北京城建財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、北京城建投資發(fā)展股份有限公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告指導(dǎo)老師：參賽隊(duì)伍：newbie成員： 前 言1998年9月4日，北京城建（證券代碼：600266）由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司作為獨(dú)家發(fā)起人在上海證券交易所正式掛牌上市。公司從上市至今表現(xiàn)強(qiáng)勁，光在近五年，資產(chǎn)總額的上升就超過(guò)了300%；政府在奧運(yùn)建設(shè)期間更是出盡風(fēng)頭，中標(biāo)多個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目。北京城建的成功似乎與其政府背景有密不可分的聯(lián)系，但除此之外我們更因關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)之道，到底是什么幫助北京城建獲得如此巨大的成功？本報(bào)告將以財(cái)務(wù)分析為主，從多個(gè)角度剖析北京城建的經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路；并且在眼前眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)的時(shí)代背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展提出規(guī)劃和

2、建議。目 錄1 北京城建概況.41.1 公司簡(jiǎn)介.41.2 公司背景.51.3 公司戰(zhàn)略分析.52 外部環(huán)境分析（pest分析）.63 公司基本財(cái)務(wù)分析.73.1 企業(yè)資產(chǎn)狀況分析.73.1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析.73.1.2 融資結(jié)構(gòu)分析.93.2 企業(yè)償債能力分析.103.2.1 短期償債能力.103.2.2 長(zhǎng)期償債能力.143.3 企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析.193.3.1 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù).193.3.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù).203.3.3 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù).223.3.4 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù).233.4 企業(yè)盈利能力分析.253.4.1 業(yè)務(wù)盈利能力.253.4.2 資產(chǎn)回報(bào)能力分析.273.4.3 資本

3、收益能力.283.5 企業(yè)獲現(xiàn)能力分析.293.5.1 現(xiàn)金流量總體分析.293.5.2 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)分析.313.6 企業(yè)發(fā)展能力分析.333.6.1 銷售增長(zhǎng)率.333.6.2 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率.353.6.3 資本積累率.364 杜邦分析.385 結(jié)論.415.1 對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的總體分析.415.2 swot分析.415.3 評(píng)價(jià)和建議.436 參考文獻(xiàn)及資料來(lái)源.431 北京城建概況1.1 公司簡(jiǎn)介北京城建投資發(fā)展股份有限公司是由北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司于1998年獨(dú)家發(fā)起,以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型專業(yè)品牌地產(chǎn)商，公司主要涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)以及污水處理業(yè)務(wù),其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范

4、圍還包括：投資及投資管理；銷售金屬材料、木材、建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備；信息咨詢；環(huán)保技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)等。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布于北京、重慶等地區(qū);污水處理業(yè)務(wù)主要分布在安徽、河北地區(qū)。北京城建架構(gòu)如圖：1.2 公司背景北京城建投資發(fā)展股份有限公司的控股股東北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司是北京市國(guó)資委100%控股的企業(yè)，公司政府背景深厚。這一背景在奧運(yùn)項(xiàng)目招投標(biāo)中體現(xiàn)得尤為明顯：公司參與奧運(yùn)場(chǎng)館項(xiàng)目法人投標(biāo)，牽頭組建了北京城建投標(biāo)聯(lián)合體，中標(biāo)奧林匹克公園(b區(qū))國(guó)家體育館和奧運(yùn)村項(xiàng)目；參與以中關(guān)村開(kāi)發(fā)建設(shè)公司為代表的投標(biāo)聯(lián)合體，中標(biāo)北京五棵松文化體育中心等項(xiàng)目。1.3 公司戰(zhàn)略分析房地產(chǎn)行業(yè)雖然受

5、到重重調(diào)控，但從需求端的角度來(lái)看，由“城鎮(zhèn)化”帶來(lái)的潛在需求依然旺盛；公司在2010年儲(chǔ)備了足夠的土地，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，顯示出足夠的信心。公司積極參與保障房、廉租房的建設(shè)；將獲得政策、信貸支持。 除此之外，公司還將更加注重多元化經(jīng)營(yíng)：通過(guò)收購(gòu)、招標(biāo)參與污水治理等環(huán)保項(xiàng)目的投資，通過(guò)參股中科招商創(chuàng)業(yè)投資有限公司參與更多金融股權(quán)投資等。2 外部環(huán)境分析（pest分析）pest是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量；一般選取政治（political）、經(jīng)濟(jì)（economic）、技術(shù)（technological）和社會(huì)（social）這四大類影響企業(yè)的主要外

6、部環(huán)境因素進(jìn)行分析。政治法律環(huán)境1、 中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控措施。2、 稅收政策的調(diào)整：多地對(duì)個(gè)人自用住房開(kāi)征房產(chǎn)稅。3、 政府推出大量保障房、廉租房建設(shè)的建設(shè)。未來(lái)市場(chǎng)及行業(yè)變化趨勢(shì)社會(huì)文化環(huán)境1、房地產(chǎn)是一種稀缺的資源。2、中國(guó)人口在持續(xù)增長(zhǎng)，大量人口對(duì)房產(chǎn)這一稀缺性資源產(chǎn)生剛性需求。3、中國(guó)人“買房置地，居有定所”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、 金融危機(jī)后世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)普遍回暖。2、 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景總體看好。3、 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方gdp的貢獻(xiàn)較大。4、 中國(guó)長(zhǎng)期投資渠道單一，股票市場(chǎng)又表現(xiàn)低迷，cpi上漲，人民幣升值，熱錢流入，貨幣貶值，房產(chǎn)保值增值價(jià)值明顯。技

