天下錦程商業(yè)定位及招商報告

1、天下錦程商業(yè)定位及招商,商業(yè)改變中國。在中國，一種被束縛的商業(yè)能量在短時間內被無限地釋放，亦將深刻地改變我們每一個人的生活。商業(yè)地產激活一座城市的商業(yè)力量。 本報告旨在通過對本商業(yè)項目的相關資料和石家莊市商業(yè)發(fā)展環(huán)境進行綜合調研，結合國內外先進的商業(yè)得出項目的總體評價和發(fā)展預期，同時在主題定位、業(yè)態(tài)組合等方面提出我們的初步思路，供決策參考,前言,一、城市兩個副商圈；四個二級商圈,城市&商圈城市商圈介紹,天河商圈,柏林商圈,益友商圈,懷特商圈,東南商圈,開發(fā)區(qū)商圈,東購商圈,北國商圈,6,城市&商圈-石家莊商業(yè)新格局,法國家樂福控股保龍倉，踏響外地商業(yè)巨頭進入石家莊的又一重音。未來兩到三年，石家

2、莊商業(yè)將迎來有史以來最富趣味的變化外地巨頭集中進入，商業(yè)體量劇增，城市各處聚集起面目各異的新商圈,東購商圈由新百、東購、天元名品等構成。這個商圈業(yè)態(tài)的構成和它的經營業(yè)態(tài)組合模式主要以購物為主。東購商圈緊鄰新華集貿、南三條市場批發(fā)特點尤為顯著。 這個商圈從目前來講，無論從消費力、購物能力還有市場所占份額來說，在石家莊處于一個重要的地位,7,石家莊商圈 之 東購商圈,城市&商圈東購商圈,8,城市&商圈東購商圈,北人集團，北國商城和先天下包括西美還有世貿名品構成了一個中山路的東部板塊。該商圈集吃、喝、玩、樂、購于一體。一個大的商圈的定位基本上滿足了石家莊高檔消費的需求。 這個商圈順應了石家莊向東發(fā)展

3、的趨勢。此商圈會隨著東部的發(fā)展逐漸擴大。甚至會產生副商圈,9,石家莊商圈 之 北國商圈,城市&商圈北國商圈,10,城市&商圈北國商圈,11,城市&商圈石家莊東南之崛起,石家莊商圈發(fā)展正在“開枝散葉”，綜合石家莊各區(qū)域商圈不難看出，東南區(qū)域可謂是商圈云集，如現(xiàn)已成熟的懷特商圈、卓達商圈以及新興初見規(guī)模的萬達、鳳凰商圈等。商圈的興起乃至發(fā)展過程無疑代表了整個裕華區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢-東南區(qū)域商圈發(fā)展正日趨成熟,城市&商圈城市商圈介紹,12,石家莊商圈 之 懷特商圈,懷特商圈可稱為成長式商圈。因為“懷特”最早形成是體育大街兩側的餐飲為主，形成餐飲以后再加上“世紀公園”旅游休閑的特點，把周邊的人氣帶動起來，

4、后來懷特集團，建成了懷特國際商城、懷特裝飾城包括步行街，成為20多萬平方米的大的商業(yè)圈加餐飲有50萬平方米。 它的商圈特點就是從純零售購物的一個商圈轉化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個商圈,13,鳳凰商圈位于翟營大街與南二環(huán)的黃金交匯處，獨擁建華南大街，是眾美集團傾力打造的省會東南板塊的綜合核心。項目總占地面積約為62萬，總開發(fā)面積約165萬，建成后將涵蓋高檔人文住宅、5A甲級寫字樓、四星級酒店、風景商業(yè)步行街、休閑廣場、體育公園等綜合性的城市建筑集群。 商圈內商業(yè)建筑面積達23萬平米，與一流的商業(yè)運營機構“雅海中關”攜手，整合國內外品牌運營商，以集購物、休閑、娛樂、餐飲、醫(yī)療、教育為一體的新都市主義消

