某地塊出讓地塊可行性研究報(bào)告

1、（2011）004號(hào)宗地投資可行性研究報(bào)告 目 錄第一部分 項(xiàng)目概況 4一、宗地基本情況 4二、宗地獲取進(jìn)程 11第二部分 城市發(fā)展情況 12一、城市概況 12二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 13三、周邊可比土地市場(chǎng)成交情況 17四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 18第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 23一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 23二、2010年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要指標(biāo) 24三、xx新區(qū)市場(chǎng)狀況 25四、地塊區(qū)域主要競爭樓盤情況 27五、xx新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征 28第四部分 寫字樓消費(fèi)者需求分析 36一、目標(biāo)客戶群體構(gòu)成分析 36二、目標(biāo)客戶群對(duì)寫字樓的需求分析 36三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心態(tài)及消費(fèi)行為研究 38第五部分 項(xiàng)目定

2、位 39一、項(xiàng)目swot分析 39二、寫字樓定位 39三、商業(yè)定位 40四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 41第六部分：規(guī)劃方案建議 42一、項(xiàng)目規(guī)劃主要依據(jù) 42二、規(guī)劃方案建議 42第七部分 投資分析 44一、項(xiàng)目成本分析 44二、銷售價(jià)格分析 47第八部分：經(jīng)濟(jì)效益分析 48一、最高可承受地價(jià)分析 48二、敏感性分析 49第九部分：主要結(jié)論和建議 50一、主要結(jié)論 50二、主要建議 50前言項(xiàng)目綜述xx（2011）004號(hào)宗地位于xx新區(qū)九如路東，龍湖中環(huán)南路北，用地面積約48畝，將于7月13日掛牌出讓。用地性質(zhì)為商務(wù)金融，容積率為2。根據(jù)宗地自然條件和周邊市場(chǎng)狀況，確定項(xiàng)目定位為新客站地標(biāo)寫字樓。規(guī)劃

3、方案以兩棟點(diǎn)式寫字樓為主樓，主樓之間以兩層商業(yè)用房為紐帶連接，入口大堂以鋼結(jié)構(gòu)做成兩層挑空?？蓪?shí)現(xiàn)商業(yè)銷售面積約1.1萬平方米（含地下一層），寫字樓銷售面積5.76萬平方米，地下車庫570個(gè)。依據(jù)同比市場(chǎng)定價(jià)，寫字樓正常銷售均價(jià)為16000元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)（兩層商業(yè)）20000元/平方米，地下車庫12萬元/個(gè)。在稅后銷售利潤率為15%、20%、25%的情況下，該宗地最高可承受地價(jià)分別為 2177萬元/畝、1948萬元/畝、1719萬元/畝，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤分別為17183萬元、22911萬元、28639萬元。第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地基本情況（1）宗地名稱：xx（2011）004號(hào)宗地。

4、 （2）用地性質(zhì)：商務(wù)金融（3）用地年限：自土地出讓之日起40年。（4）宗地位置：位于九如路東，龍湖中環(huán)南路北。該宗地東側(cè)為龍翔二路（規(guī)劃路），北側(cè)目前為農(nóng)田，規(guī)劃用途為居住用地。宗地xx（2011）004號(hào)宗地位置圖宗地片區(qū)中心位置距離xx新區(qū)cbd核心商務(wù)區(qū)僅2公里，東距龍子湖大學(xué)城3公里，南距新火車站5公里。處在cbd核心商務(wù)區(qū)與cbd副中心（龍湖）走廊的中間地帶。新火車站5km龍子湖大學(xué)城2km3kmcbd核心商務(wù)區(qū)去區(qū)鄭政東出（2011）004號(hào)二七廣場(chǎng)xx（2011）004號(hào)宗地交通區(qū)位圖（5）宗地現(xiàn)狀：全部為凈地，現(xiàn)狀宗地內(nèi)比較平坦，無水系溝壑。宗地之西宗地之東 宗地之北宗地之南

5、 （6）宗地周邊現(xiàn)狀宗地四周狀況：宗地四周主要分布著待開發(fā)的農(nóng)用地。本宗地處在xx新區(qū)cbd核心商務(wù)區(qū)與cbd副中心（龍湖）走廊的中間地帶，隨著龍湖的開挖建設(shè)和鄭州新區(qū)作為未來河南省發(fā)展的一號(hào)工程等政策利好因素，可以預(yù)見周邊道路、景觀、市政配套等方面將有很大的改善。宗地四周現(xiàn)有居民情況：宗地周邊地區(qū)大多尚未開發(fā)，宗地北面為待拆遷安置的沙莊村。（7）地質(zhì)情況：宗地尚未進(jìn)行地勘、文勘，初步預(yù)計(jì)地下文物的可能性不大。（8）宗地周邊的社區(qū)配套交通狀況：鄭政東出（2011）004號(hào)宗地cbd核心商務(wù)區(qū)龍子湖大學(xué)城新火車站xx（2011）004號(hào)宗地交通區(qū)位圖該片區(qū)位于xx新區(qū)核心區(qū)域，距鄭州新火車站及新

6、客運(yùn)總站5公里，地塊南面規(guī)劃有龍湖環(huán)線輕軌站點(diǎn)（龍湖中環(huán)路lrt輕軌大環(huán)線線路），宗地西側(cè)如意東路規(guī)劃有連接cbd和副cbd區(qū)的軌道交通線路（地鐵四號(hào)線和lrt輕軌小環(huán)線線路），宗地南側(cè)農(nóng)業(yè)東路有地鐵線路（五號(hào)線）。交通四通八達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)十分優(yōu)越。a:宗地周邊道路現(xiàn)狀：宗地東臨規(guī)劃龍翔二路，南臨龍湖中環(huán)南路，西臨九如路。隨著道路的建成，本宗地將三面臨路。九如路：已開工建設(shè)，將于2012年中旬竣工投入使用。修通后連接cbd核心商務(wù)區(qū)與cbd副中心內(nèi)環(huán)路（龍湖湖心島）。龍湖中環(huán)南路：已開工建設(shè)，將于2012年中旬竣工投入使用。b:宗地周邊道路規(guī)劃xx新區(qū)龍湖地區(qū)內(nèi)部規(guī)劃環(huán)形輕軌線路（lrt系統(tǒng)

