南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準

1、南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準使用說明一、綜合管理服務標準與收費標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 （元/m2/月）四級機構設置1管理處設置（1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。（2）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。0.242人員要求（1） 小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）小區(qū)經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整 潔規(guī)范。（3）小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3服務時間周一至周日在小區(qū)管理處進行10小時業(yè)務接待并提供服務。日常管理與服務4工作計劃制

2、定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情 況。5服務規(guī)范服務規(guī)范應符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6管理制度（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。7制度公示服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務標準、收費依據(jù)、收費標準、急修服務內(nèi)容、投 訴渠道。8報修、投訴受理（1 ）24小時受理業(yè)主或使用人的報修。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場查看處理，小修一天內(nèi)修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人的投訴在 24小時內(nèi)答復處理。9服務費收支物業(yè)服務費收支每半年向業(yè)主公布一次，公共水電費分攤每兩月向業(yè)主公布一次。10

3、滿意度調(diào)查每年一次對業(yè)主或使用人進行滿意情況普測，平時米取多種形式的溝通方式與業(yè)主或使用 人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶的75%對溝通和測評結果進行分析并及時整改。11特約、便民服務能提供三種以上特約服務（有償）和三種以上便民（無償）服務。12小區(qū)業(yè)主活動每年組織一次以上的小區(qū)宣傳、文化活動。13檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等J14財務管理建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范， 賬目清晰。15維修資金建立維修資金管理制度

4、，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。16裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監(jiān)督和管理，對違規(guī)裝修、違章搭建應及 時勸阻、制止并報告相關部門。17接管項目承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。18辦公自動化運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、收費管理、設備管理等）。19其他綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。、公共區(qū)域秩序維護服務標準與收費標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 （元/m2/月）四級人員要求1人員配備安全護衛(wèi)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的50%A上，身體健康，工作認真負責。0.322技能訓練安全護衛(wèi)人員接受過安全技能訓練

5、（專項培訓、崗中持續(xù)培訓）的比例為60%訓練有素，掌握基本的安全護衛(wèi)技能。3技能水平有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，能正確使用各類消防、物防、 技防器械和設備。4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良 好。5器械配備配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。門崗6出入口值守主、次出入口 24小時有人值守，主出入口雙人值勤，6 : 00-20 : 00立崗，有詳細的交接班記錄及外來車輛的登記記錄。7進出人員管理（1）阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。（2）外來探親訪友人員進入小區(qū)，熱情接待，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶。8車輛疏導（1）對進出小區(qū)的車

6、輛進行管理、疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。（2）對大件物品搬出進行登記。巡邏崗9巡邏要求（1）安護人員手持巡更米集器，按設定的路線每2.5小時巡查一次，如無巡更器，夜間巡邏時二人一組。（2 ）重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場等）應設巡更點，有巡更記錄。（3 ）接受業(yè)主（使用人）求助，回答住戶的詢問。10應急處理（1 ）接到火警、警情后 8分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。（2 ）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，8分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應措施。監(jiān)控崗11技防設施（1 ）小區(qū)的監(jiān)控中心 24小時有人值守，對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控無遺漏。（2）技術防范設施（如安防監(jiān)控、

7、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等） 能有效使用，對所反應的信息實施管理。12應急處理（1）監(jiān)控中心接到報警信號后，安護人員五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理。（2）小區(qū)有火警、警情等應急預案，并在監(jiān)控中心上墻。每年應組織不少于一次的 防火應急預案演習。專項 車輛管理13露天車位（1）有人員24小時巡視和引導停車。（2） 按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線， 車輛停放有序。14收費車庫（棚）應有專職人員24小時管理，車輛停放有序，對車庫內(nèi)配置的設施設備進行管理和維 護，按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好， 無易燃、易爆及危險物品存放。三、公共

8、區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準及收費標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準2 （元/m /月）四級樓內(nèi)公共區(qū)域1生活垃圾收集（1）高層按樓層設置垃圾收集點，多層按單元配置收集點，每天定時清理一次。（2）裝修垃圾定點堆放， 每周清理一次，在裝修高峰期每3天清理一次。多層0.13高層0.262通道及樓梯臺階(1) 地面每天清掃一次，隔日拖洗保潔一次。單兀門廳每天清掃二次， 每周拖洗三次。(2) 樓梯間墻面每月除塵一次。(3) 大堂、門廳的大理石、花崗石地面隔月保養(yǎng)一次。(4) 樓梯間無亂貼亂畫，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關隔天擦抹1次，扶手、欄桿干凈、無灰塵。4門

9、、窗等玻璃每月擦拭兩次，其中門廳玻璃每周擦拭一次，目視潔凈。5天花板、公共燈具每月除塵一次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛 網(wǎng)。6電梯及電梯廳(1) 地面每天清掃二次，每周擦拭、清潔一次電梯內(nèi)墻面。如有地毯， 每天吸塵一次。(2) 每月對電梯門壁保養(yǎng)一次。(3) 轎箱頂部每月清潔二次。7消火栓、指示牌、信報箱每周擦抹二次，保持干凈無灰塵、無污跡。樓外公共區(qū)域8道路地面每天清掃兩次，撿一次雜物。9綠地、明溝明溝每天清掃二次；綠地每天撿拾二次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)適當增 加撿拾次數(shù)。10垃圾箱(桶)、果皮箱每天清運二次，每周擦洗二次；垃圾無漫溢，垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無

