XX控股總部基地項(xiàng)目建議書

1、XX控股集團(tuán)總部基地項(xiàng)目建議書XX控股股份有限公司目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析第三章 項(xiàng)目基本情況第四章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第六章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保第七章 投資估算和資金來源第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十章 結(jié)論第一章 概論一、 項(xiàng)目背景為進(jìn)一步加快發(fā)展步伐，打造產(chǎn)業(yè)集群，完善上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局，XX控股已開始著手將旗下布局全國的25家子公司、分公司遷至經(jīng)開區(qū)。XX傳媒股份有限公司是一家專業(yè)的媒體運(yùn)營企業(yè)，近年來，XX股份始終致力于構(gòu)建“概念傳播運(yùn)營商”平臺，著力打造一支視角獨(dú)特、技術(shù)精湛、思路開闊、反應(yīng)迅速的專業(yè)策劃和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)

2、。公司擁有國家廣電總局頒發(fā)的電視劇、廣播劇、動畫片、綜藝節(jié)目等多種電視類、廣播類制作資質(zhì)。2015年11月29日，XX股份與市廣播電視臺舉行簽約儀式，買斷市廣播電視臺廣告整體獨(dú)家經(jīng)營權(quán)，宣告正式進(jìn)軍市場。隨后，XX股份以現(xiàn)金收購的方式，參股廣電控股的和視傳媒投資有限公司，并持有和視傳媒49%的股權(quán)。股權(quán)變更后，廣電依然持有和視傳媒51%的事業(yè)單位法人股。作為一家專業(yè)媒體運(yùn)營企業(yè)，XX股份先后與重慶、四川、貴州、江西、廣東、湖北等地的報(bào)社、廣播電視臺、網(wǎng)站展開深度合作，采用“整體運(yùn)營+股權(quán)投資+共創(chuàng)大型節(jié)目帶”的方式，依托先進(jìn)的運(yùn)營管理、內(nèi)容開發(fā)優(yōu)質(zhì)資源，引領(lǐng)傳統(tǒng)媒體快速走出困局。在深耕媒體行業(yè)

3、基礎(chǔ)上，XX控股還將觸角延伸到了體育領(lǐng)域這一朝陽產(chǎn)業(yè)。2016年3月注冊成了XX體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。目前，XX體育已成功運(yùn)營了多項(xiàng)世界級及國家級賽事，包括2016中國熱氣球挑戰(zhàn)賽、路德國際綜合格斗大賽、2016蜀山國際半程馬拉松賽、2017蜀山國際半程馬拉松。通過兩屆蜀山國際半程馬拉松賽的成功舉辦，現(xiàn)在，該賽事已成為國內(nèi)規(guī)模最大的馬拉松賽事之一，有效推動了區(qū)域體育事業(yè)的快速發(fā)展，提升城市影響力和競爭力，并成為一張嶄新的城市名片。未來，XX體育還將在足球、極限運(yùn)動、電子競技等熱點(diǎn)領(lǐng)域進(jìn)行深入拓展，打造專屬賽事IP及體育生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，依靠XX股份優(yōu)質(zhì)合作資源和媒體推廣資源，為體育愛好者提供最優(yōu)質(zhì)的

4、賽事資源和觀感體驗(yàn)。此外，2016年7月，XX科技裝備股份有限公司正式成立并落戶，其主營業(yè)務(wù)包括國防、警用、反恐裝備供給及產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)，至此，在地區(qū)，XX股份所打造的傳媒、體育、科技裝備三駕馬車并駕齊驅(qū)的局面已現(xiàn)雛形。經(jīng)過2016年的高速發(fā)展，公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，董事會決定將把經(jīng)營重心全部轉(zhuǎn)移到，并于2017年籌建XX控股集團(tuán)。今年初，XX控股股份有限公司及旗下XX企業(yè)管理有限公司、XX賽事管理有限公司、XX酒店管理有限公司、XX文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司在經(jīng)開區(qū)正式注冊成立。2017年3月，XX控股股份有限公司與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會舉行戰(zhàn)略投資協(xié)議簽約儀式，宣告XX控股在經(jīng)開區(qū)投資13億元，占地36

