合生創(chuàng)展集團(tuán)成本管理辦法(35)頁

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司成本管理辦法（討論稿）20057年1月目 錄第一章 總 則.2第二章 目標(biāo)成本的制定、審定、下達(dá).2第三章 目標(biāo)成本的執(zhí)行、監(jiān)控、反饋.6第四章 超成本項(xiàng)目的審批23第五章 結(jié)算管理24第六章 成本核算.27第七章 獎(jiǎng)懲規(guī)定30第八章 附 則33 第一章 總 則第一條 為了規(guī)范成本管理，尋求合適的成本控制方法，最大限度地降低成本費(fèi)用，提高投資效益及市場(chǎng)競(jìng)爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，特制定本管理辦法。成本管理是對(duì)涉及成本各環(huán)節(jié)、各流程中的規(guī)章制度、組織架構(gòu)、行為標(biāo)準(zhǔn)、工作質(zhì)量的系統(tǒng)管理。集團(tuán)成本管理以目標(biāo)成

2、本管理為主，即圍繞目標(biāo)成本的制定、執(zhí)行，結(jié)合各層級(jí)、各管線的工作職責(zé)，實(shí)現(xiàn)成本的全過程、全員化、全方位控制。成本管理的核心是調(diào)動(dòng)一切有利因素，加強(qiáng)成本控制。成本控制是成本管理的行為過程，亦是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本事前控制、事中控制和事后反饋的成本控制體系。第二條 成本控制以事前控制、事中控制為主，事后反饋為輔。第三條 成本控制須做到工作嚴(yán)謹(jǐn)、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、控制得當(dāng)。第二章 目標(biāo)成本的制定、審定、下達(dá)第四條 本辦法中的成本主要包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及行政費(fèi)用等費(fèi)用成本。目標(biāo)成本是在既有條件下測(cè)算的項(xiàng)目完工后的成本。目標(biāo)成本以

3、成本預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算和工程結(jié)算為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制。目標(biāo)成本包括目標(biāo)總控成本和分期/區(qū)成本。各地區(qū)公司應(yīng)成立由經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、工程設(shè)計(jì)管理中心、前期研發(fā)中心組成的目標(biāo)成本制訂小組對(duì)目標(biāo)成本的制訂集體決策，由經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)。第五條 目標(biāo)成本的制定責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心一、目標(biāo)成本的編制目標(biāo)成本的編制包括目標(biāo)開發(fā)總控成本的編制和按開工計(jì)劃分期分區(qū)編制分期/區(qū)編制開發(fā)成本；同時(shí)需根據(jù)目標(biāo)開發(fā)成本計(jì)算出各產(chǎn)品目標(biāo)銷售單位成本，以作為測(cè)算目標(biāo)利潤的依據(jù)。項(xiàng)目總控成本的制訂：地區(qū)公司在土地合同已簽定、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后，編制項(xiàng)目整體經(jīng)營方案和項(xiàng)目的總控成

4、本。項(xiàng)目的總控成本的編制由各管線相應(yīng)部門分別編制各管線控制范圍內(nèi)的成本指標(biāo)，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)與匯總。（各管線相應(yīng)部門編制范圍參見成本科目設(shè)置一覽表）項(xiàng)目總控成本的編制應(yīng)依據(jù)充分、計(jì)算合理?？蓞⒖季哂袇⒄招缘捻?xiàng)目或根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，或參照各地區(qū)的“成本基準(zhǔn)價(jià)”以及設(shè)計(jì)概算指標(biāo)編制。對(duì)項(xiàng)目總控成本每一成本項(xiàng)目（或科目）指標(biāo)的編制應(yīng)提供詳細(xì)的編制說明或計(jì)算依據(jù)，以作為目標(biāo)審核和成本控制的依據(jù)。對(duì)應(yīng)表格見附表1*項(xiàng)目開發(fā)總控成本、銷售成本計(jì)劃表2、項(xiàng)目分期/區(qū)開發(fā)成本的制訂：根據(jù)項(xiàng)目開工計(jì)劃分區(qū)或分年度制訂項(xiàng)目分期開發(fā)成本。（1）項(xiàng)目分期/區(qū)開發(fā)成本平均不得超過項(xiàng)目總控成本。（

5、2）在交樓標(biāo)準(zhǔn)和施工圖確定后，分棟號(hào)測(cè)算建安預(yù)算成本指標(biāo)，與項(xiàng)目分期/區(qū)開發(fā)成本相對(duì)比，若超成本需進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。根據(jù)項(xiàng)目總控成本編制和開工計(jì)劃編制分區(qū)或分年度的項(xiàng)目分期開發(fā)成本。在規(guī)劃、方案、設(shè)計(jì)、施工圖紙、交樓標(biāo)準(zhǔn)等條件不完全具備情況下編制的項(xiàng)目分期/區(qū)的開發(fā)成本，隨著上述條件的具備，需對(duì)“室內(nèi)土建及安裝工程”指標(biāo)分棟號(hào)進(jìn)行預(yù)算成本指標(biāo)測(cè)算，如果超過分期/區(qū)開發(fā)成本，則須進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。對(duì)應(yīng)表格見附表2*項(xiàng)目*期/區(qū)開發(fā)成本、銷售成本計(jì)劃表對(duì)應(yīng)表格見附表3*項(xiàng)目*區(qū)*棟建安成本計(jì)劃表第六條：目標(biāo)成本的審定責(zé)任部門：集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心項(xiàng)目的目標(biāo)成本由地區(qū)公司論證通過后，由地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人簽

6、名、蓋章保證資料的真實(shí)可靠性，于集團(tuán)公司評(píng)審會(huì)召開前10天上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。地區(qū)公司的項(xiàng)目利潤率必須達(dá)到集團(tuán)的要求，否則應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目定位。具體評(píng)審方式如下：已開工的項(xiàng)目：每年11月30日前，地區(qū)公司報(bào)送各項(xiàng)目下一年度分期/區(qū)目標(biāo)開發(fā)成本給集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心將資料轉(zhuǎn)發(fā)給集團(tuán)相關(guān)各中心，各中心須與地區(qū)相關(guān)部門充分溝通。收到完整資料10天內(nèi)，經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心組織集團(tuán)各中心和地區(qū)公司進(jìn)行評(píng)議，并將評(píng)議結(jié)果書面提交集團(tuán)咨詢委員會(huì)；收到資料20天內(nèi)，經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心組織集團(tuán)咨詢委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果書面提交集團(tuán)董事會(huì)。對(duì)應(yīng)表格見附表4*項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售成本計(jì)

