背景音樂、小區(qū)大 門、室外零星設(shè)施（指示牌、標(biāo)識牌）等費(fèi)用。2、室外水、電、氣、采暖工程費(fèi)：包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、高壓線路7工程、低壓線路丄程、配電站、燃?xì)夤艿老到y(tǒng)及調(diào)壓站、采暖管道系統(tǒng)、采暖 系統(tǒng)熱交換站及鍋

13、爐費(fèi)用。、室外消防系統(tǒng)費(fèi)34、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)包括小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)有關(guān)費(fèi)用。5室外照明及噴灌工程包括路燈、草坪燈及綠化澆灌設(shè)施。6、室外弱電工程費(fèi)包括通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)線路鋪設(shè)的有關(guān)費(fèi)用。五、公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不 能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下兒類：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出， 如居委會、派岀所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主 委員會的可經(jīng)營性公共

14、配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)LI不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收 益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)8根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)口。 如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè) 施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)LI獨(dú)立核算。該項(xiàng)成本項(xiàng)II下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立 明細(xì)科U進(jìn)行核算。開發(fā)間接費(fèi)六、開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)U開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi) 用性支出；以及與項(xiàng)

15、LI推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。一、管理人員工資二、職工福利費(fèi)三、折舊費(fèi)四、修理費(fèi)五、辦公費(fèi)六、水電費(fèi)七、勞動保護(hù)費(fèi)八、周轉(zhuǎn)房攤銷九、項(xiàng)LI營銷設(shè)施建造費(fèi)十、工程監(jiān)理費(fèi):支付給聘請的項(xiàng)訂或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。十一、預(yù)結(jié)算編審費(fèi):為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用十二、質(zhì)檢費(fèi):沉降觀測費(fèi)、樁基檢測費(fèi)、消防檢測費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、室內(nèi)環(huán) 境檢測費(fèi)及竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。十三、利息支出：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌9損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。十四、施工合同外獎金:趕工獎、進(jìn)度獎十五、工程保險費(fèi)十六、其他笫八條 成本費(fèi)用項(xiàng)入賬應(yīng)提供的合法憑證一、土地

16、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)合法憑證:土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票 據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、補(bǔ)償金領(lǐng)款簽字表、建筑安裝 發(fā)票、非經(jīng)營性收入發(fā)票等。二、前期工程費(fèi)合法憑證:服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票。三、建筑安裝工程費(fèi):除購門窗或電梯等設(shè)備可以提供工商業(yè)發(fā)票外應(yīng)提供建 筑安裝發(fā)票。四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)，其它提供建筑安 裝發(fā)票。五、公共配套設(shè)施費(fèi)：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動設(shè) 施可提供商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位發(fā)票，其他須提供建筑安裝發(fā) 票。第五章開發(fā)成本科LI設(shè)置及成本分?jǐn)偡椒示艞l開發(fā)成本核算開發(fā)商品

17、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)成本項(xiàng)下 按開發(fā)商品性質(zhì)設(shè)二級明細(xì)，三級按各成本核算對象設(shè)立核算項(xiàng)LI,成本核算對象 可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集10后分配的成本，在每個項(xiàng)U的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行 歸集。開發(fā)成本明細(xì)科LI設(shè)置舉例：（具體操作中財務(wù)人員可按需要增減科LI級數(shù)，如 企業(yè)開發(fā)商品性質(zhì)單一可取項(xiàng)舉例中二級科U設(shè)置）二級科目三級科目四級科目五級科目一級科目開發(fā)成本一土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)一XX項(xiàng)H待分?jǐn)偝杀疽煌恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)XX期一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)

18、第十條開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成 本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原 則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：一、占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例 進(jìn)行分配。1、一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比 例進(jìn)行分配。2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總11面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占 地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)山各期成 本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。、建筑面積法，指按已動