L湖景觀細(xì)節(jié)研究報(bào)告（2012版）

1、龍湖地產(chǎn)景觀細(xì)節(jié)研究報(bào)告,花園洋房部分 高層公寓部分 配套設(shè)施部分 地下車庫部分 園林及標(biāo)識(shí) 小市政部分,花園洋房部分,一、外立面材料 二、室外其他景觀 三、公共部分交房標(biāo)準(zhǔn) 四、戶內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn),一、外立面材料,主要材料： 1、文化磚 2、文化石 3、涂料 4、屋面瓦 5、外窗 其他材料： 6、室外欄桿 7、花架 8、臺(tái)階踏步 9、外露落水系統(tǒng),花園洋房,外立面材料參考項(xiàng)目“上海萬科紅郡,材料：鋁合金外窗 價(jià)格：未知，但是根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)效果應(yīng)該不便宜,紅郡所用主要材料,本資料PPT完整版下載地址： http:/ 更多房地產(chǎn)前期策劃精品資料推薦： http:/,外立面材料,主要材料,備注：除書房外墻為仿

2、石材，其余均為一種色系文化磚石，與效果圖不完全一致,外立面材料選型原則,花園洋房,參照標(biāo)桿項(xiàng)目效果，重外觀、輕室內(nèi)。在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)，最大限度降低成本,外立面材料,1、文化磚,紅郡文化磚現(xiàn)場(chǎng)效果,普通外墻磚現(xiàn)場(chǎng)效果,文化磚和其他外墻磚的成本對(duì)比 紅郡選用的古猿人文化磚價(jià)格60元/平米。 橄欖城一、二期選用的通體磚約40元/平米，市場(chǎng)上有35元左右磚。 一期花園洋房貼文化磚外墻面約3.98萬平米。用文化磚比普通外墻磚增加成本約80-100萬元。全案地上可售商品住宅面積約17.52萬平米，攤至住宅的可售面積則每平米增加成本約4.5-5.8元。 考慮到花園洋房外立面效果的主要控制材料是文化磚，

3、建議還是采用文化磚。 下一步工作 目前已經(jīng)有五、六家能生產(chǎn)文化磚的廠家根據(jù)紅郡的效果送樣。能夠滿足效果者有資格進(jìn)行投標(biāo)。根據(jù)報(bào)價(jià)并反復(fù)壓價(jià)后選擇最低者中標(biāo)。 鋪砌要求 窗上砌一皮立磚 窗臺(tái)磚要壓住立面磚，其余門窗口均為立面磚壓側(cè)面磚。 工字錯(cuò)縫砌法 陽臺(tái)板上沿砌一皮立磚，空調(diào)板立面均為立磚，無層間線 灰黑色專用勾縫劑勾縫,外立面材料,2、仿石材（文化石,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,文化石廠家提供仿石材,文化石和仿石材的成本對(duì)比 紅郡選用的天然楓葉紅石材價(jià)格約300元/平米左右。 文化石仿石材的價(jià)格約60-80元/平米。 原設(shè)計(jì)首層都是文化石，但考慮面積過大，改成只書房鋪貼文化石，文化石外墻面積約1400平米

4、，用文化石仿石材則節(jié)約成本約30.8萬元。攤至住宅的可售面積則每平米減少成本約1.76元。 考慮到石材墻面集中在首層書房的部分，是點(diǎn)綴的作用，所以建議用文化石仿石材。 下一步工作 與文化磚相同，樣板滿足要求，最低價(jià)中標(biāo)。 鋪貼要求 紅郡用石材尺寸：200X400mm，中間條石尺寸：60X400mm。 因?yàn)槲幕馁|(zhì)比較軟，所以中間條石光滑的表面很難做到，讓廠家仿制多次都失敗。所以我們?nèi)∠虚g條石的處理。 大塊石材的規(guī)格按照200400mm。 淺灰色勾縫劑勾縫,外立面材料,3、涂料,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,售樓處現(xiàn)場(chǎng)效果,真石漆和普通外墻涂料的成本對(duì)比 新興報(bào)價(jià)清單價(jià)格中真石漆墻面連工帶料為80元/平米，

5、普通外墻涂料連工帶料為63元/平米。兩者相差17元/平米。 而*售樓處外墻真石漆涂料的價(jià)格連工帶料為35元/平米。 目前施工圖中洋房涂料部位為普通外墻涂料。從效果來講，改為真石漆效果比較好。 下一步工作 建議公司與總包談判，不增加成本的同時(shí)，將外墻普通涂料做法改為真石漆,外立面材料,4、瓦屋面,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,華潤(rùn)橡樹灣使用的油氈瓦,水泥瓦與油氈瓦的對(duì)比 目前屋頂建筑普遍使用的瓦有三種：油氈瓦，水泥瓦，陶瓦。三者的價(jià)格是逐一升高的。 油氈瓦和水泥瓦在多層和高層上都有使用，陶瓦一般都用在風(fēng)格很明顯的多層建筑上?？紤]到*的花園洋房絕大部分為4.5 -5.5層的多層，屋面的肌理是近距離視線范圍內(nèi)外立面