7、劃編制對(duì)比表新開工的項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審：新項(xiàng)目開工30天前，地區(qū)公司將項(xiàng)目評(píng)審方案及項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)成本給集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，評(píng)審方案不少于兩個(gè)，利潤率不低于的利潤率，否則不予評(píng)審。經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心將資料轉(zhuǎn)發(fā)給集團(tuán)相關(guān)各中心，各中心須與地區(qū)相關(guān)部門充分溝通。收到完整資料10天內(nèi)，經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心組織集團(tuán)各中心和地區(qū)公司進(jìn)行評(píng)議，并將評(píng)議結(jié)果書面提交集團(tuán)咨詢委員會(huì)；收到資料20天內(nèi)，經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心組織集團(tuán)咨詢委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并將評(píng)審結(jié)果書面提交集團(tuán)董事會(huì)。對(duì)應(yīng)表格見附表5新開工項(xiàng)目目標(biāo)成本評(píng)審表。此部分內(nèi)容與房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審流程第三階段經(jīng)營和操作方案評(píng)審為同一內(nèi)容，不一致處按房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審流

8、程執(zhí)行。第七條 目標(biāo)成本的下達(dá)一、 目標(biāo)成本的下達(dá)：“目標(biāo)開發(fā)單位成本”經(jīng)咨詢委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批后，地區(qū)公司與集團(tuán)簽定目標(biāo)成本管理責(zé)任書，作為地區(qū)公司成本控制和考核的依據(jù)，以落實(shí)地區(qū)公司成本的控制責(zé)任。二、目標(biāo)成本的分解對(duì)編制或修訂的目標(biāo)成本，需將各成本項(xiàng)目指標(biāo)分解到相關(guān)責(zé)任控制部門，以作為成本控制和考核的依據(jù)。經(jīng)集團(tuán)下達(dá)的目標(biāo)成本，地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心需組織地區(qū)公司目標(biāo)成本制訂小組，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)按管線、部門控制范圍進(jìn)行分解，落實(shí)各部門的成本控制指標(biāo)，并將分解后的成本控制指標(biāo)反饋至集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心依據(jù)分解的項(xiàng)目公司各部門成本控制指標(biāo)，對(duì)其成本控制工作進(jìn)行監(jiān)督考

9、核；集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心依據(jù)成本控制指標(biāo)完成情況，對(duì)地區(qū)成本控制指標(biāo)及各管線成本控制工作進(jìn)行監(jiān)督考核。第八條 面積的管理責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心單位成本的確定需要正確的面積數(shù)據(jù)，必須分建筑面積和銷售面積建立面積管理臺(tái)帳，成本核算和面積統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)必須統(tǒng)一。 1、圖紙完成后7天內(nèi)，地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心完成建筑面積的計(jì)算，公司樓盤的售樓面積必須在樓盤預(yù)售前1個(gè)月完成售樓面積的計(jì)算 。2、地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心及營銷中心必須同時(shí)計(jì)算售樓面積，計(jì)算結(jié)果一起核對(duì)，核對(duì)無誤后報(bào)管線老總審批，作為樓盤的售樓面積。3、地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心必須將各樓盤面積（包括建筑面積和銷售面積）報(bào)表報(bào)

10、集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)各樓盤的面積進(jìn)行匯總，建立面積臺(tái)賬。4、積計(jì)算必須嚴(yán)格按國家規(guī)定的面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行，做到準(zhǔn)確無誤。集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心要定期對(duì)各樓盤的面積進(jìn)行抽查，檢查各樓盤面積的正確性。對(duì)應(yīng)表格見附表69集團(tuán)面積統(tǒng)計(jì)匯總表、地區(qū)公司面積統(tǒng)計(jì)匯總表、項(xiàng)目公司面積統(tǒng)計(jì)匯總表、樓盤面積統(tǒng)計(jì)一覽表。第三章 目標(biāo)成本的執(zhí)行、監(jiān)控、反饋第九條 目標(biāo)成本的執(zhí)行：項(xiàng)目目標(biāo)開發(fā)單位成本經(jīng)集團(tuán)董事局審批后，作為地區(qū)公司成本控制和考核的依據(jù)，必須嚴(yán)格控制，不得突破。第十條 土地成本控制具體內(nèi)容詳見土地成本管理辦法第十一條 前期工程費(fèi)用控制責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心1、盡量采用

11、方案競(jìng)選和設(shè)計(jì)招標(biāo)方式擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)單位，確保設(shè)計(jì)成果的先進(jìn)性和設(shè)計(jì)費(fèi)用的合理性。2、委托設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)費(fèi)按集團(tuán)制定的項(xiàng)目開發(fā)全過程各項(xiàng)設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，各執(zhí)行部門在實(shí)際操作過程中應(yīng)遵循成本節(jié)約的原則，不得隨意突破，若因特殊情況需突破設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)最高限額值，原則上超出范圍應(yīng)控制在10%以內(nèi)，并須報(bào)地區(qū)公司管線領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，同時(shí)報(bào)送集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心備案。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。4、每一階段都要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，以確定是否滿足成本控制指標(biāo)要求。5、委托設(shè)計(jì)合同應(yīng)明確施工圖的鋼筋和混凝土含

12、量不得突破我方提供的含量標(biāo)準(zhǔn)，以及由于施工圖錯(cuò)誤引起施工過程分項(xiàng)工程拆改（返工）給我方造成損失的賠償條款，減少我方損失。6、勘測(cè)費(fèi)支付要與勘測(cè)報(bào)告的準(zhǔn)確性掛鉤，預(yù)留30%尾款在基礎(chǔ)工程完工后視勘測(cè)失誤情況支付。7、三通一平（包括平整場(chǎng)地、臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、用電、遷移墳、樹等）及臨時(shí)設(shè)施要分項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)圖紙能計(jì)算準(zhǔn)確工程量的，按圖紙計(jì)算，需要實(shí)地測(cè)量的，必須按實(shí)計(jì)量，不得隨便估算，確保前期費(fèi)用得到有效控制。8、臨時(shí)圍墻、道路力求永久化，減少重復(fù)投資。對(duì)應(yīng)表格見附表10設(shè)計(jì)概算評(píng)審表第十二條 建筑安裝工程成本控制在項(xiàng)目成本的構(gòu)成中，建安成本所占的比重最大，是成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建安成本既包括

13、住宅、辦公樓、酒店等主體的建安成本，也包括了會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院等配套工程的建安成本，為了使建安成本得到有效控制，宜采用源頭控制和過程控制相結(jié)合的原則。甲方獨(dú)立分包的10萬元以上的工程必須進(jìn)行招標(biāo)，條件成熟時(shí)宜采用工程量清單方式計(jì)價(jià)，充分利用市場(chǎng)競(jìng)爭的有利條件降低成本。一、設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心1、設(shè)計(jì)階段是決定項(xiàng)目成本的關(guān)鍵階段，為了使項(xiàng)目成本得到有效控制，對(duì)設(shè)計(jì)實(shí)行限額設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管理。2、設(shè)計(jì)單位要根據(jù)委托單位提出的限額值進(jìn)行設(shè)計(jì)，不得突破，因此要求方案設(shè)計(jì)必須有工程估算、初步設(shè)計(jì)必須有工程概算、施工圖設(shè)計(jì)必須有工程預(yù)算，堅(jiān)持預(yù)算不超概算、概算不超估算的原則。3、鋼筋、混

