置業(yè)顧問談客戶(實戰(zhàn))九大步驟

1、置業(yè)顧問談客戶九大步驟（隨時制造危機(jī)）一開 場 白: 自我介紹、收集資料、贊美、贊美、再贊美，溝通、溝通、再溝通，了解、了解、再了解。拉關(guān)系、摸底、制造危機(jī)。二沙 盤: 總分總介紹。大環(huán)境小環(huán)境；定項目所在的區(qū)位，配套、項目的規(guī)模、大小、體量等、市場反應(yīng)及口碑。先從出入口一一介紹，小環(huán)境、面積區(qū)間、功能、消費環(huán)境、結(jié)構(gòu)（會對比）、配套、商業(yè)運營管理的講解，及高性價比的闡述，簡潔、明了、生動，以講述為妙。要會靈活反過來運用 。三戶型推薦: 會包裝、分析該套鋪子的優(yōu)劣勢；為什么要推介這個鋪子給客戶。幫客戶設(shè)計、裝修（總分總）危機(jī)、逼定。四指點江山 現(xiàn)場看鋪、包裝項目及所推介商鋪、沙盤重述、拉關(guān)系。

2、五算 價： 坐在客戶右邊，邊說邊唱，算好后再統(tǒng)一唱一遍價格，唱完價格逼問客戶有無問題，若無問題就叫其下定，若有問題就立即解決問題。不得冷場、減少客戶思想。六三 板 斧：高性價比的闡述、增值保值、入市良機(jī)，要以無形產(chǎn)品助推有形產(chǎn)品的銷售。七具體問題具體分析：靈活處理突發(fā)問題。八逼 定：果斷決定九臨門一腳： 當(dāng)客戶只要能解決問題就可以成交時，自己或同事之間相互配合踢球。或者直接找人（經(jīng)理）踢球。第一篇 開 場 白一、開 場 白望 、聞 、問、 切：相互認(rèn)識、寒喧、贊美、收集客戶資料，和客戶互動起來。要求：親切、自然、大方。1. 落座：坐在客戶的右側(cè),坐椅子的3分之一到3分之二處、帶上笑容、雙手遞上

3、名片、自我介紹。2. 在最短的時間內(nèi)打消客戶的戒備心微笑、微笑、再微笑3. 拉關(guān)系：與客戶拉近距離贊美、贊美、再贊美、激情贊美法1.贊美性格 2.贊美外表 3.贊美工作 4.贊美生活（貼切、恰到好處）4. 摸底：摸出對方的情況、定位（二選一：經(jīng)營、投資）、舉一反三、投石問路、以客戶的角度讓他減去對你的戒備心、了解自己想知道什么。5. 按兵不動、探其所需、供其所求、開場白到結(jié)束時時刻刻要下危機(jī)、淺逼定 。 開場白說詞，收集資料：1. 您好！今天是特意過來的嗎？（購買意向）2. 看您氣質(zhì)不錯，是做那行的呀？（工作單位）3. 您想選多大面積的??？（商鋪推薦）4. 您都看過那些項目啊？覺得怎么樣？（客

4、戶實力）5. 您家住附近嗎? 對這了解嗎？（家庭住址）6. 您認(rèn)為我們項目最吸引您的是什么？或怎么樣？（興趣與愛好）7. 我們這商鋪挺多的，這段時間賣的特別好，您今天看好就定一套?。ㄎC(jī)）8. 家住附近啊！那怎么沒早點過來呢!我們開盤后賣的特別快，今天看好了一定要定下來?。ū贫ǎ┒?、拉關(guān)系1. 使客戶建立一種真正的興趣，不要光盯著客戶的口袋2. 找到某種共同的基礎(chǔ)（共同話題）3. 真心實意的稱贊或表揚客戶，但不要太頻繁。4. 讓客戶笑起來，讓他感到很開心。5. 經(jīng)常微笑。6. 鼓勵客戶談自己，每個人都喜歡這樣。7. 保持目光接觸顯示誠意。8. 經(jīng)常叫客戶的名字（同齡）顯示誠意。9. 取得共識。

5、10. 只有兩種人為對方的恭維所迷惑，這就是男人和女人。11. 主動模仿客戶的言行。12. 告訴客戶一個秘密，讓他對你產(chǎn)生信任，使對方的關(guān)系顯得更親密。13. 主動透露一些個人信息，并且鼓勵客戶也這樣做。14. 對客戶做一個承諾，例如：吃飯、打球等。15. 給客戶講一個動聽的故事（親切感）。16. 始終彬彬有禮。17. 與客戶有輕微的身體接觸，不要太粗魯、太頻繁。18. 直接提出自己的要求（有些時候）。19. 人都愿意與自己意志相投的人打交道，應(yīng)與客戶保持一致。20. 記得你有兩個耳朵、一張嘴按這個比例運用它們。第二篇 沙盤講解（生動講述）李總，您看這是我們的整體模型，整個沙盤的位置是上南下北

6、左東右西；目前我們售樓部就在這個位置（G-108）；項目所在地在。沙盤講解。是 *市新興的城市中心區(qū)域，更是你投資理財?shù)氖走x之地。我們是由*路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是*市首個歐式，集濱水、休閑、娛樂、旅游、影視、購物、餐飲、文化、運動等有機(jī)融合，打造24小時營業(yè)的不夜天，主抓夜經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)于一體的功能復(fù)合型商業(yè)步行街；總建筑面積12萬平方米，街區(qū)長815米，寬28米，共7棟建筑主體，僅500來個大小商鋪。它的整體規(guī)劃是這樣的：西面是步行街主出入口；南區(qū)負(fù)一層為地下車庫（800多個車位），北區(qū)臨水負(fù)一層0.96萬方為親水棧道。街區(qū)樓宇主要以3層商業(yè)為主，局部4層，中間是6-8米的景觀綠化帶

