宜興XX城項目可行性研究報告

1、宜興“XX城”項目發(fā)展資料“XX城”項目資料目錄1.“XX城“項目資料1.1宜興區(qū)域圖及宜興地方經(jīng)濟(jì)介紹1.2“XX城“項目簡介及周邊地塊情況2.團(tuán)氿湖區(qū)開發(fā)樓盤情況及“XX城”項目預(yù)測2.1宜興市主要樓盤參考價格2.2“XX城”項目開發(fā)成本分析2.3產(chǎn)品市場分析預(yù)測2.4“XX城”項目效益預(yù)測1.“XX城“項目資料“香港城”位置1.1宜興地方經(jīng)濟(jì)介紹1.1.1宜興區(qū)域圖宜城鎮(zhèn)作為宜興市的中心鎮(zhèn)，已向中等城市發(fā)展。1.1.2城市概況宜興地處長江三角洲，江蘇省南端，太湖西岸，位于上海、南京和杭州三大城市中心，全市總面積2000平方公里，人口106萬（城區(qū)人口30萬）。1.1.3城市特色宜興是中國

2、著名的陶都，中國著名的“環(huán)保之鄉(xiāng)”和“教授之鄉(xiāng)”，江蘇省重要的工業(yè)、旅游城市，蘇浙皖三省接壤地區(qū)的商貿(mào)服務(wù)中心，江蘇省重點發(fā)展的三級1類新興中心城市。2004年宜興在全國百強(qiáng)縣市中基本競爭力排在第7位。1.1.4自然條件宜興屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年溫和濕潤，四季分明，雨量充沛，日照充足，無霜期長，年平均氣溫15.7，年降雨量1177毫米。宜興境內(nèi)地勢南高北低，境內(nèi)河流密布，水陸運輸方便快捷。宜興礦產(chǎn)資源、生物資源十分豐富，是江蘇省最大的產(chǎn)茶基地和重要的毛竹產(chǎn)地。1.1.5交通條件宜興位于江蘇、浙江、安徽三省交界處，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，市場輻射能力強(qiáng)。A、公路 104國道、錫宜高速公路（無

3、錫-宜興）、寧杭高速公路。B、鐵路 連接京滬線、哈廣線的新沂鐵路穿過宜興，車站就在環(huán)科園內(nèi)。C、水運 宜興河道可常年通航200噸級的船舶，連接長江，國家重點在建水利工程蕪申運河（安徽蕪湖-上海）穿過宜興，為四級航道，可通航500噸級船隊，在園區(qū)北2公里處已建有一座500噸級碼頭。D、機(jī)場機(jī)場名稱 距離（公里） 上海虹橋機(jī)場 190 上海浦東國際機(jī)場 250 南京國際機(jī)場 100 杭州國際機(jī)場 140無錫碩放機(jī)場 60 常州機(jī)場 70E、港口港口名稱 設(shè)施情況 距離（公里）上海港 10萬噸級碼頭 230張家港 5萬噸級碼頭 120江陰港 5萬噸級碼頭 1001.1.6人居環(huán)境宜興是長江三角洲地區(qū)

4、著名的山水城市、生態(tài)城市和最佳人居城市之一，江蘇省園林城市，城市綠化率40.2%，被譽(yù)為“滬寧杭后花園”，適合人們長期工作和生活。宜興民風(fēng)純樸，社會治安穩(wěn)定，“平安宜興”創(chuàng)建工作全省名列前茅。宜興生活、娛樂設(shè)施齊全，全市有各類賓館、酒店、度假區(qū)100多家，其中四星級賓館1家，三星級賓館近10家，目前有二家五星級賓館正在建設(shè)中。市區(qū)建有國內(nèi)一流的商業(yè)中心、大型超市、體育中心和娛樂休閑中心。生活配套設(shè)施齊全，高標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)和外商別墅區(qū)能滿足外商長期居住需要，學(xué)校教育、醫(yī)療護(hù)理、城市交通達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。1.1.7旅游觀光宜興是我國著名的陶都和太湖風(fēng)景區(qū)的重要組成部分，素以“陶的古都、洞的世界、茶的

