X商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告_詳細(xì)

1、目錄第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)4一、XX市場(chǎng)發(fā)展的主要因素41、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長42、北京商業(yè)的全面發(fā)展43、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施4XX市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)45、區(qū)域商圈的功能變化46、重大事件的突發(fā)影響57、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化58、消費(fèi)投資的逐漸理性5二、引起快速升溫的直接原因51、投資轉(zhuǎn)移52、需求拉動(dòng)53、利益驅(qū)動(dòng)64、運(yùn)作靈活6第二章 北京商業(yè)地XX市場(chǎng)形勢(shì)6一、XX市場(chǎng)6(XX市場(chǎng)概況61、XX市場(chǎng)62、XX市場(chǎng)7(二)主要情況8XX市場(chǎng)供給8XX市場(chǎng)需求8XX市場(chǎng)行情(資源來源:易鋪網(wǎng))84、運(yùn)作方式105、價(jià)格分布106、項(xiàng)目分布10二、XX市場(chǎng)11(一)CBD地區(qū)111、供給

2、方面112、新舊主要項(xiàng)目113、需求方面12XX市場(chǎng)形勢(shì)12(二)中關(guān)村131、中國硅谷助推投資熱潮132、供求關(guān)系XX市場(chǎng)高價(jià)133、住宅底商有利可圖134、中小投資者不容忽視13(三)亞運(yùn)村141、供需矛盾突出14XX市場(chǎng)持續(xù)熱銷14(四)南城地區(qū)141、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模14XX市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)153、三大城區(qū)廣匯商機(jī)15第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢(shì)15一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展15(一)北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃151、發(fā)展基本目標(biāo)152、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)163、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)16(二)區(qū)域規(guī)劃情況16XX市級(jí)商業(yè)中心,新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。162、區(qū)級(jí)商業(yè)中心,完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。16

3、3、社區(qū)商業(yè)中心。164、特色商業(yè)街。17(三)北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)171、北京的流通業(yè)172、北京的商業(yè)街173、北京的零售業(yè)17XX市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象18(一)自身不足181、開發(fā)資金匱乏。182、復(fù)合人才稀缺。183、軟硬件不配套。184、管理服務(wù)滯后。18(XX市場(chǎng)表現(xiàn)181、主要問題182、具體現(xiàn)象19XX市場(chǎng)發(fā)展的未來態(tài)勢(shì)19(一)基本態(tài)勢(shì):競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散191、兩個(gè)主要外在因素192、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素:19(二)總體趨勢(shì)201、供應(yīng)方面:逐年遞增,且規(guī)模與分布更日趨理性化。202、需求方面:穩(wěn)中趨旺。203、區(qū)域分布:多中心化。20XX市場(chǎng)價(jià)格:先升后降20(三)投資重點(diǎn)21

4、1、重點(diǎn)項(xiàng)目:政府鼓勵(lì)的4大類212、重點(diǎn)區(qū)域:三、四環(huán)周邊地區(qū)213、重點(diǎn)業(yè)態(tài):零售物業(yè)214、重點(diǎn)類型:臨街底商21第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討21一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述21(一)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避211、經(jīng)營模式。222、合作方式。223、規(guī)劃設(shè)計(jì)。224、商圈需求。22(二)投資的基本考慮221、商圈的規(guī)模222、商圈的變動(dòng)223、主力店效應(yīng)234、廣場(chǎng)和人氣235、品牌店效應(yīng)236、地理位置237、商鋪的通用性238、周邊的價(jià)格水平23二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考23思考一:商業(yè)定位23思考二:商業(yè)物業(yè)的管理24思考三:商業(yè)地產(chǎn)的二、XX市場(chǎng)24思考四:商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模24思考五:商業(yè)與房地

5、產(chǎn)的對(duì)接24北京商業(yè)XX市場(chǎng)研究報(bào)告第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)對(duì)北京商業(yè)XX市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)機(jī),基本判斷是:條件成熟,并快速升溫。一、XX市場(chǎng)發(fā)展的主要因素下列因素,孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)XX市場(chǎng)發(fā)展的基石,有力地促XX市場(chǎng)發(fā)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長北京快速發(fā)展,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等)穩(wěn)步增長或優(yōu)化,商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊,居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng),新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已展開,助推了商業(yè)XX市場(chǎng)的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首XX市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長,促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次,商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代

6、化,拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者,商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段,直接壯大了商業(yè)XX市場(chǎng)。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施XX市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等XX市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)XX市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。XX市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加XX市場(chǎng)的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明XX市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)影響,都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能(住宅)、商業(yè)功能(

