物流園區(qū)的定位策劃

1、物流園區(qū)的定位策劃一、定位策劃關系到物流園區(qū)可持續(xù)發(fā)展“定位策劃決定物流園區(qū)提供服務的內容及范圍，直接關系到園區(qū)的經(jīng)濟效益及社會效益。定位策劃應該根據(jù)園區(qū)的地理位置、交通狀況、本地區(qū)的經(jīng)濟結構、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、流通業(yè)發(fā)展、貨物流向及貨載結構等來確定園區(qū)的市場定位。做好定位策劃工作是物流園區(qū)開發(fā)最重要的工作，是關系到物流園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題”。全國物流園區(qū)協(xié)作聯(lián)盟觀察員李芏巍一直是這樣理念，并在實戰(zhàn)中指導物流園區(qū)取得成功的法寶。物流園區(qū)根據(jù)市場需求來選擇目標客戶，提供相應的服務。物流園區(qū)的目標客戶有來料加工企業(yè)、外貿公司、制造企業(yè)、跨國公司采購中心、批發(fā)（分銷）企業(yè)、零售企業(yè)、碼頭、船公司、貨

2、運代理公司、第三方物流公司等；提供的服務有倉儲（保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉）、運輸、集裝箱堆存、cfs、多式聯(lián)運及國際中轉、國際采購物流、國際配送、vmi、物流增值服務等。物流園區(qū)市場定位確定之后再確定所提供的服務功能，根據(jù)服務內容設置相關功能區(qū)域及配套服務區(qū)域。按照便于交通組織及政府相關部門監(jiān)管、節(jié)省用地等原則進行功能區(qū)域規(guī)劃，以達到最優(yōu)化布局。物流園區(qū)的定位策劃物流園區(qū)的定位策劃，是指物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位、業(yè)務定位、客戶定位、功能定位、運營模式定位、市場定位和形象定位等等諸多主要方面。物流園區(qū)定位策劃主要依據(jù)任何事物的定位都不是人們隨心所欲的產(chǎn)物，必須具備一定的客觀依據(jù)。物流園區(qū)的定位策劃是根據(jù)

3、以下因素來確定的：1.物流園區(qū)的服務對象；2.物流園區(qū)的輻射范圍； 3.物流園區(qū)的地域特征； 4.物流園區(qū)特定的或富有特色的商品； 5.物流園區(qū)的特色服務功能； 6.廣告、藝術、文化等人文概念的注入?，F(xiàn)代物流園區(qū)定位策劃的內容業(yè)務定位。物流園區(qū)的業(yè)務定位是指物流園區(qū)準備干什么，也就是從事什么行業(yè)的物流服務業(yè)務。比如，有的只是從事百貨超市的物流服務業(yè)務，有的只是從事建材方面的物流服務業(yè)務，有的也可能從事綜合性的物流服務業(yè)務； 功能定位。物流園區(qū)的功能定位是指物流園區(qū)準備承擔什么樣的業(yè)務功能，如除了傳統(tǒng)的貨物配送功能外，還要承擔商品的博覽功能、交易功能、信息功能、綜合服務功能等； 客戶定位。物流園

4、區(qū)的客戶定位是指物流園區(qū)的服務對象是誰，也就是指物流園區(qū)的目標顧客是誰。不同的目標顧客具有不同的業(yè)務需求和滿足需求所需要的特定服務方式，因此它直接決定了物流園區(qū)的經(jīng)營磨損和服務方式的選擇； 4、市場定位。物流園區(qū)的市場定位是指物流園區(qū)所經(jīng)營的市場區(qū)域范圍有多大，是定位于一個能夠對國際物流提供有效服務的經(jīng)濟實體，還是一個能夠對區(qū)域物流或本地物流提供提供有效服務的經(jīng)濟實體。也就是說，物流園區(qū)是準備適應跨國公司全球經(jīng)營戰(zhàn)略需求的國際物流運作系統(tǒng)，還是高時效性的區(qū)域物流綜合服務運作系統(tǒng)，或是能夠提供快速、準時、高速服務的本地配送服務系統(tǒng)。5、形象定位。物流園區(qū)的形象定位是指物流園區(qū)的市場形象特征，也就

