四川省羅江縣金山樓市調(diào)查報告 (2)

1、羅江縣金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告,2011年11月,第一部分：宏觀市場環(huán)境分析,金山因古時人們在場鎮(zhèn)東外營盤山一帶挖洞淘金而得名。宋代元豐年間(1078年)金山設(shè)鎮(zhèn)。位于羅江縣北部，為原金山鎮(zhèn)、大井鎮(zhèn)合并而成，為省級重點小集鎮(zhèn)。 金山鎮(zhèn)隸屬于羅江縣，區(qū)位優(yōu)勢明顯，與綿陽高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和安縣相接壤，東與綿陽涪城區(qū)接壤，西、南分別與羅江縣的調(diào)元鎮(zhèn)、萬安鎮(zhèn)、御營鎮(zhèn)為鄰。處于成、德、綿高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，素有綿陽“后花園”之稱,城市區(qū)位,金山鎮(zhèn)交通便利，寶成鐵路復(fù)線、城際快鐵、成綿高速公路、國道108線穿鎮(zhèn)而過，與省道譚秀公路和鎮(zhèn)內(nèi)鎮(zhèn)村公路形成四通八達(dá)的縱橫交錯交通網(wǎng)。鎮(zhèn)內(nèi)有譚家壩火車站和三級客運汽車站，

2、距離德陽38公里、成都國際雙流機場約120公里，距離綿陽南山機場約18公里,交通網(wǎng)絡(luò),金山鎮(zhèn)與羅江縣、德陽市、綿陽位置關(guān)系圖,綿陽 市區(qū),羅江 縣城,德陽 城區(qū),金山鎮(zhèn),金山鎮(zhèn)行政轄區(qū)面積77.15平方公里，有17個行政村，一個社區(qū)居委會；全鎮(zhèn)人口約4萬人。08年地震后，隨著金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)項目的啟動，以及建設(shè)步伐的加快，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，預(yù)計金山鎮(zhèn)現(xiàn)有城鎮(zhèn)常駐人口近1萬人。 按羅江縣“十二五”發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃，羅江縣政府要把金山鎮(zhèn)打造成綿陽后花園、羅江縣縣城附中心、城區(qū)面積5平方公里、10萬人口的重要城鎮(zhèn)。因此，金山鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)模、城鎮(zhèn)人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都將不斷擴大

3、，這將極大拉動金山房地產(chǎn)市場快速向前,鎮(zhèn)域規(guī)模,隨著金山鎮(zhèn)城市化的加快，使得城鎮(zhèn)常駐人口逐年增多，但由于外來人口少導(dǎo)致了人口增長速度較慢； 但是，金山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口占全鎮(zhèn)人口的絕大部分，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人口的自然增長等必然將增加房地產(chǎn)市場的市場需求量,人口狀況,金山鎮(zhèn)屬羅江縣轄內(nèi)第二大鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)配套相當(dāng)成熟。 擁有中學(xué)2所，小學(xué)5所，幼兒院7所，醫(yī)院1所，日供1800噸自來水廠1座。 現(xiàn)有個體工商戶700余家，購物超市、農(nóng)貿(mào)市場、家電專賣店、商務(wù)酒店、餐飲、休閑娛樂、銀行、郵政、公交運輸?shù)扰涮滓粦?yīng)俱全。 擁有高、中檔客車110輛，大小貨車600余輛，運輸業(yè)發(fā)達(dá)。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有寶成線譚家壩火車站，

4、建有三級客運站一座。有變電站、民用天然氣站、自來水廠，水、電、氣、通訊設(shè)施配套成熟,城鎮(zhèn)配套,由羅江經(jīng)濟看金山經(jīng)濟實力,由上表可見，2007至2009年羅江縣各年GDP保持平穩(wěn)快速增長，到2010年末已超過50億元，經(jīng)濟發(fā)展保持良好的勢頭，而作為區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟的影響下整體快速發(fā)展； 同時，羅江縣正在逐步完善以塑膠、電子、食品、機械等行業(yè)為重點的工業(yè)框架，將培育形成一批有較強市場競爭力的億元以上骨干企業(yè)，而金山工業(yè)園區(qū)的建設(shè)正是這一框架內(nèi)的重要舉措，將為羅江經(jīng)濟增長作出巨大貢獻(xiàn)，也帶了金山房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,從GDP的增長看,由上表可見，2007至2009年羅江縣各項主要經(jīng)

