寫字樓物業(yè)服務(wù)方案范文

1、 寫字樓物業(yè)服務(wù)方案 篇一：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認(rèn)識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點（二）項目定位二、工作重點和零風(fēng)險工程（一）三個重點（二）零風(fēng)險工程三、指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)（一）指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)（二）一種模式：經(jīng)營型物業(yè)管理模式（三）管理目標(biāo)兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則）（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐五、八項措施第一章管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式二、工作計劃三、物資裝備第二章管理人員配備

2、、培訓(xùn)與管理一、管理人員的配備（二）管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求二、管理人員的培訓(xùn)三、管理人員的管理第三章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標(biāo)的承諾及其措施第六章管理成本測算和管理費標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識三、管理處控制成本主要措施四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算第七章辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入（一）施工期的物業(yè)管理（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各

3、類矛盾的措施第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。（一）社區(qū)環(huán)境特點（二）社區(qū)總體目標(biāo)（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施三、便民服務(wù)第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、系統(tǒng)的日常運行二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案（一）設(shè)備故障處理規(guī)程（二）發(fā)生火警處理規(guī)程（三）電梯困人救援規(guī)程（四）供電電源停電故障處理規(guī)程（五）停水及故障處理規(guī)程（六）空調(diào)故障處理規(guī)程三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)（一）維護(hù)保養(yǎng)工作方式（二）日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制（三）主要系統(tǒng)定檢工作要

4、點（四）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計劃和標(biāo)準(zhǔn)四、節(jié)能管理五、技術(shù)改造、更新六、技術(shù)資料的收集、管理、使用第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運作三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期四、房屋本體部分維修計劃、標(biāo)準(zhǔn)五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃及標(biāo)準(zhǔn)第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)一、事務(wù)管理三、保安及消防管理五、設(shè)施管理第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險工程解除后顧之憂一種模式經(jīng)營型物業(yè)管理二項承諾示范大廈、滿意率三個重點整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)四大優(yōu)勢觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套八項措施精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、

5、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認(rèn)識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開放的進(jìn)程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATICPRO

6、PERTYMANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場，引導(dǎo)消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗。CPM將機(jī)關(guān)新大院項目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。（二）項目定位長沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一

7、個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機(jī)關(guān)新大院項目整體形象定位是開放、高效、親和?開放體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式?高效展示長沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率?親和象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點和零風(fēng)險工程（一）三個重點CPM以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點：重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等

8、專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設(shè)備管理機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是嚴(yán)峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要 篇二：辦公樓物業(yè)服務(wù)方案辦公樓物業(yè)項目服務(wù)方案目錄整體管理方案?.?第一章物業(yè)管理服務(wù)整體思路?第二章保潔服務(wù)方案及管理制度?第三章秩序維護(hù)（保安）服務(wù)方案及管理制度?第四章會議服務(wù)方案及管理制度?第五章綜合維修服務(wù)方案及管理制度?第六章綠化養(yǎng)護(hù)工作方案?第七章管

9、理人員及作業(yè)人員配置?第八章重大節(jié)會、活動、迎查保障措施?第九章突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案?第十章人員培訓(xùn)計劃?第十一章服務(wù)承諾?整體管理方案第一章物業(yè)管理服務(wù)整體思路隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的漸趨成熟，市場分工的逐步細(xì)化和專業(yè)化，政府后勤工作社會化經(jīng)營管理成為新的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)涉足政府物業(yè)領(lǐng)域就是一種逐步推廣的行業(yè)拓展與模式創(chuàng)新的嘗試，以社會專業(yè)資源結(jié)合政府物業(yè)和機(jī)關(guān)行政辦公的具體個性化需求，實現(xiàn)管理服務(wù)品質(zhì)與綜合效益的合作雙贏，是其核心的主導(dǎo)思路。經(jīng)過初期的實踐摸索和理論總結(jié)提升，政府物業(yè)的管理服務(wù)工作也開始走向規(guī)范化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的正軌。一、政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的主導(dǎo)思路以專業(yè)的物業(yè)管理

