云南羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(45頁(yè)）

1、羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告羅平房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目目 錄錄 一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況.3 1、羅平縣概況.3 2、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平.6 3、羅平居民收入情況.8 二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況.9 1、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況.10 2、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查.11 2.1、豪洋時(shí)代廣場(chǎng).11 2.2、安興商業(yè)廣場(chǎng).14 2.3、創(chuàng)富時(shí)代.16 2.4、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng).19 3、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查.23 3.1、安興潤(rùn)城.23 3.2、紅星廣場(chǎng).27 3.3、蟠龍?zhí)m庭.31 3.4、美侖旭城.32 3、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布.37 三、客戶訪談三、客戶訪談.38 1、學(xué)校學(xué)生訪談.38 2、

2、培訓(xùn)中心調(diào)研.38 3、問(wèn)卷調(diào)查.39 4、結(jié)論.45 四、總結(jié)四、總結(jié).46 一、羅平縣整體概況一、羅平縣整體概況 1、羅平縣概況、羅平縣概況 區(qū)區(qū) 位位 羅平縣位于云南省東部，滇、桂、黔三省(區(qū))結(jié)合部， 素有“雞鳴三省”之稱。 地處東經(jīng) 1035710443，北緯 24312525之間。東沿黃泥河為界與貴州興義市接壤； 東南以南盤江、清水江為界，與廣西壯族自治區(qū)西林縣隔河 相望；西南與師宗相鄰；西至北界，分別與陸良、麒麟、富 源三縣(區(qū))毗鄰。西距省城昆明 220 公里，北距曲靖市 131 公里，東至貴州省興義市 86 公里，南距廣西壯族自治區(qū)西 林縣城 156 公里。 羅平縣 羅平縣是

3、進(jìn)出云南的東大門，境內(nèi)地勢(shì)西北高，東南低， 最高海拔大白臘山 2468 米，最低海拔魯布革鄉(xiāng)的三江口 722 米(已被淹沒(méi))，相對(duì)高差 1746 米,氣候溫和，冬無(wú)嚴(yán)寒、 夏無(wú)酷暑，全縣除南部魯布革鄉(xiāng)屬南亞熱帶氣候外，其余均 屬南溫帶和北亞熱帶高原季風(fēng)氣候，年平均氣溫 15.1 攝氏 度，無(wú)霜期 280 天，日照 1685.8 小時(shí)，年平均降雨量 1743.9 毫米。屬于典型的喀斯特地貌，地形復(fù)雜，立體氣候明顯。 歷歷 史史 羅平縣有人類活動(dòng)的歷史可以追溯到舊石器時(shí)代。秦代 為夜郎國(guó)所屬漏臥候國(guó)，元代至元六十一年(1274 年)置羅雄 州，明萬(wàn)歷十六年(1588 年)更名為羅平州，民國(guó) 2 年

4、(1913 年)改羅平州為羅平縣。 羅平縣是革命老區(qū)，1937 年 11 月，建立中共第一個(gè)黨 支部，1939 年 3 月建立中共羅平縣地下縣委，1948 年 12 月 31 日，羅平縣城解放。 城城 市市 全縣城市面積規(guī)劃 24 平方公里，至 2007 年末，已建 成 13 平方公里，城市園林綠化面積 185.4 萬(wàn)平方米，整個(gè) 建設(shè)正向山水旅游城市邁進(jìn)，一座綠化、美化、亮化的城市 聳立于云南的東大門。 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 全縣現(xiàn)有公路里程 2459.5 公里，其中:等級(jí)公路 1215.25 公里。南昆鐵路橫貫縣境內(nèi) 59.7 公里，設(shè)有大小 5 個(gè)車站，羅平站是入滇第一大站，建有大型貨場(chǎng)，年

5、吞吐量 達(dá) 30 萬(wàn)噸。 全縣形成了有線、無(wú)線、載波、微波、光纜等多種傳輸 手段并行的通訊體系，全縣十四個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和主要景區(qū)都開(kāi)通 了移動(dòng)電話，152 個(gè)村(居)委會(huì)開(kāi)通了程控電話。2006 年底， 全縣有移動(dòng)電話用戶 55000 戶；固定裝機(jī)容量 31344 線， 有固定電話 16948 部， “致富通”4484 戶，小靈通 4279 戶， 寬帶用戶 3031 戶。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 羅平縣按照布局合理、功能完善、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、資源節(jié)約、 環(huán)境友好、社會(huì)和諧的新型城鎮(zhèn)建設(shè)要求，修編完善城鎮(zhèn)建 設(shè)規(guī)劃，努力構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)中心城市與集 鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展。一是圍繞建設(shè)山水旅游城市山水旅游

6、城市目標(biāo)，加強(qiáng) 縣城建設(shè)。加快推進(jìn)舊城改造、南片區(qū)及魯布革大道東段片 區(qū)開(kāi)發(fā)，抓好城市道路、給排水、環(huán)保、商住小區(qū)等市政基 礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)城市的綜合輻射服務(wù)功能； 大力實(shí)施城市綠化、美化、亮化、凈化工程，鞏固提高“國(guó)家 衛(wèi)生縣城”創(chuàng)建成果，提升城市形象和品位。力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建 “省級(jí)園林城市”目標(biāo)。二是結(jié)合各小城鎮(zhèn)的資源、產(chǎn)業(yè)、區(qū) 位等優(yōu)勢(shì)，突出特色，加快推進(jìn)小城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)。力爭(zhēng)全縣 城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 36以上。 2、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平、羅平縣經(jīng)濟(jì)水平 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 2008 年，縣內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到60.6 億元，按可比價(jià) 計(jì)算，同比增12.5%；轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入5.8 億元，同比增 2

