物業(yè)管理法律法規(guī)測試題及答案

1、物業(yè)管理法律法規(guī)測試題（二）單項(xiàng)選擇題：（共 10 分）1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指（）。A. 物業(yè)管理?xiàng)l例 B. 物權(quán)法 C. 民法通則 D. 合同法2、物業(yè)管理?xiàng)l例 所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由（）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。A. 業(yè)主 B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)C. 業(yè)主和使用人 D. 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)3、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是（）。A.平等的法律主體關(guān)系B.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C. 管理者與被管理者的關(guān)系D.法人與法人的關(guān)系4、在物業(yè)管理法律關(guān)系中（法律關(guān)系占大多數(shù)。A.

2、 刑事 B. 民事 C.人事D. 行政5、業(yè)主是指（A. 物業(yè)使用人 B. 物業(yè)所有權(quán)人C. 占有人D.管理人6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營性收益屬于（）所有。A. 全體業(yè)主 B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)C. 開發(fā)建設(shè)單位D.居民委員會7、縣級以上地方人民政府（）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A. 房地產(chǎn)行政主管部門 B.工商行政主管部門C. 小區(qū)管理辦公室D.物業(yè)管理協(xié)會8、在業(yè)主、 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前， 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（）。A. 委托協(xié)議書 B.臨時(shí)委托合同C. 前期物業(yè)服務(wù)合同 D. 臨時(shí)管理委托合同9、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中

3、的（）。A. 住戶 B. 租戶 C. 業(yè)主 D. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)10、業(yè)主委員會的權(quán)利來源于（）。A. 業(yè)主大會的授權(quán) B.管理規(guī)約 C.業(yè)主委員會章程 D.政府授權(quán)二、多項(xiàng)選擇題： （共 20 分）1、 物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對象是（）。A. 物業(yè)合同關(guān)系 B. 物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系C. 物業(yè)管理民事關(guān)系 D. 物業(yè)管理行政關(guān)系2、 業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（）A. 占有 B. 使用 C. 收益 D. 相鄰權(quán)3、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利（）。A. 按照合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B. 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C. 對物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情

4、權(quán)和監(jiān)督權(quán)D. 監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。4、 業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（）A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分B. 維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C. 不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D. 獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任5、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（）。A. 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)B. 遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則C. 按規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金D. 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對（）等內(nèi)容進(jìn)行約定。A. 服務(wù)質(zhì)量 B. 服務(wù)費(fèi)用 C. 物業(yè)管理用房 D. 物業(yè)管理7、 管理規(guī)約的訂立應(yīng)遵循（）。A.

5、合法性原則 B. 整體性原則 C. 民主原則 D. 自愿原則8、 新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料主要有（）。A. 驗(yàn)收資料 B. 價(jià)格資料 C. 產(chǎn)權(quán)資料 D. 技術(shù)資料9、 物業(yè)管理糾紛的處理方式主要有（）。A. 協(xié)商 B. 調(diào)解 C. 行政裁決和行政復(fù)議 D. 仲裁、訴訟10、 物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容（）。A. 移交物業(yè)資料B. 查驗(yàn)物業(yè)共用部位C. 查驗(yàn)物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備 D. 物業(yè)專有部位三、選擇題：（共 10 分）1、物權(quán)法的頒布使我國有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。 （）2、 在我國，業(yè)主與物業(yè)公司之間構(gòu)成一種管理與被管理的關(guān)系。（ ）3 物業(yè)管理行為其實(shí)就是一種提供物業(yè)公共性服務(wù)商品

6、的行為（4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。 （ ）5、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，其權(quán)利要大于業(yè)主大會。 （）6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應(yīng)向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納的有關(guān)費(fèi)用。 （ ）7、物業(yè)服務(wù)合同的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。（ ）8、管理規(guī)約應(yīng)該采用政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定的示范文本。（ ）9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對承接驗(yàn)收的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任。（ ）10、只要經(jīng)過竣工驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)單位就可以將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用。 （）四、名詞解釋：（共 10 分）1、物業(yè)管理法； （3 分）2、業(yè)主；（3 分）3