5、濟指標(biāo)保持平穩(wěn)快速增長。可見，近年來羅江經(jīng)濟狀況良好，房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間，城鎮(zhèn)民民人均可支配收入在萬元以上，市場消費能力十分強勁,從人均GDP的增長看,加快金山由農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向工業(yè)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。 全力打造“白（白馬關(guān)）金（金山）”走廊、“南接北擴”的工業(yè)強縣,羅江縣政府針對金山鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略思路,羅江縣對金山城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展方向,金山工業(yè)園區(qū)總規(guī)劃面積20平方公里，以“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”全力打造電子、機械制造、有色金屬、農(nóng)副產(chǎn)品、建材及輕紡、食品為主的現(xiàn)代工業(yè)基地。 到2009年底園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施已基本完善，建成面積達(dá)4平方公里。 截止2010年底，金山工業(yè)園已與98家企業(yè)簽

6、訂了投資協(xié)議，協(xié)議引資87.5億余元。58家簽約企業(yè)先后入駐園區(qū)并順利開工建設(shè)，15家企業(yè)投入生產(chǎn)，園區(qū)產(chǎn)值達(dá)到8.65億元,工業(yè)發(fā)展現(xiàn)況,按羅江縣政府戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，2008年金山工業(yè)園區(qū)正式啟動,預(yù)計到2011年末，將建成區(qū)達(dá)到8平方公里，新入駐企業(yè)30余家，總產(chǎn)值達(dá)到20億元。 未來幾年，金山工業(yè)園區(qū)將逐步以“中國西部RFID產(chǎn)業(yè)園”、“LED綠色照明產(chǎn)業(yè)園”和“建材產(chǎn)業(yè)園”等園中園為龍頭，形成以電子材料、綠色新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以建筑材料、機械加工、食品加工為輔助產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。逐步建成功能健全、服務(wù)配套、競爭力強的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 到“十二五”末，建成區(qū)域?qū)⑦_(dá)到15平方公里，規(guī)模以上企

7、業(yè)達(dá)到200戶以上，年產(chǎn)值達(dá)到150億元以上，年創(chuàng)稅收6億元以上,金山工業(yè)發(fā)展目標(biāo),為配合城市化建設(shè)步伐和金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)同步的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，香山鷺島主題酒店溫泉大酒店（四星級）主體全部竣工，進(jìn)入全面裝修階段。香山鷺島所報三AAA景區(qū)建設(shè)已分階段開始動工，香山鷺島在2011年上半年接待游客4余萬人，銷售收入220余萬元。 以農(nóng)家樂農(nóng)業(yè)觀光和休閑度假為主的休閑旅游業(yè)也正在興起，并得以穩(wěn)步增長,休閑旅游,城市規(guī)劃,從金山鎮(zhèn)最新的“城市規(guī)劃圖”不難看出金山鎮(zhèn)的城市規(guī)劃布局方向： 以國道108線為界，西面主要規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)及相關(guān)配套用地，東面為居住區(qū)用地，而工業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是電子材料和綠

8、色新材料，這正符合德陽市總體規(guī)劃思路。由此可見，金山將依托德陽市和羅江縣的整體發(fā)展思路，全力發(fā)展現(xiàn)代化工業(yè)產(chǎn)業(yè)； 另一方面，為加快城市化進(jìn)程，使之與工業(yè)園區(qū)的發(fā)展配套，規(guī)劃了大體量的居住用地，從圖形上看與首期體量與工業(yè)園區(qū)用地面積相當(dāng)，預(yù)計總量在58平方公里，可供出讓的土地十分充裕,按2008-2020德陽城市發(fā)展規(guī)劃綱要的總體思路，到2020年，羅江將打造成四川省級歷史文化名城，德陽市域北部門戶，以弘揚三國文化為重點的歷史文化旅游城市，以發(fā)展塑膠原料、電子材料為主導(dǎo)的山水園林城市；城市人口達(dá)12萬人，城市建設(shè)用地12平方公里,小結(jié),隨著德陽、羅江兩級政策對金山工業(yè)園區(qū)建設(shè)的明確戰(zhàn)略指向，使得