14、凝土費(fèi)用在建安工程成本中占相當(dāng)大的比重，是建安工程成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)單位必須按委托單位的要求對(duì)鋼筋及混凝土的單方含量進(jìn)行控制，設(shè)計(jì)時(shí)不得突破，鋼筋及混凝土的單方含量詳見京、津、滬標(biāo)準(zhǔn)層成本控制指標(biāo)表、廣州地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層成本控制指標(biāo)表。對(duì)應(yīng)表格見附表10設(shè)計(jì)概算評(píng)審表、附表11建安成本控制表4、由于地區(qū)及方案差異等因素造成鋼筋及混凝土單方含量超標(biāo)，經(jīng)方案優(yōu)化后仍達(dá)不到要求的，由設(shè)計(jì)單位對(duì)結(jié)構(gòu)限額值提出修正意見，經(jīng)地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心審核后，報(bào)集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心和經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心批準(zhǔn)后，按修正值進(jìn)行控制。對(duì)應(yīng)表格見附表12鋼筋及砼限額設(shè)計(jì)指標(biāo)審批表5、施工圖預(yù)算由設(shè)計(jì)單位編制，必須在圖紙出齊

15、后一個(gè)月內(nèi)、開工前十天完成，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心收到預(yù)算和完整的資料后十天內(nèi)完成審核，并對(duì)預(yù)算進(jìn)行分析，若發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)或超過設(shè)計(jì)限額，則退回設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化。若在成本和設(shè)計(jì)限額范圍內(nèi)，則將預(yù)算指標(biāo)上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，由集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)成本指標(biāo)進(jìn)行審核。6、為了調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行成本控制的主動(dòng)性和積極性，設(shè)計(jì)單位在保證工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工藝、新設(shè)備、新方案節(jié)約投資的，根據(jù)節(jié)約投資額的大小，對(duì)設(shè)計(jì)單位給予獎(jiǎng)勵(lì)（獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由工程設(shè)計(jì)管理中心制定，在設(shè)計(jì)委托合同中明確）。7、為了增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的工作責(zé)任感，對(duì)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成工程成本增加，應(yīng)通過索賠減少公司損

16、失（具體標(biāo)準(zhǔn)在設(shè)計(jì)委托合同中明確）。8、把好施工圖綜合會(huì)審關(guān)，施工圖設(shè)計(jì)完成后，各部門各專業(yè)應(yīng)相互配合，仔細(xì)審閱圖紙，在工程開工前，完善圖紙缺漏、設(shè)計(jì)不合理及專業(yè)圖紙沖突等問題，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤必須在施工前糾正，盡量避免施工過程中因設(shè)計(jì)變更造成已完分項(xiàng)工程的拆改，造成不必要的費(fèi)用增加。9、設(shè)計(jì)定板、設(shè)備選型要跟樓盤檔次匹配，設(shè)計(jì)選材應(yīng)按照樓盤檔次在中標(biāo)產(chǎn)品中選用。10、設(shè)計(jì)時(shí)要避免過分追求立面裝飾效果造成成本增加。二、工程管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心、項(xiàng)目公司1、按施工組織設(shè)計(jì)中的施工計(jì)劃合理組織施工，避免因甲方原因造成進(jìn)度拖后，為趕工期加速施工引起施工方索賠趕工費(fèi)，造成成本增加。2、施工單位按

17、月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)，地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)工程進(jìn)度價(jià)款進(jìn)行審核確認(rèn)，工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款（具體按合同規(guī)定辦理），預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)（甲方獨(dú)立對(duì)外發(fā)包部分）。3、各分項(xiàng)工程嚴(yán)格按相應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，把好工程質(zhì)量關(guān)，減少住戶（業(yè)主）投訴和后期費(fèi)用的發(fā)生。4、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理，已包含預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的造價(jià)包干工程，在施工中不得辦理任何簽證。5、屬施工單位原因造成的工程量增加，不得辦理簽證。6、向客戶展示的樣板房，原則上在現(xiàn)樓內(nèi)建設(shè)，未經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)不得另找場(chǎng)地建設(shè)。7、加

18、強(qiáng)成品保護(hù)，防止產(chǎn)品受損貶值，施工過程中應(yīng)把以下分項(xiàng)工程作為重點(diǎn)保護(hù)對(duì)象：（1）地板（含復(fù)合、實(shí)木地板）；（2）鋁合金、塑鋼門窗框；幕墻框；鍍膜玻璃；（3）潔具（含座廁、浴缸、洗手盆）；（4）預(yù)埋管線；（5）其他易受污染、破壞的工程三、審核管理責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心1、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是造成建安成本超標(biāo)的兩大因素，是建安成本得到有效控制的關(guān)鍵，各級(jí)管理部門應(yīng)本著節(jié)約成本的原則，對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行重點(diǎn)把關(guān)。2、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用由經(jīng)辦部門計(jì)算，按程序報(bào)批（超過100萬元的設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人簽字后才能報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心、開發(fā)與營銷管理中心審核

19、）。因設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證引起費(fèi)用增加按以下原則處理：（1）結(jié)構(gòu)變更項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)經(jīng)過方案評(píng)估，結(jié)構(gòu)一般不會(huì)出現(xiàn)較大的變更，結(jié)構(gòu)變更由設(shè)計(jì)管理部門按權(quán)限審批，變更所增加的費(fèi)用由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，增加費(fèi)用在10萬元以上的報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案。（2）因管線位置沖突引起的設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)時(shí)各專業(yè)應(yīng)加強(qiáng)交流和保持同步設(shè)計(jì)；各部門也須加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，盡量避免各專業(yè)因管線位置沖突引起的設(shè)計(jì)變更。確實(shí)無法避免時(shí)，由設(shè)計(jì)管理部門按權(quán)限審批，設(shè)計(jì)管理部門在審批時(shí)，必須將成本控制貫穿其中，進(jìn)行方案優(yōu)化，達(dá)到效果好、費(fèi)用低的目的。變更所增加的費(fèi)用由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)

20、管理中心審核，增加費(fèi)用在10萬元以上的報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案。（3）交樓標(biāo)準(zhǔn)的變更1）由于產(chǎn)品升級(jí)、銷售需要導(dǎo)致一、二期交樓標(biāo)準(zhǔn)的變化，不屬于本規(guī)定的變更范疇。2）因市場(chǎng)變化，為滿足銷售需要，導(dǎo)致交樓標(biāo)準(zhǔn)的變更，按以下原則辦理： 沒有經(jīng)過地區(qū)公司各部門綜合驗(yàn)收確認(rèn)的交樓標(biāo)準(zhǔn)變更，由地區(qū)公司工程設(shè)計(jì)中心、營銷中心、項(xiàng)目公司把關(guān)，由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營班子審批后，變更費(fèi)用由地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，變更費(fèi)用在10萬元以上的，需報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案。經(jīng)過地區(qū)公司各部門綜合驗(yàn)收確認(rèn)的、且已開始全面施工的交樓標(biāo)準(zhǔn)變更，必須在地區(qū)公司工程設(shè)計(jì)中心、營銷中心、項(xiàng)目公司均同意的情