5、費模式為規(guī)劃理念，涵蓋大型超市、百貨商場、餐飲店，特色休閑店等應有盡有的配套與服務，立志于鳳凰商圈打造成為引領石家莊商圈發(fā)展新風向的魅力商圈，為人們提供一站式休閑購物通道,城市&商圈鳳凰商圈,14,2007年4月，蘇寧電器看好東南商圈入駐卓達商貿廣場；2007年12月，保龍倉將其連鎖超市拓展到該商圈，從而使該區(qū)域有了第一家專業(yè)電器店和第一家專業(yè)超市店。 卓達商貿廣場投資億元、商業(yè)經營面積達10余萬平方米2006年9月22日開業(yè)，其是繼石家莊已有的東購、北國、懷特之后的第四大商圈，也是那時石家莊最大的單體商業(yè)項目,城市&商圈 卓達商圈,15,項目東跨城市主干道建華大街，南臨另一條城市大動脈槐南路

6、，北至槐中路。同時緊鄰 高爾夫球場及石家莊規(guī)模最大的公園40萬平米的世紀花園等景觀，西跨石家莊唯一一條內河民心河，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)域規(guī)劃環(huán)境優(yōu)美，配套齊備。 項目規(guī)劃10.5萬平米的“十字”金街及沿民心河兩岸的水岸商業(yè)街區(qū)，坐享城市東南鉑金地段，盡顯城市中心財富魅力；五星級酒店坐落在項目核心位置，凸顯項目非凡品質；高尚住宅區(qū)西跨民心河景觀區(qū)，未來規(guī)劃民心河公園位居其中，打造全新、領先的品質生活模式。2010年底，項目大型購物中心及五星級酒店將實現(xiàn)盛大開業(yè)，包括萬千百貨、萬達影城、“大歌星”量販KTV、神采飛揚等主力品牌商家簽約入住，主力店數(shù)量之多將創(chuàng)造石家莊商業(yè)的新紀錄。 石家莊裕華

7、萬達廣場建成后，將成為石家莊又一地標性建筑，將成為石家莊最便宜社區(qū)之一，所在商圈也將成為石家莊最具影響力的商圈之一,城市&商圈 萬達商圈,16,按照規(guī)劃，石家莊裕華萬達廣場，大致可分為三部分： (1)槐嶺路以南、建華大街以西區(qū)域為萬達廣場的核心區(qū)商業(yè)中心區(qū)，該區(qū)域將包括一個建筑面積近28萬平方米的商業(yè)購物中心及3棟共10萬平方米的高檔公寓，其中，購物中心將涵蓋萬千百貨、萬達國際影城、國際著名連鎖超市家居超市、國美電器、神采飛揚電子游藝廣場、大歌星KTV、一兆韋德健身中心等各類商業(yè)業(yè)態(tài)； (2)槐嶺路以南、建華大街以東區(qū)域為萬達廣場的酒店商務區(qū)，該區(qū)域將建設一棟超五星白金酒店及2棟5A級豪華寫字

8、樓； (3)槐嶺路以北區(qū)域為萬達廣場的高檔住宅區(qū)，建筑規(guī)模將達到111萬平方米，而且，該居住區(qū)以100米的高層住宅為主，并且將建設包括小學校、幼兒園、醫(yī)院等各類配套設施,城市&商圈 萬達商圈,17,在外來商業(yè)巨頭紛紛由一線城市向二三線城市轉移的大背景下，北人集團其實早早就開始著手謀求版圖擴張。除了向我省其他地市擴張、并向縣級市縱深發(fā)展外，更加緊了對中山路沿線的控制。 北國股份并購東尚。自此，中山路沿線自中華大街到育才街，這個石家莊市區(qū)“核心里的核心”，集中了北人集團最重要的幾家大型百貨店 新百廣場、北國商城、東尚及先天下。 此外，天元名品、勒泰中心(即將開業(yè))、新天地、西美、廣安街中心線、建華

