中國房地產(chǎn)市場價格趨勢分析

1、房地產(chǎn)價格與國家的經(jīng)濟政策，居民的收人水平和經(jīng)濟發(fā)展的景氣度等因素的 變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產(chǎn)市場的價格趨勢有重 要意義。本文主要分析了影響房地產(chǎn)變動的主要因素及未來幾年我國房地產(chǎn)價格變 動的趨勢。目前被稱為政策調(diào)控多發(fā)期，從房地產(chǎn)投資市場來看，調(diào)控以及緊縮性 的貨幣政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降，但流動性過剩通貨膨脹壓力將繼 續(xù)存在，由于房地產(chǎn)保值功能投資需求將不會減弱，房地產(chǎn)價格下降動力不足。在 通貨膨脹、熱錢流入的背景下，未來通脹壓力將使國家繼續(xù)施行緊縮性貨幣政策。 房地產(chǎn)市場屬于資本密集型，所以收緊資金將是調(diào)控的大方向。房地產(chǎn)行業(yè)作為國 民經(jīng)濟的支柱

2、產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展趨勢對經(jīng)濟的影響作用十分明顯。當前中國房地產(chǎn)市場 已成為社會各界關(guān)注的焦點之一。如似正確分析和判斷我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存 在的問題，對于把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢有著十分重要的作用。本研究通過對現(xiàn) 階段中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)分析，進而對 2012-2013年地產(chǎn)預(yù)測年中國房地產(chǎn)市場價 格走勢進行預(yù)測。關(guān)鍵詞：中國；房地產(chǎn)；市場價格；價格趨勢；預(yù)測中國房地產(chǎn)市場價格趨勢分析一、房地產(chǎn)發(fā)展的歷史背景（一）房地產(chǎn)發(fā)展概況及其土地供給與住宅關(guān)系研究的意義自2002年以來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下， 我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。房地產(chǎn)市場的過熱投資也引發(fā)

3、房地 產(chǎn)泡沫的膨脹給國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來了一系列問題。連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的 多項重大政策表明了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場及控制房價的決心，2010 年以來加息、限購、提高首付、加強預(yù)售款監(jiān)管等調(diào)控措施來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行。 2010年調(diào)控重點是抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工 程建設(shè)、加強市場監(jiān)管。央行2010年6次上調(diào)存款準備金率，兩次加息。以新國 十條為先鋒，限購令為陣，限貸，打擊屯地等等被認為是房地產(chǎn)調(diào)控的嚴厲年。 2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且 先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過，頻頻刷新的“地王”記錄

4、， 以及仍在不斷上漲的房價隨著十二五規(guī)劃的逐步實施，對中國房地產(chǎn)業(yè)目前的經(jīng)營 方式所進行的變革制度安排屢屢出現(xiàn)。國家一系列調(diào)控制度安排的出現(xiàn)，其背后都 有著深刻的政策意圖?，F(xiàn)在房地產(chǎn)負擔(dān)了整個國家的許多矛盾和熱點，如中央和地 方的關(guān)系、城市和農(nóng)村的關(guān)系、窮人和富人的關(guān)系等等，在這種情況下，國家調(diào)控 必須繼續(xù)下去。作為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資和 GDP有著密不可分的聯(lián)系 房地產(chǎn)的健康發(fā)展有利于GDP的增長，反之將阻礙經(jīng)濟發(fā)展的步伐。隨著適婚年齡 人群的快速增長，房價問題已成為人民的熱點討論話題，關(guān)乎民生的重要話題。在 不斷攀升的房價背后，及高空置率引發(fā)的房地產(chǎn)投機的一系列問題背后，國家將出

5、 臺一系列措施穩(wěn)定房價。（二）土地供給與住宅關(guān)系研究的意義土地供給不足是住宅供應(yīng)不足的重要因素，主要城市土地供應(yīng)跟不上需求，土 地成本上升將轉(zhuǎn)嫁給房價。過去的幾年里，全國主要城市住宅土地供應(yīng)不足問題突 出，其中，一線城市除杭州出讓住宅土地建筑面積略高于住宅銷售面積外，其余一 線城市的城市住宅銷售面積遠大于住宅用地供應(yīng)面積，深圳、上海尤為突出。深圳和上海的住宅用地“求供比”近3倍，供需嚴重失衡。統(tǒng)計的22個一、二線城市 中，有深圳、上海、福州、蘇州、北京、廣州、重慶、合肥、南昌和青島等10個城市住宅用地“求供比”也大于1,供應(yīng)跟不上需求。這是近年來上述城市房價上 漲過快的重要原因。土地供給不足也

