南池商務(wù)中心(生活超市)可研

1、目目 錄錄 第一章第一章 總總 論論.3 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位.3 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù).3 第三節(jié) 可行性研究的范圍.4 第四節(jié) 項目簡要結(jié)論.4 第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).5 第二章第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性項目提出背景及建設(shè)必要性.7 第一節(jié) 濟(jì)寧市任城區(qū)概況.7 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.9 第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性.11 第三章第三章 項項目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模與與主主要要建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容 .14 第一節(jié) 基地主要功能.14 第二節(jié) 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容.14 第四章第四章 建設(shè)地點(diǎn)及配套條件建設(shè)地點(diǎn)及配套條件.16 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn).16 第二節(jié) 自然條件.16 第三節(jié)

2、外部配套條件 .20 第五章第五章 規(guī)劃布局與工程方案規(guī)劃布局與工程方案.21 第一節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與理念.21 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思.23 第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù).47 第一節(jié) 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境保護(hù)采用的標(biāo)準(zhǔn) .47 第二節(jié) 主要污染源 .48 第三節(jié) 污染物治理措施及環(huán)境影響評價 .50 第四節(jié) 環(huán)境影響評價結(jié)論 .53 第七章第七章 節(jié)節(jié) 能能.54 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范.54 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析.55 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.62 第八章第八章 勞動安全衛(wèi)生及消防勞動安全衛(wèi)生及消防.66 第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生 .66 第二節(jié) 消防 .68 第九章第九章

3、組織機(jī)構(gòu)與勞動定員組織機(jī)構(gòu)與勞動定員.70 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu).70 第二節(jié) 人力資源配置.71 第十章第十章 項目實(shí)施進(jìn)度與工程管理項目實(shí)施進(jìn)度與工程管理.72 第一節(jié) 項目實(shí)施進(jìn)度.72 第二節(jié) 工程管理及項目招標(biāo).72 第十一章第十一章 物業(yè)管理物業(yè)管理.75 第十二章第十二章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.82 第一節(jié) 投資估算.82 第二節(jié) 資金籌措及資金使用計劃.85 第十三章第十三章 效益評價效益評價.86 第一節(jié) 社會效益評價.86 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析.86 第十四章第十四章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議.88 附附 圖：圖： 總平面圖 效果圖 第一章第一章 總總 論論 第一節(jié)

4、第一節(jié) 項目名稱及承辦單位項目名稱及承辦單位 一、項目名稱一、項目名稱 南池商務(wù)中心（生活超市）建設(shè)項目 二、項目承辦單位二、項目承辦單位 濟(jì)寧市南池置業(yè)有限公司 法人代表：劉趕年 注冊資本：壹仟萬元 住所：濟(jì)寧市越河南市場 1 號樓 14 號營業(yè)房 1-3 層 三、項目擬建地點(diǎn)三、項目擬建地點(diǎn) 位于濟(jì)寧市任城區(qū)王母閣片區(qū)內(nèi)，在南池公園西側(cè)與鐵北路交叉 口西南面，用地西側(cè)為回民林地，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)及社區(qū)服務(wù)中 心，南側(cè)為貨運(yùn)鐵路專線。 四、可行性研究編制單位四、可行性研究編制單位 名稱：濟(jì)寧明信投資有限公司 資質(zhì)等級：乙級 資質(zhì)證書編號：工咨乙 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 第二節(jié)第二節(jié)

5、 可行性研究的依據(jù)可行性研究的依據(jù) 一、濟(jì)寧市南池置業(yè)有限公司委托濟(jì)寧明信投資有限公司編制本 項目可行性研究報告的委托書； 二、 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見國發(fā)20077 號； 三、 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù) （第三版） ； 四、 投資項目可行性研究指南 ； 五、國家和山東省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)范； 六、建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。 第三節(jié)第三節(jié) 可行性研究的范圍可行性研究的范圍 一、項目提出的背景及建設(shè)必要性； 二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容； 三、場址及配套條件； 四、建設(shè)方案； 五、組織機(jī)構(gòu)與勞動定員； 六、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 七、勞動安全衛(wèi)生； 八、項目實(shí)施進(jìn)度與工程管理； 九、投資估

6、算與資金籌措； 十、綜合效益評價。 第四節(jié)第四節(jié) 項目簡要結(jié)論項目簡要結(jié)論 南池商務(wù)中心（生活超市）建設(shè)項目，是由濟(jì)寧市南池置業(yè)有限 公司投資開發(fā)的項目，項目規(guī)劃用地面積 1.97 公頃，建設(shè)用地面積 1.73 公頃，城市道路用地 0.24 公頃，總建筑面積 86947，地上建 筑面積 65755（其中商業(yè) 18880、公寓 46875） ，地下建筑面積 21192。項目位于濟(jì)寧市任城區(qū)王母閣片區(qū)內(nèi)，在南池公園西側(cè)與 鐵北路交叉口西南面，用地西側(cè)為回民林地，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)及 社區(qū)服務(wù)中心，南側(cè)為貨運(yùn)鐵路專線。基地地勢平坦，周邊有南池公 園等大片的城市綠化帶，具有良好的景觀。 通過初步分析估

7、算，本項目工程總投資構(gòu)成及資金來源為： 1、總投資構(gòu)成：經(jīng)估算，本項目總投資為 31200.9 萬元，其中： 建安工程費(fèi) 22150.08 萬元、工程建設(shè)其他費(fèi) 6739.64 萬元，預(yù)備費(fèi) 2311.18 萬元。 2、資金來源為：全部由建設(shè)單位濟(jì)寧市南池置業(yè)有限公司自籌 或融資解決。 該項目的建設(shè)，符合國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，符合山東省 “十二五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于各種資源融合，建設(shè)和諧社會， 因此是必要的。 該項目的建設(shè)地點(diǎn)水、電、氣配套設(shè)施完善，交通便利，項目完 成后社會經(jīng)濟(jì)效益顯著。因此，該項目建設(shè)是可行的。 第五節(jié)第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一

8、覽表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號序號項目項目數(shù)量數(shù)量單位單位 1 規(guī)劃總用地面積 1.97 公頃 2 建設(shè)用地面積 1.73 公頃 3 城市道路用地 0.24 公頃 4 總建筑面積 86947 5 地上建筑面積 65755 商業(yè)建筑面積 18880 其中 公寓建筑面積 46875 6 地下建筑面積 21192 7 容積率 3.8 8 建筑密度 37.8 9 綠化率 20% 10 機(jī)動車泊位數(shù) 530 個 11 地面機(jī)動車泊位數(shù) 62 個 12 地下機(jī)動車泊位數(shù) 468 個 第二章第二章 項目提出背景及建設(shè)必要性項目提出背景及建設(shè)必要性 第一節(jié)第一節(jié) 濟(jì)寧市任城區(qū)概況濟(jì)寧市任城區(qū)概況 濟(jì)寧市任城