21、況下方可由經(jīng)辦部門進(jìn)行報(bào)批，增加費(fèi)用在100萬元以下的由地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，地區(qū)經(jīng)營班子審批，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案；增加費(fèi)用在100萬元以上的由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，地區(qū)經(jīng)營班子確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)制經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心、集團(tuán)前期研發(fā)中心二次審核。（4）現(xiàn)場(chǎng)簽證 為加強(qiáng)成本過程管理，及時(shí)反映成本發(fā)生全貌，利于成本控制，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)施備案和審核管理。設(shè)計(jì)變更類簽證參照設(shè)計(jì)變更管理辦法執(zhí)行。銷售類簽證，增加費(fèi)用在10萬元以下的由經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核價(jià)格后，管線領(lǐng)導(dǎo)審批；增加費(fèi)用在10萬元以上100萬元以下的，的由經(jīng)辦部門

22、報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核價(jià)格后，管線領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案；增加費(fèi)用在100萬元以上的，經(jīng)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核、地區(qū)公司確認(rèn)后，附上完整的資料報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心二次審核。銷售類簽證累計(jì)費(fèi)用原則上應(yīng)控制在集團(tuán)規(guī)定的計(jì)劃營銷費(fèi)用范圍內(nèi)。地質(zhì)等作業(yè)條件類簽證，增加費(fèi)用在10萬元以下的由地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，管線領(lǐng)導(dǎo)審批；增加費(fèi)用在10萬元以上100萬元以下的，經(jīng)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核后，管線領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案；增加費(fèi)用在100萬元以上的經(jīng)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核、地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，附上完整的資料報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心二次審

23、核。其他類簽證，增加費(fèi)用在10萬元以下的由地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，管線領(lǐng)導(dǎo)審批；增加費(fèi)用在10萬元以上100萬元以下的，經(jīng)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核后，管線領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心備案；增加費(fèi)用在100萬元以上的經(jīng)地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核、地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人審批后，附上完整的資料報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心二次審核。簽證增加費(fèi)用引起超成本指標(biāo)的項(xiàng)目，經(jīng)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核、地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，附上完整的資料報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核。3、地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心必須對(duì)變更工程的單價(jià)和數(shù)量嚴(yán)格把關(guān)，變更項(xiàng)目單價(jià)可按下列原則辦理：（1）若合同（或定額）中已有適用于工

24、程變更項(xiàng)目的單價(jià)，則按合同（或定額）已有的單價(jià)執(zhí)行。（2）若合同（或定額）中只有類似于工程變更項(xiàng)目的單價(jià)，則參照類似單價(jià)經(jīng)雙方協(xié)商確定。（3）若合同（或定額）中無適用或類似于工程變更項(xiàng)目的單價(jià)，則由承包人提出適當(dāng)?shù)膯蝺r(jià)（需附單價(jià)分析表），由地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心把關(guān)，確定單價(jià)的合理性。4、每一單項(xiàng)工程（按棟號(hào)劃分）辦理竣工結(jié)算后，地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心需及時(shí)進(jìn)行“三算”（概算、預(yù)算、結(jié)算）對(duì)比，并與限額設(shè)計(jì)指標(biāo)對(duì)照，進(jìn)行偏差原因分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一階段的成本控制工作提供依據(jù)，并將建安成本控制表于辦理竣工結(jié)算后3天內(nèi)報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。對(duì)應(yīng)表格見附表13工程變更審批表，附表14工

25、程簽證月報(bào)第十三條 市政及環(huán)境工程成本控制一、設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心1、園建、綠化圖紙要盡量詳細(xì)，需要明確具體做法，綠化圖紙力爭大部分苗木符合施工和效果要求，盡量避免造成不必要的返工和費(fèi)用增加。2、大力引入競(jìng)爭，利用承包單位的競(jìng)爭降低我司建造費(fèi)用。3、對(duì)于由施工承包單位包設(shè)計(jì)、包施工、包報(bào)裝報(bào)建、包驗(yàn)收的工程（如市政給水、煤氣、輸變電工程、市政供熱工程），應(yīng)要求承包單位提供詳細(xì)施工圖紙，避免漏項(xiàng)，使得在此類工程的合同談判中我司能夠理由充分，有理有據(jù)，為在談判中取得主動(dòng)權(quán)創(chuàng)造條件，為削減承包單位的不合理收費(fèi)提供依據(jù)。同時(shí)，合同標(biāo)的清楚，對(duì)于此類工程的合同外簽證、設(shè)計(jì)變更簽證的控制

26、提供依據(jù)。應(yīng)分清室內(nèi)設(shè)計(jì)及室外市政設(shè)計(jì)的區(qū)域范圍，避免設(shè)計(jì)范圍重疊引起設(shè)計(jì)費(fèi)用的浪費(fèi)。施工圖預(yù)算由設(shè)計(jì)、施工承包競(jìng)標(biāo)單位編制，必須在提交圖紙等競(jìng)標(biāo)文件同時(shí)提供工程造價(jià)預(yù)算。地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心收到預(yù)算和完整的資料后十天內(nèi)完成審核，并對(duì)預(yù)算進(jìn)行分析，若發(fā)現(xiàn)成本超標(biāo)，則分析超標(biāo)原因并提供相應(yīng)信息及建議給此類工程的談判議標(biāo)部門，為談判壓減建造費(fèi)用提供信息支持。4、對(duì)于智能化系統(tǒng)等工程，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分有效利用由其他系統(tǒng)經(jīng)營商（如電信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視）投資建設(shè)的管溝管線，能共管敷設(shè)的應(yīng)共管敷設(shè)，能共溝敷設(shè)的應(yīng)共溝敷設(shè)，減少管溝開挖及管線敷設(shè)工程量，降低工程投資費(fèi)用。5、其他方面，參照建安工程設(shè)計(jì)成本管理

27、的方法進(jìn)行管理。二、工程管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心、項(xiàng)目公司1、按施工組織設(shè)計(jì)中的施工計(jì)劃合理組織施工，嚴(yán)格施工進(jìn)度的管理，避免因工期緊迫而陷入被動(dòng)位置，為承包單位要求收取不合理的費(fèi)用提供條件，從而造成成本增加。2、工程施工應(yīng)按合理工序進(jìn)行，避免因工序的顛倒形成的開挖破壞引起的浪費(fèi)，從而引致工程造價(jià)的提高。3、對(duì)于室外工程的土方挖填，應(yīng)明確土方挖填前后的場(chǎng)地情況、土壤類別、標(biāo)高、開挖形狀、規(guī)格，圖紙應(yīng)齊備明確，并以此計(jì)算確定土方挖填工程量，不得以現(xiàn)場(chǎng)估算方式確定工程量。4、園建、綠化的變更要控制在施工前，并按權(quán)限審批，已施工完成的區(qū)域原則上不允許再變更，若因銷售賣點(diǎn)需要進(jìn)行變更，則必須

