百得購項目商業(yè)規(guī)劃書.ppt

1、BEST GO百得購項目商業(yè)規(guī)劃書,康王城策劃部 08年9月,一.關(guān)于BEST GO百得購項目思路可行性的簡析,通過了解，投資方將在康王城后四區(qū)建立BEST GO百得購項目。這一部分從實際出發(fā)，對該項目的思路可行性作出論證。,http:/,投資方關(guān)于項目的思路,核心概念一：女性化 核心概念二：潮流精品 核心概念三：批零兼營 核心概念四：地鐵概念,通過對項目思路四個核心概念的逐一分析討論，來簡析項目操作的可行性。,核心概念一：女性化,“她時代”已經(jīng)到來,在美國方言學會舉行的一次有趣的“世紀之字”評選活動中，結(jié)果出人意料：“她”以絕對優(yōu)勢戰(zhàn)勝“科學”等候選字，成為“21世紀最重要的一個字”。 隨著

2、女性在社會地位和經(jīng)濟實力上的不斷提高，對女性品牌消費的需求在不斷變化和升級，造就了市場潛力巨大的女性消費市場，“她時代”已經(jīng)悄然帶來 在“她時代”，“以男性為主的消費主義正在轉(zhuǎn)變?yōu)橐耘詾橹行牡南M主義。”大量女性雜志、女性暢銷書、女性網(wǎng)站、乃至女性電視頻道已經(jīng)或?qū)⒁髲埰旃牡卣紦?jù)市場，這是誰也不能忽略的事實?！盀樗铡币殉蔀榉招袠I(yè)目前流行的經(jīng)營策略。,女性消費市場潛力巨大,女性是家庭消費的主要決策者，是家庭消費結(jié)構(gòu)、消費方式的主要影響者，也是家庭消費品購買和消費行為的主要實施者。 在消費市場日益成熟的今天，女性逐漸占據(jù)了消費市場的絕對統(tǒng)治地位。女性每年的消費額是男性的7倍，女性消費成為市

3、場上一個新的經(jīng)濟增長點。隨著女性收入的增加和地位的提高，女性消費品市場將呈現(xiàn)大幅度增長，女性消費市場的潛力巨大，前景廣闊。,康王路商圈女性商業(yè)氛圍,從上下九步行街、恒寶廣場、新光百貨、康王城一路走來，我們發(fā)現(xiàn)這里大部分的消費者都是女性，女性成為康王路商圈消費的主力軍。,BEST GO百得購項目立足女性市場大有可為！,核心概念二：潮流精品,新一代的個性消費,與發(fā)達國家相比，中國的消費群體顯得更為年輕， 1978后，出生于嬰兒潮時期的年輕一代較之父輩擁有更為穩(wěn)定與良好的經(jīng)濟狀況，完全不同的是，他們的消費觀念也顯得更為積極。 城市白領(lǐng)階層的收入在逐年穩(wěn)步增長，這一群人似乎很少考慮存款，正當大多數(shù)謹慎

4、的上一代人還堅持將收入的40%作為存款時，消費的主力軍已由新一代的年輕人來充當。 根據(jù)近期一次蓋樂普調(diào)查顯示，在過去10年中，中國的工薪族對于個人幸福和自我滿足的追求更甚于發(fā)財致富。越來越多的年輕人正在通過各種品牌來表達“自我”的與眾不同，展示個性的張揚。,與前三區(qū)的呼應及錯位經(jīng)營,潮流精品的主力消費人群為20-30歲的潮流女性白領(lǐng)，相對于15-25周歲學生，她們對商品的質(zhì)量和品牌要求更高，也具備更強的消費實力。 康王城周邊有金華小區(qū)、萬科金色康苑、蘭亭西津、西關(guān)新寓、嘉禾苑、新光城市廣場等大型商住區(qū)，區(qū)域內(nèi)不乏20-30周歲的年輕潮流女性白領(lǐng)。而康王城毗鄰地鐵1號線的優(yōu)勢地理位置，能有效將這

5、群人聚集到康王城來。但是康王城前三區(qū)商鋪所經(jīng)營的潮流商品，普遍品牌知名度和質(zhì)量都不高，很難滿足這部分消費人群的需求，在消費者資源上是很大的浪費。 BEST GO百得購項目的建立將與康王城前三區(qū)形成呼應，而在商品質(zhì)量和品牌上又與康王城前三區(qū)形成差異，這樣的錯位經(jīng)營更能夠吸引年齡在20-30歲的潮流女性白領(lǐng)，有效利用她們的消費力。,BEST GO百得購項目的潮流精品定位能合理利用周邊消費者資源,核心概念三：批零兼營,商圈固有批發(fā)形態(tài)提供了先天優(yōu)勢,大面積商場形成規(guī)模效應,BEST GO項目批零經(jīng)營的業(yè)態(tài)在商圈內(nèi)的優(yōu)勢將更突出,BEST GO百得購時尚精品城所在的康王城負一層，總面積超過13000平