6、效果的主要構(gòu)成部分，所以采用比油氈瓦稍貴的水泥瓦。 下一步工作 已經(jīng)找到為紅郡供貨廠家提供的樣板，需要找多家能生產(chǎn)水泥瓦的廠家，讓他們按照樣板提供實(shí)物樣板，樣板滿足要求者進(jìn)入投標(biāo)。根據(jù)報(bào)價(jià)并反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)格最低者,外立面材料,5、外窗,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,資審?fù)獯八蜆有Ч?材質(zhì) 住戶：斷橋隔熱鋁合金窗，采用55系列即可，外部棕色，內(nèi)部白色。五金不用堅(jiān)朗等名牌，要求國(guó)產(chǎn)品牌。隔熱條不做品牌和型號(hào)的要求。 公共部分：塑鋼窗，單層玻璃，薄尺寸。外部棕色，內(nèi)部白色。 開啟方式 住戶：外平開 公共部分：推拉。 已經(jīng)完成工作 已經(jīng)分兩輪考察了12個(gè)廠家。根據(jù)公司低成本的策略，完成了詳細(xì)的技術(shù)要求，讓滿足資審要

7、求的7個(gè)廠家按照技術(shù)要求讓廠家制作了樣窗。 下一步工作 根據(jù)考察和樣窗制作情況，合格廠家進(jìn)行投標(biāo)，根據(jù)報(bào)價(jià)并反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)格最低者。鋁合金窗價(jià)格爭(zhēng)取控制在500元/平米以內(nèi)。塑鋼窗壓至最低,窗占成本比重比較多，如何既保證品質(zhì)又大力降低成本，是本項(xiàng)目窗招標(biāo)的一個(gè)前提,外立面材料參考項(xiàng)目“上海萬科紅郡,其他材料,外立面材料,6、室外欄桿露臺(tái)、屋頂、陽臺(tái),紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,廠家仿制后樣品效果,材質(zhì) 方鋼欄桿 部位 屋頂，露臺(tái)，陽臺(tái) 已經(jīng)完成工作 參照紅郡的效果，在施工圖中完成了欄桿的詳圖，并且找廠家根據(jù)詳圖免費(fèi)制作了樣品。根據(jù)樣品進(jìn)一步優(yōu)化以降低成本。最上面的橫桿規(guī)格減小。目前確定的尺寸采用橫桿202

8、0，豎桿1515。 顏色采用灰黑色。 下一步工作 根據(jù)優(yōu)化后的詳圖進(jìn)行招標(biāo)，以滿足樣板要求為基礎(chǔ)，根據(jù)報(bào)價(jià)反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)最低者。 但此部分目前在總包合同內(nèi)，當(dāng)時(shí)鋼材價(jià)格處于高位，按照有利于我司原則，需要將室外欄桿、百葉欄桿、室內(nèi)護(hù)欄拿出,外立面材料,6、室外欄桿空調(diào)室外機(jī),空調(diào)欄桿廠家制作樣品,材質(zhì) 方鋼欄桿 部位 空調(diào)室外機(jī)位 已經(jīng)完成工作 在施工圖中完成了欄桿的詳圖，并且找廠家根據(jù)詳圖免費(fèi)制作了樣品。目前外框尺寸采用4040方管，內(nèi)欄3030方管。 顏色采用仿木色的棕紅色。 下一步工作 根據(jù)詳圖進(jìn)行招標(biāo)，以滿足樣板要求為基礎(chǔ)，根據(jù)報(bào)價(jià)反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)最低者。 但此部分目前在總包合同內(nèi)，當(dāng)

9、時(shí)鋼材價(jià)格處于高位，所以單價(jià)都比較高。按照有利于我司原則，需要將室外欄桿、百葉欄桿、室內(nèi)護(hù)欄拿出,外立面材料,7、花架,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,部位 二層及頂層露臺(tái) 材質(zhì) 室外用防腐木 下一步工作 樣式、規(guī)格完全參照紅郡。 材質(zhì)可以選用售樓處選用的木材，顏色再略深些即可。因?yàn)橐呀?jīng)有圖紙，而且此類小項(xiàng)目若采用招標(biāo)的方式，應(yīng)標(biāo)者不會(huì)太多，所以采用幾個(gè)廠家直接比價(jià)，根據(jù)報(bào)價(jià)反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)低者。顏色可以通過制作樣塊的方式確定。 由于都是現(xiàn)場(chǎng)制作，也可以直接與施工單位談價(jià)格，新興價(jià)格一直比較高，可找其他單位談，委托實(shí)施,本資料PPT完整版下載地址： http:/ 更多房地產(chǎn)前期策劃精品資料推薦： http:/,

