電子城市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、惠陽(yáng)電子城市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告深圳市金佰利物業(yè)顧問(wèn)有限公司2005-10-13目 錄一、調(diào)查對(duì)象 3二、調(diào)查目的 3三、調(diào)查方法3四、調(diào)查內(nèi)容31臨街鋪面32. 主要商場(chǎng) 103. 在售項(xiàng)目14五、招商競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 16六、銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 17七、結(jié)論 18八、項(xiàng)目建議 19惠陽(yáng)電子城市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查對(duì)象：臨街商業(yè)：南門大街臨街鋪、萬(wàn)順一路臨街鋪、開(kāi)城大道臨街鋪中央商場(chǎng)：、惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)、恒金百貨、長(zhǎng)運(yùn)商場(chǎng)、萬(wàn)聯(lián)商場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)在售/租項(xiàng)目：中銘豪園、裕華廣場(chǎng)、昊康廣場(chǎng)、開(kāi)城豪庭、迪吉圖數(shù)碼城、調(diào)查方法：口頭訪問(wèn)調(diào)查二、調(diào)查目的：1、了解惠陽(yáng)主要繁華街道的臨街鋪面和商場(chǎng)的租金水平、業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況。2

2、、了解惠陽(yáng)在售或租商業(yè)項(xiàng)目的銷售情況、銷售價(jià)格、返租率及商業(yè)定位。3、為惠陽(yáng)電子城的價(jià)格定位、租金定位、返租率、返租年限提供參考依據(jù)。三、調(diào)查內(nèi)容：1、臨街鋪面開(kāi)城大道（1）開(kāi)城大道是惠陽(yáng)通訊行業(yè)比較集中的區(qū)域， 移動(dòng)惠陽(yáng)分公司、惠陽(yáng)電信分局也座落 在此，有經(jīng)營(yíng)通訊店面有22家（見(jiàn)附表一），可以稱得上通訊一條街。（2）開(kāi)城大道租金水平大體上可以以葉挺路、中山路為界，劃分三個(gè)不同的租金水平段：開(kāi)城大道北（以葉挺路為界往北路段）租金約為70100元/平米；葉挺路到中山路段租金約為 5080元/平米；中山路往南路段租金約為 3550 元/平米。但經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品的店面由于選擇的位置很好，大多位于十字路口

3、，因此他們的租金都保持在7080元的水平。附表一:注：以上租金都是按實(shí)際使用面積計(jì)算。萬(wàn)順一路1、？?萬(wàn)順一路是惠陽(yáng)業(yè)態(tài)比較單一的一條街，以葉挺西路為界，往北是惠陽(yáng)的電腦一條街，匯集34 （見(jiàn)附表二）家從事電腦、辦公用品及耗材經(jīng)營(yíng)的店鋪；往南為窗簾 一條街。2、?由于萬(wàn)順一路離惠陽(yáng)核心商圈較遠(yuǎn)，但是從事電腦行業(yè)的商家較為集中，因此租金一直保持在30-50元/平方米的區(qū)間。附表二:南門大街1、？?南門大街是惠陽(yáng)的傳統(tǒng)老商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，惠陽(yáng)一些傳統(tǒng)較大的商場(chǎng)座落其中，如長(zhǎng)運(yùn)商場(chǎng)等，在加上近在咫尺的麥當(dāng)勞、惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)以及正在籌建的沃 爾瑪，致使其租金水平一直保持在 100元/平方米的水平。