6、方米，按平均每個商戶50平米（算公攤面積）來算，招商完成后將有260個左右專業(yè)精品商戶入駐，將形成一個規(guī)?；膶I(yè)精品市場，對聚集商流、人流都非常有利。,BEST GO百得購時尚精品城位于康王城后四區(qū)，地處康王路商業(yè)圈北端，康王商業(yè)城前三區(qū)、上下九步行街、荔灣廣場、賽博數(shù)碼生活廣場、恒寶廣場等商業(yè)中心的精品商家成為BEST GO百得購時尚精品城的首要輻射對象。商圈內(nèi)已形成的人流，為BEST GO百得購時尚精品城的零售商業(yè)提供了現(xiàn)成的消費者。而荔灣廣場、華林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批發(fā)中心、楊巷服裝配件街等批發(fā)業(yè)態(tài)的存在，但是又沒有專業(yè)的精品批發(fā)類別，使BEST GO百得購時尚

7、精品城這個專業(yè)精品批發(fā)市場在康王路商圈出現(xiàn)成為大勢所趨，理所當然。,房地產(chǎn)E網(wǎng),核心概念四：地鐵概念,地鐵成為周邊居民與上班族的聚集地,地鐵帶來龐大的區(qū)域外人流,根據(jù)調(diào)查，康王路商圈范圍約4.5平方公里，居住人口約40萬人，通勤人口約20萬人，商用面積約80萬平方米。商圈交通主要靠公交車及地鐵，自駕車購物較少。 地鐵成為商圈周邊居民與上班族的聚集地。由于臨近地鐵，并連接地鐵與周邊多個寫字樓和住宅小區(qū)，康王城內(nèi)能保證穩(wěn)定的人流量，據(jù)統(tǒng)計，康王城日平均人流量超過3萬人。 BEST GO落戶康王城后四區(qū)，將有效利用區(qū)域內(nèi)人流形成消費，并借助這些人的口碑力量，讓品牌得到廣泛傳播。,“坐上地鐵，走遍廣州

8、”這句流傳甚廣的順口溜非常直接地表現(xiàn)了地鐵給市民們帶來的便利。 由于臨近地鐵，來BEST GO逛街就非常方便。一旦BEST GO在廣州消費群中具有一定的知名度以及很好的美譽度后，地鐵將為項目帶來龐大的區(qū)域外人流，對項目的經(jīng)營及品牌形成很好的良性循環(huán)，使項目在不知不覺中得到最大化的推廣。,毗鄰地鐵的優(yōu)勢，使BEST GO的項目推廣相對更加容易,結(jié)論,BEST GO百得購項目抓住女性化、潮流精品、批零兼營、地鐵概念這四個核心概念，是立足于項目自身優(yōu)勢，并且符合現(xiàn)代消費潮流趨勢的，是切實可行的。,二.BEST GO百得購項目分析,對BEST GO百得購項目所處的區(qū)位、商圈情況，以及競爭情況、自身的S

9、WOT進行分析。,項目區(qū)位,天河城商圈,江南西商圈,英雄廣 場商圈,北京路商圈,康王路商圈,環(huán)市路商圈,項目區(qū)位,項目位于康王路商圈北端,商圈分析,康王路商圈概況 荔灣區(qū)俗稱“西關(guān)”，是最具廣州民俗風情的地區(qū)，也是廣州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，廣州素有“東山少爺，西關(guān)小姐”之說。 康王路位于荔灣區(qū)的中心，北起東風西路，南接人民橋，全長2.8公里，路寬40米，雙向八車道，是荔灣區(qū)的南北向主干道。荔灣區(qū)商業(yè)基本圍繞康王路沿路及通過康王路四個重要節(jié)點（陳家祠地鐵站、康王中路工藝街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向東西兩個方向放射分布。整條康王路及圍繞其四個重要節(jié)點產(chǎn)生的商業(yè)，統(tǒng)稱“康王路商圈”，康王路商圈基本

