房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn)課件

1、房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),物業(yè)管理培訓(xùn),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),第一部分 物業(yè)管理的概論,1、物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類(lèi)建筑物以及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地（也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合大樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等）。 2、物業(yè)管理含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 3、業(yè)主：物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人

2、。 4、物業(yè)管理的基本特征：社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型,一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),5、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),6、物業(yè)管理的基本內(nèi)容,房屋建筑主體管理 房屋基本情況的掌握。 房屋修繕及其管理。 房屋裝修管理。 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 種類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握（如：分布、管線(xiàn)走向、變動(dòng)情況、完好率與使用情況等，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、心中有數(shù)）。 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 治安管理 消防管理 車(chē)輛道路管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) 管理費(fèi)用的核收和使用管理 搞好社區(qū)管理

3、、精神文明建設(shè)建立新型人際關(guān)系 物業(yè)的檔案管理,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),7、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),物業(yè)管理的策劃階段； 物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段； 物業(yè)管理啟動(dòng)階段； 物業(yè)管理日常運(yùn)行階段,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),前期物業(yè)管理知識(shí) 1、工作內(nèi)容：（是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)以前，與建設(shè)單位簽合同進(jìn)入的物業(yè)管理） 上崗人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定和實(shí)施。 新建物業(yè)的接管驗(yàn)收。 接待業(yè)主入住； 建立物業(yè)管理檔案； 設(shè)計(jì)管理模式； 制定物業(yè)管理方案和管理制度； 測(cè)算和收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用； 與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系； 向業(yè)主和使用人說(shuō)明房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的功

4、能和使用注意事項(xiàng)； 監(jiān)督和管理業(yè)主和使用人的室內(nèi)裝飾裝修； 策劃開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)； 自行提供或選聘專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供房屋及其附屬設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修服務(wù)； 安全、消防、環(huán)境保潔、綠化管理服務(wù)； 協(xié)助業(yè)主和建設(shè)單位籌備成立業(yè)主大會(huì)； 與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、 商業(yè)及文化娛樂(lè)等行政主管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通和協(xié)調(diào),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)管理、招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受

5、人明示，并予以說(shuō)明,2、前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高房屋建造質(zhì)量； 有利于保證物業(yè)的使用功能； 有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解； 有利于后期管理工作的進(jìn)行； 有利于樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形勢(shì),3、物業(yè)管理早期介入作用,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),它是指物業(yè)管理單位在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過(guò)程。它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收合格，標(biāo)志著物業(yè)可以實(shí)施正常的管理,4、什么是接管驗(yàn)收,5、一般來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理早期介入的范

6、疇，接管驗(yàn)收屬于前期的物業(yè)管理的范疇。 而早期介入：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的項(xiàng)目可行性研究，小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出的建議,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),6、接管驗(yàn)收的要求、資料。 7、物業(yè)交接雙方的責(zé)任 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)收準(zhǔn)備，及時(shí)書(shū)面提請(qǐng)物業(yè)接管單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，接管單位應(yīng)在15天內(nèi)審核并簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格，接管單位應(yīng)在7天內(nèi)簽驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件，未經(jīng)接管新建房屋一律不得交付使用。 接管驗(yàn)收，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理

7、辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，是應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。 新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修，保修期滿(mǎn)，按實(shí)結(jié)算，也可在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議，視質(zhì)量問(wèn)題的輕重程度，建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),驗(yàn)收主體不同。竣工驗(yàn)收的主體是房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位和城市建設(shè)行政主管部門(mén)。接管驗(yàn)收的主體是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位，即物業(yè)管理單位。 驗(yàn)收性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用和維修的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行再檢驗(yàn)。 驗(yàn)收目的不同?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為了使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否合格進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收,8、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 確保物業(yè)具備正常

9、的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。 為日后管理創(chuàng)造條件,9、接管驗(yàn)收的作用,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),三、物業(yè)服務(wù)企業(yè),1、基本概念。 物業(yè)管理公司：是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)： 具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（不是事業(yè)單位） 屬于服務(wù)性企業(yè)。（本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，通過(guò)服務(wù)達(dá)到目標(biāo)，本質(zhì)上講“產(chǎn)品”就是服務(wù),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)部負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并

