全國律協(xié)《律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引》

1、中華全國律師協(xié)會律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引來源：壹心律師官方網(wǎng)站時間：2009-09-15閱讀次數(shù)：62（中華全國律師協(xié)會六屆全國律協(xié)七次常務(wù)理事會審議通過）二00七年一月二十五日第一章總則第二章房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工 作第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段 的工作第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù) 第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容 第四章城市房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù) 第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)拆遷補償安置協(xié)議第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定 第四節(jié)被拆遷房屋

2、安置標(biāo)準(zhǔn) 第五節(jié)特殊對象的補償與安置第六節(jié)貨幣補償款的分配第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務(wù) 第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)裁決申請與受理階段第三節(jié)裁決審理階段第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段 第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù) 第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)集體土地的征收征用及補償 第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補償安置 第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估第七章行政復(fù)議與訴訟的律師實務(wù) 第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié) 拆遷行政復(fù)議第三節(jié) 拆遷訴訟 第四節(jié)律師在拆遷訴訟中的舉證 第八章 附則 第一章 總則1. 制訂目的為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)的服務(wù)水平， 指導(dǎo)律師辦理與房屋 拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法中華 人民共和國土地管理法等

3、法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法 解釋，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗，制定本指引。本指引供律師在辦 理拆遷法律服務(wù)業(yè)務(wù)中參考和借鑒，并非強制性規(guī)定。2. 概念界定2.1 城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) 國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對 房屋及附屬物進行拆除的法律行為。2.2 農(nóng)村房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外 農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以 遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。2.3 拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。2.4 拆遷單位：取得依法拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。2.5 被拆遷

4、人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。2.6 房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和 個人。2.7 違章建筑，是指依法應(yīng)予以無償拆除的違法建筑物。3. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益， 律師辦理拆遷 法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：3.1 忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位 及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人 的合法權(quán)益。3.2 專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè) 知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為委托人 提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。3.3 勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，

5、應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤 于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成 各項受托法律業(yè)務(wù)。3.4 支持合理補償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)支持被 拆遷人的合理補償要求，其合理補償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住水平 不因拆遷而降低。4. 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求4.1 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實委托人的主體資格并充 分了解受托事項的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告 知法律風(fēng)險。4.2 律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán) 后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。4.3 律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的 社會責(zé)任，把

6、維護被拆遷人的合法權(quán)益、促進矛盾化解、構(gòu)建和諧社會 作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。4.4 律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委 托人的商業(yè)秘密和個人隱私。5. 本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè) 務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草并修改拆遷 計劃與方案、起草并修改各類法律文書、出具專項法律意見書、培訓(xùn)拆 遷管理與實施人員、代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承 租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動、參與聽證及談判活 動、參與行政裁決活動、參與強制拆遷活動、參與行政復(fù)議活動、參與 仲裁活動、參與訴訟活動等

7、法律服務(wù)。涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館 房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第二章 房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的 階段。1 房屋拆遷的前提條件國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所 在地的縣、市拆遷主管行政機關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實施 拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為房屋拆遷許可證，農(nóng)村為 拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。2 概念界定2.1 搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協(xié)議中 約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。2.2 拆遷期限，是

8、指拆遷許可證設(shè)立的實施拆遷活動的期限。第二節(jié)律師代理拆遷人、 拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工 作1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工 作：1.1 核實擬拆遷地段的土地性質(zhì)，以確定是適用城市還是農(nóng)村 房屋拆遷的程序。1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作 人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)或土地征收征 用批準(zhǔn)文件且是否依法公示。1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件且是否依法公示。1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證且是否依法公示。1.6 調(diào)查被拆遷人的基本情況（

9、拆遷的四至范圍、房屋類型、 面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟮龋?.7 核實在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷 范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無進行下列活動：1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物；1.7.2 改變房屋和土地用途；1.7.3 建立新的房屋租賃關(guān)系；1.7.4 分列房屋租賃戶名。1.8 參與制定拆遷方案的聽證會，發(fā)表律師意見。1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性，拆 遷方案應(yīng)載明如下事項：1.9.1 拆遷四至范圍；1.9.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋 的具體數(shù)量及公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；1.9.3 拆