9、區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端，為濟(jì)寧市中心城 區(qū)之一，濟(jì)寧市主城區(qū)。地處東經(jīng)北緯 3508-3532，116 26-11644，總面積 920 平方公里。整體格局半城半鄉(xiāng)，地理位 置優(yōu)越，處于濟(jì)（濟(jì)寧）一兗（兗州）一鄒（鄒城）一曲（曲阜） 嘉（嘉祥）組團(tuán)結(jié)構(gòu)大城市的腹地，歷來為魯西南重要的商品物資集 散地和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。任城區(qū)交通十分便利，京杭運(yùn)河縱貫 南北，新石鐵路、日東高速公路橫貫東西，京福高速公路、京滬鐵路 近在咫尺，327、105 國道在境內(nèi)十字交匯，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng) 絡(luò)。 任城區(qū)處于中緯度暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候區(qū)，具有冬夏季風(fēng)氣 候特點(diǎn)。四季分明，冷熱季和干濕季的區(qū)別都很

10、明顯。春季溫度回暖 快而變化劇烈，降水稀少，多偏南大風(fēng)，蒸發(fā)量大，氣候干燥，常形 成春早，影響春播和小麥的正常發(fā)育。夏季炎熱多雨，高溫高濕，并 常有暴雨、冰雹和連陰雨的出現(xiàn)。秋季氣溫急降，雨量驟減，多晴朗 的秋高氣爽天氣，副高減弱南退，蒙古高壓增強(qiáng)，氣溫急劇下降，一 般 10 月中旬多出現(xiàn)初霜危害。冬季溫低寒冷，雪少干燥。 年平均氣溫 13.5。最熱月出現(xiàn)在 7 月份，月平均氣溫 26.6， 極端最高氣溫 41.6（1960 年 6 月 21 日） 。最冷月出現(xiàn)在 1 月份， 平均氣溫在l 9，日最低氣溫低于10C 達(dá) 13 天，土壤凍結(jié)期 110 天左右，極端最低氣溫19.4（1964 年

11、2 月 18 日） 。年平均降 水量在 707.3 毫米，多集中在 7、8 月份，南部多于北部。降水的年 際變化和季節(jié)變化都很大。各季降水豐枯懸殊，分布很不均勻，形成 任城區(qū)“春旱、夏澇、晚秋又旱”的 氣候特點(diǎn)。 濟(jì)寧市任城區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端，地理位置優(yōu)越，歷 來為魯西南重要的商品物資集散地和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 任城資源豐富。煤炭探明儲量 41.5 億噸，是全國八大煤田之一， 境內(nèi)現(xiàn)有本區(qū)及兗礦集團(tuán)、淄礦集團(tuán)、里能集團(tuán)等投資在建、投產(chǎn)煤 礦 12 家，年產(chǎn)量達(dá) 3500 萬噸。有大型電廠 3 家，總裝機(jī)容量 85.8 萬千瓦。任城是北方淡水資源富集區(qū)，太白湖、京杭大運(yùn)河、古運(yùn)河、

12、 光府河、洙趙新河為天然水源，還有龍龔河、趙王河等都流經(jīng)此地， 水面 13.7 萬畝，占總面積的 10%。 任城基礎(chǔ)設(shè)施完善。水、電、氣齊備，具有良好的服務(wù)功能。任 城工業(yè)門類齊全，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，擁有煤電化工、機(jī)械制造、食品醫(yī) 藥、新型建材、生物電子等一批主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2013 年全區(qū)完成地區(qū)生 產(chǎn)總值 450 億元，公共財政預(yù)算收入 48.5 億元，固定資產(chǎn)投資 246 億元，社會消費(fèi)品零售總額 270 億元。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高于全市全省平 均水平，綜合實(shí)力邁進(jìn)魯西前列。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展增量提質(zhì)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為“321”格局，三次產(chǎn)業(yè)比 例達(dá)到 4.8：36.9：58.3。服務(wù)業(yè)主導(dǎo)地位凸顯。限額以上服務(wù)

13、業(yè)企 業(yè)達(dá)到 426 家，高端地產(chǎn)、金融保險、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，太 白樓路、紅星路、金宇路、火炬路特色商圈產(chǎn)業(yè)聚集度進(jìn)一步提高。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 173 家。精細(xì)材料、機(jī)械 制造、食品醫(yī)藥、高端輕工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占全區(qū)工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入比 重達(dá)到 62%，新信息、新材料、新能源和節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)加速成長。碳 素集團(tuán)銷售收入突破百億。都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色初顯。 “南水北林” 格局逐步形成，苗木花卉、瓜果蔬菜、食用菌、水產(chǎn)養(yǎng)殖亮點(diǎn)增多。 農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織分別發(fā)展到 50 家、523 家，農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營率達(dá)到 65%，43 個農(nóng)產(chǎn)品通過“三品一標(biāo)”認(rèn)證。 后勁活力

14、顯著增強(qiáng)。項目更具帶動力。在建億元以上項目 146 個， 新簽約億元以上項目 42 個，招商引資到位資金 152 億元，實(shí)際利用 外資 2000 萬美元。投資 2 億美元的博拉炭黑、投資 25 億元的山東路 邦汽車智能防撞系統(tǒng)、投資 30 億元的山東鋼聯(lián)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園等重 大項目成功簽約。園區(qū)更具承載力。濟(jì)北高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、唐口工業(yè) 園基礎(chǔ)設(shè)施加快完善，43 家企業(yè)入園發(fā)展。企業(yè)更具創(chuàng)新力。國家 高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 17 家，國家級實(shí)驗室 4 家，省級工程技術(shù)中心、 企業(yè)技術(shù)中心 12 家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比達(dá)到 23.8%。創(chuàng)業(yè)更具 新活力。民營業(yè)戶和從業(yè)人員分別發(fā)展到 5.3 萬戶、36.

15、2 萬人。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）市場供需狀況（一）市場供需狀況 2013 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 182.2 億元，同比增長 31.7%，低于去年同期 29.7 個百分點(diǎn)。除 3 月和 4 月外，2012 年房 地產(chǎn)開發(fā)投資增速均低于去年同期，差距最大的為 9 月份，低于去年 同期增速 48.6 個百分點(diǎn)，盡管全市投資增速明顯回落，但任城區(qū)投 資建設(shè)的步伐正逐步加快。任城區(qū)住房增長速度明顯落后于人口增長 速度，住宅市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，住房建設(shè)投資力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 （二）價格水平（二）價格水平 近幾年濟(jì)寧市房價發(fā)生了質(zhì)的飛躍，由 2006 年的 2700 元

16、每平方 米上漲到約 6000 元每平方米，任城區(qū)房價也是一路飛漲，目前平均 房價為 5500 元每平方米。任城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，住房需求進(jìn)一步增 加，房價必會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 （三）客戶群特征（三）客戶群特征 從購買任城區(qū)商品房人群的年齡、職業(yè)、受教育程度家庭年總收 入等方面分析以下這一人群，我們得出這一買房群體的以下特征： 買家年齡：35-45 歲占主力，35 至 45 歲的中青年人占據(jù)了絕對 的主力，當(dāng)然剛工作幾年高學(xué)歷人員也會成為本案的買家。 買家職業(yè)：企業(yè)管理人員及高級技術(shù)人員、公務(wù)員、行政事業(yè)單 位工作、自由職業(yè)者、經(jīng)商人員、現(xiàn)有居住人員等。 受教育程度：本項目已處于一個相對高檔