10、代表了荔灣區(qū)的商業(yè)情況。,http:/,康王路商圈四個重要節(jié)點 A、陳家祠地鐵站： 主要物業(yè)有：陳家祠、康王商業(yè)城、世紀廣場、新光城市廣場、西門口廣場、富力兒童用品商城、東浚荔景苑萬佳百貨等。 B、康王中路工藝街、玉器街： 主要物業(yè)有：惠城花園玉器城、源勝工藝玉器街等。 C、下九路步行街： 主要物業(yè)有：荔灣廣場、名匯商城、賽博數(shù)碼生活廣場、華林寺、恒寶廣場、華林玉器街、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批發(fā)中心、楊巷服裝配件街等。 D、沙面、西堤： 主要物業(yè)有：白天鵝賓館、沙面公園、沙面西餐走廊、文化公園、水蛇村、南方大廈、愛群大廈、廣州電影院、清平路藥材批發(fā)中心等。,東風西至中山七路路段為康

11、王北路，長700米中山七路至長壽路路段為康王中路，長1000米長壽路至六二三路路段為康王南路，長1100米,商圈分析,康王路商圈總體情況一覽表,康王路商圈范圍占荔灣區(qū)總面積的1/3有多，同時也是荔灣區(qū)居民密集區(qū)，本地人占80以上，是廣州最本地化的老城區(qū)。通勤人口大多從事商業(yè)。,商圈分析,康王路商圈交通狀況一覽表,康王路商圈公交車線路較密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而長壽路、十八甫路等由于是單行線，公交線路較少。區(qū)域內(nèi)除康王路較寬外，其他路段較窄，而停車場較少，自駕車不方便。所以，到商圈消費的人群基本以公交車為主，地鐵為輔，而本區(qū)居民則喜歡步行。,商圈分析,http:/,商圈情況小結(jié)

12、： 商圈范圍約4.5平方公里，居住人口約40萬人，通勤人口約20萬人，商用面積約80萬平方米。 商圈交通主要靠公交車及地鐵，自駕車購物較少。 商圈功能定位：觀光旅游、商業(yè)貿(mào)易、休閑購物。 商圈形象：西關(guān)文化、旅游商業(yè)、市民消費、嶺南風情。 消費者特征：年齡：1625歲，4560歲；職業(yè)：學生及工薪階層、荔灣區(qū)個體戶、部分年輕白領(lǐng)；區(qū)域：以主次排序：荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)西北部、南海黃歧、廣州其他區(qū)域、珠三角、港澳及華僑、省外。 商業(yè)氣氛南濃北淡。 主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈帶動，而北段由于開通時間較短，且商業(yè)分布零散，未能產(chǎn)生集聚效應。其中主要物業(yè)：康王商業(yè)城、新光城市廣場

13、、世紀廣場等,從總體上看，康王路商圈的商業(yè)環(huán)境相對較好，有穩(wěn)定的消費群、便利的交通、成熟的商業(yè)氛圍、獨特的文化定位。這樣的環(huán)境比較利于項目的發(fā)展。而價格實惠、款式時尚的商品比較受本商圈消費人群的青睞。,商圈分析,項目規(guī)模,BEST GO百得購項目位于康王城負一層，總面積約24000平米。,按照商業(yè)地產(chǎn)運作的規(guī)律：項目的規(guī)模大小與業(yè)態(tài)有較大的關(guān)系。 15-20萬平大型購物中心在進行業(yè)態(tài)定位時休閑娛樂與餐飲業(yè)態(tài)會占較大的面積比例； 5-10萬平的中型購物中心零售業(yè)態(tài)會占較大比例； 5萬以下的小型購物中心大部分以零售業(yè)態(tài)為主。,由于BEST GO百得購項目體量相對較小，項目將以特色經(jīng)營的批零業(yè)態(tài)為主

14、，餐飲、休閑業(yè)態(tài)僅非常小的比例。,分布情況 周邊商業(yè)項目分布相對零散，各商業(yè)項目之間都有一定的距離； 商業(yè)項目規(guī)模都比較小，大部分是群樓底商發(fā)展起來，對外輻射能力有限，如環(huán)球廣場、荔景商場等； 經(jīng)營情況 都是社區(qū)型商業(yè)項目，主要經(jīng)營大型餐飲、超市、康體美容、日常生活用品等，為附近的老城區(qū)居民提供生活配套服務或日常生活消費； 難以吸引跨區(qū)消費群體，目前宣傳推廣最多的新光城市廣場和新大新，新光的宣傳效果比較理想； 由于有巨大的固定居民作支撐，因此區(qū)域商業(yè)的發(fā)展一直處于比較溫和的狀態(tài)。,市場競爭,市場競爭,項目概況 位于康王中路，距離康王城100米，商業(yè)經(jīng)營面積5萬，分北區(qū)和南區(qū)兩部分； 定位為廣州

