江蘇東湖科技園公寓戶型策劃報(bào)告

1、項(xiàng)目區(qū)域情況介紹,東臺(tái)城東新區(qū)該區(qū)域?qū)儆趧倓傞_始起步打造之中,項(xiàng)目周邊情況,a、在本案項(xiàng)目沿經(jīng)八路南行600M左右為近超千畝的大型學(xué)區(qū)，生源為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)從小學(xué)至高中的學(xué)生，據(jù)了解該學(xué)區(qū)明年建成后生源超萬名,b、據(jù)項(xiàng)目南側(cè)偏西為三級(jí)人民醫(yī)院 c、位于項(xiàng)目東南角是在建的東臺(tái)鎮(zhèn)政府 d、位于項(xiàng)目經(jīng)八路正東側(cè)的是新區(qū)政府及其廣場、水景,項(xiàng)目周邊情況,醫(yī)院,大型住宅規(guī)劃區(qū),東臺(tái)鎮(zhèn)政府,大型住宅規(guī)劃區(qū),大型學(xué)區(qū),本案,東進(jìn)路,經(jīng) 八 路,紅 星 河,商業(yè),住宅,商業(yè)及混合 用地規(guī)劃中,商業(yè)及混合 用地規(guī)劃中,政府大樓,廣場及景觀,東城名苑,東城名苑,工業(yè)區(qū),規(guī)劃住 宅區(qū),住宅,紅星 安置,工業(yè)區(qū),本案住宅部

2、分的建議與分析,按設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)圖上確定項(xiàng)目有8幢1316層的住宅體量，住宅總建筑面積為121077.8平方。 其中A4、A5為十三層，如僅處于因B地塊的感官，建議公寓樓都統(tǒng)一為16層，此可增加住宅售樓面積,在房型設(shè)計(jì)上，我在根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果（見鏈接），地方人們的消費(fèi)習(xí)慣及項(xiàng)目土地使用性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)的情況下，建議開發(fā)建造面積以下表為指導(dǎo)方向,本案住宅部分的建議與分析,戶型 建筑面積占有比例 一室一廳一衛(wèi)6575 45% 兩室一廳一衛(wèi)7590 50% 兩室兩廳一衛(wèi)90120 5,本案住宅部分的建議與分析,在確定以此為設(shè)計(jì)戶型時(shí)，需請?jiān)O(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)時(shí)，多考慮好房型互通原則，如特殊客戶需大戶型面積

3、時(shí)，可撤除墻體貫通成大戶型，要求設(shè)計(jì)公司考慮好墻體撤除后的管道安置問題,戶型選擇原因,之所以戶型面積設(shè)計(jì)定位在中小型的原因主要是由以下幾條因素影響,戶型選擇原因,本案住宅部分產(chǎn)權(quán)為商業(yè)40年的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)； 在銀行按揭貸款上最多只能待50%，這也就是說首付需支付總房價(jià)的50%以上； 且還款周期最長為10年； 商業(yè)產(chǎn)權(quán)按揭購房的貸款利息為7.05%，目前規(guī)定利息需按1.1來執(zhí)行,戶型選擇原因,按近期臨近房源“東城名苑”預(yù)售價(jià)均價(jià)為4500元/平方因素，推斷兩年后本案住宅部分房價(jià)售價(jià)預(yù)計(jì)為4000元/平方或4500元/平方時(shí)，業(yè)主購房成本為下表（不包括其他各項(xiàng)規(guī)費(fèi),戶型選擇原因,十年按揭如需貸款額度相

4、同，商業(yè)產(chǎn)權(quán)要比住宅產(chǎn)權(quán)的多支銀行利息見上表； 經(jīng)統(tǒng)計(jì)核算，兩種產(chǎn)權(quán)在貸款同年限的情況下，商業(yè)產(chǎn)權(quán)是住宅產(chǎn)權(quán)78%的價(jià)格基礎(chǔ)上月供近相等； 按上表結(jié)果，戶型越大，客戶承擔(dān)的月供越高，而且較住宅產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)所多支付的銀行利息越高,戶型選擇原因,東臺(tái)市場目前地產(chǎn)商開發(fā)的戶型基本多為100140平方為主，如果我們開發(fā)戶型為市場主導(dǎo)戶型，也就意味著我們把我們的劣勢擺在客戶的面前，所以我們需避開鋒芒； 鑒于本地人的消費(fèi)習(xí)慣，本案鄰近大量住宅地塊將來的開發(fā)在戶型上應(yīng)變化不大； 例：本案西側(cè)近期將開盤的“東城名苑”也是選擇的95143平方為開發(fā)戶型,戶型選擇原因,正因我們需要避開后期周邊雨后春筍式的住宅開發(fā)的正