9、金山房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道，城市價值及吸引力正在增強，已得到本地和外地眾多開發(fā)企業(yè)和消費者的認(rèn)同,但金山目前存在幾個現(xiàn)實問題： 問題一：金山缺水嚴(yán)重，無疑是會成為工業(yè)園區(qū)的發(fā)展阻力，更也會增加城區(qū)居民的生活成本，產(chǎn)生關(guān)鏈性影響，且此問題短時間內(nèi)無法得以解決； 問題二：2010年金山鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)違規(guī)違紀(jì)被行政處罰后，原定計劃難以推進(jìn)，園區(qū)內(nèi)諸多入駐企業(yè)已處于停工或半停工狀態(tài)，而工業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)是金山樓市的風(fēng)向標(biāo)，再加之樓市調(diào)控政策的顯效，雪上加霜已使得金山樓市完全進(jìn)入冰凍期，未來市場走勢較難判斷。要繁榮工業(yè)園區(qū)建設(shè)和快速投產(chǎn)，需要政府下大力氣提供更多幫扶，以提震企業(yè)信心，從而拉動房地產(chǎn)

10、市場銷售,第二部分：房地產(chǎn)政策動向,稅費政策,1、個人住宅轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅名時限由2年恢復(fù)至5年； 2、契稅： 住房：90（不包括90）以下 1%。 90-144（不包括144） 2%。 144以上、第二套房及以上 4%。 營業(yè)房：4% 3、維修基金：2,金融政策,羅江縣各銀行嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款政策，審核資料非常嚴(yán)格，且目前已無額度放貸； 工商銀行針對首套房貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%，增加了購房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)； 各銀行針對購買營業(yè)房的貸款，在基準(zhǔn)利率上均上浮了20%至60,由此可見： 各銀行目前執(zhí)行的按揭貸款政策，既增加了開發(fā)企業(yè)的關(guān)系成本，更增加了購房者的置業(yè)負(fù)擔(dān)，加之當(dāng)前冰冷的房市狀況，剛性需求

11、已經(jīng)深受抑制,羅江各銀行按揭貸款政策,第三部分：土地市場分析,土地交易概況,從2007年7月至2011年9月，金山鎮(zhèn)累計供地41宗（含工業(yè)用地9宗），總955.5畝，（含工業(yè)用地380.6畝），其中商住用地出讓情況為： 2009年出讓商住用地21宗，共229.5畝，實現(xiàn)土地收入2271萬元， 2010年出讓商住用地10宗，共321.3畝（含199.1畝經(jīng)適房用地），實現(xiàn)土地收入4438萬元； 2011年出讓商住用地2宗，共18.1畝，實現(xiàn)土地收入886.5萬元,主要商住用地成交分析,成交價格： 從時間上來看成交價格，下半年成交地塊的價格較上半年要略高，2009年至2011年成交價格一路走高，表

12、明隨著2009年房地產(chǎn)市場的整體向好，開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的后市看好，但在從2011年起，實際成交宗地數(shù)減少，2011年僅成交兩宗，說明宏觀調(diào)控政策抑制了開發(fā)企業(yè)拿地信心。 控規(guī)： 由上表可見：從2009年9月23日起出讓的居住用地的容率均在2.03.0左右，說明未來的物業(yè)形態(tài)是以小高層及高層為主,近期擬出讓土地基本情況,用地簡析,控規(guī)： 由前表可見，2011年即將出讓的居住用地的容積率均在2.3以上，建筑密度控在40%以內(nèi)，綠地率均在25%以上，可見三宗土地未來的物業(yè)形態(tài)是以多層或小高層面市。 宗地面積： 從出讓宗地地塊面積來看，三宗土地面積均在40畝以上，這樣的供給特點在前兩年的土地供給中

13、較少。由此可見，為提升金山房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)，金山政府有意識地提供面積較大的土地進(jìn)行出讓，以便開發(fā)企業(yè)更好的項目規(guī)劃建設(shè)，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，提升城市形象,小結(jié),在2008年金山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)正式啟動后，以及金山鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加快、國家經(jīng)濟面以及20092010年房地產(chǎn)市場的整體向好，開發(fā)商對房地市場的信心十足，表現(xiàn)在土地市場的供需兩旺?，F(xiàn)已有較多新項目入市，提供了龐大在供應(yīng)量； 2010年起，隨著宏觀調(diào)控的影響，金山土地供量應(yīng)有所減少，實際成交得以回落。但近期又有140多畝土地掛牌出讓，加之尚未入市的項目，未來13年競爭將非常激烈,第四部分：房地產(chǎn)市場分析,08年地震過后，按羅江縣災(zāi)后重建整體發(fā)展