7、商鋪)、商務(wù)功能(辦公樓)的有機(jī)結(jié)合。隨著北XX市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快,各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化,這必將引起區(qū)域商圈的功能變化,從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對(duì)商業(yè)XX市場(chǎng)的影響將持續(xù)增強(qiáng)。 6、重大事件的突發(fā)影響奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)XX市場(chǎng)的發(fā)展,影響長期深遠(yuǎn)。而非典疫情對(duì)商業(yè)XX市場(chǎng)的影響雖劇烈但短暫,只是延緩而未XX市場(chǎng)的發(fā)展,同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓勵(lì)優(yōu)惠政策的及時(shí)出臺(tái),不XX市場(chǎng)復(fù)蘇迅速,而XX市場(chǎng)的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面,北京是外資投資熱點(diǎn)地區(qū)之一,國外投資者普遍看好即將全面開放的XX市場(chǎng)及

8、其巨大的發(fā)展?jié)摿?作為首都,北京自然是熱點(diǎn)；另一方面,北京也是內(nèi)地投資熱點(diǎn)地區(qū)之一,內(nèi)資企業(yè)加快進(jìn)京步伐,民間投資漸成規(guī)模之勢(shì)。上述兩方面都直接或間接促進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)XX市場(chǎng)的發(fā)展。8、消費(fèi)投資的逐漸理性以往幾次消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)歷教訓(xùn)XX市場(chǎng)的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、成熟,從而有利于北京商業(yè)XX市場(chǎng)今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接原因下列原因,直接引起了北京商業(yè)XX市場(chǎng)的快速升溫,成XX市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。1、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫XX市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇和利潤的公開透明,加之投資渠道的單一狹窄XX市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇,使商業(yè)地產(chǎn)漸成XX市XX市、高檔住宅投資以外的一種新的理

9、財(cái)方式。同時(shí),房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程,商業(yè)地產(chǎn)(開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復(fù)合地產(chǎn))是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)之一,也為目前以單一項(xiàng)目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全新的拓展空間。2、需求拉動(dòng)居民投資消費(fèi)能力日益提高,北XX市人口逐年遞增,居住范圍向外加速拓展,城區(qū)更新改造力度不斷加XX市容市貌得到極大改善；以及入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)影響,都對(duì)商業(yè)XX市場(chǎng)快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡單來說,商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一XX市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指標(biāo),紐約、東京大概是1.6、1.7,香港約1.3,上海接近1。若按1300XX市人口

10、及人均1平方米計(jì)算,北京將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積,但據(jù)統(tǒng)計(jì),20_年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右,發(fā)展?jié)摿薮?。消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)主要是購買式的,而如今已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變,原有商業(yè)已無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化消費(fèi)需求,需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)XX市中心集中地段的集中消費(fèi),而如今隨XX市內(nèi)向(舊城改造)及外向(新區(qū)開發(fā))兩方面的快速發(fā)展,消費(fèi)由購買式向體驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變,原有商業(yè)格局必然改變,多級(jí)中心及多極商圈必然出現(xiàn),這必然加大對(duì)區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、XX市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等的需求,促進(jìn)商業(yè)XX市場(chǎng)發(fā)展。此外,三外投資(外資、外

11、地、外行)齊頭并進(jìn),中小投資者踴躍參與,特別是國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京XX市場(chǎng),一大批特許經(jīng)營或加盟連鎖店競(jìng)相陸續(xù)選址落戶,都直接起到了需求拉動(dòng)的作用。3、利益驅(qū)動(dòng)首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高,其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)XX市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段,較之趨于規(guī)范的其他投資方式,賣點(diǎn)及利潤還有很大的挖掘提升空間,因此自然吸引越來越多的投資進(jìn)入。同時(shí),這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競(jìng)爭(zhēng)力,使房地產(chǎn)投資越來越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。4、運(yùn)作靈活商鋪不但有較高的投資價(jià)值,而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營靈活,可出售也可出租,可經(jīng)營也可委托,可大可小、可合可分,又

12、可XX市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整,因此具有很XX市場(chǎng)適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。第二章 北京商業(yè)地XX市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)北京商業(yè)XX市場(chǎng)的現(xiàn)狀,簡單概括是:供求兩旺、并持續(xù)高溫。一、XX市場(chǎng)(XX市場(chǎng)概況1、XX市場(chǎng)1997年以來,國內(nèi)商業(yè)XX市場(chǎng)迅速復(fù)蘇、高速增長。首先,全國范圍XX市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模的舊城改造,一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升,另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè),加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次,中國入世后,眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競(jìng)相加快了搶灘XX市場(chǎng)的步伐,如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德

13、基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等,增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),如ShoppingMall、OutletStore(工廠直銷店)XX市連鎖店和特色商業(yè)街等,有力推動(dòng)了商業(yè)XX市場(chǎng)的快速升溫。具體現(xiàn)象:l 一些大XX市的商業(yè)類物業(yè)供不應(yīng)求,商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。l 全國范圍內(nèi)爭(zhēng)建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大XX市都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。l 眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),其中大連萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo),并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟,計(jì)劃在上海、北京

