民宿項目可行性研究報告-(30888)

1、金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)四米橋民宿建設(shè)項目項目投資申請報告書項目單位：四米橋民宿建設(shè)籌備組編制日期：2019年5月20日項目名稱李家沖村四米橋精品民宿項目、投資方情況（一）主要投資方基本情況1、企業(yè)名稱：毛坦廠鎮(zhèn)四米橋精品民宿2、企業(yè)性質(zhì)：合伙私人企業(yè)。3、注冊地：金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)。4、注冊資本：1000萬元。5、經(jīng)營范圍：餐飲、住宿、休閑娛樂。6、主要股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)：（二）主要投資方基本經(jīng)營情況介紹主要投資人（企業(yè)）近年的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)與資金實力三、必要性分析四米橋精品民宿項目規(guī)劃用地位于李家沖村四米橋小學(xué)舊址，用地約20畝，以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活動、餐飲服務(wù)、休閑娛樂等

2、內(nèi)容的綜合性農(nóng)家樂。1、鄉(xiāng)村旅游方興未艾、前景光明。民宿的雛形來自于國內(nèi)外的鄉(xiāng)村旅游，并將國內(nèi)特有的鄉(xiāng)村景觀、民風(fēng)民俗等融為一體，因而具有鮮明的鄉(xiāng)土烙印。同時，2它也是人們旅游需求多樣化、閑暇時間不斷增多、生活水平逐漸提高和“文明病”、“城市病”加劇的必然產(chǎn)物，是旅游產(chǎn)品從觀光層次向較高的度假休閑層次轉(zhuǎn)化的典型例子。鄉(xiāng)村旅游在國外已有30多年的歷史，開展得比較成功的是在一些部分歐美發(fā)達(dá)國家。20世紀(jì)60年代初，當(dāng)時的旅游大國西班牙把鄉(xiāng)村的城堡進行一定的裝修改造成為飯店，用以留宿過往客人，這種飯店稱為“帕萊多國營客?！?；同時，把大農(nóng)場、莊園進行規(guī)劃建設(shè)，提供徒步旅游、騎馬、滑翔、登山、漂流、參加

3、農(nóng)事活動等項目，從而開創(chuàng)了世界鄉(xiāng)村旅游的先河。以后，鄉(xiāng)村旅游在美國、法國、波蘭、日本等國家得到倡導(dǎo)和大力發(fā)展。1996年，美國農(nóng)村客棧總收入為40億美元。1997年，美國有1800萬人前往鄉(xiāng)村、農(nóng)場度假，僅在美國東部便有1500個觀光農(nóng)場，在西部還有為數(shù)眾多的專門用于旅游的牧場。目前，法國有1.6萬多戶農(nóng)家建立了家庭旅館，推出農(nóng)莊旅游 ，全國33 %的游人選擇了鄉(xiāng)村度假，鄉(xiāng)村旅游每年接待游客200萬,能給農(nóng)民帶來700億法郎的收入，相當(dāng)于全國旅游收入的1 / 4。在歐美國家，鄉(xiāng)村旅游已具有相當(dāng)規(guī)模，并已走上了規(guī)范化發(fā)展的軌道，顯示出極強的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、四米橋區(qū)位優(yōu)越、得天獨厚。李

4、家沖村四米橋毗鄰鎮(zhèn)區(qū)和毛坦廠中學(xué)，同時又緊接李家沖村桃口村民組。一方面，交通方便，緊挨鎮(zhèn)區(qū)，游客無論是駕車 還是步行都很方便，周邊地勢平坦，方圓開闊，適合停車。另一4方面該地背靠鄉(xiāng)村，三面為青山擁抱，可以滿足游客回歸自然、 欣賞田園風(fēng)光、舒緩現(xiàn)代人緊崩的思緒的需要。3、契合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、造福一方。近年來，毛坦廠鎮(zhèn)黨委政府將旅游發(fā)展作為地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)全域旅游概念，四米橋位置重要，居毛坦廠鎮(zhèn)南北之中，是 連接?xùn)|石筍景區(qū)、利群三線廠遺址、朱砂沖水庫、毛坦廠中學(xué)、 馬政文化園、明清老街、燕山寨、八角塘鄉(xiāng)村旅游區(qū)的中心點。本項目符合毛坦廠鎮(zhèn)的行業(yè)規(guī)范，具備良好的基礎(chǔ)，加之鎮(zhèn)黨委政府對旅游發(fā)展的高度重視，

