羅湖區(qū)水庫新村改造專項規(guī)劃簡介

1、 羅湖區(qū)水庫新村改造專項規(guī)劃簡介一、規(guī)劃背景 羅湖區(qū)是深圳市開發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳的經(jīng)濟和文化中心，隨著城市發(fā)展的逐漸成熟，城中村這個與城市共生的城市建設現(xiàn)象，對城市的發(fā)展有著深遠的影響，所存在的問題也日益突出。 目前深圳市城中村改造工作已全面展開，為了適應城市總體發(fā)展目標及實現(xiàn)水庫新村的長遠發(fā)展，配合深圳市的城中村改造政策，加快城中村改造步伐，徹底改善地區(qū)的城市面貌，羅湖區(qū)建設局于2005年1月委托我院編制羅湖區(qū)水庫新村改造專項規(guī)劃。二、現(xiàn)狀概況及分析1.區(qū)域位置 水庫新村位于羅湖區(qū)翠竹公園的東側(cè)，是屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄。東鄰東湖公園和深圳水庫，南隔愛國路與湖濱

2、新村相望，西倚大頭嶺山，是居住生活功能為主的功能組團。規(guī)劃區(qū)為水庫新村用地范圍，面積約17.8公頃。(點擊看大圖)2.人口概況 規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?5700人，其中村民人口1850人，外來人口約23850人。常暫比為1：12.9。3.產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 股份公司目前以物業(yè)租賃管理及房地產(chǎn)單項開發(fā)為主營業(yè)務；現(xiàn)有工業(yè)區(qū)珠寶加工企業(yè)30家，其他企業(yè)3家。共有各類物業(yè)7.7萬平方米，辦公共設施1.1萬平方米，廠房3萬平方米，宿舍1.6萬平方米，商鋪2萬平方米。(點擊看大圖)4.用地地籍現(xiàn)狀 根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的地籍資料，規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于新村實業(yè)股份有限公司的有10宗。5.現(xiàn)狀建設情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地已

3、基本開發(fā)，建筑層數(shù)以中高層為主，建筑密度為50以上，毛容積率接近3.0，規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑多為7層左右，建筑密度較大。具體情況詳見表一現(xiàn)狀建筑情況一覽表。(點擊看大圖)表一 現(xiàn)狀建筑情況一覽表用地面積紅線面積現(xiàn)狀建筑情況總面積總棟數(shù)私宅面積私宅棟數(shù)9634.7平方米16.5萬平方米49萬平方米342棟41.85萬平方米306棟三、上層次規(guī)劃要求 1.LH03-01片區(qū)大頭嶺地區(qū)法定圖則對水庫新村組團的要求：現(xiàn)狀水庫新村用地，屬于改造政策不明朗的新舊村地區(qū)，劃定為特別管制區(qū)，規(guī)劃主要用途為居住用地，規(guī)劃指標僅作為研究配套需求和規(guī)劃主管部門內(nèi)部管理的參考性指標；近期應嚴格控制，待條件成熟時通過舊村改造詳

4、細藍圖確定開發(fā)強度，達到改善環(huán)境，完善配套設施的目的。 2.城市設計要求：預留翠竹公園在愛國路上的入口。 3.“百仕達大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線在規(guī)劃區(qū)西側(cè)通過。四、規(guī)劃目標及原則 1.規(guī)劃目標：利用規(guī)劃區(qū)較好的區(qū)位及優(yōu)勢，建設配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住生活區(qū)，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與城市功能、形象相協(xié)調(diào)。 2.根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀存在的問題及政府政策確定規(guī)劃的原則為：改善舊村及周邊的環(huán)境，提升規(guī)劃區(qū)整體環(huán)境面貌；增加村內(nèi)公共空間及綠化面積，完善公共基礎設施建設；妥善解決舊村改造中村民及各方面利益關系。五、改造策略 本次規(guī)劃著重研究舊村的近期發(fā)展規(guī)劃，對舊村的遠期發(fā)展提供策略性思路。 根據(jù)水庫新村現(xiàn)狀建設情