7、3%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入2.6 億元，同比增22.6%；全 社會(huì)固定資產(chǎn)投資23.5 億元，同比增17.5%；社會(huì)消費(fèi)品零 售總額 13.9 億元，同比增26.1%。其中：一產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 16.17 億元，同比增長(zhǎng) 17.2 %；二產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 24.06 億元，同比增長(zhǎng) 3.5 %；工業(yè)實(shí)現(xiàn) 20.40 億元，同比增長(zhǎng) 1.8%；三產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 20.53 億元，同比增長(zhǎng) 19.4 %。對(duì) gdp 貢獻(xiàn)率分別為 27：38：35，分別拉動(dòng) gdp 增長(zhǎng) 4.59、1.33、6.65 個(gè)百 分點(diǎn)。 能源產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 13.46 億元，同比減 23.07%；冶金 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 18.2 億元，同比增 7.3%；

8、化工產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 6.97 億元，同比增 2.26 倍；建材產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 1.37 億元， 同比增 30.48%；生物資源加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 3 億元，同比增 1.14 倍。全年共接待海內(nèi)外游客83.5 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合 收入 6 億元。 2008 年各類社會(huì)消費(fèi)品零售額年各類社會(huì)消費(fèi)品零售額 2008 年羅平縣社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到 13.8657 億元， 其中，批發(fā)零售達(dá)到 10.5911 億元，占到社會(huì)消費(fèi)品零售總 額整體的 76.38%，住宿和餐飲業(yè)達(dá)到 2.5336 億元，占到整 體 18.27%，星級(jí)住宿和限額以上餐飲業(yè)也達(dá)到了 1289.2 萬(wàn) 元，占到整體的 0.93%。 3、羅平

9、居民收入情況、羅平居民收入情況 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)21 億元，同比增21%。城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入達(dá)11970 元，同比增7%；農(nóng)民人均純 收入達(dá) 3510 元，同比增20%。 小小結(jié)結(jié) 羅平縣地處云南、貴州、廣西三省交界處，環(huán)境優(yōu)美、 氣候宜人、歷史悠久、物產(chǎn)豐富，是不可多得的旅游勝地。 良好的自然條件為羅平發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的自然條件。 近幾年，羅平縣加快城市發(fā)展的速度，大力發(fā)展城市基 礎(chǔ)建提升城市形象，對(duì)舊城改造和南市區(qū)整體規(guī)劃加大投入 力度，為羅平縣達(dá)到山水旅游城市不斷努力。由于羅平旅游 產(chǎn)業(yè)和礦產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在2008 年羅平整體經(jīng)濟(jì)依然保持 較快水平的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，居民

10、可支配收入持續(xù) 增加，全縣經(jīng)濟(jì)保持較快、較好的發(fā)展勢(shì)頭。 （1）全球金融危機(jī)的影響下，羅平經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長(zhǎng)，經(jīng) 濟(jì)環(huán)境較好，利于該項(xiàng)目操作。 （2）羅平縣居民收入的增加提升本地居民購(gòu)買力的，對(duì)于該 項(xiàng)目的銷售起到促進(jìn)作用。 （3）羅平城市發(fā)展舊城改造，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)，給與 政策上的支持。 二、羅平房地產(chǎn)情況二、羅平房地產(chǎn)情況 羅平縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為起步階段，城市商業(yè)繁華 區(qū)域，主要集中在羅平主要路和街上，商業(yè)形式為自發(fā)形成 步行街和新建的商業(yè)底商。 對(duì)于羅平商業(yè)項(xiàng)目，缺乏人流組織動(dòng)線和產(chǎn)品形態(tài)的設(shè) 計(jì)和規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，沒(méi)有后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，整體 來(lái)看羅平商業(yè)成熟度底，缺乏新意

11、商業(yè)，商業(yè)價(jià)值挖掘較少。 羅平住宅項(xiàng)目，整體發(fā)展水平不高，較為普遍的園林綠化、 景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃等設(shè)計(jì)吸引大量消費(fèi)者的關(guān)注和青睞， 對(duì)于小區(qū)居住的舒適性以及配套設(shè)施的要求不高。整體來(lái)說(shuō)， 對(duì)于目前羅平的房地產(chǎn)發(fā)展成熟度較低，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)不高的局 面。 目前在羅平縣進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，大多為首次開(kāi)發(fā)房 地產(chǎn)企業(yè)或在云南二線城市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目較少?zèng)]有形成品牌效應(yīng)。 1、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況、羅平房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況 商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域 羅平縣的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在振興街上，這里匯集了豪 洋時(shí)代廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)富時(shí)代和佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)， 由于商業(yè)的匯集這里的商業(yè)成熟

12、度較高，品牌和檔次在羅平 最高，主要以服裝為主。 住宅項(xiàng)目分布區(qū)域住宅項(xiàng)目分布區(qū)域 住宅項(xiàng)目較為分散，分別位于龍門街上的盤龍?zhí)m庭，紅 星街上的紅星廣場(chǎng)，北市區(qū)魯革布大道的美侖旭城，以及南 城區(qū)萬(wàn)峰路中段的安興潤(rùn)城。 2、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、羅平商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 對(duì)羅平縣具有代表性的商業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，分別是豪洋 時(shí)代廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)富時(shí)代、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)這 個(gè)四個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)分析這些商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售模式、 定價(jià)策略的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，來(lái)指導(dǎo)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售模式 和定價(jià)方式，更好的適應(yīng)市場(chǎng)需求。 2.1、豪洋時(shí)代廣場(chǎng)、豪洋時(shí)代廣場(chǎng) 基本信息基本信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱豪洋時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址項(xiàng)目