10、接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二；設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督,3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立分資質(zhì)審批和工商注冊(cè)登記兩步,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),4、各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件。 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記 按公司法規(guī)定：企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門(mén)進(jìn) 行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。另：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)審批。 6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。 依照委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。 依照委托合同和有關(guān)規(guī)定收取

11、管理費(fèi)。 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。 有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)。 接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督。 重大管理舉措應(yīng)提業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)。 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)、包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì),

12、7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),四、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指物業(yè)的所有人（前面已講述），又是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對(duì)象。 業(yè)主的權(quán)利最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物的各項(xiàng)權(quán)利和參與管理，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)就是遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主規(guī)約，物業(yè)管理委托合同所載明的各項(xiàng)條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決議、決定,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主大會(huì)：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理項(xiàng)目的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)： 1、裁定、修改業(yè)主公司和業(yè)主

13、大會(huì)議事規(guī)則； 2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 4、決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6、法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),建設(shè)部建住房2003131號(hào)業(yè)主大會(huì)規(guī)程第十七規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理城區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主

14、委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選擇產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。 業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)施民主管理的組織形式，是社會(huì)民主管理的基礎(chǔ),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 1、第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、企業(yè)代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 2、業(yè)主委員會(huì)會(huì)每

15、屆任期3年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。 業(yè)主委員會(huì)組織 1、根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員5-15名，其中主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。 2、業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)，對(duì)物業(yè)管理有較多了解，有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任。 3、業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書(shū)（或秘書(shū)長(zhǎng)）1名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)可以是也可以不是本會(huì)委員。 4、業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行和局為兼職或?qū)Ｂ?。主任、副主任、?zhí)行秘書(shū)和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲得適當(dāng)津貼,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主委員會(huì)委員 1、業(yè)主委員會(huì)

16、委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可連選舉連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。 2、業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如其物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會(huì)委員。 3、業(yè)主委員會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。但有下列情形的人員不得擔(dān)任委員會(huì)，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)： 個(gè)人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法寶代

17、表人期間該企業(yè)破產(chǎn)3年內(nèi)的； 因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力； 無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)3次以上； 已不是業(yè)主； 有違法犯罪行為被司法部門(mén)認(rèn)定或正在接受調(diào)查的； 已以書(shū)面形式辭職的； 其他不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的情形,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 1、召集和主持業(yè)主大會(huì)； 2、修訂業(yè)主規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程； 3、決定聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法； 5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算； 6、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作； 7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理。 8、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予

18、的其他職責(zé),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主委員會(huì)的義務(wù) 1、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； 2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； 3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政 策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶(hù)開(kāi)展多種形式的宣傳教育； 4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求； 6、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),十一）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主委

19、員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 1、法律關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒絕受聘的權(quán)利。兩者無(wú)隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2、經(jīng)濟(jì)關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)模谔峁┮欢ǖ奈飿I(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣，業(yè)主在享

20、受到這些管理服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過(guò)物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)，向業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作，并按時(shí)繳交物業(yè)管理委托合同寫(xiě)明的各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),五、房屋修繕管理,房屋修繕概念 房屋修繕是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)。 房屋修繕責(zé)任的劃分 1、新建房屋在保修期內(nèi)； 2、保修期滿(mǎn)后 保

21、修期滿(mǎn)后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理的物業(yè)，具體規(guī)定如下,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 房屋建筑共同部位包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳、樓內(nèi)車(chē)庫(kù)等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃絨線(xiàn)內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑包括道路、室外上下水管道、

22、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)等物業(yè)。規(guī)劃絨線(xiàn)內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 修繕費(fèi)用按建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定執(zhí)行。由各業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，做法是建立物業(yè)維修基金，事先向各業(yè)主按比例收取，在全體業(yè)主的監(jiān)督下專(zhuān)款專(zhuān)用,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。自用部位和自用設(shè)備是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線(xiàn)和自用陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主可自行修繕，也可委托他人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)修繕。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)都負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。修繕費(fèi)用由業(yè)主支付。 3、其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為

23、人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),房屋建筑工程的最低保修期限為： 建設(shè)部第80號(hào)令房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條規(guī)定： 1、 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏為5年； 3、供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)彩暖期、供冷期； 4、電城郭系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 5、裝修工程為2年,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),房屋常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他 結(jié)構(gòu)。 房屋組成部分 1、結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目； 2、裝修部分門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹

24、灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； 3、設(shè)備部分水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目。 房屋完損等級(jí)的分類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn)： 1、完好房； 2、基本完好房； 3、一般損壞房； 4、嚴(yán)重?fù)p壞房； 5、危險(xiǎn)房,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),房屋的大修、中修、小修 1、大修工程 指需要牽動(dòng)或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。 2、中修工程 指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下的工程。 3、小修工程 小修工程即房屋的日常養(yǎng)護(hù)。指為了保持房屋的原有完好等級(jí)，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及

25、時(shí)修復(fù)小損小坪的工程,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),裝飾裝修基本要點(diǎn) 1、裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn) 雖然房屋業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修，但如果不加以管理，就可能會(huì)侵犯其他業(yè)主的利益，甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響到房屋的安全和正常使用。因此，房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)。其中： 進(jìn)行簡(jiǎn)易裝飾裝修（如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案； 原有房屋裝飾裝修時(shí)，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定。房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書(shū)向

26、建設(shè)行政主管部門(mén)辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請(qǐng)。 凡專(zhuān)用設(shè)備（如煤氣儀表、管線(xiàn)等）的改動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請(qǐng),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2、施工單位及人員的管理。 3、裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。 房屋日常養(yǎng)護(hù)概念： 房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門(mén)為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 1、地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)； 堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生； 防止地基浸水； 保證勒腳完好無(wú)損； 防止地基凍害。

27、 2、樓地面工程的養(yǎng)護(hù) 保證經(jīng)常用水房間的有效防水； 避免室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害； 加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理； 控制與消除裝飾材料的副作用。 3、墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù) 定期檢查，及時(shí)處理； 加強(qiáng)保護(hù)與其它工程相接處； 清單清潔與清潔方法； 注意日常工作中的防護(hù)； 注意材料的工作環(huán)境； 定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),4、門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù) 嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程； 經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理； 定期更換易損部件，保持整體狀況良好； 北方地區(qū)外門(mén)窗冬季使用管理； 加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理。 5、屋面工程維修養(yǎng)護(hù) 定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)； 定期檢查、記

28、錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理； 建立大修、中修、小修制度； 加強(qiáng)屋面使用的管理； 建議建立專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),6、通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理 住戶(hù)在安裝抽油煙機(jī)的衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成損害； 不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)逐戶(hù)對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無(wú)裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)； 檢查時(shí)可在樓枯通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通； 通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞

29、的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),7、垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理 指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢； 搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道； 不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾； 垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來(lái)更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力； 垃圾斗、出垃圾門(mén)每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用； 垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),十一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn) 日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有：定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。 1、定額指標(biāo) 小修

30、養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗不超過(guò)或低于材料消耗定額。達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。 2、經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過(guò)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入中彌補(bǔ)。 3、服務(wù)指標(biāo) 走訪(fǎng)查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的住（用）戶(hù)要走訪(fǎng)查房50%以上；每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫?hù)要逐戶(hù)走訪(fǎng)查房1遍,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),4、安全指標(biāo)。確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績(jī)的重要依據(jù)。 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不聲音上崗和操作； 注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全

31、因素的工具、用具； 按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素,十二）白蟻是世界性主要害蟲(chóng)之一，俗稱(chēng)“無(wú)牙老虎”。是一種巢群棲生活的昆蟲(chóng)，主要取食木材和含植物纖維素的物質(zhì)，也能蛀蝕塑料、橡膠、瀝青和金屬制品,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),十三）白蟻的預(yù)防和滅治 防治白蟻是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，為加強(qiáng)城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民生命安全，建設(shè)部1993年制定了關(guān)于認(rèn)真做好新建房屋白蟻預(yù)防工作的通知和房屋建筑白蟻預(yù)防工程施工技術(shù)規(guī)定。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理,房