5、是說準備在廣大客戶的心目中樹立一個什么樣的美好形象，它涉及到企業(yè)的品牌、聲譽和競爭實力的問題。對于物流園區(qū)來說，形象設計首先是指高品質的服務形象設計，包括服務內容、服務方式、員工的語言行為的設計，其次才是廣告、環(huán)境、服飾等的設計。定位策劃與成功作品案例 -走出園區(qū)項目動輒投資過億元的誤區(qū)項目簡介物流園區(qū)項目新建的固然好看，形象也好，規(guī)劃、設計、咨詢、建筑、裝修單位都樂意承接此類項目，但是給投資者投資規(guī)模增加了巨大的壓力，有投資就會有風險，這是規(guī)律！如何降低風險呢？利用了閑置的倉庫設施改造做物流園區(qū)。對物流園區(qū)研究策劃與運作有較深造詣的李芏巍擔任熱河物流中心副總經(jīng)理和總策劃，在2006年開發(fā)投資

6、物流園項目農(nóng)易升果蔬配送中心，并由廣州李芏巍物流策劃機構承擔全程策劃(從項目調研、立項、建設、招商、管理至成功運營全程策劃服務)，就走出了物流園區(qū)項目動輒投資過億元的誤區(qū)，這對物流園區(qū)理論研究和實踐研究提供了題材和思路。項目題材：閑置的倉庫尋出路；利用了閑置的倉庫設施改造做物流園區(qū)項目動機：創(chuàng)意 在改造項目上動腦筋, 創(chuàng)新意。策劃 從個利用率低的倉庫做文章，尋商機。項目背景：走出了物流園區(qū)項目動輒投資過億元的誤區(qū)。項目機遇：閑置的倉庫利用率低,租用單位少；經(jīng)改造做物流園區(qū)成功概率分析深入研究。研究動機：不僅給投資商交上一份滿意的答卷，更重要的是通過對設施改造做物流園區(qū)探索一條新路子。項目依據(jù)：

7、由于一次性包租這么大的面積，租賃期按國家法定限期。由于租用時間長，通過談判，達到預算的價位，項目條件：租用時間達到一定長度，改造投資新增部分留給房東。談判技巧：通過談判技巧，租期長租金定價自然下降，為當時當?shù)刈饨鸬娜种唬陀陬A算的價位。定位策劃：演繹需求鏈與價值鏈完美相結合的經(jīng)典項目定位：定向：專業(yè)性、物流園區(qū)定位依據(jù)：對現(xiàn)有資源的整合利用；香港水果和蔬菜一直靠廣東供給；菜藍子工程項目從中央到廣東省、深圳市和香港特區(qū)政府都非常重視。功能定位： 針對特殊物品；水果和蔬菜；冷鏈物流；配送中心。服務方式：封閉管理；水果和蔬菜質量與安全；保證暢通綠色通道；保障當天入場新鮮果蔬貨物24小時內實現(xiàn)分撿

8、、清洗、保潔、保鮮、包裝、加工、計量、分裝、裝車、離場、過關，抵港，交貨、上市供應。特色定位：水果蔬菜物流配送專業(yè)性強；特殊物流技術條件；倉儲與儲運配置冷藏設備裝備。客戶心理分析：客戶入園投資大，需要穩(wěn)定的場所，入園后流動性小。戰(zhàn)略定位：倍受兩地政府高度重視；菜藍子工程；綠色物流；農(nóng)副產(chǎn)品物流。方向性、整體性、全局性定位：粵港兩地政府非常重視；符合投資政策；符合投資方向。目標定位: 水果和蔬菜配送中心。目標客戶定位：內地與香港兩地果蔬批發(fā)商；內地與香港兩地果蔬經(jīng)營商；內地水果和蔬菜供應商；從事果蔬配送的物流企業(yè)。服務對象定位：香港、深圳果蔬采購商；香港、深圳各大商場、酒店、水果批發(fā)市場采購商、

