登封市生態(tài)宜居社區(qū)可行性研究報告

1、 項目可行性研究報告第一章 總論1.1項目名稱及建設(shè)規(guī)模項目名稱：登封市生態(tài)宜居社區(qū)承建單位：中房聯(lián)合集團建設(shè)規(guī)模：總建筑面積.7平方米1.2項目開發(fā)建設(shè)單位某概況1.3項目申請報告編制的依據(jù)和范圍 1.3.1編制依據(jù)登封市總體規(guī)劃。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范住宅設(shè)計規(guī)范住宅建筑規(guī)范建筑設(shè)計防火規(guī)范民用建筑設(shè)計通則登封市東區(qū)管委會下發(fā)的相關(guān)文件、規(guī)定1.3.2編制范圍根據(jù)國家對項目申請報告編制內(nèi)容和深度的要求，本申請報告主要從以下范圍進行研究：項目建設(shè)的必要性和依據(jù)項目建設(shè)規(guī)模的確定建設(shè)條件是否具備工程建設(shè)規(guī)劃公用工程方案項目實施進度計劃安排投資估算及資金籌措方案對項目的效益進行客觀分析1.4研究

2、結(jié)論1.4.1項目建設(shè)的必要性1.4.2建設(shè)規(guī)模1.4.3建設(shè)地點該項目位于登封市少林大道與鄭上高速交叉口偏東北方向(登封新區(qū))。項目規(guī)劃占地平方米。實際建設(shè)規(guī)模為.7平方米。1.4.4項目總投資：項目總投資103.374億元。1.4.5經(jīng)濟技術(shù)指標1.4.6結(jié)論和建議項目符合國家政策和登封市城市發(fā)展實際，不僅對改善城市面貌、完善投資環(huán)境有積極的意義，同時可大幅提升居住質(zhì)量和條件,且經(jīng)濟社會效益均好，項目抗風險能力強，因此，它的建設(shè)是可行的，也是必要的。第二章 項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)必要性我公司本著立足，造福百姓的宗旨，為廣大市民建設(shè)優(yōu)美的城市環(huán)境、完善的城市功能為登封市的經(jīng)濟建設(shè)

3、做出貢獻。該項目就是基于上述城市需求，滿足城市功能的需要，提高土地利用率，形成現(xiàn)代都市新風貌，與城市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應(yīng)。第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件3.1地塊自身狀況3.2地塊周邊污染狀況該社區(qū)周邊為城市道路、辦公區(qū)域或生活服務(wù)設(shè)施，地勢平坦，周圍沒有污染源，公路交通四通八達，交通便利，水、電、暖公用配套設(shè)施齊全，可以滿足項目建 設(shè)的需要。3.3地塊周邊生活服務(wù)配套狀況3.3.1購物配套社區(qū)規(guī)劃有滿足居民生活需求的各類生活服務(wù)場所與設(shè)施。3.3.2教育配套社區(qū)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，高中，滿足教育的配套教育項目。3.3.3醫(yī)療配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有兩個醫(yī)院，以滿足居民就近看病的需要

4、。3.3.4其他配套社區(qū)所在位置交通便利，緊鄰少林大道與鄭少高速，規(guī)劃六縱、六橫城市干道，周邊通信設(shè)施完善，居民通信聯(lián)絡(luò)方便；周邊設(shè)有公共綠地，并有其他城市服務(wù)設(shè)施保障。3.3.5項目條件：項目占地地勢平坦，障礙物均已拆除完畢，已具備勘探、建設(shè)條件。第四章:項目市場分析4.1登封的城市發(fā)展總體規(guī)劃未來十幾年登封市的總體規(guī)劃發(fā)展思路是“一城三區(qū)四組團”發(fā)展新格局正在全面實施。所謂“一城”即登封城?！叭齾^(qū)”即中心城區(qū)、登封新區(qū)、旅游新城。“四組團”即圍繞發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做出適應(yīng)性調(diào)整特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。中心城區(qū)老城區(qū)改造的功能定位為：、國際文化旅游名城的綜合服務(wù)區(qū)；、以儒文化和登封歷史為主要體驗的文