7、術(shù)環(huán)境1、 為適應(yīng)社會(huì)環(huán)保、低碳的趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必須通過(guò)建筑技術(shù)的創(chuàng)新，降低建筑施工能耗，打造“綠色住宅”。2、 在日益完善的綠色施工管理?xiàng)l款下，房地產(chǎn)企業(yè)還必須盡量避免噪音污染、光污染等對(duì)環(huán)境造成的污染。3 公司基本財(cái)務(wù)分析3.1 企業(yè)資產(chǎn)狀況分析3.1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析 北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)占資產(chǎn)總額非常大，達(dá)到80%以上，為了更好地觀察北京城建的資產(chǎn)構(gòu)成狀況，我們通過(guò)各項(xiàng)目所占比例對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表報(bào)表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金 12.76%11.40%12.89%14.28%應(yīng)收賬款 1.1

8、6%0.31%0.10%0.07%預(yù)付款項(xiàng) 4.69%9.71%8.45%4.20%應(yīng)收利息 0.00%0.01%0.01%0.01%其他應(yīng)收款 5.36%2.86%4.80%3.59%存貨 58.89%58.38%56.31%64.07%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn) 0.26%0.36%0.39%0.00%流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 83.12%83.03%82.94%86.22%非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn) 0.00%0.00%3.85%0.00%長(zhǎng)期應(yīng)收款 0.62%0.31%0.00%0.00%長(zhǎng)期股權(quán)投資 10.99%10.30%7.99%8.84%投資性房地產(chǎn) 3.20%3.16%2.47%1.98%

9、固定資產(chǎn)原值 0.68%0.70%0.53%0.50%累計(jì)折舊 0.09%0.12%0.11%0.11%固定資產(chǎn)凈值 0.59%0.58%0.42%0.39%固定資產(chǎn)凈額 0.59%0.58%0.42%0.39%在建工程 0.00%0.44%0.56%0.01%無(wú)形資產(chǎn) 0.00%0.00%0.16%0.78%商譽(yù) 0.57%0.27%0.00%0.00%長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 0.01%0.00%0.00%0.00%遞延所得稅資產(chǎn) 0.89%1.90%1.59%1.78%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 16.88%16.97%17.06%13.78%資產(chǎn)總計(jì) 100.00%100.00%100.00%100.00%根

10、據(jù)圖表，我們發(fā)現(xiàn)存貨占資產(chǎn)總額的比重相當(dāng)大，達(dá)到一半以上，而且呈上升趨勢(shì) ，到2010年末更達(dá)到64.07%。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，只要市場(chǎng)不出現(xiàn)較大拐點(diǎn)，存貨占總資產(chǎn)比率50%以上是正常的。但北京城建逐步上升的存貨比率是否合理，我們還需重點(diǎn)探討。截至2011年4月11日，兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正越繃越緊存貨大幅增加、現(xiàn)金流巨幅減少、負(fù)債激增、不分紅。在國(guó)八條出臺(tái)后，北京迅速出臺(tái)了落實(shí)調(diào)控的“京十五條”。近期北京公布“穩(wěn)中有降”房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，是全國(guó)首個(gè)在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)中提出“降”的城市。房?jī)r(jià)方面，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米

11、19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是自2009年9月份以來(lái)新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。從上述新聞中可以看出，面臨國(guó)家打壓房?jī)r(jià)的嚴(yán)厲措施，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的存貨劇增，資金緊張。北京城建的2010年存貨中，未竣工的開(kāi)發(fā)成本占 72.91%，而存量房只占0.83%，流動(dòng)性良好，表明北京城建采取擴(kuò)張的戰(zhàn)略，對(duì)前景還是比較樂(lè)觀的。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)不利波動(dòng)，存貨流動(dòng)性不足，就會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劇增。但從資金方面看，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金普遍緊張的背景下，北京城建的2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比率卻比2009年增長(zhǎng)了，而且絕對(duì)數(shù)也增加了，值得注意的一點(diǎn)是，2010年北

12、京城建無(wú)論是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投資活動(dòng)，還是籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額都為正數(shù)，而且比例合理，經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額占現(xiàn)金增加總額的80%以上。說(shuō)明北京城建的財(cái)務(wù)管理有效，能夠很好地運(yùn)轉(zhuǎn)資金，使其能滿足未來(lái)發(fā)展的需求，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在這一方面優(yōu)勝于其他的房地產(chǎn)企業(yè)。3.1.2 融資結(jié)構(gòu)分析 北京城建的融資結(jié)構(gòu)變化較大，其融資更多地依賴于債權(quán)融資，尤其是流動(dòng)負(fù)債的融資，為了更好地觀察北京城建的融資結(jié)構(gòu)，我們通過(guò)各項(xiàng)目所占比例對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。融資結(jié)構(gòu)分析表報(bào)表日期2007-12-312008-12-312009-12-312010-12-31流動(dòng)負(fù)債：短期借款 13.21%4.71%2.66%2

