羅湖區(qū)水庫新村改造專項(xiàng)規(guī)劃簡介

1、 羅湖區(qū)水庫新村改造專項(xiàng)規(guī)劃簡介一、規(guī)劃背景 羅湖區(qū)是深圳市開發(fā)最早、建成度最高的地區(qū)，是目前深圳的經(jīng)濟(jì)和文化中心，隨著城市發(fā)展的逐漸成熟，城中村這個與城市共生的城市建設(shè)現(xiàn)象，對城市的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，所存在的問題也日益突出。 目前深圳市城中村改造工作已全面展開，為了適應(yīng)城市總體發(fā)展目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)水庫新村的長遠(yuǎn)發(fā)展，配合深圳市的城中村改造政策，加快城中村改造步伐，徹底改善地區(qū)的城市面貌，羅湖區(qū)建設(shè)局于2005年1月委托我院編制羅湖區(qū)水庫新村改造專項(xiàng)規(guī)劃。二、現(xiàn)狀概況及分析1.區(qū)域位置 水庫新村位于羅湖區(qū)翠竹公園的東側(cè)，是屬于深圳市羅湖區(qū)翠竹街道辦事處管轄。東鄰東湖公園和深圳水庫，南隔愛國路與湖濱

2、新村相望，西倚大頭嶺山，是居住生活功能為主的功能組團(tuán)。規(guī)劃區(qū)為水庫新村用地范圍，面積約17.8公頃。(點(diǎn)擊看大圖)2.人口概況 規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?5700人，其中村民人口1850人，外來人口約23850人。常暫比為1：12.9。3.產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 股份公司目前以物業(yè)租賃管理及房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)；現(xiàn)有工業(yè)區(qū)珠寶加工企業(yè)30家，其他企業(yè)3家。共有各類物業(yè)7.7萬平方米，辦公共設(shè)施1.1萬平方米，廠房3萬平方米，宿舍1.6萬平方米，商鋪2萬平方米。(點(diǎn)擊看大圖)4.用地地籍現(xiàn)狀 根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的地籍資料，規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于新村實(shí)業(yè)股份有限公司的有10宗。5.現(xiàn)狀建設(shè)情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地已

3、基本開發(fā)，建筑層數(shù)以中高層為主，建筑密度為50以上，毛容積率接近3.0，規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑多為7層左右，建筑密度較大。具體情況詳見表一現(xiàn)狀建筑情況一覽表。(點(diǎn)擊看大圖)表一 現(xiàn)狀建筑情況一覽表用地面積紅線面積現(xiàn)狀建筑情況總面積總棟數(shù)私宅面積私宅棟數(shù)9634.7平方米16.5萬平方米49萬平方米342棟41.85萬平方米306棟三、上層次規(guī)劃要求 1.LH03-01片區(qū)大頭嶺地區(qū)法定圖則對水庫新村組團(tuán)的要求：現(xiàn)狀水庫新村用地，屬于改造政策不明朗的新舊村地區(qū)，劃定為特別管制區(qū)，規(guī)劃主要用途為居住用地，規(guī)劃指標(biāo)僅作為研究配套需求和規(guī)劃主管部門內(nèi)部管理的參考性指標(biāo)；近期應(yīng)嚴(yán)格控制，待條件成熟時通過舊村改造詳

4、細(xì)藍(lán)圖確定開發(fā)強(qiáng)度，達(dá)到改善環(huán)境，完善配套設(shè)施的目的。 2.城市設(shè)計(jì)要求：預(yù)留翠竹公園在愛國路上的入口。 3.“百仕達(dá)大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線在規(guī)劃區(qū)西側(cè)通過。四、規(guī)劃目標(biāo)及原則 1.規(guī)劃目標(biāo)：利用規(guī)劃區(qū)較好的區(qū)位及優(yōu)勢，建設(shè)配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住生活區(qū)，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，與城市功能、形象相協(xié)調(diào)。 2.根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀存在的問題及政府政策確定規(guī)劃的原則為：改善舊村及周邊的環(huán)境，提升規(guī)劃區(qū)整體環(huán)境面貌；增加村內(nèi)公共空間及綠化面積，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；妥善解決舊村改造中村民及各方面利益關(guān)系。五、改造策略 本次規(guī)劃著重研究舊村的近期發(fā)展規(guī)劃，對舊村的遠(yuǎn)期發(fā)展提供策略性思路。 根據(jù)水庫新村現(xiàn)狀建設(shè)情

