住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)總則1.0.1 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化，結(jié)合本市情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2 北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.3 北京市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作除應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家及北京市現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。術(shù)語和定義2.0.1 物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設(shè)單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。2.0.2 物業(yè)共用部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

2、業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2.0.3 專項(xiàng)服務(wù)接受委托，承接共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。2.0.4 特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托提供的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)。2.0.5 突發(fā)公共事件突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴(yán)重社會危害，危及公共安全的緊急事件。基本規(guī)定3.0.1 本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。3.0.2 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級，一級標(biāo)準(zhǔn)為最低

3、標(biāo)準(zhǔn)，每一級標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級的標(biāo)準(zhǔn)。3.0.3 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。住宅物業(yè)服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)4.1 基本要求4.1.1 客戶服務(wù)場所1 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。 提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場所工作時間， 工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示 24 小時服務(wù)電話。4.1.2 人員1 從業(yè)人員按照

4、相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。4.1.3 制度1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。4.1.4 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。4.1.5 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。4.1.6 客戶服務(wù)1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2

5、 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)， 應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 3 個工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。4.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行

6、政主管部門的資質(zhì)要求； 操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)4.2.1 綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8

7、 設(shè)備機(jī)房1）每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。4.2.2 共用部位1 房屋結(jié)構(gòu)每半年檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定， 同時采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每年檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等

8、。3 附屬構(gòu)筑物1）每季度巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測 1 次防雷裝置。4.2.3 空調(diào)系統(tǒng)1 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4.2.4 二次供水設(shè)施1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活

9、飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視 1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 1 次水泵潤滑情況， 補(bǔ)充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖， 鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。4.2.5 排水系統(tǒng)1 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵汛期每日巡視 1 次，平時每月巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行 1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池每半年檢查 1 次化

10、糞池；組織安排清掏。4.2.6 照明和電氣設(shè)備1 樓內(nèi)照明每周巡視 1 次，一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明每 2 周巡視 1 次，一般故障 3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜每周巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5 低壓配電箱和線路每季度巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜每季度巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配

11、電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。4.2.7 安全防范系統(tǒng)1 報警控制管理主機(jī)每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。2 對講門口機(jī)每季度檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱每年檢查 1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。4 紅外對射探測器每年檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。5 圖像采集設(shè)備每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。6 攝像機(jī)每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線

12、、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器每年檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺每年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點(diǎn)每半年檢查 1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。4.2.8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后30

13、 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、 測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、 安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。 定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安

14、全知識。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。4.2.9 水景1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查 1次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。4.3 消防安全防范4.3.1 綜合管理1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織

15、1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行 1 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1 火災(zāi)自動報警

16、系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源；每季度備用電源、 蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試 1 次消防專用電話、 重要場所的對講電話、 對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，

17、并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每 2 年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、 排煙閥的聯(lián)動功能， 核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù) 1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測

18、試切斷正常供電1 次，測量 1 次照度和供電時間。7 消防電梯每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4.4 綠化養(yǎng)護(hù)4.4.1 基本要求1 喬木植株保存率高于85% ，年成活率高于85% 。2 灌木植株保存率高于85% ，年成活率高于85% 。3 綠籬和色塊植株保存率高于85% ，年成活率高于85% 。4 地被和花壇植物花壇植物死亡率低于 15% 。5 草坪保證基本成活。4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 灌溉根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般

19、植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1 次。2 施肥根據(jù)植物生長情況施肥， 一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每 1年至 2 年施肥 1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治， 不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。4 整形修剪一般喬木每 3 年修剪 1 次；灌木每 2 年修剪 1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)或萌芽前、 入冬后修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草每年全面除草 1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)， 出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過

20、總綠地面積的30% 。6 垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理1 次。4.4.3 工作檢查和記錄生長季節(jié)每月檢查1 次植物生長情況。4.5 環(huán)境衛(wèi)生4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑 1次殺蟲藥。4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。4.5.2 物業(yè)共用部分清潔1 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃 1 次、每周清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭 1 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯每周清掃 1 次、每季度清拖

21、1 次樓道、樓梯地面。每季度擦拭 1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。3 天臺、屋面雨季前清掃 1 次天臺、屋面。4 樓外道路及設(shè)施每日清掃 1 次樓外道路。5 水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。4.5.3 工作檢查和記錄每日抽查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。4.