10、遷戶數(shù)；1.9.4 拆遷期限；1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況；1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、產(chǎn)權(quán)調(diào) 換房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；1.9.8 實施拆遷的方式；1.9.9 拆遷計劃是否已經(jīng)列入本地經(jīng)濟發(fā)展計劃和本省（市） 的拆遷計劃。1.9.10 核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬 戶，前述存款金額不得低于省市政府規(guī)定的補償安置資金總額的比例。 該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng) 當(dāng)在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。1.9.11 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰

11、、無權(quán)利負(fù) 擔(dān)。1.9.12 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷 人總戶數(shù)的 70%，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否 達到當(dāng)?shù)毓步ㄖO(shè)施配套要求。2 律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段應(yīng) 當(dāng)謹(jǐn)慎注意的問題：2.1 律師應(yīng)提示委托人，拆遷主管行政機關(guān)不得作為拆遷人， 也不得接受委托實施拆遷。2.2 律師應(yīng)提示委托人， 不得采用恐嚇、 脅迫以及停水、 停電、 停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。2.3 律師應(yīng)提示委托人，須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范 圍實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的， 應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并

12、向頒發(fā)該拆遷許可證的拆遷主管行政機關(guān)申請變更拆遷范圍。2.4 律師須提示委托人，要在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。確需延長 拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿日的 15 日前，向拆遷主管行政機關(guān)提 出延期拆遷申請， 區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請之日起 10日內(nèi) 給予答復(fù)。2.5 律師應(yīng)提示委托人建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)拆遷主管行政機關(guān)同意后，辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)；拆遷主 管行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)內(nèi)容予以公告。建設(shè) 項目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履 行完畢的，由受讓人繼續(xù)履行；項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆 遷人、房屋承租人，并

13、自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起 30 日內(nèi)予以公告。2.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷補償安置方案要符合黨的方針政 策和國家法律規(guī)定的及本地的實際情況。如存在可能嚴(yán)重侵害被拆遷人 合法權(quán)益的情況，經(jīng)提示，委托人拒絕調(diào)整的，律師應(yīng)解除委托。第三節(jié) 律師代理被拆遷人、 房屋承租人在城市房屋拆遷前期 準(zhǔn)備階段的工作1 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作 人員的上崗證。2 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。3 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。4 核實拆遷人是否已合法取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5 核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事 項并準(zhǔn)確無誤，且委托人在該拆遷

14、范圍內(nèi)。6 參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會，發(fā)表律師 意見。7 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行 性，拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據(jù)之外，還應(yīng)說明如下事項：7.1 拆遷四至范圍；7.2 拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的 具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量）；7.3 拆遷戶數(shù)；7.4 拆遷期限；7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況；7.6 拆遷補償安置資金總額的預(yù)算；7.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、 用于產(chǎn)權(quán)調(diào) 整房屋的面積量與價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃；7.8 實施拆遷的方式。8 核實拆遷人是否有足額的拆遷補

15、償安置資金專用存款賬戶， 前述存款金額不得低于省市政府關(guān)于應(yīng)占補償安置資金總額的比例，該 存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng) 在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。9 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。10 核實用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的數(shù)量是否達到拆遷范圍被拆遷人要 求調(diào)換的數(shù)量，安置房源是否符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及是否達到當(dāng)?shù)毓?共建筑設(shè)施配套要求。11 獎勵措施。12 對特殊問題的應(yīng)急方法。第三章房屋拆遷評估中的律師實務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷估價， 是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額， 根據(jù) 被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場

