爛尾樓重建項目策劃書a

1、資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。一、 項目分析1、概述本項目位于上海浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)內(nèi)路與緯四路交匯口東北地塊。本項目共為3 棟樓 ,基地在新金橋其中 A 樓為 28層 , B1 、 B2 為 19 層 , A 、 B 均有 2 層裙樓。項目于 1994 年動工 , 后因為種種原因中斷 , 最近重新啟動 , 并根據(jù)市場環(huán)境變更功能要求為 : 以產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店為主 , 配以適量公寓式辦公樓的功能要求。本項目現(xiàn)已經(jīng)主體封頂 , 預(yù)計年底能夠交付使用。總建筑面積為 84013.16 平方米 , 設(shè)計停車位為 258 個 , 發(fā)展商將預(yù)留 A 樓26-28F,共三層

2、 ,總計 3300 平方米 ,因此能夠銷售943 套,面積 59800 平方米。2、優(yōu)勢本項目首推優(yōu)勢在于其位置,位于浦東金橋開發(fā)區(qū)中心地帶,屬于上海的經(jīng)濟(jì)密集區(qū)域 , 周邊中外企業(yè)云集 , 大公司與品牌企業(yè)比比皆是 , 諸如通用、 日立、 莊臣、 上海貝爾、 西門子、Kodak、 NEC、 PHILIPS 、 SHARP等等 , 區(qū)域內(nèi)存在大量高收入青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員,此類群體消費能力強、消費欲望高。其次本項目周邊沒有類似的項目在運作,直到碧云社區(qū)內(nèi)才有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店,因此是一個市場空白點。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第三是交通便捷。環(huán)顧本案周邊,交通

3、網(wǎng)絡(luò)健全,地塊三面臨路 ,南邊更是直面快速干道新金橋路,距楊浦大橋只有3 公里,與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)約為9 公里,到外高橋保稅區(qū)約10 公里。到浦東機場與虹橋機場均很方便。雖然沒有軌道交通,可是具有一定的輻射能力。第四 ,本項目銷售面積屬于中等樓盤,一千戶左右的樓盤基本上能夠形成一個小型社區(qū),在銷售中營銷費用也相對寬松。3、 劣勢本項目的劣勢同樣在于其地理位置, 因為處于一個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi) , 因此其 生活配套設(shè)施不是很健全。在周邊基本上沒有類似大型超市、 商場、 休閑娛樂場所的生活配套設(shè)施。其次由于是中斷過的房產(chǎn)項目(即為爛尾樓 ) ,中斷過的項目對消費者所產(chǎn)生的不良印象始終影響到本項目的銷售。

4、再則本項目為商業(yè)用地 , 由于中斷了將近十年 ,其產(chǎn)權(quán)使用期限僅余 40 年 , 這個問題對銷售將有巨大的殺傷力。從規(guī)劃的角度來說 , B1 、 B2樓與 A 樓的樓間距過小 , 因此直接影響到 B1、 B2 的采光問題。特別是B2 樓的采光問題嚴(yán)重。其次 B1 樓戶型有問題 , 按照項目介紹中描述 , B1 樓戶型有 122 平方米、 145 平方米、 148 平方米、 156 平方米、 157 平方米、 184平方米 , 大面積戶型 , 其套數(shù)占整個項目套數(shù)為 7.9%?？墒瞧矫鎸記]有體現(xiàn)出 , 關(guān)于這個問題我部門已經(jīng)與開發(fā)商接觸并不斷確資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正

5、或者刪除。認(rèn),至今開發(fā)商仍在和規(guī)劃設(shè)計單位聯(lián)系確認(rèn)。關(guān)于這個問題如果確認(rèn)存在,必須考慮不均衡戶型將導(dǎo)致產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費者定位的錯亂,導(dǎo)致銷售推廣的復(fù)雜而引發(fā)銷售成本提高 ,而該物業(yè)的性質(zhì)為商業(yè)用地,因此在銷售中首付款必須在40%以上 ,以本項目平均面積為63 平方米,如果均價為8000 元,首付款基本上在20 萬以上。20萬對于投資客相對來說比較容易處理,可是對于自用客來說,將產(chǎn)生較大的抗性。4、威脅威脅首先來于其項目東側(cè)的科德電子信息樓,其次是碧云社區(qū) ( 一個改進(jìn)與享受型的社區(qū) ) 內(nèi)銷售房產(chǎn)?？频码娮有畔鞘且粋€定位雜亂的項目, 其定位為一個商業(yè)、辦公、 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店三者相結(jié)合的綜合