5、況、城市整體景觀要求及城市發(fā)展特征，規(guī)劃針對規(guī)劃區(qū)發(fā)展前景提出近遠期改造策略。 (點擊看大圖) 規(guī)劃區(qū)共分四個部分：近期改造區(qū)、遠期改造區(qū)、環(huán)境整治區(qū)、現(xiàn)狀保留區(qū)。 1.近期改造區(qū)：【特征】 現(xiàn)狀建筑凌亂、建筑密度較低。舊村整體交通梳理和環(huán)境改善，拆除部分建筑的補償需在近期改造區(qū)解決?！静呗浴?用地：建設高尚居住區(qū)； 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，打通一號路、二號路； 環(huán)境：不影響公園出入口，將規(guī)劃區(qū)與山體景觀相融合。 2.遠期改造區(qū)一：【特征】 現(xiàn)狀建筑整體質(zhì)量較差。產(chǎn)業(yè)用地與周邊發(fā)展不甚協(xié)調(diào)，工業(yè)區(qū)對周邊有一定影響?！静呗浴?規(guī)劃針對本地區(qū)發(fā)展特征、都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、城市要求，遠期提出兩種方案

6、： 方案一：由于本地塊位于水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地的輻射范圍內(nèi)，近期保留，遠期考慮此地塊規(guī)模較小，且對周邊污染較大，環(huán)保設施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠發(fā)展和集體產(chǎn)業(yè)培育，規(guī)劃保留產(chǎn)業(yè)用地，進行產(chǎn)業(yè)升級換代，以無污染，科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主，完善產(chǎn)業(yè)功能，同時加強服務配套設施、綜合環(huán)境整治及環(huán)保力度，減少對周邊環(huán)境的影響。 方案二：在充分考慮城市功能及周邊環(huán)境要求的情況下，則根據(jù)城市發(fā)展的整體要求進行整體改造，規(guī)劃將工業(yè)區(qū)改為居住生活區(qū)，同時加強周邊配套設施建設。 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，打通一號路。 環(huán)境：近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進行鋪裝、綠化及立面改造。對工業(yè)區(qū)的污水應嚴格要求，

7、建設污水處理設施，達到相關排放標準后排入城市污水管道。 3.遠期改造區(qū)二：【特征】 此地塊位于規(guī)劃區(qū)的主要入口地段，是規(guī)劃區(qū)的標志性地區(qū)?，F(xiàn)狀建筑較為凌亂，影響規(guī)劃區(qū)形象，且與周邊功能區(qū)不協(xié)調(diào)?！静呗浴?用地：利用其緊鄰愛國路的區(qū)位優(yōu)勢，遠期改造為商業(yè)辦公及公寓。 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)； 環(huán)境：近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進行鋪裝、綠化及立面改造。 4.環(huán)境整治區(qū)：【特征】 此地塊屬于成規(guī)模的舊村建設區(qū)，整體建設強度較大，高度為七八層，整體空間秩序良好。但內(nèi)部環(huán)境較差，影響整體形象，幾乎無公共空間，不能滿足消防要求?！静呗浴?用地：現(xiàn)狀保留，少部分結(jié)合整體公共空間進行整治拆遷。 道路交通：完善

8、微循環(huán)系統(tǒng)，加強對外道路交通建設； 環(huán)境：根據(jù)現(xiàn)狀建設高度及整體環(huán)境，遠期拆除部分建筑，建設組團綠地及活動中心，改善舊村整體環(huán)境。拆除部分村民建筑可以通過村民房的價值評估由遠期待改造用地解決（需由股份公司進行協(xié)調(diào)）。對舊村物業(yè)（包括村民房出租部分）集中統(tǒng)一管理，利于地區(qū)的形象建設及整體面貌的改善。對消防車不可達區(qū)域增加消防栓，以滿足消防要求。 近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進行鋪裝、綠化及重點地段的立面改造。 (點擊看大圖) 5.現(xiàn)狀保留區(qū)：【特征】 現(xiàn)狀建成區(qū)，屬功能完善區(qū)域。六、改造時序分析 根據(jù)規(guī)劃改造策略將規(guī)劃區(qū)改造劃分為近遠期實施方案。表六 近遠期改造建筑情況一覽表拆除地塊號建筑面積（平方

9、米）用地面積（平方米）整治目標近期拆遷地段一號地塊（已拆除）184136981為改善整體環(huán)境提供支持二號地塊2700843改善環(huán)境、增加公共空間三號地塊480（易于實施的兩棟）369完善微循環(huán)四號地塊769打通沿山路綜合整治已拆除地段360打通沿山路合計22822遠期拆遷地段一號地塊40661208增加公共空間二號地塊36551614增加公共空間三號地塊285876765完善整體功能、改善形象四號地塊24001438增加公共空間五號地塊4397123250完善整體功能合計10550134275 近期改造：啟動近期改造區(qū)，為了實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)主要交通的貫通和內(nèi)部主要廣場的形成，規(guī)劃拆除了西側(cè)靠近大頭嶺