16、價格進行的 評估。2. 房屋拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 （農(nóng)村房屋拆 遷評估為征地公告發(fā)布之日）。拆遷分期實施的，以當(dāng)期房屋拆遷許可 證頒發(fā)之日為房屋拆遷估價時點。3. 房屋拆遷估價報告的有效期為房屋拆遷許可證的拆遷期 限。第二節(jié)拆遷估價機構(gòu)的確定1 房屋拆遷估價機構(gòu)的從業(yè)資格律師應(yīng)提示委托人： 從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)， 應(yīng)當(dāng) 具有經(jīng)拆遷主管機關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價資格。未取得房屋拆遷估 價資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不得接受房屋拆遷估價委托、出具估價報告 或價格咨詢報告。跨省市從事房屋拆遷估價的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向 當(dāng)?shù)夭疬w主管機關(guān)依法備案。2 房屋拆遷估價機構(gòu)的產(chǎn)生根據(jù)有

17、關(guān)規(guī)定， 估價機構(gòu)的產(chǎn)生有三種方式， 一般采取被拆遷人 投票的方式，也可以由拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致或者抽簽方式確定估價 機構(gòu)。采取投票方式的， 根據(jù)投標(biāo)結(jié)果， 按照簡單多數(shù)的原則， 一般情 況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價機構(gòu)， 第二位的為重新估價機構(gòu)。 拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進行公告。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價機構(gòu)的， 可同時確定重新估價機構(gòu)。3 拆遷估價委托同一拆遷范圍內(nèi)，一般情況下只能委托一家估價機構(gòu)進行估價， 并與其簽訂書面的房屋拆遷估價委托合同。在簽訂房屋拆遷估價委托合 同時律師應(yīng)核實如下內(nèi)容：3.1 核實雙方當(dāng)事人的主體資格。3.2 委托范圍是否是在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)。3

18、.3 委托估價的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。3.4 估價的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方式。3.5 需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。3.6 估價報告的交付日期。3.7 酬金及支付方式。3.8 違約責(zé)任。3.9 爭議的解決方式。3.10 其他需要約定的事項 第三節(jié)拆遷估價過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容1. 拆遷估價過程中律師工作的一般內(nèi)容：1.1 核實估價機構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、 綜合實力、社會信譽。1.2 對估價機構(gòu)確定程序的合法性進行核實。律師應(yīng)提示委托 人投票確定估價機構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進行公告的義務(wù)。而拆遷 主管機關(guān)可對投票、抽簽過程進行監(jiān)督，并可以要求紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)和基 層組織等共同監(jiān)督。1.

19、3 對拆遷估價委托合同的真實性、合法性進行核實。1.4 核實估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系， 或 者是否是拆遷當(dāng)事人。1.5 對估價報告的形式與內(nèi)容進行核實。包括履行拆遷估價委 托合同的情況、估價內(nèi)容的真實性與合法性、房屋拆遷估價時點及估價 報告的有效期限以及是否由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。1.6 對估價機構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達分戶估價報告的程序 合法性進行核實。1.7 如委托人對估價報告有疑問或異議的，協(xié)助委托人向原估 價機構(gòu)詢問、申請復(fù)核，或者另行委托估價機構(gòu)重新評估。1.8 對委托人就原估價機構(gòu)的估價結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或 者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異， 且協(xié)

20、商達不成一致意見時， 律師可以協(xié)助委托人在收到估價報告、 復(fù)估結(jié)論或重估報告后的 15 日內(nèi) 向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。1.9 對房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員是否與原估價機構(gòu)、拆 遷當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人進行核實。1.10 律師應(yīng)提示委托人，若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為估 價報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會指定其中一家估價單 位進行再估價；而拆遷當(dāng)事人對再估價仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅?員會申請鑒定。2. 拆遷估價過程中律師為拆遷人提供法律服務(wù)的注意事項：2.1 律師應(yīng)提示委托人， 須如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料， 協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。

21、2.2 律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價報告送交被拆遷人。2.3 律師應(yīng)提示委托人， 拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值， 不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應(yīng)當(dāng)明確 被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記 載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的， 從其規(guī)定； 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照 協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管 部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房 產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒

22、有設(shè)立房屋面 積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。2.4 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生 硬，不得授意評估機構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。3. 拆遷估價過程中律師為被拆遷人提供法律服務(wù)的注意事 項：3.1 律師應(yīng)提示委托人，須充分調(diào)查候選估價機構(gòu)的資質(zhì)與信 譽，調(diào)查估價機構(gòu)及估價人員與拆遷人是否有利害關(guān)系或者是否是拆遷 人，建議被拆遷人慎重選擇評估機構(gòu)。3.2 律師應(yīng)提示委托人，如實向估價機構(gòu)提供估價所需資料， 配合估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價 值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。委托拆遷估價，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性

23、質(zhì)（包括用途，下同） 和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記 載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的， 從其規(guī)定； 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照 協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的， 應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管 部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房 產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面 積鑒定機構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。3.3 律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的 法律后果。4. 拆遷估價過程中律師為估價機構(gòu)提供法律服務(wù)的注意

24、事 項：4.1 對估價工作程序的合法性進行核實。核實包括房地產(chǎn)估價 人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進行實地查勘是否有實地查勘記錄、 和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實地查勘記錄是否由實地查勘的估價 人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。4.2 律師應(yīng)提示委托人接受房屋拆遷估價委托后，處理好與拆 遷人、被拆遷人的關(guān)系，客觀公正評估。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓 受托的估價業(yè)務(wù)。4.3 核實委托人是否按照拆遷估價委托合同約定的時間和要求 完成估價，向拆遷人出具估價報告（包括分戶估價報告）。律師應(yīng)提示 委托人，如未按照約定的時間和要求完成估價，或者估價失實的，應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4.4 律師應(yīng)提示委托人，

25、拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值， 不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比 較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估 價報告中充分說明原因。對拆遷人、被拆遷人就估價報告提出的疑問向 其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參 數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。4.5 律師應(yīng)提示委托人，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定 工作，向?qū)＜椅瘑T會提供估價報告、估價技術(shù)報告及鑒定所需的其他有關(guān)資料4.6 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性 質(zhì)、用途和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬 檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與被拆

26、遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商 一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。第四章房屋拆遷補償與安置中的律師實務(wù)第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定本章所涉的下列詞語的定義分別為：1 房屋拆遷補償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承 租人依照法律規(guī)定，就補償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達成的協(xié)議。2. 價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn) 權(quán)房屋調(diào)換。3 面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實行以房屋建筑 面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。4 異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進行 產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。5 就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆

27、遷房屋 進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。6 最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住 房屋上市交易的平均市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑 面積的價格。適用范圍 本章適用于城市房屋拆遷補償與安置實務(wù)操作， 集體土地的房屋拆遷補償與安置不適用本章。第二節(jié) 拆遷補償安置協(xié)議1. 拆遷補償?shù)姆绞讲疬w補償?shù)姆绞接袃煞N： 既可以實行貨幣補償， 也可以實行產(chǎn)權(quán) 調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差 價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師要提示委托人， 被拆遷人可以選擇補償方式。 但是選擇權(quán)要 受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán) 調(diào)換，拆

28、遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人 對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇 貨幣補償。2. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別， 故拆遷私有房屋 的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人訂立拆遷補償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋 的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、 房屋承租人共同訂立 拆遷補償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房 屋承租人分別訂立拆遷補償安置協(xié)議：2.1 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選 擇貨幣補償?shù)摹?.2 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)

29、準(zhǔn)的私有居住房屋的。2.3 拆遷房管部門依法代管的房屋的。2.4 拆遷宗教團體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋， 包括由 房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng) 租的居住房屋， 以及 1983年 12月 17日城市私有房屋管理條例 實施 前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的 私有出租居住房屋。3. 拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容 簽訂拆遷補償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：3.1 訂立協(xié)議的主體。3.2 被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3.3 補償安置方式。3.4 貨幣補償金額。3.5 搬遷期限。3.