17、的生活區(qū)，因此受過高 等教育的購房者將成為本案的主力軍，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭 人口的增加，迫切要求改變居住現(xiàn)狀，講究居住的文化氛圍和高尚品 位。 買家家庭年總收入：家庭年收入基本在 515 萬元以上。 置業(yè)目的：改善居住條件、方便工作的同時享受升值帶來的樂趣。 戶型面積選擇：大部分選擇 120160 平方米的舒適戶型，一部 分會選擇 100 平方米左右的經(jīng)濟(jì)戶型。 （四）市場競爭（四）市場競爭分析分析 項目區(qū)正處在發(fā)展的初級階段，城市建設(shè)以基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù) 設(shè)施為主，缺少成熟的商務(wù)中心項目，市場尚未形成，本項目將譜寫 任城區(qū)商務(wù)中心建設(shè)的新篇章，填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場的空白。 第三節(jié)第

18、三節(jié) 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 1、本項目設(shè)計理念先進(jìn)、社會效益顯著。 南池商務(wù)中心（生活超市）項目規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)作時引入高舒適度的 全新居住理念、生態(tài)化的環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和人車分 流停車系統(tǒng)，建成后將成為濟(jì)寧市西南片區(qū)一道宏偉亮麗的風(fēng)景線。 項目按節(jié)能示范工程及國家建設(shè)部 3A 級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其價值會相 應(yīng)提升，售價預(yù)期在 5000 元/m2 以上,可使項目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益 和社會效益。 開發(fā)建設(shè)該片區(qū)對加速濟(jì)寧市任城區(qū)城市化建設(shè)，綠化、美化濟(jì) 寧市城區(qū)西南部環(huán)境和滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住要求，緩解市區(qū)西南 部的住房壓力，有著極為重要的意義。 濟(jì)寧市居民對住宅小區(qū)的品質(zhì)較為看

19、重，高端產(chǎn)品較易受到青睞。 濟(jì)寧市政府也十分希望在濟(jì)寧市能成功建設(shè)打造一個節(jié)能示范工程。 濟(jì)寧市東部地區(qū)目前缺乏一個精品小區(qū)，有諸多潛在消費(fèi)者希望購買 物有所值的住宅。所以項目節(jié)能示范工程的實(shí)現(xiàn)，對其銷售必然是一 個較大的促進(jìn)。同時，節(jié)能示范工程是一個形象品牌，是質(zhì)量保證體 系的代表，所以項目示范工程的建設(shè)，對濟(jì)寧市其它樓盤的開發(fā)也是 一個無形的宣傳和促進(jìn)。 為進(jìn)一步推進(jìn)濟(jì)寧市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅性能品質(zhì)和集中 展現(xiàn)濟(jì)寧市住宅科技創(chuàng)新成果，該項目所有建筑均采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，并 率先采用太陽能與建筑設(shè)計一體化集中熱水、地板輻射采暖系統(tǒng)、智 能化設(shè)施功能配置、雨水收集、中水集中處理系統(tǒng)和新型節(jié)能墻

20、體等 多項住宅技術(shù)性能。同時，在建筑戶型平面、環(huán)境景觀示范、建筑材 料部品選擇、人車分流、物業(yè)信息管理等諸多方面做到均好性與協(xié)調(diào) 性。 2 2、本項目的建設(shè)將為濟(jì)寧市帶來良好的直接和間接經(jīng)濟(jì)效益、本項目的建設(shè)將為濟(jì)寧市帶來良好的直接和間接經(jīng)濟(jì)效益 南池商務(wù)中心（生活超市）項目的建設(shè)有著巨大的市場需求支撐， 任城區(qū)當(dāng)前市場對相關(guān)建筑面積的意向需求可達(dá)數(shù)百萬平方米。 南池商務(wù)中心（生活超市）項目的建設(shè)還有著良好的間接經(jīng)濟(jì)效 益。項目建成后將帶來近500個就業(yè)崗位。由于其容納的居民為具有 較高知識水平和素質(zhì)的人群，比一般工業(yè)基地的員工需要更高標(biāo)準(zhǔn)的 生活、娛樂、教育、文化等配套設(shè)施，因此會帶動周邊相

21、關(guān)配套服務(wù) 業(yè)的發(fā)展，如中高檔酒店、高質(zhì)量的健身、餐飲、休閑娛樂、社交活 動場所等等，從而拉動片區(qū)的辦公服務(wù)及生活消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)繁榮。例如， 都柏林的國際基金業(yè)中心使得原本經(jīng)濟(jì)落后的愛爾蘭快速步入歐洲經(jīng) 濟(jì)發(fā)展最快國家之列，其積極的帶動效應(yīng)對國家經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于賣地得到的可見收益。 3 3、有利于擴(kuò)大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏健⒂欣跀U(kuò)大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏?解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨 的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè) 已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極為重要因素。就業(yè)問 題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治

22、國水平、執(zhí)政水平的 重要標(biāo)志。 南池商務(wù)中心（生活超市）項目的日常運(yùn)營需要大量的勞動力提 供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為社會提供500個新工作崗位，為當(dāng)?shù)?社會勞動力和大中專畢業(yè)生提供了就業(yè)機(jī)會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓 力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進(jìn)作 用。 綜上所述，該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濟(jì)寧市城市發(fā)展規(guī) 劃，不僅能加快濟(jì)寧市任城區(qū)城鎮(zhèn)化的建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會，而且可 促進(jìn)濟(jì)寧市社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟(jì)和社會效益，項目 的建設(shè)是十分必要的。 第三章第三章 項項目目建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)模模 與與主主要要建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容 第一節(jié)第一節(jié) 基地主要功能基地主要功能 為

23、了濟(jì)寧市任城區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，滿足任城區(qū)內(nèi)居民的居住、 辦公及生活需求。濟(jì)寧市南池置業(yè)有限公司將在南池公園西側(cè)與鐵北 路交叉口西南面高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安 全舒適、文明高雅的 21 世紀(jì)新商務(wù)中心。 第二節(jié)第二節(jié) 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 南池商務(wù)中心（生活超市）建設(shè)項目，是由濟(jì)寧市南池置業(yè)有限 公司投資開發(fā)的項目，項目規(guī)劃用地面積 1.97 公頃，建設(shè)用地面積 1.73 公頃，城市道路用地 0.24 公頃，總建筑面積 86947，地上建 筑面積 65755（其中商業(yè) 18880、公寓 46875） ，地下建筑面積 21192。項目位于濟(jì)寧市任城區(qū)王母閣片區(qū)

24、內(nèi)，在南池公園西側(cè)與 鐵北路交叉口西南面，用地西側(cè)為回民林地，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)及 社區(qū)服務(wù)中心，南側(cè)為貨運(yùn)鐵路專線?；氐貏萜教?，周邊有南池公 園等大片的城市綠化帶，具有良好的景觀。 序號序號項目項目數(shù)量數(shù)量單位單位 1 規(guī)劃總用地面積 1.97 公頃 2 建設(shè)用地面積 1.73 公頃 3 城市道路用地 0.24 公頃 4 總建筑面積 86947 5 地上建筑面積 65755 商業(yè)建筑面積 18880 其中 公寓建筑面積 46875 6 地下建筑面積 21192 7 容積率 3.8 8 建筑密度 37.8 9 綠化率 20% 10 機(jī)動車泊位數(shù) 530 個 11 地面機(jī)動車泊位數(shù) 62 個

