房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理探析(最新整理)

1、房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理探析我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭越來越激烈，再加上國家一系列宏觀政策的出臺，使得企業(yè)不得不思考未來的戰(zhàn)略選擇，精細化管理便成為許多企業(yè)增強競爭力的共識。一、精細化管理概述精細化管理主要是針對企業(yè)在現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)背景下面對一系列的巨大變化和挑戰(zhàn)中如何應(yīng)對并且樹立自己的持續(xù)核心競爭力而展開的。它結(jié)合以往的理論中關(guān)于細節(jié)作用的思考和探索，實質(zhì)是追求企業(yè)運營管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，強調(diào)在企業(yè)管理的全過程都要注意對細節(jié)的觀察和把握，從戰(zhàn)略的制定到具體的執(zhí)行無一例外。精細化管理的歷史可以追溯到 19 世紀(jì)末泰勒的科學(xué)管理思想。泰勒為了提高勞動生產(chǎn)率進行了勞動方法的標(biāo)準(zhǔn)化研究，提出

2、了標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)方法，改進錯 誤方法，選定合適的工具，并對工人進行培訓(xùn)，極大地提高了勞動生產(chǎn)率。二 次世界大戰(zhàn)后，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模日益擴大，技術(shù)日趨復(fù)雜，產(chǎn)品換代周期大大縮 短，社會化協(xié)作大大增強，因而對企業(yè)經(jīng)營管理提出了更加精細化的要求。在 這種背景下，一批專家學(xué)者，將嚴(yán)密精細的自然科學(xué)和工程技術(shù)領(lǐng)域的理論和 方法，引入到經(jīng)濟領(lǐng)域，用以解決企業(yè)管理上的種種問題。其主要的理論與方 法包括：決策理論、運籌學(xué)、系統(tǒng)工程、數(shù)理統(tǒng)計、行為科學(xué)、價值工程、預(yù) 測論等。戰(zhàn)后的日本，為提高產(chǎn)品競爭力和質(zhì)量，降低成本，于是，品質(zhì)控制、全面質(zhì)量管理、無缺點運動、精益生產(chǎn)、合理化建議與創(chuàng)新制度便應(yīng)運而生。隨著管理環(huán)境的日益

3、復(fù)雜化，我國企業(yè)面臨著很大的生存危機，于是一批企業(yè)積極尋找對策，苦練內(nèi)功，并逐步走上了精細化管理之路，海爾就是一個著名的例子。推行精細化管理是緩解社會資源約束矛盾的需要，也是適應(yīng)市場發(fā)展成熟、需求多樣化、競爭更激烈的有效對策，更是企業(yè)加強基礎(chǔ)工作、挖掘潛力、提高企業(yè)效益的關(guān)鍵途徑。因此對于我國企業(yè)來說，現(xiàn)在應(yīng)該把精細化管理作為發(fā)展戰(zhàn)略。二、房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理的必要性隨著我國金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)業(yè)的門檻不斷抬高； 同時消費者日益成熟，競爭越來越激烈，這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)品質(zhì)更加優(yōu)良、更適合不同階層客戶需求的住宅，而不只是局限于建高檔別墅和寫字樓。因而精細化管理是

4、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。1. 外部環(huán)境的變化迫使開發(fā)企業(yè)實施精細化管理中央政府提出“90 平方米以下住宅占 70%以上”的政策，以及建筑節(jié)能節(jié)地強制性規(guī)范等已經(jīng)出臺，這就使開發(fā)商們認(rèn)真思考如何有效地利用好每一寸土地。現(xiàn)在消費者在購買商品房時變得越來越理性，市場的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費者手中。依據(jù)波特的理論，這個時期，對市場的爭奪已升級到虎口奪食，以前是一分投入，三分產(chǎn)出，現(xiàn)在則是三分投入，一分產(chǎn)出。市場格局的變化意味著開發(fā)企業(yè)唯有強化產(chǎn)品創(chuàng)新、強化內(nèi)部管理，為市場提供性價比更高的產(chǎn)品才能在市場上立于不敗之地。2. 內(nèi)部環(huán)境的壓力要求開發(fā)企業(yè)實施精細化管理多年來低價拿地和寬松的貸