30、6 違約責(zé)任。3.7 爭議的處理。3.8 需要約定的其他事項。律師要注意， 如果是實行房屋調(diào)換的， 拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容 還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點、 層次和房屋交付時間、 是否補差價等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補助費、設(shè)備遷移 費。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人 在拆遷補償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約 定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng) 支付過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。搬家補助費、設(shè)備遷移費和臨時安置 補助費標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的律師應(yīng)提示拆遷人

31、應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定 將其訂立的所有拆遷補償安置協(xié)議報拆遷主管機關(guān)備案。第三節(jié) 被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)， 實際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn) 權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān) 批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記 載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在城市規(guī)劃法實施以前已經(jīng)建 造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為 準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實施以前對此作出明 確規(guī)定的，從其規(guī)定。2. 面積爭議的處理發(fā)

32、生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。 當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測繪機構(gòu)按國家規(guī)定測繪的結(jié)果為據(jù)。第四節(jié)被拆遷房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋的貨幣補償金額的確定 由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補償金額如何確定并不清 楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補償金額一般 根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對此 應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與 被拆遷房屋相同水平的房屋。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價， 房地產(chǎn)市 場評估單價低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補償 單價標(biāo)準(zhǔn)的，按該補償單 價標(biāo)準(zhǔn)計算。拆遷執(zhí)行

33、政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋 （含由房管部門 代為經(jīng)租的宗教團體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承 租人都選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī) 定比例的貨幣補償款。出租人與承租人未達成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實 行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋， 按租賃合同的規(guī)定 處理。實行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的， 律師應(yīng)提示委托人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市 場評估價格確定貨幣補償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價 結(jié)算差價。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時應(yīng)適 用同一評估時點、同一評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。2. 非

34、住宅房屋的補償安置拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的 問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān) 閉和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解 除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人與房屋承租 人對解除租賃關(guān)系未達成協(xié)議的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋調(diào)換。 調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新 訂立房屋租賃合同。另外，拆遷非居住房屋， 律師還應(yīng)提示委托人， 拆遷人應(yīng)當(dāng)補償 被拆遷人或者房屋承租人下列費用：2.1 按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的 設(shè)備搬遷和安裝費用。2.2

35、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。2.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。這里的因拆遷造成停 產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋， 由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除 房屋建筑面積每平方米 300-400 元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。3. 可以按照非居住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形 律師在實踐中應(yīng)提示委托人注意， 以下幾種情形是可以按照非居 住房屋補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償認(rèn)定：3.1 原始設(shè)計為非居住房屋或房屋依法銷售時是非居住房屋 的，可以認(rèn)定為非居住房屋。3.2 公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建 立了公有非居住房屋租賃關(guān)系

36、的，可以認(rèn)定為非居住房屋。3.3 房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位， 可以認(rèn)定為非居住房屋， 但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除 外。3.4 原始設(shè)計為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛?，作為?jīng)營場所 并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務(wù)院和省級以上人民政府的規(guī) 定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r值 給予適當(dāng)?shù)难a償。4. 拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置 拆除居住和非居住兼用的房屋， 被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣 補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補 償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁 決結(jié)算差價

37、。第五節(jié) 特殊對象的補償與安置1. 對低收入、居住困難戶的補償安置的特殊保護 實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、 房屋承租 人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換， 并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價款，使之達到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘?障標(biāo)準(zhǔn)。2. 拆遷宗教團體所有房屋的處理拆遷宗教團體所有的房屋， 律師應(yīng)提示拆遷人， 應(yīng)當(dāng)事先征求宗 教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體的房屋， 租賃關(guān)系終止。 拆 遷居住房屋的，補償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租 居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋

38、承租人均可 以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意， 如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物， 拆遷人 應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模 予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補償。4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護欄、郵筒、廢物箱、車輛 站點、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者 給予適當(dāng)補償。因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負(fù) 擔(dān)；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆 遷人不予負(fù)擔(dān)。5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理 拆遷房管部門依法代管的房屋， 拆遷人

39、應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補 償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資 料應(yīng)當(dāng)向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。6. 拆除違章建筑和臨時建筑的處理律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑， 現(xiàn) 行規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補 償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確 定。其中，城市規(guī)劃法 實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許 可證規(guī)定進行建設(shè)的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。 對違法建筑依據(jù)城市規(guī)劃法 及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理。 城 市規(guī)劃法實施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃 行政主