28、先算賬，后變更，在能保證銷售增加額大于成本增加額的前提下方可進(jìn)行變更。5、其他方面，依照建安工程成本控制部分的工程管理的方法進(jìn)行管理。三、審核管理責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心1、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是造成市政及環(huán)境工程成本超標(biāo)的兩大因素，是市政及環(huán)境工程成本得到有效控制的關(guān)鍵，各級(jí)管理部門應(yīng)本著節(jié)約成本的原則，對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行重點(diǎn)把關(guān)。2、對(duì)于壟斷原因只能議標(biāo)的項(xiàng)目，要詳細(xì)了解同類工程的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)同工程部門多邀請(qǐng)幾家單位參加議標(biāo)（因壟斷行業(yè)內(nèi)部也存在競(jìng)爭，盡量消除不合理費(fèi)用。3、對(duì)于由承包單位包設(shè)計(jì)、包施工、包報(bào)裝報(bào)建、包驗(yàn)收的工程（如市政給水、煤氣、輸變電工程、市政供熱工程），

29、原則上不得存在因設(shè)計(jì)更改引起的變更簽證，承包單位在設(shè)計(jì)中應(yīng)處理好工程交叉、避讓的處理。4、工程各時(shí)期都應(yīng)做好工程資料的收集工作，各項(xiàng)工程的招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、招標(biāo)圖紙或承包單位的競(jìng)標(biāo)圖紙、承諾文件等都應(yīng)嚴(yán)格收集歸檔，作為工程合同簽訂標(biāo)的范圍的根據(jù)。工程變更簽證應(yīng)附有相應(yīng)圖紙（或圖紙復(fù)印件）、設(shè)計(jì)變更文件、變更前后工程的圖紙文件，結(jié)合招投標(biāo)圖紙確定工程增減工程量。資料必須完備詳細(xì)并具有可追溯性，標(biāo)準(zhǔn)為每一個(gè)沒接觸過此項(xiàng)工程的審核人員在審核此項(xiàng)簽證工程時(shí)，根據(jù)所附資料能很快熟悉并進(jìn)行此項(xiàng)工程的審核。5、對(duì)于某些按竣工圖紙結(jié)算的工程，在工程變更的簽證中應(yīng)明確變更工程量在竣工圖紙上已反映就不得在簽證單

30、上重復(fù)簽證。6、其他方面，依照建安工程成本控制部分的審核管理方法進(jìn)行管理。第十四條 公共配套工程成本控制公共配套工程主要由會(huì)所、中、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂設(shè)施、其他配套工程及設(shè)施組成。一、設(shè)計(jì)管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心1、公共配套工程以經(jīng)濟(jì)合理為原則，不宜過于追求個(gè)性而造成成本無謂增加，將成本優(yōu)化主線貫穿于設(shè)計(jì)過程當(dāng)中，在風(fēng)格上保持與周圍建筑物協(xié)調(diào)一致，在經(jīng)濟(jì)上盡量采用物美價(jià)廉產(chǎn)品，禁止使用過于昂貴的裝飾材料。2、公共配套工程同樣采用限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)這一行之有效的成本控制手段，對(duì)鋼筋及混凝土含量指標(biāo)進(jìn)行控制，對(duì)單位工程單方造價(jià)進(jìn)行控制。3、公共配套工程各專業(yè)圖紙必須配套

31、、完善，在圖紙會(huì)審階段將專業(yè)沖突、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤解決，盡量減少施工過程中的設(shè)計(jì)變更。4、公共配套工程在設(shè)計(jì)階段與建筑安裝工程在該階段的共性內(nèi)容按第十二條的辦法處理。二、工程管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心1、合理確定公共配套工程的施工進(jìn)度計(jì)劃，公共配套工程的施工進(jìn)度要與項(xiàng)目總體進(jìn)度協(xié)調(diào)，由于公共配套工程的不可銷售性，應(yīng)從資金的時(shí)間價(jià)值深度去合理安排公共配套工程的開工時(shí)間和進(jìn)度，減少資金成本。三、審核管理責(zé)任部門：地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心1、公共配套工程的施工過程中，必須對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，重點(diǎn)控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證按照第十二條原則處理。2、小區(qū)運(yùn)動(dòng)及游樂設(shè)施、其他配套工程及設(shè)

32、施盡量采用招標(biāo)結(jié)果，充分利用市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭降低成本。4、充分發(fā)揮地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心的審核職能，對(duì)各分項(xiàng)工程的量、價(jià)嚴(yán)格把關(guān)，確保工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。第十五條 開發(fā)間接費(fèi)用控制責(zé)任部門：項(xiàng)目公司1、對(duì)屬于招標(biāo)范圍內(nèi)的間接費(fèi)用，如監(jiān)理費(fèi)、樁基檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)等，項(xiàng)目公司根據(jù)招標(biāo)中心招標(biāo)結(jié)果與中標(biāo)單位簽訂合同。地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)審核合同的數(shù)量及價(jià)格，重點(diǎn)核實(shí)工程數(shù)量，能否利用政策降低工程數(shù)量，如對(duì)室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)，對(duì)建有樣板間的，按總戶數(shù)的2%檢測(cè)，沒有樣板間的需按總戶數(shù)的5%檢測(cè)。2、對(duì)不屬于招標(biāo)范圍而屬于其他類型的如行政性收費(fèi)的防雷檢測(cè)費(fèi)等，應(yīng)充分利用各地區(qū)的政策優(yōu)惠條件，爭取

33、最大的折扣優(yōu)惠，盡量降低應(yīng)交款項(xiàng)，以降低成本。第十六條 營銷費(fèi)用控制具體內(nèi)容詳見營銷費(fèi)用控制管理辦法。第十七條 財(cái)務(wù)費(fèi)用控制具體內(nèi)容詳見財(cái)務(wù)費(fèi)用控制管理辦法。第十八條 行政費(fèi)用控制具體內(nèi)容詳見行政費(fèi)用控制管理辦法。第十九條 招標(biāo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更管理責(zé)任部門：地區(qū)工程設(shè)計(jì)管理中心由于存在招標(biāo)項(xiàng)目完成后，經(jīng)常發(fā)生較大的設(shè)計(jì)變更，結(jié)算金額與中標(biāo)金額相差較大，不利于成本控制，因此對(duì)特殊情況必須選用招標(biāo)范圍外產(chǎn)品的，必須遵循：先定價(jià)，后施工的原則。1、集中招標(biāo)和長期合作項(xiàng)目。工程、設(shè)計(jì)等部門在集中招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)和長期合作項(xiàng)目議標(biāo)開始前應(yīng)積極參與招標(biāo)方案的制定和完善，盡可能將常用產(chǎn)品的規(guī)格、型號(hào)包含在招標(biāo)范圍