10、外立面材料,8、臺(tái)階踏步,紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,部位 從室外直接上二層露臺(tái)的樓梯踏步 材質(zhì) 燒結(jié)磚 鋪貼方式 用踏步上面的磚壓住踏步側(cè)面的磚 下一步工作 *售樓處室外地面用過一部分燒結(jié)磚。燒結(jié)磚比普通的地面磚稍貴，但是考慮到總體的用量不大，而且對(duì)外觀效果影響明顯。所以建議還是采用燒結(jié)磚?？梢酝ㄟ^與幾個(gè)廠家直接議價(jià)的方式，壓低價(jià)格,外立面材料,9、外露落水系統(tǒng),紅郡現(xiàn)場(chǎng)效果,廠家送樣品效果,材質(zhì) PVC彩色檐溝及雨水管，棕色 已經(jīng)完成工作 通過咨詢公司了解到，直徑100mm的普通白色雨水管的材料費(fèi)約20-30元/米，最便宜的10多元/米。 通過專業(yè)落水系統(tǒng)代理商的了解，彩鋁雨水管價(jià)格58元/ 米，不包括

11、連接件等配件 。 兩者價(jià)格差別很大。據(jù)了解紅郡也只是管材用了彩鋁，檐溝使用鋼板噴漆代替。 下一步工作 更多了解不同廠家和產(chǎn)品，反復(fù)研究論證，確定使用哪種材質(zhì)。 同時(shí)會(huì)根據(jù)模型對(duì)雨水管的排布反復(fù)研究，盡量減少外露的雨水管,二、室外其他景觀,10、單元門 11、單元入口室外地面 12、小院圍墻及小院門 13、室外燈具 14、露臺(tái)地面 15、入口標(biāo)識(shí),花園洋房部分,室外其他景觀參考效果,10、單元門,山水LAVIE現(xiàn)場(chǎng)效果,材質(zhì) 鋁合金單層玻璃門 已經(jīng)完成工作 外窗招標(biāo)中已經(jīng)包含了單元門的內(nèi)容。花園洋房單元門的顏色同其外窗的顏色。內(nèi)外同色。通長(zhǎng)圓管拉手，顏色同門，防止夾手，帶門碰 下一步工作 根據(jù)考

12、察和樣窗制作情況，合格廠家進(jìn)行投標(biāo)，選擇價(jià)格最低者。鋁合金單元門價(jià)格爭(zhēng)取控制在450元/平米以內(nèi),室外其他景觀參考效果,11、單元入口室外地面,材質(zhì) 普通灰麻鋪貼，厚度30mm,規(guī)格300600。 鋪貼要求 橫向錯(cuò)縫鋪貼。 下一步工作 因?yàn)橐黄趩卧肟诘氖目傆昧坎淮?，而且為了統(tǒng)一效果且控制成本，都用一種石材。 目前石材市場(chǎng)上普通石材有100塊錢左右的。 我們可以與廠家直接議價(jià)，反復(fù)壓價(jià)后選擇價(jià)低者?；蛘呷ナ氖袌?chǎng)直接采購,室外其他景觀,12、小院圍墻及小院門,華潤(rùn)橡樹灣現(xiàn)場(chǎng)效果,材質(zhì) 部分文化磚鋪貼實(shí)墻面+方鋼欄桿 下一步工作 現(xiàn)有設(shè)計(jì)以實(shí)墻為主，考慮增加欄桿量，增強(qiáng)通透感讓客戶從視覺上感覺

13、小院能大些。此外，也降低成本。 小院圍墻都用頁巖磚砌筑，然后再抹灰貼磚，而現(xiàn)在市場(chǎng)上頁巖磚的價(jià)格為0.48元/片，原來這樣的一片磚價(jià)格是 0.17元/片。 參照新興報(bào)價(jià)，以一段高1米，長(zhǎng)1米，厚0.24米的圍墻為例，如果做實(shí)墻則需要0.24350+2.48(154+40)=565元。 如果做鋼制欄桿（20202）則只需要204元。兩者相差2.8倍！ 因?yàn)樾≡簢鷫笞?，現(xiàn)在出變更修改還來得及，不影響大效果的同時(shí)省錢。 正在制作的花園洋房大比例模型中的小院圍墻已經(jīng)將局部改為欄桿了。接著，會(huì)把變更出了,設(shè)計(jì)效果,室外其他景觀,12、小院圍墻及小院門,小院圍墻內(nèi)壁 為了節(jié)省成本，并且考慮到小院內(nèi)客戶入住后會(huì)有很多個(gè)性化的裝飾要求，所以小院內(nèi)沖客戶的一面用同外側(cè)面磚顏色的涂料 小院門 鋼制欄桿,外,內(nèi),涂料,面磚,外立面材料,13、室外燈具,壁燈 現(xiàn)有施工圖中壁燈選型是普通帶罩的白色壁燈，包含在總包范圍內(nèi)。建議選用售樓處外墻用壁燈，議價(jià)后直接采購。 頂燈 現(xiàn)有施工圖中二層露臺(tái)及三層陽臺(tái)頂燈為普通帶罩吸頂燈。 亦莊北岸以及華僑城的陽臺(tái)等均采用白熾燈泡（見下圖），對(duì)效果沒有本質(zhì)影響，故*花園洋房陽