40、管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī) 定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后， 或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停 止建設(shè)通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不 予補償。7. 拆遷爭議房屋的處理由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”， 為了保障建設(shè)項目的 順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實 同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提 供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意，首先要核實抵押的有效性。其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項。再次，經(jīng)與

41、抵押權(quán)人、 被拆遷人協(xié)商， 能解除抵押合同的，可達 成一致意見，將拆遷補償款交付被拆遷人。9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋， 被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的， 或者被 拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷 人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人 實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng) 當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié)貨幣補償款的分配1. 公有房屋貨幣補償款的分配。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補償款、 安置房屋歸房屋承租人及 其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、 均等分割的原則取得

42、拆 遷補償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟來源，且按均分 所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的。1.2 承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付較多款項 的。1.3 對公房內(nèi)居住的未成年人實際承擔(dān)監(jiān)護義務(wù)的。2. 私有房屋補償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補償款、安置房屋歸被拆遷人所有。 被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。3. 房屋拆遷補償款之外的其他補償費的處理搬家補償費、 設(shè)備遷移費、 臨時安家補助費， 應(yīng)歸確因拆遷而搬 家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、 同住人等。 獎勵費和一次性補償費， 一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的

43、人之間予以分割。設(shè)備搬 遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng) 歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng) 營人。4. 補償款由他人領(lǐng)取的處理 在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽， 導(dǎo)致房屋補償款由他 人領(lǐng)取，律師應(yīng)提示委托人，補償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng) 款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查， 錯將拆遷款項支付給他人，仍應(yīng)對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補 償安置的義務(wù)。對冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理 拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后， 被拆遷人如無法定理由在法定期限 內(nèi)不

44、申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人 可以向公證機關(guān)辦理提存。6. 售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的， 由業(yè)主、房屋 拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到 該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維 修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單 位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不ATr-rr第五章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定概念界定1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定， 對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)?/p>

45、形式和金額、安置用房的面 積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方 當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。2. 強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷 期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制執(zhí) 行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強制執(zhí)行的行為。適用范圍本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)， 集體土地上的房屋拆 遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。第二節(jié) 裁決申請與受理階段1. 申請階段律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時， 重點是把握按規(guī)定 申請所必需的資料。為拆遷主管行政機關(guān)提供服務(wù)時應(yīng)審查申請資料是否符合要求

46、。1.1 拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：1.1.1 裁決申請書；1.1.2 法定代表人的身份證明；1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；1.1.4 被拆遷房屋的估價報告；1.1.5 對被申請人的補償安置方案；1.1.6 申請人與被申請人的協(xié)商記錄；1.1.7 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。1.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：1.2.1 裁決申請書；1.2.2 申請人的身份證明；1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；1.2.4 申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；1.2.5 房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其 他材料。1.3 裁決申請書應(yīng)包括以下

47、主要內(nèi)容：1.3.1 申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年 齡、職業(yè)、住所；1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況；1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由；1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期。2. 審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段， 應(yīng)注意的重點是聽證和可能不被受理 的情形。2.1 裁決聽證裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后， 應(yīng)當(dāng)對達成拆遷補償安置協(xié) 議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進行審核，未達成拆遷補償安置協(xié)議 戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進 行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理 部門規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托人參與裁

48、決受理前的聽證， 并可結(jié)合相關(guān)法律法 規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。2.2 不予受理的情形有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：2.2.1 已超過房屋拆遷期限的；2.2.2 申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的；2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合 同糾紛的；2.2.4 房屋已經(jīng)滅失的；2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；2.2.7 裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的， 裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 5 日內(nèi) 書面通知申請人。律師對行政機關(guān)作出受理或不予受理的決定

49、， 均可為當(dāng)事人提供 咨詢意見，確認(rèn)行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律 規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。第三節(jié) 裁決審理階段在拆遷裁決的審理階段， 律師的服務(wù)重點主要是以下幾方面：1. 對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。1.1 裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。1.2 裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通 知書。1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。1.4 裁決機關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不 能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申 請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的， 裁決機關(guān)可以缺席裁決。1.