14、等15XX市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后,其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),199720_年,國內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7,但增幅日益明顯,2000、2001、20_年增幅分別達(dá)到40%、10.6、30。20_年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為11.8。20_年18月,全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40,在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓XX市房而形成的配套商業(yè),再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè),直至如今以超級(jí)購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后,房地產(chǎn)業(yè)越來越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜,日益與之對(duì)接融合。復(fù)合

15、地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必然趨勢(shì)。2、XX市場(chǎng)北京商業(yè)XX市場(chǎng)的發(fā)展略晚于深圳、上海。迅速升溫于20_年。從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結(jié)案,從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬元天價(jià)的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍,商業(yè)XX市場(chǎng)眾人矚目、風(fēng)光無限。持續(xù)高溫到20_年。新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā),世紀(jì)金源領(lǐng)軍,Shopping Mall率先開工；大連萬達(dá)隨后,訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大XX市,天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大XX市,城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場(chǎng),新組建的太

16、XX公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項(xiàng)目也都加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)中體倍力健身俱樂部合作,建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式,繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)休閑街；富力城也擬準(zhǔn)備引進(jìn)2.53萬平方米的大型綜合XX市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了20萬平方米的商業(yè)面積,包括1.5萬平方米的綜XX市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場(chǎng)及恒基中心也加快了全新改造。同時(shí),國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭XX市方面的沃爾瑪、歐尚、711便利店、迪亞折扣店等,或開業(yè)

17、、或落戶、或籌備、或選址、或報(bào)審。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物XX市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。(二)主要情況XX市場(chǎng)供給XX市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),截止20_年底,北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬平方米,營業(yè)面積529萬平方米；餐飲業(yè)總面積206.8萬平方米,營業(yè)面積130萬平方米。20_年111月,商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增長34.2%,增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時(shí),綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告,對(duì)大型商業(yè)物XX市場(chǎng)供給情況了解如下:l 從現(xiàn)有存量上看,20_年大型商業(yè)物業(yè)存量約為160多萬平方米,其中百貨業(yè)27.9萬平方米,購物中心66.1萬平方米,外XX

18、市33.2萬平方米,甲級(jí)寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。20_年大型商業(yè)物業(yè)(萬平方米以上)達(dá)到120個(gè),可提供商業(yè)總面積294.5萬平方米,平均規(guī)模為2.5萬平方米。l 從潛在供量上看,20_年至今在建項(xiàng)目71萬平方米,擬建項(xiàng)目320萬平方米。同時(shí)據(jù)了解,未來幾年內(nèi),北京還將批復(fù)500萬平方米的商業(yè)面積。l 從可能增量上看,20_年為23.59萬平方米,20_年近30萬平方米(20_年110月為20萬平方米),20_年預(yù)計(jì)約53萬平方米,而到20_年將可能突破300萬平方米。XX市場(chǎng)需求l 從需求主體上看,大型商業(yè)集團(tuán)(特別是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭)帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求,中小企業(yè)及個(gè)人(尤其

19、是中小投資者)帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多,對(duì)小型商鋪需求最大。l 從需求區(qū)域上看,首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村,其次是海淀區(qū)的中關(guān)村,主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。l 從需求類型上看,大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、XX市場(chǎng)、特色街XX市連鎖等)的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(如百貨商場(chǎng)),小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于娛樂類。l 從需求規(guī)模上看,呈兩極化發(fā)展趨勢(shì),大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在46萬平方米之間,同時(shí)10萬平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10200平方米之間,同時(shí)出現(xiàn)了可分割式商鋪,XX市場(chǎng)中的商鋪面積更小。XX市

20、場(chǎng)行情(資源來源:易鋪網(wǎng))l 商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考商鋪?zhàn)罡咪N售單價(jià)排行榜商鋪名稱售價(jià)排行中關(guān)村科貿(mào)中心13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬元/平方米7九臺(tái)2000商鋪1.98萬元平方米8l 辦公樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元建筑平米)西城復(fù)興門遠(yuǎn)洋大廈4,00030,000西城阜成門國潤大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240/首層25,000海淀四道口國興大廈600首層均價(jià)12,000朝陽北三環(huán)邊浙江大廈13,900

21、10,00027,000朝陽東四環(huán)住邦2000約5,60016,00019,800l 住宅樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元建筑平米)朝陽大北窯現(xiàn)代城20,000一二層20,00023,000朝陽亞運(yùn)村風(fēng)林綠洲5,00014,00023,000朝陽芍藥居旭風(fēng)苑4,0009,200海淀國興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約1,00012,500宣武廣安門朗琴園約4,000首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,00020,0004、運(yùn)作方式據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自營或聯(lián)營等形式。其中:租賃的項(xiàng)目最多,近62萬平