9、經(jīng)營商。運作定位：做出特色、專業(yè)、 配送中心廣告定位：獨特形象，獨樹一幟， 廣告詞定位：這個市場好；這個市場興；這個市場旺廣告評價：勿需過多特別說明，簡單明喻。推廣策略：花小錢 ，辦大事 ，投資少，回報大，見效快。推廣策劃：1.臨時性巨幅廣告2.宣傳資料3.初步效果4.固定廣告限制策略：限制普通的貨運、貨代、倉儲、物流公司駐場經(jīng)營；限制普通的快件、快遞公司駐場經(jīng)營；限制普通商品經(jīng)營戶駐場經(jīng)營。分析：普通的貨運、貨代、倉儲、物流公司、快遞公司、普通商品經(jīng)營戶接受不了高房租；嚴禁入場經(jīng)營戶一家獨大。限制理由：保持專業(yè)性布局；保持整體布局；保持駐場經(jīng)營戶高投入、高收益，園區(qū)才能實現(xiàn)高效益。招商定位：

10、1.信息傳播、網(wǎng)上傳播；2在大型專業(yè)會議上進行宣傳；3.將潛在目標客戶接到現(xiàn)場；4通過客戶向潛在客戶傳遞信息“攻心”策劃：組織已入場客戶的聯(lián)誼會，交流溝通，聽取意見，“禮輕仁義重”派發(fā)能讓外部人看的見的禮品。運作定位：經(jīng)濟實惠；充分利用資源。運作功能：向社會提供專業(yè)服務時段定位：具人氣 ；活躍 ；滿場 ；旺場 全部實現(xiàn)6個月/單位時間市場培育定位：滿場 ；旺場； 6個月/單位時間時限定位：限定時間為6個月/單位時間拓展定位：培育市場 ，招商下功夫模式定位： 量身打造運營模式 生存定位： 限定一定長度生存考驗時間；10月/單位時間市場定位：以向香港供應為主；深圳供應為輔的配送中心；滿足市場需求的

11、特點。功能定位：向香港供應水果蔬菜的配送基地之一投資定位：改造工程 投資策略：利用了閑置的倉庫設施； 節(jié)約開發(fā)成本，風險小，時間快。當年投資，當年受益。投資規(guī)模定位：1.花較少的錢在原倉庫進行改造，利用空間高度，改造成二層，即增加面積、又增加收入；2.原倉庫租賃滿場后在空地上建二期；3.租賃滿場后再新建辦公室,公寓房。投資效果：當年投資，當年見效，當年收益，專家定位： 引領項目實戰(zhàn)運作專家的價值定位： 助力項目風險最小化，成功最大化發(fā)展定位：成功運作一定長度時間再尋場地發(fā)展；再發(fā)展規(guī)模為現(xiàn)規(guī)模2-3倍。價值定位：具效益；符合市場需求；改造工程比開發(fā)建設工程投資節(jié)省?？冃гu估： 1）每平方米租金為當?shù)鼐C合類物流園區(qū)的n倍，為改造前原租金n倍；投資收益是綜合類物流園區(qū)的n 倍率；2）投資回報是綜合類物流園區(qū)的n倍率；3）改造工程比開發(fā)投資節(jié)省大量的人力、財力、物力、精力；4）改造工程在實戰(zhàn)應用中取得良好的成果。經(jīng)濟指標、經(jīng)濟分析、經(jīng)濟評價 ：投資規(guī)模?。簡挝?萬元/三位數(shù)；投資時間短：單位時間/月；投資回報率高：投資n倍；投資回報快：單位