5、為本項目的實施創(chuàng)造了良好的條件。本項目總體設(shè)計方案規(guī)模適宜，結(jié)構(gòu)合理，生產(chǎn)方案實用性和操作性較強，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動作用大，市場前景看好，項目本身具有較好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益。四、項目背景及投資環(huán)境情況（一）項目背景包括投資方如何介入項目等情況（二）投資環(huán)境情況是連接全鎮(zhèn)各旅游點的中心點，但是無論從規(guī)模還是特色上在此投資精品民宿項目，經(jīng)濟效益四米橋居毛坦廠鎮(zhèn)之中，位優(yōu)越，雖然周邊已有數(shù)家農(nóng)家樂，都不能滿足現(xiàn)代旅游的需求，將十分明顯。6投資鄉(xiāng)村旅游，符合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢，與毛坦廠鎮(zhèn)發(fā)展旅游的主戰(zhàn)略完全吻合，帶動依托能夠爭取到當(dāng)?shù)卣闹С?。且四米橋小學(xué)閑置多年，項目運行后可以盤活閑置資

6、產(chǎn)，周邊經(jīng)濟發(fā)展。五、項目內(nèi)容（一）建設(shè)內(nèi)容： 民宿的建設(shè)內(nèi)容和預(yù)計開發(fā)的消費項目（二）目標(biāo)市場包括項目主要產(chǎn)品及規(guī)模，產(chǎn)品目標(biāo)市場及銷售方案。民宿主要目標(biāo)市場為六安城區(qū)及合肥市周邊地區(qū)，面向人群以毛坦廠中學(xué)學(xué)生家長為線索帶動其他人群前來消費。毛坦廠鎮(zhèn)豐富的旅游資源，讓游客留在毛坦廠鎮(zhèn)1-2天時間，使他們玩在鎮(zhèn)域景點，吃住在四米橋精品民宿，促進四米橋精品民宿與毛坦廠旅游良性互動發(fā)展。7早期民宿的經(jīng)營，大都是以家庭副業(yè)的方式，隨著民宿的風(fēng)潮漸熱，民宿創(chuàng)造出來的商機實在太過誘人，原本被定義成家庭副業(yè)的經(jīng)營模式，逐漸轉(zhuǎn)換成家庭主業(yè)模式在經(jīng)營，甚而房產(chǎn)投資客、新移民主義人士等等，大伙爭先恐后的進入民宿

7、經(jīng)營的這塊飯，競爭者眾的情況下，品質(zhì)、服務(wù)以及效率的經(jīng)營管理競爭力需求，影響力慢慢出現(xiàn)，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成臺灣民宿近 年來朝精致化、豪華化、高價化以及高服務(wù)化方向在演進。浙江民宿文化的興起，也就是近幾年的事，靈秀的浙江山水間，散落著數(shù)十家獨具 風(fēng)情的民宿。它們或精致，或鄉(xiāng)野，或古樸，或典雅，以不同的匠心道召喚著城鎮(zhèn)里的人 們回歸“慢生活”。它不僅可使人享有確實的綠色美食，田園體驗，更提供了感性的人文 與民俗觀感。如莫干山一帶的民宿，它們依賴莫干山景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、自然風(fēng)光與歷史沿襲發(fā)展起來，如今已是全國中高端民宿的典范。一方面，它們的共性在于設(shè)計上用盡其心，看似隨意，事實上一草

