商業(yè)推廣方案

1、商業(yè)推廣方案2008年 5 月、市場情況概述1、項目調(diào)研此次調(diào)研主要針對葫蘆公社周邊項目，及池州南門商圈主要項目進行調(diào)研，主要以商業(yè)為主要調(diào)研目的，具體情況如下:樓盤名稱開發(fā)商商業(yè)體量開盤時間銷售率銷售價格租金價格經(jīng)營業(yè)態(tài) （經(jīng)營和空 置情況）其他湖光新村華辰置業(yè)發(fā) 展有限公司一期44間商業(yè)08.6 月未開盤未開盤未開盤交付未開盤未交 付溫州商貿(mào)城池州南豐房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司1幢小咼層商住 樓，住宅47套 商業(yè)20套其中 9套商業(yè)是一二 層捆綁銷售08312目前只推了 一棟，住宅銷售12套25%商業(yè)銷售2套單一層10%一層商業(yè)13280-19000，二 層商業(yè)2980-3000，住宅 均價2

2、762新盤未交付原址的老商 貿(mào)城經(jīng)營各 類日雜百貨 批發(fā)零售 成熟大市 場，新址剛 施工銷售一次性付 款按揭付 款均優(yōu)惠 8%，二層 商業(yè)門面4%南馨園池州旭君房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司沿街，不過橋， 相對于葫蘆位于 西北面，一橋之 隔2007.11商業(yè)門面共18間，已售15間還余3間一二層捆綁銷售單價9200元/平方3間電器銷 售，3間飯 店，有6間 門面未做經(jīng)營一次性付 款，按揭每 平米均優(yōu)惠100元科苑新村池州興濟房 地產(chǎn)開發(fā)有 限公司共66間商業(yè)，過 橋,靠南門商圈2004.12.20，2006.1.18，兩次開盤100%去年底開發(fā)商處尾房銷售7500左右，當前市場租金約20 元/平方建材

3、玻璃店 早點理發(fā)店 小超市里間無優(yōu)惠方 式二手房有9000的售價16間全部營 業(yè)沿湖心 路門面40 間有6間空 置新天地池州百大投 資置業(yè)發(fā)展 有限公司商業(yè)門面共70 間，其中有六套 一二層捆綁銷售 的均未售出07.10.認購3套，簽約33套，安 置16套7000-8000 元 / 平方開盤交付 時間具體 未疋有意向經(jīng)營 超市，飯店， 理發(fā)店，服 裝店的開盤無優(yōu)惠方式太陽新城豪斯房地產(chǎn)開發(fā)有限B區(qū)商業(yè)109間 5800 元/ m2, A 區(qū) 部分去年底拍賣起拍價格4300A區(qū)商業(yè)基 本空置，B 區(qū)未售出2、市場小結(jié)08年，池州商業(yè)發(fā)展較快，銷售較火爆，據(jù)統(tǒng)計 08年1 4月份，池州商業(yè)銷售面積

4、1.2萬叭與07年全年的2.82萬相比， 同比增長約25.6 %。由此可見08年是池州商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展成長的一年。對本案而言，南門商圈離項目最近，對本案的輻射力最強.南門商圈作為老商圈在池州人心目中有著特殊的地位 ，但隨著城市的發(fā)展，商業(yè)重心的轉(zhuǎn)移，南門片區(qū)商業(yè)發(fā)展相對緩慢，目前 正處于新舊商業(yè)交替期，無論是項目規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計還是業(yè)態(tài)規(guī)劃現(xiàn)都跟不上市場的發(fā)展和消費者的要求。 但隨著城南居住氛 圍的逐漸形成，對現(xiàn)代化的商業(yè)配套的要求也越來越高，越來越強烈。南門片區(qū)雖然商業(yè)發(fā)展較弱，但是居住氛圍已經(jīng)形成，周邊小區(qū)眾多，如：科苑新村、湖光新村、南美花園、南磬園、及本案等眾多住宅小區(qū)。同時在規(guī)劃中政府

5、七部門也將遷入該區(qū)域，為該區(qū)域的發(fā)展注入了強勁的動力。預計未來半年該區(qū)域上市商品房面積近70萬川，包括住宅和商業(yè)目前本案所在區(qū)域開發(fā)的住宅項目雖多，但是社區(qū)商業(yè)發(fā)展不成熟，目前位置，還沒有出現(xiàn)一個成熟的社區(qū)商業(yè)，這對本案來說是一次良好的機會。離本案較進的項目太陽新城項目商業(yè)面積較多，目前該項目的A區(qū)商業(yè)基本空置，B區(qū)109間至今沒有售出，由此可見，社區(qū)商業(yè)在該區(qū)域是機會與威脅并存。、項目分析1、項目介紹1)物業(yè)分析正商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計表商鋪辦公一期二期東方路內(nèi)街2#4#6#2#8#r 7-2#7#1158.66m東方路商業(yè)臨街長江南路及醫(yī)院和學校，從長遠看能輻射周邊即將規(guī)劃進入片區(qū)的事業(yè)行政單位，故