15、西城區(qū)中高檔次的現(xiàn)代區(qū)域型時尚休閑購物中心，為西城區(qū)居民全力打造了一個集衣、食、娛樂為一體的現(xiàn)代區(qū)域型購物中心，引導西城區(qū)的時尚消費潮流； 經(jīng)營時間不夠3年，目前主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有大型超市、時尚百貨、大型電器賣場、大型娛樂餐飲等； 目標消費人群在18-40歲之間的，主要面對區(qū)域內(nèi)的高消費居民。,新光城市廣場,功能分布,新光城市廣場,北區(qū),南區(qū),市場競爭,經(jīng)營情況 每日客流量在2-3萬，與康王城相當； 家樂福超市的人流占主要部分，新光百貨的人流相對較少，其經(jīng)營情況也很一般； 超市的主要客流以荔灣和芳村居民為主，新光百貨則以消費力比較強的年輕女性為主，尤其是居住在周邊的年輕白領(lǐng)； 在經(jīng)營穩(wěn)定下來后，百

16、貨的招商門檻正逐步提高，目前已經(jīng)只有國際品牌或國內(nèi)大品牌才能進駐； 開展VIP會員活動, 鞏固固有的客戶群體。,新光城市廣場,市場競爭,新光城市廣場是距BEST GO百得購項目最近的商業(yè)項目（馬路對面），經(jīng)營情況也比較理想。BEST GO可以借助其帶來的區(qū)域外消費群，差異化經(jīng)營，有效避開競爭，而形成雙贏。,SWOT分析模型,1）交通優(yōu)勢： BEST GO百得購項目位于康王城后四區(qū)，地鐵，多路直達公交車為區(qū)域外消費者前來購物提供了交通的便利。 2）低租金、低經(jīng)營成本： 相對周邊其他項目的商鋪來看，BEST GO百得購項目所提供的商鋪租金相對便宜很多，對商戶來說可以有效地降低他們的經(jīng)營成本。 3）

17、康王城知名度： 經(jīng)過6年的經(jīng)營，已經(jīng)讓BEST GO百得購項目所在地康王城在周邊居民中有了一定的知名度。經(jīng)過對周邊居民及康王城商戶的調(diào)查，很多人認為康王城擁有很好的地段，認為只要能有特色經(jīng)營和良好的管理，就可以聚集到人氣。 4）人群優(yōu)勢 康王城連通周邊多個住宅小區(qū)、寫字樓和陳家祠地鐵站C出口，相對于馬路上，康王城步行環(huán)境比較好，康王城主通道是許多居民和上班族出門或上班的必經(jīng)之地，這為項目保證了人流量。項目只需要用特色的經(jīng)營和完善的服務來吸引更多的駐足率就可以了。,a.項目優(yōu)勢(Strength),b.項目劣勢(Weak-ness),1）運營經(jīng)驗缺乏 項目投資方及康王城缺乏精品專業(yè)市場運營經(jīng)驗。

18、為了保證項目各項工作的有序開展，以及開業(yè)后的順暢經(jīng)營，需要引進具有豐富經(jīng)驗專業(yè)的人才對該項目進行顧問指導。 2）商鋪布局環(huán)境不理想 與其他百貨中心對比，康王城的格局以及地下商場本身的特質(zhì)，很難突出品質(zhì)，不適合做高端定位的商品銷售。且按照商場現(xiàn)有布局來看，商鋪之間過于擁擠，不利于商品的形象展示。商鋪之間過道過窄，非常容易造成擁擠，人流不暢的情況。 3）物流配套設(shè)施不完善 如果做以量取勝的傳統(tǒng)批發(fā)市場，康王城現(xiàn)有的物流配套設(shè)施上存在很大的劣勢。1.不能為商戶提供大面積的倉儲空間；2.無大型停車場、大型物流通道，商戶入貨出貨都很不方便。 在商場的后期籌備中，需要對根據(jù)商場的定位，對商場布局進行相關(guān)的

19、改造。,房地產(chǎn)E網(wǎng),c.項目機遇(Opportunity ),BEST GO百得購時尚精品城雖然在發(fā)展過程中將面臨多方挑戰(zhàn)，但機遇同時存在。通過研究分析機遇歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面: 1）精品量販的市場空缺 通過調(diào)查，在整個康王路商圈沒有任何一個商業(yè)項目定位于潮流精品量販，BEST GO百得購項目以實惠的價格為消費者帶來時尚、潮流的精品，將受到區(qū)域內(nèi)時尚消費者的歡迎。 2）推廣方面的機遇 根據(jù)調(diào)查，類似BEST GO百得購時尚精品城這樣的地產(chǎn)項目在推廣上的力度都相對較小，也沒有能夠讓人眼前一亮的推廣模式，因此，BEST GO百得購時尚精品城只要在推廣方面加大投入、作出新意，不難在廣州類似

