北京金力天房地產(chǎn)咸陽項目營銷、推廣篇

1、咸陽項目營銷、推廣篇（下部）北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司20051015前 言根據(jù)開發(fā)商要求，本項目整體營銷推廣方案按照方案一：全部租賃方案二：全部按照虛擬價格銷售兩種資金回收方法分別進(jìn)行。按照甲方意見，項目最終規(guī)劃安排為：樓層建筑面積（平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃布局b22萬停車場及設(shè)備層b14.5萬地下市場f11.5萬內(nèi)街商業(yè)f21萬百貨商場f31萬f40.5萬寫字樓f50.5萬f60.5萬會展中心、自用辦公用房f70.5萬總面積12萬備注:其中,4-7層中間有大的中庭設(shè)置.方案一：全部租賃方式的營銷推廣方案第一部分：營銷方案采用全部租賃方式的目的：開發(fā)商保留所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過租賃獲得現(xiàn)金流，同時將

2、物業(yè)抵押給銀行用于回收資金，而將租賃收入用于償付利息及其他費用。一 總成本投入：2800元/平米*12萬=3.36億元二 銀行支付利息及其他費用比例按照6%計提三 項目資金回收方案（一） 靜態(tài)押金收入：(按100%租賃、使用面積計算，收取押金)1 地下市場：按10平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計算，4.5萬平米建筑面積，50%的使用率計算，共約2000個左右，每個攤位收取3000元押金，共計600萬元。2 f1內(nèi)街商鋪：按50平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計算，1.25萬平米建筑面積，75%的使用率計算，共約180個，每個攤位收取2萬元押金，共計360萬元。3 則靜態(tài)押金總收入為：960萬元。（二） 動態(tài)押金收入：（按動態(tài)租賃比

3、例，使用面積計算，收取押金）1 地下市場：按10平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計算，3萬平米建筑面積，50%的使用率計算，共約1500個左右，每個攤位收取3000元押金，共計450萬元2 f1內(nèi)街商鋪：按50平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計算，1.25萬平米建筑面積，75%的使用率計算，共約180個，按照80%的動態(tài)出租率，有效攤位為144個，每個攤位收取2萬押金，共計288萬元。3 押金總收入：738萬元（三） 靜態(tài)及動態(tài)租金收入狀況樓層建筑面積（平米）租金（元/天/平米）100%年靜態(tài)收益根據(jù)市場狀況預(yù)估的動態(tài)收益動態(tài)收益預(yù)估確定租賃比例根據(jù)b14.5萬43240萬元65%(按照3萬平米面積計算)2160萬元根據(jù)對咸陽市前期

4、市場類商業(yè)調(diào)研可知,咸陽目前對于市場類商業(yè)的支撐為3萬平米,因此如果按照4.5萬平米設(shè)置市場類商業(yè),在初期招租時會出現(xiàn)約1.5萬平米的空置,因此建議這1.5萬平米商業(yè)暫不租賃,待市場狀況好轉(zhuǎn)后再進(jìn)行租賃.f11.5萬41350萬元80%1080萬元主要是根據(jù)咸陽市整體市場情況和本項目所處的位置,由于中間內(nèi)街是二層結(jié)構(gòu),因此有0.25萬平米計算在二層f21萬2.4540萬元80%432萬元f31萬432萬元345.6萬元f40.5萬0.794.5萬元20%18.9萬元f50.5萬94.5萬元18.9萬元合計9萬57514055.4備注：1 b2作為停車場和設(shè)備層，不計算租金收益2 f6、f7作為

5、會展中心和開發(fā)商自用辦公，不計算租金收益3 f1、f4、f5使用率按照75%計算，其他樓層按照50%計算（四） 物業(yè)費：10元/平米/月，由商戶承擔(dān)。用于后期經(jīng)營管理，暫不計算。（五） 按照銀行相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)貸款額度一般在物業(yè)成本價值的65%70%，如按照這種計算方法，銀行實際能夠貸出的款項約為2.6億元，因此，仍有約8千萬的資金缺口需開發(fā)商自籌。如開發(fā)商仍然希望通過銀行貸款解決資金回收問題，則建議將評估價格做高，則能夠滿足開發(fā)商資金回收要求。（六） 宣傳推廣費用：按照總銷售額的1.5%-2%計提，即500672萬元。（七） 資金回收狀況：1 靜態(tài)資金回收總額：稅后靜態(tài)租金收入：5751-