4、2、？?南門大街由于是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多種多樣，匯集了服飾、娛樂(lè)、酒店等 行業(yè)，其中以服飾店面最多，經(jīng)營(yíng)大體上為良好。小結(jié)：1、惠陽(yáng)區(qū)的電子市場(chǎng)主要由通訊、電腦、辦公耗材、辦公用品四大部分組成。臨街 鋪面中經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品的主要集中在開(kāi)城大道，電腦、辦公耗材、辦公用品主要集 中在萬(wàn)順一路。2、租金水平上經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品的租金略高于經(jīng)營(yíng)電腦、辦公耗材、辦公用品的租金。3、單個(gè)店面經(jīng)營(yíng)的面積要求：通訊大于電腦、辦公耗材、辦公用品?；蓐?yáng)中央商場(chǎng)惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)1. 商場(chǎng)簡(jiǎn)介惠陽(yáng)商貿(mào)廣場(chǎng)是目前惠陽(yáng)的商業(yè)龍頭，總層數(shù)為5層，總面積約為10000平米，為惠陽(yáng)最大。雖然目前只有一、二、三樓在營(yíng)業(yè)，地下負(fù)一層為惠

5、陽(yáng)最著名的好宜多超 市，經(jīng)過(guò)5年的經(jīng)營(yíng)和調(diào)整，已成為惠陽(yáng)最具商業(yè)活力的大型商場(chǎng)。2. 經(jīng)營(yíng)情況商場(chǎng)一樓主要是由一些服裝、鞋帽、珠寶、化妝品、文化和通訊用品。二樓主要是 中高檔的品牌服裝。三樓主要是家具、兒童服裝鞋帽和兒童游樂(lè)場(chǎng)。經(jīng)過(guò)5年的經(jīng)營(yíng) 調(diào)整，隨著商場(chǎng)管理水平的提高以及商家的優(yōu)勝劣汰， 堅(jiān)持下來(lái)的商家的生意還不錯(cuò)， 有一定的盈利空間。3. 租金及售價(jià)全商場(chǎng)商鋪的出租率為80%, 樓租金為100-120元/平方米，二樓為50-60元/ 平方米，三樓約為35-50元/平方米。4. 管理方式及管理費(fèi)收取商貿(mào)城的管理比較規(guī)范，專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)全面的管理工作， 比如日常的維 護(hù)、清潔、保安以

6、及租金和水電費(fèi)和代收稅費(fèi)等。管理費(fèi)的收取為 27元平方米（包 含空調(diào)費(fèi)）。恒金百貨1. 商場(chǎng)簡(jiǎn)介恒金百貨是惠陽(yáng)第二大百貨，地處開(kāi)城大道和白云路交匯處，地段一流，屈居第二 是由于它的面積相對(duì)商貿(mào)廣場(chǎng)就小多了，但與商貿(mào)廣場(chǎng)相同的是也有5年的經(jīng)營(yíng)歷史 了，過(guò)去幾年中經(jīng)營(yíng)狀況并不怎么好，但經(jīng)過(guò)今年重新裝修和引進(jìn)品牌店， 經(jīng)營(yíng)得到 較大的改善。2. 經(jīng)營(yíng)情況一樓主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝，以休閑品牌為主，二樓主要是超市、服飾、通訊產(chǎn)品。總 體來(lái)說(shuō)一樓的經(jīng)營(yíng)由于都是品牌經(jīng)營(yíng)，所以經(jīng)營(yíng)情況良好，二樓由于錦惠大廈的裝修， 使得通訊產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的遷入，經(jīng)營(yíng)得到較大的改善。3租售價(jià)格情況恒金百貨的租金比商貿(mào)低，一樓的內(nèi)鋪為 8

7、0元/月、臨街為130元/月、二樓約為 50元/月，由于一樓通過(guò)裝修改造和引進(jìn)品牌店服裝，使得租金水平相對(duì)去年的租金 水平有20元的增幅。4.管理方式和管理費(fèi)的收取由于沒(méi)有出售，管理都由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂10年的合約，合同期間由管理公司代行開(kāi)發(fā)商的所有權(quán)利和義務(wù)。管理費(fèi)的收?。憾鞛?14元/月，夏天為18元/月（但電費(fèi)自裝表計(jì)算）長(zhǎng)運(yùn)百貨1商場(chǎng)簡(jiǎn)介長(zhǎng)運(yùn)百貨地處南門大街，是惠陽(yáng)老牌百貨商場(chǎng)，單層面積約為2500平方米，設(shè)施和裝修都顯得有些陳舊，經(jīng)過(guò)一些零星修改，并在四樓增設(shè)電腦城，狀況有所改善， 雖然目前商業(yè)龍頭地位被取代，但是在惠陽(yáng)心目中的還有一定的影響力， 尤其是服