22、方米,約占總量的34%,以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之,近54萬平方米,約占總量的30%,以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三,近46萬平方米,約占總量的26%,以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少,近17萬平方米,約占總量的10%,以16萬平方米的華貿(mào)中心為代表5、價(jià)格分布據(jù)統(tǒng)計(jì),20_年110月,商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(jià)10394元平方米,同比增長38.5%,增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷售價(jià)格的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告顯示,截止20_年10月,優(yōu)質(zhì)商鋪首層、二層的平均租金報(bào)價(jià)分別為2.75美元、1.37

23、美元,分別上升了0.4%、0.2。同時(shí),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),價(jià)格區(qū)間分布情況如下:l 銷售價(jià)格底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的23倍均價(jià)4萬元以上的項(xiàng)目,約占總量的4%,主要集中在中關(guān)村和CBD均價(jià)34萬元的項(xiàng)目,約占總量的9%均價(jià)23萬元的項(xiàng)目最多,約占總量的29%,一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價(jià)位均價(jià)11.5萬元的項(xiàng)目,一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)50008000元的項(xiàng)目,一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位l 租金價(jià)格5元/平方米天以上的項(xiàng)目,約占45%34元/平方米天的項(xiàng)目,約占22%45元/平方米天的項(xiàng)目,約占22%23元/平方米天的項(xiàng)目,約占11%6、項(xiàng)目分布一是從區(qū)域方位上看,

24、目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯,價(jià)值差別也很明顯。近50%的項(xiàng)目集XX市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中XX市級(jí)商業(yè)中心位XX市中心,包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部,散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近,目前發(fā)展較為成熟的有中關(guān)村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公主墳。其中,CBD、中關(guān)村是兩大核心。l 東區(qū):CBD,是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財(cái)富中心、建外SOHO、昆泰國際中心、萬達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心以及即將推出的大成天地時(shí)尚之窗,CBD及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。l 西區(qū):西北三環(huán)、中關(guān)村沿線,始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn),尤其是中關(guān)村一XX市場(chǎng)供不應(yīng)求,價(jià)格居高不下。l 北區(qū):

25、亞運(yùn)村地區(qū),從原有的歐陸經(jīng)典、陽光廣場(chǎng)到近期的第五大道,高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。l 南區(qū):一向是商業(yè)投資的軟肋地帶,與上述三區(qū)相比略顯不足,商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。其中XX市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城(木樨園)等項(xiàng)目較有影響。二是從投資類別上看,目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日益豐富,投資也各有特點(diǎn)。l 一般可XX市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、XX市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商等六種XX市級(jí)商業(yè)中心:商圈輻射半徑達(dá)78公里甚XX市。包括原有三個(gè)(前門、王府井和西單)和新興五個(gè)(CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園)商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大,業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑

26、大。因此,商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高、回收周期較短,投資可保證長期穩(wěn)定的回報(bào)。但價(jià)格也高,前期投入較大,運(yùn)作空間也有限。l 區(qū)級(jí)商業(yè)中心:服務(wù)區(qū)域,如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心:服務(wù)社區(qū),如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營較穩(wěn)定,但不同位置價(jià)值差別很大。l XX市場(chǎng):很多,服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場(chǎng)等。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積小(不超過10),單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營需要托管或自營。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。l 特色商業(yè)XX市場(chǎng)行為自然形成的較好,行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉

27、街等。l 底商:最多,簡單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉的住宅底商最受歡迎。二、XX市場(chǎng)(一)CBD地區(qū)1、供給方面近兩年,CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫,成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),到20_年,CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米,如國貿(mào)三期的5萬平方米、LG大廈的3.5萬平方米、華貿(mào)中心的16萬平方米等,約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目,商業(yè)總面積將超過

28、100萬平方米,屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革,作為新XX市級(jí)商業(yè)中心,CBD將超越西單、王府井,成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。2、新舊主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)間租售狀況國貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米20_年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國路88號(hào)20000平方米20_年銷售京匯大廈國貿(mào)橋東南3000平方米20_年只租不售國貿(mào)三期建外大街1號(hào)60000平方米20_年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米20_年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米20_年銷售萬達(dá)廣場(chǎng)國貿(mào)橋東南70000平方米20_年以租為主

29、3、需求方面對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下: l 品牌服飾 作為XX市場(chǎng)消化量最大的租戶類別,品牌服飾今后對(duì)CBD將有較大需求,尤其是中高檔及高檔品牌。l 餐飲 數(shù)以百萬計(jì)的工作人口,且有大量的商務(wù)往來,都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī),CBD將成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變,致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。l 配套服務(wù) 由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大,將需要不同類別的配套服務(wù),如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等,對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。XX市場(chǎng)形勢(shì)l 產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位