5、化旅游目的地；、登封的行政、文化、商業(yè)中心和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。中城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地為12.57平方公里；規(guī)劃居住人口約20萬人，登封新區(qū)的功能定位為建成為集休閑、居住、商貿(mào)等功能于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。該區(qū)位于老城區(qū)東建成區(qū)面積達3.5平方公里，規(guī)劃面積30平方公里，規(guī)劃人口22萬人，著力打造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商住區(qū)、中岳文化苑三大板塊?！疤斓刂小甭糜涡鲁枪δ芏ㄎ灰远U、武、醫(yī)為特色的“養(yǎng)心、養(yǎng)體、養(yǎng)生”型具有休閑和養(yǎng)生特色的城市新區(qū)。主導(dǎo)功能為河南省旅游集散中心之一，鄭州都市區(qū)重要的休閑度假圣地，以禪、武、醫(yī)、商為特色，具有居住生活和生態(tài)維護等綜合功能?！疤斓刂小甭糜涡鲁且?guī)劃建設(shè)用地14.57平

6、方公里，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期限末居住常住人口為10萬人。42擬建項目地塊交通條件調(diào)查：我公司擬建的項目位于新城區(qū)，西鄰新規(guī)劃的縱一、縱二、縱三、縱四路，南臨少林大道，北鄰新規(guī)劃的橫一、橫二、橫三路，東臨鄭少洛高速公路，交通便利，方便未來社區(qū)人員的出行；本項目由于受周邊環(huán)境圍繞，未來社區(qū)設(shè)有市政規(guī)劃道路直接進入小區(qū)，市內(nèi)公交車多路通過本社區(qū)。4.3擬建項目周邊市政配套設(shè)施：4.3.1購物中心：距離本項目僅有500米左右路程有一農(nóng)貿(mào)市場，旁邊匯源超市、福佳旺超市、天福超市、綠葉超市等超市及生活便利店眾多，為居民以后生活提供了便利；4.3.2文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生：北街幼兒園、松陽幼兒園、立英小學(xué)、實驗中學(xué)、朝

7、陽中學(xué)、鄭大體院、少林武校、登封皮膚病?？漆t(yī)院、市三院等；4.3.3郵政、金融服務(wù)：農(nóng)業(yè)銀行、中國人民銀行、中國移動、中國聯(lián)通、中國人壽保險公司；4.3.4娛樂、餐飲、住宿方面：周邊大型娛樂城，賓館，飯店林立，極大的方便了市民的業(yè)余文化生活；4.3.5大型摩托車配件批發(fā)市場；4.3.6歷史人文區(qū)位影響：中岳嵩山雄奇壯麗，名剎“少林寺”譽滿天下，道教圣地“中岳廟”，古代學(xué)府“嵩陽書院”馳名中外，登封環(huán)境優(yōu)美，條件優(yōu)越，有豐富的旅游資源，認識人文景觀得天獨厚，是國務(wù)院首批公布的國家重點風景名勝區(qū)和國家級森林公園之一。本項目位于嵩山腳下，距離少林寺僅十幾公里，具有濃厚的歷史人文氣息。4.4擬建項目的

8、優(yōu)勢4.4.1交通便利，西鄰新規(guī)劃的縱一、縱二、縱三、縱四路，南臨少林大道，北鄰新規(guī)劃的橫一、橫二、橫三路，東臨鄭少洛高速公路；4.4.2自然人文景觀良好，周邊有嵩山地質(zhì)公園、嵩陽書院、少寺公園、武林公園；4.4.3周邊已經(jīng)有成熟的人居環(huán)境；4.4.4周邊可利用資源豐富，學(xué)校、醫(yī)院、超市、集貿(mào)市場、銀行、生活服務(wù)設(shè)施完善。隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，人們消費觀念的改變，越來越多的人們開始追求高質(zhì)量的生活，本社區(qū)開發(fā)建成后，除了滿足當?shù)鼐用窈蜕虡I(yè)、貿(mào)易經(jīng)營者的剛性生活需求外，同時為中、高收入者改善居住條件提供理想的社區(qū)選擇，該社區(qū)的開發(fā)建設(shè)定會獲得較好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益。第五章:規(guī)劃設(shè)計背景及設(shè)