8、一木都經(jīng)過精心設(shè)計，用原木、木蠟油營造原始自然感，同時以環(huán)保的理念盡量留存舊時的建筑里可以融合的部分。另一方面，這些民宿都有其個性， 主題式、創(chuàng)意式的民宿現(xiàn)正引領(lǐng)風(fēng)潮，這種傾入了民宿主人對家居生活獨特理解的民宿，有時更能給人以驚喜，且更不易被復(fù)制。這些民宿走高價高服務(wù)的小眾路子，合理融合異國情調(diào)與當(dāng)?shù)孛袼孜幕?，吸引了不少游客。省?nèi)其它地方的民宿亦遍地開花，如麗水的“泡茶等花開”，坐落在古鎮(zhèn)古街，以優(yōu)雅的茶文化鋪墊基調(diào)，客人到此不僅可以品嘗到獨味的各種香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐廬的蘆茨土屋是省內(nèi)較早出現(xiàn)的民宿，除了依賴難得一見的天然浴池帶來人流以外，以藝術(shù)與玩樂結(jié)合的主題來策劃一

9、系列活動，也使得它在民宿行業(yè)內(nèi)受人矚目。民宿發(fā)展民宿，必將是越來越多希冀內(nèi)心文化之旅的人的選擇。浙江擁有豐富的自然景觀與人文風(fēng)貌，具有發(fā)展深度觀光的條件，對生態(tài)、環(huán)保、鄉(xiāng)土關(guān)懷、地域文化的關(guān)注，帶給浙江發(fā)展精品 民宿的契機。面對未來的旅游趨勢，具有休閑、主題、創(chuàng)意和美感概念的民宿將會創(chuàng)造新的 風(fēng)潮。民宿產(chǎn)業(yè)的崛起意味著新的旅游時代，如何在這個新時代中脫穎而出，形成個性化與自由化的鄉(xiāng)旅形態(tài)，真正的挑戰(zhàn)已然到來。第一章項目總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)精品民宿項目申請報告書1.1.2 項目性質(zhì)新建1.1.3 項目承辦單位金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)精品民宿建設(shè)籌備組1.1.4 項目建設(shè)地

10、點金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)李家沖四米橋小學(xué)1.1 投資方情況金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)精品民宿建設(shè)籌備組，注冊地：金安區(qū)毛坦廠；注冊資本：1000萬元；經(jīng)營范圍：民宿及餐飲；1.3 可行性研究結(jié)論1.3.1 項目規(guī)模本項目總投資1000萬元，其中固定資產(chǎn)投資900萬元，流動資金100萬元，建筑面積2000平方米?；A(chǔ)設(shè)備設(shè)施及運輸車輛、加工設(shè)備，衛(wèi)生防疫設(shè)備，排污處理設(shè)施及庫房，辦公生活區(qū)建設(shè)等。1.3.2 場址本項目選址于金安區(qū)毛坦廠鎮(zhèn)。項目地具有優(yōu)異的區(qū)位優(yōu)勢、良好的地質(zhì)條件、便利的交通、完備的基礎(chǔ)設(shè)施，適宜本項目的建設(shè)，該選址合理、可行。1.3.3 項目建設(shè)進度根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，本項目總工期為2

11、年：2019年8月2011年8月。1.3.4 投資構(gòu)成及資金來源資金來源：項目所需資金計劃主要由項目承辦單位自籌解決，政府鼓勵性政策補貼。135 綜合評價還有助本項目建設(shè)在充分發(fā)揮建德市乾譚鎮(zhèn)的地緣優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢的同時，于促進區(qū)域農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展。同時，對項目建設(shè)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也具有示范和帶動作用。另對項目的生產(chǎn)規(guī)模、交易規(guī)模、銷售市場、技術(shù)方案和技術(shù)經(jīng) 濟的可行性和合理性進行了全面的分析比較，本項目符合乾譚鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和浙江省及建德市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并有利于促進建德市農(nóng)牧畜業(yè)發(fā)展進程；本項目實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化模式，有利于提升當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)科技水平和產(chǎn)品競爭力。通過對項目財務(wù)分析表明，項目財務(wù)盈