5、綠洲、竹的海洋”享譽(yù)海內(nèi)外，善卷洞、竹海風(fēng)景區(qū)、龍背山森林公園、氿濱風(fēng)光帶、宜園等一批景點各具特色，集旅游、休閑、文化于一體，讓人流連忘返。1.1.8中國宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園簡介宜興環(huán)?？萍脊I(yè)園成立于1992年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是國家科技部、國家環(huán)?？偩帧肮餐芾砗椭С帧钡膯挝唬慕ㄔO(shè)與管理被列入 中國21世紀(jì)議程優(yōu)先發(fā)展計劃。園區(qū)首期開發(fā)面積4平方公里（二次規(guī)劃20平方公里），目前已有來自歐美、港臺、東南亞等20多個國家和地區(qū)企業(yè)入園投資興業(yè)，設(shè)有160多家外資企業(yè)。園區(qū)主要以環(huán)保、電子、機(jī)械、生物醫(yī)藥、紡織化纖等產(chǎn)業(yè)主，已成為宜興重要出口加工基地。1.2“XX城“

6、項目簡介及周邊地塊情況1.2.1“XX城”項目位于環(huán)科園西側(cè)，北臨氿南路，與宜園和團(tuán)氿相望，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。用地總面積為33.64畝（22,416.6平方米），兩面臨水，交通便利，比較適宜建設(shè)商業(yè)、酒店餐飲以及酒店式公寓等復(fù)合型城市功能。香港城位置荷蘭郁金香皇家莊園銀河房產(chǎn)東溪望族恒順房產(chǎn)海德明園水岸豪庭1.2.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：22,416.6平方米建筑占地面積：6,047平方米總建筑面積：33,052平方米其中：商業(yè)建筑面積：16,688平方米商務(wù)酒店公寓：10,262平方米(171套)容積率：1.23 ,綠化率：35%機(jī)動車停位處：137輛，非機(jī)動車停位處：1000

7、輛1.2.3項目設(shè)想：本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，充分理解和把握用地性質(zhì)和環(huán)境特征，參照同類項目經(jīng)驗，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。本項目為商業(yè)綜合樓，共7層，地下一層。地下一層建筑面積5,505平方米，為汽車庫及設(shè)備用房，設(shè)計停車位137輛，350頓消防水池、水泵房及其他設(shè)備房。地下室設(shè)有兩個機(jī)動車出口。一層至三層為商場，四至七層為公寓式酒店，地下一層汽車庫層高為3.6米，一層層高7.5米，二層、三層層高為4.8米，四層層高為3.6米，五至七層層高為3.0米。 建筑造型設(shè)計上充分考慮到周邊建筑風(fēng)格、特色和環(huán)境要求，建筑形體力求簡潔、大方、含蓄而不張揚(yáng)。在滿足功能的基礎(chǔ)上，沿街建筑多采用通透式和退臺式處理手法

8、，盡量減少建筑對環(huán)境的壓力。建筑色彩明快，頂部設(shè)計輕盈飄逸，很好地引喻了濱水建筑的獨特個性。在屋頂層設(shè)計了空中花園，在立面上引入垂直綠化的概念。1.2.4“XX城”項目所處位置宜 園香港城氿南路恒順房產(chǎn)-海德明園銀河房產(chǎn)-東溪望族荷蘭范思特-郁金香皇家莊園“XX城”項目區(qū)位優(yōu)勢：“XX城”項目地塊位于宜興市氿南路南側(cè)，河環(huán)繞東、西、南三面，與宜園宜興第二大公園、團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)相望，距市中心僅1.5公里，交通十分便利。該地塊最大的優(yōu)勢是北面正對宜園、團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)，宜園、團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)是宜興市人民政府?dāng)M總投資10億無人民幣建造成融休閑、娛樂、觀光為一體的風(fēng)景區(qū)，目前已投資近3億元人民幣，團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)已經(jīng)成為宜