30、的依據(jù)。據(jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20_-2010)預(yù)測(cè),CBD的消費(fèi)人群約有50萬,其中,年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約2530萬,常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有5.5萬,商務(wù)旅行人群約1.7萬,文化休閑人群約12萬,觀光人群約48萬。另據(jù)資料顯示,CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的XX公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此,CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求,定位在高檔和著名品牌上。其中,立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是

31、典型代表,。l 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前CBD商業(yè)面積不足10萬平方米,約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一,主要以購物中心為主,又相對(duì)集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國貿(mào)二期后,新增供應(yīng)較少,因此面對(duì)穩(wěn)步上XX市場(chǎng)需求,商鋪平均租金平穩(wěn)上升,首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60120美元,空置率一直保持在2%的較低水平。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū),如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū),因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此,東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著

32、力打造全球最大國際貿(mào)易中心,加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng),CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外,歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū),擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等,配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。 l 集成社XX市場(chǎng)追捧從投資類型看,集成社區(qū)已成為XX市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū),就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活,一次性開工,一次性交付所有設(shè)施,有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購,除CBD因素外,集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。(二)中關(guān)村1、中國硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國的

33、電子產(chǎn)品集散地,加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立,特別是隨著中國硅谷地位的日益穩(wěn)固,中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼01、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè),海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè),世紀(jì)金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。2、供求關(guān)系XX市場(chǎng)高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和XX市場(chǎng)等高端行業(yè)占領(lǐng),大中小企XX市場(chǎng)交易額逐年增加,同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái),絕大部分的臨街小商鋪被拆除,因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)XX市場(chǎng)價(jià)格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀(jì)城4萬平方米

34、地下不夜城的快速售出,以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例,都說明此點(diǎn)。成熟商圈,擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體,商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小,即使底商價(jià)格不菲,但由于位置和人氣上的優(yōu)勢(shì),也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。4、中小投資者不容忽視XX市場(chǎng)現(xiàn)狀看,中小投資者尤其是外地投資者(如溫州投資)異軍突起,并漸成規(guī)模,與大企業(yè)投資不相上下,由此帶動(dòng)了小型底商及XX市場(chǎng)商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。(三)亞運(yùn)村亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬平方米,常住人口達(dá)50萬以上和流動(dòng)人口30萬以上,并且規(guī)模日益壯大,范圍延至北五環(huán),隨奧運(yùn)村建

35、設(shè),今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口,西達(dá)京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD),亞運(yùn)村與東部CBD、西部中關(guān)村齊名。1、供需矛盾突出亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn),除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外,較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體,但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有10萬平方米左右,以北辰購物、陽光廣場(chǎng)飄亮購物XX市百XX市、家XX市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足人們的高品質(zhì)生活需求,巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放,同時(shí)也難于適應(yīng)今后奧運(yùn)村的建設(shè)和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額一直排在XX市所有大型商業(yè)購

36、物中心的前幾名,也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時(shí),目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪,業(yè)態(tài)分布比較零亂,且文化設(shè)施欠缺,個(gè)性化的商鋪鮮見,難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。XX市場(chǎng)持續(xù)熱銷即不用拍賣,也不用烘托,亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5萬平方米的第五大道,目前銷售已達(dá)90以上,售價(jià)達(dá)1.84萬元,相繼有星巴克、全聚德、新世紀(jì)錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外,陽光新干線底商也創(chuàng)造了100的銷售奇跡,售價(jià)達(dá)2.73萬元。華匯集團(tuán)的7萬平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬平方米的底商也引XX市場(chǎng)的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉,亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶,總規(guī)劃建筑規(guī)模

37、達(dá)85.6萬平方米,其中,包括亞運(yùn)村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬平方米,綜合商場(chǎng)8.5萬平方米,主題商場(chǎng)近2萬平方米)。這將對(duì)該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革,有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。(四)南城地區(qū)1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模XX市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善,使南城的開發(fā)空間日益拓展,南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡海花園、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施,給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力?！笆濉逼陂g,北京還將分別建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall,加之政府扶持力度的繼續(xù)加強(qiáng),南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已

38、初露端倪,漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉,木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心,大型商業(yè)中心也將在此落成。XX市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗XX公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外,東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場(chǎng)亦在南城安家落戶,這些國際及國內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢(shì)加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長,使之逐步成為京城的物流中心。3、三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū):經(jīng)多年改造,以新世界中心為代表的崇文門地區(qū)日益成為一個(gè)人流如織、繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。宣武區(qū):廣安大街改造后建成的XX市街,和分別以菜百商場(chǎng)、莊勝崇光百貨為中心XX市口、廣安門兩區(qū)域,已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連