34、內(nèi)，在設(shè)計(jì)和施工時(shí)盡可能避免選用招標(biāo)范圍外的產(chǎn)品。 （1）設(shè)計(jì)部門必須推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，設(shè)備及材料應(yīng)盡量在中標(biāo)產(chǎn)品中選用，項(xiàng)目實(shí)施部門須在單項(xiàng)工程實(shí)施前一個(gè)月（或總合同規(guī)定的最短供貨期前一個(gè)月）根據(jù)設(shè)計(jì)簽訂分項(xiàng)合同，同時(shí)報(bào)地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核合同造價(jià)，確定分項(xiàng)合同設(shè)備材料清單是否在原總合同范圍內(nèi)。（2）為有效控制成本，原則上不允許選用“總合同范圍”外產(chǎn)品。如根據(jù)設(shè)計(jì)的實(shí)際需要，必須選用招標(biāo)范圍外產(chǎn)品的，招標(biāo)范圍外產(chǎn)品總價(jià)占單項(xiàng)合同金額20%以內(nèi)且金額100萬元以下的由由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，管線領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)報(bào)招標(biāo)中心備案；招標(biāo)范圍外產(chǎn)品總價(jià)占單項(xiàng)合同金額2

35、0%以下且金額100萬元以上的由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人審批，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，同時(shí)報(bào)招標(biāo)中心備案。招標(biāo)范圍外產(chǎn)品總價(jià)占單項(xiàng)合同金額20%以上且金額100萬元以上的地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心須要求立項(xiàng)部門報(bào)招標(biāo)中心重新立項(xiàng)招標(biāo)。（3）由于工期緊急，無法實(shí)施招標(biāo)的按招標(biāo)管理辦法、招標(biāo)管理辦法實(shí)施細(xì)則的特急項(xiàng)目有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)由于以上環(huán)節(jié)工作拖延，造成的特急項(xiàng)目，對(duì)責(zé)任人必須進(jìn)行處罰。2、單項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目在招標(biāo)完成、確定中標(biāo)單位后，嚴(yán)禁進(jìn)行較大的設(shè)計(jì)變更（超過10萬元）。若因特殊情況必須進(jìn)行較大變更，必須相關(guān)責(zé)任人簽字確認(rèn)后，再按程序辦理。變更費(fèi)用在

36、合同金額20%以內(nèi)且金額100萬元以下的由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，管線領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)報(bào)招標(biāo)中心備案；變更費(fèi)用超過合同金額20%以內(nèi)且金額超過100萬元以上的，由地區(qū)公司經(jīng)辦部門報(bào)批，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核、地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人審批后，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心二次審核，同時(shí)報(bào)招標(biāo)中心備案。變更費(fèi)用超過合同金額20%且金額超過100萬元以上的，地區(qū)公司經(jīng)辦部門必須會(huì)同招標(biāo)中心、地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心共同處理，處理結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，同時(shí)報(bào)監(jiān)事會(huì)，由監(jiān)事會(huì)對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理。對(duì)應(yīng)表格見附表13工程變更審批表第二十條 100萬元以

37、上變更費(fèi)用的審批責(zé)任部門：集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心1. 地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心將設(shè)計(jì)變更資料及變更造價(jià)報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。 集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)上報(bào)資料的完整性進(jìn)行初步審核，若發(fā)現(xiàn)資料不齊，則要求地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心在一個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)送齊全。2. 資料齊全后，集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心專業(yè)組對(duì)工程設(shè)計(jì)變更資料及費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)審核。3. 經(jīng)審核，若變更手續(xù)齊備，確有變更必要，且增加費(fèi)用在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，則同意變更。4. 經(jīng)審核，若變更手續(xù)齊備，確有變更必要，但增加費(fèi)用超目標(biāo)成本，則出具審核意見供咨詢委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批。對(duì)應(yīng)表格見附表13工程變更審批表第二十一條 地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心要

38、加強(qiáng)工程數(shù)據(jù)的不斷積累，對(duì)已結(jié)算工程的單方造價(jià)進(jìn)行歸類匯總，分專業(yè)形成各自成本庫，并不斷充實(shí)完善，為下一階段的成本控制提供依據(jù)。裝飾、設(shè)備、園建、綠化工程要建立主材價(jià)格庫，利于裝飾材料、設(shè)備、苗木的變換能及時(shí)進(jìn)行價(jià)格換算，提高效率。第二十二條 地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心每月月底將當(dāng)月已結(jié)算工程單方造價(jià)分專業(yè)上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類匯總，編制集團(tuán)各專業(yè)工程成本信息庫，通過信息共享服務(wù)于各地區(qū)公司，便于地區(qū)公司獲得豐富全面信息。對(duì)應(yīng)表格見附表15單項(xiàng)工程結(jié)算月報(bào)第二十三條 目標(biāo)成本的監(jiān)控責(zé)任部門：經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心成本控制以事前控制、事中控制為主，事后反

39、饋為輔。一、事前控制，經(jīng)辦部門在成本發(fā)生之前應(yīng)認(rèn)真分析成本的構(gòu)成，尋找合適的方案，盡量將成本控制在目標(biāo)開發(fā)單成本范圍之內(nèi)。設(shè)計(jì)定板和設(shè)備選型應(yīng)按照樓盤檔次在中標(biāo)產(chǎn)品中選用。為了嚴(yán)格控制投資預(yù)算，保證成本支出的合理性，對(duì)于部分工程項(xiàng)目的成本支出必須經(jīng)過工程項(xiàng)目立項(xiàng)才進(jìn)入合同會(huì)審階段。（一）必須立項(xiàng)的工程項(xiàng)目（立項(xiàng)工程項(xiàng)目金額基數(shù)在3萬元以上，3萬元以下的項(xiàng)目按公司原有制度執(zhí)行）： 1、年度具體工作計(jì)劃、預(yù)算及目標(biāo)成本里均沒有的工程項(xiàng)目（營銷費(fèi)用預(yù)算內(nèi)的立項(xiàng)按營銷費(fèi)用管理規(guī)定執(zhí)行）；2、因營銷需要而將分期分區(qū)開工計(jì)劃中的部分工程項(xiàng)目（包括園建、綠化等市政環(huán)境工程、公共配套等）提前開工或新增的工程項(xiàng)

40、目；3、為降低綜合投資成本或滿足已開發(fā)項(xiàng)目交付使用的需要而提前開工或新增的部分工程項(xiàng)目（包括市政環(huán)境工程、公共配套等）；4、為滿足樓盤銷售需要或其他而臨時(shí)增加或修改的工程項(xiàng)目（包括永久性及非永久性但不劃入營銷費(fèi)用的）；5、年度計(jì)劃開工項(xiàng)目中已經(jīng)開始施工，因發(fā)生單項(xiàng)工程（設(shè)計(jì)）變更而引起返工及新增費(fèi)用超過五十萬元的項(xiàng)目（五十萬元以下的由管線部門層級(jí)審批）；6、咨詢類合同。（二） 工程立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括以下幾方面：1、立項(xiàng)背景。2、項(xiàng)目基本情況介紹3、項(xiàng)目總投資及資金來源 4、項(xiàng)目擬開始實(shí)施時(shí)間及要求完成時(shí)間。5、項(xiàng)目可產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益或效果預(yù)測(cè)（三） 工程立項(xiàng)審批部門及權(quán)限工程立項(xiàng)審批部門及權(quán)