13、.95%應(yīng)付賬款 4.84%8.23%7.85%10.94%預(yù)收款項(xiàng) 18.26%10.90%20.85%27.64%應(yīng)付職工薪酬 0.17%0.17%0.20%0.15%應(yīng)交稅費(fèi) 0.60%2.29%2.22%3.13%應(yīng)付利息 0.03%0.02%0.12%0.10%應(yīng)付股利 0.17%0.00%0.14%0.00%其他應(yīng)付款 18.21%10.48%10.65%4.73%一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債 3.05%2.82%0.00%9.47%流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 58.54%39.62%44.70%59.11%非流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款 1.96%21.65%12.75%2.25%應(yīng)付債券 4.76%4.59%

14、9.17%7.71%長(zhǎng)期應(yīng)付款 0.00%0.11%0.08%0.07%遞延所得稅負(fù)債 0.10%0.05%0.77%0.03%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 6.82%26.40%22.77%10.05%負(fù)債合計(jì) 65.35%66.02%67.47%69.16%所有者權(quán)益：實(shí)收資本(或股本) 7.25%6.97%4.92%4.95%資本公積 17.01%15.43%14.04%6.94%盈余公積 2.01%1.94%1.73%1.92%未分配利潤(rùn) 6.64%8.67%11.18%15.18%歸屬于母公司股東權(quán)益合計(jì) 32.92%33.00%31.87%29.00%少數(shù)股東權(quán)益 1.73%0.97%0.66%

15、1.84%所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計(jì) 34.65%33.98%32.53%30.84%負(fù)債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計(jì) 100.00%100.00%100.00%100.00%根據(jù)圖表，我們可以發(fā)現(xiàn)北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率大于60%，呈逐年上升趨勢(shì)，2010年更達(dá)到69.16%。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60%-70%以內(nèi)。乍一看，北京城建2010年的資產(chǎn)負(fù)債率快超越安全范圍了，其實(shí)不然，由于預(yù)收賬款屬于非貨幣性負(fù)債，不需要償還的，只要交樓就行了，根據(jù)2010年的數(shù)據(jù)，北京城建扣除預(yù)收款項(xiàng)的其他資產(chǎn)負(fù)債率為41.52%，其實(shí)不是很高，同時(shí)北京城建的短期借款所占比率較低，從200

16、7年到2010年呈逐年下降趨勢(shì)，2010年更低至2.95%，這都說(shuō)明了北京城建的財(cái)務(wù)狀況還是比較穩(wěn)健的，資產(chǎn)負(fù)債率還有上升的空間。3.2 企業(yè)償債能力分析3.2.1 短期償債能力1流動(dòng)比率流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)/流動(dòng)負(fù)債合計(jì)100%流動(dòng)比率2007200820092010北京城建1.422.101.861.46萬(wàn) 科a1.961.761.911.59行業(yè)平均1.691.931.891.52流動(dòng)比率折線圖*注：為了能更好地分析北京城建的財(cái)務(wù)狀況，我們根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)、資產(chǎn)負(fù)債率相近、行業(yè)類

17、型相似、區(qū)位房?jī)r(jià)近似四個(gè)條件選取5個(gè)上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)計(jì)算行業(yè)平均指標(biāo)，它們分別是北辰實(shí)業(yè)、陸家嘴、萬(wàn)通地產(chǎn)、中國(guó)寶安和中華企業(yè)?？v向分析：北京城建的流動(dòng)比率在2007年至2010年間表現(xiàn)不夠平穩(wěn)，特別在2008年升幅較大，達(dá)到了47%。在此期間流動(dòng)資產(chǎn)總額變化不大，而流動(dòng)負(fù)債從2007年的598030萬(wàn)元下降到了2008年的420993萬(wàn)元，降幅超過(guò)42%。造成流動(dòng)負(fù)債大幅下降的原因包括：公司向北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司償還借款本金1 億元及利息2,133.10 萬(wàn)元造成的短期借款減少；向銀行等債權(quán)人給付借款利息合計(jì)2.84億元以及支付代碼為078075的債券07京城建債自2007年11月21日

18、至2008年11月20日期間的利息造成的應(yīng)付利息的減少；公司本年末其他應(yīng)付款金額比上年年末其他應(yīng)付款金額減少746,237,162.49 元，減少比例為40.12%，主要系本公司之子公司惠明公司以長(zhǎng)期借款償還北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司借款900,000,000.00 元。 橫向分析：北京城建的流動(dòng)比率整體稍低于行業(yè)平均水平和行業(yè)龍頭萬(wàn)科a的流動(dòng)比率值，資金流動(dòng)性一般。2速動(dòng)比率 速動(dòng)比率，是指速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。它是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債。速動(dòng)比率2007200820092010北京城建0.410

19、.620.600.37萬(wàn) 科a0.590.430.590.56行業(yè)平均0.500.520.590.47速動(dòng)比率折線圖縱向分析：北京城建的速動(dòng)比率在2007年至2010年之間起伏也比較大，在2008年升幅達(dá)到了51%（原因與流動(dòng)比率在2008年的上升類似，此處不再做分析）；在2010年降幅則達(dá)到了62%。在此期間，把流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨、1年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)及其他流動(dòng)資產(chǎn)剔除得到速動(dòng)資產(chǎn)值，但速動(dòng)資產(chǎn)值變動(dòng)很小，而流動(dòng)負(fù)債值則由2009年的673097萬(wàn)元上升到了2010年的1061150萬(wàn)元，上升幅度超過(guò)了57%。公司預(yù)收售房款增加所致的2010年預(yù)收賬款余額為49.6 億元,比2009年增長(zhǎng)5