5、畝、位于市繁華路段的總部項(xiàng)目正式啟動。二、本項(xiàng)目建議書編制依據(jù)（1）XX控股集團(tuán)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂的XX控股集團(tuán)總部基地項(xiàng)目戰(zhàn)略投資協(xié)議（2017.03.18）（2）市城市總體規(guī)劃（3）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)園區(qū)規(guī)劃（4）用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（5）市城市公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)，（6）現(xiàn)場調(diào)研的基礎(chǔ)資料三、編制原則（1）堅(jiān)持“客觀、公正、科學(xué)、可靠”的編制原則；（2）按照適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則進(jìn)行整體設(shè)計(jì)；（3）充分考慮用地環(huán)境，做到布局合理、交通聯(lián)系方便、與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)；（4）建筑設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮市的氣候特征和環(huán)境特征，符合國家及市城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)定。建筑外觀莊重大方，充分顯

6、示XX股份公司的內(nèi)在特質(zhì)；（5）遵守國家安全環(huán)保法規(guī)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，爭創(chuàng)綠色建筑；（6）設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行國家和行業(yè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定；（7）節(jié)約成本，降低工程造價(jià)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析一、本項(xiàng)目符合地區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃“十二五”時(shí)期是奮力跨越趕超、取得巨大成就的五年。五年來，在黨中央、國務(wù)院以及省委、省政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下積極應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，以創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級為主線，不斷解放思想，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動，突出改革開放，著力實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展、和諧發(fā)展、綠色發(fā)展，順利實(shí)施行政區(qū)劃調(diào)整，“十二五”規(guī)劃確定的主要目標(biāo)和任務(wù)勝利完成，“大湖名城、創(chuàng)新高地”建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)步伐、展示嶄新形象

7、?！笆濉蔽幕瘎?chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定了促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、優(yōu)化發(fā)展布局、培育壯大各類市場主體、擴(kuò)大有效供給、擴(kuò)大和引導(dǎo)文化消費(fèi)、健全投融資體系、加強(qiáng)科技創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化、完善現(xiàn)代文化市場體系、深度融入國際分工合作9個(gè)方面的主要任務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展演藝、娛樂、動漫、游戲、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)文化、文化旅游、藝術(shù)品、工藝美術(shù)、文化會展、文化裝備制造11個(gè)行業(yè)，明確了創(chuàng)新體制機(jī)制、推進(jìn)法治建設(shè)、完善經(jīng)濟(jì)政策、強(qiáng)化人才支撐、優(yōu)化公共服務(wù)、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)應(yīng)用、抓好組織實(shí)施7項(xiàng)保障措施，要求各地立足地方實(shí)際，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，突出地方特色，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)任務(wù)措施落到實(shí)處。市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要提出全面發(fā)展

8、文化事業(yè)，繁榮發(fā)展文藝事業(yè)。實(shí)施文化精品戰(zhàn)略，提升藝術(shù)原創(chuàng)能力，著力打造一批具有特色，在全省、全國有影響力的文化品牌和思想性、藝術(shù)性、觀賞性俱佳的文學(xué)、戲劇、歌舞、電影、電視、動漫等文藝精品。積極策劃承辦全國性文化活動，辦好中國（）國際文化博覽會。規(guī)劃建設(shè)一批各具特色的藝術(shù)家村（鎮(zhèn)），引進(jìn)一批國內(nèi)一流的藝術(shù)家來肥創(chuàng)作。積極引導(dǎo)群眾自主參與各種形式的文藝創(chuàng)作活動，建立群眾文化優(yōu)秀作品的創(chuàng)作、選拔和推廣機(jī)制。進(jìn)一步繁榮影視、動畫精品創(chuàng)作，推進(jìn)制播分離，擴(kuò)大影視制作、發(fā)行、播映和后產(chǎn)品開發(fā)，提高原創(chuàng)影視動畫創(chuàng)作水平。集團(tuán)公司作為具有雄厚實(shí)力的文化創(chuàng)意建設(shè)企業(yè)，審時(shí)度勢建設(shè)本企業(yè)總部基地項(xiàng)目，首先是滿