22、6 公共秩序維護(hù)4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6 ：00 至 22 ：00 巡視1 次， 22 ：00 至次日 6 ：00 巡視 1 次。4.6.3 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。4.6.4 機(jī)動車輛憑證出入。4.6.5 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存 30 日備查。4.6.6 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。4.6.7 記錄與檔案1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。4.7 裝飾裝修管理4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申

23、報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的， 應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。住宅物業(yè)服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)5.1 基本要求5.1

24、.1 客戶服務(wù)場所1 設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。 提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)場所工作時間， 工作日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示 24 小時服務(wù)電話。5.1.2 人員1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。5.1.3 制度1 建立共用部位及

25、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。5.1.4 檔案1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料。5.1.5 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。5.1.6 客戶服務(wù)1 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)， 應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4 水、電急修

26、 20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。5 業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復(fù)。6 每年公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。7 配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。8 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。5.1.7 專項(xiàng)服務(wù)委托管理1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求； 操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評價。5.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)5.2.1 綜合管理1 建立房屋及共用設(shè)

27、施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房1）每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5.2.2 共用部位1

28、 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定， 同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每 2 月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3 ）每半年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物1）每 2 月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。3）每 2 月巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每 2 月巡查 1 次休

29、閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測 1 次防雷裝置。5.2.3 空調(diào)系統(tǒng)1 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。4 每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。5.2.4 二次供水設(shè)施1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視 1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每半年切換 1 次備用水泵。234 每年檢查 1 次水泵潤滑

30、情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。5 每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖， 鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5.2.5 排水系統(tǒng)1 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2 污水泵汛期每日巡視 1 次，平時每 2 周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行 1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。5.2.6 照明和電氣設(shè)備1 樓內(nèi)照明每周巡視 2 次，一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2

31、樓外照明每周巡視 1 次，一般故障 2 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。3 應(yīng)急照明每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4 低壓柜每日巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路每季度巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜每月巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常。8 配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。5.2.7 安全防范系統(tǒng)1 報警控制管理主機(jī)每日巡查

32、1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。2 對講門口機(jī)每 2 月檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 月表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱每半年檢查 1 次外觀、接線；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。4 紅外對射探測器每半年檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。6 攝像機(jī)每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器每半年檢

33、查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試； 每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺每半年檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。9 巡更點(diǎn)每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔1 次；每日存儲巡更記錄。10 讀卡器每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。5.2.8 電梯1 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿

34、前1 個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、 測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、 安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。 定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及

35、時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。5.2.9 水景1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施， 每 2 月檢查 1次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5.3 消防安全防范5.3.1 綜合管理1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全

36、宣傳教育；每年對員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。6 消防控制室設(shè)專人 24 小時值班，每班 2 人，及時處理各類報警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。5.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時連續(xù)正常

37、運(yùn)行；每月檢查測試 1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試 1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運(yùn)行2 年后，每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換 1 次主、備電源；每季度備用電源、 蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試 1 次消防專用電話、 重要場所的對講電話、 對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能， 并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)每月檢查測

38、試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、 排煙閥的聯(lián)動功能， 核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測試切斷正常供電1 次，測量 1 次照度和供電時間。7 消防電梯每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動控

39、制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器每周巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。5.4 綠化養(yǎng)護(hù)5.4.1 基本要求1 喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90% ，年成活率高于 90% 。2 灌木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90% ，年成活率高于 90% 。3 綠籬和色塊植株保存率高于90% ，年成活率高于90% 。4 地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于90% ，花壇植物死亡率低于10% 。5 草坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90% 。5.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 灌溉出現(xiàn)干旱情況及時灌溉， 不因旱澇原

40、因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥根據(jù)植物生長情況施肥， 一般喬木每 2 年施肥 1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥次；灌木每年施肥11 次至 2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查 1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪喬木每 2 年修剪 1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次至 2 次，全年至少修剪 10 次。5 除草每年全面除草 2

41、次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)， 出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20% 。6 垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2 次。5.4.3 工作檢查和記錄1 生長季節(jié)每 2 周檢查 1 次植物生長情況。2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。5.5 環(huán)境衛(wèi)生5.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn)1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑 1次殺蟲藥。4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。5.5.2 物業(yè)共用部分清潔1 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃 1 次、每周清拖 2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭 2 次信報箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯每周清掃 2 次、每月清拖 1 次樓道、樓梯地面。每月擦拭 1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。3 天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查 1 次天臺、內(nèi)天