20、8%；公司預(yù)提應(yīng)付工程款及按清算口徑預(yù)提土地增值稅增加所致的應(yīng)付賬款比上年末增加781,991,219.34 元，增加比例為66.12%；公司應(yīng)交稅費(fèi)從2009年的33483.1萬(wàn)元上升到2010年的56186.7萬(wàn)元，上升幅度超過(guò)67.8%。以上因素都是使得流動(dòng)負(fù)債上升的重要原因。橫向分析：北京城建的速動(dòng)比率相比行業(yè)龍頭萬(wàn)科a和行業(yè)平均水平而言，顯得波動(dòng)較大，其總體速動(dòng)比率值也不夠理想，所體現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力相對(duì)偏弱。3. 現(xiàn)金比率 現(xiàn)金比率，是指公司現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)資產(chǎn)總量與當(dāng)前流動(dòng)負(fù)債的比率。用來(lái)衡量公司在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)

21、的能力。現(xiàn)金比率=（貨幣現(xiàn)金+有價(jià)證券）/流動(dòng)負(fù)債100%。 現(xiàn)金比率2007200820092010北京城建22.25%29.68%29.71%24.17%萬(wàn) 科a34.95%30.96%33.80%29.17%行業(yè)平均28.60%30.32%31.76%26.67%現(xiàn)金比率折線圖縱向分析： 北京城建的現(xiàn)金比率較其流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率而言表現(xiàn)較為平穩(wěn)，波動(dòng)較??；以2008年為例，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的升幅分別達(dá)到了47%、51%，而現(xiàn)金比率的升幅只有33%。在這3項(xiàng)指標(biāo)的分析當(dāng)中，分母流動(dòng)負(fù)債這一參數(shù)沒(méi)有改變，但分子當(dāng)中把存貨和應(yīng)收賬款排除在外，2008年現(xiàn)金比率的上升與2010年的下降與流動(dòng)比

22、率和速動(dòng)比率在2008、2010年的變動(dòng)類似，此處不再反復(fù)說(shuō)明。橫向分析：北京城建與行業(yè)平均現(xiàn)金比率的起伏基本保持一致，但總體低于行業(yè)平均水平，與行業(yè)龍頭萬(wàn)科相比更是相差較大；說(shuō)明北京城建在不依靠存貨銷售及應(yīng)收款的情況下，支付當(dāng)前債務(wù)的能力在行業(yè)當(dāng)中偏弱。3.2.2 長(zhǎng)期償債能力1資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。用來(lái)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100%資產(chǎn)負(fù)債率2007200820092010北京城建65.35%66.02%67.47%69.16%萬(wàn) 科a66.11%67.44%67.0

23、0%74.69%行業(yè)平均65.73%66.73%67.24%71.92%資產(chǎn)負(fù)債率折線圖縱向分析：從2007年至2010年，北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率一路升高。原因在于： 在此期間北京城建的負(fù)債、所有者權(quán)益和資產(chǎn)都一直在增加，但負(fù)債的增速高于資產(chǎn)的增速。北京城建一直承受著較大的融資壓力，以下是公司在此期間內(nèi)主要借債情況：公司于2007年11月21日發(fā)行公司債券，發(fā)行總額5億元，折價(jià)額13,776,000.00元，期限7年；公司于2009年9月28日發(fā)行公司債券，發(fā)行總額9億元，折價(jià)額9,060,000.00元，期限7年。公司于2007年1月25日向社會(huì)非公開(kāi)定向發(fā)行人民幣普通股14,100萬(wàn)股，變更

24、后的注冊(cè)資本為74,100萬(wàn)元；公司于2007年2月3日實(shí)施完成了2006年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案，實(shí)習(xí)募集資金凈額116,902.26萬(wàn)元人民幣。值得注意的是公司從2008年至2010年預(yù)收賬款不斷增加，2009年和2010年的升幅分別達(dá)到了171%和58%,預(yù)收賬款總額由2008年的115829萬(wàn)元上升到了2010年的496105萬(wàn)元。橫向分析：北京城建的資產(chǎn)負(fù)債率總體上低于行業(yè)龍頭萬(wàn)科a和行業(yè)平均水平，若與上述兩者對(duì)比，顯示出更強(qiáng)的長(zhǎng)期償債能力。從數(shù)據(jù)的表面來(lái)看，不論是北京城建、萬(wàn)科a還是行業(yè)平均的資產(chǎn)負(fù)債率都相當(dāng)?shù)母?，并且?007年至2010年期間有持續(xù)上升的走勢(shì)。它們的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到