10、公園的較為破舊的建筑區(qū)和一號路、二號路附近的建筑，打通了沿山附近道路；拆除了現(xiàn)狀股份公司東側(cè)的一排建筑，擴大了現(xiàn)狀中心廣場，提升了整體環(huán)境。 遠期改造：主要是考慮規(guī)劃區(qū)整體空間環(huán)境的改善和整體產(chǎn)業(yè)功能的提升。規(guī)劃拆除現(xiàn)狀較為低矮、破舊的建筑，形成組團活動中心；對入口地段進行拆除重建，形成規(guī)劃區(qū)的標志建筑；對工業(yè)廠房考慮拆建，進行升級換代。七、交通規(guī)劃 1.車行交通 為改善地段的交通條件和提供方便的交通支持，完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)微循環(huán)系統(tǒng)，提高各個地塊的可達性，規(guī)劃加大了地段內(nèi)的支路網(wǎng)密度。打通規(guī)劃一號路、二號路，增加部分支路，使內(nèi)部交通形成完整的系統(tǒng)。 2.步行系統(tǒng) 主要考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)部公共空間的聯(lián)系及

11、規(guī)劃區(qū)與區(qū)域綠地（翠竹公園）的聯(lián)系，同時與公共空間相結(jié)合，形成整體的步行空間系統(tǒng)。 (點擊看大圖)八、近期規(guī)劃 1.近期改造策略 針對水庫新村目前現(xiàn)狀存在的問題，近期以環(huán)境綜合整治為主。環(huán)境整治主要包括道路的貫通、市政設施改建、景觀環(huán)境的塑造、消防隱患的排除等。結(jié)合現(xiàn)狀建設情況，拆除現(xiàn)狀較為雜亂、環(huán)境差的地塊，進行重新建設，來解決拆除建筑的安置和綜合整治資金。 近期建設設施計劃如下：道路：打通沿山路，即規(guī)劃一號路、二號路，改 善微循環(huán)系統(tǒng)；市政設施：完善規(guī)劃區(qū)的給排水系統(tǒng)，將現(xiàn)狀的架空線改為地下等；景觀：對中心廣場實施環(huán)境整治，提升公共空間品質(zhì)，創(chuàng)造宜人的活動場所。對沿愛國路一側(cè)的村民住宅進行

12、立面改造，重新樹立規(guī)劃區(qū)的區(qū)域形象。拆除部分低矮建筑，形成整體公共空間系統(tǒng)。消防：在規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防車不能通達的地段，增設部分消防栓。 (點擊看大圖) 2.經(jīng)濟可操作性分析 水庫新村近期重建地塊用地面積6981平方米，全部為村民住宅用地，拆遷補償面積約為2萬平方米（其中包括環(huán)境整治拆除部分的補償面積、原地塊拆除建筑面積）。規(guī)劃對容積率為5.6、6、6.3、6.5的方案分別估算，通過對估算結(jié)果的分析，可以得出以下結(jié)論：由于改造區(qū)全部為居住用地，利潤率的變化只能體現(xiàn)在容積率的變化上。如容積率為5.6，在滿足上述估算條件下略為虧損。在我們確定的容積率為6.0，利潤率在5.39左右。當容積率為6.36.5

13、時，利潤在9.0111.21，從經(jīng)濟估算來看，水庫新村的改造，考慮其可操作性及實施的可能性，容積率宜在6.36.5左右。 根據(jù)以上經(jīng)濟經(jīng)濟可操作分析、舊村改造實施的操作性及整體景觀要求，近期改造地塊的容積率取6.4。表九 經(jīng)濟技術指標一覽表項目指標總用地6981平方米容積率6.4建筑密度28總建筑面積4.47萬平方米建筑高度80米綠地率30配建停車位223個拆建比1：2.2 3.建筑環(huán)境影響評價：規(guī)劃容積率取6.4時，建筑覆蓋率為2530時，建筑高度應為6075米，由于緊鄰翠竹公園山體，建筑高度宜控制在80米以下。上層次規(guī)劃所確定的“百仕達大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線不經(jīng)過改造地塊，建筑高度對整體景