20、的商業(yè)地產(chǎn)項目中脫穎而出。,d.項目威脅(Threat),1）地產(chǎn)商的快速跟進造成的威脅 從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，很多地產(chǎn)商都在項目規(guī)劃上都習慣采用快速跟進的方法，一旦發(fā)現(xiàn)某個項目有利好趨勢，就快速跟進，選擇同樣的策略，BEST GO百得購時尚精品城投入招商后，一旦招商形式比較樂觀，必然會有地產(chǎn)商快速跟進，對項目造成一定的沖擊。 2）人流過旺帶來的威脅 由于康王城連接陳家祠地鐵站C出口與周邊多個商業(yè)寫字樓及住宅小區(qū)，康王城內(nèi)每天都能保證穩(wěn)定的人流，無論購物與否，他們每天都會出現(xiàn)在康王城內(nèi)（康王城是他們每日的必經(jīng)之地）。BEST GO開業(yè)前期，他們的出現(xiàn)將為場內(nèi)租戶帶來經(jīng)營的信心；但是一兩個月后

21、，生意好轉(zhuǎn)，外來人流更多，加上貨流，將會使商場內(nèi)非常擁擠，形成商場環(huán)境的隱患。,三.BEST GO百得購項目定位,根據(jù)前期的項目思路以及對項目情況的分析，將項目整體定位為“潮流精品量販中心”。,什么是量販？,什么是量販? 量販一詞，最早來源于日語，是大量批發(fā)的意思?！傲俊笔侵干唐返臄?shù)量，“販”是低價銷售，是一種以量定價的經(jīng)營形式。 量販一詞也出自中國臺灣，只不過為了適應中國人的購買習慣，成“打”出售演變?yōu)橐浴拔濉被颉笆睘橘徺I基數(shù)。 常見有量販式KTV、量販式醫(yī)藥超市、量販式書店和量販式海鮮等。,量販的起源與發(fā)展 源于1963年法國的一家超大型類似超級市場的大賣場，后來日本把這種購物經(jīng)營業(yè)態(tài)叫

22、做量販，日語中“量販”的意思是指“大量批發(fā)的超市”，由此引申的量販式經(jīng)營，指的就是透明、自助和平價的消費方式。1983年量販出現(xiàn)在臺灣目前量販已在上海、武漢、成都、鄭州等城市扎根,當?shù)氐牟簧俅笮桶儇浌径纪ㄟ^量販運作獲得成功，營銷量實現(xiàn)了規(guī)模擴張。,量販店 量販店是便利超市的一種 所謂量販，就是一種以量定價的經(jīng)營形式，比如： 如果你買1個，就給你1個的價格； 如果你買5個，就給你比一個優(yōu)惠的價格； 如果你買50個，就給你更優(yōu)惠的價格。,量販店的特點 量販店兼具大型零售商場和專業(yè)批發(fā)市場的優(yōu)點 , 而又摒棄了二者的不足之處。 就產(chǎn)品 (Product) 而言 , 品種全 , 質(zhì)量高 , 檔次適中

23、 , 尤以居民生活必需品為主; 就價格 (Price) 而言 , 大大低于大型零售商，與專業(yè)批發(fā)市場接近; 就地點 (Place) 而言，位置靠近或就選在居民密集區(qū) , 方便居民購買; 就促銷 (Promotion) 而言 , 隨報郵發(fā)宣傳品 , 費用低、影響面廣、信息量大、居民感受直觀; 定期推出特價商品 , 能有效刺激消費者的購買欲望 , 促進連帶消費。,潮流精品量販中心的具體闡釋,根據(jù)前期的項目思路以及對項目情況的分析，將項目整體定位為一個以商品展示和外貿(mào)業(yè)務為主的“潮流精品量販中心”，具體表現(xiàn)為： 經(jīng)營商品：時尚潮流精品 商品檔次：中高檔 經(jīng)營模式：批零兼營，批發(fā)方面以展示和外貿(mào)為主

24、商品價格：根據(jù)購買數(shù)分為零售價和量販價（商戶規(guī)定起量標準），零售價相對于其他商業(yè)中心價格略便宜。,形象定位,BEST GO百得購項目的形象定位：商場外觀、經(jīng)營特色、宣傳推廣原則各方面，都要突出其潮流精品商城的主題定位特點，體現(xiàn)精致、時尚、女性化的特點。 VI部分，LOGO設(shè)計方面： 融入女性化、潮流、精致、地鐵概念的元素。LOGO的應用方面：LOGO在各處的應用，如名片、包裝袋、禮品、平面廣告等，必須保持一致性與延續(xù)性； 項目場內(nèi)的布置及場外霓虹燈招牌指引的形象上，也必須體現(xiàn)BEST GO百得購項目精致、時尚、女性化的特點； 商場所經(jīng)營的商品，必須符合時尚、潮流、精品這幾項標準。 商場對外宣傳

