物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧課件

1、物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理實(shí)施與控制技巧,0,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,入住新居的第一件事就是裝修,裝修是業(yè)主認(rèn)知物業(yè)管理的開(kāi)始,雙方從此在磨合中尋找和諧;裝修使社區(qū)的“家庭成員們”從此開(kāi)始了一個(gè)屋檐下的生活,1,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,案例,章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時(shí)，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒(méi)過(guò)幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開(kāi)始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個(gè)裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物

2、業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問(wèn)題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任,2,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,3,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,審理結(jié)果,法院判決支持了于某訴章某的訴訟請(qǐng)求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請(qǐng)求,4,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,案例解析,一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間

3、、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。 （二）章某的行為，影響了樓下于某對(duì)房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償,5,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條第一款規(guī)定：“

4、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用2至3倍的罰款。”同時(shí)，物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企

5、業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問(wèn)題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問(wèn)題。通常來(lái)說(shuō)，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強(qiáng)制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見(jiàn)，而不能直接采取有效的行

6、政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒(méi)有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒(méi)有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出建議，也沒(méi)有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,6,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,風(fēng)險(xiǎn)防范,規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例和住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時(shí)的予以制止并向有關(guān)部門報(bào)告，但無(wú)權(quán)采取強(qiáng)制措施，在此過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了,7,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,一、物業(yè)管理的意義,8,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理的意義,隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)

7、駐，物業(yè)公司的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中。裝修管理將使業(yè)主逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認(rèn)識(shí)、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時(shí)也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛(ài)好、性格等等第一手資料的最佳時(shí)機(jī)。 在業(yè)主裝修的過(guò)程中，將會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問(wèn)題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗(yàn)我們工作能力的時(shí)候。 為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識(shí)。豐富的知識(shí)帶給業(yè)主的將不只是對(duì)物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對(duì)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可,9

8、,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,進(jìn)行裝修管理必備相關(guān)知識(shí),裝修管理工作，是一項(xiàng)綜合性的服務(wù)工作，不僅需要專業(yè)知識(shí)，還需具備其它的知識(shí)，甚至心理學(xué)知識(shí),1、房屋建筑工程知識(shí) 2、識(shí)圖 3、裝修知識(shí) 4、施工操作及安全常識(shí) 5、消防知識(shí) 6、環(huán)境條例 7、行為心理學(xué) 8、風(fēng)水學(xué)知識(shí),10,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理的難點(diǎn),物業(yè)裝修管理是目前物業(yè)管理中的一個(gè)難點(diǎn)， 這個(gè)“難”主要表現(xiàn)在三個(gè)方面： 、是違章裝修比比皆是； 、是物業(yè)公司處于管又管不了的境地； 、是違章裝修所引發(fā)的矛盾還是牽累于物業(yè)公司,11,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,特別關(guān)注,在這個(gè)難點(diǎn)是由法律法規(guī)尚不完善、

9、業(yè)主遵章意識(shí)薄弱、糾違成本較高或措施滯后，以及物業(yè)管理本身等多種因素所形成的，因此，在短時(shí)間內(nèi)還不可能根本改變這一情況。 但這不等于說(shuō)物業(yè)公司在物業(yè)裝修中完全處于被動(dòng)地位或無(wú)可作為。 事實(shí)上，現(xiàn)有的法規(guī)已對(duì)物業(yè)公司在裝修管理中的職責(zé)作出了規(guī)定，為此，物業(yè)公司不能望“難”興嘆，也不能消極應(yīng)對(duì)，應(yīng)變被動(dòng)為主動(dòng)，變難以作為為有所作為，我們 要從“多亂到多治”。多治的前提是什么？首先就是規(guī)范化管理,12,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,二、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,13,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)）于2002

10、年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，自2002年5月1日起實(shí)施,14,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,國(guó)家建設(shè)部頒布的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十七條規(guī)定:“物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。,15,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,條例中清楚地規(guī)定了，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修過(guò)程中有違規(guī)違法行為時(shí)，它的職責(zé)或職權(quán)范圍：告知、制止、報(bào)告，并由城市建筑行政主管部分依法進(jìn)行處理,16,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,規(guī)范化管理運(yùn)

11、作程序的概念是,法律法規(guī)明確物業(yè)公司在物業(yè)裝修管理中應(yīng)履行的職責(zé)和履行職責(zé)的方式。 要注意其中的兩個(gè)詞：職責(zé)、方式,17,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)公司在裝修管理中規(guī)定了哪些職責(zé)（方式）,四個(gè)管理職責(zé)（方式）: 即告知 指導(dǎo)和監(jiān)督 勸阻制止 督促整改和報(bào)告,18,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,條例規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。 通知規(guī)定：制定住宅裝修須知；住宅裝修須知和通知一并公告；住宅裝修須知送達(dá)業(yè)主或使用人并簽收。 要注意“制定”和“簽收”兩個(gè)過(guò)程的控制,對(duì)這一運(yùn)作程序要注重兩個(gè)方面：一是告知的內(nèi)容；二是告知的方式,1