7、，作為駐留區(qū)兩側(cè)分別有9-10米的流動區(qū)，在流動區(qū)中靠近店鋪一側(cè)6米的區(qū)域作為步行流動區(qū)，為了增加觀光效果，在必要時間可行駛一些特種車輛（旅游觀光電動車）；7棟樓宇建筑分布著不同的商業(yè)業(yè)態(tài)：有兩個不同功能的廣場，婚慶廣場，設(shè)立婚紗攝影展示區(qū)（1#碼頭），和風(fēng)情廣場，夏季，在星空下欣賞1111優(yōu)美風(fēng)光，冬季在篝火旁談笑風(fēng)生。；集休閑、娛樂于、觀景等于一體的休閑廣場（2#碼頭）；外圍獨立臨街商鋪、內(nèi)部為統(tǒng)一經(jīng)營式步行街商鋪；A棟品牌商務(wù)餐飲，引入大型極具特色的高檔菜系，（主營淮揚菜系的“ 酒店”-是進(jìn)行婚禮、聚會、生日、慶典、的好地方，目前商家已經(jīng)入駐裝修，計劃3月份就要營業(yè)）。B棟，特色餐飲區(qū)，

8、打造涵蓋國內(nèi)外各地區(qū)的美食餐飲。川、粵、浙、湘、貴、魯、豫、東北菜系等極具特色的國內(nèi)餐飲，又有異域風(fēng)情的巴西烤肉、韓式燒烤、日式料理等各國餐飲，茶樓、咖啡館等。C棟，高端休閑娛樂區(qū)，以復(fù)合式夜店、KTV、夜總會、臺球、保齡球等為經(jīng)營業(yè)態(tài)，以高品質(zhì)品牌休閑娛樂項目為主。D棟，洗浴中心、精品院線；名流休閑養(yǎng)生會館，引進(jìn)高檔洗浴商家進(jìn)行經(jīng)營，加上已經(jīng)簽約的 ，形成高檔消費區(qū)域。E棟，商務(wù)會館業(yè)態(tài)組合群：高端會所涵蓋商務(wù)會所、國際健身會所、商務(wù)酒店。F棟，時尚休閑區(qū)；經(jīng)濟(jì)舒適型酒店、休閑娛樂、美容健身、購物、電玩、茶社、足療中心、SPA會所、健身中心、兒童樂園、兒童教育等。G棟，婚慶服務(wù)區(qū)。集婚慶、度

9、假、文化、旅游綜合業(yè)態(tài)組合群；有婚慶服務(wù)、花卉、氣球、古董車出租、婚禮拍攝、旅行社等。特色商品：珠寶首飾、喜帖卡片邀請卡、婚慶禮品、禮品專買。專業(yè)攝影：婚紗攝影、個人寫真。商業(yè)配套：銀行、郵局、聯(lián)通、移動營業(yè)廳等。為全市居民及來人提供一個舒適齊全、上規(guī)模、上檔次的休閑購物場所，極具投資價值！D棟3層的南側(cè)、B棟、C棟的3層，E棟、F棟4層?xùn)|西兩側(cè)各有1000多平方米的露臺可設(shè)空中花園，免費給商家使用?？稍O(shè)小主題園林、游樂園、音樂廣場、觀景花架，還配套了音樂噴泉和水幕電影讓你輕松快樂的休閑每一天。步行街南面還設(shè)有3個出入口，從西面街區(qū)口進(jìn)入，或從南側(cè)進(jìn)入街區(qū)，都非常的方便。為了方便消費者和商家，

10、我們步行街在每棟樓兩側(cè)都安裝了觀光電梯和商業(yè)電梯，充分保證游客的便捷和時尚休閑；位置、定位這樣好，業(yè)態(tài)規(guī)劃又科學(xué)合理，城市規(guī)劃、地段、發(fā)展?jié)摿τ譄o限的步行街，絕對是您投資的首選項目。通過我給你介紹，您對咱們項目感覺怎么樣？是不是非常值得投資？今天看好就定下一套。投資商鋪除了看區(qū)域規(guī)劃、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、交通便捷等之外，還得看后期的商務(wù)運營管理是否到位，這樣對商業(yè)項目后期價值的提升起到至關(guān)重要的作用（租金的上揚、物業(yè)的巨大增值）。商務(wù)運營管理方面，我們路橋公司成立了以戴德梁行為顧問的盛唐商務(wù)管理公司，為咱們商業(yè)步行街前期招商和后期補(bǔ)招商，商務(wù)、商業(yè)的成功運營、商鋪的升值和后期的物業(yè)管理方面提供

11、了保障。會不定期舉辦招商推介會，使商家與業(yè)主直接面談交流；我們運營部會和商家不定期的策劃一些商業(yè)推廣活動，對您的商鋪成功出租和有效經(jīng)營提供了有力保障；首創(chuàng)360度服務(wù)，24小時保安巡邏、街區(qū)設(shè)有紅外線監(jiān)控、閉路電視、我們保證和投資者、商家、3家共命運、共運營，共進(jìn)退，保證商業(yè)街區(qū)的火爆發(fā)展，以提升物業(yè)價值。使投資者有更多的投資回報空間，商家有更大、等多的經(jīng)營賺錢機(jī)會。真正做到一鋪養(yǎng)3代，家家都有搖錢樹。同時也為消費者提供一個舒適安全、輕松愉快的休閑、娛樂、購物空間。目前我們正在熱銷當(dāng)中。您先這邊請，先了解下我們鋪子的位置（目前我們正在搞大型的優(yōu)惠活動，你看得好就可以定一套。）第三篇 區(qū)域分析一