14、觀影響不大。視線景觀：近期改造區(qū)是面向愛國路，由于沿愛國路一側(cè)已被高層建筑環(huán)繞，從愛國路的景觀視線上看，基本已不可見，對主要街道景觀影響較小。 4.市政設施 近期改造地塊增加居住建筑面積2.47萬平方米，用水量按10升/平方米估算，增加用水量247立方米；用電按8千瓦/戶估算，用電量增加約800千瓦。水庫新村現(xiàn)狀總建筑面積49萬平方米，用水、用電量相對總量增加較少，約占總量的5左右，由于增加量較少，對市政設施可以滿足使用要求。新村內(nèi)部的市政管道及設施改造應結(jié)合地塊的改造同步進行。 5.公共配套設施 規(guī)劃區(qū)總建筑面積約為49萬平方米，根據(jù)近期改造規(guī)劃，地塊容積率取6.3，建筑面積約為4.4萬平方

15、米，拆除建筑面積約為2萬平方米，地塊建筑增量約為2.2萬平方米，地塊改造增量占總建筑面積的4.5，對規(guī)劃區(qū)的周邊配套不會產(chǎn)生較大壓力。九、遠期規(guī)劃 1.遠期規(guī)劃方案一 充分考慮城市功能及環(huán)境要求的情況下，將工業(yè)區(qū)改為居住區(qū)，同時強化周邊配套設施建設。 2.遠期規(guī)劃方案二 由于珠寶產(chǎn)業(yè)對周邊污染較大，環(huán)保設施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠發(fā)展和集體產(chǎn)業(yè)培育，規(guī)劃保留產(chǎn)業(yè)用地，進行產(chǎn)業(yè)升級換代，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，以無污染，科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主，完善產(chǎn)業(yè)功能，同時加強服務配套設施、綜合環(huán)境整治，進行產(chǎn)業(yè)升級。十、公共空間系統(tǒng) 根據(jù)遠期發(fā)展策略，為了改善規(guī)劃區(qū)整體環(huán)境，針對現(xiàn)狀建設情況，

16、對部分建筑進行拆除和環(huán)境整治，形成公共活動空間。規(guī)劃區(qū)的公共空間可分為一個主中心、三個次中心、一條公共空間主軸線。一個主中心：以現(xiàn)狀公司辦公樓為中心，結(jié)合遠期拆遷部分，形成的公共空間主中心。三個次中心：在各個組團形成的組團各個空間。一條公共空間主軸線：利用步行空間系統(tǒng)組織各個公共空間，形成規(guī)劃區(qū)完整的公共空間系統(tǒng)。同時應與翠竹公園山體背景、城市空間系統(tǒng)相融合。十一、環(huán)境景觀整治策略 環(huán)境景觀整治是提升水庫新村整體形象的重要體現(xiàn)，根據(jù)水庫新村的現(xiàn)狀建筑及環(huán)境存在的問題，提出近期環(huán)境整治策略，其中水庫新村環(huán)境景觀整治所包含的內(nèi)容詳見下表。表三 環(huán)境景觀構(gòu)成要素分類序號環(huán)境景觀分類環(huán)境景觀要素1綠化

17、景觀行道樹、綠化帶、街頭綠地、廣場綠地2人行步道系統(tǒng)人行道、建筑底層活動空間、硬質(zhì)鋪地、盲道、坡路3景觀小品與休閑設施系統(tǒng)出入口標志、雕塑、水池噴泉、園林小品、坐椅、亭廊4廣告及標識系統(tǒng)廣告牌（晝夜）、標識牌、地區(qū)方位標志5道路交通系統(tǒng)交通標識、停車場地及設施6街道界面系統(tǒng)建筑界面、圍墻、欄桿7市政公用設施系統(tǒng)電話亭、垃圾箱、公廁、環(huán)衛(wèi)工具箱、飲水點、消防栓、架空線8照明系統(tǒng)路燈、行道燈、園林燈、建筑立面照明、廣告燈具 本次改造規(guī)劃針對環(huán)境景觀構(gòu)成要素提出整治的原則及策略。 (點擊看大圖)(點擊看大圖)arrangements following: emergency specialist p

18、hysician based training 3 years clinical Rotary arrangements table Rotary Department name time (months) medical breathing section/RICU 2 cardiovascular section/CCU 2 Neurology 1 Digest section 1 endocrine section 1 kidney section (including dialysis Center) 1 anesthesia section 1 emergency section (including emergency ICU) 15 surgical general surgical (abdominal surgical mainly) 2 orthopedic 1 neural surgical 1 heart surgical 1 obstetrics and Gynecology 1 Pediatric 1 image learn 1 can selected Rotary section Name time (months) medical (blood, r