6、業(yè)態(tài)定位以餐飲及片區(qū)配套服務(wù)為主； 3) 內(nèi)街商業(yè)定位應(yīng)以社區(qū)商業(yè)為主，多以便利店形式； 葫蘆辦公體量小，并且辦公氛圍在目前情況下難以形成，單獨推廣沒有意義，可借桔子辦公的推廣從中獲得對低端辦公物業(yè)需求的客戶群。967.61m21114.33m266m2250.58m2146.74m22748.54m23240.6 m463.32 m2296.08m23703.92 m6000 m22、SWO分析(1) 優(yōu)勢分析：項目臨近池州新區(qū)的主干道長江南路邊上，交通便利。安靜 ，適意居住的優(yōu)勢，有利于居住氛圍和人氣的形成。葫蘆公社前期住宅銷售良好，項目知名度和美譽度都得到了進一步的提升，同時也積累了一定

7、量大量的潛在客戶，有利于 商業(yè)項目的銷售。南湖小學和東方醫(yī)院近在咫尺，學校及醫(yī)院的配套，對于商業(yè)銷售來說是一個有利的因素。本案商業(yè)與湖光新村商業(yè)形成一體，有利于規(guī)模效應(yīng)的形成。隨著新城建設(shè)，城市版圖的擴大，之前對葫蘆區(qū)位偏僻的認識已經(jīng)有所改變，區(qū)位正在逐漸被認可(2) 劣勢分析：整體上看，區(qū)域人氣不足，商業(yè)氣氛淡薄，社區(qū)商業(yè)難以形成規(guī)模，居民在該區(qū)域消費意識沒有形成。2#樓辦公物業(yè)在目前人氣不足，商業(yè)配套缺乏的現(xiàn)狀下較難被市場接受周邊各小區(qū)均帶有部份商業(yè)，整體競爭性較大，且位置較近，經(jīng)營及投資客戶分流嚴重。 池州市區(qū)面積較小，則商圈輻射面積相對較廣，居民消費地相對集中，不利于社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的形成

8、和發(fā)展。(3) 機會分析：項目周邊小區(qū)眾多卻沒有相對集中的商業(yè)網(wǎng)點，這對于本案來說是個市場空白點。政府機關(guān)7部門將遷入該區(qū)，必將加快該區(qū)域的發(fā)展，同時對本區(qū)域的配套的要求將進一步提高 池州碧桂圓的推出與本項目區(qū)域遙相呼應(yīng)，共同加快了城市向南發(fā)展的步伐，增加了市民對城南片區(qū)發(fā)展的信心。 三正葫蘆、桔子、蘋果三個項目的物業(yè)有較多的重疊 ,整合三個項目的資源優(yōu)勢 ,實現(xiàn)共享 ,有利于客戶資源的重組。合理引 導及分配客戶資源是快速去化三個項目的機會所在4）威脅分析：百大新天地及南門商圈與本項目相距不遠，本區(qū)域在其商圈輻射的范圍內(nèi)，遏制了本案的商業(yè)發(fā)展，增加了本案社區(qū)商 業(yè)形成的難度；國際/國內(nèi)經(jīng)濟形勢

9、不穩(wěn),四月CPI上漲8.2%,國內(nèi)經(jīng)濟仍處于通貨膨脹的經(jīng)濟態(tài)勢中,市場威脅大； 當前國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢下 ,特別是針對房地產(chǎn)企業(yè) ,政策愈發(fā)從嚴從緊 ,08年下半年的政策形勢不容樂觀； 碧桂園進駐池州 , 在帶動居住環(huán)境提高 , 城市發(fā)展的同時 , 加速了池州這個人口僅 15 萬的小城市的地產(chǎn)黃金期的結(jié)束 , 住宅及 投資市場銷售時機稍縱即逝；站前區(qū)及市區(qū)總計超過 100萬方的商業(yè)物業(yè)在未來 1-2 年內(nèi)紛紛投入市場 ,相對于池州這個城市來說 ,商鋪的銷售已經(jīng)展開 了和時間的賽跑 ,有限的投資資源的爭奪越發(fā)激烈。三 項目定位1、屬性定位1）葫蘆面對的定位問題 周邊大型的商業(yè)中心已經(jīng)初步形成，本案