25、了接近70%甚至超過(guò)70%的水平，其財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)達(dá)到了“危險(xiǎn)”的等級(jí)，從數(shù)據(jù)表面上其長(zhǎng)期償債能力非常的弱。2. 權(quán)益乘數(shù) 權(quán)益乘數(shù)又稱股本乘數(shù)，是指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù)。表示企業(yè)的負(fù)債程度，權(quán)益乘數(shù)越大，企業(yè)負(fù)債程度越高。權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)總額/股東權(quán)益總額。權(quán)益乘數(shù)2007200820092010北京城建2.892.943.073.24萬(wàn) 科a2.953.073.033.95行業(yè)平均2.923.013.053.56權(quán)益乘數(shù)折線圖縱向分析：從2007年至2010年北京城建的權(quán)益乘數(shù)不斷升高，并且升幅不斷加大。這表明北京城建在此期間內(nèi)負(fù)債程度逐漸升高，這與之前分析的資產(chǎn)負(fù)債率的升高呈對(duì)應(yīng)的關(guān)系

26、，此處不再重復(fù)說(shuō)明。北京城建的權(quán)益乘數(shù)從2009年開(kāi)始已經(jīng)超過(guò)了3，說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿率較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。橫向分析：北京城建與行業(yè)龍頭萬(wàn)科a相比，權(quán)益乘數(shù)整體較低，且其權(quán)益乘數(shù)除2009年外一直低于行業(yè)平均水平；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在同行業(yè)中較低。 3利息償還能力分析：利息保障倍數(shù) 利息保障倍數(shù)是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率（企業(yè)息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用之比）。它是衡量企業(yè)支付負(fù)債利息能力的指標(biāo)（用以衡量?jī)敻督杩罾⒌哪芰Γ?。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用相比，倍數(shù)越大，說(shuō)明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。利息保障倍數(shù)（利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用）/利息費(fèi)用。利息保障倍數(shù)2007200820

27、092010北京城建2.251.92.683.65萬(wàn)科a4.482.613.463.45行業(yè)平均3.372.253.073.55利息保障倍數(shù)折線圖縱向分析：從2007年至2010年北京城建的利息保障倍數(shù)不夠穩(wěn)定，其中2009年較2008年上升41%，年變動(dòng)較大。查看利潤(rùn)表我們發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象是由于2009較2008年而言，利潤(rùn)總額增長(zhǎng)161%，而利息費(fèi)用則出現(xiàn)降低的原因照常的。而2010年利息保障倍數(shù)較2009年繼續(xù)上升36%，持續(xù)良好的勢(shì)頭，這一結(jié)果主要是2010年利潤(rùn)總額保持增長(zhǎng)64.6%導(dǎo)致的。橫向分析：從利息保障倍數(shù)的圖表當(dāng)中可以看出，北京城建的利息保障倍數(shù)，除2010外，一直低于行業(yè)龍

28、頭萬(wàn)科a和行業(yè)平均水平，所體現(xiàn)出來(lái)的總體利息償還能力較弱。但隨著公司利潤(rùn)總額從2008年以來(lái)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，北京城建的利息保障倍數(shù)一路攀升，在2010年超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科a和行業(yè)平均水平，利息償還能力逐漸增強(qiáng)。償債能力分析小結(jié) 本報(bào)告通過(guò)對(duì)研究的重點(diǎn)北京城建和行業(yè)龍頭萬(wàn)科a以及房地產(chǎn)行行業(yè)平均水平的研究發(fā)現(xiàn)，在短期償債能力方面，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率，速動(dòng)比率都比較低。但這與行業(yè)的狀況緊密相關(guān)：房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)率較低，短期變現(xiàn)能力較差，因此整體短期償債能力偏弱。 在長(zhǎng)期償債能力方面，從表面數(shù)據(jù)上看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率權(quán)益乘數(shù)都比較高，體現(xiàn)出該行業(yè)整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，長(zhǎng)期償債能

29、力較弱。但我們?nèi)绻钔跀?shù)據(jù)背后，卻能得另一種結(jié)論：房地產(chǎn)集團(tuán)的負(fù)債包括預(yù)收款。這些預(yù)收款只要不出現(xiàn)退房潮，會(huì)由負(fù)債轉(zhuǎn)成真正的銷售收入。以北京城建為例，公司2010年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到69%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為41.5%，貨幣資金25.6億元,短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)22.3億元,短期償債壓力并不大。再以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科為例，它在2010年9月底的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)73.76%，負(fù)債金額1386億元，其中就包含了預(yù)收款656億元，銀行貸款則不超過(guò)253億元。如果剔除預(yù)收款項(xiàng)，萬(wàn)科的負(fù)債率會(huì)降至35.24%。因此，如果從這個(gè)角度分析，房地產(chǎn)行業(yè)的扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率并不高，負(fù)債

30、風(fēng)險(xiǎn)也被夸大，實(shí)際償債能力并沒(méi)有那么弱。3.3 企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析3.3.1 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)越低，表明其周轉(zhuǎn)速度越快，營(yíng)運(yùn)能力也就越強(qiáng)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營(yíng)業(yè)收入/總資產(chǎn))總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建2360.751589.461598.641410.21萬(wàn)科1028.361061.711027.541552.00行業(yè)平均1623.221679.841492.811957.96總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了32.67%，從2008年到2010年，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)步減少。2007年到2008年間的