25、12 地下機(jī)動車泊位數(shù) 468 個 第四章第四章 建設(shè)地點(diǎn)及配套條件建設(shè)地點(diǎn)及配套條件 第一節(jié)第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn) 1、建設(shè)地點(diǎn) 位于濟(jì)寧市任城區(qū)王母閣片區(qū)內(nèi)，在南池公園西側(cè)與鐵北路交叉 口西南面，用地西側(cè)為回民林地，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)及社區(qū)服務(wù)中 心，南側(cè)為貨運(yùn)鐵路專線。地理位置優(yōu)越，是濟(jì)寧市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商 業(yè)用地中位置較好的地塊。 2、用地分析 項目規(guī)劃總用地面積 1.97 公頃，建設(shè)用地面積 1.73 公頃，其用 地規(guī)劃方案已得到濟(jì)寧市規(guī)劃局批準(zhǔn)，用地符合濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃 要求。 第二節(jié)第二節(jié) 自然條件自然條件 濟(jì)寧市任城區(qū)位于魯西南腹地，隸屬濟(jì)寧市管轄，是濟(jì)寧市的主 城區(qū)。地處黃

26、淮海平原與魯中南山地交接地帶。東臨鄒城、兗州，西 接嘉祥，南靠微山，北連汶上。地處東經(jīng)北緯 3508-35 32，11626-11644，全區(qū)總面積 920km2。 一、地形地貌一、地形地貌 任城區(qū)地處魯中南泰沂蒙山麓傾斜平原與魯西南黃泛平原交接洼 地的中心地帶，屬山東地臺尼山穹隆與魯西沉降帶之結(jié)合部。根據(jù)境 內(nèi)地形地貌的特征，可分為：一是南部、中部淺平洼地及湖地，高程 3336 米，發(fā)育著潮土和水稻土：二是北部傾斜平原，高程 3743 米，呈崗?fù)菹嚅g的波狀起伏狀態(tài)。崗地發(fā)育著褐土，洼地為砂姜黑土。 二、地質(zhì)構(gòu)造二、地質(zhì)構(gòu)造 任城地勢構(gòu)造大體以老運(yùn)河為界，西部為魯西沉降帶的邊緣，東 部與北部為

27、山東地臺的邊緣。基巖除東部石橋鎮(zhèn)為中生代晚侏羅紀(jì)花 崗巖外，其余均為古生代二迭紀(jì)中性粘土巖或砂巖。其埋深，東部及 西北部在 1455303 米之間；中南部在 300493 米之間。境內(nèi)斷裂 構(gòu)造，主要有 2 組南北向斷層：一為劉堤頭斷層，位于中部偏西，二 為孫氏店斷層，位于東部。北部邊境處尚有一個東西向斷裂帶，西起 李營鎮(zhèn)耿村，向東經(jīng)兗州大滋陽，延伸至曲阜時莊附近，與尼山斷層 相交。 境內(nèi)地層均系第四紀(jì)上組松散沉積物堆積。老運(yùn)河以東為汶泗山 麓沖積層：以西 100 米以上為黃河沖積物夾湖相沉積物，其下為巨厚 的粘土物質(zhì)，系湖相沉積物或山麓沖積平原前緣堆積。90 米以內(nèi)沙 層較為普遍集中，多為

28、24 個含水組，沙層累計厚度一般 4.725 米之間。含水層以中細(xì)沙為主，最上層埋深不大于 15 米，沙層顆粒 具有上細(xì)下粗，南細(xì)北粗的特點(diǎn)。 境內(nèi)除長溝鎮(zhèn)的張山、王山有下奧陶紀(jì)石灰?guī)r出露地表外，其它 地貌以平原為主。西部、南部為黃河決口沖積扇形淺平洼地：東部、 北部為傾斜平原的緩平崗地，呈崗、坡、洼相間；中部為南四湖脫沼 澤化而形成的濱湖洼地。境內(nèi)平原海拔高程在 3343 米（東、北、 西三面高，中南部低） ，至高點(diǎn)在長溝鎮(zhèn)的張山玉皇頂，海拔高程 85.4 米；最低處在南陽湖底，海拔高程 32.5 米。湖東為河漫灘向湖盆的 過渡段，東高西低向湖心傾斜，坡降在 1/10001/3000 之間，

29、其表 土母質(zhì)為湖相沉積物。湖西部為黃泛平原的低線區(qū)，地面開闊，西高 東低傾向于湖，坡降在 1/35001/7000 之間，其表土母質(zhì)為黃泛沖 擊物及湖相沉積物。湖北部系傾斜平原向湖的過渡段，微地形變化較 大，坡降在 l/1500 左右，其表土母質(zhì)為山麓沖積物。城北系山麓傾 斜平原，高程在 3642 米之間，地面起伏較大，崗灃相間，徑向排 列。 三、氣候與氣象三、氣候與氣象 任城區(qū)處于中緯度暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候區(qū)，具有冬夏季風(fēng)氣 候特點(diǎn)。四季分明，冷熱季和干濕季的區(qū)別都很明顯。春季溫度回暖 快而變化劇烈，降水稀少，多偏南大風(fēng)，蒸發(fā)量大，氣候干燥，常形 成春早，影響春播和小麥的正常發(fā)育。夏季炎熱

30、多雨，高溫高濕，并 常有暴雨、冰雹和連陰雨的出現(xiàn)。秋季氣溫急降，雨量驟減，多晴朗 的秋高氣爽天氣，副高減弱南退，蒙古高壓增強(qiáng)，氣溫急劇下降，一 般 10 月中旬：多出現(xiàn)初霜危害。冬季溫低寒冷，雪少干燥。年平均 氣溫 13.5。最熱月出現(xiàn)在 7 月份，月平均氣溫 26.6，極端最高 氣溫 41.6（1960 年 6 月 21 日） 。最冷月出現(xiàn)在 1 月份，平均氣溫 在-l 9，日最低氣溫低于-10達(dá) 13 天，土壤凍結(jié)期 110 天左右， 極端最低氣溫-19.4（1964 年 2 月 18 日） 。年平均降水量在 707.3 毫米，多集中在 7、8 月份，南部多于北部。降水的年際變化和季節(jié) 變

31、化都很大。各季降水豐枯懸殊，分布很不均勻，形成任城區(qū)“春旱、 夏澇、晚秋又早”的氣候特點(diǎn)。但個別年份也曾出現(xiàn)春澇、夏旱或秋 澇的現(xiàn)象。 四、水文四、水文 任城區(qū)屬淮河水系，南四湖流域。境內(nèi)梁濟(jì)運(yùn)河貫穿南北，運(yùn)河 以東流勢自東北向西南，均系山洪型河道；運(yùn)河以西流勢自西向東， 為平原型河道。3 條主要河道（泗河、洸府河、梁濟(jì)運(yùn)河）呈扇形排 列，匯入南陽湖，區(qū)內(nèi)還有幸福河、老運(yùn)河入湖。 泗河發(fā)源于新泰縣平頂山兩側(cè)，于接莊街道東貫莊入境，至新閘 南入南陽湖。境內(nèi)右堤長 18.6 公里，流域面積 5.88 平方公里。洸府 河源于寧陽縣大汶河左岸，于李營街道何崗村東入境，至石橋鎮(zhèn)石佛 村東入南陽湖。境內(nèi)長