10、在規(guī)模和形象上難以與之抗衡，如百大新天地、南門商圈、池州碧桂圓商業(yè)廣場 等，這些商業(yè)中心規(guī)模大、定位檔次高、形象專業(yè)，且輻射面積均可以達到本案區(qū)域。 周邊小區(qū)眾多，內(nèi)部競爭也比較激烈，且各自為戰(zhàn)，很難相成一個統(tǒng)一的具有規(guī)劃的商業(yè)中心。2）葫蘆的機會百大新天地為大型的綜合性商業(yè)，定位和經(jīng)營業(yè)態(tài)與本案非一個層次，對于新天地這樣的商業(yè)中心，可以說離老百姓很近，同樣 也可以說很遠?？梢哉f他的定位是高端的商業(yè)。這樣，低端的更能貼近平常百姓生活的商業(yè)就是一個市場空白。池州碧桂圓雖為 社區(qū)商業(yè)，但是由于其項目本身的規(guī)模性和品牌效應(yīng)，其商業(yè)廣場性質(zhì)與新天地具有異曲同工之處。所以低端便是本項目的機會 所在。3）

11、項目定位極具投資潛力的城南片區(qū)商業(yè) 葫蘆商業(yè)基礎(chǔ)定位為社區(qū)商業(yè)，而且是一個貼近平常生活百姓的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)也都以老百姓日常生活所需品，正所謂開門 7 件事“柴米油鹽醬醋茶” ，把本案商業(yè)街打造成周邊小區(qū)老百姓的“廚房”和“保姆” 。隨著池州新城版圖的的擴大，碧桂園的成熟，體育館的啟用，葫蘆周邊小區(qū)入住率的提升，企事業(yè)單位的進駐，葫蘆6000川的 商業(yè)以其臨近城市主干道的優(yōu)勢 , 在未來的池州城市商業(yè)定位中 , 不僅僅只具社區(qū)商業(yè)的功能 , 必將成為南片商業(yè)圈的一個亮點 , 成為南片商圈的一個重要的商業(yè)輔助 .從這個角度而言 ,葫蘆商業(yè)無論是從經(jīng)營還是投資上來說 ,都是極具潛力的2、目標客戶

12、群定位投資客戶 投資客戶范圍較廣，但是根據(jù)本項目的特征，預計本項目商業(yè)投資客戶以項目自身業(yè)主和周邊小區(qū)業(yè)主為主，或者因長江南路 拆遷失去物業(yè)的客戶。政府機關(guān)公務(wù)員經(jīng)營客戶項目本身的業(yè)主項目周邊小區(qū)業(yè)主四、推廣策略1、推廣思路低端定位 / 高調(diào)宣傳 以老帶新 / 深度挖掘 低端定位：指的是項目的定位為低端的物業(yè)，其宣傳對象應(yīng)該對準收入中低端的人群，他們關(guān)注平常百姓生活，他們習慣于百 姓的平常生活，他們樂于與平常的老百姓打交道。所以這一部份群體為本案商業(yè)的重點宣傳對象。 高調(diào)宣傳：雖然項目的定位較低，但在宣傳上仍要高調(diào)進行宣傳，凸現(xiàn)未來的商業(yè)價值和升值潛力 ; 同時宣傳上要融入到“三正 商業(yè)風暴”

13、的思想中去，高調(diào)宣傳，即為后面的桔子、蘋果宣傳做了鋪墊，同時也提高了自己的形象。 高調(diào)宣傳的前導形象宣傳 :07 年底三正以“務(wù)實/ 勤業(yè)/親民”的姿態(tài)通過系列活動高調(diào)入市 , 取得了良好的社會口碑 ,實現(xiàn)了葫 蘆一期的順利銷售 ,距今已有半年 , 目前切合時政 , 采用適當?shù)幕顒?, 喚起人們對三正的記憶 ,有利于下半年公司三個項目的推廣 及銷售 以老帶新 / 深度挖掘：在葫蘆的前期銷售中積累了一定量的客戶，在這些客戶中，有可能很多都是本案商業(yè)的潛在客戶，所以 對老客戶的維護和宣傳十分重要，在實行老客戶優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，以老帶新同樣具有優(yōu)惠，深度挖掘，最大化的大會老客戶的優(yōu) 勢。2、推廣主題主題

14、一：三正“六一”愛的奉獻（暫定名） 切合 6.1 時間節(jié)點 / 切合汶川地震災難中受難最重的群體學生 / 兒童 大型賑災募捐演出活動 （ 后詳 ） 活動定位 : 純公益性形象活動 （ 活動期間杜絕商業(yè)行為 ）主題二（放在活動之后推廣） ：三正商業(yè)風暴襲臨池州，葫蘆率先出擊 葫蘆公社社區(qū)商業(yè)街正式推出三正商業(yè)風暴襲臨池州指的是三正的三個商業(yè)項目，葫蘆商業(yè)、桔子空間、蘋果街區(qū)。再對外宣傳上，將三正商業(yè)融為一體， 這樣即有利壯大聲勢，超熱市場，同時業(yè)節(jié)省了部份宣傳費用。最主要的是可以將不同項目中相近物業(yè)的客戶資源進行整合， 通過引導讓客戶在三正的商業(yè)里面各取所需。三個商業(yè)項目雖然捆綁宣傳，但在推出時