9、計原則5.1規(guī)劃設(shè)計背景沿襲登封市城區(qū)空間建設(shè)思路，符合城市建設(shè)要求，并具有良好的開發(fā)前景。社區(qū)規(guī)劃設(shè)計根據(jù)中心城區(qū)總體規(guī)劃要求，一方面滿足城市空間節(jié)點區(qū)域建設(shè)要求，另一方面也為形成良好的干道交叉口環(huán)境奠定基礎(chǔ)。5.1.2規(guī)劃用地范圍該項目位于登封市少林大道與鄭上路交叉口偏東北方（登封新區(qū)），項目規(guī)劃占地平方米。實際建設(shè)規(guī)模為.7平方米。5.1.3規(guī)劃對用地的規(guī)定按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)為住宅用地。5.2規(guī)劃設(shè)計依據(jù)與指導(dǎo)思想5.2.1規(guī)劃設(shè)計依據(jù)5.2.2規(guī)劃原則:規(guī)劃定位；規(guī)劃原則5.2.3規(guī)劃指導(dǎo)思想5.3規(guī)劃布局5.3.1總體布局結(jié)構(gòu)根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導(dǎo)思想，按照城市總體規(guī)劃,分

10、別在主、次干道設(shè)主、次出入口，預(yù)留消防通道，主體建筑均南北朝向，保證良好的通風與采光，按照控規(guī)指標的要求以小高層、高層建筑為主，輔以多層商業(yè)或服務(wù)設(shè)施用房。人性化系統(tǒng)在社區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運動場地，美化環(huán)境，改良空氣質(zhì)量，豐富社區(qū)生活，創(chuàng)造社區(qū)凝聚力，強化文化特色，是對本項目的人性化特色的具體體現(xiàn)。5.3.2建筑布局居住建筑布局社區(qū)內(nèi)住宅建筑采用現(xiàn)代建筑風格，顏色以淺色亮麗為主，活躍空間氛圍。住宅戶型采用多種戶型，滿足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明廁、明廚、大廳、 小臥，功能完善。 建筑抗震按城市抗震總體規(guī)劃執(zhí)行。公建規(guī)劃社區(qū)內(nèi)建有衛(wèi)生站、商店、車庫等公共服務(wù)設(shè)施，以方便

11、居民生活需要。5.4規(guī)劃建設(shè)方案5.4.1規(guī)劃建設(shè)方案5.4.2戶型比例5.5建筑方案設(shè)計方案對建筑設(shè)計的整體性及和諧性進行控制，規(guī)定性與指導(dǎo)性相結(jié)合。建筑設(shè)計注重社區(qū)外在建筑形象的塑造，以莊重而富于現(xiàn)代感的建筑樣式產(chǎn)生具有時代特征 、人性化的社區(qū)形象。5.5.1平面設(shè)計5.5.2建筑風格與建筑處理住宅建筑展示地域性和時代性融合共生的建筑面貌，突出社區(qū)整體形象，突出地方特色和生活情趣，充分考慮對環(huán)境的利用和形成良好的外部環(huán)境景觀。建筑單體 設(shè)計采用母體符號的設(shè)計手法，制定出莊重、大氣的沿街立面及社區(qū)內(nèi)空間效果。建筑立面構(gòu)成立面處理結(jié)合整體風格設(shè)計，注意比例協(xié)調(diào)和視線效果，公建的屋頂可適當重點處