7、）作為城市軌道交通系統(tǒng)的接駁系統(tǒng)，分為小環(huán)線、大環(huán)線，其中小環(huán)線為cbd（含cbd副中心）地區(qū)性交通系統(tǒng)，溝通cbd主、副中心交通聯(lián)系；大環(huán)線為地區(qū)性交通系統(tǒng)，設(shè)置在龍湖中環(huán)路的中央綠化帶上的環(huán)狀路線，為高檔居住區(qū)提供高水平交通服務(wù)的接駁系統(tǒng)，并具有游覽性交通功能；lrt系統(tǒng)與軌道交通一號(hào)線、四號(hào)線共構(gòu)成xx新區(qū)獨(dú)具特色的軌道交通系統(tǒng)。教育設(shè)施：加拿大楓葉小熊幼兒園；河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校xx中學(xué)；河南中醫(yī)學(xué)院、華北水利學(xué)院、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)等。按照龍湖區(qū)規(guī)劃和用地規(guī)劃，本宗地周邊還將規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地xx（2011）004號(hào)宗地周邊教育配套設(shè)施分布圖（標(biāo)記所在位置）醫(yī)

8、院：xx新區(qū)的醫(yī)療資源較為匱乏，本宗地周邊主要有鄭航醫(yī)院、祭城醫(yī)院、鄭州市金水區(qū)第二人民醫(yī)院，按照xx新區(qū)“十年建新區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，到2012年，xx新區(qū)要再建5個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，18個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。距離本宗地5公里范圍內(nèi)規(guī)劃有近6所大中型醫(yī)院及醫(yī)療服務(wù)中心。宗地東側(cè)不遠(yuǎn)處規(guī)劃有醫(yī)院（鄭大一附院）。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地xx（2011）004號(hào)宗地周邊醫(yī)院分布圖（標(biāo)記所在位置）商業(yè)配套：綠地原盛國際本宗地周邊目前的商業(yè)布局尚不完善，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在東風(fēng)渠以南的cbd核心商務(wù)區(qū)周邊。按照規(guī)劃及周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)律來看，地塊位于規(guī)劃副cbd區(qū)（龍湖）的核心位置，隨著商業(yè)配套的成熟以及龍湖

9、區(qū)域的建成，未來將會(huì)聚集大量人氣帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的繁榮。（2011）004號(hào)宗地寶龍城市廣場(chǎng)千盛生活廣場(chǎng)xx（2011）004號(hào)宗地周邊商業(yè)配套設(shè)施分布圖（標(biāo)記所在位置）銀行：區(qū)域周邊銀行較多，沿cbd核心商務(wù)區(qū)分布著上海浦發(fā)銀行鄭州分行、鄭州銀行等近十家金融機(jī)構(gòu)，而且隨著龍湖的建成及周邊區(qū)域配套的不斷完善，還將有大量的金融機(jī)構(gòu)將在此區(qū)域設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。鄭政東出（2011）004號(hào)宗地xx（2011）004號(hào)宗地周邊金融機(jī)構(gòu)分布圖（標(biāo)記所在位置）（10）宗地周邊環(huán)境治安情況：xx（2011）004號(hào)宗地兩公里范圍內(nèi)分布有九如路派出所，治安狀況較好。空氣現(xiàn)狀：本宗地周邊區(qū)域并無污染源，附近大

10、多為農(nóng)業(yè)用地，空氣質(zhì)量較好。噪音情況：無污染情況：無危險(xiǎn)源情況：無周邊景觀帶：龍湖及東風(fēng)渠沿河景觀帶（11）周邊大市政配套 xx新區(qū)超前規(guī)劃、統(tǒng)籌安排了電力設(shè)施項(xiàng)目，1座22萬伏、6座11萬伏共7座變電站、37座開閉所投入使用，為東區(qū)的發(fā)展提供了可靠的電力保障。東區(qū)熱電廠投入運(yùn)營，滿足了入住單位用暖需求。公交場(chǎng)站、垃圾中轉(zhuǎn)站等相繼投入使用，滿足了居民生活需要。經(jīng)過近年來的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)了“十通”目標(biāo)，各類管線隨道路建設(shè)一次入地，形成了完善的地下網(wǎng)絡(luò)，市政設(shè)施基本滿足需求。二、宗地獲取進(jìn)程（1）宗地背景資料xx（2011）004號(hào)宗地原為沙莊村農(nóng)用地，現(xiàn)已被政府征用。用地編號(hào)xx（201

11、1）004號(hào)位置九如路東、龍湖中環(huán)南路北占地面積平方米32062.79畝48用地性質(zhì)商務(wù)金融用地規(guī)劃指標(biāo)容積率2綠地率25限高24報(bào)名截止時(shí)間2011年7月12日掛牌截止時(shí)間2011年7月13日 起始低價(jià)信息保證金（萬元）19400土地總價(jià)（萬元）27705土地單價(jià)（萬元/畝）577.2 樓面地價(jià)（元/平方米）4327（2）宗地獲取方式掛牌出讓（3）土地獲取成本土地價(jià)格與付款方式土地價(jià)格：起始價(jià)為27705萬元（合577萬/畝），增加幅度為200萬元。受讓人還需支付成交價(jià)格4%的契稅及38元/平方米的耕地占用稅。 具體土地價(jià)格以競得價(jià)格為準(zhǔn)。付款方式：a:自合同簽訂之日起30日內(nèi)，一次性付清國

