房地產(chǎn)投資財務(wù)分析

1、.,第五章 房地產(chǎn)投資財務(wù)分析,.,一、房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的概念,房地產(chǎn)投資財務(wù)分析是考慮房地產(chǎn)項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出房地產(chǎn)項目投入的資金所能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利潤，從房地產(chǎn)項目本身的收入和支出來衡量項目是否可取。 說明：1、財務(wù)分析又稱為財務(wù)評價，是在現(xiàn)行會計準則、會計制度、稅收法規(guī)和價格體系下，通過財務(wù)效益與費用的預(yù)測，編制財務(wù)報表，計算評價指標，進行財務(wù)盈利能力分析、償債能力分析和財務(wù)生存能力分析，據(jù)以評價項目的財務(wù)可行性。 2、房地產(chǎn)投資財務(wù)分析是房地產(chǎn)項目可行性研究的核心內(nèi)容，是決定房地產(chǎn)項目投資的重要決策依據(jù)。,.,二、房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的作用,對投資者來說：

2、1、在房地產(chǎn)項目投資決策前，確定自有資金投資額，采取積極措施； 2、制定資金來源和使用計劃； 3、運用技術(shù)經(jīng)濟分析評價方法，從微觀角度比較項目的成本和效益； 4、分析項目投資所能獲得的經(jīng)濟效果，科學(xué)預(yù)測項目實施后的獲利能力； 5、考核項目償還能力和檢驗項目給投資者帶來的凈效益。,.,三、房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的內(nèi)容,這里主要對營利性項目而言，房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的內(nèi)容主要有： 1、選取適宜的方法； 2、選取必要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行財務(wù)效益與費用的估算； 3、進行財務(wù)分析，即編制財務(wù)分析報表和計算財務(wù)分析指標； 4、在對初步設(shè)定的建設(shè)方案（稱為基本方案）進行財務(wù)分析后，還應(yīng)進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析

3、和敏感性分析。,.,四、房地產(chǎn)項目投資與收入估算,房地產(chǎn)項目投資與收入估算邏輯框圖,.,1、房地產(chǎn)項目投資與成本的估算,.,說明：房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示,.,說明：房地產(chǎn)項目開發(fā)投資與收入估算圖示,.,說明：房地產(chǎn)置業(yè)投資費用與收益圖示,.,資金使用計劃,說明：充分考慮各款項的支付特點，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。,.,2、 收入估算,說明：在租售計劃（銷售、出租、自營等）基礎(chǔ)上分別估算。,.,1）房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成,說明：兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。,.,說明：總開發(fā)價值項目總銷售收入銷售稅費； 銷售凈收入總開發(fā)價

4、值項目總開發(fā)成本。,2）房地產(chǎn)開發(fā)投資凈收入計算,.,3、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金,經(jīng)營稅金：兩稅一附加，即營業(yè)稅（5）、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的10） 印花稅和交易服務(wù)費 城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財產(chǎn)稅 企業(yè)所得稅：25 土地增值稅：針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅,.,銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表,.,出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表,.,資金籌措計劃,.,投資計劃與資金籌措表,.,五、房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟評價指標,1、經(jīng)濟評價指標體系 2、主要經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的計算 3、主要經(jīng)濟評價動態(tài)指標的計算 4、清償能力指標,

5、.,1、經(jīng)濟評價指標體系,.,說明：以項目為單位的開發(fā)經(jīng)營期盈利能力測算，與目標利潤率比較。,1）成本利潤率開發(fā)利潤總開發(fā)成本 （項目總開發(fā)價值總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本,2、主要經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的計算,.,2、主要經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的計算（續(xù)）,2）投資利潤率 正常年份年利潤總額或年平均利潤總額項目總投資 說明：一般對開發(fā)經(jīng)營類項目而言，反映特定項目單位投資盈利能力，與行業(yè)平均利潤率比較。 3）資本金利潤率 正常年份的年利潤總額或年平均利潤總額資本金 說明：一般對開發(fā)經(jīng)營類項目而言，反映特定項目單位資本金盈利能力，與投資者預(yù)期目標利潤率比較。 4）資本金凈利潤率 正常年份的年稅后利潤總額或年平均

6、稅后利潤總額資本金 5）靜態(tài)投資回收期投資回收所需時間。 6）現(xiàn)金回報率 年現(xiàn)金報酬初始投入權(quán)益資本 7）投資回報率 年凈收益初始投入權(quán)益資本,.,【例】已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。 試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。 【解】 投資利潤率年平均利潤總額/項目總投資100 650/（4500500）10013.0； 資本金利潤率年平均利潤總額/資本金100 650/150010043.3； 資本金凈利潤率年平均稅后利潤總額/資

7、本金100 500/150010033.3。,.,3、主要經(jīng)濟評價動態(tài)指標的計算,1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） 2）凈現(xiàn)值率（NPVR） 3）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 4）動態(tài)投資回收期,.,項目按照行業(yè)的基準收益率（最低要求收益率）或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。,說明： FNPV大于或等于0，說明獲利能力達到或超過基準（目標）收益率的要求，該方案可以接受。 貼現(xiàn)率獲取困難。 絕對指標，沒有反映出單位回報。,1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）,.,FNPV與i 的反向關(guān)系,已知項目的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計算期（壽命期）、 i1或i2，則FNPV？

8、,.,凈現(xiàn)值率是凈現(xiàn)值與投資額現(xiàn)值的比率。 凈現(xiàn)值率（NPVR）=NPV投資額的現(xiàn)值和,2）凈現(xiàn)值率（ NPVR ）,.,說明： 說明項目所能支付的最高貸款利率。 無需設(shè)定貼現(xiàn)率。可以獨立評判方案優(yōu)劣。 對非常規(guī)項目（現(xiàn)金流正負號）的多解問題。,3）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計等于零時的折現(xiàn)率。,.,說明： 動態(tài)投資回收期等于或小于基準回收期，則方案可接受。 對貼現(xiàn)率比較依賴。 強調(diào)回收資本的速度，忽視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。 適用于開發(fā)出租或自營型投資的評價。,Pb（累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)1） （上期累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對值當

9、期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值）,投資起始點至累計凈現(xiàn)值等于或大于零時的年份。,4）動態(tài)投資回收期,.,4、清償能力指標,1）利息備付率 償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤當期應(yīng)付利息費用 說明：房地產(chǎn)項目中，該指標應(yīng)大于2，否則保障程度不足。 2）償債備付率 償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金當期應(yīng)還本付息金額 說明：房地產(chǎn)項目中，該指標應(yīng)大于1.2，否則需要通過短期借款來償還到期債務(wù)。 3）資產(chǎn)負債率 負債合計/資產(chǎn)合計100 4）流動比率 流動資產(chǎn)總額/流動負債總額100 5）速動比率 （流動資產(chǎn)總額存貨）/流動負債總額100,.,【例】已知某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上，可以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元、1250萬元，存貨為為1500萬元。 試計算該投資項目的資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率。 【解