6、將導(dǎo)致未來房價上升。在未來土地供給難以大 幅釋放，住房供應(yīng)量一定的背景下，土地成本的上升最終將轉(zhuǎn)嫁到房價上。二、房地產(chǎn)市場價格與國家相關(guān)政策的關(guān)系研究 房地產(chǎn)是居民消費和投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價格變動一方面直接影響到房地 產(chǎn)自身的消費和投資水平，另一方面還將通過替代效應(yīng)、收入效應(yīng)和財富效應(yīng)影響 到其它商品和服務(wù)的消費。（一）影響房地產(chǎn)價格變動的宏觀因素分析房地產(chǎn)價格與國家的經(jīng)濟政策，居民的收人水平和經(jīng)濟發(fā)展的景氣度等因素的 變化有重要關(guān)聯(lián)性。分析這些影響因素，對于準確把握房地產(chǎn)市場的價格趨勢有重 要意義。（1）經(jīng)濟的發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)不僅具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和較高的就業(yè)帶動效應(yīng)，而且與國民

7、經(jīng) 濟發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)。經(jīng)濟發(fā)展的景氣度高，房地產(chǎn)業(yè)通常較易于繁榮，反之，房 地產(chǎn)業(yè)就會下滑和衰退。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們可支配收入的增加，促使我國 居民對住宅的需求不斷增加，而供需矛盾突出則導(dǎo)致房價非理性上升。人們對經(jīng)濟 前景普遍持樂觀預(yù)期，是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要影響因素之一。（2）國家政策的影響我國的房地產(chǎn)價格不僅在構(gòu)成過程中含有較多行政因素，而且由于購房由財政 主體向私人主體的轉(zhuǎn)換過程帶起了許多抱沫成分，形成了若干不良的示范導(dǎo)向，理 論上的價格決定機制在巨大行政消費的慣性影響下，真正變?yōu)楝F(xiàn)實還有待一定的時 日。在此情況下，深化體制改革，積極塑造健康的市場主體和提高市場監(jiān)督力度

8、， 對未來房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)價格的合理回歸極為重要。（二）我國房地產(chǎn)價格變動的趨勢分析未來很長一段時間我國的房地產(chǎn)價格普遍大幅下跌的可能性較小，房價仍會持 續(xù)上漲但飆升的勢頭將得到有效地遏制，這是因為：(1) 住房消費需求不斷增加近期，我國房屋價格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是未來形 勢依然不容樂觀。由于住房需求堅挺、土地成本上升，導(dǎo)致少數(shù)城市房價漲幅仍然 較高。據(jù)“我愛我家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，在房產(chǎn)投資置業(yè)過程中，88%勺購買者 均以自住為目的,而僅有12%勺購買者以投資為目的，這就意味著只有12%勺人群 會隨著投資環(huán)境的變化而出現(xiàn)投資需求轉(zhuǎn)移的狀況。此外 ，大量國際資

9、本流入使長 期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付壓力，保持房地產(chǎn)市場的有效需求； 另一方面，也可能因投資機會成本下降而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給增加，并且國際投資 凈收益增長也提高了國內(nèi)居民的住房支付能力，這些因素將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的小幅 度上升。(2) 消費意識的提升使得房產(chǎn)泡沫將逐漸被剔除伴隨消費者經(jīng)驗的積累和日趨理性化的選擇，目前房價中的許多泡沫將逐漸被 剔除。而泡沫成分的剔除和消費者理性的回歸，又將對房價的上升形成相應(yīng)的平抑 作用。從這一意義上說，未來幾年，國內(nèi)各大城市房價飆升的勢頭將得到有效地遏 制。(3) 房貸政策的影響隨著房改進程的加快，住房金融的發(fā)展已進人了一個新的時期，人們的貸款

10、消 費意識不斷升溫，消費貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重要增長點。從消費者的角 度看，選擇超前消費不僅使社會各階層購房的承受能力大幅度提升，對不同價格的 房產(chǎn)的選擇余地擴大，而且使人們的消費觀念發(fā)生了重要變化，它不僅為房地產(chǎn)開 發(fā)商們提供了更為廣闊的用戶群和市場基礎(chǔ)，而且使得中端產(chǎn)品甚至“經(jīng)濟適用房” 的開發(fā)商找到發(fā)展空間。(4) 住房制度的調(diào)整近年來,國家先后出臺了廉租房制度、經(jīng)濟適用房制度， 并實行土地、信貸、 稅收等經(jīng)濟杠桿聯(lián)動的方式，使偏高的房價，特別是一些大城市過高的房價得到抑 制。未來年 ，我國將繼續(xù)堅持擴大內(nèi)需的方針，實施投資和消費雙向拉動的發(fā)展 戰(zhàn)略。住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點，