12、有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。b:按照付款時(shí)間及金額分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，同意按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。交付時(shí)間與交付條件：2011年11月30日，交地時(shí)土地達(dá)到三通一平。動(dòng)工及竣工時(shí)間：2012年6月30日前開工建設(shè)，2014年12月31日前須竣工驗(yàn)收。第二部分 城市發(fā)展情況一、城市概況（1）地理位置鄭州市簡稱鄭，是河南省省會(huì)。位于河南省中部偏北，北臨黃河，西依嵩山，東、南為黃淮平原，介于東經(jīng)1124211414，北緯34163458之間

13、；東西長166公里，南北寬75公里，總面積74462平方公里，其中市區(qū)面積l0103平方公里。鄭州地處中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全國重要的交通通信樞紐。（2）行政區(qū)劃轄區(qū)9個(gè)、縣級(jí)市5個(gè)、縣1個(gè)。分別是：中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、上街區(qū)、xx新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、滎陽市、鞏義市、登封市、新密市、新鄭市、中牟縣（3）人口變遷2008 年末全市總?cè)丝?43.6萬人，其中女性359.9萬人；市區(qū)人口326.5萬人；城鎮(zhèn)人口463.5萬人；非農(nóng)業(yè)人口307.7萬人。（4）歷史文化悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，

14、其中國家級(jí)文物保護(hù)單位26處。嵩山風(fēng)景名勝區(qū)是全國44個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一和全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內(nèi)外的少林功夫從這里走向世界。這里還有我國最早的天文建筑周公測(cè)景臺(tái)和元代觀星臺(tái)、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中岳廟等。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關(guān)隘和古戰(zhàn)場(chǎng)遺址，著名歷史人物列子、子產(chǎn)、杜甫、白居易、高拱等出生在鄭州。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險(xiǎn)要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城（5）資源狀況鄭州自然資源豐富，已探明礦藏34種，

15、主要有煤、鋁礬土、耐火粘土、水泥灰?guī)r、油石、硫鐵礦和石英砂等。其中煤炭儲(chǔ)量達(dá)50億噸，居全省第一位；耐火粘土品種齊全，儲(chǔ)量達(dá)1.08億噸，約占全省總儲(chǔ)量的50%；鋁土儲(chǔ)量1億余噸，占全省總儲(chǔ)量的30%；天然油石礦質(zhì)優(yōu)良，是全國最大的油石基地之一.鄭州盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、水稻、花生棉花、經(jīng)濟(jì)林果等糧食作物和蘋果、梨、紅棗、柿餅、葡萄、西瓜、大蒜、金銀花和黃河鯉魚等農(nóng)副土特產(chǎn)品。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年，面對(duì)復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全市加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)節(jié)，努力克服不利因素影響，采取切實(shí)有效措施，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。 初步核算，全年完成生產(chǎn)總值4000億元，比上年增長13

16、.0%；人均生產(chǎn)總值4.9萬元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值124.6億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2269.9億元，增長15.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1605.5億元，增長10.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.154.042.9調(diào)整為3.1：56.7：40.2。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值2408.0億元，增長13.4%，占生產(chǎn)總值的比重為60.2%，比上年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資775.2億元，比上年增長50.9%；其中住宅投資555.7億元，增長41.0%。商品房屋施工面積6255.5萬平方米，比上年增長20.1%；其中住宅施工4582.9萬平方米，增長1

17、6.3%。商品房新開工面積1811.8萬平方米，增長25.5%。商品房屋竣工面積944.6萬平方米，增長46.9%。商品房屋銷售面積1558.7萬平方米，增長29.8%；銷售金額772.7億元，增長50.0%。鄭州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況一覽表（20022010）鄭州市2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年gdp（億元）928.291102.281377.891660.62013.482486.7530043300.44000其中：第一產(chǎn)業(yè)47.2849.2563.0872.3877.0679.3894.7103124.6第二產(chǎn)業(yè)453.71571

18、.53737.97872.841070.891314.571659.51801.62269.9第三產(chǎn)業(yè)427.29481.49576.83715.38865.521092.791249.81395.81605.5人均gdp（元）1452717063212332547430739340694061749000年末總?cè)丝冢ㄈf）644648650653657660743.6752.1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）749583469364106401182213692157321711719376城鎮(zhèn)化率37.50%38.60%57.90%59.20%60.30%61.28%62.33%63.40%66

19、.40%地方財(cái)政收入(萬元)5420066587371048232136126117602662195183680.1521.7643城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額(億元)849.571048.491211.091436.081620.721658.712067.22511.22911全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)332.08491.32613.3819.311031.991367.311772.72289.12757三、周邊可比土地市場(chǎng)成交情況區(qū)域四至范圍土地面積（平米）規(guī)劃用途競得單位競得地價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/平米）每畝單價(jià)（萬元/畝）xx新區(qū)金水東路南、圃田西路西16667商務(wù)金融用地河南美僑置

20、業(yè)有限公司72751091.24291.00xx新區(qū)金水東路北、東風(fēng)東路西127128商務(wù)金融用地天瑞集團(tuán)有限公司1504601979.71791.89xx新區(qū)心怡路東、福祿路北8000商務(wù)金融用地河南中新置業(yè)有限公司5600.001000.00466.67xx新區(qū)民生西街西，正光路南13381商務(wù)金融用地鄭州宏盛源置業(yè)有限公司16004.001708.61797.35xx新區(qū)宏達(dá)路南、長興路東3347商務(wù)金融用地河南銀江實(shí)業(yè)有限公司351.93150.2170.10xx新區(qū)康寧路南、站南路西8742商務(wù)金融用地萬眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26615.004349.282029.67xx新區(qū)聚源路東