31、較大降幅，主要系由收入的增長(zhǎng)而引起的，同期總資產(chǎn)總額變動(dòng)不大，收入增長(zhǎng)了54.47%（公園2008 樓盤銷售簽約1.4 萬(wàn)平方 米，回款1.7 億元；首城國(guó)際中心a1、a2 號(hào)樓在短時(shí)間內(nèi)全部售罄，銷售簽約2.5 萬(wàn)平方米，回款1.1 億元；世華誠(chéng)合大廈、世華水岸等樓盤的也開(kāi)始銷售。）。從2008年到2009年的變動(dòng)不大，主要系由收入增長(zhǎng)了40.91%(世華水岸作為北京市政府啟動(dòng)促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃的受益樓盤，銷售勢(shì)頭良好。首城國(guó)際中心以其優(yōu)越的地理位置、較高的產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比獲得了市場(chǎng)的追捧，持續(xù)旺銷。公園2008 和世華誠(chéng)合大廈已清盤，總建筑面積達(dá)230 萬(wàn)平方米的北苑家園實(shí)現(xiàn)

32、了完美收官。)，以及總資產(chǎn)增加了41.72%（總資產(chǎn)的增加主要由09年發(fā)行了9億元的債券、應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的增加而引起的）所引起的。從2009年到2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)11.79%的輕微降幅，主要系由其收入增加了35.14%（首城國(guó)際項(xiàng)目保持暢銷勢(shì)頭；世華水岸項(xiàng)目在熱銷中臨近清盤；北苑南區(qū)項(xiàng)目、清河營(yíng)、世華泊郡開(kāi)盤冷市不冷，獲得眾多客戶追捧；重慶熙城項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日，首批房源即告售罄。），同時(shí)總資產(chǎn)只增加了19.21%（主要由應(yīng)交稅費(fèi)和預(yù)收賬款的增加而引起的）所引起的?？闯霰本┏墙◤?007年到2010年，收入不斷上升，而且幅度較大，資產(chǎn)總額階段上升（2008年到2009年大幅上升，09到10

33、年小幅上升），說(shuō)明其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率提高，營(yíng)運(yùn)能力增強(qiáng)。橫向分析：從2007年到2010年，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)一直遠(yuǎn)低于行業(yè)平均，但萬(wàn)科和行業(yè)平均的走勢(shì)基本相當(dāng)，從07年到10年輕微波動(dòng)上升，說(shuō)明其受市場(chǎng)影響大小和自身管理水平的限制相當(dāng)；從07年到09年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少到行業(yè)平均水平，但仍遠(yuǎn)高于萬(wàn)科；到了10年，北京城建的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少到最低點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，略低于萬(wàn)科，說(shuō)明北京城建能夠“逆勢(shì)而為”，努力提高收入和自身管理水平，抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)營(yíng)運(yùn)能力。3.3.2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，應(yīng)收賬款變現(xiàn)的速度越快，資金被外單位占用的時(shí)間越短，管理工作的效率

34、越高。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營(yíng)業(yè)收入/應(yīng)收賬款)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建27.324.991.540.96萬(wàn)科13.7512.728.2417.76行業(yè)平均10.4612.429.8715.62應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了81.73%，其后穩(wěn)步下降。從07年到08年如此大的降幅，主要系由應(yīng)收賬款的大幅減少而引起的，下降了72%。母公司收回北京交通大學(xué)代建項(xiàng)目工程款11,000,000.00元，母公司之子公司興華公司收回項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款70,200,000.00元以及母公司的子公司北京匯和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

35、公司收回世華國(guó)際中心余款款7.25億元所致。從2008年到2009年的較大降幅，主要系由應(yīng)收賬款的減少而引起的，應(yīng)收賬款余額下降了56.37%，主要系本公司之子公司興華公司收回項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款 20,400,000.00 元所致。橫向分析：萬(wàn)科和行業(yè)平均的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)基本一致，波動(dòng)較大，且在2010年，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到最高點(diǎn)，說(shuō)明其受市場(chǎng)環(huán)境和自身管理水平限制，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度變慢；與此同時(shí)，北京城建的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)快速減少，到10年達(dá)到了最低點(diǎn)（2007年到2010年間共下降96.49%），說(shuō)明北京城建的應(yīng)收賬款的管理水平得到提高，而且勢(shì)頭良好。3.3.3 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，

36、存貨周轉(zhuǎn)速度越快，使存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。它不僅影響企業(yè)的短期償債能力，也是整個(gè)企業(yè)管理的重要內(nèi)容。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營(yíng)業(yè)收入/存貨)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建1390.17927.86900.26903.49萬(wàn)科682.94764.86672.68959.63行業(yè)平均828.74914.41763.851047.36存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了33.26%，之后一直保持平穩(wěn)。從07年到08年的降幅，主要系由收入的增長(zhǎng)而引起的，期間收入增長(zhǎng)了54.47%，而其存貨的水平相當(dāng)

37、。從2008年到2010年，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的輕微下降，主要系由收入的增長(zhǎng)（收入增長(zhǎng)90.42%）和存貨的增加（存貨增加85.42%）而引起的。 橫向分析： 從2007年到2010年，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)一直低于行業(yè)平均，但萬(wàn)科和行業(yè)平均的走勢(shì)基本相當(dāng)，從07年到10年輕微波動(dòng)上升；從07年到09年，萬(wàn)科和行業(yè)平均的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都低于北京城建，但到10年，北京城建的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)略低于萬(wàn)科和行業(yè)平均，說(shuō)明北京城建增加收入的同時(shí)降低存貨占用水平，存貨管理效率得到大大的提高。3.3.4 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動(dòng)資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時(shí)占用的時(shí)間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