32、產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),1、白蟻的防治管理 白蟻的防治由各級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。 在蟻害區(qū)所有房屋新建工程和原有房屋進(jìn)行改建、翻建的項(xiàng)目，均須進(jìn)行“白蟻預(yù)防處理”，并經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)。否則，不予核發(fā)規(guī)劃許可證，不予辦理商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證和產(chǎn)權(quán)登記證。 物業(yè)管理單位、房屋所有人應(yīng)定期對(duì)其房屋進(jìn)行蟻害安全檢查，如發(fā)現(xiàn)蟻情，應(yīng)立即委托具有資質(zhì)的房屋白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行治理。 加強(qiáng)白蟻防治機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批和管理；白蟻防治人員須經(jīng)崗位培訓(xùn)合格后持證上崗。 房屋白蟻防治服務(wù)，收取白蟻預(yù)防費(fèi)，嚴(yán)格資金管理，專(zhuān)款專(zhuān)用。 加強(qiáng)對(duì)白蟻防治藥物的生產(chǎn)和使用的管理與監(jiān)督檢查，防止安全事故

33、發(fā)生,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2、白蟻的預(yù)防 在蟻害區(qū)的建筑物進(jìn)行白蟻預(yù)防處理，是滅蟻治本的根本措施。白蟻的預(yù)防主要從3方面入手： 堵塞白蟻入侵的途徑； 建筑物基部的處理； 木材防蟻。 3、白蟻的滅治 白蟻的滅治主要有藥物滅治漢、挖巢法、誘殺法,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),六、房屋設(shè)備管理,概念： 房屋設(shè)備，是對(duì)房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類(lèi)維修與更新的管理。房屋設(shè)備管理是對(duì)房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護(hù)維修與更新的管理。 房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類(lèi) 1、房屋建筑設(shè)備 給水設(shè)備； 排水設(shè)備； 熱水供應(yīng)設(shè)備； 消防設(shè)備； 衛(wèi)生與廚房設(shè)備； 供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備； 燃?xì)庠O(shè)備,

34、房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2、房屋建筑電氣工程設(shè)備 供電及照明設(shè)備； 弱電設(shè)備； 電梯設(shè)備； 防雷設(shè)備。 房屋管理的基本內(nèi)容與要求 1、設(shè)備及其管理的特點(diǎn) 服務(wù)性功能強(qiáng)； 經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出； 專(zhuān)業(yè)性技術(shù)性要求高； 綜合性強(qiáng)。 2、設(shè)備管理的基本內(nèi)容、要求 使用管理； 維修養(yǎng)護(hù)管理； 安全管理； 技術(shù)檔案資料管理,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),七、物業(yè)管理綜合服務(wù),1、物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念 物業(yè)管理綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車(chē)輛道路管理和專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù),房產(chǎn)公司職

35、工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2、物業(yè)管理綜合服務(wù)的特點(diǎn) 物業(yè)管理綜合服務(wù)除具有物業(yè)管理委托性和有償性的基本特點(diǎn)外，還具有以下3個(gè)突出特點(diǎn)： 綜合性強(qiáng) 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng) 政策性強(qiáng) 3、物業(yè)管理綜合服務(wù)的運(yùn)作形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理綜合服務(wù)的組織者與管理者。各項(xiàng)服務(wù)的具體運(yùn)作有兩種形式：一是將一些要求明確、職責(zé)清晰或?qū)I(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高（如電梯）的服務(wù)項(xiàng)目委托給社會(huì)上專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)公司，如清潔服務(wù)公司，電梯公司；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組建相應(yīng)的部門(mén)，配備必要的操作服務(wù)人員來(lái)具體實(shí)施,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),4、物業(yè)管理綜合服務(wù)管理規(guī)章制度建立有3個(gè)作用 確保國(guó)家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行； 規(guī)

36、范服務(wù)人員的行為； 明確服務(wù)對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)； 5、綠化管理的基本內(nèi)容 園林綠化的設(shè)計(jì)和營(yíng)造，已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)及居住區(qū)綠化管理。 6、綠地率 指小區(qū)內(nèi)綠地用地面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積小區(qū)總用地面積100%。 7、綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積小區(qū)總用地面積100,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),8、人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝冢▏?guó)家規(guī)定：人均24）。 9、治安管理概念： 治安管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。 10、治安管理工作公安全保衛(wèi)和正常的生活、工作秩序的維持兩部分，