32、 24.7 公里，流域面積 157.69 平方公里。匯入 的支流有北躍進(jìn)溝、楊家河、蓼溝河。梁濟(jì)運(yùn)河北起梁山縣路，南至 濟(jì)寧市市中區(qū)李集。于長溝鎮(zhèn)陳莊村北入境，至李集村南入南陽湖。 全長 27 公里，流域面積 283.14 平方公里。匯入的支流有小新河、南 躍進(jìn)溝、幸福溝、老運(yùn)河。 五、生物多樣性五、生物多樣性 本地區(qū)植被屬暖溫帶落葉闊葉林植被區(qū)。東部屬魯中南山地丘陵 栽培植被油松、麻櫟、栓皮棟林區(qū)，西部屬魯西南平原栽培植被區(qū)。 由于歷史的原因和長期人類活動，境內(nèi)的自然植被已經(jīng)絕跡?，F(xiàn)在的 植被以人工道路林網(wǎng)為連線，農(nóng)田作物為主體,形成了喬木、灌木、 草本植被相結(jié)合的群落。喬木以楊、柳、刺槐、

33、泡桐等速生落葉、闊 葉樹種為主，灌木有桑、柴惠槐、月季、大小葉黃楊等。農(nóng)作物以小 麥、玉米、棉花、花生等為主。 第三節(jié)第三節(jié) 外部配套條件外部配套條件 一、供電一、供電 項目區(qū)城市電力基礎(chǔ)設(shè)施完善，項目用電完全有保證。 二、二、供水供水 項目擬建地點(diǎn)屬城區(qū)水廠自來水管網(wǎng)覆蓋區(qū)，項目用水完全有保 證。 三、通訊、交通三、通訊、交通 項目區(qū)在郵電通訊設(shè)施上，已實(shí)現(xiàn)交換程控化，傳輸光纜化的 現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡(luò)。移動通訊、程控電話、無線尋呼、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)、 電子郵件、國際傳真，可與國內(nèi)外進(jìn)行快捷的通信聯(lián)絡(luò)。 項目區(qū)所處的濟(jì)寧市位于魯蘇豫皖四省結(jié)合部，是連接華東與 華北、中原與沿海的重要交通樞紐，往來京滬的動

34、車組列車在兗州 站?？?，京滬高鐵曲阜站已建設(shè)完成并試運(yùn)營，內(nèi)河航運(yùn)能力占全 省的 80%以上，濟(jì)寧曲阜機(jī)場順利通航。 綜上所述，從地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件、交通運(yùn)輸 和基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會經(jīng)濟(jì)協(xié)作條件等方面綜合分析，本項目建設(shè) 地址是較適宜的。 第五章第五章 規(guī)劃布局與工程方案規(guī)劃布局與工程方案 第一節(jié)第一節(jié) 設(shè)計指導(dǎo)思想與理念設(shè)計指導(dǎo)思想與理念 一、設(shè)計的指導(dǎo)思想一、設(shè)計的指導(dǎo)思想 本項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是認(rèn)真貫徹技術(shù)進(jìn)步的方針，堅持走以科 技進(jìn)步發(fā)展的道路，積極采用新技術(shù)、新材料，以提高建設(shè)水平。 在考慮建筑設(shè)計方案時，應(yīng)在滿足使用功能的前提下，通過多方 案比選，盡量使平面布局合理，與

35、周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。在建筑造型風(fēng)格 上，應(yīng)符合濟(jì)寧市城市的規(guī)劃要求，具有時代感。突出科技性和生態(tài) 性，并考慮節(jié)能。 遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想，一切為居民服務(wù)，創(chuàng)造一個環(huán)境 優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安全舒適、文明高雅的 21 世紀(jì)新商住 區(qū)。 在設(shè)計中通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手，使小區(qū)的 總體布局及建筑風(fēng)格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合，從空間形式到內(nèi)部功 能完美的協(xié)調(diào)起來，將城市的情感引入到小區(qū)內(nèi)部，加以豐富，構(gòu)筑 一種和協(xié)美滿的空間形式。 通過小區(qū)中心景觀軸線和貫穿小區(qū)的景觀綠地與住宅間鄰里綠地 相結(jié)合，以達(dá)到創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量的目的。 二、設(shè)計理念二、設(shè)計理念 依據(jù)

36、該項目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途、現(xiàn)狀條件、及建設(shè)基地的 地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)，確定本案規(guī)劃原則如下： 1.現(xiàn)代化居住環(huán)境 把握現(xiàn)代居住環(huán)境發(fā)展趨勢，順應(yīng)現(xiàn)代居住環(huán)境內(nèi)涵變化?，F(xiàn)代 居住環(huán)境的內(nèi)涵，由傳統(tǒng)的純居住為主體功能，向以休閑性、體驗性、 生態(tài)化、現(xiàn)代化為中心的開放式居住環(huán)境轉(zhuǎn)化。規(guī)劃營造多層次人居 空間，通過居住環(huán)境內(nèi)外交流環(huán)境的潛移默化，促使整個小區(qū)全面居 住品質(zhì)的提高。 2.信息化居住環(huán)境 以所處時代特征為指導(dǎo)：改善各專業(yè)封閉獨(dú)立的傳統(tǒng)布局，以整 體集中，個體獨(dú)立的方式既滿足高效便捷的要求，又滿足各局部功能 相對獨(dú)立的要求，信息化居住環(huán)境包括

37、通信系統(tǒng)（包括電話與寬帶網(wǎng)） 、有線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、廣播及背景音 樂系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等。 3.生態(tài)化居住環(huán)境 以生態(tài)環(huán)保意識為指導(dǎo)，人與自然共存。充分利用現(xiàn)有地形、地 貌、水塘等內(nèi)容營造高雅、有文化氛圍、有活力的居住環(huán)境，并在單 體布局中，盡可能滿足節(jié)能通風(fēng)和環(huán)保的要求。充分利用基地現(xiàn)有自 然條件，因地制宜，人工建筑與自然環(huán)境相融合，突出建筑群布置的 層次感，同時加強(qiáng)居住環(huán)境景觀的配套設(shè)計，體現(xiàn)居住環(huán)境花園化、 生態(tài)化。 4.地域化居住環(huán)境 綜合當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕攸c(diǎn)，在居住環(huán)境建設(shè)上體現(xiàn) ART DECO 建 筑風(fēng)格的雄偉與大氣，在延續(xù)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)城市文脈的同時，以新

38、材料和 新技術(shù)來表達(dá)城市發(fā)展的勃勃生機(jī)。 5.園林化居住環(huán)境 以規(guī)劃、景觀、建筑三位一體的整體化居住環(huán)境設(shè)計為目標(biāo)，在 外部空間的設(shè)計中，從整個生態(tài)環(huán)境到單體建筑內(nèi)部，營造多層次的 園林空間，立足于提高修養(yǎng)，陶冶情操起到“環(huán)境育人”的作用。以 高起點(diǎn)的環(huán)境藝術(shù)及景觀設(shè)計營造個性化的居住環(huán)境氛圍，加強(qiáng)環(huán)境 的整體性。 6.可持續(xù)發(fā)展的居住環(huán)境 居住環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展除了生態(tài)環(huán)境方面的考慮，還體現(xiàn)在盡量 利用現(xiàn)有資源，為將來發(fā)展留有余地。采用動態(tài)發(fā)展原理進(jìn)行規(guī)劃， 制定利于擴(kuò)展、具有彈性的規(guī)劃，不僅考慮分期建設(shè)的可行性，做到 近遠(yuǎn)期結(jié)合，而且注重節(jié)約用地，給遠(yuǎn)期發(fā)展留有余地，實(shí)現(xiàn)居住環(huán) 境建設(shè)的可持