13、地址 豪洋時(shí)代廣場(chǎng)坐落于羅平縣金三角地塊，位于振 興街以東，白臘街以南，地形基本呈“l(fā)”形。 占地面積占地面積2267.1 平方米 總建筑面積總建筑面積14600.3 平方米 商業(yè)類型商業(yè)類型集中式商鋪 一層一層商業(yè)商業(yè)建筑面積建筑面積1423.8 平方米 二層商業(yè)建筑面積二層商業(yè)建筑面積1405.3 平方米 一層高一層高3.9 米 二、三層高二、三層高3.6 米 地下室設(shè)有停車位地下室設(shè)有停車位26 個(gè) 開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2006 年 6 月 交房時(shí)間交房時(shí)間2008 年 11 月 銷售價(jià)格銷售價(jià)格商鋪均價(jià) 20000 元/平方米 租金價(jià)格租金價(jià)格目前一、二層租金 60 元/月 主力客戶主力客

14、戶羅平縣本地消費(fèi)者及投資客戶 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加臨街鋪面面積 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)主題欠缺 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況人流量較少，商業(yè)檔次水平較低 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目為住宅加底商的形式，底商為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，利用地 形的高低落差，北向進(jìn)入實(shí)際為二層，在振興街入口進(jìn)入為 一層。該項(xiàng)目商業(yè)為集中式商業(yè)設(shè)計(jì)，平層商業(yè)通過(guò)劃分小 的鋪面進(jìn)行鋪面分割。 銷售模式銷售模式 該項(xiàng)目的商業(yè)銷售模式，是將整個(gè)平層商鋪劃分成單獨(dú) 小商鋪進(jìn)行銷售的方式，將鋪面劃分 30-50 平進(jìn)行銷售，然 后通過(guò)劃分不同區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營(yíng)的 模式。 定價(jià)策略定價(jià)策略 該項(xiàng)目銷售整體均價(jià)達(dá)到

15、20000 元/，考慮到地段優(yōu) 勢(shì)，該項(xiàng)目位于振興街東段，商業(yè)項(xiàng)目較為集中，并且是近 幾年開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)參考周邊價(jià)格來(lái)確定該項(xiàng)目整體 商業(yè)面積商業(yè)面積 白 蠟 路 振興街 入口 入 口 樓梯 均價(jià)。目前該項(xiàng)目一、二層重新招商 60 元/月。 小結(jié)小結(jié) 目前該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，由于商業(yè)的整體人流量較少， 商業(yè)品牌檔次較低，現(xiàn)在一、二層從新招商，目前的業(yè)態(tài)劃 分為一層為鞋業(yè)，二層為服飾，三層游樂(lè)場(chǎng)。 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn) （1）在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上通過(guò)地形的高低落差，建成錯(cuò)層結(jié)構(gòu)， 增加整體商業(yè)臨街面積，使得二層進(jìn)入性增強(qiáng)。 （2）集中式商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷售靈活性較好。 項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺

16、點(diǎn) （1）該項(xiàng)目的入口設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，通過(guò)樓梯進(jìn)入商業(yè)。 （2）商業(yè)缺乏主力店對(duì)人流吸引，后期缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的 錯(cuò)層設(shè)計(jì)增加臨街商鋪的面積，小面積分割增加商鋪的靈活 性和組合性。在入口設(shè)計(jì)方面，增加小廣場(chǎng)，園林小品，休 息座椅等方式來(lái)導(dǎo)入人流。通過(guò)主力店的引入，將對(duì)商業(yè)的 帶來(lái)人氣，利于整體銷售和后期運(yùn)營(yíng)。 2.2、安興商業(yè)廣場(chǎng)、安興商業(yè)廣場(chǎng) 基本信息基本信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱安興商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商云南安心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 地址地址振興街中段 商業(yè)面積商業(yè)面積 2000 交房時(shí)間交房時(shí)間200

17、8 年 5 月 商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪 價(jià)格價(jià)格商鋪均價(jià) 16800 元/ 租金租金120-60 元/月 主力客戶主力客戶羅平投資客戶及經(jīng)營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)內(nèi)陷式商業(yè)擴(kuò)大臨街商業(yè)的面積 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 臨街商鋪價(jià)值較高，二、三層商業(yè)價(jià)值較 低 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況 臨街商業(yè)檔次水平較高，李寧、森馬品牌 的入住 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目在振興街開(kāi)口較小縱身較長(zhǎng)，整體建筑向內(nèi)凹陷 形成半圍合式，由于內(nèi)陷設(shè)計(jì)增大商業(yè)臨街面。內(nèi)部的商業(yè) 通過(guò)樓梯和外走廊可得直達(dá)將二、三層的商鋪，在劃分小的 商鋪。在該項(xiàng)目的臨街面為聯(lián)排式商業(yè)，一、二、三層為獨(dú) 立的一棟。 銷售模式銷售模式 該項(xiàng)目在臨

18、街商鋪為聯(lián)排式商業(yè)體，將 1 至 3 層聯(lián)體出 售，內(nèi)部的商鋪劃分為小商鋪進(jìn)行出售，通過(guò)臨街商鋪熱銷 增加上層面積打包銷售，內(nèi)部商業(yè)劃分小鋪銷售，降低銷售 壓力。 小結(jié)小結(jié) 安興商業(yè)廣場(chǎng)位于羅平縣振興街中段，周邊商業(yè)較為項(xiàng) 目集中，整體商業(yè)氛圍較濃。該項(xiàng)目商業(yè)臨街商鋪一層入住 率較高外，二、三層的利用率極低，內(nèi)部部分的商業(yè)也僅有 幾家入住。整體來(lái)看，臨街商業(yè)較好而內(nèi)部的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差。 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn) （1）在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，通過(guò)內(nèi)陷式設(shè)計(jì)增大項(xiàng)目的商業(yè)面積。 （2）將內(nèi)部的商業(yè)劃分成小面積商鋪，便于銷售便于組合 靈活性較好。 項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn) （1）該項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)缺乏引入人流的設(shè)計(jì)，導(dǎo)