41、限見后附：工程立項(xiàng)流程表。1、3萬元以上200萬元（包括200萬元）以下的須報(bào)地區(qū)公司總經(jīng)理審批，然后報(bào)集團(tuán)相應(yīng)管理中心備案。2、200萬元以上500萬元（包括500萬元）以下的還須報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審批。3、五百萬元以上須報(bào)咨詢委員會(huì)審批。（四） 未通過立項(xiàng)審批的項(xiàng)目不能進(jìn)行合同會(huì)審；通過立項(xiàng)審批的項(xiàng)目按正常的合同會(huì)審順序執(zhí)行，送合同會(huì)審時(shí)應(yīng)附有領(lǐng)導(dǎo)的審批記錄。對(duì)應(yīng)表格見附表1618工程項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，工程項(xiàng)目立項(xiàng)審批表（表一），工程項(xiàng)目立項(xiàng)審批表（表二）二、事中監(jiān)控，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)招標(biāo)立項(xiàng)、合同簽訂等活動(dòng)中發(fā)生的成本指標(biāo)即時(shí)分析、審核，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過程的成本跟蹤、控制

42、，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本運(yùn)行情況以幫助公司領(lǐng)導(dǎo)決策。1、做好施工過程中出現(xiàn)的工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理工作，地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心每月月底將當(dāng)月發(fā)生的單項(xiàng)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的費(fèi)用匯總上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。2、地區(qū)公司經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心每月月底將各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心。對(duì)應(yīng)表格見附表19動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表3、對(duì)項(xiàng)目單位成本實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)超標(biāo)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，查找超標(biāo)原因，商討對(duì)策，制定措施。地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)分析原因，及時(shí)填報(bào)超成本表上報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心，集團(tuán)管理中心對(duì)報(bào)告進(jìn)行分析，決定是否采取措施控制，根據(jù)實(shí)際情況決定是否上報(bào)咨詢委員會(huì)。三、事后

43、反饋，主要是通過主要通過結(jié)算指標(biāo)與目標(biāo)成本指標(biāo)相對(duì)應(yīng)，查找超成本的原因和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。第四章 超成本項(xiàng)目的審批責(zé)任部門：經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心第二十四條 地區(qū)公司報(bào)送的目標(biāo)單位開發(fā)成本必須真實(shí)、全面，應(yīng)嚴(yán)格控制，不得突破。確實(shí)因特殊情況超出“目標(biāo)開發(fā)單位成本”的項(xiàng)目和原目標(biāo)成本缺項(xiàng)的項(xiàng)目，須經(jīng)地區(qū)公司第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心和集團(tuán)咨詢委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批。第二十五條 超成本項(xiàng)目的報(bào)批必須在保證項(xiàng)目利潤率的情況下，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，增加的成本能保證對(duì)樓盤的銷售率和銷售價(jià)格有積極作用，因此要從成本增加值和售價(jià)增加值去綜合衡量。若成本增加值大于售價(jià)增加值，對(duì)這種變更要進(jìn)行否決，若成本增加值小

44、于售價(jià)增加值，則變更可行，但必須對(duì)售價(jià)增加值進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，論據(jù)要充分，理由要充足。第二十六條超成本項(xiàng)目審批流程（后附流程表）。單項(xiàng)成本項(xiàng)目超標(biāo)超標(biāo)比例小于10%,且金額在50萬元以上100萬元以下的須報(bào)集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，100萬以上的須報(bào)咨詢委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)審批。單項(xiàng)成本項(xiàng)目超標(biāo)比例小于10%，且超標(biāo)金額在50萬元以下的由地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核，地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。 對(duì)應(yīng)表格見附表20目標(biāo)成本超標(biāo)審批表（預(yù)算外），附表21成本超標(biāo)分析表第五章 結(jié)算管理責(zé)任部門：經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心第二十七條 集團(tuán)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心通過制定工程量計(jì)算書、工程結(jié)算書、工程結(jié)算編制說明等標(biāo)準(zhǔn)格式，并對(duì)工程結(jié)算的

45、量、價(jià)及取費(fèi)提出具體要求，明確結(jié)算時(shí)間，并進(jìn)行結(jié)算指標(biāo)分析，抽查地區(qū)公司結(jié)算的形式對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行規(guī)范管理。第二十八條 工程竣工結(jié)算由施工單位按合同約定的結(jié)算方式編制，由項(xiàng)目公司初審，然后報(bào)地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心審核。送審的工程竣工結(jié)算資料，必須包括工程結(jié)算書、工程施工合同及補(bǔ)充合同、竣工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、圖紙變更通知、涉及造價(jià)的會(huì)議紀(jì)要、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、工程量計(jì)算書、甲供材料通知、扣款通知等。第二十九條 對(duì)于會(huì)所、辦公室、售樓部等高級(jí)裝修工程及小區(qū)園林建筑、綠化工程等因圖紙較難反映工程量的，須由地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心、項(xiàng)目公司工程部及施工方現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量共同確認(rèn)工程量，并在現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證單上簽認(rèn)，經(jīng)簽

46、認(rèn)后的現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證單作為工程竣工結(jié)算的依據(jù)。第三十條 為了確保工程結(jié)算的準(zhǔn)確性，地區(qū)經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心要認(rèn)真審核各分項(xiàng)工程的結(jié)算單價(jià)、工程量以及工程結(jié)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十一條 為了便于各級(jí)審核部門對(duì)工程結(jié)算數(shù)量的核對(duì)，提高核對(duì)效率，工程量計(jì)算書的編制必須具有條理性，做到頁面整潔、層次清晰、依據(jù)充分、詳細(xì)，一目了然。1. 工程量計(jì)算書按所采用的定額章節(jié)子目順序進(jìn)行。2. 鋼筋抽料應(yīng)標(biāo)明所在的層數(shù)、軸號(hào)、梁號(hào)、依據(jù)的圖紙編號(hào)，有變更的須注明變更通知單的編號(hào)，便于查對(duì)。3. 分部分項(xiàng)工程量的計(jì)算要注明層數(shù)、軸號(hào)、圖紙編號(hào)、變更通知單及現(xiàn)場(chǎng)簽證單的編號(hào)，出處要詳細(xì)。4. 園建、綠化要標(biāo)明具體位置、經(jīng)甲