5、款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求使得開發(fā)商不重視房產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細化，而把土地與資本運營當(dāng)作發(fā)展的 重中之重。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了許多具有雄韜偉略的戰(zhàn)略家，但嚴(yán)重 缺少精益求精的執(zhí)行者，出現(xiàn)了許多營銷上的新概念，但嚴(yán)重缺少能經(jīng)受時代 考驗的精品。而隨著項目開發(fā)成本大幅度加大、財務(wù)風(fēng)險不斷擴大、利潤空間 不斷縮小，特別是消費者的成熟，內(nèi)生性地要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變， 從外延性擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做房產(chǎn)品，這是提升產(chǎn)品價值、企業(yè)價值的唯一手段。三、房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理的途徑通過以上分析，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)實施精細

6、化管理的重要性。本文從以下五個方面提出了房地產(chǎn)企業(yè)實施精細化管理的途徑。1. 樓盤策劃的精細化策劃是樓盤開發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開發(fā)出優(yōu)秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注意對客戶的分析，要合理地進行客戶細分。房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細分可以分為三個階段：客戶細分、客戶價值定位、客戶共同需求。第一階段的客戶細分變量包括：地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細分變量來進行典型的或者有代表性的細目分類，從而將客戶細分為不同細目的客戶區(qū)隔，進行精確的定位；第二階段客戶價值定位：在客戶細分之后，需要進行價值定位，分辨高價值和低價值的客戶細分區(qū)隔?？蛻魞r值定位變量包

7、括：客戶響應(yīng)率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻、忠誠度、推薦成交量等等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點通過不同的變量對客戶細分區(qū)隔進行價值定位，選定最有價值的細分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細分和客戶價值定位，選定最有價值的客戶細分作為目標(biāo)客戶細分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運營流程，為每個目標(biāo)細分市場提供差異化的營銷組合?？蛻艏毞诌^程中，最關(guān)鍵的是擬定選擇進行客戶細分的變量要素，不同的變量要素直接影響著客戶細分的結(jié)果和對不同細分客戶的價值評定，從而也影響后續(xù)的營銷組合?？蛻艏毞值淖兞恳夭皇庆o態(tài)的，一成不變的，應(yīng)該是根據(jù)市場環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等進行動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化的。

8、2. 樓盤設(shè)計的精細化優(yōu)秀的樓盤設(shè)計以節(jié)約成本和對業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。樓盤設(shè)計的精細化要求認(rèn)真研究地塊的特質(zhì)，很好地 把握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細節(jié)等，實現(xiàn)房產(chǎn)品最大化價值。比如，一些房產(chǎn)品位于黃金地段，但是設(shè)計時就沒有仔細考慮與周邊生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境的和諧共生，嚴(yán)重降低了房產(chǎn)品價值，且人為縮短了房產(chǎn)品經(jīng)濟壽命； 一些多余空間與設(shè)施的奢侈設(shè)置，既增加了消費者購買成本，更增大了日后的 維護費用；在多層的設(shè)計中，采用 160mm 厚短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，可降低鋼筋和混凝土的單平米含量，又增加室內(nèi)凈面積，出房率可達 80%以上。因此，設(shè)計階段是價值創(chuàng)造的

9、源泉，設(shè)計上的精益求精是很重要的一步。3. 選材與施工管理的精細化施工工藝和建筑用材對產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。開發(fā)商應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)。以墻體材料為例，一些開發(fā)商在 外墻上選用蒸壓輕質(zhì)砂加氣，單一材料滿足三步節(jié)能，省去保溫，比傳統(tǒng)做法 節(jié)約成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產(chǎn)的重要的細節(jié)。施工質(zhì)量 要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。4. 成本管理的精細化房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè)計成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機會成本等。 機會成本、貸款利息支出