19、致內(nèi)部商 業(yè)商業(yè)價(jià)值較低。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的 的昭示面和入口的設(shè)計(jì)，引人流進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部，另外在二層 和三層的商鋪通過(guò)小面積劃分，以及自由組合的方式劃分商 鋪，將更適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 2.3、創(chuàng)富時(shí)代、創(chuàng)富時(shí)代 基本信息基本信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱羅平創(chuàng)富時(shí)代商業(yè)步行街 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商云南鼎凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址地址羅平鎮(zhèn)振興街 50 號(hào) 商業(yè)面積商業(yè)面積 22982.5 交房時(shí)間交房時(shí)間2008 年 12 月 商鋪類型商鋪類型聯(lián)排式商業(yè)和臨街商鋪 價(jià)格價(jià)格商鋪均價(jià) 18000 元/ 租金租金120-60 元/月 主力

20、客戶主力客戶投資客戶為主，羅平本地居民 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 聯(lián)排式商業(yè)設(shè)計(jì)，增加二層商鋪的設(shè)計(jì)形 式 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 人流動(dòng)線組織混亂，整體項(xiàng)目的二、三層 商業(yè)價(jià)值較低，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況整體入住率較低僅在入口處有商戶進(jìn)入 該項(xiàng)目位于羅平縣振興街 50 號(hào)，地處羅平商業(yè)繁華地 段，為純商業(yè)步行街。目前整體商業(yè)在入口處的商業(yè)入住率 較高，內(nèi)部商業(yè)基本沒(méi)有入住。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 整體項(xiàng)目為聯(lián)排式商業(yè)，由于該項(xiàng)目的入口較小，通過(guò) 臨街商鋪和中心廣場(chǎng)將人流引入，兩側(cè)支線組織商業(yè)動(dòng)線。 該商業(yè)在入口處設(shè)計(jì)聯(lián)排式商業(yè)，1 至 3 層獨(dú)立商鋪，在內(nèi) 部商業(yè)的一層和二層，劃分成內(nèi)街鋪面。在景

21、觀設(shè)計(jì)中，加 入中心廣場(chǎng)和景觀小品的設(shè)計(jì)。 銷售模式銷售模式 聯(lián)排式商業(yè)在入口處，1 至 3 層聯(lián)體出售，在內(nèi)部一、 二層劃分鋪面進(jìn)行銷售。該項(xiàng)目的商業(yè)銷售模式，首次采用 了投資回報(bào)率的概念，通過(guò)回報(bào)率的計(jì)算來(lái)達(dá)到吸引投資客， 達(dá)到項(xiàng)目快速銷售的目的。 定價(jià)策略定價(jià)策略 在入口處的銷售的價(jià)格在 20000 元/，內(nèi)部商鋪價(jià)格 較低在 15000-6000 元/。從目前的租金水平來(lái)看，臨街商 鋪?zhàn)饨疠^高為 100 元/月，內(nèi)部商鋪售價(jià)較低，目前租金 水平在 40 元/月。 小結(jié)小結(jié) 該項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目，首次引入投資回報(bào)率的銷售概念， 來(lái)促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買，在商業(yè)設(shè)計(jì)中加入了中心廣場(chǎng)和小品景 觀的設(shè)計(jì)

22、，對(duì)于項(xiàng)目的檔次有一定的提升作用。 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn) （1）在設(shè)計(jì)中加入中心廣場(chǎng)和水系景觀，給商業(yè)帶來(lái)新的 視覺(jué)感官，增加逛街的情趣。 （2）入口處聯(lián)排式商業(yè)的將人流吸引至項(xiàng)目?jī)?nèi)部，整體效 果較好。 項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn) （1） 該項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)經(jīng)常出現(xiàn)斷頭路 和回頭路，導(dǎo)致進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)經(jīng)常要重復(fù)路線。 （2） 內(nèi)部整體商業(yè)價(jià)值較低，尤其是二層商業(yè)基本沒(méi)有 商家入住。 （3） 對(duì)于該項(xiàng)目缺乏品牌店的引入，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人 氣。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意，商業(yè)的 人流組織動(dòng)線合理性，引入休閑景觀園林的設(shè)計(jì)增加逛街的 情趣

23、，對(duì)于商業(yè)二層設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。其次是 對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行商業(yè)主題的規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到吸 引人快速銷售的目的。 2.4、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng)、佰利影視商業(yè)廣場(chǎng) 基本信息基本信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱佰利影視商業(yè)廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商羅平興達(dá)商貿(mào)投資管理 地址地址原羅平縣電影院 占地占地3000 平方米 總建面總建面6000 平方米 竣工時(shí)間竣工時(shí)間2009 年 3 月 商鋪商鋪該項(xiàng)目全部為商鋪，臨街建筑三層，兩側(cè)副樓為二 層 售賣類型售賣類型該項(xiàng)目只租不賣 鋪面劃分鋪面劃分臨街建筑一樓面積 54，二樓，面積 43，三樓為 健身中心，b 區(qū) c 區(qū)，一樓面積 40，二樓面積 30 付款方式付款

24、方式租金三年一次付清。 價(jià)格價(jià)格臨街 140 元/月，內(nèi)街 50 元/月 主力客戶主力客戶羅平自己經(jīng)營(yíng)客戶為主 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 只租不售，降低入住門檻，電影院具有較強(qiáng)的吸引 力 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目 3-6 年的租金即可入住，創(chuàng)新羅平的營(yíng)銷模式 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 整體項(xiàng)目由臨街商鋪和聯(lián)排式商業(yè)組成，內(nèi)側(cè)商業(yè)為集 中式商業(yè)，該項(xiàng)目在臨街劃分為 1 至 2 層的商鋪，內(nèi)側(cè)劃分 成獨(dú)立的鋪面，在電影院主體建筑里為集中式商業(yè)。 銷售模式銷售模式 該項(xiàng)目的商業(yè)為持有型商業(yè)，只租不售的模式，起租起 始付清三年的租金，最長(zhǎng)可租六年。該項(xiàng)目打破商鋪銷售的 唯一方式，通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的盈利。 定價(jià)策略定價(jià)策