5、況、城市整體景觀要求及城市發(fā)展特征，規(guī)劃針對規(guī)劃區(qū)發(fā)展前景提出近遠(yuǎn)期改造策略。 (點(diǎn)擊看大圖) 規(guī)劃區(qū)共分四個部分：近期改造區(qū)、遠(yuǎn)期改造區(qū)、環(huán)境整治區(qū)、現(xiàn)狀保留區(qū)。 1.近期改造區(qū)：【特征】 現(xiàn)狀建筑凌亂、建筑密度較低。舊村整體交通梳理和環(huán)境改善，拆除部分建筑的補(bǔ)償需在近期改造區(qū)解決?！静呗浴?用地：建設(shè)高尚居住區(qū)； 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，打通一號路、二號路； 環(huán)境：不影響公園出入口，將規(guī)劃區(qū)與山體景觀相融合。 2.遠(yuǎn)期改造區(qū)一：【特征】 現(xiàn)狀建筑整體質(zhì)量較差。產(chǎn)業(yè)用地與周邊發(fā)展不甚協(xié)調(diào)，工業(yè)區(qū)對周邊有一定影響?！静呗浴?規(guī)劃針對本地區(qū)發(fā)展特征、都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)、城市要求，遠(yuǎn)期提出兩種方案

6、： 方案一：由于本地塊位于水貝珠寶產(chǎn)業(yè)基地的輻射范圍內(nèi)，近期保留，遠(yuǎn)期考慮此地塊規(guī)模較小，且對周邊污染較大，環(huán)保設(shè)施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠(yuǎn)發(fā)展和集體產(chǎn)業(yè)培育，規(guī)劃保留產(chǎn)業(yè)用地，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級換代，以無污染，科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主，完善產(chǎn)業(yè)功能，同時加強(qiáng)服務(wù)配套設(shè)施、綜合環(huán)境整治及環(huán)保力度，減少對周邊環(huán)境的影響。 方案二：在充分考慮城市功能及周邊環(huán)境要求的情況下，則根據(jù)城市發(fā)展的整體要求進(jìn)行整體改造，規(guī)劃將工業(yè)區(qū)改為居住生活區(qū)，同時加強(qiáng)周邊配套設(shè)施建設(shè)。 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，打通一號路。 環(huán)境：近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進(jìn)行鋪裝、綠化及立面改造。對工業(yè)區(qū)的污水應(yīng)嚴(yán)格要求，

7、建設(shè)污水處理設(shè)施，達(dá)到相關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管道。 3.遠(yuǎn)期改造區(qū)二：【特征】 此地塊位于規(guī)劃區(qū)的主要入口地段，是規(guī)劃區(qū)的標(biāo)志性地區(qū)。現(xiàn)狀建筑較為凌亂，影響規(guī)劃區(qū)形象，且與周邊功能區(qū)不協(xié)調(diào)。【策略】 用地：利用其緊鄰愛國路的區(qū)位優(yōu)勢，遠(yuǎn)期改造為商業(yè)辦公及公寓。 道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)； 環(huán)境：近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進(jìn)行鋪裝、綠化及立面改造。 4.環(huán)境整治區(qū)：【特征】 此地塊屬于成規(guī)模的舊村建設(shè)區(qū)，整體建設(shè)強(qiáng)度較大，高度為七八層，整體空間秩序良好。但內(nèi)部環(huán)境較差，影響整體形象，幾乎無公共空間，不能滿足消防要求?！静呗浴?用地：現(xiàn)狀保留，少部分結(jié)合整體公共空間進(jìn)行整治拆遷。 道路交通：完善