6、5751*6%=5406萬元靜態(tài)押金收入+稅后靜態(tài)租金收入=960+5406=6366萬元利息及其他費用支出：2016萬元則靜態(tài)利潤收入為：5406-2016=3390萬元備注：因押金收入屬于應(yīng)付帳款，因此，不應(yīng)計算在利潤之內(nèi)。2 動態(tài)資金回收總額：稅后動態(tài)租金收入：4055.4-4055.4*6%=3812萬元動態(tài)押金收入+稅后動態(tài)租金收入=738+3812=4550萬元利息及其他費用支出：2016萬元則動態(tài)利潤收入為：4550-2016=2534萬元備注：因押金收入屬于應(yīng)付帳款，因此，不應(yīng)計算在利潤之內(nèi)。結(jié)論：根據(jù)以上推算結(jié)果，無論是靜態(tài)租金或動態(tài)租金收入狀況，都能夠滿足開發(fā)商對于償付銀行

7、利息和管理費用的需要。四 項目總體營銷推廣戰(zhàn)略1 目標(biāo)戰(zhàn)略：根據(jù)甲方要求在15個月實現(xiàn)收入2千萬元2 市場份額戰(zhàn)略：全部進(jìn)行租賃3 營銷戰(zhàn)略節(jié)點安排：時間工程進(jìn)度營銷安排備注06年2月15日工程啟動從06年3月到06年12月，f2、f3的百貨店引進(jìn)工作一直持續(xù)，爭取在年底前能夠落實。06年35月b1、f1客戶蓄水期06年5月1日b1租賃正式開盤06 年610月b1、f1正式招商06年10月1日f1租賃正式開盤06年11.107年3月f1f3所有面積補(bǔ)充招商07年3月1日f4、f5寫字樓開盤07年35月f4、f5招商07年3月項目整體竣工07年5月1日項目正式開業(yè)4 租金回收設(shè)定：時間工作安排資

8、金回收安排回款額度(萬)備注06年2.15工程啟動三年后，待市場整體經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)，在咸陽市樹立一定的知名度后，有可能達(dá)到預(yù)先設(shè)定的100%租金回收。06年3-5月b1、f1客戶蓄水期06年5.1b1租賃正式開盤只收取b1動態(tài)租賃狀況下的押金45006 年6-10月b1、f1正式招商06年10.1f1租賃正式開盤1收取b1動態(tài)租賃租金2收取f1動態(tài)租賃押金b1：2160f1：28806年11.107年3月f1f4所有面積補(bǔ)充招商收取f2f3的動態(tài)租金f2：432f3：345.607年3.1寫字樓開盤07年3-5月f4、f5招商收取f4、f5動態(tài)租金f4：18.9f5：18.907年3月項目整體竣

9、工收取f1的動態(tài)租金收補(bǔ)f2f6的剩余租金f1：108007年5.1項目正式開業(yè)補(bǔ)收f2f6的剩余租金合計4793.4五 營銷渠道（一） 市場類、內(nèi)街商業(yè)：嘉惠商業(yè)區(qū)、人民路、西安、興平、乾縣、楊陵、 禮泉等地（二） 百貨類及內(nèi)街的主力店：外埠引進(jìn)或定向招商（三） 寫字樓：咸陽及周邊、外埠駐咸陽辦事機(jī)構(gòu)及政府部門六 價格策略1 從簽署租賃合同之日起，3年內(nèi)租金不變，3年后視市場狀況調(diào)整租金2 在入場前，根據(jù)所處位置不同，需交納30002萬元的經(jīng)營保證金3 從開業(yè)之日起，所有商戶均享受3個月免租期4 提供約1個月的統(tǒng)一裝修期，不計租5 租金可分期付款，半年付或季付，視具體情況而定6 主力店及百貨