12、、城市人文、環(huán)境、主要經(jīng)濟(jì)支撐、城市發(fā)展的概述 李總：我給你介紹一下我們項目的所在地域的展示，我們就位*市1111新區(qū)， ，1111的南岸，是咱們*市重點打造的綠色、高效、生態(tài)、宜居1111新區(qū)的核心位置。東臨京廣鐵路線，西面是城市南北主干道： ，北臨1111、南臨 小區(qū)。*市位于 ，轄 ，總面積平方公里，人口 ，中心城區(qū)面積 方公里，人口 *歷史悠久，文化燦爛，有著 歷史，。 21世紀(jì)，隨著我國經(jīng)濟(jì)由東南向西北擴(kuò)散，市政府也對城市規(guī)劃作出了重新界定。提出了“三年大變”的城鎮(zhèn)規(guī)劃，確?！耙怀俏逍恰睂崿F(xiàn)“十分鐘交通經(jīng)濟(jì)圈”，完善城市配套功能，打造“宜居城市”為目標(biāo)。立項、上馬項目眾多；這些項目的

13、建設(shè)和發(fā)展必將為*經(jīng)濟(jì)發(fā)展和騰飛起到重要拉升作用。 到2020年逐步形成人口的大城市框架，其中常市區(qū)住人口 萬人，使之成為拉動*經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的強(qiáng)大引擎，進(jìn)一步拉大*城市的框架，提高城市品位，促進(jìn)城市一體化。 改革開放不斷深入，發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城中村改造不斷推進(jìn)，新城區(qū)建設(shè)逐步加強(qiáng)，環(huán)境質(zhì)量明顯改觀，人民生活水平持續(xù)提高，城市居民收入不斷增長，社會建設(shè)成效明顯。 老*市整體以 鐵路線為界，分為 區(qū)和 區(qū)兩大片區(qū)。多條交通要道交錯縱橫，成為*市區(qū)主干道架構(gòu)。而隨著城市化進(jìn)程不斷的加快，*市也規(guī)劃了一些環(huán)境相對較好、發(fā)展空間較大的新區(qū)；如打造工業(yè)區(qū)-高開區(qū)；打造政務(wù)新

14、區(qū)-龍崗新區(qū)；打造高效、綠色、生態(tài)宜居新區(qū)-1111新區(qū)，同時也是城市南延的窗口，打造以1111新區(qū)為首的城市名片形象區(qū)域。 而我們就位于1111區(qū)域的核心地段，老城與新城的結(jié)合點，有多條公路通往1111，交通便捷。距離傳統(tǒng)的商圈中心中興西大街、一些市場購物中心就5分鐘車程，傳統(tǒng)的老城區(qū)已近形成了一定的商業(yè)格局，城市發(fā)展空間已經(jīng)不會再有；而的崛起，在1111片區(qū)必將成為*市的新的財富主場。規(guī)劃中的1111新區(qū)地域面積57平方公里，規(guī)劃人口30-40萬人以上，成型以后能解決18萬人的就業(yè)問題。是您投資的絕好地段。 又是作為市政府在1111新區(qū)的一項市政形象工程，市政大力支持本區(qū)域建設(shè)，包括日后在

15、這個區(qū)域的投資、經(jīng)營、實行減免各項稅收或執(zhí)行一些優(yōu)惠的投資經(jīng)營政策。促使該區(qū)域成為新的投資熱點，形成新的城市中心。二、項目所在區(qū)域有幾大優(yōu)勢：1、新區(qū)規(guī)劃的核心地段，升值潛力大。每天南來北往的人都必須經(jīng)由這里，作為城市名片的都會在第一時間讓人們記憶深刻，助推城市形象。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，區(qū)域內(nèi)必將興起濃郁的商業(yè)氛圍，密集的居民分布都奠定了其作為城市經(jīng)濟(jì)中心的地位不可動搖，1111新區(qū)的興起，的商業(yè)價值將日益彰顯，蘊藏巨大的升值潛力。2、道路四通八達(dá)，出行方便；日趨完善的城市配套，使得該區(qū)域生活更加便捷；3、緊臨1111邊，環(huán)境優(yōu)美，加上24小時的不夜天營業(yè)，是您休閑、娛樂、消費的好去處，優(yōu)美的

16、自然環(huán)境和應(yīng)運而生的休閑經(jīng)濟(jì)的崛起必將極大的提升商鋪的價值。第四篇 項目賣點 到目前為止，已經(jīng)有很多客戶在我們這里定了商鋪，您知道為什么賣得這么好嗎？我們有幾大顯而易見的優(yōu)勢：一是品質(zhì)；二是環(huán)境；三是地段一、品質(zhì)：我們作為*市12.5的重點形象工程，品質(zhì)要求非常嚴(yán)格，建筑主體采用全框架結(jié)構(gòu)，承重梁柱、樓板全部為鋼筋水泥現(xiàn)澆而成，不僅空間靈活多變，而且安全系數(shù)高（達(dá)到7、8級抗震），每平米的承重500KG。（設(shè)計中創(chuàng)新亮點：1#,5#,6#,7#,商業(yè)樓都安裝時尚觀光電梯、超大平臺，街中間綠化景觀花園、全方位的1111優(yōu)美風(fēng)光、全面提升*市商業(yè)項目品質(zhì)。二、環(huán)境：自然環(huán)境：緊臨風(fēng)光秀麗的1111

17、景觀軸，購物環(huán)境、休閑環(huán)境、餐飲環(huán)境、旅游環(huán)境、休閑環(huán)境、消費環(huán)境、自然環(huán)境等極佳；對于您投資、經(jīng)營、物業(yè)升值都有非常大的回報空間。同時也極大的提升了商鋪的價值。每天來往于該區(qū)域的游客、市民、非常多。在2#、3#樓3層、5#、6#樓4層?xùn)|西側(cè)分別是1000多平方米的超大空中露臺，于自熱環(huán)境和購物環(huán)境、濱水商業(yè)步行街來說，在*市都是獨一無二的，有非常廣闊的商業(yè)投資價值。是你尊貴身份的象征（你親戚朋友過來做客帶他們逛逛步行街不知道有多羨慕你呢！認(rèn)為你很有投資眼光）。1111波光粼粼、這里風(fēng)光秀麗、景觀四季常春，春夏之交各種鮮花競相開放、姹紫嫣紅；而秋冬時節(jié)，金黃般的樹葉、絢爛的景觀，讓你體會如詩如