12、9,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,三、物業(yè)公司裝修批準(zhǔn)權(quán)限,20,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,物業(yè)裝修批準(zhǔn)權(quán)限限定,非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準(zhǔn)； 結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦； 專用設(shè)備（如煤氣表、管線等）的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理公司可有償代辦,21,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修不宜審批的情況,改變建筑外部面貌 涉及消防隱患 有可能破壞預(yù)埋管線 對(duì)承重和分戶有影響,22,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,四、裝修管理的流程設(shè)定,23,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理流程圖,24,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與

13、控制技巧,裝修手續(xù)辦理,在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題。 例如：在承重墻上開(kāi)門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi)門窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路（可視對(duì)講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開(kāi)口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽(yáng)臺(tái)用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。 解答了業(yè)主的這些疑問(wèn)，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對(duì)不可改變的，同時(shí)夸大改動(dòng)后可能給業(yè)主帶來(lái)的后果與麻煩，讓業(yè)主無(wú)形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識(shí),25,

14、物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理協(xié)議,委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話； 住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式； 裝飾裝修工程的開(kāi)工、竣工時(shí)間； 裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限； 裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間； 合同變更和解除的條件； 違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； 合同的生效時(shí)間； 雙方認(rèn)為需要明確的其他條款,26,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修管理費(fèi)包括下列各項(xiàng)開(kāi)支,審閱裝修圖紙、技術(shù)資料及提出意見(jiàn); 裝修垃圾的清運(yùn)； 額外的保安、清潔、保護(hù)措施及電梯使用等； 裝修期間加派的工程監(jiān)察人員,27

15、,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修保證金制度,裝修保證金收取的對(duì)象 裝修保證金的收取標(biāo)準(zhǔn) 裝修保證金退還的時(shí)間 注：業(yè)主裝修后經(jīng)管理處驗(yàn)收合格，裝修保證金可按規(guī)定退還,28,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,溫馨提示,只在下列情況下，裝修工作方能展開(kāi): 管理處已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證 所有有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)繳付 所有工程并沒(méi)有和國(guó)家法律有任何抵觸 消防機(jī)關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文件,29,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修施工過(guò)程,業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進(jìn)行

16、，也可能交叉進(jìn)行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況靈活掌握。 業(yè)主的裝修過(guò)程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理人員一定要發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問(wèn)、勤看，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能處理的及時(shí)上報(bào)，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認(rèn)。同時(shí)盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程，包括業(yè)主的水電改動(dòng)情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問(wèn)題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問(wèn)題所在，將會(huì)給我們的工作帶來(lái)極大的便利，同時(shí)也會(huì)讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨,30,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修驗(yàn)收,當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗(yàn)收需求時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)

17、主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對(duì)業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過(guò)程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗(yàn)收過(guò)程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問(wèn)題，一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。 通過(guò)對(duì)業(yè)主裝修工程的驗(yàn)收，可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病，讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲?，進(jìn)一步增進(jìn)感情，同時(shí)可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對(duì)施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗(yàn),31,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,五、裝修施工過(guò)程的管理,32,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修施工過(guò)程的管理,一般情況下業(yè)主的裝修流程

18、為：裝修施工單位測(cè)量尺寸繪制施工圖紙辦理裝修手續(xù)材料、工人進(jìn)場(chǎng)水、電線路改造結(jié)構(gòu)改動(dòng)鋪設(shè)地板、瓷片木工制作墻壁施工油漆打掃衛(wèi)生入住。當(dāng)然這個(gè)流程并不是一成不變的，有時(shí)相關(guān)工作可能同時(shí)交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過(guò)程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時(shí)間，長(zhǎng)一點(diǎn)的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來(lái)講，木工占總工期的時(shí)間最長(zhǎng)，強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定，墻壁處理一般在10天左右。 分解業(yè)主的裝修流程和大致時(shí)間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時(shí)間段，以便我們?cè)谙鄳?yīng)的階段和時(shí)間段加大巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修,3

19、3,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修前的準(zhǔn)備工作,當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開(kāi)始裝修，影響了您的生活，請(qǐng)您諒解！”。好話說(shuō)到前面，一旦將來(lái)有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要,34,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)的管理,在業(yè)主材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場(chǎng)，一定要問(wèn)清楚：具體房號(hào)、材料用途，及時(shí)和業(yè)主溝通，了解材料的真實(shí)用途，對(duì)于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材

20、料、大量鋼筋、腳手架等等。 往往這些材料的進(jìn)場(chǎng)預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺(tái)上搭建構(gòu)筑物。因?yàn)榉块g的地板的承受重量是進(jìn)過(guò)嚴(yán)格計(jì)算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會(huì)給整個(gè)房屋帶來(lái)極不安全的因素。而頂層樓臺(tái)搭建任何構(gòu)筑物都是違反物業(yè)管理?xiàng)l例和小區(qū)業(yè)主公約的行為，這些行為我們都要嚴(yán)加制止,35,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,水、電線路施工管理,大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對(duì)來(lái)講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個(gè)小時(shí)以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在0.2個(gè)壓力下變動(dòng)為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡(jiǎn)單的將管道連接在自