10、店租金優(yōu)惠7 在租賃當(dāng)中主要采用品牌營銷戰(zhàn)略，根據(jù)租賃狀況，如能順利引進(jìn)具有一定社會影響力的品牌店或主力經(jīng)營店，都可以作為營銷的炒作手段加以利用，有效提升項目知名度七 招商管理（一）成立專業(yè)招商團(tuán)隊，注重對經(jīng)營戶的招商、品質(zhì)及數(shù)量管理 （二）招商團(tuán)隊內(nèi)部分為4個小組，工作側(cè)重各有不同1 市場類商業(yè)招商組：2 內(nèi)街商業(yè)招商組：主力品牌店擬從外地引進(jìn)3 百貨店洽談引進(jìn)組：百貨店擬從外地引進(jìn)4 寫字樓、服務(wù)業(yè)態(tài)招商組(三) 客戶管理1. 嚴(yán)格登記審核，做好客戶品質(zhì)管理2. 客戶洽談流程第二部分：推廣計劃一推廣戰(zhàn)略安排 （一） 推廣針對主體：經(jīng)營商戶，包括市場類商戶、內(nèi)街商戶、百貨店商戶 和寫字樓商戶

11、（二） 推廣主題：項目的地理位置、規(guī)劃理念、未來遠(yuǎn)景、升值潛力等（三） 道具物料配置： 招商道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、dm單 宣傳道具：圍檔、道旗、報紙報告、公關(guān)活動、電視廣告 售樓處裝修（四） 道具時間安排：全部道具應(yīng)在06年2月1日前完成（五） 媒體選擇及選擇理由：1、 平面： 報紙作為大眾媒體，具有覆蓋面廣，傳閱率高的特點，因此可作為廣告宣傳的主體。 咸陽當(dāng)?shù)乜蛇x擇咸陽日報、華商報等媒體。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進(jìn)，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進(jìn)行選擇。2、 電視廣告： 電視是人們生活當(dāng)中必不

12、可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補(bǔ)充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時間內(nèi)達(dá)到告知目的。 制作15-30秒左右的形象宣傳片，在項目推廣的重要節(jié)點選擇咸陽或西安主要電視臺滾動播出。3、 戶外： 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶外的宣傳影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做5-6米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達(dá)到宣傳目的。 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換3次。4、 電臺：由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即

13、可，不必以廣播作為補(bǔ)充。因此，暫不安排電臺廣告宣傳。5、 網(wǎng)絡(luò)廣告：鑒于咸陽市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。（六） 推廣費用預(yù)算：1、推廣費用總體分配比例序號渠道具體物料費用（萬元）總費用（萬元）備注1道具物料招商道具17443.5平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告）323.5由于涉及外埠招商，因此廣告投入涉及外埠市場，外埠推廣費暫定100萬元道旗、圍擋33含3次畫面更換和搭建費用售樓處70含土建和內(nèi)部裝修2公關(guān)活動1503辦公及公關(guān)費用504機(jī)動資金20費用匯總：663.5萬元2、費用節(jié)點投入表日期工作內(nèi)容廣告投入費用匯總（萬）硬廣軟文電視戶外活動0

14、6年2月15日項目開工，推廣告知3063033205006年5月1日市場類商業(yè)招商開盤35104506年10月1日市場類商業(yè)開業(yè)及內(nèi)街商業(yè)招商開盤705012007年3月1日項目全部竣工10102007年5月1日項目整體開業(yè)42.560102.5合計187.563033150406.5備注：1 費用節(jié)點表僅體現(xiàn)咸陽當(dāng)?shù)赝茝V費用節(jié)點安排，外埠廣告費用暫無明細(xì)，視具體情況待定2 費用節(jié)點表中，外埠推廣費用未涉及，公關(guān)及辦公費用、售樓處裝修費用、機(jī)動費用、招商道具費用因貫穿推廣周期始終，因此未在上表中體現(xiàn)。費用總計257萬元3 軟文、電視、戶外費用始終貫穿推廣期，是主要推廣手段的重要補(bǔ)充，因此暫無明