39、續(xù)發(fā)展。 第二節(jié)第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 一、 項目規(guī)劃建設(shè)方案 （一）設(shè)計依據(jù) 本項目設(shè)計依據(jù)主要有： 1.中華人民共和國城市規(guī)劃法 ； 2.城市規(guī)劃編制辦法 ； 3.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （GB50180） 4.民用建筑通則 （JGJ37-89） 5.建筑設(shè)計防火規(guī)范 （GBJ16-87）2001 年版 6.高層建筑設(shè)計防火規(guī)范 （GBJ50045-95）2001 年版 7.住宅設(shè)計規(guī)范 （GB50096-1999）2003 年版 8.濟(jì)寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2006 年版 9. 其他相關(guān)國家、部、省市現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程 10.業(yè)主提供的相關(guān)資料 11.濟(jì)寧市任城區(qū)總體規(guī)劃 （二）規(guī)

40、劃設(shè)計方案 1.指導(dǎo)思想 本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為： 在充分考慮市任城區(qū)社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及其發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合 城鎮(zhèn)自然地理和生態(tài)環(huán)境，本著合理規(guī)劃、穩(wěn)定發(fā)展、優(yōu)化環(huán)境的宗 旨，以歷史的、發(fā)展的、新世紀(jì)的觀點(diǎn)與眼光，對城鎮(zhèn)建設(shè)和社會經(jīng) 濟(jì)發(fā)展目標(biāo)做出科學(xué)、合理的預(yù)測，研究城鎮(zhèn)布局形態(tài)及其運(yùn)行機(jī)制 的合理性與適應(yīng)性。在創(chuàng)造最佳效益的同時，努力實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、 環(huán)境三大效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。 結(jié)合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃框架結(jié)構(gòu)，依據(jù)現(xiàn)有實(shí)際，統(tǒng)籌安排，長遠(yuǎn)規(guī) 劃，體現(xiàn)出設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的新型社區(qū)。 2.規(guī)劃地點(diǎn) 位于濟(jì)寧市任城區(qū)王母閣片區(qū)內(nèi)，在南池公園西側(cè)與鐵北路交叉 口西南面，用地西側(cè)為回民林地

41、，東側(cè)為規(guī)劃中的商業(yè)及社區(qū)服務(wù)中 心，南側(cè)為貨運(yùn)鐵路專線。 3.規(guī)劃原則 本次規(guī)劃地塊位于濟(jì)寧市任城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在任城區(qū)商業(yè)及 居住環(huán)境建設(shè)中將扮演重要角色，本次規(guī)劃從開發(fā)者的角度、整體區(qū) 域的角度和居住者的角度，對于規(guī)劃進(jìn)行合理定位并合理確定規(guī)劃原 則，在規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)上既要充分利用土地，又要考慮居住者的感受， 形成自然、和諧、舒適的居住環(huán)境。 （1）示范性與標(biāo)志性原則 以建設(shè)任城區(qū)示范性商務(wù)中心為標(biāo)準(zhǔn)，為城市建設(shè)爭光添彩。使 之成為任城區(qū)近期建設(shè)的示范工程。規(guī)劃設(shè)計具有超前性、先導(dǎo)性， 達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 （2）地塊固有資源價值最大化的原則 本地區(qū)位條件好，擁有優(yōu)美的環(huán)境資源條件，因

42、此在規(guī)劃過程中 應(yīng)對規(guī)劃過程中應(yīng)對地塊有利資源條件進(jìn)行充分發(fā)掘，貫徹“尊重自 然”思想與“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目 標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一 個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。 （3）適合任城區(qū)實(shí)際情況與可實(shí)施性原則 規(guī)劃設(shè)計貫徹環(huán)境原則、經(jīng)濟(jì)原則與效益原則，正確處理規(guī)劃中 社會效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)適合任城 區(qū)現(xiàn)階段對于居住的要求，既要實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的要求、體現(xiàn)居住價值， 同時也要經(jīng)濟(jì)可行。住宅區(qū)建設(shè)以科技為先導(dǎo)，加強(qiáng)新技術(shù)的利用、 市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局，注重物業(yè)管理與安全保衛(wèi)。 （4）從

43、居住角度應(yīng)當(dāng)充分考慮本地塊和周邊居民生活的便利性， 配置一定數(shù)量的商業(yè)及其他生活服務(wù)設(shè)施，從而提升地塊的居住生活 品質(zhì)。 （5）景觀布局體現(xiàn)均好性原則 規(guī)劃中合理組織小區(qū)內(nèi)部公共景觀綠地，以體現(xiàn)景觀均好性原則， 實(shí)現(xiàn)戶戶有景、窗窗見綠的優(yōu)良景觀效果。 4.規(guī)劃設(shè)計布局方案 （1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本項目規(guī)劃采用靈活布局，形成曲線式綠化空間旨在營造中式園 林“步移景異”的空間環(huán)境，以建筑為底適度安置不同形式的水景、 廳堂，建筑物之間用富有藝術(shù)氣息的路徑和曲折的小徑連接。沿著這 些道路創(chuàng)造不同的景觀。整個小區(qū)景觀自然流暢有主有次，有分有合， 結(jié)合現(xiàn)代雅致的建筑形式，形成了一道美麗的城市風(fēng)景線。 本規(guī)劃方案

44、提高了土地的利用率，增加居住舒適度，用簡單實(shí)用 的環(huán)形道路將各部分連接為整體。 （2）公寓設(shè)計 考慮到設(shè)計和施工的方便，戶型盡量統(tǒng)一。并在特殊部位結(jié)合景 觀設(shè)計少量邊戶型和轉(zhuǎn)角戶型；高層戶型也盡量統(tǒng)一。在爭取為住戶 提供盡可能多的房型選擇情況下，減少各棟公寓間的形體差異，尋求 外部形式的和諧統(tǒng)一。 立面上做到我們以往所追求的，工程簡單、外觀大氣的建筑理念 外，還展現(xiàn)了 Art Deco 風(fēng)格的高聳的視覺沖擊力，以及現(xiàn)代風(fēng)格建 筑中的帶有的文化氛圍，并且我們所表現(xiàn)出來的現(xiàn)代風(fēng)格造型，會在 后期施工上帶來便捷，成本上帶來了節(jié)約。 （3）道路交通系統(tǒng) 根據(jù)對現(xiàn)狀外圍交通的分析，商務(wù)地塊的主要出入口設(shè)

45、在了北面， 將公寓小區(qū)主要出入口安排在西側(cè), 次要出入口安排在北側(cè)，以小區(qū) 中心文化廣場將其連接而形成總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，使小區(qū)中形成了環(huán)狀道 路系統(tǒng)，構(gòu)筑復(fù)合式交通。人車分流,建立通暢安全的步行空間。地 面主要以步行為主，外部匯入到小區(qū)的車流在小區(qū)入口處伸入到地下,使 中心景觀軸相交道路自然成為步行道,最大可能地做到人車分離。同 時地下停車布局盡量依據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)，與鄰里空間重合，使回家路徑更 便捷。組團(tuán)內(nèi)均為步行道，路寬 4M，必要時兼作消防車道。 （4）外部空間形態(tài)與景觀 建筑縱向形態(tài)上我們采用中心區(qū)內(nèi)兩側(cè)建筑高度縮減的方式來營 造人對變化和開敞尺度的要求。出入口的延伸與中心景觀構(gòu)筑出了小 區(qū)主要