37、主要工作包括： 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)； 制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制； 保安員的配備及其培訓(xùn)； 建立正常的巡視制度； 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)車(chē)輛的安全管理； 完善區(qū)域內(nèi)的安全設(shè)施； 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治； 在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安管理； 與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度； 為保安配備必要的保安器具，辦理人身保險(xiǎn),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),11、消防管理的主要內(nèi)容 消防宣傳教育；消防隊(duì)伍建設(shè)；消防制度制定；消防設(shè)施器材配置與管理及緊急情況下的疏散5個(gè)方面，其核心是三落實(shí)，即“隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、器材落實(shí)”。 12、車(chē)輛道路管理主要內(nèi)容 道路管理； 交通管理； 車(chē)輛管理； 停車(chē)

38、場(chǎng)管理,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),八、住宅小區(qū)物業(yè)管理,1、住宅小區(qū)的功能 居住功能； 服務(wù)功能； 經(jīng)濟(jì)功能； 社會(huì)功能； 2、住宅小區(qū)的特點(diǎn) 統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)； 規(guī)劃大、功能全； 房屋結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化； 產(chǎn)權(quán)多元化、管理復(fù)雜化。 住宅小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)管理具有社會(huì)性、統(tǒng)一性、強(qiáng)調(diào)服務(wù)性、具有復(fù)雜性、追求藝術(shù)性,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),3、住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo) 社會(huì)效益； 經(jīng)濟(jì)效益； 環(huán)境效益； 4、住宅小區(qū)物業(yè)管理原則 業(yè)主自治自律與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合； 服務(wù)至上、寓管理于服務(wù)之中； 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離； 企業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算； 有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān),房產(chǎn)公

39、司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),5、住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容 開(kāi)展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。居民要自覺(jué)遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，提倡居民鄰里互且、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。 完善、充實(shí)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)穩(wěn)定。 建設(shè)高雅的社區(qū)文體，培育健康的社區(qū)精神。 “社區(qū)”是地域、社會(huì)互助和社會(huì)關(guān)系的綜合全體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會(huì)服務(wù)體系的一種生活共同體。小區(qū)居民長(zhǎng)期生活、學(xué)習(xí)工作在同

40、一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會(huì)關(guān)系，形成了一個(gè)小社會(huì)?！吧鐓^(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。而社區(qū)文化則是社區(qū)精神的載體,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),6、住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評(píng)。建設(shè)部2000年對(duì)1995120號(hào)文全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂，建住房物20008號(hào)建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)園）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知。 7、申報(bào)條件： 參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求、配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)以上，別墅2萬(wàn)以上，大廈3萬(wàn)以上且外住宅建筑面積占10%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。 取得“省

41、（自治區(qū)、直轄市）級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱(chēng)號(hào)一年以上。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。 未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),8、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則（略）八大項(xiàng)，89小項(xiàng)，100分制。 9、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源 定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金； 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入； 依靠政策多方面扶持； 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),10、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的總原則。政府

42、定價(jià)、指導(dǎo)價(jià)；實(shí)行經(jīng)營(yíng)考定價(jià)。 11、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 綠化管理費(fèi)； 清潔衛(wèi)生費(fèi)； 保安費(fèi)； 辦公費(fèi)； 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 法定稅費(fèi),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),第二部分 物業(yè)管理法規(guī),一、法律： 法律是由我國(guó)最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)全國(guó)人民代表大會(huì)和它的常務(wù)委員會(huì)，經(jīng)過(guò)一定的立法程序制定的規(guī)范性文件。它具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性以及效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)等特點(diǎn),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),二、物業(yè)管理法律關(guān)系的三個(gè)要素： 1、主體 物業(yè)管理法律關(guān)系的

43、主體就是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者。包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級(jí)政府行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2、客體 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利共同指向的對(duì)象。主要包括： 物，亦稱(chēng)標(biāo)的物。指物業(yè)管理對(duì)象，如居民住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、別墅、綜合商貿(mào)大廈及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地等。 行為。指物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動(dòng)，包括作為和不作為。即根據(jù)主體之間形成的各種合同、協(xié)議等法律文書(shū)，如“物業(yè)管理委托合同”所進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。 3、內(nèi)容 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和承