7、、物業(yè)服務(wù)合同； （ 4 分）五、簡答題：（共 20 分）1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)； （ 5 分）2、物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？（ 5 分）3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？（5 分）4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？（ 5 分）六、案例分析題： （共 30 分）1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該業(yè)主認(rèn)為自己交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含保安費(fèi)，但小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財(cái)產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 該業(yè)主的做法合理嗎？請簡要說明。 （15 分 ）2、某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，一戶業(yè)主買房時(shí)沒有簽定前 期物業(yè)服務(wù)合同

8、 ，業(yè)主入住后以未簽定前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)問題太 多為由，不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及園區(qū)共用水電費(fèi)。（ 1）該物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議對該業(yè)主是否有約束 力？（ 5 分）（2）因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)問題能作為不繳納物業(yè)費(fèi)及公共用水電費(fèi)的理由嗎？請簡 述。（10 分）答案選擇題：1、A 2、D 3、A 4 、B 5、B 6、A 7、A 8、C 9、C 10、A二、多選題：1、ABCD 2、ABC 3 、ABCD 4、 ABCD 5、BCD 6、 ABCD 7、ABC8、CD 9 、ABCD 10、 ABC三、選擇題：1、錯 2、錯 3、對 4、錯 5、錯 6、錯 7、錯 8、錯 9、錯 10、

9、錯四、名詞解釋：1、廣義上的物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的所有法律的總稱； 狹義上的物業(yè)管理法是指建設(shè)部頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例2、業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主可以分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。3、物業(yè)服務(wù)合同；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方的約定進(jìn)行委托管理、被委托人接受服務(wù)并支付一定費(fèi)用的合同。五、簡答題：1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)；（ 1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（

10、 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2、物業(yè)管理?xiàng)l例中的基本制度有哪些？1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、業(yè)主委員會備案制度4、招投標(biāo)制度5、承接與交接制度6、告知制度7、保修責(zé)任制度8、資質(zhì)管理制度9、報(bào)告制度10、專項(xiàng)維修資金制度3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分？4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些？六、簡答題：1、不合理。（ 1）、物業(yè)公司保安并非保險(xiǎn)。1、保安負(fù)責(zé)園區(qū)公共秩序和安全。2、保安費(fèi)是對物業(yè)公司所提供的保安服務(wù)的報(bào)酬和補(bǔ)償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)破案，由行為人負(fù)責(zé)賠償。4、保險(xiǎn)投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對于合同

11、約 定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金的責(zé)任。二、物業(yè)公司保安并非保管。 1、保管對某個(gè)特定的財(cái)產(chǎn)或物品的保護(hù)和管理，同時(shí) 對保管的財(cái)產(chǎn)或物品的損失按保管合同負(fù)有賠償責(zé)任。2、該業(yè)主如果與物業(yè)簽定有特定的委托保管自行車的合同， 則物業(yè)應(yīng)按照合同簽定的內(nèi)容給予業(yè)主賠償，否則，不予賠 償。3、如果業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有人看管的車棚內(nèi)，并辦有交 接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)公司賠償。 三、自行車丟失或其他財(cái)產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。 1、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第七條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：五）、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用2、交納物業(yè)

12、費(fèi)是商品交換的要求。物業(yè)公司提供的服務(wù)實(shí)質(zhì)上也是一種商品，是一種服務(wù)性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)，就是購買和消費(fèi)了物業(yè)服務(wù)這種商品，就理應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用，這樣才構(gòu)成商品交換。而不交費(fèi)用就是非法占有物業(yè)服務(wù)商品，物業(yè)公司收不到物業(yè)費(fèi)，其勞動價(jià)值得不到補(bǔ)償，商品的再生產(chǎn)就無 法進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)就無法繼續(xù)提供。3、自行車丟失或其他財(cái)產(chǎn)損失的賠償與交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的民事責(zé)任，不能以某一項(xiàng)民事責(zé)任來抵消另一項(xiàng)民事責(zé)任。2、一、物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實(shí)上的合同關(guān)系。1、物業(yè)公司在前期是受開發(fā)商的委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)公司與大業(yè)主 之間簽定有前期物業(yè)服務(wù)委托合同 ；2、雖業(yè)主個(gè)人未簽定此協(xié)