15、間和銷售節(jié)點上卻有所不同，所以在項目宣傳上雖然調(diào)性相同，但同時又各有所指， 這樣即可以統(tǒng)一形象又能針對每個項目不同的特點進行宣傳。3、媒體選擇媒體投放分兩個階段進行，第一階段針對主題活動進行活動宣傳（具體見活動方案策劃），第二階段在6.5號之后,開始葫蘆商業(yè)的 推廣宣傳，具體如下：宣傳海報宣傳海報主要用于街上派發(fā)和售樓處發(fā)放。街上派發(fā)主要以長江南路拆遷經(jīng)營戶為主要目標。首印1000份。DMDM有兩種發(fā)放方式，其一為夾報，其二為雇用人員在人流比較集中的地方進行大規(guī)模的發(fā)放。電視字幕投放使用為7天，同時在18個頻道播出。預計時間：2008.6.5 2008.6.11短信暫定群發(fā)10萬條。具體媒體排

16、期及預算如下:媒體選擇宣傳內(nèi)容時間單位費用（元）海報二正商業(yè)風暴/葫蘆商業(yè)街公開2000 份2000DM二正商業(yè)風暴/葫蘆商業(yè)街公開08.5.285000 份1000電視字幕葫蘆商業(yè)街公開2008.5.28 2008.6.520字5600報紙商業(yè)銷售宣傳08.6.5半版12000短信葫蘆商業(yè)街公開08.5.2815萬條6000總計費用：25800兀附件：三正愛的奉獻（暫定）之汶川地震愛心捐助晚會活動方案、, 、-前言“祈福災民，天佑中華”，汶川的地震牽動了全民族的同胞，他們在親眼目睹了地震所帶來的傷害的同時也紛紛慷慨解囊，奉獻自 己的愛心。相對于他們，我們有千萬個幸運，我們的孩子相對于災區(qū)的孩

17、子又何止是幸運。值六一兒童節(jié)來臨之際，為了能讓災區(qū)的 孩子們享受多一點的溫暖和愛心，池州三正房產(chǎn)攜手中國紅十字協(xié)會 （暫定）將舉辦愛心捐助晚會，為災區(qū)的人民、為災區(qū)的孩子們盡 一點微薄之力。一、活動名稱三正愛的奉獻之汶川地震愛心捐助晚會二、活動時間及地點時間： 08.6.1 晚 19:00-22:30地點：池州百荷公園三、活動組織1、活動主辦： 池州三正房產(chǎn) 池州紅十字協(xié)會 （作為協(xié)辦及監(jiān)督方 ,協(xié)作單位由甲方確定 , 視具體洽談暫定 ）2、活動協(xié)辦：XXX文化公司或演出公司3、活動組織原則：三正房產(chǎn)為主辦單位，對本次活動擁有最終的解釋權(quán)，主要負責活動的前期申報和聯(lián)系工作，也是活動費用的承擔者

18、。 紅十字協(xié)會嚴格上為從辦單位，主要負責活動捐款的相關(guān)事宜及活動所籌得的捐款的保管。 演出公司為承辦單位，一旦活動確定，活動的相關(guān)道具準備、演員邀請、演出節(jié)目、及演出程序皆由其確定，然后由活動主 辦方三正房產(chǎn)審核通過方可以執(zhí)行。四、活動執(zhí)行1 、活動申報 ( 08.5.20 08.5.25 ) 由池州三正房產(chǎn)負責，主要負責向相關(guān)部門申報此次活動，并聯(lián)系活動場地。2 、聯(lián)系協(xié)作單位 (08.5.22 08.25 ) 對于活動相關(guān)的協(xié)作單位要進行聯(lián)系溝通，如中國紅十字協(xié)會、當?shù)氐墓矙C關(guān)等。3 、演出公司確定 ( 08.5.25 號之前)演出公司可由開發(fā)商整合當?shù)氐奈乃噲F體及演出公司， 也可由地之杰代為尋找合適的演出公司。 演出公司的確定最好在 5.25 號 之前確定，并由其根據(jù)活動的宗旨和要求拿出相應(yīng)的節(jié)目單，根據(jù)其提供的節(jié)目單穿插相關(guān)捐款程序。五、節(jié)目安排具體