25、略 臨街商鋪的租金價(jià)格為 130-140 元/月 內(nèi)側(cè)商鋪的租金價(jià)格為 50-60 元/月。 小結(jié)小結(jié) 該項(xiàng)目依托羅平縣電影院的建設(shè)，打造周邊配套商業(yè)， 商鋪劃分成小面積商鋪進(jìn)行出租。該項(xiàng)目由于是只租不售的 模式，因而在該項(xiàng)目的整體回收周期較長(zhǎng)，通過(guò)租售進(jìn)行養(yǎng) 商通過(guò)商業(yè)的逐漸成熟，該商業(yè)的價(jià)值也將會(huì)有大幅度的上 升。持有型商業(yè)對(duì)于資金的要求較高，并且有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn) （1）在電影院的概念的引入，對(duì)于項(xiàng)目的整體品牌實(shí)力和 招租都帶來(lái)了帶動(dòng)作用。 （2）只租不售的方式降低商家準(zhǔn)入的門檻，使得更多的商 家能夠參與此項(xiàng)目。 項(xiàng)目的缺點(diǎn)項(xiàng)目的缺點(diǎn) （1）該項(xiàng)目只租不售，對(duì)于資金要

26、求較大，并且商業(yè)運(yùn)行 有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 通過(guò)該項(xiàng)目的分析，在對(duì)本案的主力店的引入對(duì)于項(xiàng)目 具有較好的帶動(dòng)作用，利用返祖等銷售模式來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)銷 售策略，實(shí)現(xiàn)低門檻高回報(bào)的商業(yè)價(jià)值理念。其次是對(duì)本項(xiàng) 目的進(jìn)行商業(yè)主題規(guī)劃，引入品牌商家入住達(dá)到銷售回款的 目的。 羅平商業(yè)售價(jià)租金水平羅平商業(yè)售價(jià)租金水平 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 商鋪均價(jià)商鋪均價(jià) （元（元/） 商鋪?zhàn)饨鹕啼佔(zhàn)饨?(元元/月月) 振興街臨街商鋪振興街臨街商鋪18000-22000100-140 豪洋時(shí)代廣場(chǎng)豪洋時(shí)代廣場(chǎng)2000060-120 安興商業(yè)廣場(chǎng)安興商業(yè)廣場(chǎng)1680060-120 創(chuàng)富時(shí)代創(chuàng)富

27、時(shí)代6000-20000 項(xiàng)目入口：100-64 主街內(nèi)側(cè)：83（二、三層贈(zèng)送） 內(nèi) 街：52-55 佰利影視商業(yè)廣佰利影視商業(yè)廣 場(chǎng)場(chǎng) - 一層臨街 100-140； 一層 62.5；二層 36-38 通過(guò)目前羅平縣在售商業(yè)項(xiàng)目和已售商業(yè)項(xiàng)目，可以看 出目前在振興街上，臨街商鋪的銷售的在 18000-20000 元 /，租金在 100-140 元/月，內(nèi)側(cè)商鋪銷售價(jià)格在 7000- 9000 元/，租金在 40-60 元/月。由于振興街在羅平縣 商業(yè)繁華度最高，消費(fèi)者首選的購(gòu)物場(chǎng)所，該價(jià)格代表羅平 商業(yè)目前的最高價(jià)格。 商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn) 通過(guò)分析羅平的商業(yè)項(xiàng)目，羅平具有以下幾點(diǎn)： （

28、1） 、市場(chǎng)屬于起步階段,對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)運(yùn)作有良好的空間。 （2） 、商業(yè)項(xiàng)目缺乏主題性和品牌主力店的入住。 （3） 、銷售與后期運(yùn)營(yíng)脫節(jié),后期回報(bào)低。 （4） 、商業(yè)形式較為單一，聯(lián)排式商業(yè)一層的商業(yè)價(jià)值較高， 然而二、三層的商業(yè)價(jià)值和價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)。 （5） 、商業(yè)的鋪面的劃分不靈活，缺乏鋪面的組合性。 商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 針對(duì)羅平的商業(yè)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，通過(guò)設(shè)計(jì)和規(guī)劃避免 發(fā)生，取得項(xiàng)目的成功需要注意以下幾點(diǎn)： （1） 、在項(xiàng)目引入品牌主力店，給項(xiàng)目帶來(lái)品牌效應(yīng)。 （2） 、合理的設(shè)計(jì)商業(yè)的人流動(dòng)線，將地形高低落差，以擴(kuò) 大臨街商鋪的面積，使得商業(yè)價(jià)值最大化。 （3）

29、 、在項(xiàng)目中增加景觀、園林、小品等設(shè)計(jì)增加逛街的情 趣。 （4） 、在鋪面劃分上，采取小面積多組合的方案，降低準(zhǔn)入 門檻。 （5） 、在項(xiàng)目的后期注重商業(yè)運(yùn)營(yíng)，增加項(xiàng)目增值空間。 3、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查、羅平住宅項(xiàng)目調(diào)查 通過(guò)對(duì)羅平縣住宅項(xiàng)目的調(diào)查分析，分析羅平的住宅項(xiàng) 目的整體銷售模式，整體水平狀況，以及產(chǎn)品定位情況。 3.1、安興潤(rùn)城、安興潤(rùn)城 整體規(guī)劃圖整體規(guī)劃圖 本項(xiàng)目位于羅平新南城核心區(qū)域，緊鄰大型市政廣場(chǎng)， 規(guī)劃有大型超市、星級(jí)酒店、政府醫(yī)院、政府小學(xué)、圖書(shū)館 等配套設(shè)施。該項(xiàng)目總建筑 13 萬(wàn)。 項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目區(qū)位圖 銷售價(jià)格銷售價(jià)格 起價(jià)：1570 元/ 均價(jià)：1800 元/ 項(xiàng)