25、方面，選擇女性接觸率高的媒體形式，突出BEST GO百得購的女性化、潮流、精品等元素；,批發(fā)方面：荔灣商圈的潮流精品零售商是第一目標群；海珠區(qū)、芳村區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)潮流精品零售商是第二目標群；廣州周邊衛(wèi)星城市番禺市、從化市、增城市、花都市以及佛山南海的潮流精品零售商是第三目標群。（外貿(mào)客戶需要根據(jù)入駐商戶的實際情況來定） 零售方面:相對于一般的潮流商品，潮流精品在品牌和質(zhì)量方面相對較高，價格方面也稍高一些。因此，在主力消費人群方面，潮流精品的消費人群主要為18-35周歲，對品牌和質(zhì)量要求更高，具有一定的消費能力的時尚女性。,目標消費群定位,不同于傳統(tǒng)批發(fā)市場的以量取勝，BEST GO百得購是

26、以質(zhì)取勝的新型批發(fā)市場。因此招商方面，我們的目標商戶必須有一定的實力，其經(jīng)營的商品必須符合時尚潮流精品的定位。,招商定位,四.項目經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃,根據(jù)項目定位對項目所在7個區(qū)空間的經(jīng)營業(yè)種的限定和功能劃分進行規(guī)劃。,項目經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃,區(qū)域 館名 經(jīng)營品種 美國區(qū) 品牌展示中心 知名品牌潮流精品 中國區(qū) 潮流飾品中心 飾品、化妝品及工具 澳洲區(qū) 時尚文體中心 玩具、文體用品 法國區(qū) 工藝禮品中心 工藝品、禮品 意大利區(qū) 珠寶玉器中心 古玩、珠寶、玉器 泰國區(qū) 靚麗家飾中心 干花、家飾、瓷器、玻璃器皿 日本區(qū) 外貿(mào)尾單中心 特價促銷區(qū),BEST GO百得購時尚精品城商業(yè)業(yè)種的劃分：,五.項目商業(yè)空間

27、裝飾方案,根據(jù)項目空間的具體情況及區(qū)域功能劃分來設(shè)計空間裝飾方案。,商業(yè)空間設(shè)計內(nèi)容及要求,商業(yè)空間裝飾設(shè) 商業(yè)平面布置方案 商業(yè)空間視覺中心方案 主要出入口效果 天花及地面效果 柱子造型效果 墻面效果 生間效果 扶梯及電梯效果 中庭效果 商業(yè)空間視覺中心效果,服務設(shè)施規(guī)劃計 總服務臺設(shè)計 顧客收銀臺設(shè)計 顧客休息設(shè)施設(shè)計 室內(nèi)景觀設(shè)計 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計 員工辦公系統(tǒng)設(shè)計,導購系統(tǒng)設(shè)計 標識 指示系統(tǒng)設(shè)計 促銷空間設(shè)計 廣告位設(shè)計 櫥窗設(shè)計 花車設(shè)計,店鋪及專柜形象設(shè)計 專賣店形象 專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計 專柜燈光設(shè)計 陳列道具設(shè)計,商業(yè)空間裝飾設(shè)計主要是根據(jù)項目定位、功能、建筑空間限定

28、的要求，結(jié)合現(xiàn)有的建筑藝術(shù)，對空間環(huán)境進行藝術(shù)處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環(huán)境。,設(shè)計要求： （1）著力渲染商業(yè)氣息，創(chuàng)造大氣、時尚的銷售空間和極富沖擊力的視覺效果。（2）結(jié)合項目品質(zhì)，全面打造現(xiàn)代簡約，自然高雅，潮流時尚的氣息。（3）充分利用空間，精心布局，滿足功能需求。（4）保持整體風格的一致性和延續(xù)性。,需要專業(yè)建筑裝飾公司提供設(shè)計方案,六.項目商業(yè)外環(huán)境設(shè)計,以體現(xiàn)項目定位為大前提，醒目為原則設(shè)計商業(yè)外環(huán)境。,房地產(chǎn)E網(wǎng),商業(yè)外環(huán)境設(shè)計內(nèi)容及要求,商業(yè)外環(huán)境設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括：,外立面形象設(shè)計 商業(yè)建筑外立面設(shè)計 商業(yè)建筑外立面夜