8、裝 經(jīng)營(yíng)。2經(jīng)營(yíng)情況中低檔的產(chǎn)品，比較適合惠陽(yáng)的消費(fèi)實(shí)際，負(fù)一樓為超市，二.三樓為服裝經(jīng)營(yíng)，中低檔但又比較潮流的產(chǎn)品迎合了惠陽(yáng)大多數(shù)的消費(fèi)者，所以長(zhǎng)運(yùn)百貨雖然比較陳舊，但經(jīng)營(yíng)還不錯(cuò)。四樓為電腦城，長(zhǎng)運(yùn)四樓電腦城運(yùn)做的不成功，但是由于低廉的租金， 目前還吸引30多家經(jīng)營(yíng)電腦、辦公設(shè)備的內(nèi)鋪在上面營(yíng)業(yè)。3租金水平長(zhǎng)運(yùn)四樓電腦城租金是按600元一間30平方米。綜合起來(lái)四樓租金為約 20樓50-70元/月4.管理情況管理相對(duì)落后，沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公附表三：鋪面，不論大小、位置，每間鋪面的面積約為 元/月（包含管理費(fèi)）；三樓約30元/月；二、司。萬(wàn)聯(lián)商場(chǎng)1. 業(yè)態(tài)分布一樓：國(guó)美電器城以及珠寶化妝品鞋帽

9、;二樓：超市；三樓：服飾；四樓：萬(wàn)聯(lián)經(jīng)營(yíng)的電器城以及童裝店。2. 經(jīng)營(yíng)方式由商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，再實(shí)行保底收租。柜臺(tái) 10000元保底，再按22%收取租金，內(nèi)鋪 25000保底，按20%收取租金時(shí)代廣場(chǎng)1.商場(chǎng)簡(jiǎn)介時(shí)代廣場(chǎng)地處南門大街與南門西街交匯處，是惠陽(yáng)商場(chǎng)中一位新貴，建筑總面積為18000平方米，分為六層，其中1 3層出售，但是由于經(jīng)營(yíng)管理公司管理經(jīng)驗(yàn)欠 缺，同時(shí)又由于開(kāi)發(fā)商確定租金偏高，市場(chǎng)培育不成熟。經(jīng)營(yíng)定位一樓為品牌世界（男女裝、休閑裝、皮鞋、皮具）；二樓為潮流休閑裝、運(yùn)動(dòng)服飾、數(shù)碼產(chǎn)品等；三樓女人世界（女裝、美容美發(fā)、化妝品等）3. 租金及售價(jià)時(shí)代廣場(chǎng)1 3層均價(jià)11000元/平方米。

10、租金水平：一樓租金110130元/平方米，二樓60元/平方米，三樓30元/平方米。4. 管理方式及管理費(fèi)收取由開(kāi)發(fā)商屬下物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。注：以上租金都是按實(shí)際使用面積計(jì)算。小結(jié)1. 惠陽(yáng)各大商場(chǎng)的租金水平與去年的租金水平持平。甚至一些商場(chǎng)的租金相對(duì)去年 有所下調(diào)，如時(shí)代廣場(chǎng)。2. 商場(chǎng)的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)品種以及經(jīng)營(yíng)管理水平都是決定一個(gè)商場(chǎng)的租金水 平高低的決定性因素。在售商業(yè)項(xiàng)目裕華廣場(chǎng)發(fā)展商：廣東裕華集團(tuán)有限公司占地面積：5000平方米總建筑面積：50438平方米商業(yè)面積：15000平方米商業(yè)裙樓：3層使用率：約60%商業(yè)定位：一層精品百貨，二、三層引進(jìn)人人樂(lè)超市銷售均價(jià)：一樓均價(jià)