21、、宏圖街北10000商務(wù)金融用地河南超達(dá)置業(yè)有限公司5985.00855.00399.00xx新區(qū)商都路北、站南路西29333商務(wù)金融用地建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司22110.001076.80502.51xx新區(qū)站南路西、站西二路北16991商務(wù)金融用地鄭州鐵科賽得置業(yè)有限公司11880.00998.85466.13xx新區(qū)心怡路東、福祿路北8563商務(wù)金融用地河南人民置業(yè)有限公司5990.00999.32466.35xx新區(qū)商都路南、心怡路西6667商務(wù)金融用地鄭州市正巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4110.00880.67410.98xx新區(qū)東風(fēng)東路東、商鼎路南15088商務(wù)金融用地河南匯藝置業(yè)

22、有限公司9295.00880.07410.70xx新區(qū)商都路北、心怡路東13333商務(wù)金融用地河南偉業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司7450.00798.23372.51xx新區(qū)商都路北、心怡路東15131商務(wù)金融用地河南易元置業(yè)有限公司8455.00798.27372.52四、宗地所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃1、xx新區(qū)之于鄭州新區(qū)定位 鄭州新區(qū)規(guī)劃范圍：西起鄭州市中州大道，東至開封邊界，北至黃河南岸，南至航空港區(qū)，總面積約1840平方公里，占鄭汴新區(qū)總面積的89%。新區(qū)下轄xx新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭州航空港區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄭州國際物流園區(qū)和中牟縣等“五區(qū)一縣”。鄭州新區(qū)組成分布圖 xx新區(qū)在鄭州新區(qū)中的

23、定位：xx新區(qū)發(fā)展目標(biāo)將作為鄭州新區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)中心，金融、會(huì)展、科研、文化、高等教育及體育中心。xx新區(qū)區(qū)位圖2、xx新區(qū)功能分區(qū) xx新區(qū)規(guī)劃范圍：西起原107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路。xx新區(qū)功能分區(qū)圖 功能分區(qū)a 核心區(qū)（cbd）：xx新區(qū)的核心區(qū)，也是鄭州市的中央商務(wù)區(qū)。規(guī)劃面積約3.45平方公里，由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形區(qū)域，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間為商業(yè)步行街區(qū)。環(huán)形建筑群中間布置有國際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。cbd效果圖b 商住物流區(qū)：cbd的功能支撐區(qū)。規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位

24、、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。c 龍湖區(qū)：定位為生態(tài)功能區(qū)及高尚住宅區(qū)。規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積約6.08平方公里，與流經(jīng)市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構(gòu)成城市生態(tài)區(qū)。伸入龍湖的半島為cbd副中心，規(guī)劃面積約0.48平方公里；cbd副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個(gè)環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務(wù)、居住、旅游、娛樂和休閑場(chǎng)所。cbd中心和cbd副中心通過3.7公里長的運(yùn)河相連，形成一個(gè)“如意”型，運(yùn)河兩岸是45米高的建筑。龍湖區(qū)規(guī)劃圖龍湖區(qū)建成效果圖d龍子湖高校園區(qū)：主要由高等院校組成。規(guī)劃面積約22平方公里，龍子湖

25、高校園區(qū)確定入駐13所高校，入住師生約20萬人。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場(chǎng)等公共設(shè)施。龍子湖通過運(yùn)河與龍湖及其他河渠相連，是xx新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分。高校園區(qū)規(guī)劃圖e 科技物流園區(qū)：規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。f 國家鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)15平方公里左右，是xx新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。 3、xx新區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃xx新區(qū)在列入鄭州新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃之前，制定兩個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃：即20032007年和2008年2012年。規(guī)劃到2012年，中央商務(wù)

26、區(qū)、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)全面建成，龍湖區(qū)開工建設(shè)，人口入住率達(dá)到60-70%。入駐金融機(jī)構(gòu)30家以上，以鄭州國際會(huì)展中心為平臺(tái)，打造全國知名專業(yè)會(huì)展品牌。以商業(yè)步行街、寶龍城市廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目為龍頭，建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心區(qū)。加快鄭州國家干線物流港、鄭州鐵路集裝箱中心站等物流項(xiàng)目建設(shè)；龍子湖區(qū)內(nèi)大學(xué)全部建成招生，并新建小學(xué)8所、中學(xué)4所、高中 2所、職業(yè)教育學(xué)校1所；xx新區(qū)熱電廠二期、15座垃圾中轉(zhuǎn)站、150座公廁和陳三橋污水處理廠投入使用。起步區(qū)、龍子湖區(qū)道路全部完工，累計(jì)建成道路160條以上，通車?yán)锍坛^350公里，開通公交線路100條以上。結(jié)合鄭州市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃，xx新區(qū)致力于成為全

27、國重要的綜合交通樞紐中心、物流中心、區(qū)域性金融中心，企業(yè)總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地，資源節(jié)約型和生態(tài)文明的示范新區(qū)。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況在市場(chǎng)供應(yīng)方面，2010年金水區(qū)商品房供應(yīng)量位居全市首位，達(dá)到286萬平米，占全市商品房供應(yīng)量的30%。目前區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場(chǎng)影響力較大的樓盤，因此商品房供應(yīng)量較大，隨著區(qū)域土地的日益稀缺，金水區(qū)供應(yīng)量將會(huì)逐漸減小。xx新區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)本年度供應(yīng)量也較大，僅次于金水區(qū)，年度供應(yīng)分別占到全市供應(yīng)量的17%、17%和19%，其中xx新區(qū)多為高端住宅或辦公用房項(xiàng)目，而中原區(qū)和二七區(qū)多為城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)多為普通商品

28、住宅。管城區(qū)本年度供應(yīng)量較低，而惠濟(jì)區(qū)由于距市中心較為偏遠(yuǎn)項(xiàng)目很少，因此市場(chǎng)供應(yīng)量最低。在成交量方面，2010年鄭州市區(qū)域成交量榜首依然為金水區(qū)。由于區(qū)域年度投放量最大，并且金水區(qū)作為鄭州市經(jīng)濟(jì)文化中心，區(qū)域配套極為完善，因此受到了廣大置業(yè)者的一致追捧。全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積387萬平米，占據(jù)全市銷售總面積的37.06%。xx新區(qū)和中原區(qū)銷售量其次，xx新區(qū)一直為政府重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，近兩年已發(fā)展較為成熟，該區(qū)域成交多為高端住宅及辦公樓，其中住宅項(xiàng)目以銀河丹堤、東方鼎盛時(shí)代、聯(lián)盟新城最具有代表性。中原區(qū)項(xiàng)目多為大體量的綜合體項(xiàng)目，其中區(qū)域影響力最大的為中原新城和錦藝國際華都。二七區(qū)雖供應(yīng)量較高，但銷售