15、細(xì)3、道具物料預(yù)算明細(xì)表銷售道具內(nèi)容訴求訴 求對 象制 作數(shù) 量參考費用預(yù)算（萬）vi系統(tǒng)名片logo所有商戶隨機(jī)5（含設(shè)計、印刷費）紙杯手提袋其他辦公用品樓書兩本 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 本商鋪賣點 招商要素 經(jīng)營前景 商鋪平面規(guī)劃 未來經(jīng)營前景和升值潛力針對市場類商業(yè)經(jīng)營者一本50002針對所有經(jīng)營者的形象樓書一本200008dm單針對所有經(jīng)營者400002圍擋形象咸陽市1套約23道旗約10售樓處（招商處）土建與vi相結(jié)合的項目形象1套約70內(nèi)部裝修合計1204、廣告安排1） 硬廣推廣細(xì)則時間宣傳節(jié)點宣傳內(nèi)容告知對象廣告版面安排費用預(yù)算（萬）06年25月 入市推廣期06年2.153.15

16、形象告知期項目整體情況及未來發(fā)展?jié)摿κ忻窦敖?jīng)營商戶每周2次，4個整版，4個半版303.155.1針對市場商業(yè)的廣告 告知市場商業(yè)開始招租 市場商業(yè)未來的前景 告知開盤信息經(jīng)營商戶共計6周,每周2個半版，開盤時增加1個整版3506年5.110.1 重點推廣期5.17.1主要針對市場商戶和1層經(jīng)營戶 市場商業(yè)前景描繪 穿插其他樓層介紹 大廈整體前景描繪經(jīng)營商戶5月:剩余3周每周2半版67月每周一個半版358.110.11層內(nèi)街商戶 告知內(nèi)街商業(yè)開始招租 內(nèi)街商業(yè)未來的前景 告知內(nèi)街商業(yè)開盤信息經(jīng)營商戶8月：每周1個半版9月：頭3周每周2個半版；剩余1周2個整版3510.1-07年2月維持廣告工程信

17、息,經(jīng)營情況經(jīng)營戶及消費者每月1個半半1007.207年5月形象廣告開業(yè)后項目商業(yè)狀況發(fā)布寫字樓招租信息市民及意向租賃寫字樓客戶2月2個半版3月3半1整4月頭三周6個半,后一周2個整42.5合計187.52）軟文費用明細(xì)暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期500元，共約6萬元。3）電視廣告費用明細(xì) 制作1530秒形象宣傳廣告片，以項目整體形象及未來發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹鳎陧椖客茝V的重要節(jié)點反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按30萬元進(jìn)行計算，具體費用待支出時詳細(xì)計算。5、公關(guān)活動安排日期建議活動主題費用預(yù)算（萬元）06年2月15日項目形象發(fā)布會200

18、6年5月1日b1市場商業(yè)開盤告知1006年10月1日b1開業(yè)，f1開盤，主力百貨店引進(jìn)簽約儀式5007年3月1日竣工典禮1007年5月1日項目整體開業(yè)60合計150方案二：全部虛擬產(chǎn)權(quán)銷售的營銷推廣方案第一部分：營銷方案采用全部虛擬售價銷售的目的：有效回收資金。一、成本計算（一） 項目開發(fā)成本為2800元/平米（二） 總投資額為3.36億元二、項目資金回收方案（按照使用面積計算）樓層建筑面積（平米）虛擬售價（元/平）100靜態(tài)銷售收入(億元)根據(jù)市場狀況預(yù)估的動態(tài)收益(億元)備注b14.5萬120002.750%1.3550%使用率f11.5萬225002.180%1.6875%使用率f21萬

19、17000150%0.5350%使用率f31萬130000.6530%0.19550%使用率f40.5萬35000.17515%0.0525按照建筑面積銷售f50.5萬0.175合計9萬6.83.81備注：1. 按照咸陽市現(xiàn)有商業(yè)情況，b1的銷售基本無法實現(xiàn)，但為了開發(fā)商資金核算方便，仍然按照理想銷售情況進(jìn)行計算2. b2作為停車場和設(shè)備層，不計算銷售收入3. 在計算銷售收入時，仍然將一層內(nèi)街商業(yè)中2500平米的面積計算在二層，按照二層的售價計算4. f1中，有1.25萬平米的面積為22500的售價，另有0.25萬平米面積的售價為17000，因此，在計算時是分別計算的，分別匯總5. f6、f7