11、約14000元/平方米，5年返租，10%的返租率，但不提供銀行 按揭。二、三樓銷售方式引進(jìn)大型超市。銷售率：約90%中銘豪苑（二期商鋪）開(kāi)發(fā)商：惠州市惠陽(yáng)區(qū)中銘實(shí)業(yè)有限公司總建筑面積：18萬(wàn)平方米商業(yè)面積：約5000平方米商鋪管理費(fèi)：5元/平米商業(yè)層數(shù)：2層商業(yè)定位：首層為時(shí)尚生活、美容美體、品牌服飾、精品廣場(chǎng)、廚衛(wèi)潔具；二層西餐 酒吧、咖啡廳品位堂、文化坊、家居飾品。銷售方式：不返租，提供銀行按揭。銷售均價(jià)：首層約9188元/平方米，二層7000元/平方米商鋪管理費(fèi)：2元/平方米商鋪使用率：86%銷售率：10%昊康廣場(chǎng)發(fā)展商：廣東裕華集團(tuán)有限公司占地面積：約3800平方米總建筑面積：4200

12、0平方米商業(yè)面積：8000平方米商業(yè)層數(shù)：2層銷售均價(jià)：首層約為10040元/平方米，二層出租。 商業(yè)定位：無(wú)明確商業(yè)定位商鋪使用率：66%銷售方式：不返租，提供銀行按揭銷售率：約5%開(kāi)城豪庭發(fā)展商：惠陽(yáng)區(qū)聯(lián)誠(chéng)實(shí)業(yè)投資有限公司占地面積：約3800平方米總建筑面積：9120平方米商業(yè)面積：約800平方米商業(yè)層數(shù)：2層銷售均價(jià)：首層約為13000元/平方米，二層3500元/平方米 商業(yè)定位：無(wú)明確商業(yè)定位商鋪使用率：57%銷售方式：整層出售銷售率：0%小結(jié)采取返租的在售項(xiàng)目在目前情況上看銷售的比較好招商競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目迪吉圖數(shù)碼城開(kāi)發(fā)商：惠陽(yáng)市潤(rùn)發(fā)房產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑面積：3000多平方米商業(yè)面積：約13

13、00平方米建筑層數(shù)：6層（其中1、2層為數(shù)碼城）商業(yè)地位：一層電子超市，二層是精品、電腦軟硬件及配件產(chǎn)品大世界。三、四、五 層為電腦培訓(xùn)、網(wǎng)吧、通宵影吧等。六層為惠陽(yáng)市潤(rùn)發(fā)房產(chǎn)置業(yè)有限公司商業(yè)管理中 心。銷售方式：租賃租金水平：一樓150元/平方米，二樓約85元/平方米管理費(fèi)：鋪每月120元，柜臺(tái)每月60元。（不包含水電）從目前來(lái)看迪吉圖數(shù)碼城是惠陽(yáng)電子城在招商上的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。它的優(yōu)勢(shì)：1、地段比較優(yōu)越（南門大街與崇雅路交匯處，人氣較旺）。2、沃爾瑪?shù)募磳⑷腭v，在某種程度上會(huì)增強(qiáng)租賃者的租賃信心。3、面積小，招商壓力不大。它的劣勢(shì)：1、它規(guī)模不大，不利于形成規(guī)模市場(chǎng)。2、沒(méi)有停車場(chǎng)，前面街道