39、道茶葉一條街。豐臺(tái)區(qū):擁有豐臺(tái)百貨商場(chǎng)、方莊購物中心、華潤百貨商場(chǎng)、新安商場(chǎng)、亞西亞商場(chǎng)等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類XX市場(chǎng)90余個(gè)。其中新發(fā)地XX市場(chǎng)是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢(shì)對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢(shì),總體預(yù)測(cè)是:競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散。一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展(一)北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展基本目標(biāo)l 商品流通總規(guī)模年平均增長10%。社會(huì)消費(fèi)品零售額20_年達(dá)到2330億元,年平均增長10%；20_年達(dá)到3700億元,比20_年增長1.6倍。商品購銷總額與社會(huì)消費(fèi)品零售額基本保持同步增長。l 網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的份額達(dá)到

40、30%。 包括連鎖商業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額,20_年達(dá)到30%(連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右,電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右),20_年達(dá)到48%(連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%,電子商務(wù)網(wǎng)占8%),分別比20_年提高18、36個(gè)百分點(diǎn)。l 人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到0.9平方米。20_年零售商業(yè)營業(yè)面積從20_年的840萬平方米增加到1000萬平方米左右,戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積0.9平方米左右。20_年零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到1200萬平方米左右,戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積1.0平方米左右。2、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)l 促進(jìn)兩網(wǎng),即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；l 提高三區(qū),即提X

41、X市中心區(qū)(包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心),商務(wù)中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心),中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；l 繁榮三圈,即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈,四環(huán)路周邊以大型XX市場(chǎng)、XX市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈,公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；l 開拓十城,即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊XX縣)中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；l 培育十街,即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；l 完善400社區(qū),即XX市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；l 加快發(fā)展四類商業(yè),即加快發(fā)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。

42、3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲(chǔ)XX市、綜XX市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中,四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場(chǎng)等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增長帶集中發(fā)展,五環(huán)計(jì)劃建成四個(gè)大型的購物中心。(二)區(qū)域規(guī)劃情況XX市級(jí)商業(yè)中心,新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹大鐘寺商業(yè)區(qū)XX市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造。東部的朝外大街制定總體方案,啟動(dòng)了20萬平方米的工程項(xiàng)目。南部的木XX市級(jí)商業(yè)中心加快建設(shè),以形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級(jí)和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè),以XX市中心原有的商圈經(jīng)濟(jì)。2、區(qū)級(jí)商業(yè)中心,完善、發(fā)展

43、、同步、預(yù)留。對(duì)于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)中心,已經(jīng)基本形成,進(jìn)一步完善功能；尚未形成規(guī)模的,加快發(fā)展,如酒仙橋、豐臺(tái)鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺(tái)橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的,要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步發(fā)展,近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。同時(shí),10-15萬人的新建居住區(qū),要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。3、社區(qū)商業(yè)中心。XX市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外且居住人口達(dá)13萬的居民區(qū),原則上應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心,4、特色商業(yè)街。對(duì)具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和發(fā)展趨勢(shì)的街(

44、區(qū)),因勢(shì)利導(dǎo),鼓勵(lì)發(fā)展。目前,已經(jīng)初具規(guī)模或正在發(fā)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關(guān)村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街(區(qū))等,要進(jìn)一步改善環(huán)境,促進(jìn)發(fā)展。此外,朝外大街、平安大道、XX市街等隨道路建設(shè)而形成的商業(yè)街區(qū)也迅速興起。(三)北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)1、北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后,北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下發(fā)展態(tài)勢(shì):l 倉儲(chǔ)式、連鎖XX市、便利店等迅速崛起,已成為商業(yè)新的增長點(diǎn)l 折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長,重要性日益提高l XX市場(chǎng)、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向l 超大型購物中心已漸入

45、人心,成為投資新的熱點(diǎn)l 老字號(hào)商業(yè)中心的整體改造和重新復(fù)蘇2、北京的商業(yè)街主要有兩條發(fā)展主線,一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造XX市擴(kuò)張兩方面的快速發(fā)展,新興或特色商業(yè)街的興起,但共同有以下發(fā)展態(tài)勢(shì):l 配套型商業(yè)街,通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè),滿足區(qū)域需求、積聚商機(jī)人氣、提升項(xiàng)目附加值l 專業(yè)型商業(yè)XX市場(chǎng)自然形成或政府規(guī)劃引導(dǎo)而成的,滿XX市范圍內(nèi)某一方面的需求,如電器、家裝、服裝等l 大型綜合商業(yè)街,集休閑、觀光、購物、旅游等為一體的大型購物廣場(chǎng)及特色商業(yè)街,這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。其中特色商業(yè)街,尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力。