21、來(lái)水管道上以不漏水來(lái)確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽(tīng)信施工工人的言詞，他可能是偷懶。 業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時(shí)，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時(shí)開(kāi)具整改通知單，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負(fù)責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時(shí)建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽(tīng)，將來(lái)樓下的業(yè)主會(huì)頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間的踩壓會(huì)造成水管的破損而引起漏水，檢修起來(lái)將是非常麻煩的事情,36,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,水、

22、電線路施工管理,衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。 強(qiáng)電線路的改動(dòng)，要注意電線的質(zhì)量和型號(hào)，對(duì)有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動(dòng)時(shí)最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來(lái)檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過(guò)1.5。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。 弱電線路的改動(dòng)一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對(duì)講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動(dòng)，而且是收費(fèi)服務(wù)，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價(jià)賠償?shù)?37,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,結(jié)構(gòu)改造,小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過(guò)專業(yè)的設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)的

23、，業(yè)主在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)已經(jīng)認(rèn)可該戶型，因此沒(méi)有必要進(jìn)行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會(huì)影響到整座樓的安全。 如果業(yè)主改動(dòng)結(jié)構(gòu)，將會(huì)產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時(shí)查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)后文明情況再行處理,38,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,地板、瓷片鋪設(shè),業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時(shí)，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因?yàn)槌诵l(wèi)生間，其他房間都沒(méi)有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。 衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對(duì)大一些，以利于及時(shí)排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽(yáng)角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝

24、不能用水泥，要用洼膠,39,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,下水管道、煙道的施工,廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時(shí)，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來(lái)維修時(shí)將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)注意。 廚房的煙道開(kāi)口位置是根據(jù)國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)的，不能做任何改動(dòng)，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會(huì)在接受他的報(bào)修。如果業(yè)主已經(jīng)改動(dòng)，當(dāng)發(fā)生串煙時(shí)，可以購(gòu)買止逆閥安裝上。 廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭?dòng)，否則燃?xì)夤緦⒉粫?huì)通氣，同時(shí)也會(huì)存在安全隱患。連接軟管的長(zhǎng)度不得超過(guò)2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重,40,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)

25、施與控制技巧,木工施工,相對(duì)來(lái)講，對(duì)于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進(jìn)度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問(wèn)題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問(wèn)題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備,41,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,油漆施工,業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對(duì)比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時(shí)一定要關(guān)閉進(jìn)戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時(shí)關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程,42,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修工程的收尾及驗(yàn)收,

26、所謂裝修驗(yàn)收，就是將業(yè)主在裝修過(guò)程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對(duì)于沒(méi)有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細(xì)搬家之日，到時(shí)上門恭喜，將會(huì)達(dá)到意想不到的效果。 經(jīng)過(guò)2個(gè)月左右的緊張施工，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時(shí)需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問(wèn)題、室內(nèi)有害氣體檢測(cè)、室內(nèi)通風(fēng)除異味問(wèn)題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個(gè)月以后再入住。 可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法?；钚蕴繉?duì)甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、

27、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜?lái)的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細(xì)菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長(zhǎng)，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會(huì)對(duì)花粉過(guò)敏，要小心,43,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,六、裝修巡檢,44,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,裝修巡檢的重點(diǎn),了解了業(yè)主裝修過(guò)程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場(chǎng)和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無(wú)法查看，留下隱患。對(duì)于后面的木工和墻壁施工

28、，一般一天或二天一次巡檢就可以了,45,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,結(jié)構(gòu)改動(dòng),這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開(kāi)門、開(kāi)孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開(kāi)門開(kāi)窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)決制止這一類違規(guī)裝修，必要時(shí)可以采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理,46,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,改變房屋用途,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽(yáng)臺(tái)改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹?/p>

29、管道等等。針對(duì)這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會(huì)對(duì)其以后的入住生活帶來(lái)的麻煩等后果。將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可,47,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,線路改動(dòng)以及房屋外觀改變,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒(méi)有預(yù)留檢修孔，改動(dòng)主下水管道，改變煙道的開(kāi)孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對(duì)講移位，改變進(jìn)戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。

30、將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可,48,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,破壞環(huán)境衛(wèi)生,這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒(méi)有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅處理一起，必要時(shí)可以要求相關(guān)人員離開(kāi)小區(qū)，但一定要及時(shí)聯(lián)系施工負(fù)責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會(huì),49,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,提示,由于物業(yè)公司沒(méi)有行政處罰權(quán)，物業(yè)公司一定要制定住戶室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好要制定裝修保證金制度。 物業(yè)公司有權(quán)對(duì)違規(guī)的裝修行為進(jìn)行處罰（收違約金），糾正違規(guī)裝修行為,50,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,七、有效避免裝修干擾的策略,51,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,手法一,裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準(zhǔn)備和采取一些必要的預(yù)防措施,52,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,手法二,在住戶提交裝修申請(qǐng)時(shí)，提醒住戶聘請(qǐng)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期,53,物業(yè)培訓(xùn)-裝修管理實(shí)施與控制技巧,對(duì)住戶和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，解釋裝修程序和有關(guān)管理規(guī)定