14、規(guī)劃，金山鎮(zhèn)全面啟動了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，此利好消息吸引了眾多嗅覺靈敏的本地和外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛到金山拿地從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)，為羅江縣轄區(qū)內(nèi)房地市場最為活躍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 目前入市項目已達(dá)8個以上，最大規(guī)模在22萬平米左右，產(chǎn)品類型有多層、小高層和高層產(chǎn)品，但目前市場主推多層產(chǎn)品,總體態(tài)勢,版塊分析,金山鎮(zhèn)因目前城鎮(zhèn)規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場板塊無明顯劃分，項目主要集中于新政府辦公大樓附近、場鎮(zhèn)商業(yè)中心位置以及108國道旁和工業(yè)園區(qū)附近在個區(qū)域。 新政府辦公大樓附近、場鎮(zhèn)商業(yè)中心地域?qū)儆诮鹕胶诵膮^(qū)域，屬金山較早的建成區(qū)，配套成熟，站位優(yōu)勢十分明顯，但所開發(fā)的項目體量均較小，項目檔次和產(chǎn)品品質(zhì)均不高，

15、以多層和小高層為主，如金福公寓、怡和園項目。 工業(yè)園區(qū)附近為目前金山房地產(chǎn)最為活躍的區(qū)域，項目比較集中，規(guī)模較大，品質(zhì)較高，以多層、高層產(chǎn)品為主，如金山國際、金鑫家園等,產(chǎn)品價格,金山整體房價呈上漲趨勢，目前狀況為： 多層：2300元/平米 一層商業(yè)：5500元/平米 二層商業(yè)：3500元/平米,支撐金山房價上漲因素,市場供、需分析,從09年底第一個商品房項目錦繡金山入市到2011年10月，累計住宅市場量供應(yīng)超過78.6萬平米，實際釋放量11.2萬平米，即每年平均釋放量在5.6萬平米左右；商業(yè)供應(yīng)量在6.53萬平米，實際釋放量1.45萬平米左右。入市項目住宅剩余量67.4萬平米，商業(yè)剩余量5.

16、08萬平米； 近期將有144畝土地拍出，容積累按2.3計算，供應(yīng)量將新增22萬平米,產(chǎn)品形態(tài),以上表可見： 多層產(chǎn)品形態(tài)為市場產(chǎn)品規(guī)劃的主流方式； 高層產(chǎn)品雖有規(guī)劃，但均未開始對外銷售，消費者能否接受或愿意接受還需佐證,置業(yè)戶分析由入市項目導(dǎo)入的客源分析,小結(jié)： 通過對09年起拍出的土地面積進(jìn)行測算，對比此階段入市項目的放量情況，所拍土地基本已全部進(jìn)入實際開發(fā)階段。 通過前面的數(shù)據(jù)測算，預(yù)計未來13年，金山商住累計供應(yīng)量將達(dá)94萬平米以上。 隨著房地產(chǎn)市場的深化發(fā)展，金山房地產(chǎn)產(chǎn)品類型逐漸豐富、品質(zhì)在不斷提高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已規(guī)劃有高層產(chǎn)品，但市場在售產(chǎn)品均為純多層；商業(yè)產(chǎn)品以13層的臨街商鋪和社區(qū)

17、商鋪為主，暫無大型的專業(yè)市場。 產(chǎn)品價格逐步上浮，由09年的1900元/平米，到現(xiàn)在的2300元/平米，支撐了開發(fā)企業(yè)的投資信心,小結(jié),第五部分：結(jié)論,雖然金山工業(yè)園區(qū)目前進(jìn)展情況不如預(yù)期樂觀，但作為德陽、羅江兩級政府的重大戰(zhàn)略既定目標(biāo)，整體前景樂觀，金山政府作為具體運作機構(gòu)，勢必將會全力推動工業(yè)園區(qū)按計劃進(jìn)行； 金山鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已進(jìn)入繁榮階段，雖受國家整體調(diào)控政策影響需經(jīng)過階段艱難歷程，但總體根基較好； 地價和建安成本（多層900元/平米、高層1100元/平米）不高，開發(fā)利潤空間大，但未來13年高達(dá)94萬平米的市場放量，使得競爭壓力加大，增加了運作本項目的風(fēng)險。 對目標(biāo)地塊進(jìn)行了SWOT分析