8、微循環(huán)系統(tǒng)，加強(qiáng)對外道路交通建設(shè)； 環(huán)境：根據(jù)現(xiàn)狀建設(shè)高度及整體環(huán)境，遠(yuǎn)期拆除部分建筑，建設(shè)組團(tuán)綠地及活動中心，改善舊村整體環(huán)境。拆除部分村民建筑可以通過村民房的價值評估由遠(yuǎn)期待改造用地解決（需由股份公司進(jìn)行協(xié)調(diào)）。對舊村物業(yè)（包括村民房出租部分）集中統(tǒng)一管理，利于地區(qū)的形象建設(shè)及整體面貌的改善。對消防車不可達(dá)區(qū)域增加消防栓，以滿足消防要求。 近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進(jìn)行鋪裝、綠化及重點(diǎn)地段的立面改造。 (點(diǎn)擊看大圖) 5.現(xiàn)狀保留區(qū)：【特征】 現(xiàn)狀建成區(qū)，屬功能完善區(qū)域。六、改造時序分析 根據(jù)規(guī)劃改造策略將規(guī)劃區(qū)改造劃分為近遠(yuǎn)期實(shí)施方案。表六 近遠(yuǎn)期改造建筑情況一覽表拆除地塊號建筑面積（平方

9、米）用地面積（平方米）整治目標(biāo)近期拆遷地段一號地塊（已拆除）184136981為改善整體環(huán)境提供支持二號地塊2700843改善環(huán)境、增加公共空間三號地塊480（易于實(shí)施的兩棟）369完善微循環(huán)四號地塊769打通沿山路綜合整治已拆除地段360打通沿山路合計(jì)22822遠(yuǎn)期拆遷地段一號地塊40661208增加公共空間二號地塊36551614增加公共空間三號地塊285876765完善整體功能、改善形象四號地塊24001438增加公共空間五號地塊4397123250完善整體功能合計(jì)10550134275 近期改造：啟動近期改造區(qū)，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃區(qū)主要交通的貫通和內(nèi)部主要廣場的形成，規(guī)劃拆除了西側(cè)靠近大頭嶺

10、公園的較為破舊的建筑區(qū)和一號路、二號路附近的建筑，打通了沿山附近道路；拆除了現(xiàn)狀股份公司東側(cè)的一排建筑，擴(kuò)大了現(xiàn)狀中心廣場，提升了整體環(huán)境。 遠(yuǎn)期改造：主要是考慮規(guī)劃區(qū)整體空間環(huán)境的改善和整體產(chǎn)業(yè)功能的提升。規(guī)劃拆除現(xiàn)狀較為低矮、破舊的建筑，形成組團(tuán)活動中心；對入口地段進(jìn)行拆除重建，形成規(guī)劃區(qū)的標(biāo)志建筑；對工業(yè)廠房考慮拆建，進(jìn)行升級換代。七、交通規(guī)劃 1.車行交通 為改善地段的交通條件和提供方便的交通支持，完善規(guī)劃區(qū)內(nèi)微循環(huán)系統(tǒng)，提高各個地塊的可達(dá)性，規(guī)劃加大了地段內(nèi)的支路網(wǎng)密度。打通規(guī)劃一號路、二號路，增加部分支路，使內(nèi)部交通形成完整的系統(tǒng)。 2.步行系統(tǒng) 主要考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)部公共空間的聯(lián)系及