13、議，但并不代表物業(yè)公司就解除物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服 務(wù)并未停止，該業(yè)主實(shí)際上已在享受物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，已構(gòu)成了事實(shí)的合同關(guān)系。二、業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)和收費(fèi)存在異議，可通過業(yè)主大會或業(yè)主委 員會解決，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。1、向業(yè)委會反饋意見，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；2、對不合格的物業(yè)公司可通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司；3、對物業(yè)公司的服務(wù)和收費(fèi)有異議，可提起訴訟，由法院判決；4、業(yè)主個(gè)人，不能以自己對物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣的主觀判斷而拒交費(fèi)用三、向業(yè)主解釋共用水電費(fèi)收取的依據(jù)及收取原因:1、依據(jù)與幵發(fā)商簽定的前期物業(yè)服務(wù)委托合同及與小業(yè)主簽定的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容；2、 依據(jù)物業(yè)公司向物價(jià)局備案的

14、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、本著“誰受益誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，現(xiàn)在生活水平提高了，業(yè)主不單單只是購 買一處住所，而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務(wù)。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里 才能感受到家的溫暖，反之，如果沒有園區(qū)的各種景觀照明及動態(tài)的水景，小區(qū) 就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會感受到舒適。因此，業(yè)主受益了，相應(yīng)的就 要分?jǐn)倛@區(qū)的共用水電費(fèi)；4、物業(yè)公司雖然是為業(yè)主服務(wù)，但物業(yè)公司也是一個(gè)企業(yè)，也需要贏利，如果單靠物業(yè)費(fèi)的收取來達(dá)到收支平衡是不可能的，如果業(yè)主再不交納共用水電費(fèi)，讓物業(yè)來承擔(dān)的話，物業(yè)是運(yùn)作不下去的，長期這樣下去會形成惡性循環(huán)，最終 導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)公司退出對小區(qū)的管理；5

15、、物業(yè)公司在使用園區(qū)的共用水電費(fèi)時(shí)，會本著節(jié)約的原則，水系的水更換時(shí)進(jìn)行二次利用（澆花或洗地），公共照明根據(jù)天氣進(jìn)行隨時(shí)調(diào)整， 不會浪費(fèi)使用, 如果業(yè)主對園區(qū)的水電使用有好的建議，物業(yè)會積極采納的。目的：讓業(yè)主了解費(fèi)用收取的使用方法及物業(yè)的各項(xiàng)工作，讓業(yè) 主切身明白物業(yè)是真心的站在業(yè)主的角度來考慮問題、來幵展各 項(xiàng)工作的。物業(yè)管理法規(guī)考試題一、判斷題：（每小題1分，共21、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的一切決議和決定。（X ）2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主臨時(shí)公約予以 書面承諾。（V ）3、前期物業(yè)管理的費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位或與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的物

16、業(yè)管 理企業(yè)承擔(dān)。（X ）4、業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人。（X ）5、業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位 不得擅自處分。（V ）6、物業(yè)管理?xiàng)l例不適用建設(shè)單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)的情況。（V ）7、物業(yè)管理活動的內(nèi)容是對房屋、場地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。（V）8、 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。（X ）9、 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（V ）10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（V ）11、 物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上的關(guān)系

17、。（V ）12、 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。（V ）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查 驗(yàn)。（V ）14、憲法是我國的根本大法，在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理的法律淵源。（V）15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的，其法律地位和效力低于憲法而高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。（V）16、行政法規(guī)是由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)依法制定和變動的，有關(guān)行政管理和管理行政事項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。（V）17、 各地方人大及其常委會都可以頒布物業(yè)管理的地方法規(guī)。（X ）18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9月1日實(shí)

18、施的全國物業(yè)管理?xiàng)l例是目前我國物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)具有最高法律效力的行政規(guī)章。（X ）19、有行為能力的人一定有權(quán)利能力，有權(quán)利能力的人一定有行為能力。（X ）20、 物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（V ）二、單項(xiàng)選擇題：（每題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以（A ）A、書面承諾 B、承諾 C、不應(yīng)承諾 D、不予書面承諾2、（ D ）必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A、所有物業(yè)B 、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小的 D、前期管理的住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得（ D ）A、上崗證書B、職稱證書C