12、理，道路沿線建筑立面突出城市干道景觀特征。材料與質(zhì)感主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應(yīng)細膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃區(qū)整體風格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體風格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。建筑色彩規(guī)劃區(qū)建筑以素雅、中型淺深色調(diào)為主，局部輔以景觀燈飾加以點綴，體現(xiàn)高貴同功同功典雅藝術(shù)的氛圍。5.6通體系組織與場地豎向規(guī)劃5.6.1交通體系規(guī)劃道路骨架設(shè)計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務(wù)設(shè)施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而使社區(qū)形成一個完整的、 相對獨立的有機整體。5.6.2豎向規(guī)劃要點項目區(qū)場地平坦，建設(shè)場地盡量與道路的標高及坡度走向協(xié)調(diào)。場地內(nèi)雨水順場

13、地進入城市雨水系統(tǒng)。5.7工程管網(wǎng)建設(shè)5.7.1給水工程設(shè)計依據(jù)用水量預(yù)測水質(zhì)、水壓水源工程5.7.2排水工程5.7.3消防項目按同一時間內(nèi)一次火災(zāi)概率計算，設(shè)置室內(nèi)外消防栓，消防栓按照低壓制消防供水設(shè)計，控制半徑l 00米，設(shè)計地面消防栓2個。根據(jù)建筑物滅火器配置設(shè)計規(guī)范(GBJl4090)的規(guī)定，在公共建筑內(nèi)各處設(shè)置一定數(shù)量的滅火器。5.7.4供電工程用電量估算電源引接及變壓器容量供電方式5.7.5電信及閉路電視工程規(guī)劃電信工程規(guī)劃本項目市話系統(tǒng)從社區(qū)西側(cè)北側(cè)引入。在社區(qū)內(nèi)設(shè)1個電話總交接箱，電話交接箱獨立安裝于室外。規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信排管沿區(qū)內(nèi)道路成枝狀，由電信排管至單體建筑 采用穿管直埋方式

14、進入一幢建筑室內(nèi)分線盒。5.7.6整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化”實施的可行性，并為此留有相關(guān)的足夠的通道。5.7.7供熱工程熱源：為北側(cè)主干供熱管線提供的熱水介質(zhì)。布置方式采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設(shè)，分戶計量。室外熱網(wǎng)應(yīng)每隔60米設(shè)一檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置閥門、排水、放氣和裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時應(yīng)假設(shè)大兩號剛套管，并比道路兩邊寬出l米，便于施工和管護。5.7.8工程管線綜合庭院管道沿綠化帶布置。管線埋深和間距要求嚴格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。5.8環(huán)衛(wèi)規(guī)劃垃圾分區(qū)集中收集，集中運往垃

15、圾中轉(zhuǎn)站進行處理。沿路每隔5080米布置垃圾箱1處，中心綠地等人流集中活動地段應(yīng)注意垃圾物的清理。5.9接地防雷5.10地震設(shè)防根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震裂度區(qū)域圖(1999)”顯示，本項目區(qū)所在地地震裂度為5度，建筑抗震設(shè)計按國家要求，項目建筑抗震設(shè)計按7度地震區(qū)設(shè)防。5.11物業(yè)管理社區(qū)建成后，社區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與社區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)。5.12節(jié)能建筑物本體部分本項目屬民用建筑類別，項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能效果，并遵從民用建筑節(jié)能設(shè)計標準(采暖居住建筑部分)的要求進行。機電設(shè)備部分在設(shè)備選型上，選

16、用國內(nèi)技術(shù)最先進的節(jié)能型產(chǎn)品，杜絕高能耗產(chǎn)品在工程中使用，以有效地較低能耗，達到節(jié)能的目的。供熱部分供熱管道應(yīng)加裝防腐保溫措施， 以提高能源的利用效率。加強綜合管理措施，以達到綜合節(jié)能的目的。第六章 項目市場定位6.1目標客戶定位項目所在地周邊為商業(yè)、貿(mào)易、車輛、配件交易區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。為此，項目主要立足于該區(qū)缺房戶和無房戶，并考慮城區(qū)中高收入階層的住房需求。6.2價格定位該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)設(shè)施完備，周邊有多個住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位如下：6.3物業(yè)管理定位社區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理公司負責與社區(qū)業(yè)主委員會簽訂