18、畫的絕美風(fēng)景。來我們這里購鋪的都是高收人群，如礦老板、政府機(jī)關(guān)要員，醫(yī)院醫(yī)生、老師、私企老板、單位職工、投資者等，這些人都很有投資頭腦，他們看中了這里的優(yōu)美環(huán)境，這里的物業(yè)價值、這里的未來城市名片、這里是政府規(guī)劃的新區(qū)有很大的投資價值，他們一直堅信一個鐵打的定律：“一個城市的規(guī)劃新區(qū)就是這個城市的未來中心”。三、地段優(yōu)勢這里是1111新區(qū)，是高效的投資熱土；是生態(tài)、綠色、宜居的未來城市中心，這里有連接?xùn)|西的白泉達(dá)道、濱江大道；連接南北的守敬大道、鋼鐵大道、新華路、邢州路等，道路通達(dá)、交通便捷，經(jīng)由這里可以北上首都北京、石家莊、天津、等地；往南可以去往邯鄲、鄭州等以南城市；往西可到山西、陜西等西

19、北省市；往東可到山東出海通到。從傳統(tǒng)市區(qū)開車僅僅5分鐘就可以到達(dá)1111區(qū)域，隨著時間的推移，這里將是政治、金融保險、娛樂休閑、購物超市、醫(yī)院藥店、品牌專賣等集中區(qū)域，附著城市的擴(kuò)建，這個區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘泻诵某菂^(qū)，升值潛力不可限量；而我們是這方圓57平方公里的土地上唯一的濱水商業(yè)項目，建了后就再也不建濱水商業(yè)了，物以稀為貴嘛，所以地段決定價值。 所以我們項目無論是從品質(zhì)、環(huán)境還是地段都是一流的，是你身份和地位的象征，你看得好就可以訂一套。第五篇 戶型推薦 李總：剛才已經(jīng)看過我們項目的沙盤，對有了個詳細(xì)的了解，我想了解一下：你買商鋪的預(yù)算大概在什么范圍呢？（目的是了解客戶資料，在戶型推薦時要注意多

20、使用“您的”“您家的”此種心理暗示詞語引導(dǎo)客戶觀看戶型圖，充分描繪投資后的巨大收益場景畫面，讓其身臨其境去感受，產(chǎn)生購買沖動）一層*內(nèi)外街鋪子李總，您是準(zhǔn)備投資呢還是自己經(jīng)營呢？我建議你看一下，*平米的商鋪，這種鋪子最大的特點是：位置好，緊鄰街區(qū)*位置，租金價格高，投資回報大。您看：這是您商鋪的位置，剛好處于街區(qū)的黃金位置，人流量比較集中，往來于這里的游客較多，都采用大開窗的設(shè)計格局，客人一邊休閑一邊還可以欣賞1111的綺麗風(fēng)光，是一套位置絕佳的投資首選的商鋪。四層*帶露臺商鋪李總，您看我們這個鋪子，位于我們步行街的絕好位置（指沙盤），您試想一下，客人來這里休閑，就站在在這里，看遠(yuǎn)景，可以遠(yuǎn)眺

21、*美景，遠(yuǎn)處的點點群山，稍近些1111里的泛舟河景，遠(yuǎn)景近觀盡收眼底,一家人或邀上三、五好友來這里玩樂，度周末，,過著全城人無限榮耀休閑的生活,是件多么幸福的事情.真的建議您，趕緊趁我們優(yōu)惠期間定上一套，時能夠享受更多優(yōu)惠，20000元的幅度啊!機(jī)會稍縱即逝，只有像你這樣有眼光有品位的人士才能抓住啊!返租鋪子劉總,您資金不充足是吧,那你看看,我們項目正好有返租銷售的鋪子；它的位置非常優(yōu)越。這種鋪子最大的特點是： 您買這種鋪子100萬您80萬就可以買了，也就是說一次性返3年的租金來沖抵總鋪款，是您壓力減輕，降低入市門檻，相當(dāng)劃算。雖說這3年不收任何租金，但是有我們公司負(fù)責(zé)招商養(yǎng)鋪，降低你自己經(jīng)營

22、或投資風(fēng)險，每年還以一定的比例升值回報，在我們替你經(jīng)營了這3年以后，當(dāng)您自己經(jīng)營入市時就是一個熱火朝天的步行街了，這樣你的租金早也不是3年前的水平了，物業(yè)也早已升值了，想自己經(jīng)營的話也早就是一個成熟的市場了，所以我認(rèn)為這樣的商鋪非常適合你，絕對是您投資的不二之選，今天您就定這種商鋪。.臨水大鋪劉總，您看我們這種鋪子寬敞大氣，格局方正，您看大面寬，（8米開間，15米進(jìn)深）大進(jìn)深（2：1），這種鋪子最大的好處就是采光面大，通透明亮，易于各種經(jīng)營。緊臨1111水邊，風(fēng)景迷人，休閑環(huán)境、自然環(huán)境極佳，對商鋪本生有較大的提升價值；再說物以稀為貴，這樣臨水的鋪子賣一套就少一套，以后就是有錢也買不了，極具稀

