老年地產(chǎn)研究-顧問部

1、老年地產(chǎn)研究,2013年4月 顧問部,報告提綱,Part1,北京老年地產(chǎn)現(xiàn)狀,Part4,案例,Part2,打造老年地產(chǎn)的條件,Part3,打造老年地產(chǎn)的標準,PART 1 北京老年地產(chǎn)現(xiàn)狀,老年地產(chǎn)宏觀背景,老年人口增長,2000年到2009年北京市60歲及以上常住老年人口復合增長率4.9%，同期常住人口復合增長率僅2.8,養(yǎng)老機構(gòu)入住率及吸納數(shù)逐年上升,2001-2009年間入住養(yǎng)老機構(gòu)的人數(shù)，年均復合增長率達到13%，遠高于老年人口增長的速度； 2001年每萬名老人入住68人，2009年每萬名老人入住120人，增長近一倍，未來養(yǎng)老市場需求增長樂觀； 截至2009年底，全市養(yǎng)老機構(gòu)床位使用

2、率57% 平均每年新增吸納的床位數(shù)為2468個；2009年全年床位吸納數(shù)為6563個，為近年最高,北京本地老人入住居多，女性相對占較大比例 政府辦機構(gòu)醫(yī)療條件完善，收治的需護理老人比例大大高于民辦機構(gòu),整體市場入住人群情況,北京市1990年進入老齡化社會，養(yǎng)老問題備受關(guān)注，隨著社會養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，在政府大力支持下，近幾年老年地產(chǎn)迅速發(fā)展,9,10,16,12,5,8,14,13,2,6,18,1,19,7,21,15,11,20,3,4,北京中高端養(yǎng)老機構(gòu)多分布在五環(huán)以外，周邊環(huán)境較好,17,目前社會辦養(yǎng)老地產(chǎn)正逐漸成為中高端養(yǎng)老項目的主流,運營模式：近年諸多開發(fā)商將目光投向老年地產(chǎn)，社會投資

3、興辦老年公寓逐漸增多,近年北京高端項目嚴格控制規(guī)模，平均建筑面積17590平方米，平均容積率0.8，項目更加注重其配套和服務,平均建筑面積：17590平方米,目前北京各老年地產(chǎn)項目體量均較小，平均建筑面積17590平米,老年地產(chǎn)項目多為公寓類型，戶型仍以單人間、雙人間為主,小結(jié),PART 2 打造老年地產(chǎn)的條件,外部環(huán)境的條件：政策利好，政府大力支持，人口老齡化加劇,開發(fā)商自身條件：經(jīng)濟實力強，短期內(nèi)能注入大量資金，有較強的資金周轉(zhuǎn)能力,開發(fā)商自身條件：熟知老年人居住需求，明確項目定位，充分考慮不同階段老年人的不同需求關(guān)注點,PART 3 打造老年地產(chǎn)的標準,專業(yè)護理團隊，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務,

4、及時處理各項小區(qū)內(nèi)事務，為老人提供各種便捷服務,建筑風格：有生活氣息，營造家的感覺，區(qū)別于社會福利機構(gòu) 空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風、明亮、防火 室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、 設備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、家具、衛(wèi)生器具 的尺寸方面符合老年人的身體特征,交通便利、環(huán)境優(yōu)美、安靜,規(guī)劃設計,配套設施,醫(yī)療：完善的醫(yī)療配套，獨立的醫(yī)院 休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等用來休息、交談的安靜場所、為 老人或殘疾人提供行進、散步、晨練場所 娛樂：老年活動中心、老年大學、棋牌中心等,無障礙設計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等 住宅區(qū)采用人車分流的道路系統(tǒng)、以保護老齡人的行動安全為基

5、礎,室外環(huán)境,專業(yè)服務,物業(yè)管理,區(qū)位選擇,打造老年地產(chǎn)的標準,硬件,軟件,建筑形式：以多層公寓形式為主，部分獨棟別墅及四合院形式,空間結(jié)構(gòu)：空間緊湊，室內(nèi)明亮，通風良好，面積為40左右,夫妻間,單人間,夫妻間,雙人間,防滑踏步,室內(nèi)配套：消除室內(nèi)高差，合理設置樓梯踏步尺寸和照明位置,樓梯踏步尺寸：對于老年人踏步高應該在16mm以下，踏步頂面寬應在30mm以上，踏步立面縮進尺寸應在2mm以下，否則容易絆倒老人。 樓梯踏步防滑：樓梯踏步表面應選擇防滑材料,樓梯照明：注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈,室內(nèi)配套：設置樓梯扶

6、手，各通道內(nèi)應全無障礙,扶手設置：在樓梯起始處，扶手端部應該延長200mm以上，否則易發(fā)生危險?？稍O置為雙層扶手。扶手端部應向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒,輪椅使用：各處的入口和通道，必須全無障礙，地面若有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等,室內(nèi)配套：房間內(nèi)均配備獨立衛(wèi)生間及老人專用設備,老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應當選用便于施力的杠桿式手柄。 老人存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當調(diào)高 所有地面，都使用防滑地磚，而且必須有扶手桿設置,醫(yī)療配套：24小時無縫對接醫(yī)療護理，為護理型老人提供全天候的專業(yè)護理服務和安全保障,娛樂配套：供老年