19、、執(zhí)業(yè)資格證書 D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理的權(quán)利基礎(chǔ)來源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物區(qū)分所有權(quán)C、政府的分配D、居民委員會的授權(quán)5、 物業(yè)管理對公共秩序的作用是（B ）,屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主的人身安全B、提供協(xié)助性管理服務(wù)C、行使治安管理職能D 、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動中的（ C）0A、住戶 B、租戶 C、業(yè)主 D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分的經(jīng)營性收益屬于（ A ）所有。A、全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè) C、幵發(fā)建設(shè)單位D、居民委員會E、公安派 出所8、業(yè)主（A ）變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正 常使用的各種

20、管線。A、不得隨意B、允許根據(jù)自己的需要 C、可以任意D、能擅自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其他業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用、維護(hù)、修繕和改良行為，彼此間（C ）相互容忍。A、沒有必要B、根據(jù)自己的需求 C、應(yīng)該有義務(wù)D、沒有義務(wù)10、 物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確與業(yè)主的（A ）關(guān)系。A、權(quán)利與義務(wù) B 、服務(wù)與被服務(wù)C、管理與被管理 D、委托與被委托11、 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具有物業(yè)管理重大事項(xiàng)最終決定權(quán)的是：（C ）A、業(yè)主委員會 B、居委會 C、業(yè)主大會 D、其他組織。12、在物業(yè)管理中，房屋的所有權(quán)歸業(yè)主，業(yè)主處于（ A ）地位。13、在房屋保修期內(nèi)，竣工驗(yàn)收與交付

21、業(yè)主使用前的時(shí)間差而產(chǎn)生的修繕責(zé) 任，由（C ）承擔(dān)。A、施工單位 B、物業(yè)管理單位 C、建設(shè)單位D、業(yè)主14、 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是：（A）A、平等的法律主體關(guān)系B 、領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系C、管理者與被管理者的關(guān)系D、法人與法人的關(guān)系15、 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)，按照（D ）確定。A、業(yè)主的人數(shù)B、入住時(shí)間長短C、物業(yè)使用人數(shù)比例 D、業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權(quán)或投反對票的業(yè)主（C ）業(yè)主大會做出的各項(xiàng)決議。A、可以不服從也不執(zhí)行B 、可以服從但不執(zhí)行C、應(yīng)當(dāng)服從并執(zhí)行D 、可以選擇性服從和執(zhí)行17、 業(yè)主的更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的改選（B

22、 ）物業(yè)服務(wù)合同以及 業(yè)主管理規(guī)約的法律效力。A、直接影響著 B、都不影響 C、部分影響 D、削弱了18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批應(yīng)由當(dāng)?shù)兀?B ）負(fù)責(zé)。A、工商部門B 、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務(wù)部門D 、物業(yè)管理協(xié)會19、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化的保修期為（D ） oA、2年B、5年C、10年D、合同約定期間20、在物業(yè)管理活動中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員 會或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（C ）oA、合同整體無效B、合同的格式條款有效C、合同的格式條款無效 D、合同應(yīng)撤銷。三、多項(xiàng)選擇題：（每題2分，共10題）1、我國物業(yè)管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ ABD ）

23、以及國際公約A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有（ABC權(quán)利A. 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)B. 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)C. 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作D. 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用E. 遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則3、業(yè)主大會的職責(zé)是：（ABD ）A. 制定、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B. 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作C. 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D. 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施4、 有權(quán)組織業(yè)主成立業(yè)主大會的有（ACD ）A.物業(yè)建設(shè)單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.房地產(chǎn)行政主管部

24、門和街道辦事處D.業(yè)主代表5、 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列（BDE條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)C.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚D.具有一定組織能力 E .具備必要工作時(shí)間6、業(yè)主委員會委員有下列（ACDE情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。A. 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的B. 無故缺席業(yè)主委員會會議累計(jì)三次以上的C. 有犯罪行為的D. 拒不履行業(yè)主義務(wù)的E. 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7、有下列（BCD情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召幵業(yè)主大會臨時(shí)會議。A. 物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的B. 20%以上業(yè)主提議的C. 發(fā)生重大事故或者緊