11、規(guī)劃區(qū)與區(qū)域綠地（翠竹公園）的聯(lián)系，同時與公共空間相結(jié)合，形成整體的步行空間系統(tǒng)。 (點(diǎn)擊看大圖)八、近期規(guī)劃 1.近期改造策略 針對水庫新村目前現(xiàn)狀存在的問題，近期以環(huán)境綜合整治為主。環(huán)境整治主要包括道路的貫通、市政設(shè)施改建、景觀環(huán)境的塑造、消防隱患的排除等。結(jié)合現(xiàn)狀建設(shè)情況，拆除現(xiàn)狀較為雜亂、環(huán)境差的地塊，進(jìn)行重新建設(shè)，來解決拆除建筑的安置和綜合整治資金。 近期建設(shè)設(shè)施計(jì)劃如下：道路：打通沿山路，即規(guī)劃一號路、二號路，改 善微循環(huán)系統(tǒng)；市政設(shè)施：完善規(guī)劃區(qū)的給排水系統(tǒng)，將現(xiàn)狀的架空線改為地下等；景觀：對中心廣場實(shí)施環(huán)境整治，提升公共空間品質(zhì)，創(chuàng)造宜人的活動場所。對沿愛國路一側(cè)的村民住宅進(jìn)行

12、立面改造，重新樹立規(guī)劃區(qū)的區(qū)域形象。拆除部分低矮建筑，形成整體公共空間系統(tǒng)。消防：在規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防車不能通達(dá)的地段，增設(shè)部分消防栓。 (點(diǎn)擊看大圖) 2.經(jīng)濟(jì)可操作性分析 水庫新村近期重建地塊用地面積6981平方米，全部為村民住宅用地，拆遷補(bǔ)償面積約為2萬平方米（其中包括環(huán)境整治拆除部分的補(bǔ)償面積、原地塊拆除建筑面積）。規(guī)劃對容積率為5.6、6、6.3、6.5的方案分別估算，通過對估算結(jié)果的分析，可以得出以下結(jié)論：由于改造區(qū)全部為居住用地，利潤率的變化只能體現(xiàn)在容積率的變化上。如容積率為5.6，在滿足上述估算條件下略為虧損。在我們確定的容積率為6.0，利潤率在5.39左右。當(dāng)容積率為6.36.5

13、時，利潤在9.0111.21，從經(jīng)濟(jì)估算來看，水庫新村的改造，考慮其可操作性及實(shí)施的可能性，容積率宜在6.36.5左右。 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)可操作分析、舊村改造實(shí)施的操作性及整體景觀要求，近期改造地塊的容積率取6.4。表九 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目指標(biāo)總用地6981平方米容積率6.4建筑密度28總建筑面積4.47萬平方米建筑高度80米綠地率30配建停車位223個拆建比1：2.2 3.建筑環(huán)境影響評價：規(guī)劃容積率取6.4時，建筑覆蓋率為2530時，建筑高度應(yīng)為6075米，由于緊鄰翠竹公園山體，建筑高度宜控制在80米以下。上層次規(guī)劃所確定的“百仕達(dá)大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線不經(jīng)過改造地塊，建筑高度對整體景

14、觀影響不大。視線景觀：近期改造區(qū)是面向愛國路，由于沿愛國路一側(cè)已被高層建筑環(huán)繞，從愛國路的景觀視線上看，基本已不可見，對主要街道景觀影響較小。 4.市政設(shè)施 近期改造地塊增加居住建筑面積2.47萬平方米，用水量按10升/平方米估算，增加用水量247立方米；用電按8千瓦/戶估算，用電量增加約800千瓦。水庫新村現(xiàn)狀總建筑面積49萬平方米，用水、用電量相對總量增加較少，約占總量的5左右，由于增加量較少，對市政設(shè)施可以滿足使用要求。新村內(nèi)部的市政管道及設(shè)施改造應(yīng)結(jié)合地塊的改造同步進(jìn)行。 5.公共配套設(shè)施 規(guī)劃區(qū)總建筑面積約為49萬平方米，根據(jù)近期改造規(guī)劃，地塊容積率取6.3，建筑面積約為4.4萬平方