9、足了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，為文化產(chǎn)為的發(fā)展提供必要基礎(chǔ)設(shè)施條件，間接上為促進(jìn)經(jīng)開區(qū)至全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)具有促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益。二、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)域競爭情況的需要在全球化條件下，經(jīng)濟(jì)區(qū)位競爭已經(jīng)讓位于作為一個(gè)整體的經(jīng)濟(jì)區(qū)域競爭，基本競爭單位已經(jīng)從企業(yè)和國家轉(zhuǎn)向城市，特別是大城市圈和大城市群?！笆濉睂蔀橐粋€(gè)全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)重組的重要時(shí)期。市的區(qū)域布局調(diào)整也將步入新階段。從市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要中可以看出，一場爭奪文化產(chǎn)業(yè)高端的“區(qū)位優(yōu)勢”之爭正在展開。因此，應(yīng)破除以行政區(qū)域?yàn)閱挝坏膫鹘y(tǒng)區(qū)位之爭，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，進(jìn)行區(qū)域性規(guī)劃，以避免出現(xiàn)新一輪重復(fù)

10、建設(shè)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同問題。市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要中指出發(fā)展優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)。依托豐富的文化產(chǎn)業(yè)資源和重大文化發(fā)展平臺，優(yōu)化文化產(chǎn)業(yè)布局，加快發(fā)展文化旅游、廣播影視、智能語音、動漫游戲、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)，順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢，大力發(fā)展文化新業(yè)態(tài)和新模式，推動文化與科技、金融、制造等相關(guān)產(chǎn)業(yè)深度融合，積極培育新興文化業(yè)態(tài)，加快文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，全面提升文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。設(shè)立若干支市場化、專業(yè)化的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。實(shí)施重大文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略，挖掘城市文明和工業(yè)文明遺產(chǎn)，規(guī)范建設(shè)一批文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地），支持建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺和文化類工程技術(shù)中心，夯實(shí)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。到

11、2020年，文化產(chǎn)業(yè)增加值翻一番。本項(xiàng)目順應(yīng)地區(qū)總體規(guī)劃的機(jī)遇，對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有十分顯著的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目應(yīng)緊跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，占領(lǐng)有利位置，為后續(xù)發(fā)展與進(jìn)步打好基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目的實(shí)施能提高當(dāng)?shù)馗咝?、現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX控股是一家多業(yè)態(tài)并行發(fā)展的集團(tuán)化企業(yè)，目前涉及的主要產(chǎn)業(yè)包括工業(yè)制造、媒體運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)等，同時(shí)也在酒店管理、體育賽事、股權(quán)投資等新興產(chǎn)業(yè)積極延伸。當(dāng)前，控股公司已基本形成“一業(yè)為主、兩翼齊飛、多業(yè)態(tài)并行”的戰(zhàn)略架構(gòu)，即以媒體運(yùn)營為主業(yè)，以體育賽事、酒店管理為兩翼，資產(chǎn)運(yùn)管、工業(yè)制造、文化產(chǎn)業(yè)等多渠道發(fā)展的良好局面。作為未來發(fā)展的主業(yè)，XX的媒體產(chǎn)業(yè)正在快速成長,目前公司擁

12、有國家廣電總局頒發(fā)的電視劇、廣播劇、動畫片等多種電視類、廣播類制作資質(zhì)。并且先后與重慶、四川、貴州等地的報(bào)社、廣播電視臺展開深度合作。此外，在深耕媒體行業(yè)基礎(chǔ)上，XX控股還將觸角延伸到了體育領(lǐng)域這一朝陽產(chǎn)業(yè)。2016年3月注冊成了XX體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司。目前，XX體育已成功運(yùn)營了多項(xiàng)世界級及國家級賽事，包括2016中國熱氣球挑戰(zhàn)賽、路德國際綜合格斗大賽、2016蜀山國際半程馬拉松賽、2017蜀山國際半程馬拉松。通過兩屆蜀山國際半程馬拉松賽的成功舉辦，現(xiàn)在，該賽事已成為國內(nèi)規(guī)模最大的馬拉松賽事之一，有效推動了區(qū)域體育事業(yè)的快速發(fā)展，提升城市影響力和競爭力，并成為一張嶄新的城市名片。本項(xiàng)目的采取

13、高效、現(xiàn)代化管理模式，能深入推進(jìn)地區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)文化傳媒，體育賽事等文化創(chuàng)意相關(guān)行業(yè)發(fā)展。四、現(xiàn)有辦公場所迫切需要改善。由于XX控股股份有限公司目前辦公場為租用翡翠湖迎賓館1號樓，雖處區(qū)域中心，但辦公環(huán)境受限，且交通不便，無法滿足公司未來發(fā)展帶來的機(jī)構(gòu)擴(kuò)充的要求。一方面辦公場所為租用已建用房，使用性質(zhì)與公司辦公場所存在結(jié)構(gòu)性矛盾，翡翠湖迎賓館辦公區(qū)部分區(qū)域閑置，是因建筑承重荷載限制造成改造用途局限，使用功能不合理；另一方面，辦公場所分散，沒有依照行政辦公需要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，資源浪費(fèi)較大，不利于辦公資源的合理配置，已不能滿足行政辦公需要，并且造成一定的資源