17、物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)，可保證居住戶的權(quán)益。第七章 項目實施進度方案7.1項目建設(shè)周期整個工程計劃3年內(nèi)全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設(shè)完成后的一年內(nèi)結(jié)束，即項目從2013年開工建設(shè)，到2015年底全部建成，并在拿到五證后開始預(yù)售，整個項目銷售工作到2016年全部結(jié)束，物業(yè)管理工作也全面啟動。第八章 投資估算及資金籌措8.1估算情況8.1.1估算說明本項目固定資產(chǎn)投資估算包括公建、住宅樓建設(shè)、局部場地硬化、公用設(shè)施配套、土建、安裝工程費及其它費用。本項目實際占地平方米。采用土地使用權(quán)掛牌出讓形式有償取得，計入固定資產(chǎn)投資。8.1.2估算依據(jù)土建工程投資估算依據(jù)某省建

18、筑工程預(yù)算定額，建筑安裝工程投資估算依據(jù)某省建筑安裝工程預(yù)算定額的有關(guān)規(guī)定估算。設(shè)備、材料價格依據(jù)密山建設(shè)工程造價信息。建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、招標代理費分別計入成本分析。8.2總投資估算8.2.1土地成本：139.11萬元/畝*1299.26畝=18.074億元8.2.2地下車庫成本:*3053元/=9.77億元(按每戶0.6個車位,每個車位30*17500戶計算)8.2.3商業(yè)成本:*3313元/=22.53億元8.2.4住宅成本:*3020元/=53億元 合計:103.374億元 序 號項目名稱單 位單方造價（元/M2)一建筑單方造價住宅建筑面積元/m21793合計二其他項目

19、費用元/m21設(shè)計費元/m2122地勘費元/m223基礎(chǔ)設(shè)施配套費元/m2754電梯費元/m21206室外配套費（水電氣道路綠化排污弱電監(jiān)控）元/m22007建設(shè)管理費元/m2558不可預(yù)見費元/m2209人防設(shè)計費、審查費元/m2510建安監(jiān)理費元/m2811人防監(jiān)理費元/m2312施工圖審查費元/m2213定位放線費元/m20.514環(huán)評可研費、公示費、檢測費元/m2515工程造價咨詢費元/m2516招標代理費元/m2717工程質(zhì)量監(jiān)督費元/m2118防雷審查費元/m2119文物勘探費元/m20.520三通一平費元/m2321銷售費用元/m25522戶權(quán)證件辦理測繪費等元/m2223樁基元

20、/m25024財務(wù)費用元/m220025墻改基金元/m2826散裝水泥專項資金元/m2127消防審查費元/m2128稅金元/m2385合計1227三項目成本建安直接費+其它項目費用元/m23020合計備注：未計入土地成本1、高層住宅單方成本造價分析2、商業(yè)單方成本造價分析 序 號項目名稱單 位單方造價（元/M2)一建筑單方造價商業(yè)（建安成本）元/m22200合計二其他項目費用元/m21設(shè)計費元/m2102地勘費元/m223基礎(chǔ)設(shè)施配套費元/m2754電梯費元/m2605室外配套費（水電氣道路綠化排污弱電監(jiān)控）元/m22006建設(shè)管理費元/m2557不可預(yù)見費元/m2208人防設(shè)計費、審查費元/

21、m259建安監(jiān)理費元/m2810人防監(jiān)理費元/m2311施工圖審查費元/m2212定位放線費元/m20.513環(huán)評可研費、公示費、檢測費元/m2514工程造價咨詢費元/m2315招標代理費元/m2716工程質(zhì)量監(jiān)督費元/m2117防雷審查費元/m2118文物勘探費元/m20.519三通一平費元/m2320財務(wù)費用元/m220021銷售費用元/m25522產(chǎn)權(quán)辦理及測繪費用元/m2223墻改基金元/m2824散裝水泥專項資金元/m2125消防審查費元/m2126稅金元/m238527合計111328項目成本29建安直接費+其它項目費用元/m23313合計備注：1、以高層為準進行測算 2、未計入土地成本3、地下車庫單方成本造