6、樓。 可是根據(jù)市場調(diào)研 , 其銷售價格可能在 7500 元/ 平方米的層面上 , 對于碧云中惠項目銷售價格的提升將造成一定束縛。碧云社區(qū)中的房產(chǎn)基本上是改進(jìn)型與享受型的項目。 雖然本項目與之定位錯位 , 可是作為成熟的大型社區(qū) , 與金橋開發(fā)區(qū)不遠(yuǎn) , 而且金橋項目潛在的購買 ( 使用 ) 群體青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員對于生活品質(zhì)要求相對比較高 , 因此對于本項目具有一定威脅。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。5、機會對于本項目來說,最大的機會是抓住金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員,無論是考慮到投資還是自用,此類群體都是本項目的要把握好的群體。對于投資客來說,此

7、類群體基本上是房產(chǎn)的使用者,直接影響投資本項目的收益率。而對于自用客來說,基本上圍繞在金橋工作的青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員范圍內(nèi)。因此本項目的最大機會是抓住金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)青年白領(lǐng)與企業(yè)管理層人員。其次應(yīng)該把握與金橋開發(fā)區(qū)做配套的廠家,該類廠家往往都會在上海設(shè)立辦事處,如果將其挖掘過來,由于該類消費者往往都是辦公加居住的使用者,購買或使用面積均比較大,雖然數(shù)量少,可是總量大。6、對策缺乏生活配套設(shè)施對策對于本項目缺乏類如大型賣場、休閑娛樂等生活配套設(shè)施,如果由開發(fā)公司經(jīng)過引入方式解決,基本上是不可能的,本項目體量資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。不是大盤 ,不可能全部解決

8、,能夠借鑒的方式是引入接送巴士,經(jīng)過接送巴士與陸家嘴相連接,利用陸家嘴的生活配套來解決該問題。其次經(jīng)過項目內(nèi)的裙樓引入一些休閑娛樂措施,增加該房產(chǎn)使用者在物業(yè)的逗留時間。而這些措施的引入應(yīng)該更多的從方便、實用角度出發(fā)。爛尾樓的不良影響對策對于爛尾樓所造成的不良影響,首先要更改項目名稱與開發(fā)公司名稱 ;其次在項目銷售中,要以高投放與高品質(zhì)廣告使?jié)撛谙M者有項目開發(fā)商具有強大的資本背景,來扭轉(zhuǎn)消費者心目中的不良印象 ,同時該項目主體已經(jīng)封頂,在開盤階段預(yù)計能夠進(jìn)入裝修階段 ,能夠有效消除該影響。40 年使用權(quán)限對策在項目推廣中 ,利用收益率的計算使購買者認(rèn)識到40 年的投資整體回報率相對于銀行儲蓄

9、利益率已經(jīng)處于一個比較高的水平。規(guī)劃與戶型復(fù)雜對策規(guī)劃的問題 ,在銷售控制中建議首推B1, 其次再推B2 與 A。利用 B1 吸引人氣 ,再推 B2 與 A。大戶型存在而導(dǎo)致戶型復(fù)雜問題,首先繼續(xù)與開發(fā)公司接觸確認(rèn) ,其次如果確實存在,考慮使用商務(wù)套間來消化。資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除?？频码娮有畔怯绊憣Σ咴擁椖渴侨N業(yè)態(tài)所混合,定位紛亂 ,因此本項目利用裝修檔次和配套設(shè)施與包租確保收益率的方式拉開兩個項目的檔次,采用錯位方式解決碧云社區(qū)影響對策堅決用錯位策略打開局面,同時利用良好的配套與服務(wù)來解決該問題。首付款高對策開發(fā)公司給業(yè)主辦理的六成十年的按揭貸款。不過在首付二成后 ,開發(fā)商三年免息墊付另二成,業(yè)主在三年內(nèi)把墊付二成還給開發(fā)商。本項目未來將引入酒店管理公司,將有一定穩(wěn)定收益。 因