23、缺性，投資價值非常高。您感覺怎么樣？喜歡的話就趕緊把它定下來。劉總你既然這么滿意我們，我建議你今天就可以把這個商鋪定下來，而且我們現(xiàn)在是一個非常大的優(yōu)惠階段，交3萬可以抵50000元，交5萬可以抵100000元吶！再過段時間這個優(yōu)惠額度就會下調(diào)，沒有這么多了，或者取消了，因為我們的這種商鋪在全城總共才10來套。我們的鋪源是有限的，現(xiàn)在購鋪享受優(yōu)惠的有好多是像您一樣有一定社會地位的成功人士。不管是從硬件環(huán)境還是從自然環(huán)境上來說，都是*極具投資的商業(yè)物業(yè).劉總，這就是購鋪優(yōu)惠的辦法，你看看可以的話您就趕緊定一套，有什么不明白的隨時問我好了。你都看清楚了是嗎？既然沒什么問題，你現(xiàn)在就把這套鋪子訂下來

24、！。把身份證給我。第六篇 算價格及價格分析李總，你覺得我們這里價格比較貴？當(dāng)然，相對來說其它商業(yè)，我們的項目給人是有貴的感覺，因為它沒有對比性，獨一無二的，在*來說再也沒有第二家濱水步行街了，從規(guī)劃發(fā)展來說、從自然環(huán)境來說、從交通便捷方面來說、從稀缺性上來說都是不錯的投資選擇，你要知道好商業(yè)大家都看得到，但好商業(yè)也絕對需要一個合理的價格來支撐。俗話說“一分價格、一分貨”也是同樣的道理，以為它的價值高??！等我們明年開街以后，商家都入駐經(jīng)營以后，他的高附加價值還將不斷體現(xiàn)出來。那時候您就認(rèn)為值了，所以說買這里的商鋪的卻是價值大于價格。便宜有他的道理，貴肯定有它的理由，我可以給你分析一下：為什么會有

25、便宜、貴的商鋪：1、我們是商業(yè)地塊，是帶電梯多層商業(yè)。首先建筑安裝成本高，結(jié)構(gòu)安全，主 體結(jié)構(gòu)全部采用鋼筋混凝土現(xiàn)澆而成，就建安成本就在5000多元/平米，還有土地的費用、城市配套等等的費用。關(guān)鍵是它不是普通的鋼筋水泥空間這么簡單，它蘊藏著無限的商業(yè)價值和高附加值，它的投資和回報的空間無限，就是以為它在規(guī)劃中的1111新區(qū)，發(fā)展無限，投資回報空間無限，您現(xiàn)在花這個價格買這樣的商鋪真的是物有所值，物超所值。沒什么問題，就趕緊把它確定下來。 建筑質(zhì)量好，堅固耐用，流金百年，使用壽命長達(dá)100年，全框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間靈 活。2、物業(yè)檔次高，觀光和商業(yè)電梯都是選用質(zhì)量最好的（正在洽談），每臺預(yù)計高達(dá)幾

26、十萬！光電梯配備就在二百多萬！設(shè)有豪華入戶門廳，這在全城是絕無盡有的，還有十幾個在建擬建的50萬平方米居住小區(qū)分布在的周邊。這些項目建成后，1111區(qū)域周邊的人口可到40萬人以上，這對來說又是一個有效的人群支撐。不管是建安成本還是物業(yè)配置和商業(yè)商務(wù)配套來說，我們的商業(yè)價值可以說超越了*市目前房地產(chǎn)水平整整十年以上，以我們目前的價格絕對是物超所值的。3、地段決定價值，我們項目位于*市1111規(guī)劃中核心城區(qū)，日后，隨著時間的推移，周邊配套齊全：各大銀行，酒店、醫(yī)院、學(xué)校、菜市場、各類購物中心應(yīng)有盡有，而濱水商業(yè)步行街又只有。毗鄰守敬璐、鋼鐵路、百泉大道、新華路，交通便利，目前有24路直達(dá)本項目地，

27、隨著配套不斷完善，交通線路不斷的增多。消費人群從*市的各個角落不斷的匯集到，交通四通八達(dá)，相當(dāng)方便。濱水步行街，物以稀為貴啊！4、在大城市買商鋪是一種超前意識，也是一種不動產(chǎn)投資，具有增值保值的特征，我替你算算買我們的商鋪，你只需要投入*資金就可以換來一身的幸福，幾代人的安逸享受！第七篇 升值保值劉總，您考慮去考慮來考慮什么呢？無非是考慮值與不值的問題。在您的那行里你是專家，有機(jī)會小張我要向你好好請教，但在房地產(chǎn)方面，我也有幾年的從業(yè)經(jīng)驗了，咱們可以交流一下，對你購買商鋪也許有點幫助：其實你不管是自己經(jīng)營還是投資，你買商鋪實際上就是一種投資行為，而不是把你的錢給花掉，只是把你的錢換種方式給存起

28、來變成了不動產(chǎn) 現(xiàn)在的老百姓都說，錢放在銀行里真的沒用，就像陽光底下的冰塊一樣，今天存進(jìn)10萬元，明年取出來也許就只能派上8萬的用場，何況國家一再下調(diào)存款利息，錢是越越來越不值錢了。當(dāng)你的錢不是存銀行的時候你一般會怎樣利用手頭上的資金呢？妙股票？雖然目前股市相對去年有小股的反彈，上了2000點，但是市場動蕩不定，很多人都虧了，即使牛市，具統(tǒng)計還是有52%的股民實際上是虧錢了，以前是全民妙股，現(xiàn)在連很多老股民都看清了，不抄了，十個抄股九個虧，唯一個不虧的也不是小戶散戶，而是大戶莊家，畢竟是投機(jī)行為，風(fēng)險太大，而且中國的股市它是政府股市，不適合你！當(dāng)然啦，你說到了你在民間有投資，不就是高利貸嘛，利