50、5 核實補償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實際情 況。在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專 家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒 定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。1.6 裁決機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事 人達不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起 30 日內(nèi)做出裁決。 裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、 適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。1.7 裁決書是否送達。裁決書應(yīng)當(dāng)送達當(dāng)事人，并留有送達的 證據(jù)。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順 序以及實際情況，確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送達 的，可公告

51、送達，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，裁 決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿 7 天視作送達。2. 裁決中止的審查在裁決審理過程中， 可能出現(xiàn)中止裁決的情形。 律師在此種情形 下的服務(wù)重點是以下七個方面：2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。2.2 審查是否是當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論 的。2.3 審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù) 的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。2.4 審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表 明是否愿意繼續(xù)裁決的。2.5 審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請 人的。2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。2.7 中止

52、裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請行政裁決機關(guān)恢復(fù)裁3. 裁決終結(jié)的審查裁決審理過程中， 行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)， 律師在這 種情形下提供法律服務(wù)的重點是以下四個方面：3.1 審查當(dāng)事人是否達成拆遷補償安置協(xié)議；3.2 審查申請人或被申請人是否是裁決當(dāng)事人；3.3 審查申請人是否撤回裁決申請；3.4 審查作為自然人的申請人死亡， 15 日內(nèi)繼受人是否表示參加 裁決或放棄參加裁決。4. 裁決書內(nèi)容的審查裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：4.1 申請人與被申請人 （ 包括代理人 ） 的姓名或單位名稱等基本 情況。4.2 申請裁決的請求、爭議的事實和理由。4.3 裁決機關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。4

53、.4 補償安置方案 （ 補償方式、補償金額、安置用房的面積和安 置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及實施細(xì)則中規(guī)定 的應(yīng)當(dāng)補償?shù)捻椖?） 。4.5 告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。4.6 裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。4.7 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于 15 日。第四節(jié)行政強制執(zhí)行階段在行政決定的行政強制執(zhí)行階段， 律師為當(dāng)事人以及行政機關(guān)提 供法律服務(wù)的重點主要有以下四個方面：1. 審查行政強制執(zhí)行申請主體 房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。 被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關(guān)可依法申請 強制執(zhí)行。2. 審查申請強制拆遷前是否依

54、法聽證申請行政強制執(zhí)行前， 裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強制 執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。同時， 還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒 絕參加聽證會的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參 與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。3. 審查行政強制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：3.1 行政強制執(zhí)行申請書；3.2 裁決調(diào)解記錄和裁決書；3.3 安置用房或補償資金證明；3.4 被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補償資金的 提存證明；3.5 被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；3.6 聽證會或調(diào)查會記錄。4.

55、行政強制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項：4.1 申請行政強制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決 定；4.2 拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補償資金或 者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得 申請行政強制執(zhí)行；4.3 裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)提前 15 天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋， 動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷；4.4 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關(guān)辦 理證據(jù)保全；4.5 行政強制執(zhí)行時，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居 （ 村） 委 會代表和公證人員到現(xiàn)場；4.6 裁決機關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決的；4.7 行政強制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，

56、 要有應(yīng)對突發(fā) 事件的預(yù)案；4 8 執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn) 定與和諧。第六章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定1 適用范圍本章適用于指導(dǎo)律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)的實務(wù)操作。 如 有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆 遷程序的，從其規(guī)定。2 本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃 區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前 提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。3 律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服 務(wù)也可參照本章規(guī)定。第二節(jié)集體土地的征收征用及補償 律師為農(nóng)村房屋拆遷提

57、供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)掌握并向委托人宣傳下 列有關(guān)法律知識：1. 征地的原則：1.1 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程 序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。1.3 征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以 及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征 用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。2. 注意研究當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)征地補償安置的具體規(guī)定： 由于我國城市土地實行國家所有， 農(nóng)村土地實行集體所有， 因此， 城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關(guān)對農(nóng)村集體所有土地的 征收征用來滿足。 律師在辦理此類案件時， 不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定， 還要注意研究當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。3. 征地補償安置的工作程序3.1 在征地依法報批前，縣級土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用 途、位置、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