10、服務(wù)品質(zhì)為基礎(chǔ)，以高度的政治統(tǒng)一為主導(dǎo)，緊密配合政府工作，樹立政府機(jī)關(guān)辦公新形象，維護(hù)機(jī)關(guān)大院的良好秩序，確保機(jī)關(guān)后勤服務(wù)，持續(xù)改進(jìn)，實現(xiàn)以服務(wù)政府、服務(wù)社會的綜合效益。以政治為高度，以政府個性化需求為導(dǎo)向，以誠祥物業(yè)公司專業(yè)品質(zhì)和對政府物業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗為基礎(chǔ)，整合地方社會優(yōu)秀資源，為洸河辦事處提供“持續(xù)改進(jìn)、快速反應(yīng)、人性化管理、全方位保障”的機(jī)關(guān)后勤優(yōu)質(zhì)服務(wù)，達(dá)到用專業(yè)服務(wù)政府，樹立新的政府機(jī)關(guān)辦公形象的目的。我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把洸河辦事處服務(wù)成為整潔、舒適的工作場所。本公司決定在洸河辦事處物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化管理的模式，特別

11、措施有：1.建立和實施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過程證明了要達(dá)到高質(zhì)量的服務(wù)水平必須建立一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系，在洸河辦事處物業(yè)服務(wù)中，從一開始就要堅持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)。2.培育高素質(zhì)的員工隊伍：人才是最重要的資源，在人才的管理上，我們著重抓好兩個環(huán)節(jié)，一是“引進(jìn)關(guān)”，引進(jìn)的人才要具有較高的專業(yè)技能、較好的綜合素質(zhì)和較強(qiáng)的服務(wù)意識。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，要求大家都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要做為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。作為搞好服務(wù)工作的重要前提，我們的人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊伍。3、成

12、立項目經(jīng)理垂直管理機(jī)制：負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)日常維修管理服務(wù)運作，定期（每周或每月）向洸河辦事處匯報上階段的運作情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，以利于日常工作的開展。4、設(shè)立服務(wù)中心：采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需客戶打一個熱線服務(wù)電話，所有的維修管理服務(wù)中的問題均可在承諾的時間內(nèi)得到處理。5、時效工作制：所有的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對客戶承諾的時間內(nèi)完成。6、不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足客戶的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。7、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，無論何時我方都只按一定比例公開提取微薄的管理傭金，所有的管理節(jié)余將用于服務(wù)之中。8、

13、全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)，設(shè)熱線服務(wù)電話。9、建立人性化的服務(wù)標(biāo)識系統(tǒng)（CIS），我們將設(shè)立服務(wù)標(biāo)識，如公司標(biāo)識、服裝標(biāo)識、工作牌、辦公標(biāo)識等。10、企業(yè)的員工素質(zhì)決定了企業(yè)的競爭優(yōu)勢，一個成功的企業(yè)必然擁有一支高素質(zhì)的員工隊伍。搞好物業(yè)的管理和服務(wù)，首要是靠人，員工培訓(xùn)是進(jìn)一步適應(yīng)后勤社會化改革形勢的需要，是各項工作走向?qū)I(yè)化、企業(yè)化和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。通過有計劃有組織地對員工進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，可以促進(jìn)員工綜合素質(zhì)的提高，進(jìn)一步樹立員工愛崗敬業(yè)精神，提高服務(wù)和管理水平。因此建立員工培訓(xùn)制度并制定培訓(xùn)的具體安排，圍繞著“提高管理服務(wù)水平”的方針，著重把思想作風(fēng)、職業(yè)道德教育和

14、業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面作為培訓(xùn)的主要內(nèi)容，始終把員工培訓(xùn)工作作為一場長期性、規(guī)范性的基礎(chǔ)工作扎扎實實地堅持至今。11、在思想教育方面，在員工培訓(xùn)教育中除了向員工灌輸“三優(yōu)一滿意”(即以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的作風(fēng)和優(yōu)美的環(huán)境讓客戶滿意)的工作理念外，還結(jié)合工作實踐，提出了“服務(wù)育人，管理育人，環(huán)境育人”三育人的原則和“誠信敬業(yè)，無微不至，盡善盡美”的服務(wù)理念；除了集中培訓(xùn)教育外，利用多種形式對員工進(jìn)行思想教育，甚至是利用發(fā)放工資的機(jī)會對員工進(jìn)行思想教育，在每一位員工的工資袋里，都要附上一張紙條：“沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就沒有我們的工資。這是您一個月來辛勤勞動的回報，望繼續(xù)努力工作!”。領(lǐng)導(dǎo)在員工領(lǐng)取工資時還要對員工一