11、其投資力度和建設(shè)規(guī)模勢必繼續(xù)擴大，但伴 隨市場供給規(guī)模的擴大，房產(chǎn)供需關(guān)系將會發(fā)生顯著變化，開發(fā)商單邊決定價格、 不愁產(chǎn)品賣不出去的局面將會發(fā)生根本性的改變。房地產(chǎn)業(yè)開始進人買方市場，并 不意味著價格水平一直下降，但買方市場的形成對于房產(chǎn)價格來說，將平抑價格的 非理性上升，使房價的構(gòu)成要素和內(nèi)部比例關(guān)系發(fā)生重大調(diào)整。（5）貨幣政策的影響針對房地產(chǎn)市場投機過度，我國央行采取了一系列措施，試圖控制過剩的資金 流動，但是效果并不理想。以提高準備金率為例，2006年央行把準備金率上調(diào)了 50 基點，但此次準備金率的調(diào)整，對整體流動性及貨幣環(huán)境影響并不是很大。從以上 分析看出，央行的措施只會使房地產(chǎn)市場

12、出現(xiàn)短暫而溫和的停頓，導(dǎo)致交易量減少 而不是建設(shè)量減少，隨著銀行貸款力度的加大和投機者重返市場，流動性過剩會重 新出現(xiàn)。（三）房地產(chǎn)價格變動的政策建議（1）國家部門應(yīng)加強宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)國家應(yīng)強化對土地的控制和管理，土地供給限制會對土地價格、住宅價格產(chǎn)生溢出效應(yīng)，土地利用限制越嚴格，住宅價格和已開發(fā)土地價格上升得就越快。因此， 我國國家需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，適時調(diào)整土地 供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時間；加大對城市存量土地的清理力 度，盤活存量土地；要嚴格控制國家用地，特別是應(yīng)以立法方式控制和減少國家部 門占用城市高級差地租地區(qū)的土地；另外，針對不同結(jié)

13、構(gòu)的房地產(chǎn)商品，應(yīng)采取相 應(yīng)的土地出讓方式，避免土地供應(yīng)價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。近年來 ， 國家出臺的一些措施，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)消費。但是，目前中國居民的消 費模式不是單一的模式，小戶型、高密度、節(jié)儉化的住房不能滿足對住房有不同需 要的消費群。因此，國家在制定政策時應(yīng)該考慮不同人群的需求，根據(jù)不同居民的 收入水平設(shè)計不同的住宅，以解決各個層次居民的住房問題。（2）完善住房保障制度從多個角度來建立社會保障體系。一是對低收入者供應(yīng) 經(jīng)濟適用住房，可以實 行國家定房價、定套型、定供應(yīng)對象；二是對最低收入者供應(yīng)廉租屋，由國家審定 供應(yīng)對象，可以只租不售；三是重視廉租房的建設(shè)與管理，各

14、地廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀 實行網(wǎng)上信息公開，接受社會各界的評價和監(jiān)督；四是采取減免稅收等激勵手段， 支持房地產(chǎn)企業(yè)進行經(jīng)濟適用房和廉租屋的建設(shè)。這樣既有利于提升企業(yè)開發(fā)普通 商品房的積極性，又有利于加快廉租屋政策落實的速度。（3）加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度加強對金融機構(gòu)資產(chǎn)運行情況的監(jiān)管，嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例 和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量；嚴格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件 降低融資比率，加大對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度，建立一套全面評估貸款方 的風(fēng)險監(jiān)控體系；遏制投機性需求。可以限制同一宗房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)的交易次 數(shù)，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。通過以

15、上分析，本人認為中國未來房價繼續(xù)上行。國家遏制房價的努力需經(jīng)過 起碼23年時間方能見效。未來，國家在遏止房價上漲的力度還需加強。三、我國2012-2013年房地產(chǎn)價格預(yù)測（一）周期性因素將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑針對目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)象，我們認為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了周期性調(diào) 整的階段。我國經(jīng)濟周期下行趨勢已經(jīng)確立，未來兩年我國房地產(chǎn)市場也將隨之調(diào) 整。除了上述周期性因素將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑外，前期支撐房價快速上 升的因素已經(jīng)發(fā)生了變化，也決定了房地產(chǎn)市場短期內(nèi)難有起色。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展的短期趨勢房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在國家控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地 控制、信貸控制