12、利能力較強，經(jīng)濟效益顯著，抗風(fēng)險能力較強。因此本項目的建設(shè)是必要的，技術(shù)和財務(wù)上是可行的。第二章項目背景及必要性分析2.1項目建設(shè)背景羅隱山居項目規(guī)劃用地位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)，用地約65畝，以利用原農(nóng)村老房為游客提供以住宿服務(wù)為主，并綜合民俗活動、農(nóng)業(yè)體驗、休閑 娛樂等內(nèi)容的農(nóng)家樂休閑服務(wù)。近年來，省、市先后對發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作出了一系列部署，并把發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游經(jīng)濟放在更加突出的位置，鄉(xiāng)村民宿經(jīng)濟迎來前所未有的發(fā)展機遇。2014年，建德市提出“旅游二次創(chuàng)業(yè)重振旅游雄風(fēng)”的奮斗目標(biāo)，全市上下以全域旅 游戰(zhàn)略為引領(lǐng)，沿著推動旅游資源成為項目、項目成為產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)形成經(jīng)濟的

13、發(fā)展路徑，加快項目建設(shè)，加強宣傳營銷，提升旅游環(huán)境，把建德旅游業(yè)打造成“串得成線、留得住人、賺的了錢”的支柱型產(chǎn)業(yè)。其中2015年一季度全市鄉(xiāng)村旅游接待游客14.7萬人次，旅游收入1191.55萬元，平均消費81.3 元，其中餐飲 收入占30.6%，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入占35.3%，住宿收入占10.8%。各種政策利好使鄉(xiāng)村旅游迎來發(fā)展新機遇。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1促進林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要項目建設(shè)以休閑度假為功能、以民宿為載體，開展生態(tài)旅游，拓展林農(nóng)創(chuàng)收渠道和生態(tài)旅游市場的深度與廣度，推動著林業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。11222推進杭州都市圈縣市節(jié)點融合發(fā)展的需要項目建設(shè)促進了建德市與杭州中心城市的

14、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流，使杭州都市圈各節(jié)點縣市之間的文化認(rèn)同感、旅游氛圍、承接輻射帶動性、發(fā)展聯(lián)動性越來越強。2.2.3 滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的休閑和健康需求的需要項目的建設(shè)以文化為核心、以市場為向?qū)?、以資源為依托，以森林生態(tài)資源及水域資源為特點，創(chuàng)新模式，打造一個集休閑、度假、戶外運動等為一體的度假圣地，為城鎮(zhèn)居民提供天然生態(tài)的休閑康養(yǎng)之地，滿足居民日益增長的休閑和健康需求的需要。2.2.4 打造乾潭鎮(zhèn)生態(tài)健康城的需要項目的建設(shè)利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗活動，能讓人體驗當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、 感受民宿主人的熱情與服

15、務(wù)、并體驗有別于以往的生活。2.2.5 促進乾潭鎮(zhèn)西部山區(qū)自我發(fā)展、農(nóng)民增收的需要項目的建設(shè)依托其優(yōu)美的生態(tài)及水資源優(yōu)勢，利用山區(qū)資源綜合開發(fā)，以生態(tài)農(nóng)林業(yè)為基礎(chǔ)， 以森林休閑養(yǎng)生、民宿度假旅游帶動農(nóng)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，拉動山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、促進農(nóng)民增收、提高人們生活質(zhì)量，推動山區(qū)資源優(yōu)勢向經(jīng)濟優(yōu)勢的快速轉(zhuǎn)變。15第三章項目市場分析與預(yù)測3.1民宿市場分析與預(yù)測3.1.1 民宿整體市場概況隨著我國旅游業(yè)的發(fā)展和成熟以及越來越多的人對生活品質(zhì)要求的提高，旅游消費逐漸從 “觀光”向“休閑” 快速過度，人們也不再滿足于傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、農(nóng)莊、旅游景區(qū)提供的服務(wù)，轉(zhuǎn)而投向精致高品位的民宿休閑旅游。在美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的大背