25、急事件需要及時(shí)處理的D. 業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（ AC ）所構(gòu)成。A.專有部分所有權(quán)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)C.共用部分持分權(quán)D.人身權(quán)和人格權(quán)9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為（ ABCD ）。A.占有 B. 使用 C. 收益 D .處分10、 業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為（ABCDE ）A. 按照本來用途和使用目的使用專有部分B. 維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C. 不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D. 獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任E. 對他人的合理行為應(yīng)相互容忍四、論述題：

26、1、試述物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施的意義 ？（ 8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長 一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)增 長的持續(xù)推動力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò) 大消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造 的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目 的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí) 現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費(fèi)由追求基本生活資料 的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第

27、三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時(shí)期， 農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào) 整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機(jī)會， 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社會安定是全國建設(shè)小 康社會的重要保證。隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來越受到各界的關(guān)注， 成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對于 維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。2、 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，條例突出 建章立制的重要作用，確立了哪七

28、項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項(xiàng)制度進(jìn)行詳細(xì)論述。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召幵會議，選 舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來看， 業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集 決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé) 一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的 住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決 定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)識，條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存

29、，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的 合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及 議事規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè) 管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制 度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，條例規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定

30、，不得從事 與物業(yè)管理無關(guān)的活動。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。在 單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn) 行管理，條例對各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度 進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷 售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的 公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)

31、任等依法作出約定。建 設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主大會有 權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制定的業(yè)主管理規(guī)約生效時(shí)臨時(shí)管 理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并 遵守的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和 減少物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn) 幵發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主 自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機(jī)會， 條例突出了推行招投標(biāo)對于促進(jìn)物業(yè)管

32、理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通 過公平、公幵、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地 產(chǎn)幵發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管 理企業(yè)。并對住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。四是，物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在幵發(fā)建設(shè)階段遺留下 來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格 的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接 驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對

33、業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為 了明確幵發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和 糾紛，并促使幵發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)， 應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主 委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管 理的一種活動，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照 全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭

34、建及違章裝修、制止 擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè) 管理企業(yè)還有與業(yè)主長時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高 低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性，隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)幵發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物 業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和 技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對價(jià)值量巨大 的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)。基于以上認(rèn)識，并為了有利于整頓和規(guī)范物 業(yè)管理市場，條例規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段

35、對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必 要手段。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特 點(diǎn)，決定了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè) 管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素 質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響 物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有 在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面

36、學(xué)科 和知識，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。 不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通過對物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的 認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段，我國已 建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提供的教育支撐和人才儲備 以及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利 條件。因此，條例規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職 業(yè)資格證書。我部將配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度 系列。七是，住房專項(xiàng)維修資金制度。國隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)

37、權(quán)的比例越來 越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改 變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生 大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823 號）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng) 維修資金，并健全業(yè)主對專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。依據(jù)通知精神，我部與財(cái)政部制定了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法，對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對保證

38、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使 用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對目前存在的專項(xiàng)維修資金交納 范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問題，條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有 關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè) 保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。五、案例分析題：（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企 業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè) 裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，

39、要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自 有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)業(yè) 主管理規(guī)約的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過后，業(yè)主張某 以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè) 企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟(jì)損失。答案要點(diǎn)：1、業(yè)主張某的行為違反了業(yè)主管理規(guī)約及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約;2、業(yè)主管理規(guī)約中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金 為限。4、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 4

40、6條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修 行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門報(bào)告。（二）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事 后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單 位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng) 由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？ （6分）答：（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；（2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。一、名詞解釋1、 物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)

41、企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，以及 國家有關(guān)的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有 人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、 物業(yè)權(quán)屬 是指房地產(chǎn)所有權(quán)及其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利在主題上的歸屬。它是 特定物業(yè)的歸屬或管主合法管轄、支配、保護(hù)該宗物業(yè)的獨(dú)立性權(quán)利，3、物業(yè)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。4、前期物業(yè)管理 是指在業(yè)主大會與所聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同 生效前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。5、業(yè)主大會 是指由物業(yè)管理

42、區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成， 代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物 業(yè)管理權(quán)利的自治組織。二、簡答題1、物業(yè)管理的基本特征 物業(yè)管理職能的社會化，機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，過程的市場化，形式的規(guī)范化，關(guān)系 的契約化。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定， 保佑批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由 受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán) 出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政 府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng) 按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收