7、人學習、休閑健身等設備,圖書室,健身室,娛樂室,溫泉水療,小橋流水,涼亭,室外休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等用來休息、交談的安靜場所、為老人或殘疾人提供行進、散步、晨練場所,果樹,綠化,涼亭,小橋流水,專業(yè)服務：每位老人都有專業(yè)貼身護理團隊，提高老人生活質(zhì)量,專業(yè)貼身護理團隊包含健康鑒定師、康復指導師、營養(yǎng)師、心理輔導師、護理師、生活指導員、醫(yī)生、護士、養(yǎng)生顧問等專業(yè)護理人員，讓老人得到全方位的的國際化品質(zhì)服務，全面提高老年人的生活質(zhì)量,醫(yī)師,護士,營養(yǎng)師,康復師,養(yǎng)生顧問,健康鑒定師,心理輔導,護理師,專業(yè)護理人員細致入微,PART 4 案例,匯晨老年公寓,地理位置：北京匯晨老年公寓位于北京

8、昌平區(qū)北七家，立湯路以東。 項目定位：向老年人提供養(yǎng)老生活服務的大型綜合性社會福利設施。匯晨老年公寓是北京市老年社區(qū)的一期工程，屬國內(nèi)首家具有國際水平的老年社區(qū)。 服務理念：科學、人文、健康、尊嚴,建設規(guī)模：一期占地147畝，建筑規(guī)模約3萬平方米，于2007年底投入使用；288套房，712個床位 投資主體：匯晨老年公寓（項目一期）由北京福彩基金會投資建設，項目投資額約1.7億 經(jīng)營主體：北京市老年社區(qū)籌建辦公室委托經(jīng)營管理的“北京市老年社區(qū)” 服務品牌 合作團隊：護理機構(gòu)由日本來福宮集團創(chuàng)始人與北京匯晨陽光投資管理有限公司合資而成，前者是日本大規(guī)模、高檔次的養(yǎng)老服務機構(gòu)之一，具有20多年的歷史

9、，在東京有42家老年公寓，具有專業(yè)的護理技術(shù)及成熟的運作經(jīng)驗,優(yōu)美的環(huán)境：中心區(qū)有大量綠地和水系，綠化率高達45,項目一期建筑規(guī)模3萬平方米，占地9.8萬平方米，整體容積率0.3，項目建筑設計為4層板樓，中心區(qū)布置大量的綠地和水系，方便老人室外活動 園區(qū)種植70余種苗木，30多種花卉，綠化率高于45,標準間 建筑面積：48.6平方米,標準套間 建筑面積：80平方米,豪華套間 建筑面積：112平方米,項目所有房間均朝陽設計，樓體進深較小，北側(cè)為走廊由于項目定價較高，主力戶型以48.6平米標準間為主，配有少量的標準套間及豪華套間,戶型設置：房間朝陽設計，以48.6平米標準間為主,室內(nèi)裝修：簡單溫馨

10、，衛(wèi)生間設計充分考慮老年人的需求,每位老人隨身攜帶身份識別卡（集身份認證、刷卡消費、門禁出入管理、救助看護于一體。） 當突發(fā)狀況發(fā)生時，老人可以按下隨身攜帶的身份識別卡上的緊急救助按紐，借助定位救護系統(tǒng)，與監(jiān)控中心的值班人員取得聯(lián)系。 監(jiān)控中心的值班人員即時對老人所在方位進行定位，并在電腦上即時查看到求助老人個人的健康狀況、曾患過的疾病等相關(guān)信息。 醫(yī)護人員一般在兩分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場進行救治，如果情況緊急，撥打999緊急救援中心，二十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行救治,科技運用：每位老人隨身攜帶身份識別卡，遇到突發(fā)狀況發(fā)生時，老人可以按下身份識別卡上的“緊急救助按紐”求助,豐富的休閑娛樂設施及活動,社區(qū)內(nèi)擁有豐富多彩的休閑娛樂設施，其中包括：溫泉康復中心、室內(nèi)游泳池、綜合運動館、室內(nèi)外網(wǎng)球場、門球場、健身房、棋牌室、臺球、乒乓球、沙弧球等。除此以外社區(qū)專門設立了閱覽室、書畫室、網(wǎng)絡教室、音樂室、活動室。 設區(qū)定期會舉辦門球比賽、歌舞晚會等活動，豐富社區(qū)老人的精神生活 根據(jù)訪談，設區(qū)內(nèi)老人對環(huán)境及服務情況十分滿意，唯一感到不滿意的地方是還未建設社區(qū)醫(yī)院及康復中心,項目收費標準,項目押金于合同到期日退還 大套間相比標準