14、浪費(fèi)。近幾年公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大，與地方政府協(xié)議引進(jìn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目即將進(jìn)駐，現(xiàn)租用辦公樓的使用面積已無法滿足公司業(yè)務(wù)拓展的需要，急需新建辦公樓。公司通過新建辦公樓，為企業(yè)提供更好的辦公環(huán)境，提升公司形象，也能解決交通和停車的瓶頸問題。必要性結(jié)論綜上所述，從發(fā)展的需要、行政辦公場所現(xiàn)狀存在的問題以及區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面綜合分析，按照統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、資源共享的思路，建設(shè)XX控股集團(tuán)總部基地是急需的和必要的。第三章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱XX控股集團(tuán)總部基地項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型 本項(xiàng)目為包括辦公樓、公寓、酒店及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足集團(tuán)公司對行政

15、辦公需要，并提供良好的配套環(huán)境。三、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于市。（具體位置見附圖）四、 建設(shè)單位背景單位名稱 ：XX控股股份有限公司注冊地址 ：？注冊資金 ：？法定代表人：？五、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積24152.3平方米，規(guī)劃總建筑面積9萬平方米，其中：集團(tuán)公司及子公司主體辦公大樓約5萬平方米；項(xiàng)目引進(jìn)的關(guān)聯(lián)、配套產(chǎn)業(yè)辦公樓約3萬平方米；食堂、文體活動中心等配套設(shè)施約1萬平方米（以上以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為準(zhǔn)）。項(xiàng)目建成后將成為集高級辦公樓、酒店、公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表單位：平方

16、米功能區(qū)建筑面積1、辦公樓500002、公寓？3、商務(wù)公寓？4、附屬配套設(shè)施10000 合計(jì)90000容積率4.83綠化率26%六、 項(xiàng)目總投資與資金來源計(jì)劃項(xiàng)目總投資為13億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方XX控股股份有限公司自籌資金解決。第四章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件一、 項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨蓮花路、南臨繁華大道、北至北海路。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積24152.3平方米。根據(jù)經(jīng)開區(qū)園區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展前景，考慮企業(yè)辦公的特點(diǎn)和實(shí)際情況，根據(jù)明珠廣場街道總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，本項(xiàng)目選址位于經(jīng)開區(qū)以西交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。規(guī)劃總用地約36畝，并于2017年3月報(bào)市政府批準(zhǔn)，規(guī)劃土地

17、用途為商業(yè)辦公用地。從發(fā)展前景、自然環(huán)境、交通環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等各方面綜合考慮，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。2007年10月10日，集團(tuán)公司向市政府正式行文關(guān)于商請支持XX控股股份有限公司在市建設(shè)科研與生產(chǎn)管理辦公基地所需用地的函（XX控股201701號），希望給予支持。市政府十分重視，經(jīng)多次協(xié)商，政府同意在土地價(jià)格方面給予特殊優(yōu)惠，以設(shè)限掛牌出讓的方式操作。2017年8月30日，集團(tuán)公司順利取得了土地使用權(quán)，土地面積36畝，價(jià)格220 萬元/畝（當(dāng)時(shí)市場價(jià)約 萬元/畝），總地價(jià) 萬元（已支付）。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范

18、。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地西側(cè)距離城市主干道之一金寨南路500米，南側(cè)繁華大道、東側(cè)蓮花路為雙向兩車道，有良好的交通資源。場地周邊道路系統(tǒng)完備，附近有多條公交線路經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目用地附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、 項(xiàng)目周邊用地現(xiàn)狀項(xiàng)目場地南北向展開，南北長約245米，東西寬約100米，面積約合2.4萬平米，場地內(nèi)地勢平坦；場地周邊商住混合分布，西側(cè)的城市綠地成為場地極佳的景觀資源；場地周邊用地大部分完成建設(shè)或正在建設(shè)，有潛力形成系統(tǒng)完備的商住辦一體化商務(wù)圈；目前場地為閑置狀態(tài)，與周邊地塊和道路隔絕，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。四、 建