29、量不敵中原區(qū)和xx新區(qū)。管城區(qū)雖供應(yīng)量較少，但銷售量卻高于二七區(qū)，位居銷售排名第四。在成交價(jià)格方面，2010年全市商品房銷售均價(jià)最高區(qū)域?yàn)閤x新區(qū)，作為鄭州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，xx新區(qū)無論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價(jià)最高。2010年區(qū)域成交均價(jià)7753元/，是唯一年度均價(jià)突破7000元/大關(guān)的區(qū)域。二七區(qū)由于是鄭州市商業(yè)中心，因此區(qū)域市場(chǎng)商鋪類產(chǎn)品價(jià)格較高，拉升了區(qū)域年度商品房整體成交均價(jià)，達(dá)到6056元/。管城區(qū)本年度市場(chǎng)供應(yīng)量較小，供需比達(dá)到0.67:1，呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的狀況，因此成交價(jià)也較高，達(dá)到5832元/。惠濟(jì)區(qū)目前在售的多為高端別墅項(xiàng)目，均價(jià)較高也在情理之中，次于管城區(qū)達(dá)到5

30、563元/。）2011年1-5月份鄭州市市區(qū)商品住宅銷售19207套，累計(jì)銷售均價(jià)為6177元/平方米；2010年1-5月份，鄭州市商品住宅累計(jì)銷售41037套，累計(jì)銷售均價(jià)5033元/平方米。與去年同期相比，商品住宅累計(jì)銷售套數(shù)減少過半，銷售均價(jià)每平方米則增加了1144元。 1-5月，鄭州市全市商品房銷售面積360.9萬平方米，比上年同期下降2.8%，增速同比回落34.9個(gè)百分點(diǎn)，比13月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)，但比14月略上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示下降的幅度有所減小。從2011年鄭州市1-5月的銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體的趨勢(shì)是價(jià)穩(wěn)量跌，價(jià)格仍然沒有出現(xiàn)松動(dòng)。二、2010年鄭州市區(qū)房地產(chǎn)主要

31、指標(biāo)名 稱單 位較去年同期相比（%）商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積1043.56萬平方米40.69商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積836.56萬平方米29.98非住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積207萬平方米110.92商品房累計(jì)銷售量113735 套（間）7.17商品房銷售累計(jì)面積1151.06萬平方米0.87商品房累計(jì)銷售均價(jià)6138元/平方米25.01商品住宅累計(jì)銷售量101957套（間）9.02商品住宅累計(jì)銷售面積969.91萬平方米2.87商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)5536元/平方米20.87非住宅累計(jì)銷售量11778套（間）12.61非住宅累計(jì)銷售面積181.15萬平方米11.39非住宅累計(jì)銷售均價(jià)9364元/平方

32、米34.95二手房累計(jì)成交量30263套（間）4.19二手房累計(jì)成交面積277.87萬平方米4.55二手房累計(jì)成交均價(jià)4177元/平方米25.4住宅二手房累計(jì)成交量29506套（間）3.88住宅二手房累計(jì)成交面積269.42萬平方米3.21住宅二手房累計(jì)成交均價(jià)4089元/平方米25.05（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局網(wǎng)站）三、xx新區(qū)市場(chǎng)狀況（1）區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃商業(yè)步行街2010年xx新區(qū)規(guī)劃示意圖xx新區(qū)位于鄭州市東部，規(guī)劃總面積150平方公里，常住人口260萬。xx新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)、配套完備、環(huán)境一流，是鄭州乃至河南省的發(fā)展標(biāo)志性窗口區(qū)域。多年來一直保持著強(qiáng)勁吸引力，2010年xx新區(qū)規(guī)劃升級(jí)，教育

33、、醫(yī)療、商業(yè)配套繼續(xù)豐富，使區(qū)域凝聚力更上一籌，2011年xx新區(qū)將保持強(qiáng)勁吸引力，商、住地產(chǎn)也將共同繁榮。(2) 商品房市場(chǎng)狀況2010年xx新區(qū)共成交商品房215.49萬平米，較上年上漲13.67%；商品房成交均價(jià)7752.74元/，較上年同期上漲33.95%。近幾年來，在區(qū)域凝聚力不斷增強(qiáng)的影響下，xx新區(qū)商品房價(jià)格一直引領(lǐng)全市。預(yù)計(jì)2011年區(qū)域成交均價(jià)仍將高位徘徊于全市最高位，房價(jià)也將再創(chuàng)新高。2010年xx新區(qū)住宅、辦公及商業(yè)用房供求價(jià)格表業(yè)態(tài)住宅商業(yè)辦公投放面積（萬）94.0226.8554.76銷售面積（萬）126.2212.7475.15銷售價(jià)格（元/）6548.971382

34、0.278738.44(數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局) 2010年xx新區(qū)分物業(yè)數(shù)據(jù)來看，商品住宅依然占據(jù)絕對(duì)市場(chǎng)主力，占本區(qū)域商品房供應(yīng)、成交量的比例分別達(dá)到51.09%和58.57 %。2010年商品住宅供給明顯不足，xx新區(qū)本年商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到6458.97元/，較去年有較大幅度的提升，上漲幅度為26.47%。辦公市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，銷售面積達(dá)到75.15萬平米，較去年上漲94.3%。成交均價(jià)8738.44元/平米，較去年上漲73.1%。商業(yè)物業(yè)成交量12.74萬平米，較去年下降了43.5%。成交均價(jià)13820元/平米，較去年上漲了32.1%。四、地塊區(qū)域主要競爭樓盤情況東區(qū)目前共有