47、乙雙方實(shí)地測(cè)量共同簽證的簽證單的編號(hào)。第三十二條 工程結(jié)算書應(yīng)有詳細(xì)的編制說明，編制說明要具體、全面。1. 要注明結(jié)算所使用的定額名稱、年份、取費(fèi)依據(jù)文件的文號(hào)。2. 材料調(diào)差所依據(jù)的材料價(jià)格文件。3. 工程取費(fèi)類別。4. 趕工費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)等的相關(guān)規(guī)定。5. 工期和質(zhì)量違約金的扣罰標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)量。6. 稅前下浮的百分比。7. 合同中有關(guān)結(jié)算方式的其他規(guī)定。第三十三條 為了確保工程結(jié)算的準(zhǔn)確性，各級(jí)成本結(jié)算部門要認(rèn)真審核各分項(xiàng)工程的結(jié)算單價(jià)、工程量以及工程結(jié)算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十四條 分項(xiàng)工程結(jié)算單價(jià)的確定：1. 單價(jià)包干項(xiàng)目按合同約定的單價(jià)執(zhí)行。2. 按定額進(jìn)行結(jié)算的，選用的定額單價(jià)必須

48、與施工圖紙要求的內(nèi)容相適應(yīng)。3. 與預(yù)算項(xiàng)目相同的分項(xiàng)工程，單價(jià)必須相同，不得調(diào)整。4. 設(shè)計(jì)中的分項(xiàng)工程做法在定額上既不能換算，又不能套用時(shí)，必須編制補(bǔ)充單價(jià)。5. 除定額說明允許換算外，其余不得任意調(diào)整。第三十五條 工程量的確定：1. 工程量嚴(yán)格按中華人民共和國建設(shè)部頒發(fā)的全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。2. 合同約定采用定額進(jìn)行結(jié)算的，而全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則中又沒有相應(yīng)的細(xì)化內(nèi)容，則按定額說明的計(jì)算方法執(zhí)行。3. 確定現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，如土壤的種類、放坡坡度、運(yùn)距、樁基入巖情況等。4. 扣除甲供材料的超額用量部分（領(lǐng)用甲方材料數(shù)量減去定額含量）。5. 扣除未施工部分

49、的工程量。第三十六條 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定：1. 規(guī)費(fèi)：規(guī)費(fèi)包括社會(huì)保障費(fèi)（養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)）、住房公積金、工程定額測(cè)定費(fèi)、建筑企業(yè)管理費(fèi)、工程排污費(fèi)、施工噪音排污費(fèi)、防洪工程維護(hù)費(fèi)。規(guī)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2. 稅金：稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按稅務(wù)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3. 安全、文明施工措施費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、趕工費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)等按合同約定執(zhí)行。第三十七條 在工程結(jié)算審核過程中，審核人員要準(zhǔn)確把握施工合同中有關(guān)結(jié)算方式的條款，特別注意對(duì)工期延誤和施工質(zhì)量達(dá)不到合同規(guī)定要求的處罰規(guī)定，嚴(yán)格按

50、合同規(guī)定辦理結(jié)算，維護(hù)公司利益。對(duì)應(yīng)表格見附表2224工程結(jié)算書封面，工程結(jié)算編制說明，工程量計(jì)算表第六章 成本核算責(zé)任部門：經(jīng)營與財(cái)務(wù)管理中心開發(fā)成本核算通過“開發(fā)成本核算輔助帳”，即建立成本庫按成本核算區(qū)域、成本核算對(duì)象逐級(jí)核算。第三十八條 開發(fā)成本核算實(shí)施細(xì)則：（一）合同及付款信息、合同拆分、成本分?jǐn)偩诔杀編旆从?、綜合管理。（二）開發(fā)成本按誰受益、誰承擔(dān)的原則分?jǐn)傊粮鞒杀竞怂銋^(qū)域及對(duì)象。（三）各成本核算區(qū)域、成本核算對(duì)象信息均在成本庫中反映。（四）各成本核算區(qū)域分別進(jìn)行目標(biāo)管理，實(shí)施成本監(jiān)控。（五）計(jì)劃成本指標(biāo)分解到相關(guān)責(zé)任部門，由相關(guān)責(zé)任部門及時(shí)監(jiān)控。第三十九條 開發(fā)成本核算的功能：

51、（一）按成本核算區(qū)域、成本核算對(duì)象全面細(xì)致地提供成本信息；（二）及時(shí)掌握控制成本投入規(guī)模及進(jìn)度，為集團(tuán)資金計(jì)劃、經(jīng)營決策提供依據(jù)；（三）及時(shí)提供成本執(zhí)行、超標(biāo)情況等信息，為成本控制提供支持；（四）正確結(jié)轉(zhuǎn)成本，配比收入，計(jì)算利潤；（五）為合理制定價(jià)格提供依據(jù)。第四十條 成本核算的步驟：第一步、確定成本核算區(qū)域及成本核算對(duì)象第二步、直接成本與共同成本在各成本核算區(qū)域的歸集與分?jǐn)偂５谌?、直接成本與共同成本在各成本核算對(duì)象的歸集與分?jǐn)偅旱谒牟?、正確劃分已完工（以交樓為標(biāo)準(zhǔn)）產(chǎn)品與在建工程之間的開發(fā)成本；第五步、正確劃分已售與未售產(chǎn)品的開發(fā)成本；第六步、編制成本報(bào)表，總體反映各成本核算區(qū)域及對(duì)象的成

52、本情況。第四十一條 成本核算對(duì)象分?jǐn)傇瓌t根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)按科目逐一確定。第四十二條 開發(fā)成本各項(xiàng)成本指標(biāo)全面分解落實(shí)到各責(zé)任部門，全方位落實(shí)進(jìn)行成本監(jiān)控。第四十三條 開發(fā)成本的核算范圍：（一）開發(fā)成本核算的主要科目：1、土地成本2、前期工程費(fèi)用3、建筑安裝工程4、市政及環(huán)境工程5、公共配套工程6、開發(fā)間接費(fèi)用（二）成本核算內(nèi)容包括的范圍：合同成本；其他公司分?jǐn)偝杀?；非合同性成本；待發(fā)生成本預(yù)測(cè)。第四十四條 開發(fā)成本的計(jì)算方法：總開發(fā)成本=合同成本+其他公司代墊成本+非合同性成本+待發(fā)生成本預(yù)測(cè)第四十五條 開發(fā)成本的核算要求：在進(jìn)行成本核算時(shí)，開發(fā)成本核算輔助帳與會(huì)計(jì)成本帳的有關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)相符。原則上：會(huì)計(jì)成本帳的“開發(fā)成本”歷年累計(jì)發(fā)生額-“預(yù)提費(fèi)用”余額+“預(yù)付賬款”余額-（“開發(fā)成本”中工程人員費(fèi)用+付香港顧問費(fèi)+特殊處理的罰款+送業(yè)主的家電、家具套餐或禮券）=“成本庫中的合同已付款金額+其他付款金額”。第四十六條 開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：收入的確認(rèn)以交樓為標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)按照配比原則，以實(shí)際交