16、景下，兼具秀美風(fēng)景和文化內(nèi)涵的民宿項目如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。教師、公務(wù)員、設(shè)計師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢想離開的地方，重新構(gòu)筑自己的夢想“創(chuàng)意田園”，民宿是既能與當(dāng)?shù)亟由系貧猓钟形幕諊c人情味的住處。入住者享受的不僅是鄉(xiāng)村清新的空氣和優(yōu)美的風(fēng)景，更有民宿主人精心營造的家居環(huán)境，和樸實平和的生活之道， 他們提倡的是一種環(huán)保、樸實、達(dá)觀的生活方式，追求一種“低處生活”的慢生活自由狀態(tài)。本項目民宿就屬于第三類。目前浙江省民宿發(fā)展處于國內(nèi)領(lǐng)先的水平，民宿產(chǎn)業(yè)在近幾年得到了快速發(fā)展，并呈現(xiàn)多元化的局面。典型代表為：（1）德清洋家樂洋式民宿：以工商投資戶為主，面向中高端度假

17、人群。粗糲和精致、文飾和質(zhì)樸交融，山野自由的氛圍和高星級酒店的舒適性完美融合。一般每晚價格在1500-4000元。（2）西湖民宿：民宿主人多為城市白領(lǐng)或創(chuàng)業(yè)者，展示標(biāo)簽為文藝、小資、閑適。西湖民宿獨門獨院、風(fēng)景、生態(tài)、慢生活，它們既結(jié)合現(xiàn)代生活的需求，又與西湖 旅游緊密融合，融入了主人審美意趣，向自然歸依，卻不與塵世隔絕，頗有一番“大隱隱 于市”的意境。一般每晚價格在 300-600元。（3）鄉(xiāng)村民宿：傳統(tǒng)農(nóng)家樂、漁家樂的升級版本，呼吸自然，回歸傳統(tǒng)，在鄉(xiāng)村中感受到溫情、尋找到文化、擁抱到山水的家外之家。一般每晚價格在200-400 元。（4）麗水農(nóng)家樂綜合體。七要素的合理集聚，由政府引導(dǎo)整體

18、規(guī)劃建設(shè)。從最初為游客提供簡單農(nóng)家食宿起步，依托農(nóng)村良好的自然生態(tài)環(huán)境和豐富的鄉(xiāng)土文化資源，在政府主導(dǎo)下，通過“吃、住、行、游、娛、購、養(yǎng)、育”要素的合理集聚，融入休閑農(nóng)莊、臺灣民宿和鄉(xiāng)村旅游的理念，并整合出高山避暑型、養(yǎng)生養(yǎng)老型、民俗風(fēng)情型、休閑農(nóng)莊型、鄉(xiāng)村民宿型、參與體驗型六大鮮明主線，它們散布在群山之中，以低價、親民、自然吸引著都市游客。一般每晚150-300元。本項目就屬于這一類別。3.1.2民宿前景與市場需求預(yù)測旅游消費升級，推高周邊旅游市場規(guī)模。隨著居民度假旅游需求的高速增長，中國將進入休閑旅游階段，短途游、自駕游消費將成為常態(tài)化、高頻次消費，周邊游市場份額將持續(xù)提升。根據(jù)2015

19、中國在線周邊自助游市場專題研究報告顯示，2014年中國在線周邊游市場規(guī)模為66.51億元人民幣，占中國在線度假旅游市場的20%，預(yù)計2017年將達(dá)到33%，市場規(guī)模達(dá)到 265.10 億元人民幣。321項目市場定位位于杭本項目位于浙江省建德市乾潭鎮(zhèn)羅村水庫范圍，羅村水庫林場內(nèi)州-富春江-新安江-千島湖黃金旅游線中段，乾潭鎮(zhèn)至杭州市區(qū)1.5小時車程。乾潭鎮(zhèn)為中心形成的一小時交通圈將會覆蓋杭州地區(qū)，兩小時交通圈將覆蓋上海市、黃山市、金華市及義烏市。對于長三角的城市游客有很強的吸引力。但是該項目周邊森林旅游發(fā)展相對滯后，旅游產(chǎn)品較為單一，同時經(jīng)營能力欠缺，管理力量薄弱，硬件設(shè)施和服務(wù)水平都亟需提升。