29、潤是非常誘人，二分三分的息，但是你想過沒有，即使是朋友，開始說得好好的穩(wěn)賺不賠，高利潤，給予你多少回報，但這年頭誰敢保證！到頭來辛辛苦苦賺的錢連個本都撈不到（舉例浙江、麗水），畢竟沒有保障，畢竟賺錢不容易啊，買商鋪就不一樣了：首先，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不像黃金珠寶銀行存折，你不用擔(dān)心別人偷走盜走。再次，房地產(chǎn)本身有個屬性，它依附于不可再生的土地資源，在中國人多地少是不爭的事實，用世界7%的土地供養(yǎng)著占世界23%的人口，供求、矛盾本身就十分緊張，隨著國家40000個億的投入，國家大量基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)以及城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地塊越來越少，使土地的供求矛盾越來越緊張?？梢哉f土地是越來越珍貴了，因而

30、商鋪價格總的趨勢最終還是會漲起來的，就像今天的中心大街、橋西商鋪，由當(dāng)初幾千元到現(xiàn)在4、5萬每平米。它們的今天就是我們的明天，城市發(fā)展所走的路都是一樣的，所以現(xiàn)在越來越多的人意識到買商鋪是最好的投資方式。其次，購買商鋪具有明顯的收益性假如你在購買了150平米花了100萬做商鋪做投資，投資50萬首付之后就租給別人使用；按咱們對外招商的租金價格是，33元/，如每月的租金是4500-5000元/月，那么每年租金收益就在60000元，加上租金不斷上揚、地價不斷增值，可以說十年左右、甚至更短的時間就收回了投資，剩余幾十年租金完全屬于投資凈收益。另外我們的商鋪隨著大商家，品牌賣場的入駐，其本身的價值和租金

31、水平也不斷上升，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于存款其它投資收益，低投入高回報，收益又穩(wěn)定可靠。而且在咱們最低首付款15萬就可以買到一個商鋪。（對于購鋪經(jīng)營者：如果是貸款買商鋪，那么收益更可觀，可謂“無本生意”與租商鋪相比較，即滿足了自己經(jīng)營需求，又節(jié)約了租金，并且鋪子也在不斷增值，到時候鋪子是您的，增值收益也是你的）。我們可以來看看下表的對比：投資方式或消費方式買鋪（按總價100萬計算）買車（按總價20萬計算）存在銀行（按10萬元計算10年整存整取計算）股票基金投資特點1. 增值保值使2. 用年限長，40年3. 適宜長期投資1. 出行方便2. 屬于高消耗品3. 使用年限最多15年1. 無風(fēng)險2. 隱定收益1.

32、高收益2. 高風(fēng)險首次50萬元10萬元10萬元10萬元第一第十年每年投入成本每年月供78000保險、年檢、油費、保養(yǎng)維修、過路過橋費等每年固定花費1500020000元0010年間10年間經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均收入增加，物價上漲第10年各種理財或消費現(xiàn)狀貸款還清，鋪子10年間至少升值100%轎車經(jīng)過10年使用只有2成新，折舊80%銀行存款逐年增加，按年利5%計算三種可能：1、 投資翻番（33%）2、 平進(jìn)平出（33%）3、 血本無歸（33%）第11年資產(chǎn)總值2000000元40000元168085元三種結(jié)果：1、20萬、30萬，也許更多2、5萬3萬甚至1萬3、10萬元哪種投資最劃算？最穩(wěn)妥？理財首選，

33、無風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)土地資源的稀缺性注定了其具備增值保值性，抗跌性4萬元十年后估計就買到一臺高檔彩電加臺冰片了利率在漲，同時物價也在漲，十年后這筆錢也許不夠付一套新房的首付款三種結(jié)果，每種概率為三分之一，相信自己會有那么好的運氣是穩(wěn)賺不陪的嗎？是賭不起的啊對比完后您認(rèn)為投資什么產(chǎn)品最具價值呢？當(dāng)然是我們的商鋪了！第八篇 入市良機(jī)1、城市機(jī)會城市經(jīng)濟(jì)的增長預(yù)示商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展。 李總，您真有眼光，現(xiàn)在絕對是一個購買商鋪的好機(jī)會，政府部門針對住宅地產(chǎn)加大調(diào)控力度，限制消費，有錢都不一定讓你買。而針對商業(yè)地產(chǎn)沒有任何干預(yù)，想買多少就買多少，那你會問；為什么不調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)呢？其實很簡單，政府就是鼓勵大家

34、投資商業(yè)地產(chǎn)?。《皇窍褡≌粯訉嵭袊?yán)厲的調(diào)控，不讓投資人介入，這樣的利好政策正是投資商業(yè)的絕好契機(jī)。加上*的商業(yè)地產(chǎn)正處于建設(shè)發(fā)展期，現(xiàn)在買鋪就等于買了股票的原始股。*市經(jīng)濟(jì)增長政府加快城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展城市人口增多，居民收入提升商業(yè)地產(chǎn)需求上漲不知道你知道*市商鋪價格發(fā)展情況嗎？舉個例子吧：5、6年年剛開始中心大街沿線的商鋪50007000元/平米，而到現(xiàn)09年就上漲到20000左右，而現(xiàn)在你就是出10萬一個平米，也沒有人愿意賣給你，因為現(xiàn)在租金最高是200多元每平米了，短短的5年時間里漲幅達(dá)到了500%；5年前的 區(qū)-路一線當(dāng)時商鋪的價格17002500元/，而今天這一線的商鋪最便宜