35、8個(gè)典型在售寫字樓項(xiàng)目，且寫字樓項(xiàng)目大多在2010年取得熱銷，實(shí)現(xiàn)了快速清盤，如匯智大廈、領(lǐng)秀國際中心。目前xx新區(qū)商務(wù)商業(yè)投資價(jià)值得到投資客戶普遍認(rèn)可，成交量及成交均價(jià)都呈快速攀升狀態(tài)，引領(lǐng)整個(gè)鄭州寫字樓市場(chǎng)。其中千璽廣場(chǎng)引入國際知名酒店企業(yè)萬豪酒店。項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型總建面積(萬）寫字樓面積（萬）寫字樓已售面積（萬）2月均價(jià)（元/）千璽廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、酒店，商業(yè)247.54.135684領(lǐng)秀國際中心xx新區(qū)寫字樓7.56517620永和國際廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、酒店1596.818000綠地原盛國際xx新區(qū)商務(wù)綜合體38302619609匯智大廈xx新區(qū)寫字樓7.26.86.21180

36、0商都世貿(mào)中心xx新區(qū)寫字樓、商業(yè)（單層）1887.277800綠地之窗xx新區(qū)商務(wù)綜合體4815419000行署國際廣場(chǎng)xx新區(qū)商務(wù)綜合體1361.720000東區(qū)在2011年有7個(gè)寫字樓項(xiàng)目即將推出，即將入市項(xiàng)目總建筑規(guī)模約為188.9萬平方米，其中純寫字樓面積預(yù)計(jì)達(dá)到140萬平方米，約相當(dāng)于2009年全市寫字樓總銷售量的2倍，相對(duì)來說市場(chǎng)壓力較大；幾個(gè)項(xiàng)目中除綠地中央廣場(chǎng)和升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)外，建筑規(guī)模均處于中等水平。幾個(gè)即將推出項(xiàng)目的體量從5-80萬不等，建筑形態(tài)并不集中，如天明國際廣場(chǎng)（13層）、豫航中心（20層）為中高層建筑；綠地中央廣場(chǎng)為超高層建筑；其中綠地中央廣場(chǎng)和升龍站前商業(yè)廣

37、場(chǎng)公共部分全為精裝修，其余項(xiàng)目均為毛坯。項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型總建面積(萬）寫字樓面積預(yù)計(jì)推出時(shí)間天明國際廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、公寓式酒店52.52011.4豫航中心xx新區(qū)寫字樓、商鋪7.272011.8美盛中心xx新區(qū)寫字樓、酒店、商鋪17.28.52011.11綠地中央廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、商業(yè)、酒店82-中科金座xx新區(qū)寫字樓、商鋪7.56.52011.9升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、商業(yè)6055-永和宇宙星廣場(chǎng)xx新區(qū)寫字樓、商業(yè)109-五、xx新區(qū)辦公物業(yè)產(chǎn)品特征（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)鄭州寫字樓項(xiàng)目越來越注重將自己提升為區(qū)域的“地標(biāo)”項(xiàng)目，造型上不斷創(chuàng)新。在待售寫字樓項(xiàng)目其中最具特色的建筑為綠

38、地中央廣場(chǎng)，以300米的高度為主要形象，打造中原第一高的雙塔。鄭州綠地中央廣場(chǎng)建設(shè)用地面積63.2畝，總建筑面積82萬平方米，投資總額達(dá)80億元，是集甲級(jí)辦公、高端商業(yè)、文化娛樂為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。兩棟超高層大廈樓體采用交錯(cuò)參差的結(jié)構(gòu)，輕巧精致而又動(dòng)感十足，層疊的建筑元素使整個(gè)建筑外觀高貴優(yōu)雅、輕靈通透。兩棟高樓矗立于寬闊的高鐵站西廣場(chǎng)西側(cè)，將給出站的旅客強(qiáng)烈的視覺沖擊。中央廣場(chǎng)300米雙塔將成為中原新高度。升龍站前商業(yè)廣場(chǎng)是以商業(yè)為核心的大型城市綜合體。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位為24小時(shí)城市綜合體概念,即目前國際流行的豪布斯卡模式，總建筑面積近60萬平方米，地上1-3層為商業(yè)、主要由大型購物中

39、心、主力品牌店、餐飲、娛樂影城等業(yè)態(tài)組成，四層及以上由包含兩棟150米超高層5a智能寫字樓在內(nèi)的5棟寫字樓、1棟300間的國際品牌五星級(jí)希爾頓酒店、兩棟酒店公寓共8棟公共建筑組成。 綠地中心千璽廣場(chǎng)位于xx新區(qū)cbd中心湖南側(cè)，是由上海綠地集團(tuán)投資開發(fā)的集商業(yè)、國際5a甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所等多功能為一體的寫字樓項(xiàng)目。占地面積2.9萬平米，建筑面積24萬平米，主體高達(dá)280米，是中原第一高樓，亦是xx新區(qū)cbd三大核心標(biāo)志性建筑之首。綠地中心千璽廣場(chǎng)共60層，其中535層國際5a甲級(jí)純生態(tài)商務(wù)寫字樓；3855層超五星級(jí)萬豪酒店；58層為空中觀光層、59層為頂級(jí)私人會(huì)所

40、。寫字樓面積區(qū)間170-350平方米。綠地之窗位于xx新區(qū)東風(fēng)東路與七里河南路交匯處，距高鐵站僅50米，由河南綠地廣場(chǎng)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的，集甲級(jí)寫字樓樓、時(shí)尚寫字樓、星級(jí)酒店、以及大型主題商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體。項(xiàng)目總用地5.16萬平方米，總建筑面積48萬平方米，是鄭州綜合交通樞紐中心首個(gè)配套工程。該項(xiàng)目規(guī)劃有3棟寫字樓、3棟酒店和1棟商業(yè)用樓。預(yù)計(jì)分四期開發(fā)，一期d4地塊，為一棟24層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共264套房源。主力房型及面積：91-260平米。標(biāo)準(zhǔn)層每層共分十二間，還包括八部電梯和五星級(jí)配套的公共衛(wèi)生間。綠地之窗二期為一棟36層的準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，共300套房源。 （2）產(chǎn)品特征就目前新