20、作為會展中心和開發(fā)商自用辦公，不計算銷售收入（三） 靜態(tài)銷售稅后收入為：6.8-6.8*6%=6.39億元則去掉成本后，靜態(tài)銷售收入為：6.39-3.36=3.03億元（四） 根據(jù)市場情況預(yù)估的動態(tài)稅后收益：3.81-3.81*6%=3.58億元則去掉成本后，動態(tài)銷售收入為：3.58-3.36=0.22億元（五）按照動態(tài)銷售情況進(jìn)行的返租計算：1 按照8.8%返租計算年返租數(shù)額=3.58*8.8%=3150萬元2按照10%返租計算年返租數(shù)額=3.58*10%=3580萬元3、動態(tài)租金收益為：(建筑面積*使用率*租金/平米*天數(shù)*動態(tài)租率)b1：30000*50%*4*360=2160萬元f1：

21、12500*75%*4*360*80%=1080萬元f2、f3：22500*50%*2.4*360*80%=778萬元總租金收入為：4018萬元稅后總租金收入為：4018-4018*6%=3777萬元4、如按照8.8%返租計算，租金可抵貼現(xiàn)額，同時有627萬元的剩余5、如按照10%返祖計算，租金可抵貼現(xiàn)額，同時有197萬元的剩余備注：招商時，押金收入始終存在，但屬于應(yīng)付帳款，不能計算在收益當(dāng)中。二、項目總體營銷推廣戰(zhàn)略1. 目標(biāo)戰(zhàn)略：實現(xiàn)預(yù)期的動態(tài)銷售狀況，順利回收資金2. 市場份額戰(zhàn)略：按照虛擬售價進(jìn)行銷售，同時進(jìn)行招商3. 營銷戰(zhàn)略節(jié)點安排：時間工程進(jìn)度銷售安排租賃招商安排備注06年2.1

22、5工程啟動06年4.1b1、f1正式開盤銷售，拍賣4.110.1b1、f1持續(xù)銷售06年3-5月b1招租客戶蓄水期06年5.1b1租賃正式開盤06 年6-9月b1、f1正式招商06年9.1f2f5銷售開盤06年10.1f1租賃正式開盤，b1正式營業(yè)06年11.107年3月銷售持續(xù)期f1f6所有面積補(bǔ)充招商07年3月項目整體竣工07年5.1項目正式開業(yè)完成預(yù)期動態(tài)銷售07年508年3月補(bǔ)充銷售期繼續(xù)銷售4、回款進(jìn)度表時間工程進(jìn)度銷售安排租賃招商安排動態(tài)租賃資金回收動態(tài)銷售資金回收備注安排資金回收安排資金回收06年2.15工程啟動06年4.1b1、f1正式開盤銷售4.110.1b1、f1持續(xù)銷售0

23、6年3-5月b1招租客戶蓄水期b1、f1銷售回款b1：13500f1：1680006年5.1b1租賃正式開盤b1租賃押金450f2f5銷售回款f2：5300f3：1950f4、 f5：52506 年6-9月b1、f1正式招商06年9.1f2f5銷售開盤06年10.1f1租賃正式開盤，b1正式營業(yè)b1租賃租金；f1租賃押金b1：2160f1：28806年11.107年3月銷售持續(xù)期f1f6所有面積補(bǔ)充招商f2f3的租金f2：432f3：345.607年3月項目整體竣工f1的租金；f2f6的剩余租金f1：108007年5.1項目正式開業(yè)補(bǔ)收f2f6的剩余租金完成預(yù)期動態(tài)銷售07年508年3月補(bǔ)充銷

24、售期繼續(xù)銷售合計4755.63807542830.6備注：因銀行放款需近一個月的周期，因此，銷售部分的回款時間比銷售時間會滯后一個月左右。三、營銷渠道租賃渠道同方案一銷售渠道：針對咸陽、西安、興平、乾縣、楊陵、禮泉散戶投資客群四、促銷策略（一）事件營銷銷售開盤前推出5-8個好位置的商鋪進(jìn)行拍賣1）目的：l 炒作項目，聚集人氣l 消化商鋪，回籠資金2）備注：l 通過拍賣的方式未必能夠?qū)崿F(xiàn)真正的銷售，所以主要的目的在于炒作和 告知l 因為不可預(yù)計，所以此部分的收入不作預(yù)估（二）品牌營銷如能順利引進(jìn)具有一定社會影響力的品牌店或主力經(jīng)營店，或有社會名人購買商鋪，都可以作為營銷的炒作手段加以利用，提升項