15、個月來的工作進(jìn)行點評，使員工在得到自己勞動報酬的同時，接受一次思想教育，大大強(qiáng)化了員工愛崗敬業(yè)、為廣大顧客主動服務(wù)的意識。12、在職業(yè)道德教育方面提出了“愛洸河辦事處、愛物業(yè)、愛崗位、愛信譽(yù)、愛客戶”的“五愛”職業(yè)道德準(zhǔn)則，要求員工愛護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施，當(dāng)作自己的家一樣；“愛物業(yè)”，要求每一位員工熱愛工作，對企業(yè)忠誠；“愛崗位”，要求熱愛自己的工作崗位，珍惜來之不易的工作機(jī)會，努力提高服務(wù)質(zhì)量；“愛信譽(yù)”，作為公司的一員，要愛護(hù)公司的聲譽(yù)，注意自己的言行舉止，在為客戶服務(wù)中樹立和維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象；同時為了規(guī)范員工的行為，還提出了“每一天上班精神飽滿，每一項工作盡善盡美；每一次服務(wù)無

16、微不至，每一次接待熱情周到；每一句批評虛心接受，每一個承諾堅決兌現(xiàn)；每一個細(xì)節(jié)決不放過，每一個隱患及時整改”八個“每一”的工作準(zhǔn)則。13、在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，把重點放在制定的崗位責(zé)任制、綜合管理制度等各項管理制度上，從基礎(chǔ)的東西開始，緊緊圍繞應(yīng)知、應(yīng)會、應(yīng)做、應(yīng)辦、應(yīng)干的東西來培訓(xùn)，使每位員工對自己的本職工作崗位的基本工作內(nèi)容、工作要求和工作程序深刻了解、準(zhǔn)確把握，知道怎么做是對的，怎么做是錯的，確保把基本的工作做好、做到位，對員工還提出了“腦勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素質(zhì)要求。二、管理服務(wù)理念和策劃1、管理理念我公司長期以來，無論在實踐中，還是在行業(yè)中，都一如既往的倡導(dǎo)“管理和服務(wù)相結(jié)合，以

17、服務(wù)為主”的理念。在管理學(xué)中，管理和服務(wù)似乎是辯證的矛盾統(tǒng)一體，只有將兩者有機(jī)的結(jié)合，方能實現(xiàn)管理和服務(wù)水平的同步提升，并獲 篇三：寫字樓物業(yè)管理方案寫字樓物業(yè)管理方案摘要根據(jù)光華大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、市場定位、服務(wù)需求分析和凱晨置業(yè)對本項目物業(yè)管理的要求，我司為本項目提供五星級賓館式的物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足業(yè)主高層次的精神需求，以卓越的物業(yè)管理創(chuàng)造“文明、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環(huán)境。凱德物業(yè)公司現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區(qū)、大型居住區(qū)、工業(yè)廠區(qū)以及大型公共事業(yè)類的物業(yè)管理等，從中積累與總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗。并與2

18、002年通過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)ISO9001：2000版認(rèn)證。通過認(rèn)證，公司已建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實用、高效的管理體系，已成為為貴司提供智能化、質(zhì)量化、國際化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的有效保障。我司將無錫光華大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級賓館式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。經(jīng)測算維持本項目五星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，年物業(yè)管理費為122.7萬元，平均物業(yè)管理費為4.09元/平方米/月。目錄一、前言3二、公司簡介4三、項目概況與分析631無錫光華大廈物業(yè)特點的分析632管理思路733管理目標(biāo)8四、寫字樓物業(yè)管理初步方案1041說明1042管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置1143崗位職責(zé)1644各部門工

19、作內(nèi)容20五、管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)2151客戶服務(wù)2152安保服務(wù)2353清潔綠化服務(wù)2354維修服務(wù)2455俱樂部服務(wù)2451424小時室內(nèi)維修有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)（部分）26515室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)27六、各項工作檢查標(biāo)準(zhǔn)2861客戶服務(wù)工作2862安保工作2863工程維修工作2864保潔工作28七、各類應(yīng)急處理措施29八、管理經(jīng)費測算31九、結(jié)語32一、前言首先感謝無錫凱晨置業(yè)有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產(chǎn)業(yè)管理私人有限公司也非常重視此次合作機(jī)會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，充分展示中新合資凱德物業(yè)的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發(fā)揮出新加坡管理模式

20、的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介蘇州工業(yè)園區(qū)凱德物業(yè)管理有限公司是在原凱德物業(yè)公司的基礎(chǔ)上于2001年12月由新加坡新工集團(tuán)下屬新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人公司和蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)的中新合資公司。公司投資方之一的新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團(tuán)的全資子公司。新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)私人有限公司是最悠久、