9、興的一大亮點工程，整個投資將于2008年完成，而且宜園、團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)將對全市人民免費開放，這將給宜興服務(wù)行業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇?！癤X城”的功能定位完全符合團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)發(fā)展需求，所以“XX城”必將是宜園、團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)最大的受益者。由于“XX城”項目地塊所處位置獨特，購地近兩年，目前“XX城”地塊升值幅度已超過20%，而且隨著團(tuán)氿風(fēng)景區(qū)建設(shè)進(jìn)程的加快，地塊增值潛力巨大。1.2.5“XX城”項目效果圖1.3.6“XX城”周邊的地塊情況A：荷蘭范思特-郁金香皇家莊園(位于“XX城正南面，方案已設(shè)計完成,在報批之中)B海德明園方案(位于“XX城”東面，正在基礎(chǔ)建設(shè)中)C銀河房產(chǎn)-東溪望族(位于“XX城”

10、東面，已在前期施工中)2. 團(tuán)氿湖區(qū)開發(fā)樓盤情況宜興市主要樓盤參考價格樓盤名稱用途建筑面積銷售均價圖片1新天地花園商住200,000住宅均價:3,800元/商埔均價:16,000元/酒店式公寓均價:5,500元/2氿濱國際商住150,000住宅均價(已售70%)4,500元/商埔均價(已售完):18,000元/寫字樓均價(已全部售完)5,000元/續(xù)表樓盤名稱用途建筑面積銷售均價圖片1中星湖濱城商住200,000住宅均價:4,300元/商埔均價:15,000元/別墅預(yù)測價:3,600,000元/棟2.2項目開發(fā)成本分析表(根據(jù)常州設(shè)計院工程概算)：2.2.1項目概算概 算 匯 總 表序號項目及

11、費用名稱建筑面積概算造價（萬元）單位指標(biāo)備 注（m2）土建給排水電氣暖通小計（元/m2）一建筑安裝工程費1XX城工程330524715.55495.78631.291117.166959.782105.712電梯及自動扶梯工程465.00電梯：9臺*25萬元/臺，自動扶梯：8臺*30萬元/臺3小計7424.78二工程建設(shè)其他費具體費用另列。三基本預(yù)備費519.73按建筑安裝工程費的7%計算。四合計7944.512403.642.2.2宜興巿XX城項目預(yù)算及實際支出報告(2006年5月匯總表：23/5/2006)預(yù)算（RMB￥）1.國內(nèi)會計部支出費用1.1土地金27,370,0001.2前期工程

12、費（圍墻、廣告招牌、工地辦工室等）150,0001.3支付國土、規(guī)劃、工商等部門的辦證費（不包括俊生公司）1,650,0001.4國內(nèi)員工兩年的工資300,0001.5建筑設(shè)計費（國內(nèi)設(shè)計院）500,0001.6兩年雜費（國內(nèi)的廣告、餐旅費、住宿、車費等）240,0001.7宜興總辦事處的費用及公司兩年運作費用480,0001.8兩年國內(nèi)顧問及應(yīng)酬費用100,0001.9兩年辦事處的租金（包括水費、電費、管理費）104,0001.10安、質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費500,0001.11承建費用79,500,0001.12安排項目融資顧問費150,0001.13利息（$5,000萬 3 x 0.057 x 2）

13、1,900,0001.14報建費3,330,000小計（RMB￥）：116,124,0002.XX會計部支出費用2.1機(jī)票200,0002.2信用卡（包括住宿、應(yīng)酬、車費等費用）130,0002.3其它住宿、應(yīng)酬、車費等費用120,0002.4建筑設(shè)計費（買地前方案費用：APA）38,3002.5建筑設(shè)計費（建筑及機(jī)電：Aedas）2,499,0002.6工資（Ricky Law, Raymond Ng及William Yip）300,0002.7廣告、銷售及宣傳費500,0002.8雜費（快遞、招待政府官員等）30,000小計（RMB￥）：3,817,300（1）（2）小計（RMB￥）：119,941,300預(yù)計“XX城”項目總成本及相關(guān)費用總計：RMB120,000,000.00元2.4“XX城”項目效益預(yù)測根據(jù)上述分析，本項目銷售收入?yún)R總?cè)缦拢?、 酒店式公寓：可