9、百貨 自西向東，石家莊本土商家聚集在中山路沿線。 外來巨頭選擇地點多是避開中山路：沃爾瑪簽約金正締景城，位置在裕華路靠近火車站，屬橋西商圈，緊鄰即萬象天成；馬來西亞的百盛石家莊店已經在萬象天成內開業(yè)；萬達廣場選址偏南，鄰槐安路；未來萬科據稱選址和平路，在中山路的北面。為我們項目引進外來商業(yè)巨頭提供了機會、機遇,城市&商圈 嚴峻的商業(yè)形勢,如何確保成為商業(yè)“金”角,項目運作的三點建議高、專、快,18,19,PART 2,本案概況,20,基礎/地塊分析,地塊的形狀規(guī)整。展示性較好，西側規(guī)劃路臨側規(guī)劃大型市民廣場，交通極為便利；主要的展示面在西、北兩側。 形狀較為方正，便于產品規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局。 地塊

10、距離主干道非常近，建筑前面的緩沖空間小，缺少地面廣場等城市共享空間，地面停車位少,21,基礎/地塊分析,地理位置,本項目位于西北區(qū)的次中心地帶，是專業(yè)性市場較為密集的區(qū)域。消費者多為汽車購買、維修、裝飾類的需求者。 本項目西側為新興的住宅社區(qū)，北部待開發(fā)地塊較多，區(qū)域未來將有大量住宅供應。 希望本項目的建筑特色，在整個區(qū)域內，都具備了較高的可視性和可識別能力。 項目商業(yè)部分的主要展示面在北二環(huán)快速路，臨綠化帶。四周較為荒蕪，人流稀少，從可視性來看，正面最佳,本案,22,區(qū)域分割,現(xiàn)有面積分割,23,基礎/地塊分析,環(huán)境分析,居住環(huán)境,商務環(huán)境,商業(yè)環(huán)境,其它,本項目周邊未來有大量住宅，因為新興

11、城區(qū)，環(huán)境較好，故為商品房售價較高的區(qū)域。未來將為本項目提供潛在較高收入消費人群； 目前人口密度較低，比鄰的安置小區(qū)人群平均受教育程度低，不易接受新興事物。 隨著新建住宅的開發(fā)，未來居住人群對于商業(yè)的需求呈上升趨勢； 目前來看，居住人群體量還不是很大，首要消費需求會從市中心區(qū)域考慮。 新建住宅的增多，也為商業(yè)多元化發(fā)展供了市場機遇,因城市規(guī)劃影響，西北區(qū)域商務上班族群較少，消費需求較低； 本區(qū)現(xiàn)有大量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本項目未來的潛在消費人群， 特別是項目自身和周邊的專業(yè)性市場，將是項目餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的目標消費群體,本區(qū)的商業(yè)集中在西三莊大街、友誼大街周邊。能滿足周邊居住人群基本生

12、活需要的作用； 目前本區(qū)的商業(yè)發(fā)展較落后，大型傳統(tǒng)百貨缺失，專業(yè)市場為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購物中心； 市場的不成熟，造成商戶對當?shù)厥袌鲇^望氛圍濃郁，商戶資源有限； 消費者收入有限，大眾消費場所仍是市場主流，高端商業(yè)市場還需培養(yǎng),交通較為便利。汽車站會帶來一定的人流量,地塊分析,項目所在區(qū)域商業(yè)氣氛不夠濃厚，為了更好的規(guī)避風險，本項目商業(yè)應當注重自身特色的提煉與把握，與其它項目形成差異競爭，以填補市場空白,氛圍,優(yōu)勢,我們需要充分利用項目的優(yōu)勢和充足的體量，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費者前來消費,策略,交通的便利性、通暢性和區(qū)位的可持續(xù)發(fā)展性是本項目商業(yè)發(fā)展的關鍵,25,優(yōu)勢S-

13、（Strength,劣勢W-（Weakness,威脅T-（Threat,機會O-（Opportunity,地處未來城市發(fā)展方向，商圈未來極具發(fā)展?jié)摿?多項優(yōu)勢資源,石家莊多個新商圈正在崛起 資源競爭異常激烈,通過萬達商圈的帶動引領 可以以小投入自然升值,相對于三大老商圈，商業(yè)氣氛不濃厚 城市消費方向尚需引導,項目基本概況swot分析,26,PART 3,定位與形象,對 策,通過準確的項目定位，以開發(fā)風險相對較小的住宅產品開發(fā)為核心來帶動辦公商業(yè)產品開發(fā),項目概念定位,以住宅為核心的精品樓盤 城市西北部的品質住宅+復合商務社區(qū),產品定位 品質住宅+ 復合商務 住宅：花園洋房+小高層 商務：公寓+