35、也得20000元/，增值了10倍。這些地方都是曾今很偏僻的不毛之地，誰能告訴我它今天為什么發(fā)展這么好，其實就緣于政府的規(guī)劃、政策的支持，還是那句老話：“它們的今天就是我們的明天，城市發(fā)展所走的路都是一樣的”，而從今以后的未來時間里，*市商業(yè)地產(chǎn)將步入快速發(fā)展的階段，現(xiàn)在好多的人意識到買商鋪是最好的投資方式。所以現(xiàn)在你要抓住機(jī)會訂一套，肯定會給你帶來豐厚的回報。2、區(qū)域機(jī)會中心市場、1111新區(qū)是規(guī)劃中的中心區(qū)域 路是連接南北進(jìn)出城的主干道、 大道、 路是連接?xùn)|西的主干道；距離傳統(tǒng)商圈- 大街市場就5分鐘車程，隨著啟動，將會極大的拉動1111區(qū)域的快速發(fā)展，未來的城市中心的地段價值日益彰顯，升值

36、潛力不可限量；我們是大型的商業(yè)步行街賣場，主抓休閑經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)，具有唯一性、稀缺性，這種商業(yè)的物業(yè)的升值潛力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通商業(yè)，它的消費人群覆蓋面非常廣，不僅僅局限于*地區(qū)人群，隨著政府對咱們*旅游資源大量的開發(fā)，宣傳力度的加大。來*旅游、玩樂、休閑的人逐漸增多。而作為*城市名片，肯定是游客必到之地，您想想那時候咱們的消費覆蓋人群可以說是全國，全世界了（舉例：天津海河商業(yè)街、山東青島濱水商業(yè)街）。3、優(yōu)惠機(jī)會不可失，時不再來先買先得我們的商鋪僅500來套，也可能過段時間就沒有這么多優(yōu)惠的，隨著我們銷售進(jìn)度不斷加快，商鋪越賣越少，我們的優(yōu)惠只會越來越少！什么樣的地方才具有投資價值？從發(fā)展規(guī)律來看

37、，只有政府規(guī)劃、發(fā)展中的地方才是投資的首選，您的投資回報才無限。1111新區(qū)正是政府規(guī)劃的新區(qū)，具備了所有低投資高回報的條件。這里是一片新興的開發(fā)投資熱土，這里交通便捷，景色優(yōu)美，充滿了機(jī)會，錢景無限，必將是您投資、經(jīng)營的首選之地，選擇投資1111，選擇投資將是你終身的巨大受益。一鋪養(yǎng)三代固然是傳統(tǒng)，但是子孫后代都受益得感謝父輩的投資眼光和魄力。隨著時間的推移，政府投資力度和資金不斷的注入，市政配套設(shè)施、商業(yè)、商務(wù)、等配套不斷的完善，交通道路不斷便捷，入住該區(qū)域人口不斷的增加，1111的區(qū)域優(yōu)勢不斷的突顯；不光是居家環(huán)境有明顯優(yōu)勢，商業(yè)價值也隨之無限放大而體現(xiàn)得淋漓盡致。這時候，最初的投資者就

38、是現(xiàn)在最大的受益者。所以，現(xiàn)在選擇投資不光是您明智的選擇，還是你子孫后代取之不竭，用之不盡的金山、寶藏、永遠(yuǎn)也搖不盡的搖錢樹。所以，您一定要堅信這個投資定律：“一個城市的新區(qū)，就是這個城市的未來”。也是您現(xiàn)在投資，以后巨大收益的未來。4、 價格優(yōu)勢1）、從成本和硬件配置上橫向比較。李總，來我們，了解了我們規(guī)劃，建筑風(fēng)格，了解了我們商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況，建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、環(huán)境、未來的發(fā)展和增值空間以后，還說貴的就只你一個！那你說什么價格合適嘛（.）哦！那你說的是*項目、*項目的價格吧？其實這種價格看上去的卻值，但若你真的買了那肯定買貴了。來我們可以通過這個表來對比一下與其它項目的優(yōu)勢所在。屬性 項

39、目 均 價約8500400003700040000（預(yù)計）交 通便捷便捷便捷便捷周邊人流目前較少良好良好良好物業(yè)檔次歐式、良好良好良好良好建安成本6000多6000多6000多6000多自然環(huán)境景觀優(yōu)秀少許綠化少許綠化少許綠化項目定位主抓夜經(jīng)濟(jì)，休閑經(jīng)濟(jì)、濱水商業(yè)步行街住宅+百貨+超市或商業(yè)綜合體大型超市+百貨或商業(yè)綜合體公寓+商業(yè)步行街現(xiàn) 狀準(zhǔn)現(xiàn)鋪，2012.5月1日交鋪開街少量尾樓，已經(jīng)開街營業(yè)正在施工中整體交房2014.5.1開街剛開始施工優(yōu)劣勢地段待成熟、配套待完善；臨水、步行街物業(yè)、高端、功能復(fù)合、價格便宜、投資風(fēng)險小、規(guī)劃中的新區(qū)，升值空間大、投資價值高。道路交通好、地段好，周邊配

40、套完善；消費環(huán)境不佳、極易堵車、商鋪價格高、投資風(fēng)險大。投資利潤縮小，回報達(dá)不到預(yù)期。地理位置好、配套完善、周邊居民多；環(huán)境口碑較差，只有中興大街經(jīng)由項目地、馬路中間的欄桿分流了人流。購物極為不便。價格高，投資利潤和空間縮小。 出入方便、位置好、體量大；消費和自然環(huán)境差。才動工，工期慢，交房久。預(yù)計商鋪售價40000以上。價格高、利潤縮小、投資風(fēng)險加劇。從上表對比來看，首先是價格便宜、投資利潤和投資價值巨大；第二、優(yōu)美的自然環(huán)境和愜意的購物環(huán)境能大大提升物業(yè)的價值。值得投資。2）、從項目的整體形象比較處于1111新區(qū)規(guī)劃中的的核心地段。仿歐式濱水休閑商業(yè)步行街，815米長，28米寬，是河北地區(qū)