44、擔(dān)的義務(wù),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),三、物業(yè)管理法律關(guān)系的特征： 1、主體廣泛性 住宅是城市發(fā)展、人民生活的基本物質(zhì)條件。任何組織和個(gè)人都會(huì)與房地產(chǎn)發(fā)生各種聯(lián)系，并通過(guò)這種聯(lián)系形成人與人之間的社會(huì)關(guān)系。因此，可以說(shuō)物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體是非常廣泛的。 2、權(quán)屬基礎(chǔ)性 物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實(shí)際物體發(fā)生位移，而是權(quán)利的主體發(fā)生變動(dòng)。房屋的出售、租賃實(shí)際上是權(quán)利的交易和轉(zhuǎn)讓。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范是一個(gè)以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。 3、國(guó)家干預(yù)性 房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家、法人和公民來(lái)說(shuō)都是一筆很重要的財(cái)富，它關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，因此，國(guó)家對(duì)這一

45、領(lǐng)域的行政干預(yù)十分顯著。這也是世界各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行政管理法律的共同特點(diǎn),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),業(yè)主規(guī)約是全體業(yè)主及使用人共同制定又共同遵守的行為準(zhǔn)則，是一種自我約束的公共契約。同時(shí)，業(yè)主規(guī)約又是法規(guī)政策的補(bǔ)充和完善，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)隨時(shí)增關(guān)內(nèi)容，補(bǔ)充法規(guī)建設(shè)的不足。但業(yè)主規(guī)約并不是法，不能為約束行為主體的全部行為，只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為。制定業(yè)主規(guī)約的目的是為了維護(hù)物業(yè)的正常使用保證物業(yè)全體業(yè)主和使用人的整體利益,四、違反業(yè)主規(guī)約的性質(zhì)及其效力,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),個(gè)別業(yè)主和使用人違反業(yè)主規(guī)約的行為，影響到他人或整體利益，就應(yīng)給予處理。根據(jù)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定對(duì)

46、輕微或一般違反業(yè)主規(guī)約的行為，可先由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成時(shí)，應(yīng)根據(jù)違反業(yè)主規(guī)約行為的性質(zhì)和程度按違反行為的處理方式和程序提請(qǐng)政府相關(guān)主管部門(mén)調(diào)解裁決或申請(qǐng)仲裁及訴訟,五、違反業(yè)主規(guī)約行為的處理,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),物業(yè)管理?xiàng)l例,中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)物業(yè)管理?xiàng)l例，經(jīng)2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)。自2003年9月1日起施行,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),2007年9月1日根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)，物業(yè)管理?xiàng)l例作如下修改： 一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)

47、、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。” 刪除第十條第二款,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： “(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； “(二)制定和修改管理規(guī)約； “(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； “(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； “(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金； “(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； “(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事

48、項(xiàng)。,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 “業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 “業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主

49、合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主?！?此外，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。 本決定自2007年10月1日起施行,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),思考題： 1、物業(yè)管理的含義、性質(zhì)？ 2、

50、物業(yè)管理的基本特征？ 3、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別？ 4、物業(yè)管理的基本內(nèi)容？ 5、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)？ 6、什么叫物業(yè)管理的早期介入？ 7、什么叫前期物業(yè)管理？ 8、前期物業(yè)管理工作內(nèi)容？ 9、早期介入作用？ 10、什么是接管驗(yàn)收？竣工驗(yàn)收？它們的區(qū)別是,房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),11、接管驗(yàn)收的要求及資料？ 12、物業(yè)交接雙方的責(zé)任？ 13、接管驗(yàn)收的作用？ 14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本概念、性質(zhì)？ 15、各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件？ 16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記？ 17、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)？ 18、物業(yè)管理的基本原則？ 19、業(yè)主及權(quán)利、義務(wù)？ 20、業(yè)主大會(huì)及職責(zé),

51、房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),21、業(yè)主大會(huì)的重要議程？ 22、業(yè)主大會(huì)決定問(wèn)題的程序？ 23、業(yè)主規(guī)約？ 24、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位？ 25、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生與組織？ 26、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員基本條件？ 27、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)？ 28、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度？ 29、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系？ 30、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),房產(chǎn)公司職工技術(shù)運(yùn)動(dòng)會(huì)-物業(yè)管理培訓(xùn),31、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方法？ 32、公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序？ 33、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘和解聘程序？ 34、物業(yè)管理委托合同內(nèi)容？ 35、房屋修繕的概念？ 36、房屋修繕管理在物業(yè)管理中的地位和作用？ 37、房屋修繕責(zé)任的劃分？ 38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋修繕管理的五大內(nèi)容？ 39、建設(shè)部第80號(hào)令房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法？ 40