38、任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會(huì)反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來(lái)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=365/(營(yíng)業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn))流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)2007200820092010北京城建1962.321319.651325.981215.89萬(wàn)科980.471010.24973.141479.19行業(yè)平均1303.191249.351071.701391.14流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)折線圖縱向分析：從2007年到2008年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)減少了32.75%，從2008年到2010年，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)穩(wěn)中有降。從2007年到2008年的降幅，主要由收入的增長(zhǎng)而引起的，而同期的流動(dòng)資產(chǎn)總額變動(dòng)不大。從2008年到2

39、010年的輕微降幅，主要由收入的增長(zhǎng)（收入增長(zhǎng)90.42%）和流動(dòng)資產(chǎn)的增加（增加75.45%）而引起的。其中流動(dòng)資產(chǎn)的增加主要系由存貨的增加85.42%和貨幣資金增加111.74%（09年發(fā)行9億元債券及預(yù)收房款增加）所引起的。橫向分析：從2007年到2008年，萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于行業(yè)平均，盡管北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)在2007年到2008年間下降明顯，但北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)仍高于萬(wàn)科和行業(yè)平均，證明其說(shuō)明北京城建仍需降低其流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)提高其管理水平；但到了2010年，北京城建的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)低于萬(wàn)科和行業(yè)平均，說(shuō)明北京城建的管理效率在持續(xù)提高。營(yíng)運(yùn)能力分析小結(jié)通過(guò)北京

40、城建的營(yíng)運(yùn)能力的縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ?，我們可以看出北京城建的運(yùn)營(yíng)效率在持續(xù)提高；從2007年到2008年是北京城建的突破點(diǎn)，無(wú)論是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)還是總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)天數(shù)，減少幅度都在30%以上，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)減少幅度更達(dá)81.73%，主要系由收入的大幅增長(zhǎng)，存貨的占用水平降低而引起的，與此形成對(duì)比的是萬(wàn)科和行業(yè)平均的這4個(gè)指標(biāo)都有小幅上升，盡管如此，但北京城建的的營(yíng)運(yùn)效率仍低于萬(wàn)科和行業(yè)平均；從2008年到2009年，北京城建除應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)外，其余3個(gè)指標(biāo)變動(dòng)不大，主要系由收入和資產(chǎn)規(guī)模同步變動(dòng)引起的，萬(wàn)科和行業(yè)平均亦是如此，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)受到市場(chǎng)影響

41、，努力融資，擴(kuò)大自身規(guī)模，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；從2009年到2010年，北京城建所有指標(biāo)達(dá)到最低點(diǎn)，與此形成對(duì)比的是萬(wàn)科和行業(yè)平均的這4個(gè)指標(biāo)都有較大幅度的上升，說(shuō)明北京城建能夠“逆勢(shì)而為”，營(yíng)運(yùn)效率高于萬(wàn)科和行業(yè)平均水平。3.4 企業(yè)盈利能力分析3.4.1 業(yè)務(wù)盈利能力1. 銷售毛利率分析近年來(lái)，加快銷售和融資力度成為北京城建實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的主要手段，通過(guò)出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的快速增長(zhǎng)，分析銷售毛利率可預(yù)測(cè)企業(yè)盈利能力，可以評(píng)價(jià)商業(yè)企業(yè)存貨價(jià)值水平。銷售毛利率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入*100%銷售毛利率2007年2008年2009年2010年北京城建39.11%42.69%41.81

42、%41.46%萬(wàn)科41.99%39%29.39%40.7%行業(yè)平均水平45.01%46.14%48.34%45.75%銷售毛利率折線圖和萬(wàn)科相比，從2007年到2010年，北京城建和行業(yè)平均水平的銷售毛利率都呈現(xiàn)出比較平穩(wěn)的趨勢(shì)。尤其是2008年，由于世華國(guó)際中心項(xiàng)目整體銷售給上海復(fù)地投資管理有限公司收入金額占本公司本年度商品房銷售收入的60.85%，亦導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較上年有較大幅度增長(zhǎng)，所以毛利率還能維持穩(wěn)定。 但是同時(shí)我們也看到，這四年間北京城建的毛利率都處于行業(yè)平均水平之下。2. 銷售凈利率分析銷售毛利率只反映了收入與成本，剔除了其他原因，但如果要更加客觀地反映利潤(rùn)率，必須全面地考慮到

43、其他因素，由于凈利率在考慮了收入，成本的基礎(chǔ)上還考慮了其他因素的影響，通過(guò)分析銷售凈利率的升降變動(dòng)，可以促使企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí)，注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入*100%銷售凈利率2007年2008年2009年2010年北京城建19.84%12.76%24.25%30.46%萬(wàn)科14.97%11.32%13.15%17.43%行業(yè)平均水平22.12%21.79%23.35%21.22%銷售凈利率折線圖相比銷售毛利率的平穩(wěn)趨勢(shì)，北京城建的銷售凈利率的變化趨勢(shì)顯得有些大起大落，而且2007年到2009年一直低于行業(yè)平均水平。2008年到2009年間，凈利率急速下降，2