46、3、北京的零售業(yè)l 現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)l 食品銷XX市場(chǎng)份額將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大l 中小流通企業(yè)將通過多種形式創(chuàng)辦協(xié)會(huì)聯(lián)合起來,爭(zhēng)取與大企業(yè)的同等利益l 不同業(yè)態(tài)互相滲透,同時(shí)大量以連鎖形式進(jìn)入居民社區(qū),提供生活方面的便利服務(wù)l 各類中XX市占有相對(duì)穩(wěn)XX市場(chǎng)份額l 國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)入加快了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)XX市場(chǎng)集中度提高XX市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象(一)自身不足1、開發(fā)資金匱乏。這是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的通病。自有資金短缺,一方面加大項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),過于依賴貸款和預(yù)售,加之商業(yè)敏XX市場(chǎng)反映,因此宏觀經(jīng)XX市場(chǎng)環(huán)境一旦有所波動(dòng),項(xiàng)目都極有可能出現(xiàn)危機(jī)。另一方面制約項(xiàng)目的未來發(fā)展,過分注重資金回收的營銷

47、策略,對(duì)于項(xiàng)目招XX市場(chǎng)定位和功能布局有可能產(chǎn)生嚴(yán)重制約。2、復(fù)合人才稀缺。北京商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步,對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)、消費(fèi)心理三種知識(shí)融會(huì)貫通的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才還很少。3、軟硬件不配套。商業(yè)地產(chǎn)賣的不僅僅是房子,更多的是商業(yè)氛圍和商機(jī)。因此,硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ),項(xiàng)目的增值空間往往主要在軟件上,即經(jīng)營管理。項(xiàng)目定位失敗,經(jīng)營管理不行,即使建設(shè)的再好也無法吸引投資者。4、管理服務(wù)滯后。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn),政府的行政干預(yù)過多、管理服務(wù)過少。政府角色應(yīng)盡快地由原來的管理者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃者和服務(wù)者,以有力地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展。(XX市場(chǎng)表現(xiàn)1、主要問題l XX市場(chǎng)局部有可能過剩綜合世邦魏理仕和戴德

48、量行的報(bào)告,20_年前,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將相對(duì)集中推出,且區(qū)域地點(diǎn)又相對(duì)集中,因此,在XX市場(chǎng)依然供不應(yīng)求的大局下,局部項(xiàng)目有可能過剩。l 需求和供給間有可能錯(cuò)位一是與需求的錯(cuò)位。開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求,XX市場(chǎng)上需求最大的XX市、家居等主題店,但未來三四年供應(yīng)量最大的是ShoppingMall,有可能出現(xiàn)無效供應(yīng)。二是無差異的供給。開發(fā)商各自為戰(zhàn),規(guī)劃同一,難免導(dǎo)致眾多項(xiàng)目雷同,有可能出現(xiàn)積壓沉淀。l 銷售成功不一定經(jīng)營順利一方面XX市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好,但對(duì)未來經(jīng)營卻看法不一,早期項(xiàng)目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況XX市場(chǎng)對(duì)此充滿了擔(dān)心。另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)

49、權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營無序的狀況,也有可能使項(xiàng)目與原有定位出現(xiàn)偏差,增加經(jīng)營難度,收益回報(bào)難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。2、具體現(xiàn)象預(yù)計(jì)今后34年內(nèi),商業(yè)XX市場(chǎng)有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象:l 推出時(shí)對(duì)投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)l 不少項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確,進(jìn)行反復(fù)調(diào)整,有些項(xiàng)目甚至?xí)芸礻P(guān)閉l 銷售后,置之不理后期的招商、開業(yè)等工作,投資者也無能無力l 由于資金實(shí)力問題,出現(xiàn)一些爛尾工程,甚至是圈錢騙錢問題XX市場(chǎng)發(fā)展的未來態(tài)勢(shì)中XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強(qiáng)研究報(bào)告顯示,北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在XX省XX市及計(jì)劃單列的35個(gè)大XX市中排名第XX市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定的高速發(fā)展期。(一)基本態(tài)勢(shì):競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散競(jìng)爭(zhēng)

50、加劇XX市場(chǎng)的一個(gè)基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素,決XX市場(chǎng)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。1、兩個(gè)主要外在因素l 供求關(guān)系的根本轉(zhuǎn)變。未來2-3年XX市場(chǎng)將處于階段性的飽和狀態(tài)。局部過剩、供求錯(cuò)位,將直接XX市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。l 信貸政策的直接影響。央行121號(hào)文影響巨大,特別是對(duì)于在建項(xiàng)目。2、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素:l 開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段,普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能XX市場(chǎng)上眾多現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的定位趨同。l 盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠(yuǎn)快于開發(fā)商。面對(duì)日趨理性、成熟的投資置業(yè)需XX市場(chǎng)上現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的盈利空間將會(huì)極為有限。同時(shí),國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進(jìn)入,也勢(shì)必