10、等對項目甚至公司的影響非常大，所以在考慮成本時 必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時要從細節(jié)下手。單純考慮單個任 務(wù)的成本往往會產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。比如采購經(jīng)理花了很大心血買了物美價 廉的建材，但耽誤了工期 3 天，耽誤工期的損失可能比節(jié)約的建材成本還要大。因此，應(yīng)綜合考慮這些成本因素的影響，可采用動態(tài)控制法，也就是動態(tài)成本 法，它與目前市場上的動態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把 各個任務(wù)之間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個任務(wù)的成本發(fā)生了變 化，那么由該模型自動得到該項目的總的預(yù)測成本，通過與項目的目標(biāo)成本的 比較可以得到結(jié)論：當(dāng)前的項目是否在成本控制范圍內(nèi)。5. 營

11、銷與服務(wù)的精細化營銷精細化要以提高顧客滿意度和忠誠度為核心，需注重以下工作：對顧客需求的準(zhǔn)確把握，對新消費趨勢的分析，制定完善的日常營銷管理制度，加強對營銷員的業(yè)務(wù)知識和服務(wù)水平培訓(xùn)，做好售樓中心的陳列,對銷售成本的有效監(jiān)控等。四、房地產(chǎn)企業(yè)在實施精細化管理中應(yīng)注意的問題實施精細化管理是一項系統(tǒng)工程，企業(yè)在推行精細化管理的過程中還要注意以下問題。1. 轉(zhuǎn)變觀念，正確認(rèn)識精細化管理企業(yè)實施精細化管理，首先要使員工認(rèn)識到實施精細化管理不僅僅是某個人的事，也不僅僅是某個部門的事，它是公司的戰(zhàn)略決策，是公司賦予全體員工的重要使命，它強調(diào)全員參與。因此，全體員工必須把思想認(rèn)識統(tǒng)一到精細化管理上來；企業(yè)各

12、項管理活動都要進行精細化改進，每位員工都要把本職工作做細做精，逐步形成精細化意識，并使之根深蒂固。2. 加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任作為單位負(fù)責(zé)人或部門領(lǐng)導(dǎo)，在其所在單位各個方面都起著重要作用，所以各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視、身先士卒是精細化管理順利實施的首要前提。精細化管理辦法建立在規(guī)章制度基礎(chǔ)之上，單位負(fù)責(zé)人或領(lǐng)導(dǎo)的主要作用就是提高現(xiàn)有制度的執(zhí)行力。比如，企業(yè)如建立了施工班（隊）精細化管理試行辦法， 這個辦法中采用“班隊日常自控、項目部日常檢查控制、公司定期監(jiān)督控制”的檢查控制程序，以日控表、周檢表、周評表和月匯表為運行載體和見證資料，其核心為“日控”，主要作用是加強基層管理人員對施工班隊的日常檢查和考核，

13、各單位對日控表必須堅持做到日清日結(jié)。因此，要使精細化管理落到實處，加強各級管理人員某一時間段工作的計劃性和實效性，強化目標(biāo)管理和主體責(zé)任意識就尤為重要。3. 持之以恒，不折不扣，注重實效在全面推行精細化管理的過程中，企業(yè)要倡導(dǎo)持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，堅決反對虎頭蛇尾的不良現(xiàn)象，否則精細化管理的工作將前功盡棄。在市場競爭日益激烈的今天，毫無瑕疵的精細化管理方案是不存在的。因此，不能因為精細化管理方案不完美而拒絕接受它，更不能敷衍了事地執(zhí)行它，只要整體上做了比不做好，企業(yè)就應(yīng)該堅決地去做。實施精細化管理最重要的一條就是注重實效，這就要求企業(yè)將精細化管理辦法不折不扣地執(zhí)行，切切實

14、實地落實，堅決反對花拳繡腿、空喊口號。推行精細化管理的過程中要堅決杜絕 “說起來重要，做起來次要，忙起來不要”的現(xiàn)象，杜絕做表面文章、不求真務(wù)實、弄虛作假的行為，因為這樣只能是自欺欺人，最終給企業(yè)和自己釀成苦果?！啊薄啊盿t the end, xiao bian gives you a passage. minand once said, people who learn to learn are very happy people. in every wonderful life, learning is an eternal theme. as a professional clerical and teaching position, i understand the importance of continuous learning, life is diligent, nothing can be gained, only continuous learning can achieve better self. only by constantly learning and mastering the latest relevant knowledge, can employees from all walks of life