44、009年到2010年，行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建2009年急速上升，這是由于本公司之子公司城和公司將世華誠(chéng)合大廈整體銷售給北京常勝鼎業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、北京興茂投資有限公司和北京寶豐泰投資有限公司，銷售額占本公司本年度銷售收入的比例為 27.66%，導(dǎo)致本年?duì)I業(yè)收入較大增長(zhǎng)，同時(shí)本公司借款主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，利息支出已資本化，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用減少，凈利潤(rùn)增加。但我們應(yīng)該注意到，2008年到2009年間，行業(yè)平均水平保持穩(wěn)定，2009年以后行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建2008年以后卻急速上升并超過(guò)行業(yè)平均水平，這種高速增長(zhǎng)容易帶來(lái)瓶頸，縮小公司利潤(rùn)增長(zhǎng)的空間，3.4.2 資產(chǎn)回報(bào)能力分析

45、1. 資產(chǎn)報(bào)酬率的分析銷售毛利率和凈利率是從業(yè)務(wù)盈利能力方面分析北京城建的盈利能力，如果要從資產(chǎn)回報(bào)能力方面分析，我們需要利用資產(chǎn)報(bào)酬率?？傎Y產(chǎn)報(bào)酬率越高，表明資產(chǎn)利用效率越高,說(shuō)明企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果。資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額*100%資產(chǎn)報(bào)酬率2007年2008年2009年2010年北京城建3.16%3.05%5.65%8%萬(wàn)科5.62%4.19%4.95%4.31%行業(yè)平均水平7.16%6.08%7.86%5.85%資產(chǎn)報(bào)酬率折線圖與萬(wàn)科以及行業(yè)平均水平的反復(fù)變動(dòng)相比，北京城建的資產(chǎn)報(bào)酬率的波動(dòng)頻率相對(duì)小一些。07年到08年，萬(wàn)科以及行業(yè)平均水平

46、都有了大幅度的下降，北京城建則處于平穩(wěn)的狀態(tài)，通過(guò)利潤(rùn)表我們知道這期間利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)幅度小于平均資產(chǎn)總額，這表明這期間負(fù)債過(guò)多，利息支出增加。3.4.3 資本收益能力1. 凈資產(chǎn)收益率的分析除了反映收入，成本，費(fèi)用與利潤(rùn)的關(guān)系，我們還必須考慮到股東權(quán)益的收益水平，衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均股東權(quán)益，該指標(biāo)指標(biāo)值越高，說(shuō)明投資帶來(lái)的收益越高。凈資產(chǎn)收益率2007年2008年2009年2010年北京城建7.88%9.02%17.71%23.07%萬(wàn)科16.55%12.65%14.26%16.47%行業(yè)平均水平12.68%11.26%13.42%10.58%凈資產(chǎn)收益率折

47、線圖由圖表可知，北京城建凈資產(chǎn)收益率2008年以后快速增長(zhǎng)，超過(guò)行業(yè)平均水平以及同行業(yè)的萬(wàn)科，2009年以后行業(yè)平均水平有所下降，但北京城建卻仍然保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)，雖然這段期間北京城建的平均股東權(quán)益也在增加，但凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)平均股東權(quán)益的增長(zhǎng)幅度，這說(shuō)明公司投資策略好，銷售業(yè)績(jī)逐年攀升，凈利潤(rùn)呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。盈利能力分析小結(jié)北京城建的總銷售業(yè)績(jī)呈快速上升態(tài)勢(shì)，其主要得益于投資策略的正確性，投資規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的合理控制，重大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和整體銷售，但其中部分費(fèi)用和資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)也存在不少問(wèn)題，例如管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，廣告費(fèi)用增加，融資活動(dòng)過(guò)度依賴于流動(dòng)負(fù)債融資手段，利息支出過(guò)多，

48、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。北京城建近幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)很大程度來(lái)自于重要項(xiàng)目的整體銷售，但在整體銷售的過(guò)程中，出現(xiàn)過(guò)由于投資規(guī)模擴(kuò)大而導(dǎo)致期間費(fèi)用大幅增加，盡管成本控制效率較以往有所提高，但企業(yè)毛利率在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中仍處于劣勢(shì)地位。3.5 企業(yè)獲現(xiàn)能力分析3.5.1 現(xiàn)金流量總體分析現(xiàn)金流量作為現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，日益凸顯出對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的重要性。它反映企業(yè)在一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的動(dòng)態(tài)情況。北京城建20072010年現(xiàn)金流量構(gòu)成現(xiàn)金流量比重2007年2008年2009年2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重-46.27%-165.94%240.69%33.81%投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)

49、金流比重33.75%-220.26%-41.91%47.46%籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流比重112.52%286.20%-98.78%18.73%現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額100.00%-100.00%100.00%100.00%1 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流分析2007年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，主要是因?yàn)楸本┏墙ㄔ陧?xiàng)目投資上的增多，且北京城建的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要集中在北京，重慶等地區(qū)，但因?yàn)槌本┩獾牡貐^(qū)尚未結(jié)轉(zhuǎn)損益，還不能確認(rèn)收入。故2007年的收入只來(lái)源于北京這一個(gè)地區(qū)。2008年，隨著金融海嘯向全球的蔓延，中國(guó)的股市，房市都收到了大大的影響和波及。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，商品房交易呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面；因此雖然北京城建2008年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流增加了5154萬(wàn)元，但主要原因是2008年企業(yè)所得稅的稅率變動(dòng)（33%變?yōu)?5%），其稅費(fèi)支出減少。2009年北京城建的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流猛