石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告及項目定位分析報告

1、石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告及項目推薦北京行有嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司2008年4月28日目錄第一部分 濱州莊市總述一、濱州市概述第一部分 石家莊市總述一、人口及生活水平石家莊市是河北省省會,全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放政策和金融對外開放的城市。石家莊市是華北地區(qū)重要商府，交通幹線，四通八達(dá)。有京廣、京太、太德（山東）鐵路，有京珠、京太、青銀、石黃高速公路。京太客運(yùn)高速鐵路正在建設(shè)中，京石段將於2008年5月正式通車。石家莊到北京的鐵路客運(yùn)時間只需一個半小時，這為石家莊的華北商業(yè)重鎮(zhèn)，提供了得天獨(dú)厚的條件。 石家莊市地處華北平原腹

2、地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門?，F(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里， 2004年末全市常住人口917.5萬人，其中市區(qū)面積455.8平方公里,市區(qū)217.3萬人。2004年，石家莊居民收入均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，市區(qū)城市居民人均可支配收入8622元，同比增長11.4%，增速比上年提高4.5個百分點(diǎn)。人均消費(fèi)性支出6525元，同比增長7.1%。2005年城市居民人均可支配收入為10039.83元，首次突破萬元大關(guān)，較上年增長16.4，扣除物價因素實(shí)際增長14.7，增幅較上年上升4.9個百分點(diǎn)，增長速度明顯加快，居民生活質(zhì)量明顯提高，

3、截止2004年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有彩電128臺，電冰箱104臺，洗衣機(jī)103臺，空調(diào)器102臺，鋼琴3架，移動電話96部，電腦37臺,家用汽車2輛,空調(diào)、家用電腦、移動電話擁有量均比上年有較大增加。據(jù)調(diào)查，城市居民家庭收入來源仍以工薪收入為主，并繼續(xù)向多元化方向發(fā)展。2005年，城市居民家庭工薪收入人均達(dá)到6235.84元，較上年增長2.0。工薪收入占家庭總收入的比重為58.3。其次，經(jīng)營凈收入增勢強(qiáng)勁，占收入比重不斷加大。2005年，城市居民家庭人均經(jīng)營凈收入1178.60元，較上年增長約1.8倍。經(jīng)營凈收入占家庭總收入的比重不斷增加，由上年的4.6提高到11.0。調(diào)查顯示，200

4、5年，本市居民家庭從事個體經(jīng)營人員戶均0.15人，較上年的戶均0.06人增長1.5倍，是拉動城市居民家庭個體經(jīng)營收入增長的一個重要因素。 調(diào)查還表明，城市居民家庭理財觀念不斷增強(qiáng)，財產(chǎn)性收入增長較快，增幅為34.3。財產(chǎn)性收入包括利息收入、股息與紅利收入、出租房屋收入、保險收益等。2005年居民家庭人均財產(chǎn)性收入119.90元，較上年增長34.3，其中尤以出租房屋收入增長最快。此外，居民家庭轉(zhuǎn)移性收入繼續(xù)增加，占家庭總收入比重達(dá)29.6。轉(zhuǎn)移性收入是指國家、單位、社會團(tuán)體對居民家庭的各種轉(zhuǎn)移支付和居民家庭間的收入轉(zhuǎn)移。主要包括離退休金、失業(yè)救濟(jì)金、辭退金，以及家庭間的贈送和贍養(yǎng)等。2005年，

5、市居民家庭人均轉(zhuǎn)移性收入3160.62元，較上年增長17.8。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近年，石家莊經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了較大提高。以2004年為例，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1633億元,按可比價格計算,增長14.1%,增速創(chuàng)98年以來最高。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，增速有所加快，2004年完成增加值230億元，增長6.3%,比上年提高1.2個百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值795億元，增長17.6%，增速比上年提高2.1個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)保持了較快增長, 完成增加值608億元，增長12.4%，增速比上年提高0.9個百分點(diǎn)。1、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況石家莊工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品