41、建的的寫字樓來看，智能化配套設(shè)施越來越完善，鄭州也出現(xiàn)了相當(dāng)一部分高端寫字樓5a甲級(jí)。從外立面來看：目前市場(chǎng)大部分為石幕結(jié)合外立面，但高品質(zhì)項(xiàng)目均為純玻璃幕墻外立面。標(biāo)準(zhǔn)層面積：普遍在1500以上，部分樓盤（永和國際廣場(chǎng)、建業(yè)總部港）標(biāo)準(zhǔn)層面積超過3000平方米。主流標(biāo)準(zhǔn)層高為3.9米左右。大堂層高：目前項(xiàng)目越來越注重大堂空間的打造，大部分項(xiàng)目大堂層高都為10米左右，只有少部分項(xiàng)目大堂層高在5米左右。樓面布局：在售項(xiàng)目以單元分割為主，但新推出的項(xiàng)目較偏重自由分割的布局。中央空調(diào)在鄭州寫字樓當(dāng)中得到了普遍的應(yīng)用。項(xiàng)目名稱區(qū)域總建面積（萬）寫字樓面積外立面標(biāo)準(zhǔn)層面積層高大堂層高電梯空調(diào)停車位千璽廣

42、場(chǎng)xx247.5low-e中空玻璃25004.2928部（辦公14部）中央空調(diào)400匯智大廈xx7.26.8low-e中空玻璃+局部石材20003.81015中央空調(diào)300王鼎國際xx7.26low-e中空玻璃+局部石材19903.89.612美國otis中央空調(diào)400綠地之窗xx4815low-e中空玻璃20003.99.814部中央空調(diào)3000領(lǐng)秀國際中心xx7.56low-e中空玻璃21003.6911部三菱中央空調(diào)200中科金座xx7.56.5玻璃幕墻+局部石材20003.596部中央空調(diào)400美盛中心xx17.28.5玻璃幕墻+局部石材17003.68.68部中央空調(diào)600天明國際廣

43、場(chǎng)xx52.5石材8003.496部無中央空調(diào)300行署國際廣場(chǎng)xx136花崗巖100035.415部無中央空調(diào)834永和國際廣場(chǎng)xx159玻璃幕墻+石材60003.71022部中央空調(diào)1520綠地原盛國際xx3830玻璃幕墻+石材20003.68.88部中央空調(diào)1220建業(yè)總部港xx2015玻璃幕墻+石材39003.9912部中央空調(diào)400（3）銷售特征2010年xx新區(qū)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)2010年xx新區(qū)寫字樓物業(yè)新增供應(yīng)量呈現(xiàn)倒“v”字走勢(shì)，受部分項(xiàng)目開盤節(jié)奏的影響，5、6月份市場(chǎng)的新增供應(yīng)量最多，分別為8.89萬平米和9.47萬平米；寫字樓物業(yè)的銷售面積則呈現(xiàn)“w”型走勢(shì)，1、7、12月份

44、成交量較大；成交價(jià)格在前5個(gè)月份中走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)在7000元/平米左右。4月份國家出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，受其影響，5月份成交價(jià)格出現(xiàn)慣性下跌，隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，商業(yè)、辦公類市場(chǎng)因不受政策影響而出現(xiàn)快速反彈走勢(shì)，從6月份開始，辦公類物業(yè)的成交價(jià)格呈現(xiàn)出震蕩上行勢(shì)，辦公物業(yè)市場(chǎng)被激發(fā)出來。2010年xx新區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)2010年xx新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)除5、9月份受到千璽廣場(chǎng)、行署國際廣場(chǎng)、綠地之窗和領(lǐng)秀國際等新盤的推售使得市場(chǎng)供應(yīng)量突增外，其他月份市場(chǎng)供給和銷售較為穩(wěn)定，而且全年的成交價(jià)格波動(dòng)幅度范圍也較窄。因東區(qū)受入住人口等客觀因素的影響，大型的商業(yè)項(xiàng)目不多，商業(yè)配套也不完善，商業(yè)的供求相

45、對(duì)來說較為穩(wěn)定。（4）2011年12月份xx新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目成交情況1月份東區(qū)商業(yè)共成交25套，2月份成交13套，2月份成交價(jià)格較1月份上漲了2501元/平米。（5）2011年12月份xx新區(qū)寫字樓項(xiàng)目成交情況1月份東區(qū)辦公類物業(yè)共成交357套，2月份成交125套，2月份成交價(jià)格較1月份上漲了4462元/平米。（6）12月份主要商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目成交情況 千璽廣場(chǎng)（辦公）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交價(jià)格1月13293610478356842月111945.1737437912行署國際廣場(chǎng)月份物業(yè)類型成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交價(jià)格1月商業(yè)23087.8737051

46、2000辦公22017241.711393880842月商業(yè)0000辦公322014332616514永和國際廣場(chǎng)（辦公）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交價(jià)格1月1150.14140531093602月94439.398020943218067.67綠地原盛國際（商業(yè)）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交價(jià)格1月00002月2223.0864829068雙河灣（商業(yè)）月份成交套數(shù)成交面積（平米）成交金額（萬元）成交價(jià)格1月91458.662674183352月0000第四部分 寫字樓消費(fèi)者需求分析一、目標(biāo)客戶群體構(gòu)成分析購買客戶特 征項(xiàng)目使用群體分析投資客職業(yè)投資客