25、目知名度五、銷售招商管理1. 成立專業(yè)的銷售團(tuán)隊2. 選取位置較好的鋪位預(yù)留給品牌店或直接加權(quán)出售3. 其余鋪位全部推出，保證資金快速回籠，達(dá)成預(yù)期銷售目標(biāo)4. 同時成立4個專業(yè)招商小組，負(fù)責(zé)市場類商業(yè)、內(nèi)街商業(yè)、百貨主力店、寫字樓及服務(wù)業(yè)態(tài)的招商引進(jìn)工作。第二部分：推廣策略一推廣戰(zhàn)略（一） 推廣針對主體：投資戶和經(jīng)營商戶（二） 推廣主題：項目的地理位置、規(guī)劃理念、未來遠(yuǎn)景、升值潛力等（三） 道具物料配置： 銷售道具：名片、紙杯、手提袋、胸牌、其他辦公用品、樓書、dm單 宣傳道具：圍檔、道旗、報紙報告、公關(guān)活動、電視廣告 售樓處裝修（四） 媒體選擇及理由1、 平面： 報紙作為大眾媒體，具有覆蓋

26、面廣，傳閱率高的特點，因此可作為廣告宣傳的主體。 咸陽當(dāng)?shù)乜蛇x擇咸陽日報、華商報等媒體。由于內(nèi)街品牌店和百貨店需從外埠引進(jìn)，因此，平面選擇方面會涉及在外地的媒體發(fā)布，特別是西安的一些媒體，具體媒體將根據(jù)實際推廣狀況進(jìn)行選擇。2、 電視廣告： 電視是人們生活當(dāng)中必不可少的娛樂工具，電視廣告具有一定的權(quán)威性，同時可覆蓋面廣，在推廣時可作為報紙的有效補(bǔ)充媒體，配合報紙廣告，搭建立體化宣傳網(wǎng)絡(luò)，在短時間內(nèi)達(dá)到告知目的。 制作15-30秒左右的形象宣傳片，在項目推廣的重要節(jié)點選擇咸陽或西安主要電視臺滾動播出。3、 戶外： 是主要的推廣手段，因咸年陽市城市較小，且本項目地處絕對的城市中心，因此，戶外的宣傳

27、影響力應(yīng)該是最大的，特別是在搭建圍擋時，可做5-6米高的異型圍擋，吸引過路人群的關(guān)注，達(dá)到宣傳目的。 主要以圍擋和道旗為主，視推廣情況和推廣安排，更換畫面，暫定更換3次。4、 電臺：由于項目所在地點是咸陽市最主要的干路，是市內(nèi)外車輛的必經(jīng)之路，因此有戶外形象宣傳即可，不必以廣播作為補(bǔ)充。因此，暫不安排電臺廣告宣傳。5、 網(wǎng)絡(luò)廣告：鑒于咸陽市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)方面對于網(wǎng)絡(luò)的宣傳介入較少，因此，暫不考慮安排網(wǎng)絡(luò)宣傳。（五） 推廣費用預(yù)算：1、推廣費用總體分配比例序號渠道具體物料費用（萬元）總費用（萬元）備注1道具物料銷售道具23751平面立體廣告投入（含硬、軟廣告及電視廣告）425由于涉及外埠招商，因此廣

28、告投入涉及外埠市場，外埠推廣費暫定100萬元推廣中涵蓋招商和銷售，因此在原有廣告推廣費用基礎(chǔ)上增加100萬元道旗、圍擋33含3次畫面更換和搭建費用售樓處70含土建和內(nèi)部裝修2公關(guān)活動1753辦公及公關(guān)費用504機(jī)動資金100費用匯總：1076萬元2、節(jié)點費用明細(xì)推廣周期安排日期工作內(nèi)容廣告投入費用匯總（萬）硬廣軟文電視戶外活動入市告知期06.2.15項目開工，產(chǎn)品開始推介20630332050招商蓄水期06.3-5月b1、f1商業(yè)蓄水120140招商開盤期06.5.1b1市場類商業(yè)招商開盤20103006.10.1b1正式開業(yè)、f1內(nèi)街類商業(yè)招商開盤205054銷售期06.4.1b1、f1開盤