16、等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖 動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時， 加息、提高存款準備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將 直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需 求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆 遷規(guī)模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與改善住房 等真實需求為主的背景下，以上政策對未來 2-3年房地產(chǎn)市場的真實需求影響不大。 但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國

17、，且大部分流入了房地產(chǎn) 領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以預(yù)測，未來23年我國房地產(chǎn)市場的需求將繼續(xù)迅速增長。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來23年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：（1）房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然 反映在房價的持續(xù)增長上。（2）近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價 上漲。（3）從經(jīng)濟學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入 正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增 長趨勢被迫中斷，

18、否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量 將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、 信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明 文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來23年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，目前房地產(chǎn)市場上 大戶型、低密度住宅占比偏高的狀況將改變，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng) 濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。利潤率的下降、宏觀調(diào)控帶來的銷 售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一 個自動淘汰機制。可以預(yù)見未來2

19、-3年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一 步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過并購 與重組逐步擴大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素 質(zhì)和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一 些高負債公司有可能被兼并或破產(chǎn)。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合，都是通過 進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業(yè)雙贏甚 至多贏的目標。大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移目標市場將帶動?xùn)|部二、三線城市市場發(fā)展。國內(nèi)的大型 房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、 福建、遼寧、

20、天津、四川等一線中心城市基本主導(dǎo)了全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著 一線城市土地供應(yīng)量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方國家對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與土 地出讓金的支付條件等都進行了嚴格的控制，競爭將更加激烈。在此背景下，部分 開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而 帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。四、以天津市房地產(chǎn)市場價格走向為例在全市商品住宅成交量分析中，90-120平米面積產(chǎn)品所占比重最大。供應(yīng)結(jié) 構(gòu)大體合理。目前天津市場的供需，已經(jīng)脫離“沒房住”的“純剛需置業(yè)”的階段。 進入到了追求更進一步改善自身居住環(huán)境的“改善后追求再升級”的置業(yè)階段。對 產(chǎn)品需求的進化和價格的拉升，

21、分流了部分 70-90平米的潛在需求者，向大面積產(chǎn) 品擴散。ms弗占岀209014?5 6%$703蝕】177%20四年2069712267|14”10年3)4別624524M2011 年71656作為政策點落實重點的保障房（含經(jīng)濟適用房、限價房）成交量逐年增大，在 房地產(chǎn)市場中所占比重也在逐年增大。預(yù)計在 2012年，保障房依然會保持較大供 應(yīng)體量，在當年成交量中繼續(xù)保持 20%以上的份額。&OIKF胡UO1 -Ih4mIKIII亠-*-半雪睦E/1Jh-1X瞥月 白 巧 月.鬥上三序.上亙試Hf : inLII-111?昕11EQvd0-JMl- II塘沽、開發(fā)區(qū)2011年新增商品住宅27

22、036套，約合248.8萬平米。全年預(yù)計 新增供應(yīng)量將超過3000套為歷年最高，超去年同期72.2%。塘沽、開發(fā)區(qū)的成交均價走勢與全市情況基本相同。10個月來主要在9000元-10000元/平米價格線上浮動中足蚯蠱走旳面稅h才暮護A.P1 i.4,-0fiOii192D0h 三117&1 i11K597.630ZUIjE-110 2L0d.5J2ULKiiJDS. 5ny.i3b1L 2.-hW?別2；卓JW.?189,9.忌T背付陽 :廳宜1M?41t.lH i fl11ioe i6J .4112.CH&32毗lUt 7B5j10431噸中心城區(qū)7年來成交戶均面積數(shù)值基本穩(wěn)定，顯示其需求仍以舒適性為主，消 費購買；力雖然面對房價上漲，扔顯示出穩(wěn)定的狀態(tài)。而塘沽、開發(fā)區(qū)的購買能力。 在面對房價上漲時，感受到的價格壓力不中心城區(qū)相對更大一些。1 ma丄 UQUU4g00S-QUU7000MODJ jilO2DIMOlbOtul&MO1OH.O;.I*. -L4MV-Lm#-1巴并月 Ks UX .-L.J =L-=l-JH -“T-n-,- 一-二=.H * 二二t-1- TO-二一idp luz-iJ 一 -二1