46、的景觀軸線，營造景觀系列，使空間連續(xù)通透，有靜有動。我 們做到每棟樓前都有一個活動花園，提供了各種公共會外活動的生活 平臺。根據(jù)現(xiàn)有地形，景觀綠化分為商業(yè)景觀帶，中心景觀和組團(tuán)景 觀綠化等，使小區(qū)內(nèi)的居住人群能夠享受到更好的園林氛圍，本方案 在視線分析上以最大限度提升住戶的生活品質(zhì)。使每一個住戶都擁有 良好的景觀朝向。 （5）建設(shè)布局 布局方式：方案采用因地制宜的布局方式和人性化的結(jié)構(gòu)特征, 營造優(yōu)雅的居住氛圍，為居住者提供親切宜人的空間感受。功能組織 條理有序，可以滿足人們?nèi)粘Ｋ璧耐瑫r，提高了生活品質(zhì)。在戶型 布置上，小戶型居于小區(qū)相對條件較弱的南側(cè)、奢華戶型布置于小區(qū) 核心景觀帶，大戶型

47、位于小區(qū)東，北側(cè)。結(jié)合中心景觀綠化帶布置與 日常生活密切聯(lián)系的公共服務(wù)設(shè)施，體育健身會所。與步行道相結(jié)合 豐富了小區(qū)內(nèi)部場景，同時為分級管理提供了可能。會所的景觀泳池、 中心廣場與高層區(qū)寬闊的綠地結(jié)合，使休閑場所更易被人使用，增加 了公共參與的機(jī)會。鑒于周邊道路的開發(fā)狀況，將幼兒園放置于南側(cè) 沿街，同時為城市和小區(qū)服務(wù)。 （6）設(shè)備管線布局 根據(jù)規(guī)范要求，設(shè)備管線總平面設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，全面考慮，合 理安排層次、走向、坡度等，并應(yīng)力求適應(yīng)維修和改擴(kuò)建的需要；同 時，明設(shè)管道應(yīng)排列整齊，并應(yīng)根據(jù)不同用途以不同顏色分別標(biāo)明。 給排水等管道沿區(qū)內(nèi)道路依次布置并留有檢查井，采用直埋方式， 埋深不小 0.

48、8m。 (7）豎向設(shè)計 豎向設(shè)計應(yīng)滿足以下要求： 1）合理利用地形地貌，減少土方工程量。 2）滿足各種管線的埋設(shè)要求。 3）有利于建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計。 4）對外聯(lián)系道路的高程與城市道路高程平順銜接。 道路標(biāo)高的確定，即考慮新建筑物的要求，又要兼顧與保留建筑 物的結(jié)合，使其排水便捷通暢，為此道路最大縱坡為 1.75%，最小縱 坡為 0%，規(guī)劃后該小區(qū)地勢北高南低，東高西低。規(guī)劃后排水便捷。 人行道需設(shè)無障礙和防滑措施。 地面排水一般采用單側(cè)設(shè)雨水口收集排放，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、 流量、道路縱坡確定。 建筑物室內(nèi)外高差取 0.150.60m。 具體規(guī)劃方案見附件。 建筑設(shè)計方案 （一）設(shè)計依

49、據(jù)： 1方案設(shè)計總說明中引述的主要設(shè)計依據(jù)文件 2城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB 5018093（2002 年版） 3民用建筑設(shè)計通則 GB 503522005 4住宅建筑規(guī)范 GB 503682005 5住宅設(shè)計規(guī)范 GB 500961999 6建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 500162006 7高層民用建筑設(shè)計規(guī)范 GB 5004595（2005 年版） 8汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范 JGJ 10098 9汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB 5006797 10建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（2003 年版） 11國家、省、市相關(guān)法令、法規(guī) （二）建筑設(shè)計方案 1.指導(dǎo)思想 （1）創(chuàng)造鮮明、和諧的主體

50、新農(nóng)村形象。 （2）創(chuàng)造新世紀(jì)的居住購物環(huán)境。 （3）精心的平面布局并兼顧投入成本。 2.建平面設(shè)計 公寓建筑 任城區(qū)地處中國北方，住戶的居住行為與氣候特征結(jié)合起來是設(shè) 計的一個方向，因此在滿足自然采光通風(fēng)的基礎(chǔ)上，盡可能將室內(nèi)公 共活動區(qū)域的開窗面積增大，盡量加大向陽面與室外環(huán)境的接觸面， 使室內(nèi)外融為一體。 建筑造型設(shè)計的基本思想是創(chuàng)造出一種現(xiàn)代簡潔的建筑形象，使 整個小區(qū)形成親切、宜人、自然而又富有活力的建筑形象。坡屋頂內(nèi) 部空間可以讓住戶自行做夾層。外部造型則形成豐富的輪廓線。此外， 挑檐以及造型變化的陽臺，較大的玻璃窗，都使建筑外觀顯得輕巧空 透富有變化。 小區(qū)內(nèi)采取小區(qū)院落結(jié)構(gòu)模式

51、。以條式公寓為主，適應(yīng)地方氣 候與居住習(xí)慣。采用變形行列式對公寓進(jìn)行布局，通過對公寓單元組 合所采取的拼接變化、長短變化、角度變化、高低變化、空間圍合等 手法的運(yùn)用，打破了單純行列式布局的呆板局面，使空間布局和高度 變化更加靈活豐富。每一組團(tuán)均規(guī)劃有公共活動場地，內(nèi)設(shè)小型的休 憩游樂設(shè)施，方便老人兒童使用。 小區(qū)公寓采用坡屋頂形式，部分頂層住宅北部退臺式處理，并設(shè) 計成復(fù)式和躍層式，充分利用坡屋頂?shù)挠行Э臻g，以節(jié)約用地。 小區(qū)多層公寓底層全部設(shè) 2.18 米高地上儲藏室，部分地上儲藏 室架空可作為機(jī)動車庫或自行車庫使用、架空游憩平臺等功能使用。 3.建筑剖面設(shè)計 社區(qū)住宅為多層住宅、高層住宅。

52、 住宅樓層高為 2.8 米，住宅架空層 2.18 米，社區(qū)公建層高 3.2 米，商業(yè)綜合樓層高 3.6 米，沿街商業(yè)層高 4.2 米。 4.建筑立面設(shè)計 住宅建筑單棟面寬較窄，利用高度優(yōu)勢體現(xiàn)出建筑向上，挺拔的 感覺，利用現(xiàn)代立面構(gòu)成手段，利用構(gòu)架，凸窗、挑板等手法結(jié)合主 體，鮮明、飽和的色彩突出的屋面造型，形成個性化的居住組群。 5.建筑裝修 公寓建筑填充墻體采用多排孔燒結(jié)粉煤灰磚,符合目前發(fā)展節(jié)能 墻體材料的要求。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空 間。入戶門采用防盜門，內(nèi)門采用夾板門或暫不裝門，窗戶采用中空 塑鋼窗，以滿足建筑節(jié)能要求。架空層地面采用防潮地面；住宅樓面 為 C2