51、加大競(jìng)爭(zhēng)壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚集擴(kuò)散XX市場(chǎng)的兩個(gè)焦點(diǎn)。聚集擴(kuò)散XX市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心(或特色街)及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。l 高級(jí)商品及高檔消費(fèi)向商業(yè)中心(或特色街)聚集,而日用商品及中低級(jí)消費(fèi)向社區(qū)擴(kuò)散。l 商業(yè)中心(或特色街)日益繁華,聚集程度進(jìn)一步提高,而社區(qū)商業(yè)將飛速擴(kuò)散。l 特色商品及消費(fèi)向特色街聚集,普通商品及消費(fèi)向社區(qū)商業(yè)擴(kuò)散。l 商業(yè)中心(或特色街)有價(jià)格整體走高的可能,而社區(qū)商業(yè)則有溫和調(diào)整或降低的可能。l 在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上,商業(yè)中心(或特色街)有大型化、訂單化、規(guī)模化的趨勢(shì),而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)。(二)總體趨勢(shì)1、供應(yīng)方面:逐年遞增,且規(guī)模與分

52、布更日趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看,大型物業(yè)供應(yīng)較多,大型購物中心和倉儲(chǔ)XX市是供應(yīng)主力,而中型商鋪、小型商鋪(或店鋪)的供應(yīng)量較平穩(wěn),主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū),尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外,一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面:穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看,新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、倉儲(chǔ)連鎖XX市、專賣店、XX市場(chǎng))構(gòu)成需求主體。從需求主體上看,國有資本、民營資本和合資外資構(gòu)成三大主力,國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連XX市集團(tuán),民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和XX市場(chǎng)、小型店鋪,合資外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連XX市和倉儲(chǔ)店。從

53、需求特點(diǎn)上看,各類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求,商鋪空置率下降XX市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減,國內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需XX市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使商家擴(kuò)大規(guī)模。3、區(qū)域分布:多中心化。原有商業(yè)中心改造升級(jí),提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域,設(shè)施先進(jìn),經(jīng)營有特點(diǎn)、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段便宜XX市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段,輻XX市。此外,小XX市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近,并形成一定的集聚點(diǎn)。XX市場(chǎng)價(jià)格:先升后降隨競(jìng)爭(zhēng)加XX市場(chǎng)規(guī)范、供應(yīng)加大、需求理XX市場(chǎng)價(jià)格和利潤回報(bào)有可能呈先升后降的走勢(shì)

54、。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競(jìng)爭(zhēng)力。同XX市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致項(xiàng)目營銷手段的變化。在目前供不應(yīng)求的情況下,項(xiàng)目租售并舉,但以租賃為主,待高價(jià)售出,一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險(xiǎn),另一方面最終可實(shí)現(xiàn)利潤最大化,但隨著今后供應(yīng)的增XX市場(chǎng)的規(guī)范、投資的理性成熟,項(xiàng)目雖還是租售并舉,但會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N售為主,不求最大利潤,只求盡快回收投資,銷售取代租賃的趨勢(shì)將逐漸明顯。(三)投資重點(diǎn)l 1、重點(diǎn)項(xiàng)目:政府鼓勵(lì)的4大XX市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心,滿足中高水平的消費(fèi)主體,總控制面積為45萬平方米左右。l 中小型網(wǎng)點(diǎn),重點(diǎn)發(fā)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂,具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。l 社區(qū)

55、商業(yè),創(chuàng)造并提供更加全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。鼓勵(lì)消費(fèi)水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶館,建設(shè)休閑娛樂為一體的網(wǎng)點(diǎn)及特色街。l 發(fā)展XX市場(chǎng)和XX市場(chǎng),重點(diǎn)要對(duì)四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)XX市場(chǎng)進(jìn)行改造。2、重點(diǎn)區(qū)域:三、四環(huán)周邊地區(qū)XX市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快速,初步統(tǒng)計(jì)二環(huán)路以內(nèi)的營業(yè)面積XX市的47%,且大型商業(yè)地產(chǎn)已基本飽和,開發(fā)向外擴(kuò)展是必然,對(duì)此,北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地,形成新的商業(yè)發(fā)展空間,其中三環(huán)路周邊將加快XX市級(jí)和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心,四環(huán)路周邊積極發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。3、重點(diǎn)業(yè)態(tài):零售物業(yè)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)。其中,大型XX市場(chǎng)、XX市場(chǎng)處于明顯增長趨勢(shì),而百貨業(yè)需求比例相應(yīng)下降。休閑、娛樂、餐飲、健身等場(chǎng)所將大量出現(xiàn)在未來的零售物業(yè)中。4、重點(diǎn)類型:臨街底商社區(qū)的配套商業(yè),即臨街底商,日益成為住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)、亮點(diǎn)和盈利點(diǎn),對(duì)住宅項(xiàng)目有很大的互動(dòng)性,提高住宅項(xiàng)目的附加值。對(duì)外,可規(guī)劃形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街,對(duì)內(nèi),可規(guī)劃成為迅速發(fā)展的社區(qū)商業(yè)中心。同時(shí),規(guī)模不大(其中平方米以下的商鋪?zhàn)罹邆渫顿Y價(jià)值),成本