14、寫字間 +商鋪,項目地塊位于城市西北地帶，適宜開發(fā)以城市改善型居住為主的產品,石家莊市寫字樓市場供應遠超需求，公寓產品市場表現(xiàn)稍好于純寫字樓,項目地塊周邊目前沒有商務氛圍，復合商務一定程度上可分散市場風險,單一住宅產品溢價空間有限，不同業(yè)態(tài)組合可滿足客戶居住/辦公多重需求，利于抬升項目售價,產品定位,項目客群定位,瞄準生活和事業(yè)處在上升階段的中產及以上人群,寫字樓/公寓/商業(yè)部分,商業(yè)部分產品定位示意,商業(yè)MALL,準5A寫字樓,酒店式商務公寓,綜合商業(yè)地標,商業(yè)MALL、5A級別寫字樓、酒店式公寓三者之間是一個相輔相成，相互影響的有機體，寫字樓運營必將給商業(yè)MALL提供大量的人流，商業(yè)MAL

15、L的運營必將為生活提供更大便利從而帶動公寓的銷售，而公寓又為寫字樓提供了便利的居住條件，從而三者相互孕養(yǎng)，形成一個良性的循環(huán)，推動項目不斷地向前發(fā)展,商業(yè)部分產品定位解析,商業(yè)部分產品定位原則,地標性建筑 純粹產品結合的綜合性建筑 人性化建筑 高品質建筑 自由空間的建筑立足“空間可自由分割”，迎合市場變化 和諧的建筑同品味、多層次定位，迎合多方面需求，降低風險 有文化的建筑提供高品質服務，謀求長遠發(fā)展,商業(yè)部分產品定位支撐,1、土地性質。地塊的性質決定本項目必須有商業(yè)物業(yè)； 2、地塊規(guī)模。做大商業(yè)的前提條件由建筑面積直接決定，故把寫字樓物業(yè)聚集在某個區(qū)域，形成寫字樓和商務公寓并存的模式，裙樓相

16、連以擴大商業(yè)的經營和招商渠道； 3、區(qū)域位置。位于西北區(qū)域，沒有成熟的商業(yè)氛圍，不利于凝聚人氣； 4、交通條件。南北通達，并且臨北二環(huán)快速路及西柏坡高速公路較近，有利資源的快速流通。 5、高品質社區(qū)頻現(xiàn)人群質量不斷提升。本案住宅、天海悅灣、上城爾灣、上城上林苑等大批量中高端樓盤的出現(xiàn)不斷改變著此區(qū)域人口結構的變化,臨街面產品分布形態(tài)示意,南,住宅沿街底商二層,寫字樓定位為豪華智能綜合時尚商務寫字樓，層高3.6米，總層數(shù)18層。 套型區(qū)間分配：1618層為整層不分割，預留衛(wèi)生間； 9-10層為商務配套層，設置會議室兩個、影音培訓室、休閑娛樂室、咖啡廳、日韓式餐飲配套等，并配以空中花園，可四季賞花

17、賞魚； 其它按照80120左右，占40%左右；100200左右，占20%左右；6080左右，占40%左右區(qū)間分配到各層，每戶設置獨立衛(wèi)生間。 地下做三層，負一層做大型超市或是其他商業(yè)用途，負二、三安排設備間和地下停車場,寫字樓定位,寫字樓客群定位,企業(yè)經營狀況良好，公司人員素質較高，公司人員范圍1030人，如策劃公司、高端培訓等。建筑面積需求范圍：80120左右，占40%左右。 企業(yè)經營范圍較廣的大型集團性公司以及國有控股保險公司，金融、投資、證券公司，產品直銷公司，全國連鎖營銷機構駐石辦事處，經營狀況甚好，資金有一定實力，公司人員素質很高，公司人員范圍30人以上，涉外辦公人員較多。建筑面積需