29、銷售15154006.9.1f2f5開盤銷售351035招商銷售持續(xù)期06.6.1-9.1b1、f1持續(xù)招商8010006.11-07.3 f1f5持續(xù)招商 b1f5持續(xù)銷售305007.3.1竣工儀式1010開業(yè)期07.5.1開業(yè)典禮4960160合計38963033175633備注：1 因軟文和電視廣告在實際投放時將根據(jù)情況隨時調(diào)整，因此，在計算接點費用時暫不計算在各個期間內(nèi)2 因戶外圍擋和道旗作為長期使用的推廣工具，費用應(yīng)平攤到各個推廣期內(nèi)，因此暫不做拆分3 在節(jié)點費用表中，外埠推廣費用、公關(guān)及管理費用、機(jī)動費用、售樓處裝修費用、銷售物料費用因始終貫穿始終，因此未涉及在上表中，總計443

30、萬元4 此次推廣涉及角度既有招商又有銷售，同時還涉及外埠的招商和銷售，同時，這兩項工作在實際操作中有很大的重合度，因此這里計算的硬廣投放費用是模糊值，具體數(shù)值只有根據(jù)實際需要才能是準(zhǔn)確值3、道具物料預(yù)算明細(xì)表銷售道具內(nèi)容訴求訴 求對 象制 作數(shù) 量參考費用預(yù)算（萬）vi系統(tǒng)名片logo所有商戶隨機(jī)5（含設(shè)計、印刷費）紙杯手提袋其他辦公用品樓書兩本 人民路特殊的商業(yè)文化氛圍 本商鋪賣點 招商要素 經(jīng)營前景 商鋪平面規(guī)劃 未來經(jīng)營前景和升值潛力針對商業(yè)經(jīng)營者一本200008針對投資者的形象樓書一本200008dm單針對所有客戶400002圍擋形象咸陽市1套約23道旗約10售樓處（招商處）土建與vi

31、相結(jié)合的項目形象1套約70內(nèi)部裝修合計1263、硬廣費用預(yù)算：因廣告宣傳中涉及招商推廣和銷售推廣兩項內(nèi)容，且招商中涉及到咸陽以外的外埠市場招商，因此，費用會有一定幅度的浮動，暫定387萬元，視實際支出需要增減。4、軟文費用預(yù)算：暫按每周一期，重要節(jié)點發(fā)布兩至三期計算，單期500元，共約6萬元。5、電視廣告費用預(yù)算： 制作1530秒形象宣傳廣告片，以項目整體形象及未來發(fā)展?jié)摿π麄鳛橹鳎陧椖客茝V的重要節(jié)點反復(fù)播出，同平面廣告形成交叉立體效應(yīng)。 因電視廣告單位報價波動較大，因此暫按30萬元進(jìn)行計算，具體費用待支出時詳細(xì)計算。6、公關(guān)活動費用安排日期建議活動主題費用預(yù)算（萬元）06年2月15日項目形象發(fā)布會2006年5月1日b1市場商業(yè)開盤告知1006年4月1日b1、f1開盤銷售，拍賣活動1506年9月1日f2f5開盤銷售1006年10月1日b1開業(yè)，f1開盤，主力百貨店引進(jìn)簽約儀式50萬07年3月1日竣工典禮10萬07年5月1日項目整體開業(yè)60萬合計175（五）宣傳推廣周期安排說明：根據(jù)整體推廣要求，此次推廣涵蓋招商任務(wù)和銷售任務(wù)，因此，將整個推廣周期根據(jù)推廣主要任務(wù)不同，分為6個推廣分周期，由于銷售和招商工作有一定重合，因此，具體推廣主題暫不確定，根據(jù)實際情況待定。1 入市告知期： 時間工作內(nèi)容針對人群宣傳內(nèi)容平面報紙電視廣告公關(guān)活動06年2月15日項目開工咸陽市項