18、，以增強判斷,結(jié)論：若地價和控規(guī)合理，可考慮競拍,S（優(yōu)勢） 周邊已開發(fā)項目較大，相關(guān)配套正逐步完善； 地塊面積在，易做出項目規(guī)模和品質(zhì)； 緊鄰108國道，交通便利； 整體地價較縣級以上城市便低，房地產(chǎn)投資利潤空間大； 緊鄰工業(yè)園區(qū)，未來消費市場龐大,W（劣勢） 離場鎮(zhèn)核心區(qū)較遠(yuǎn)，相關(guān)配套在一定時間內(nèi)難以跟上，交通、生活不便，影響項目聚客能力； 離工業(yè)園區(qū)近，有一定噪音和工業(yè)污染，影響項目定位和居住品質(zhì),O（機會） 農(nóng)村人口選擇在城區(qū)居家置業(yè)的意識增加，生活方式在發(fā)生變化； 德陽、羅江兩級政府打造金山工業(yè)園區(qū)的方向和力度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了支撐； “成德綿”復(fù)線“成綿樂”城際鐵路的連線貫通

19、，金山的地理和交通優(yōu)勢將更加得以顯現(xiàn),T（威協(xié)） 房價逐步趨高，房政調(diào)控政策造成的持幣觀望已經(jīng)呈現(xiàn)，“有價無市”會帶來開發(fā)風(fēng)險； 各大銀行已經(jīng)開始縮緊房貸政策，給購房者造成很大壓力； 外地購房者條件受限； 未來5年內(nèi)市場放量較大，項目間競爭激烈，銷售壓力大,目標(biāo)塊塊 SWOT分析,附：各項目基本情況,陽晨錦繡金山,2009年啟動的，金山第一個純多層商品房項目。以全封閉式生態(tài)花園居住區(qū)與獨立商業(yè)步行街互為融合的現(xiàn)代城市綜合體； 項目占地近80畝，容積率1.7，綠化率35%； 項目由兩部分組成，一部分是通透式金山新商業(yè)中心，包含一條250米的商業(yè)步行街，占地30畝；另一部分是封閉式生態(tài)花園居住社區(qū)

20、，純多層建筑，至少19米的樓間距，占地50畝； 住房總約600余套，銷售均價1900元/左右，以小三室為主力戶型； 商業(yè)面積約6000，銷售均價5000元/左右； 已交房入駐,金山名城,09年年底入市； 規(guī)劃住房200套左右，商業(yè)約1000平米； 住房銷售均價約2100元/平米，商業(yè)銷售均價約4000平米； 已交房入駐,陽晨金鑫家園,09年年底入市； 項目分兩期開發(fā)，一期推出多層住宅150套，二期住宅100套左右，商業(yè)約5000平米； 住宅銷售均價約2180元/平米左右，商業(yè)銷售均價約4500平米； 正在辦理交房入駐手續(xù),金福公寓,2011年初入市，11月5日開盤銷售，目前銷售情況較差； 項目位于金山鎮(zhèn)新政府辦公大樓旁，項目總占地1053平米，規(guī)劃總建面7000余平米，13層為純商業(yè)，47層為住宅，容積率2.4，綠地率25%； 規(guī)劃總套數(shù)67套，住房6套，面積為120平米左右；酒店式公寓小戶型產(chǎn)品61套，面積為3270平米左右； 住宅銷售均價2500元/平米（精裝后3100元/平米），最高8%左右的優(yōu)惠。 商鋪銷售均價30006000元/平米,金山國際,2011年初入市，10月14日開盤銷售，銷售情況相對較好； 位于108國道旁,占地116畝,總建面22萬平米共22幢(14幢多層+8幢18F),其中商業(yè)共計4萬平米.總戶數(shù)：2000多套,