19、設(shè)條件1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國家和市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)交易手續(xù)。有關(guān)事宜目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來市土地管理部門與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。2、市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將由市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)*東路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入*東路已建的雨、污水管線。污水排入*東路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號檢查井

20、，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入*污水管。雨水排入*東路現(xiàn)狀直徑1000毫米雨水市政管線24號檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2） 上水項(xiàng)目北側(cè)*北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)*路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑300毫米上水管線，北與*北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與*路直徑400毫米上水管線溝通。（3） 熱力 本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，*集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目供

21、熱由項(xiàng)目西側(cè)*東路現(xiàn)有直徑500毫米供熱管線接引。（4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門外10千伏開閉站，開閉站電源為阜城門110千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路2公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。（5） 煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為*北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑300毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。（6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是*集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需

22、要重新鋪設(shè)。（7） 道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的*北街，西側(cè)的*東路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動車地面、地下停車場和自行車庫。通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 經(jīng)過綜合考慮公司辦公需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積2

23、5000平方米。一、 規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。二、 建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、寫字樓 *42016.42、公寓-2870032.73、商務(wù)公寓-1968022.44、附屬設(shè)施-2500028.5合計(jì)12993

24、100878001000三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下：1、 公寓 大廈A座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見規(guī)劃圖）2、 商務(wù)公寓 大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。3、 寫字樓C座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建筑面積*420平方米。寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿*北街和*東路分別設(shè)出入口。4、配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目內(nèi)客戶日

25、常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場1650065002、綜合服務(wù)部1200200合計(jì)-67005、物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層

26、，總建筑面積600平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米項(xiàng)目內(nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計(jì)6006、 地下停車場為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車場可提供*9個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。1、 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積400平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。2、 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級，由于用地

27、面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。3、 綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項(xiàng)目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹。第六章 物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保一、 主要建筑材料根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：

28、項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材(立方米)878000.18780二、 主要設(shè)備鑒于市場競爭及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下：1、 自動電梯2、 消防設(shè)備3、 應(yīng)急發(fā)電設(shè)備4、 通訊電話系統(tǒng)5、 電視監(jiān)控保安系統(tǒng)6、 防盜報(bào)警系統(tǒng)7、 照明系統(tǒng)8、 供暖系統(tǒng)三、 物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高

29、，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：1、 用電容量 按每建筑平方米用電50瓦測算，本項(xiàng)目用電量為3150千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采用0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2835千瓦，如按容載比1：1.5選用變壓器，需要功率為4253千伏安。2、 給水量 按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該項(xiàng)目日平均用水量為1150立方米。3、 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測算為每日2178立方米。4、 熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖

30、量為60千卡測算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖360萬千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為辦公樓、公寓樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下：1、 雨、污水項(xiàng)目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。

31、2、 生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。3、 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。4、 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、

32、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。六、 綠化、消防和人防1、 綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施

33、，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。3、人防按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下：1、 國有土地使用權(quán)交易和土地出讓金根據(jù)國家和市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國家和市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。由

34、于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評估。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平，本報(bào)告暫按共需繳納7200萬元人民幣估算。2、 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按380萬元估算。3、 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元。4、 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約300萬元。5、 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì)200萬元。6、 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)部分商辦面積將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期

35、管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為450萬元。7、 開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為378萬元。通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬元序號項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。二、 資金來源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位XX控股股份有限公司自籌解決。第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、 建設(shè)方式為

36、把本項(xiàng)目建設(shè)成為市區(qū)域內(nèi)一流的高檔辦公及商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目擬委托國內(nèi)著名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標(biāo)的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭在2020年9月前建成，具體計(jì)劃如下：1、 2017年8月前1） 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2） 完成

37、規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。2、 2017年11月前1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證；3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)；3、 2018年6月前1） 辦理商品房預(yù)售許可證；2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作；4、 2019年12月前1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行相關(guān)辦公樓及地下車

38、庫的設(shè)備采購、安裝；5、 2020年9月前1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；2） 完成市政配套和綠化等室外工程；3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作；4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)1、 營業(yè)收入本項(xiàng)目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。1） 寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右，2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公

39、寓平均售價(jià)在每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元2） 公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年份20012002200320042005200620072008200920101、寫字樓公寓銷售收入*230189731552300000002、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其他收入200200200200200200200合計(jì)*320189731552330343034303430343034303430342、經(jīng)營成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各