30、目位于羅平縣云 貴路和萬(wàn)峰路交叉 地帶，正對(duì)群眾文 化公園 高價(jià)：1900 元/ 客戶群體客戶群體 該項(xiàng)目針對(duì)羅平縣的教師群體和羅平政府部門以及企業(yè) 單位進(jìn)行宣傳團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠?？偡吭醇s 800 余套，目前以銷售 200 余套。購(gòu)買客戶構(gòu)成為，教師占 35%，政府部門占 30%， 企業(yè)單位占 25%。由于該項(xiàng)目園林綠化，以及居住氛圍，封 閉式小區(qū)，所以被購(gòu)買者認(rèn)可。 戶型產(chǎn)品分析戶型產(chǎn)品分析 戶型：三室二廳二衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái) 面積：107-112 戶型優(yōu)點(diǎn)：凸窗設(shè)計(jì)，更多的贈(zèng)送面積，五明設(shè)計(jì)，大開(kāi)間 設(shè)計(jì)，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)增加采光，浪費(fèi)面積較少。 戶型缺點(diǎn)：動(dòng)靜區(qū)域不明確，餐廳位置有面積浪費(fèi)。 e-1 戶型戶型

31、 戶型：五室二廳四衛(wèi) 面積：212 戶型優(yōu)點(diǎn)：入戶花園設(shè)計(jì)，客廳中空設(shè)計(jì)，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，主 臥衛(wèi)生間更衣室設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：主臥面積較小，樓梯位置擺放位置占用較大空間。 h-1 h-3 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：110-119 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，凸窗設(shè)計(jì)，五明設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：臥室面積較小，臥室開(kāi)門位置浪費(fèi)面積。 k-1 k-2 k-3 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：k2-124、k1-136、k3-147 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：餐廳面積有較大浪費(fèi)。 項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié) 該項(xiàng)目位于羅平縣新城區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，由于該項(xiàng)目正對(duì) 市政廣場(chǎng)的優(yōu)越條件，以及該項(xiàng)目

32、整體綠化和景觀的設(shè)計(jì)， 成為羅平居住性較強(qiáng)的一個(gè)項(xiàng)目。客戶群體選擇該項(xiàng)目大都 是由于居住環(huán)境。該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)基本較為合理，沒(méi)有出 現(xiàn)較大的戶型缺陷。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 （1）在售樓處的建設(shè)和住宅項(xiàng)目園林綠化，等設(shè)計(jì)提升項(xiàng) 目住宅的整體品質(zhì)，消費(fèi)者較為認(rèn)可。 （2）在戶型設(shè)計(jì)方面，采用凸窗設(shè)計(jì)，大開(kāi)間客廳，五明 設(shè)計(jì)，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等，將會(huì)提升住宅項(xiàng)目的整體附加值，性 價(jià)比更高。 （3）通過(guò)該項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米 之間，由于銷售價(jià)格較低和地方特性，整體戶型面積較大， 并且對(duì)于復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品較為青睞。 3.2、紅星廣場(chǎng)、紅星廣場(chǎng) 整體規(guī)劃圖整體

33、規(guī)劃圖 該項(xiàng)目位于羅平縣新風(fēng)巷原武裝部旁紅星居委會(huì)，是羅 平首個(gè)高層項(xiàng)目，地上 28 層，地下 2 層為車位，地上 1-2 層為商業(yè)，3-28 層為住宅，住宅面積從 92-237，平層和 躍層共有 8 種戶型。 目前該項(xiàng)目已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，交付 20000 元可確定房源，沒(méi) 有代理公司介入，開(kāi)發(fā)商自己銷售。住宅銷售均價(jià) 1800 元 /，商鋪價(jià)格未定。 a 戶型 面積：112 平方米（房產(chǎn)證） 上層：109 平方米 下層：112 平方米 戶型：四室三廳四衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。 缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量 較多，樓層戶型布局較差。 b 戶型 面積：92 平方米

34、（房產(chǎn)證） 上層：86 平方米 下層：90.2 平方米 戶型：三室二廳二衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。 缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，暗衛(wèi)過(guò)多走 廊，樓層戶型布局較差。 產(chǎn)品戶型分析產(chǎn)品戶型分析 a 戶型戶型 b 戶型戶型 c 戶型戶型 c 戶型 面積：104 平方米（房產(chǎn)證） 上層：102 平方米 下層：104 平方米 戶型：三室三廳三衛(wèi)（躍層） 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。 缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，走廊過(guò)多， 廚房位置較差，樓層戶型布局較差。 d 戶型 面積：120 平方米（房產(chǎn)證） 上層：117 平方米 下層：120 平方米 戶型：五室二廳五衛(wèi)（躍層）

35、 客廳層高：3.35 米 優(yōu)點(diǎn)：躍層設(shè)計(jì)，高層高。 缺點(diǎn)：浪費(fèi)面積較大，衛(wèi)生間數(shù)量 較多，全暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，戶型布局較差。 d 戶型戶型 小結(jié)小結(jié) 紅星廣場(chǎng)項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售環(huán)節(jié)上都有較大問(wèn)題， 存在眾多硬傷，銷售存在較大風(fēng)險(xiǎn)。分析該項(xiàng)目有以下問(wèn)題： （1）整體住宅規(guī)劃問(wèn)題，由于兩棟高層距離較近，在兩棟 高層中間的樓層存在采光問(wèn)題，住宅的入口較為混亂。 （2）在戶型設(shè)計(jì)上，存在較大面積的浪費(fèi)，衛(wèi)生間和廚房 沒(méi)有采光，衛(wèi)生間數(shù)量較多，臥室偏小這些問(wèn)題。 （3）銷售環(huán)節(jié)，銷售人員著裝不統(tǒng)一，話術(shù)不統(tǒng)一，不專 業(yè)沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，房地產(chǎn)知識(shí)缺乏。 3.3、蟠龍?zhí)m庭、蟠龍?zhí)m庭 基本信息基本信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名