18、求范圍：100300左右，占20%左右。 也有一小部分，屬于小規(guī)模但對品牌形象要求較高的成長型小公司，例如，IT類設計室、網購、電話直銷、外貿、品牌代理等。建筑面積需求范圍：6080左右，占40%左右。類似這些群體一般都在周圍的住宅或較為老化的辦公區(qū)辦公。 以上客戶群體企業(yè)主對未來發(fā)展有很明確的規(guī)劃，因此對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間要求高。對辦公空間有純粹性概念的需求，既能體現(xiàn)公司實力和形象，又能具備優(yōu)越、舒適度高的辦公條件，比如獨立辦公室和高檔衛(wèi)生間。同時對商務配套要求也很高，高性價比、高品質形象物業(yè)和產品是他們追求的方向,13-16層） 商務公寓,5-18層 辦公,1-2層 商業(yè),5-12層 酒店

19、,1/-2 /-3層超市、停車場與設備層,3-4層 商業(yè),5-18層寫字樓產品 13-16層酒店式公寓產品,1-4層裙樓商業(yè),5-12層高端快捷酒店,現(xiàn)代大氣的外立面，整體視覺效果簡約明朗。 玻璃幕墻現(xiàn)代而不失沉穩(wěn)， 透露出一種俊朗睿智的商務感和時代感。 通過直線條的搭配，或者圓點式外觀組合效果，注重細節(jié)部分的變化，引人注目，凸顯活躍與自由的現(xiàn)代商務氣質,外立面建議,外部空間 建筑的個性不僅存在與陽光之下 黑夜也是它的舞臺,大 堂 大堂是整個寫字樓產品形象展示的重要部位 建議打造為2層挑空形式，空間高闊，豪華裝修展現(xiàn)奢華氣派,電 梯 間 建議設置至少5部電梯，其中1部貨梯。4部人梯分單雙層、整

20、層以及頂部數(shù)層運行，以保證人流密集時運行通暢,走 廊,酒店式公寓作為商業(yè)和寫字樓的居住型配套，著重體現(xiàn)居住的舒適性及生活的便利性。 產品規(guī)劃 公寓部分定位為酒店式商務公寓，總層數(shù)16層，標準層層高3.6米。512層作為快捷式酒店統(tǒng)一運營，套型區(qū)間分配： 3050，每戶設立分戶衛(wèi)生間；1316層作為酒店式公寓，享受酒店的服務配套，套型區(qū)間分配： 50100，每戶設立廚房及衛(wèi)生間；地下做三層，負一層做大型超市或是其他商業(yè)用途，負二、三安排設備間和地下停車場,公寓部分定位,酒店式商務公寓主要針對中高收入人群，年齡較小，普遍在25到45歲之間，可作為第二套住房或過渡性住房，同時具有明顯的投資傾向。 白

21、領階層：消費觀念比較超前，固定資產較少但資金流動性較大； 涉外人群：外地人口在石家莊務工的中高端人群，可作為第一套過渡性住房； 純粹的投資客戶：資金雄厚，眼光獨到； 年輕的婚房：便利、舒適、高性價比將會是選擇本項目的重要因素,公寓部分客群定位,商業(yè)街部分構想,對于商業(yè)來說，聚集形成人氣，幾個項目的建成可樹立片區(qū)沿線商業(yè)集群新標準，依此來消化本片區(qū)的中高端或時尚品牌化消費購買力，并向周邊輻射，同時結合現(xiàn)有的商業(yè)形成商圈的跨越式的新一極。 本案規(guī)劃的主題風情商業(yè)街，若僅作為本案的商業(yè)配套則土地價值利用率不高，我部認為，應加大此商業(yè)街的建筑規(guī)模，適當?shù)南蚰媳眱蓚妊由?，使其作為整個區(qū)域的異域風情商業(yè)街