20、無論從知名度還是開發(fā)運作成熟度來說都處于劣勢?；诖?，建德市羅隱山居建設(shè)項目的戰(zhàn)略定位是：通過對地方鄉(xiāng)村特色的理解，建立一個有著濃郁鄉(xiāng)土文化的獨立磁極，充分利用周邊水庫、林場的自身資源優(yōu)勢，打造地方特色顯著的鄉(xiāng)村民宿，為游客提供“吃、住、游、娛“四位一體健康休閑旅游，引導(dǎo)人們放下一切，把自己交給自然，來大自然過一種簡單的生活，做到人和自然的真正融合。同時在開發(fā)初期以低價、親民、自然吸引游客，打造良好口碑，做到可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。項目初期建議一般每晚200-300元。322目標(biāo)客群分析目前民宿項目的游客多以休閑度假為目的，地域構(gòu)成主要為江浙滬客戶群體，兼有周邊省份城市客戶群體，出游結(jié)構(gòu)多為短期游。隨

21、著家庭汽車擁有量的增多，周末去郊區(qū)旅游成為市民一種主要的休閑方式。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，超過2/3的江浙滬城市家庭每年都進行郊游，其中40%每年郊游3-5次。調(diào)查顯示，95 %的江浙滬市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25 %的市民有在外住宿的意愿。體驗當(dāng)?shù)氐奈幕袂椋N近土地、真正地融入鄉(xiāng)村生活成為市民調(diào)節(jié)工作壓力，放松身心的第一選擇。隨著旅游的發(fā)展以及消費觀念的日漸成熟，游客對旅游的需求結(jié)構(gòu)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾旅游市場需求在不斷產(chǎn)生分化，逐漸向特色化、多層次化的小眾市場方向發(fā)展。游客越來越多的考慮與他人不同的旅游經(jīng)歷、旅游感受和旅游收獲。而建德市羅隱山居建設(shè)項目

22、更多的吸引木屋愛好者、營地愛好者、自駕車愛好者、農(nóng)耕生活愛好者等追求回歸自然，享受人與自然和諧的都市旅游群體。3.3營銷策略根據(jù)市場定位和客戶分析的研究，在營銷策略上，本項目應(yīng)重視以下方面：1、樹立品牌推廣概念，傳達(dá)健康休閑并且有鄉(xiāng)村特色的度假理念。本項目目標(biāo)群體客流大，樹立良好品牌形象有利于項目形象有效傳播傳達(dá)。短時期快速吸引旅游群體，制造熱鬧場面，有利于后期深入可持續(xù)發(fā)展。2、通過有成效的管理，提高經(jīng)營能力及軟硬件實力，以具有競爭力的產(chǎn)品贏得客戶的滿意度、信任度，努力讓客戶二次甚至多次來訪，形成固定度假模式。3、通過線上線下同時傳播，例如線上的傳統(tǒng)媒介、電視、電臺等，制造事件營銷引起社會關(guān)

23、注達(dá)到有效傳播的目的。線下可通過渠道派單，駐場等方式進行宣傳推廣。4、 利用目前流行的互聯(lián)網(wǎng) +模式，通過網(wǎng)絡(luò)營銷拓展渠道。首先要建立較為完善的技術(shù)服務(wù)保證網(wǎng)絡(luò)營銷的有效實施，其次通過大型知名網(wǎng)站，例如大眾點評網(wǎng)、途牛網(wǎng)等旅游社交網(wǎng)站與其形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過它們的推廣渠道引入游客。另外還可以通過官方微信，APP等社交軟件拓展渠道，進行全方位的推廣傳播。第五章項目建設(shè)方案5.1 建設(shè)規(guī)模及分期開發(fā)計劃5.1.1 項目規(guī)模本項目用地面積 10畝，新建總建筑面積2800平方米，包括對新建住宿辦公用房及相關(guān)的交通及其他基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)。5.1.2 項目分期開發(fā)計劃項目計劃分二期進行，根據(jù)本項目的建設(shè)