36、稱蟠龍?zhí)m庭 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商曲靖山江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址地址新風(fēng)巷南段片區(qū)步行街 占地占地70 畝 總建面總建面65000 平方米 總套數(shù)總套數(shù)800 套 銷售率銷售率40% 開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2008 年 6 月 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型住宅和臨街商鋪 銷售價(jià)格銷售價(jià)格住宅均價(jià) 2000 元/，商鋪未定 面積區(qū)間面積區(qū)間100-190 平方米 小結(jié)小結(jié) 該項(xiàng)目在去年開(kāi)盤推出 200 套房源，開(kāi)盤當(dāng)天銷售 60%， 開(kāi)盤均價(jià) 1800 元/，到目前為止住宅均價(jià)上漲到 2000 元 /。由于該項(xiàng)目在龍門街的道路拆遷問(wèn)題一直沒(méi)有得到解決， 使得該項(xiàng)目的整體銷售影響較大，目前的銷售基本停止。據(jù) 了解該項(xiàng)目近期

37、，推出臨街商鋪。 3.4、美侖旭城、美侖旭城 該項(xiàng)目是由云南旭恒房地產(chǎn)有限公司 2008 年開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目，項(xiàng)目位于魯格布大道和金塘街的交匯處，總規(guī)劃 320 戶， 占地面積 270 畝，總建筑面積 5.3 萬(wàn)平方米，銷售均價(jià) 1800 元/。 平面布局平面布局 整體布局為圍合式建筑，以躍層為主，戶型為 a、b、c、d 四種戶型為主。 戶型圖戶型圖 a 戶型戶型 戶型：三室二廳一衛(wèi) 面積：103.87（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：餐廳沒(méi)有獨(dú)立分區(qū)，走廊面積有較大浪費(fèi)。 b 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：125.29（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，

38、五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，大量陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：入戶為餐廳區(qū)域，走廊面積浪費(fèi)較大。 c 戶型戶型 戶型：四室二廳二衛(wèi) 面積：148.75（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，l 型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主臥衛(wèi)生間+更衣室設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：餐廳為暗區(qū)光線較差，走廊面積浪費(fèi)較大。 d 戶型戶型 戶型：三室二廳二衛(wèi) 面積：128.07（標(biāo)準(zhǔn)層） 戶型優(yōu)點(diǎn)：大開(kāi)間，五明設(shè)計(jì)，前后凸窗，l 型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。 戶型缺點(diǎn)：餐廳為暗區(qū)光線較差。 小結(jié)小結(jié) 本項(xiàng)目位于羅平北區(qū)周邊環(huán)境整體較差配套缺乏，加上 市場(chǎng)環(huán)境的影響，整體銷售情況不是十分理想。該項(xiàng)目在整 體規(guī)劃和產(chǎn)

39、品設(shè)計(jì)基本合理，沒(méi)有出現(xiàn)較大產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷， 但整體戶型設(shè)計(jì)較為雷同缺乏新意。 該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示該項(xiàng)目對(duì)于本案的啟示 （1）在戶型設(shè)計(jì)方面，采用凸窗設(shè)計(jì)，大開(kāi)間客廳，五明 設(shè)計(jì)，提升住宅項(xiàng)目的整體附加值和性價(jià)比。 （2）戶型面積區(qū)間在 100 平方米-200 平方米之間，對(duì)于復(fù) 式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品較為青睞。 住宅銷售價(jià)格住宅銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格住宅價(jià)格 （元（元/） 豪洋時(shí)代廣場(chǎng)住宅豪洋時(shí)代廣場(chǎng)住宅1800 安興商業(yè)廣場(chǎng)住宅安興商業(yè)廣場(chǎng)住宅1800 安興潤(rùn)城安興潤(rùn)城1800 紅星廣場(chǎng)紅星廣場(chǎng)1800 蟠龍?zhí)m庭蟠龍?zhí)m庭2000 美侖旭城美侖旭城1850 憶佰金憶佰金2300（售完）

40、住宅銷售價(jià)格分析住宅銷售價(jià)格分析 從羅平縣已售項(xiàng)目和在售項(xiàng)目的分析，可知目前羅平縣 整體住宅項(xiàng)目整體供應(yīng)量較大，整體銷售均價(jià)在 1800 元/， 位于振興街項(xiàng)目?jī)r(jià)格略高。 住宅項(xiàng)目小結(jié)住宅項(xiàng)目小結(jié) （1） 、住宅注重園林設(shè)計(jì)，小區(qū)規(guī)劃、景觀小品等設(shè)計(jì)將大 大提升住宅項(xiàng)目的品質(zhì)，當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度較高。 （2） 、戶型設(shè)計(jì)引入凸窗，大開(kāi)間客廳，五明設(shè)計(jì)、大面積 陽(yáng)臺(tái)等設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體附加值。 （3） 、在面積控制上，在 100-160 平之間，考慮戶型結(jié)構(gòu)的 復(fù)式設(shè)計(jì)。 （4） 、在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，著裝統(tǒng)一、話術(shù)統(tǒng) 一，使客戶認(rèn)為我們更專業(yè)增加成交率。 （5） 、由于目前羅平自有住房率較