47、實(shí)力雄厚，重地段，大面積購買1、 跨國企業(yè)鄭州分公司；2、 國內(nèi)大中型企業(yè)鄭州分公司；3、 鄭州本土有實(shí)力的企業(yè)；4、 河南地市一些大型企業(yè)總部進(jìn)駐。5、 其他對(duì)辦公品質(zhì)有要求的公司。小型投資客有自己本職工作，閑錢投資自用者企業(yè)購買企業(yè)總部進(jìn)駐，整層半層大面積購買個(gè)人購買剛性辦公需求，對(duì)品質(zhì)有一定要求二、目標(biāo)客戶群對(duì)寫字樓的需求分析2010年寫字樓物業(yè)新批準(zhǔn)預(yù)售為78.31萬，較09年預(yù)售21.82萬增長258.9%；成交量為93.66萬。較09年成交量69.61萬增長34.5%；成交 均價(jià)為8522元/，較09年寫字樓市場(chǎng)成交均價(jià)5252元/上漲62.3%。2010年寫字樓物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)強(qiáng)勁，

48、供應(yīng)量同比增長258.9%；成交大幅增加，成交量同比增長34.5%；價(jià)格上揚(yáng)，成交均價(jià)同比增長62.3%。整體供求比為1：1.2，供求矛盾有所緩和，但仍然供不應(yīng)求。從量價(jià)關(guān)系上看，在成交量的有力支撐下，成交價(jià)格震蕩攀升，2010年鄭州寫字樓物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2004-2010年寫字樓供求關(guān)系圖2007年之前，鄭州市寫字樓均價(jià)基本處于4000元/水平，且多為負(fù)增長；2007-2009年，鄭州市寫字樓均價(jià)開始震蕩上揚(yáng)，年均增幅10%左右，但市場(chǎng)均價(jià)與住宅均價(jià)難以拉開距離，2009年甚至出現(xiàn)基本持平狀態(tài)；2010年，隨著寫字樓物業(yè)投資需求的大幅增加，且鄭州市幾個(gè)高端寫字樓項(xiàng)目（千璽廣場(chǎng)、綠

49、地之窗、曼哈頓、升龍環(huán)球廣場(chǎng)、領(lǐng)秀國際中心等）的推出，直接拉高了2010年寫字樓物業(yè)的成交價(jià)格。隨著鄭州城市經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鄭州商務(wù)不僅需求量會(huì)不斷上升，需求檔次也將不斷升級(jí)，因此未來幾年鄭州寫字樓市場(chǎng)不僅發(fā)展空間較大，而且價(jià)格也會(huì)呈不斷上升的態(tài)勢(shì)。 鄭州市場(chǎng)2004-2010年寫字樓價(jià)格走勢(shì)圖三、目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)心態(tài)及消費(fèi)行為研究 由于近年來商業(yè)物業(yè)的投資熱潮越來越熱，越來越多的投資客更愿意將閑置資金投資到商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，特別是寫字樓領(lǐng)域。一方面寫字樓物業(yè)的投資升值空間大，另外一方面寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)比商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)小，商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)和地段、交通、配套等一系列指數(shù)都緊密相連

50、，所以商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，而寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較穩(wěn)定，更受投資客的追捧。特別是位于xx新區(qū)的寫字樓，由于政府大力扶持和升值潛力較大，更容易被投資客接受。目前，住宅限購調(diào)控越來越嚴(yán)，會(huì)將市場(chǎng)上相當(dāng)一部分熱錢擠向商用物業(yè)，特別是寫字樓市場(chǎng)，這也是寫字樓物業(yè)新一輪熱銷的契機(jī)。第五部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目swot分析strengths優(yōu)勢(shì)weakness劣勢(shì) 明確的區(qū)域定位有利于快速發(fā)展； 高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃建設(shè)，有利于高端形象的建立； 可開發(fā)土地資源充足，發(fā)展空間充足。 整體區(qū)域人氣仍然不足； 項(xiàng)目相對(duì)較為獨(dú)立周邊尚無成熟配套設(shè)施 整個(gè)區(qū)域發(fā)展尚需經(jīng)過三到五年時(shí)間opportunities機(jī)會(huì)thr

51、eats威脅政府政策的強(qiáng)力扶持；區(qū)位條件具備發(fā)展基礎(chǔ)。 地方經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?？赡軠笥趨^(qū)域發(fā)展定位，短時(shí)期內(nèi)對(duì)其的支撐有限。 項(xiàng)目所在片區(qū)客戶認(rèn)知度和認(rèn)可度較低。二、寫字樓定位1、市場(chǎng)定位龍湖地區(qū)地標(biāo)性寫字樓（1）本案地處九如路與龍湖中環(huán)交匯處東北角，南鄰cbd核心商務(wù)區(qū)，北鄰鄭州龍湖（副cbd區(qū)），連接cbd和副cbd的核心位置，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。（2）根據(jù)宗地特殊的地理位置，將來為滿足龍湖區(qū)域的商務(wù)配套，建議以寫字樓為主，商業(yè)為輔的理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、產(chǎn)品定位5a甲級(jí)寫字樓經(jīng)過2010年寫字樓物業(yè)的強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)和火爆銷售情況，根據(jù)2011年目前寫字樓的供應(yīng)和銷售情況來看，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)走高，但是為突出項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)和為以后奠定良好的銷售基礎(chǔ)，建議產(chǎn)品定位以5a甲級(jí)寫字樓為主，以符合區(qū)域低密度高檔居住及商業(yè)配套的需求。3、購買客戶群定位類 別客戶描述年收入水平客戶配比核心客戶大投資客300萬以上40%重要客戶大中型自用客戶150萬以上35%輔助客戶小型投資者、自用者80萬左右25%4、功能定位（1）滿足投資客戶對(duì)龍湖區(qū)域價(jià)值洼地投資的需求。（2）滿足高品質(zhì)辦公需求者對(duì)高端辦公的需求。第六部分：規(guī)劃方