24、規(guī)模和投資規(guī)模，本項目總工期為2年：一期 2019 年8月2020 年8月，二期 2020 年9月2021 年8月。一期建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)五層民宿一幢。包括住宿、餐飲等，達(dá)到迎客條件。2、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)。按照山地農(nóng)業(yè)開發(fā)的立體框架，以宜則宜配套生態(tài)功能。新建水井，輔設(shè)水網(wǎng)；鋪設(shè)路燈，水泥路、林園道、整治山莊林園、水電配套、綠化美化等工作，力爭做到設(shè)施齊備、功能齊全，節(jié)能高效、循環(huán)利用。盡力達(dá)到三季有花、四季有景。二期建設(shè)內(nèi)容1、 逐步建設(shè)獨立別墅6個，每個可住宿 2-8人不等。2、開辟林場山道環(huán)線，設(shè)立休息亭。5.2工程組織方案5.2.1 組織原則本項目因地處山地，項目開發(fā)面積大，基礎(chǔ)設(shè)

25、施體量大，工程實施組織需嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)劃，盡可能提高建設(shè)效率，降低建設(shè)措施費用的投入。同時，考慮到山地、 臨水的施工難度，需合理規(guī)劃建設(shè)順序，確保實施安全。5.2.2 初步方案構(gòu)想1、 利用分期建設(shè)安排，一期實施時在二期用地范圍設(shè)置臨時設(shè)施及臨時水、 電接口，確保一期按期完工。2、利用山地自然條件，統(tǒng)一規(guī)劃自上而下的臨時排水設(shè)施，降低此部分成 本投入。3、改造建設(shè)工程優(yōu)先啟動，休閑基地、家禽養(yǎng)殖及蔬菜水果園建設(shè)在改造 工程基本完成后啟動。4、配套設(shè)施設(shè)計統(tǒng)一考慮，一期實施時考慮二期的協(xié)調(diào)配合以及接駁口， 降低平均配套設(shè)施成本。5、二期建設(shè)時，做好對一期已完工部分的保護。6、基礎(chǔ)工程實施時，重點關(guān)注基坑

26、降排水、基坑圍護，防止事故發(fā)生。第六章項目產(chǎn)品類型6.1 主要產(chǎn)品隨著城市化的發(fā)展，生態(tài)休閑度假是發(fā)展的主導(dǎo)方向，市場需求空前擴大。正逐步向“以城帶鄉(xiāng)，城中有鄉(xiāng)，鄉(xiāng)中有城，城郊一體化”的方向邁進，這就要求城郊農(nóng)業(yè)要為市民提供旅游休閑娛樂場所，從近郊的桐廬蘆茨民宿，莫干山洋家樂，到臺灣的民宿火熱程度來看，親民的，差異化的休閑市場正方興未艾，隨著80、90后的消費市場逐漸成熟，農(nóng)居性質(zhì)的特色休閑產(chǎn)品市場很大。本項目建設(shè)依托得天獨厚的山水生態(tài)優(yōu)勢、交通區(qū)域優(yōu)勢和自然資源稟賦，結(jié)合農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的悠閑度

27、假場所，盡力體現(xiàn)返璞歸 真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功 能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑的新型農(nóng)莊。因此本項目在產(chǎn)品開發(fā)上定為七大類：觀光，包括風(fēng)貌觀和物候觀；休閑娛樂；采摘;購物；品嘗；農(nóng)事活動；教育基地。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)， 讓游客在農(nóng)藝人員的指導(dǎo)下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活 動全過程。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊 村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。與各中小學(xué)結(jié)合，組織學(xué)生參加農(nóng)事勞動，了解更多的動植物，學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)知識，獲得對現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)、高技術(shù)農(nóng)業(yè)的感性認(rèn)識，培養(yǎng)他們熱愛勞動、熱愛生活、珍惜勞動的優(yōu)良品質(zhì)， 具有寓教于樂的獨特效果，提高了旅游、休閑的文化內(nèi)涵，使農(nóng)莊成為學(xué)生的教育實踐基 地。第十六章研究結(jié)論及建議16.1結(jié)論1 、適應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風(fēng)險，迎合了大眾消費心理。2、可促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。旅游業(yè)具有極