29、景設(shè)計 外立面商業(yè)氣氛設(shè)計 外立面廣告位設(shè)計,外部環(huán)境設(shè)計 周邊交通組織設(shè)計 綠化及鋪地設(shè)計 休息空間設(shè)計 外部展示及促銷空間設(shè)計 環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計 室外指示及引導系統(tǒng)設(shè)計,設(shè)計要求： （1）體現(xiàn)項目定位為大前提 （2）遵循醒目原則 （3）保持整體風格的一致性和延續(xù)性。,需要專業(yè)景觀公司提供設(shè)計方案,七.商業(yè)管理模式,為規(guī)范商場各部門的工作職能、加強對工作流程各環(huán)節(jié)的控制與管理、明晰工作權(quán)責劃分以提高工作效率，采用規(guī)范化的管理系統(tǒng)。,商業(yè)管理模式,商業(yè)管理模式對一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目的整體設(shè)計是至關(guān)重要的，是項目運營的根本保障。我們的管理理念是：以商場的管理模式來經(jīng)營批發(fā)市場，利用商場管理的先

30、進經(jīng)驗，為批發(fā)市場擺脫“臟亂差”的固有形態(tài)，打造全新的面貌。 商業(yè)管理模式設(shè)計主要包括三大體系設(shè)計內(nèi)容：組織體系設(shè)計、制度體系設(shè)計、流程體系設(shè)計。每個體系設(shè)計的具體內(nèi)容如下： （一）組織體系： 組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責及規(guī)范。 （二）制度體系： 人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 （三）流程體系： 業(yè)務流程體系、物業(yè)服務流程。,要求每個部門，根據(jù)部門的實際情況，撰寫部門崗位職責、部門管理制度、工作流程等。具體內(nèi)容可參照商場推廣策劃部文件管理系統(tǒng),商場推廣策劃部文件管理系統(tǒng).doc -,商業(yè)管理理念

31、：以商場的管理模式經(jīng)營批發(fā)市場,http:/,八.商業(yè)動線規(guī)劃,人在空間內(nèi)移動的點連合起來就成為動線。優(yōu)良的動線設(shè)計在商場的展示空間中特別重要，如何讓顧客在移動中感到舒服，沒有障礙物；讓顧客看到各個銷售點，是一門很大的學問。,商業(yè)動線規(guī)劃,1、以顧客（吸引顧客）為第一宗旨;2、以商品（銷售量）為第一宗旨;3、以賣場員工管理為第一宗旨; 如果以吸引顧客為第一宗旨，那么在規(guī)劃商業(yè)設(shè)施時應當注意所有的設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃都應便于顧客辨別、理解，出入和走動安全方便。,一、考慮因素,1、用地形態(tài)2、用地與周邊道路的連接3、設(shè)施的規(guī)模體量4、停車場 5、顧客的流線6、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務流線7、周邊道路8、與城市

32、主干道間的關(guān)系9、來店手段（公共汽車、私人汽車、自行車、步行等）10、短時可能會涌入大量人流等,二、設(shè)計宗旨,商業(yè)動線規(guī)劃,原則一：方便顧客識別。 原則二：方便顧客進出和上下。 原則三：最好不要占據(jù)營業(yè)面積。 原則四：營業(yè)時間的確定，銷售設(shè)施與非銷售設(shè)施的也大多不同，管理、運營上，要注意在銷售設(shè)施關(guān)門后，確保非銷售設(shè)施所需的通道、電梯等。 原則五：出入口設(shè)置在來店人數(shù)量最多、最集中的車站附近，或靠近主要道路的地方。 原則六：立體交叉。 原則七：人車分離（購物者與停車場分離、步行者與機動車分離）。 原則八：貨車流線和店員流線、貨車流線和購物者流線、店員流線和購物者流線分開布置。 原則九：采用不同

33、交通手段顧客的流線設(shè)計。 原則十：在步行者的流線上設(shè)置步道。,三、動線規(guī)劃原則,商業(yè)動線規(guī)劃,客流動線 員工動線 貨物動線,以美國區(qū)為例，作出客流動線、員工動線、貨物動線，其它動線類別還有車流動線 、棄物動線 、避難流線、水平交通動線、垂直交通動線等。,四、動線類別,4、客貨兩用電梯 1）用作搬運商品、運送員工以及清除垃圾等。 2）設(shè)計時應盡量放在各類后勤設(shè)施核心位置。 3）也可將員工電梯和貨運電梯分開設(shè)計。 4）運行操作也應盡量采用可隨意切換自動、手動及調(diào)整電梯門開閉時間的模式等。 5）為防止破壞電梯的內(nèi)外裝修，可以采用耐磨損的不銹鋼裝飾或內(nèi)部安裝護板等。 6）考慮與建筑外觀的協(xié)調(diào)。 7）電