15、米，拆除建筑面積約為2萬平方米，地塊建筑增量約為2.2萬平方米，地塊改造增量占總建筑面積的4.5，對規(guī)劃區(qū)的周邊配套不會產(chǎn)生較大壓力。九、遠(yuǎn)期規(guī)劃 1.遠(yuǎn)期規(guī)劃方案一 充分考慮城市功能及環(huán)境要求的情況下，將工業(yè)區(qū)改為居住區(qū)，同時強(qiáng)化周邊配套設(shè)施建設(shè)。 2.遠(yuǎn)期規(guī)劃方案二 由于珠寶產(chǎn)業(yè)對周邊污染較大，環(huán)保設(shè)施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠(yuǎn)發(fā)展和集體產(chǎn)業(yè)培育，規(guī)劃保留產(chǎn)業(yè)用地，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級換代，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，以無污染，科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主，完善產(chǎn)業(yè)功能，同時加強(qiáng)服務(wù)配套設(shè)施、綜合環(huán)境整治，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級。十、公共空間系統(tǒng) 根據(jù)遠(yuǎn)期發(fā)展策略，為了改善規(guī)劃區(qū)整體環(huán)境，針對現(xiàn)狀建設(shè)情況，

16、對部分建筑進(jìn)行拆除和環(huán)境整治，形成公共活動空間。規(guī)劃區(qū)的公共空間可分為一個主中心、三個次中心、一條公共空間主軸線。一個主中心：以現(xiàn)狀公司辦公樓為中心，結(jié)合遠(yuǎn)期拆遷部分，形成的公共空間主中心。三個次中心：在各個組團(tuán)形成的組團(tuán)各個空間。一條公共空間主軸線：利用步行空間系統(tǒng)組織各個公共空間，形成規(guī)劃區(qū)完整的公共空間系統(tǒng)。同時應(yīng)與翠竹公園山體背景、城市空間系統(tǒng)相融合。十一、環(huán)境景觀整治策略 環(huán)境景觀整治是提升水庫新村整體形象的重要體現(xiàn)，根據(jù)水庫新村的現(xiàn)狀建筑及環(huán)境存在的問題，提出近期環(huán)境整治策略，其中水庫新村環(huán)境景觀整治所包含的內(nèi)容詳見下表。表三 環(huán)境景觀構(gòu)成要素分類序號環(huán)境景觀分類環(huán)境景觀要素1綠化

17、景觀行道樹、綠化帶、街頭綠地、廣場綠地2人行步道系統(tǒng)人行道、建筑底層活動空間、硬質(zhì)鋪地、盲道、坡路3景觀小品與休閑設(shè)施系統(tǒng)出入口標(biāo)志、雕塑、水池噴泉、園林小品、坐椅、亭廊4廣告及標(biāo)識系統(tǒng)廣告牌（晝夜）、標(biāo)識牌、地區(qū)方位標(biāo)志5道路交通系統(tǒng)交通標(biāo)識、停車場地及設(shè)施6街道界面系統(tǒng)建筑界面、圍墻、欄桿7市政公用設(shè)施系統(tǒng)電話亭、垃圾箱、公廁、環(huán)衛(wèi)工具箱、飲水點(diǎn)、消防栓、架空線8照明系統(tǒng)路燈、行道燈、園林燈、建筑立面照明、廣告燈具 本次改造規(guī)劃針對環(huán)境景觀構(gòu)成要素提出整治的原則及策略。 (點(diǎn)擊看大圖)(點(diǎn)擊看大圖)arrangements following: emergency specialist p

18、hysician based training 3 years clinical Rotary arrangements table Rotary Department name time (months) medical breathing section/RICU 2 cardiovascular section/CCU 2 Neurology 1 Digest section 1 endocrine section 1 kidney section (including dialysis Center) 1 anesthesia section 1 emergency section (including emergency ICU) 15 surgical general surgical (abdominal surgical mainly) 2 orthopedic 1 neural surgical 1 heart surgical 1 obstetrics and Gynecology 1 Pediatric 1 image learn 1 can selected Rotary section Name time (months) medical (blood, r