5、面競爭，所以我們需要的是填補(bǔ)他們的空缺市場。而小戶型卻正是可以彌補(bǔ)房產(chǎn)市場空擋,戶型選擇的市場分析,我們選擇小戶型的目標(biāo)市場究竟在哪里,請看分析,戶型選擇的市場分析,沿經(jīng)八路南行約600米左右為在建中的大型學(xué)區(qū)，學(xué)源主要周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并，從小學(xué)到高中，預(yù)計(jì)有過萬名學(xué)子，而后周邊商業(yè)氛圍及生活配套也會(huì)逐步完善，這會(huì)帶動(dòng)長期安置的（居住型）、子女學(xué)習(xí)期間短期居住的（居住兼投資性）、購買出租之用的（投資型）的客戶在新區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)消費(fèi),戶型選擇的市場分析,因東臺(tái)人前期形成的房產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣和意識(shí)，對于要長期居住的客戶來講，他們對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和使用年限比較在意，我們產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和使用年限注定了是我們的弱勢；（

6、但對于這個(gè)群體里面無力承擔(dān)高總價(jià)的一部分，也將是我們的準(zhǔn)客戶,戶型選擇的市場分析,不過對于居住兼投資或純投資性的購房群體及購買力不是很強(qiáng)的客戶來說，我們開發(fā)的低總價(jià)小戶型，是其最佳選擇；另因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)原因，政策對我們產(chǎn)品沒有限貸、限購要求，而不限貸、不限購的因素亦成為我們產(chǎn)品市場競爭的優(yōu)勢,在市場營銷中，進(jìn)行市場細(xì)分，選擇有利于自己的目標(biāo)市場，準(zhǔn)確的市場定位有利于集中人力、物力投入目標(biāo)市場，然后再占領(lǐng)自己的目標(biāo)市場，這有利于企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益 選擇開發(fā)小戶型的原因就是要避免和地方地產(chǎn)市場主流的血拼，我們可以退而求其次，做到避重就輕，準(zhǔn)確的選擇有利于我們的客戶群體，將會(huì)降低我們項(xiàng)目運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，加快項(xiàng)

7、目的去化率，從而達(dá)到資金及時(shí)回籠運(yùn)作的效果，這樣符合公司資本運(yùn)作的初衷,結(jié) 束,續(xù)：對一期項(xiàng)目A8、A10、A11設(shè)計(jì)上的一些看法,目前按圖設(shè)計(jì)B1、B2為金融辦公性質(zhì)，合計(jì)建造體量為54189.1平方，其中部分為公司作為總部自用，部分租售銀行營業(yè)之用，那還會(huì)剩余很大體量的面積需要招租。 按圖設(shè)計(jì)A8、A10、A11的上層為辦公，底層為商業(yè)用，合計(jì)建造面積54189.1平方，扣除底層建筑面積及裙樓面積后的建造面積為42708.5平方。 前面B1、B2將有大體量的辦公面臨租售問題，而這又增加四萬多份辦公面積，城東新區(qū)沒那么快形成這么大的辦公租賃市場的,如四萬多方作為辦公樓來整棟出售，樂觀點(diǎn)市場肯

8、定有，但不確定因素很大，能不能很快租售出去是比較大的問題。 如果這么大體量建造壓在公司手里，會(huì)不會(huì)給公司資金鏈帶來被動(dòng)，請領(lǐng)導(dǎo)們考慮，即使對資金鏈沒影響，這么龐大的物業(yè)的后期管理、維護(hù)、銀行利率等都是問題。 建議公司這三座建造能否都降低建造面積，樓層降至三到五層，可以做高樓層高度，這樣可以多種渠道租賃或出售。 另在A10、A11之間的裙樓能否增加建造面積：1、樓層增四到五層；2、進(jìn)深做到符合做大型超市或?qū)I(yè)化市場之用，這樣的建造也有助于招商之用,對C1這座建造物領(lǐng)導(dǎo)們考慮下是不是有必要存在，我們地塊目前并不是以商業(yè)為主體的，那也就不會(huì)有足夠的人流量形成商業(yè)內(nèi)街。 如領(lǐng)導(dǎo)們覺得A8、A10、A11的高層能夠整體出售的話，完全可以把這個(gè)內(nèi)容放在二期的項(xiàng)目上，二期也有很大的高層可以做辦公樓整棟出售的 在一期上降低這些建造的高度可以降低容積率，對整體的品質(zhì)也會(huì)有個(gè)保障作用。 對于A10、A11之間的裙樓加大進(jìn)深，擴(kuò)大建造面積，也有助于招商