41、高，購(gòu)房者目的主要以改 善居住環(huán)境為主，因而提升小區(qū)品質(zhì)減少同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 3、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布、振興街商業(yè)業(yè)態(tài)分布 振興街是羅平縣最繁華的街道，是人流量最集中的區(qū)域， 該區(qū)域的商業(yè)的檔次在羅平最高。振興街商業(yè)業(yè)態(tài)的主要有 衣服服飾、鞋冒類、手機(jī)銷售維修、餐飲和其他類型的商業(yè) 構(gòu)成。衣服服飾類占到整體的 42%，其次是手機(jī)占到 31%，鞋帽類占到 12%，其他占到 10%，餐飲占到 5%。整 體來(lái)看，振興街主要以品牌衣服服飾為主，其次為手機(jī)銷售 的街道，在羅平成為購(gòu)物消費(fèi)的首選，在羅平人的心目中有 較高的認(rèn)同度。 對(duì)于本項(xiàng)目的參考對(duì)于本項(xiàng)目的參考 由于振興街具有服飾和手機(jī)銷售市場(chǎng)已經(jīng)具有規(guī)模，在

42、 消費(fèi)者心中的形成消費(fèi)首選，因此對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)建議， 發(fā)展其他領(lǐng)域的商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)羅平的空缺商業(yè)。 由于本項(xiàng)目以文化信息產(chǎn)業(yè)為主，其相關(guān)的配套如，餐 飲、電腦器材、以及影像制品等，將會(huì)聚集在其周邊，將會(huì) 形成一定規(guī)模的市場(chǎng)氛圍。 三、客戶訪談三、客戶訪談 1、學(xué)校學(xué)生訪談、學(xué)校學(xué)生訪談 通過(guò)對(duì)羅平縣二中和三中的學(xué)生訪談，針對(duì)該群體的購(gòu) 物習(xí)慣，主要的活動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)所，以及消費(fèi)水平得出以下幾點(diǎn): (1)學(xué)生消費(fèi)主要集中的振興街，買衣服等物品； (2)對(duì)于簡(jiǎn)單商品日用品的購(gòu)買，主要在在學(xué)校周邊的商店； (3)學(xué)生消費(fèi)能力有限，衣服在 80-100 元，鞋帽在 40-80 元； (4)學(xué)生對(duì)于上網(wǎng)較為熱衷

43、，放學(xué)后和節(jié)假日成為上網(wǎng)高峰期； 2、培訓(xùn)中心調(diào)研、培訓(xùn)中心調(diào)研 通過(guò)對(duì)羅平縣科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校的調(diào)研，對(duì)于羅平縣的 培訓(xùn)進(jìn)行的分析。 培訓(xùn)中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)中心的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 班次學(xué)費(fèi)（元） 初級(jí)電腦入門120 中級(jí)辦公自動(dòng)化320 國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)120 軟件安裝與維護(hù)120 平面廣告設(shè)計(jì)500 建筑機(jī)械設(shè)計(jì)550 三維圖像制作650 硬件組裝與維護(hù)400 網(wǎng)頁(yè)三劍客800 科杰電腦培訓(xùn)學(xué)校目前在振興街租場(chǎng)地進(jìn)行培訓(xùn)，80 平 方米的教學(xué)教室，年租金為 1.5 萬(wàn)元/年，租金為 15 元/月， 在二樓另租有教師住房、學(xué)員住房以及中午住房廚房，每間 約 10 平方米，1000 元/月。 整體羅平縣培訓(xùn)中

44、心以及中小學(xué)的課余輔導(dǎo)，對(duì)于培訓(xùn) 場(chǎng)所需求較少，能夠支付的租金水平較低，這是由于培訓(xùn)中 心的資質(zhì)，培訓(xùn)水平較低和培訓(xùn)人數(shù)較少所制約的。 3、問(wèn)卷調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查 有意在羅平老城區(qū)購(gòu)買商鋪的達(dá)到 92%，對(duì)于老城區(qū) 的商鋪都有較大的吸引力。羅平商鋪的價(jià)值較高，商鋪的收 益較好，市場(chǎng)的整體需求較大。 調(diào)查羅平縣云貴路區(qū)域較為感興趣的商業(yè)片區(qū)分析，選 擇學(xué)校區(qū)域占到整體的 54%，其次是云貴路片區(qū)占到 19%，其他片區(qū)占到 15%，龍門街片區(qū)占到 12%。由此分 析可知，對(duì)于學(xué)校周邊的商業(yè)，人流較大區(qū)域認(rèn)同度最高， 成為消費(fèi)的首選的商業(yè)區(qū)域，云貴路是羅平縣南北貫通的重 要道路，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值較高，同

45、樣也都得到消費(fèi)者的追 捧。 對(duì)于購(gòu)買商鋪的用途，用于自己經(jīng)營(yíng)占到了大多數(shù)， 達(dá)到 77%消費(fèi)者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資客戶占到整體的 23%。自主經(jīng)營(yíng)成為調(diào)查對(duì)象的首選。 購(gòu)買商鋪主要考慮的因素，地段的選擇占比最大，達(dá)到 35%，其次選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型的消費(fèi)者，占到了 31%，再其 次選擇該項(xiàng)目的銷售價(jià)格占到 19%，商業(yè)主題占到 15%， 對(duì)于回報(bào)率的選擇為 0%。由此看來(lái)，消費(fèi)者對(duì)于地段的要 求，成為購(gòu)買的重要因素之一，商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)類型也同樣 占有相當(dāng)大的比重，通過(guò)區(qū)域烘托和品牌主力店的引入來(lái)引 導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買。 消費(fèi)者選擇購(gòu)買商鋪的面積，整體從 20-100 平個(gè)區(qū)間， 分布較為均勻，20-40 平占比為 19%，40-60 平占比為 32%，60-80 平占比為 19%，80-100 平占比為 15%，100 平以上占比為 15%。由此對(duì)于本