43、益中的土地收益上繳國家或者作 其他處理。3、物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么？（1） 物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。2） 物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地 方，仍為物業(yè)所有人占有、使用。（3）物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占 有、轉(zhuǎn)讓物業(yè)有追償權(quán)。未經(jīng)抵押權(quán)人同意，物業(yè)所有權(quán)人不得將已設(shè) 定抵押部分另行再設(shè)抵押。同時(shí)，抵押人在抵押的物業(yè)上再設(shè)定的其他 權(quán)利不能對抗已設(shè)定的抵押權(quán)。（4）物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價(jià)值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時(shí)， 房地產(chǎn)抵押權(quán)人，能以其交換價(jià)值優(yōu)先受償。三、論述題1、結(jié)合實(shí)際談?wù)勊接蟹?/p>

44、屋承租人與共有人的權(quán)利及優(yōu)先權(quán)的區(qū)別。（一） 在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：（1） 繼續(xù)承租權(quán) 在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按 照原租賃合同的規(guī)定承租房屋，新的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)遵守原租賃合 同的規(guī)定，不不得改變租賃期限，不的提高租金。（2） 優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3 各月，通知承租人，在同等條件先，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，（二） 共有人的權(quán)利（1） 否決權(quán) 在出賣共有房屋時(shí)，若其中某個(gè)或某幾個(gè)共有人擅自出賣房屋，一般情況下，其他共有人具有否決權(quán)，認(rèn)定買賣行為無效。（2） 優(yōu)先購買權(quán) 共有房屋出賣時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買

45、權(quán)。（三）承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別在出售房屋時(shí)， 承租人合共又人都具有優(yōu)先權(quán)， 但共有人的優(yōu)先權(quán)是基于物權(quán)而產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先權(quán)是基于債權(quán)而產(chǎn)生的。依據(jù)民法基本原理，物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)，因此，共有人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先權(quán)。在承租人和共有 人都要求購買同一房屋時(shí)，在同等條件下共有人有優(yōu)先購買權(quán)。2、結(jié)合你了解的情況，談?wù)勍ǔＱb飾裝修行為會涉及哪些民事責(zé)任。（ 1） 如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐?意，否則出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并追究承租人的違約或侵 權(quán)責(zé)任。（2） 如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他 部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。（ 3） 如

46、果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙 他人對房屋行使權(quán)利，不的改變房屋的整體結(jié)構(gòu)或者危及房屋的安 全性能，否則其他所有人有權(quán)請求停止侵害，排除妨害，消除危險(xiǎn)， 恢復(fù)原貌，并有權(quán)要求賠償損失。3、結(jié)合所住小區(qū)的實(shí)際情況，談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做好小區(qū)的車輛管理工作。（ 1） 在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)。 或者根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 44 條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的 業(yè)主單獨(dú)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就停車服務(wù)項(xiàng)目性質(zhì)、費(fèi)用進(jìn)行 約定。（2） 我國公司法第 11 條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定， 并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)

47、服務(wù)企業(yè) 經(jīng)營停車場，收取車主一定費(fèi)用，這種經(jīng)營活動的法律性質(zhì)，在公 司經(jīng)營范圍中應(yīng)當(dāng)作出明確規(guī)定。3) 根據(jù)機(jī)動車停放收費(fèi)管理辦法第 12 條規(guī)定：機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。在機(jī)動車停放場所及收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置放置明碼標(biāo)價(jià)牌，標(biāo)明停放車輛類型、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該明示服務(wù)的性質(zhì)，以使車主根據(jù)停車場 明示的服務(wù)內(nèi)容決定是否接受這種服務(wù)，同時(shí)也清楚接受服務(wù)時(shí)自 己應(yīng)急的義務(wù)。案例徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、 衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并 且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工

48、程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但 劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物 業(yè)管理費(fèi)。他詢問：對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？分析1. 業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系，該案涉及不同的法律關(guān)系，包括業(yè)主與開發(fā) 商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。2. 樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過 失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司 與業(yè)主的法律關(guān)系。3. 房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生 的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，