14、不寬敞，交通阻塞。3、建筑結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題，商場(chǎng)規(guī)劃不夠合理。銷售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目裕華廣場(chǎng)裕華廣場(chǎng)是惠陽(yáng)電子城銷售的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。它的優(yōu)勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商在惠陽(yáng)有較高的品牌知名度。2、項(xiàng)目所處位置較為優(yōu)越3、返租年限長(zhǎng)，返租率高。4、商場(chǎng)規(guī)劃較為合理。它的劣勢(shì)：1. 目前沒(méi)有預(yù)售證。2. 項(xiàng)目所處位置不是惠陽(yáng)核心商圈。據(jù)悉他們把二、三樓商鋪給中原代理，二樓均價(jià)定為13000元/平米，三樓10000元/平米，并實(shí)行20年返租，返租率6% 8%但不銀行按揭，這信息只有到15號(hào)才能確定。這 一情況的對(duì)惠陽(yáng)電子城的銷售有著嚴(yán)重威脅?？?結(jié)1、目前惠陽(yáng)的電子市場(chǎng)主要是由通訊、電腦、辦公耗材、辦公用品四個(gè)部分組成。 其中

15、通訊用品比較集中在開(kāi)城大道，總營(yíng)業(yè)面積約2500平方米。電腦、辦公設(shè)備主要分布在萬(wàn)順一路、時(shí)運(yùn)商場(chǎng)四樓。萬(wàn)順一路電腦、辦公設(shè)備的經(jīng)營(yíng)總面積約為2100平方米，長(zhǎng)運(yùn)百貨四樓營(yíng)業(yè)總面積 1100平方米。約5700平方米2雖然隨著惠陽(yáng)近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是中海殼牌石化項(xiàng)目的進(jìn)入，使得 惠陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更是迅猛。但調(diào)查事實(shí)顯現(xiàn)這些利好消息并沒(méi)有給惠陽(yáng)商鋪?zhàn)饨鸬纳蠞q帶來(lái) 動(dòng)力，由商貿(mào)廣場(chǎng)的租金與去年租金持平可以看出。即使是局部租金的上漲也控制在3%6%之間。3、由于惠陽(yáng)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q緩慢，人們對(duì)商鋪的投資并沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)很大的熱情。從在售項(xiàng) 目中銘豪苑二期臨街商鋪的銷售情況（銷售率 8%可以看出。

16、但我們從裕華銷售情況（銷 售率80%卻可以看到一種新的景象，如果開(kāi)發(fā)商實(shí)行返租，保障投資者的投資回報(bào)，人們 會(huì)較多的對(duì)這種在售項(xiàng)商業(yè)目表現(xiàn)出熱情。項(xiàng)目建議通過(guò)對(duì)惠陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的了解和分析，以及結(jié)合我司多年商業(yè)項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)對(duì)惠陽(yáng)電 子城租金定位、價(jià)格地位、銷售方式提出以下建議，僅供發(fā)展商參考：1、租金定位綜合考慮和對(duì)比項(xiàng)目所處商圈中恒金百貨、商貿(mào)廣場(chǎng)、長(zhǎng)運(yùn)廣場(chǎng)各層租金水平，招商 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手迪吉圖數(shù)碼城的租金定位，以及開(kāi)城大道通訊產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)店面、萬(wàn)順一路、南 門大街的租金水平。注：以上租金都是按實(shí)際使用面積計(jì)算。建議惠陽(yáng)電子城租金（平均租金）定位為：一樓的租金約80元/平方米；二樓約50元/平方米；三樓約30元/平方米的租金水平。2、價(jià)格定位價(jià)格定位方面最有參照價(jià)值的是裕華廣場(chǎng)， 雖然它一樓均價(jià)賣到約14000元/平米, 但是返租5年，返租率10%裕華廣場(chǎng)最終售價(jià)為7000元/平米+5年的商場(chǎng)使用權(quán)。 雖然裕華廣場(chǎng)在位置上比惠陽(yáng)電子城略差， 其他方面都要比電子城具有優(yōu)勢(shì)。再結(jié)合 周邊租金水平。因此建議惠陽(yáng)電子城價(jià)格（平均售價(jià)）定位為：一樓約12000元/平方米，二樓約6000 7000元/平方米，三樓約 4000 5000元/平方米3、銷售方式建議根據(jù)金佰利操作的