41、最大的商業(yè)街群，從稀缺性、發(fā)展角度來講都值得投資，增值空間巨大。第九篇 逼定王總，今天給您介紹了這么多我們的項目，你也看得相當(dāng)滿意，我建議您今天就訂一套，優(yōu)惠又這么大，相當(dāng)劃算。1、還要和家人商量：A：買房地產(chǎn)很多人都需要商量，我能理解，畢竟幾十萬、幾百萬，人之常情嘛。這商鋪您自己都看得這么滿意，還準(zhǔn)備和家人商量什么呢？無外乎地段、配套齊全否，經(jīng)營是否能火，投資是否有回報，多大的升值空間；街區(qū)規(guī)模、新區(qū)的發(fā)展、環(huán)境、鋪子面積、商業(yè)定位、功能復(fù)合、產(chǎn)品創(chuàng)新，商業(yè)運營管理。你看，以目前這樣的價格，到哪里去買這樣的好商鋪？如果是在*購買商鋪，我可以這樣說，這么好商業(yè)項目，這么實在的價格，你絕對找不到

42、第二家！B、對于一個人來說機(jī)會和機(jī)遇并不是很多，也不是每天每年都有。有時候當(dāng)機(jī)會來臨的時候，也不是每個人都能看到的，只有有眼光的人才能夠看到機(jī)會，同樣能把握機(jī)會的人，才能夠成功。當(dāng)然這些人是極少數(shù)的。同樣一個好的決策并不是考慮時間越長越好，也不是商量的人越多越好。因為機(jī)會稍縱即逝，機(jī)遇也是擦肩而過，真正等你考慮好了，商量過了準(zhǔn)備來辦了，商鋪也沒有了，到時候你后悔都沒有用。看你今天這么成功，肯定是很有眼光，善于抓住機(jī)會的，所以今天購鋪是大好機(jī)會，您一定不能讓它失去，那么現(xiàn)在我們就把它定下來。我來吧您的認(rèn)購書資料填寫一下，您省份證號碼是。？2、要聽聽愛人意見：A：劉哥，我覺得你們家真的是很民主，其

43、實，買商鋪是件大事情，是要考慮商量的。您愛人又沒有親自來看過咱們的商鋪，是您在看，難道她還比你更有決定權(quán)嗎？她沒來看過房子，不了解我們項目。您準(zhǔn)備和她商量什么呢？再說了女人是會去享受，為新房布置、花心思，您把這么好的商鋪當(dāng)禮物送給她，她肯定連高興都來不及，沒理由不同意嘛。相信你愛人她其實也太懂商業(yè)投資，她主內(nèi)你主外嘛；最終還是你拿主意啊。更何況商量也是針對具體的商鋪，如果你現(xiàn)在不買商鋪，回頭，你們商量好了，拿錢過來時，你喜歡的鋪子早沒了。B：李姐，你想想，現(xiàn)在這個社會誘惑太大了，外面燈紅灑綠的，特別是像你先生那樣事業(yè)有成的優(yōu)秀男人，難免檔不了。其實商鋪對女人來說是一種保障啊，有些女人為老公為家

44、人服務(wù)了一輩子，連個保障都沒有。所以女人要多替自己打算，趁現(xiàn)在手頭有點積蓄，用它買商鋪做投資，一方面相當(dāng)于投資坐等它升值；另一方面也等于把錢通一種更穩(wěn)妥的方式存起來，給自己留條后路。您說我說的有道理嗎？3、*市的商鋪很多，還要比較，有很多還要建呢A：*市的商業(yè)項目是很多，但是，劉哥，像我們這樣的濱水步行街，位于1111規(guī)劃中的未來城市中心，產(chǎn)品這么稀缺的日后周邊配套這么齊全，交通這么便捷的商業(yè)步行街，*市還會有嗎？ （盯著他看幾秒，堅定的目光）說：沒有，在本區(qū)域我們是最早一片用于商業(yè)項目的地，物以稀為貴嘛！這么稀缺的產(chǎn)品，才*套，別人沒有而您劉哥卻可以擁有（聲音大一些），這就意味著你有超前的意

45、識，獨到的眼光。所以說，買商鋪是一各投資，同樣需要選擇好的地段、好的新產(chǎn)品，那樣才有升值空間，才會物有所值！而我們的商鋪不僅具有一流的商業(yè)價值和升值回報空間，而極佳的自然環(huán)境又是您商鋪價值最大化的重要因素，年年都有增值。B：這么好的商鋪你還考慮什么？如果我們的商鋪不要錢，您肯定不會去比較，所以你比較無非是看看我們的鋪子花這些錢到底值不值？你看，我們的鋪子采用全框架結(jié)構(gòu)，樓板和柱子都是鋼筋混泥土現(xiàn)澆的，鋪型設(shè)計采用時尚超前理念，大面寬，大進(jìn)深（2：1）進(jìn)入街區(qū)坐上電梯就可以觀光，一層的商鋪，如此方便，休閑、的生活體驗，一切都非常愜意，這樣獨一無二的商業(yè)步行街商鋪，你說買這個鋪子值不值？您想想，這里自然環(huán)境這么優(yōu)美，在這里連呼吸都是*市里最高、最清新的空氣，近觀最秀美的1111，每天必定有很多人涌向1111去休閑，去逛街，去消費，。人氣這么旺盛的步行街。而你就是因為把握住了這個投資先機(jī)，每天過著全城人無限羨慕的生活C：劉哥，我想問您今天來我們售樓部的目的是什么？肯定是想買套價值高的商鋪，現(xiàn)在好鋪子就在你面前，您卻猶豫了，其實買商鋪，不僅要有眼光，更要有魄力，看好了就把它定下來！如果你持一種比較的想法，好鋪子不怕你比，但絕不會等你太久（開玩笑：就像漂亮的女孩可不會等很久啊?。?/p>