21、最權(quán)威的物業(yè)管理公司，公司除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)項目，還提供包括建筑設(shè)計審計、能源審計、室內(nèi)空氣質(zhì)量控制和增值服務(wù)等服務(wù)項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業(yè)超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統(tǒng)府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發(fā)展部、內(nèi)政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、圖書館、社區(qū)中心、博物館、警察局、監(jiān)獄、消防站、高級公寓、海關(guān)關(guān)卡等大廈。目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行廣泛的業(yè)務(wù)開拓及合作。在中國，CPGFM的業(yè)務(wù)已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟(jì)南等地區(qū)。接管的項目包括上海春城、東方肝

22、膽外科醫(yī)院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀(jì)廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。凱德物業(yè)公司中方投資者園區(qū)建屋發(fā)展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發(fā)面積超過150余萬平方米，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和技術(shù)力量。合資后的凱德物業(yè)公司擁有高素質(zhì)的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內(nèi)迅速增加到610余人，為適應(yīng)公司在管理水平上達(dá)到國際高質(zhì)量服務(wù)的要求，公司對新入職管理層人員學(xué)歷要求達(dá)到大專以上。合資后的凱德公司引進(jìn)了新工在物業(yè)管理上先進(jìn)的經(jīng)驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)管理企業(yè)。公司在2002年2月順利通過新加坡國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證公司的I

23、SO9001：2000質(zhì)量認(rèn)證。合資后的凱德公司依托新工強(qiáng)大的技術(shù)支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業(yè)項目，能夠向客戶提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，致力于為客戶提供一站式的服務(wù)，并不斷提供增值服務(wù)，為客戶帶來更大的服務(wù)價值。公司實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)人事行政部、質(zhì)管部、財務(wù)部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設(shè)體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達(dá)、出口加工區(qū)、聯(lián)建科技等）。現(xiàn)公司所接管

24、物業(yè)項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業(yè)廠區(qū)和住宅小區(qū)的管理上積累了較豐富的經(jīng)驗，并獲得社會各界和專業(yè)部門的認(rèn)同，在蘇州地區(qū)樹立了“凱德”。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優(yōu)秀物業(yè)管理區(qū)”，2001年新加花園榮獲“江蘇省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”。中新合資的凱德物業(yè)公司根據(jù)園區(qū)外向度非常高的特點充分借助新方國際化、專業(yè)化的優(yōu)勢，向客戶提供策略性的物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)，與客戶以伙伴的關(guān)系共同發(fā)展，通過戰(zhàn)略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業(yè)運作需求的服務(wù)，并將現(xiàn)代化的高科技技術(shù)運用到物業(yè)管理的過程中，全面提升其管理的

25、科技含量。凱德物業(yè)公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產(chǎn)投資的價值；確保物業(yè)的可靠性和有效性以支持客戶的商業(yè)運作；維持一個安全、清潔和有益于商業(yè)運作的環(huán)境；保持物業(yè)與客戶的商業(yè)運作環(huán)境的一致性。“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、吸引優(yōu)秀人才?！眲P德物業(yè)管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進(jìn)取，精心打造凱德品牌。三、項目概況與分析31無錫光華大廈物業(yè)特點的分析311無錫光華大廈概述無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積*余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近*平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級酒店式服務(wù)公寓。大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂中心、

26、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計入本方案書內(nèi)。312項目特點和物業(yè)管理需求分折1、本項目性質(zhì)為高級服務(wù)公寓，銷售定位為高級白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個性化的特征；2、大廈的業(yè)主層次高，時間價值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對俱樂部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴性強(qiáng)。3、本項目內(nèi)設(shè)有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務(wù)項目仍屬常規(guī)項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置

27、、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。4、本項目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。5、本項目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。8、本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；32管理思路根據(jù)無錫光華大廈的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、根據(jù)本項目特點、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將本項目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)上。2、本項目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)，我們將對照五星級酒店的國家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶服務(wù)和俱樂部服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。3、俱樂部與一般社區(qū)活動中心在項目設(shè)置上并無大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項目的俱樂部應(yīng)嚴(yán)格控制對外服務(wù)范圍。4、項目員工全部招用有五星級酒店服務(wù)經(jīng)驗的管理和服務(wù)人員。5、大廈的服務(wù)對象多為高級白領(lǐng)及外籍人士，委托性服