34、梯間內(nèi)的風格應有創(chuàng)意。,商業(yè)動線規(guī)劃,五、流線設(shè)計,1、顧客出入口 1）位置按前面的要求設(shè)置。 2）方便兒童、老年人和殘疾人等自由出入的自動門。 3）易于顧客在營業(yè)廳內(nèi)分辨。 4）在出入口前，必須設(shè)置一個簡易、有效的避難疏散。,2、自動扶梯 1）重要的縱流線，并起到豎井的作用。 2）兩種型號：1200型和800型。 3）位置的確認：有利于聚集人氣（如置于天庭四周和主出入口等），便于周邊和上下的顧客看到，并易于受到氛圍感染。,3、樓梯 1）可將客用樓梯、內(nèi)部專用樓梯與避難專用樓梯幾種樓梯合并考慮設(shè)計。 2）顧客在任何位置離消防樓梯不能超過75m80m。 3）平均每100位顧客需配建1m的消防樓梯

35、（平均每10建筑面積按1位顧客計算）。 4）客用樓梯最好設(shè)計成：最小寬度2m、踏步高15cm以下、踏步面寬30cm。 5）布局辦法：消防樓梯安置在店鋪深處或兩側(cè)或兩邊。,九.項目推廣計劃,在項目的預熱階段、招商階段、開業(yè)階段確定不同的推廣目標、不同的推廣主題，利用不同的媒體整合形式來進行推廣。,1、從傳播目的上，從量變到質(zhì)變； 針對特殊的目標客群存在的特殊的心理及行為模式，找到新穎的啟動點，配合活動營銷，進行傳播升級、印象升級、影響升級！ 2、在傳播氛圍上，從單一到立體； 項目現(xiàn)場建議在地面出口包裝上做足工夫，吸引眼球，聚焦注意力！ 3、在概念炒作上，從硬性到軟性； 前提報廣及軟文的主要訴求點

36、停留在產(chǎn)品硬性特征，在一定范圍內(nèi)會引起閱讀匱乏感。后期可把訴求點轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品軟性價值上，如：政府規(guī)劃、城市影響力、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。配合活動多方面闡訴及連接點來詮釋項目的時尚感、潮流感！ 4、在推廣通路上，從廣州到全國； 因為廣州是廣東省會城市，其商機偉量，影響力也相對深遠，是商業(yè)大企圖者建立功業(yè)的必征之地，所以以其為中心，可以建立廣闊的商務輻射。建議除廣州主流媒體外可同時在珠海、東莞、佛山等其他廣東主要城市的主流報媒做一定的文章，鎖定目標群體獲取信息的主要渠道。廣泛宣傳項目內(nèi)涵，形成城市圈點性的影響力！ 5、在行銷方式上，從全面到點對點； 通過方向明確的點對點的行銷手段，以此拉近與目標客戶

37、群的距離，提高產(chǎn)品的被知性，在媒介配合上可以考慮“分眾廣告”、“DM直郵”！ 重要推介：DM直郵、網(wǎng)絡(luò)、知名批發(fā)市場廣告牌等；,五大推廣原則,房地產(chǎn)E網(wǎng),媒體投放階段目標,核心策略：雙管齊下，偏商戶面，以奇制勝。 策略說明： 籌備期分商戶面與終端消費者面兩條線分別展開，在時間與預算允許的范圍內(nèi)力爭最大波及效果。在操作手段上采取以引發(fā)爭議性討論、制造轟動事件作為開端，制造最大影響力。跟進的手段反復、深透的講項目的亮點，提升美譽度。 階段目標：使廣州潮流精品市場100%了解到BEST GO項目，在消費者面造成一定的影響力。 階段宣傳主題： 廣州首家時尚精品量販廣場BEST GO百得購時尚精品城（項目名暫定） 時尚精品也量販！BEST GO百得購時尚精品城 平價潮流精品世界BEST GO百得購時尚精品城 媒體選擇： 報媒硬廣：南方都市報、羊城晚報、廣州日報（3選1） 戶外平媒：車身廣告、戶外候車亭（2選1）+項目周邊大牌 輔助媒體：公交拉手、靠背廣告（千人成本相對較低）,第一階段：籌備期（當前10月30日）,第二階段：招商期,核心策略：深入商戶，細致宣傳，同化其思想 策略說明： 預熱期重點在商戶面宣傳，通過大量重復的宣傳，充分的告知商戶，BEST GO百得購項目的先進性，讓商戶覺得做這個項目有錢可賺，提升項目在商戶心中的地位。 在本階段末期，舉行招商說明會和