53、0 細(xì)石砼地面；廚房、衛(wèi)生間地面為貼防滑磚地面（帶防水層） ， 墻面皆為混合砂漿墻面，刷乳膠漆，頂棚為混合砂漿頂棚，廚房、衛(wèi) 生間、陽臺地面標(biāo)高皆低于其它地面 20mm。屋面平屋頂處為膨脹珍 珠巖保溫屋面，坡屋面處為紅色粘土瓦屋面。屋面排水為有組織排水， 雨水管采用 PVC 塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為 1000 寬細(xì)石砼散水。 （三）消防設(shè)計 1消防車道：小區(qū)道路兼消防車道，形成消防環(huán)路。主環(huán)路面 寬 6 米，組團(tuán)內(nèi)消防車道寬度均為 4 米,滿足消防車轉(zhuǎn)彎半徑 6 米， 車道滿足消防車荷載 32T。高層住宅設(shè)沿兩個長邊通消防車道，一個 長邊設(shè)置登高面。沿街建筑長度超過 150 米

54、處，或轉(zhuǎn)角處建筑長度大 于 220 米時設(shè)有消防通道。 2.防火間距：高層住宅之間間距大于 13 米，高層與裙房之間間 距大于 9 米，裙房間山墻間距小于 6 米。低層住宅之間間距大于 6 米， 低層住宅與高層住宅之間間距大于 9 米。 3.建筑分類、耐火等級、防火分區(qū)的劃分： 高層公寓：高層公寓為二類高層建筑，其耐火等級為二級；商鋪 等耐火等級為二級。按自然層劃分防火分區(qū)。地下室耐火等級為一級。 4.電梯和消防電梯： 12 層以上高層每單元設(shè) 1 臺消防電梯，載 重 800kg，速度 1.5 米/秒。 火災(zāi)發(fā)生后，所有電梯均能在 60 秒內(nèi)從頂層?？康降孛鎸?。12 層以下無消防電梯。 5.樓

55、梯及疏散：12 層以下高層住宅設(shè)一部樓梯，12 層以上住宅 設(shè) 1 部防煙樓梯。疏散樓梯可通向屋頂。樓梯凈寬 1100。低層住宅 按每單元一部普通樓梯設(shè)置，樓梯凈寬 1000。商鋪每戶建筑面積均 小于 300 平方米，單層，層高為 3900。 6.建筑構(gòu)造：高層建筑前室門及樓梯間門采用乙級防火門，樓梯 直通室外；管道井均做樓板，管線穿過處設(shè)防火棉填塞，管道井門為 乙級防火門。高層住宅上下層窗檻墻高度不低于 0.8 米，11 層單元 式住宅檻墻高度不低于 1.2 米。 7.半地下車庫消防設(shè)計：地下室：耐火等級一級，汽車庫防火分 區(qū)按小于 4000 平方米劃分，防煙分區(qū)按 2000 平方米控制，以

56、結(jié)構(gòu)梁 或擋煙垂壁分割。汽車庫每防火分區(qū)封閉樓梯2 部，且地下車庫最 遠(yuǎn)點(diǎn)距樓梯間的疏散距離不超過 60 米。自行車庫防火分區(qū)按小于 1000 平方米劃分，設(shè)有 2 部疏散樓梯（或自行車坡道） ，部分以相鄰 防火分區(qū)為第 2 疏散出口。地下室均設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)。 8.消防控制中心：設(shè)在會所首層，有獨(dú)立疏散出口，便于監(jiān)控和 消防人員使用。 三、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 （一）設(shè)計依據(jù) 1.規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn) （1） 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) （GB500682001） （2） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 （GB50010-2002） （3） 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) （GB5022395） （4） 建筑抗震設(shè)計規(guī)范 （

57、 GB50011-2001） （5） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 （JGJ3-2002） （6） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 （GB50009-2001） （7） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 （GB50007-2002） （8） 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 （JGJ94-94） （9） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)程 （省 DB33/1001-2003） （10）國家及省、市政府有關(guān)的建筑設(shè)計的法規(guī)、政策。 2.地質(zhì)條件 依據(jù)為臨近地塊工程勘測報告，場地土類型：三類。 3.抗震設(shè)防 抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 0.05g，設(shè)計地震 分組為第一組。 建筑物抗震設(shè)防類別為丙類。 4.根據(jù)使用和建筑設(shè)計要求，主要設(shè)計

58、活荷載如下： 商業(yè)休閑中心、商鋪 3.5 KN/m2 住宅、辦公 2.0 KN/m2 自行車車庫 2.5 KN/m2 汽車庫 4.0 KN/m2 陽臺 2.5 KN/m2 屋頂花園 3.0 KN/m2 衛(wèi)生間 2.0 KN/m2 消防疏散樓梯 3.5 KN/m2 消防車道 20.0 KN/m2 樓梯 2.5 KN/m2 機(jī)房 7.0 KN/m2 上人屋面 2.0 KN/m2 不上人屋面 0.5 KN/m2 地下室頂板 0.5 KN/m2（覆土考慮 1.21.5 米） 5.風(fēng)荷載及雪荷載： （1）基本風(fēng)壓：wo=0.5KN/m2 地面粗糙度類別為 B 類 風(fēng)荷載體形系數(shù)為 1.3 風(fēng)振系數(shù)由程序

59、計算。 （2）基本雪壓：0.30KN/m2 （二）結(jié)構(gòu)設(shè)計 1.結(jié)構(gòu)類型 （1）本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級高層 部分為乙級，其余部分為丙級。 （2）基礎(chǔ)：高層及與其相連的地下室部分基礎(chǔ)采用 500 預(yù)應(yīng)力 管樁，多層及與其相連的地下室部分基礎(chǔ)采用 400 預(yù)應(yīng)力管樁，單樁 豎向承載力特征值根據(jù)勘察報告和設(shè)計試樁確定。 （3）地下層：半地下車庫頂綠化部分考慮覆土厚度 1 米。 （4）上部結(jié)構(gòu)：本工程抗震設(shè)防烈度為 7 度，樓面均采用現(xiàn)澆 鋼砼混凝土梁板。 2.結(jié)構(gòu)平面布置 公寓下的地下室之間合適位置設(shè)縫脫開。板塊內(nèi)不宜設(shè)永久變形 縫的，設(shè)施工后澆帶，在地下室混凝土中摻微膨脹劑

60、及其它相關(guān)措施 解決超長混凝土的收縮問題。 上部超長建筑按規(guī)定設(shè)置變形縫。所有縫均需滿足抗震縫要求。 3.主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件幾何尺寸和混凝土強(qiáng)度等級 （1）剪力墻厚度：高層剪力墻厚度均為 200300mm。 （2）建筑物樓板厚度樓面為 100mm 以上，屋面為 120mm。 （3）地下室外壁厚 250-350MM，地下室頂板厚 160-200MM。 （4）混凝土強(qiáng)度等級根據(jù)上部建筑高度確定，從 C40C25。 （5）地下室底板、側(cè)壁混凝土抗?jié)B等級 0.8Mpa。 （6）住宅外填充墻均采用燒結(jié)多孔磚（非承重） ，內(nèi)填充墻采用 輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊。200-240 厚用于所有住宅外墻及分戶墻， 100-