10、垃圾、無污跡、無異味。11消滅鼠害蚊蠅每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，夏季(6月、7月、8月)每月火鼠一次，其余每季火鼠一次。12公共燈具、宣傳欄每周擦抹一次，目視無灰塵，明亮清潔；2米以上部分每月擦抹、除塵一次。13設施設備用房每周清掃一次。14雕塑、亭、廊、山石等小品隔月對雕塑擦洗一次，隔月對亭、廊、山石等小品清潔一次。15休閑、娛樂、健身設施隔天清潔一次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅），每月刷洗一次。16停車場或共用車庫（棚）每天清掃一次；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡， 應及時擦洗干凈；標識、指示牌等公共設施目視無灰塵。17人工湖、噴水池每周二次對噴水池、

11、人工湖水面漂浮雜物打撈，保持水體清潔；定期對水 體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準與收費標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 （元/m2/年）（按綠地面積算）收費標準（元/m2/月）（按建筑 面積算）四級草坪1保存率保存率不低于95%生長茂盛。4.000.072修剪及時對草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。3清雜草每年適時除雜草七遍以上。4灌、排水干旱、高溫季節(jié)基本保持有效供水，有低洼及時整平，基本無積 水。5施肥按生長情況，適時、適量每年施復合肥二遍。6病蟲害防治及時做好病蟲害防治。7其它草坪生長正常，有斑禿及時補植。樹木8保存率保存率95%

12、以上，生長良好。9修剪喬木適時修剪，灌木每年適時整形修剪二次以上，基本做到無枯 枝，籬、球造型植物及時修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉 緊密、無脫節(jié)。10清雜草每年適時清除雜草五次以上。11施肥生長期按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。每年普施基 肥1遍，花灌木增施追肥 1遍。12病蟲害防治防治結合，及時滅治。13其它喬灌木生長良好，樹冠完整，花灌木正常開花結果，球、籬、地 被生長良好，無缺枝、空檔。花壇花境14布置每年有二次以上花卉布置，形成圖案，三季有花。15補種缺枝、倒伏、枯死及時補種。16修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每 次布置前施復合肥一次。1

13、7病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。18其它花壇設施保持完好。說明：【1】本部分所列兩種收費標準：（1）按綠地面積、按年設置的收費標準。綠化養(yǎng)護費用分攤公式為：每月每平方米建筑面積綠化養(yǎng)護費用五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準與收費標準服務級別服務項目序號內(nèi)容服務標準收費標準 （元/m2/月）三類公共部位1房屋結構每年兩次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損 壞及時告知相關業(yè)主、使用人并安排專項維修。多層0.06高層0.102門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。3屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面

14、瓦破碎應及時告知相關業(yè)主、使用人并安排專項維修（臺風、暴雨到來前增加檢查 1次）。4道路、路面、側石、窨丿丨蓋每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知 相關業(yè)主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。5屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩 次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預計臺風 到來前，應及時檢查。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。7樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。8涼亭、雕塑、

15、景觀小品每日一次對涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原 有面貌，保證其安全使用。9休閑椅、室外健身設施每周巡查一次休閑椅、室外健身設施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設施安全 使用。10安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和 事故照明設施，每月檢查二次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。服務項目服務標準收費標準 （元/m2/月）備注電梯（1） 遇電梯發(fā)生一般故障的， 專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進行救助。（2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。（3）保證電

16、梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（4） 客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。（5） 設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發(fā)生故障時應確保三方通話。（6）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并張貼安全檢驗合格標志，物業(yè)公 司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。（7） 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)， 適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運

17、行情況，建檔備案。（8）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。（9）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。（10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。0.251、電梯運行費用 包括：（1）電梯定期常 規(guī)保養(yǎng)。（2）電梯年安全 檢測。（3）零星配件和 維修。2、本價格不含電 梯駕駛員費用， 如配置駕駛員 的，人工費按實 結算。o服務項目服務標準收費標準2 （元/m /月）排水系統(tǒng)（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。（2）污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。（3）暴氣機空氣過濾網(wǎng)每半年清洗一次

18、。0.03說明：【1】水泵運行的電耗費用未包括在此價格中，應單獨列帳，按實際發(fā)生費用和使用情況由使用人合理分攤。服務項目服務級別服務標準收費標準（元/m2/月）備注供水系統(tǒng)三類（1）總體供水設施每月檢查一次。（2）泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半 年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。（4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管 包扎、防凍。有水泵房的，實施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測壓并做好記錄。多層0.04高層0.08服務項目服務等級服務標準收費標準2 （元/m /月）備注公共照明 系統(tǒng)三類（1） 樓道燈、道路燈完好率為95%左右（主干道亮燈率 100 %）。（2） 景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為95%左右。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。（4）限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。多層0.03咼層0.07說明：【1】公共照明的電耗費用未包括在此價格中，應單獨列帳，按實際發(fā)生費用由使用人合理分攤。服務項目服務等級服務標準收費標準 （元/m2/月）備注消防系統(tǒng)三類（1）消防泵、消火栓每季度巡