22、，突出賣點，和其他沿干道的沿街商業(yè)形成聯(lián)動效應,B區(qū),C區(qū),A區(qū),D區(qū),A區(qū),D區(qū),主題商街,C區(qū),B區(qū),商務辦公及配套,商業(yè)街部分示意,商業(yè)街部分示意,健身中心,美食城,電玩城,快餐廳,藥店,超市,銀行,綜合開發(fā)，合理利用每一寸土地，實現(xiàn)使用面積得最大化，從而打造石家莊核心商圈標志性商業(yè)旗艦，創(chuàng)造利潤的最大化。 1、一個現(xiàn)代氣息濃厚，融合了建筑美學及動態(tài)美學的高端綜合性SHOPPING MALL。 2、4層綜合性商業(yè)賣場，點亮石家莊； 3、14層多層挑空設計。體現(xiàn)商場的恢弘氣度，充分展現(xiàn)商業(yè)布局和氛圍，營造高品味快樂消費氛圍。 4、270度大拐角設計。充分利用北二環(huán)和本項目主入口，以270度

23、戶型外立面提升項目于道路的線截面，提高賣場的流動速度，建立高端的賣場形象。 5、波浪式外立面設計。增加項目的觀賞性，以水流的波浪式形態(tài)配合寶石藍色鏡面，塑造城市西北部一道靚麗的城市風景線,裙樓形象設計建議,商業(yè)與住宅的布局 最大限度的減少住宅與商業(yè)之間的干擾，兩者之間在規(guī)劃時，樓座位置應拉開一定的距離，同時可以通過對商業(yè)外觀的包裝使臨商業(yè)的住宅多一道時尚的風景線。 建議商業(yè)部分先招商，后進行空間分割，以招商促進銷售 根據初步的業(yè)態(tài)規(guī)劃，找尋商業(yè)的目標客戶。整合客戶所需位置、面積及價格、付款方式等要求，對商業(yè)部分進行統(tǒng)籌安排,商業(yè)街部分形象設計建議,56,附加功能設計,主要表現(xiàn)在,下沉廣場,空中

24、花園,汽車影院,定時大型音樂噴泉,空中花園,汽車影院,項目形象定位,57,石家莊“西北 版圖”唯一主題購物中心】 【占領石家莊西北中心主題商業(yè)領地】 【項目應組合吸納周圍的有利因素】 【城市第四大商圈非此莫屬】 【石家莊首例倡導“主題式體驗”概念,形象&定位主題定位,該項目對業(yè)態(tài)組合、品牌定位、功能配套等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃，使之成為差異化的、具有競爭力的整體，更注重生活的品質化與生活享受，改善生活的格調與檔次，讓享受生活、追求生活品質的人都可以買到喜愛的商品或是學到更好的生活方式，構建無限延展的現(xiàn)代生活。 商業(yè)以優(yōu)雅、舒適的生活方式為出發(fā)點，匯納繽紛多彩的業(yè)態(tài)形式，將購物、餐飲、教育、文化、休閑

25、、娛樂等融為一體，傾力打造和倡導一種新的消費模式，帶給所有注重鑒賞和品位人群一種全新的享受空間、一個休閑娛樂的好去處，創(chuàng)造一個健康、和諧的生活主場,定位理念,形象&定位主題理念,59,形象&定位建筑外立面建議,形象&定位建筑外立面建議,61,形象&定位建筑外立面建議,Led顯示屏,愛麗絲夢游仙境主題的櫥窗布景,形象&定位裝修風格建議（童話,戶外景觀示意,形象&定位產品小品建議,戶外場景示意,形象&定位產品景觀建議,形象&定位產品導視建議,66,PART 4,招商策略與執(zhí)行計劃,現(xiàn)在擺在我們面前的物業(yè)和準備引進的各種消費品項，我們該從什么地方尋找突破口呢？ 招商時平均使用力量肯定不行，必須有所側重。因此，我們最終確定了以點帶面的策略，來開展招商工作,4-招商策略,以點帶面的策略有兩方面的含義： （1）通過某些商鋪的成功招商，來帶動其他商鋪的招商。 （2）通過主力店和次主力店的招商來帶動其他店面的招商。 以餐飲、酒店及超市作為現(xiàn)行招商的重點品類。 社區(qū)配套性質幼兒園及