49、 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。4. 樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān) 系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財(cái) 產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。5. 物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損 部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的 服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主 沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)論業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū) 物業(yè)管理委員會（下稱“管委會” ）之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或

50、約 定，任意一個(gè)業(yè)主無權(quán)單獨(dú)對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管 理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議， 業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。 理由是：首先，物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于幵發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托, 為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一 對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必 須的費(fèi)用，（見北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法第二條）并非 物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任

51、意以物業(yè)管理公司服務(wù)存 在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理 費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo) 致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題，相關(guān)法律、 法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代 表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管 理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主 損失的權(quán)利。與此相對應(yīng)的是，

52、任何業(yè)主無權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 對物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物 業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù)，只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管 理機(jī)關(guān)反映”只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督，又能保 證物業(yè)管理公司對小區(qū)維護(hù)管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。 （見 北京市房屋土地管理局關(guān)于開展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會試點(diǎn)工作的通 知第三項(xiàng)“管委會的職責(zé)” 、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法第十七條的相關(guān) 規(guī)定。）由此可見，業(yè)主將對物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完 成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管

53、委會，業(yè)主個(gè)人無權(quán)對此提出異議，也不 能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。 （ 摘自 大中華物業(yè)管理網(wǎng) ）1. 案一： 2001年 5 月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療， 把奔馳轎車停放在該醫(yī) 院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處 7 樓上的一塊玻璃自行脫落，將 奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家 醫(yī)院賠償各種損失 46000 元。針對劉某的起訴，醫(yī)院提出了異議，醫(yī)院拿出了 氣象局檔案館的氣象公證，證明事發(fā)時(shí)，該區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8 級以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時(shí)大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不可避免的“天災(zāi)” 。鑒 于此，醫(yī)院只同意對被砸壞的奔馳轎車恢復(fù)原狀

54、，但不同意賠償。法院審理認(rèn) 為，不管事發(fā)時(shí)是否有大風(fēng)，玻璃脫落都與被告某醫(yī)院管護(hù)不力有關(guān)，因此， 對于劉某的損失，醫(yī)院負(fù)有不可推卸的責(zé)任，理應(yīng)賠償。經(jīng)法院審理，某醫(yī)院 被判賠償劉某修車費(fèi)、保全證和公證費(fèi)總計(jì)44000 元。關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶（門面房）的廣告牌遮蓋，以至于二樓住房的 空調(diào)無法安裝。他們找到開發(fā)商，開發(fā)商說當(dāng)初合同中明確約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開發(fā)商，故不予理睬。同時(shí)他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)？張先金律師點(diǎn)評：一、關(guān)于陽臺外墻面使用權(quán)根據(jù)合肥市商品房銷售面積

55、計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：公用墻體按其水平投 影面積的一半計(jì)入單元（套）內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。而陽臺 根據(jù)該細(xì)則規(guī)定：1 未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：2.封閉陽臺按其 外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體未單獨(dú)計(jì)算面積，故屬非公用墻體，而屬其所 在單元（套）用戶。因此一樓住戶的廣告牌不可延伸至二樓的陽臺，否則就侵犯了二樓的墻面使用權(quán)。二、有關(guān)購房者與開發(fā)商約定的墻面使用權(quán)問題外墻（含山墻）屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國家計(jì)委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房2

56、002123號”的通知中明確規(guī)定：已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、售。合肥市商 品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則實(shí)施細(xì)則也規(guī)定，凡已計(jì)入公用面積的不得另行出售或出租。所以購房者即使與開發(fā)商在合同中約定了“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，開發(fā)商也不得將外墻 面使用權(quán)擅自進(jìn)行出租、出售。再者外墻面屬于本幢樓全體業(yè)主共同共有，根據(jù)我國民法通則和最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）的有關(guān)規(guī)定，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共 有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的。一般應(yīng)認(rèn)定其處分行為無效。故而開發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定“外 墻面使用權(quán)屬于出賣人”，否則為無效約定，該條款無效。綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定“外墻面使用權(quán)屬于出賣人”，但只要有一戶 沒簽訂這一條款，則其他各戶的約定都為無效約定。即使全體業(yè)主都同意這一條款，開發(fā)商也不