6、為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，特別是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)取得較快發(fā)展。以2004年為例，2004年全市工業(yè)穩(wěn)步快速增長。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值459.8億元，比上年增長25.0%，增速比上年提高3.8個百分點(diǎn)，其中國有工業(yè)完成增加值187.1億元，增長17.7%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長。全市工業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)99.1%。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅176.0億元，比上年增長19.3%。“藥都建設(shè)已具規(guī)模。作為全國最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一，石家莊把建設(shè)“中國藥都”作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位之一，目前，已擁有一大批在國內(nèi)外具有較高知名度的醫(yī)藥企業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)品。華北制藥集團(tuán)是亞洲最大的抗生素生產(chǎn)企業(yè)

7、，石家莊制藥集團(tuán)是全國最大的維生素和半合抗藥品生產(chǎn)企業(yè)之一，華曙制藥廠的土霉素生產(chǎn)能力世界排名第一?！叭A北”、”神威”成為全國醫(yī)藥馳名品牌?！凹徔椈亍苯ㄔO(shè)順利推進(jìn)。依托全國重要紡織工業(yè)基地，全市紡織業(yè)快速發(fā)展。以棉紡織、印染為主，兼有化工化纖、毛紡、針織、服裝及機(jī)械器材等產(chǎn)品。常山紡織集團(tuán)綜合經(jīng)濟(jì)效益居全國同行業(yè)前列。三鹿集團(tuán)已成為帶動農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)，三鹿集團(tuán)的奶粉產(chǎn)銷量居全國同行業(yè)首位。石家莊泵業(yè)集團(tuán)在全國享有較高知名度，是全國最大的渣漿泵、污水泵和潛水泵專業(yè)制造企業(yè)。2、商業(yè)及零售業(yè)發(fā)展概況石家莊市區(qū)位和交通條件得天獨(dú)厚，商貿(mào)流通業(yè)規(guī)模實(shí)力不斷增強(qiáng)，已經(jīng)形成以城市商業(yè)為中樞、

8、遍及城鄉(xiāng)、聯(lián)通省內(nèi)外的商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)體系，成為華北地區(qū)重要商埠。2004年全年累計實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額533.1億元，較上年增長16.7；商品交易市場發(fā)達(dá)，形成了國家級市場為龍頭、區(qū)域性市場為骨干、地方性專業(yè)特色市場為基礎(chǔ)的市場體系。全市商品交易市場總數(shù)717個，市場成交額達(dá)到1139.4億元，年成交額超億元的市場達(dá)到56個，南三條、新華兩大市場交易額分別達(dá)到216億元和236.3億元，在全國繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。全市“三業(yè)”網(wǎng)點(diǎn)超過16萬個，其中5000平米以上零售商場、大型超市40余家，大型酒店賓館40余家，較大型商業(yè)展覽展銷設(shè)施10余座，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，初步形成中

9、心商業(yè)區(qū)、二級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)服務(wù)等多層次的發(fā)展格局。 流通現(xiàn)代化水平明顯提高。全市加快利用連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等方式改造傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，現(xiàn)代流通呈現(xiàn)出多行業(yè)、多業(yè)態(tài)、多形式、多元化發(fā)展的良好態(tài)勢。本地連鎖公司總數(shù)達(dá)到21家，大中型超市達(dá)到49家，各類專賣店、專業(yè)點(diǎn)500余家，其中萬平方米以上的大型超市達(dá)16家。2004年連鎖經(jīng)營收入達(dá)到47.2億元，占城市社會消費(fèi)品零售額的14.9。圍繞做大做強(qiáng)優(yōu)勢企業(yè)，培育形成了北人集團(tuán)、珍極集團(tuán)、新燕春、保龍倉等為代表的十大商貿(mào)集團(tuán)，成為商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。萬客隆、麥當(dāng)勞、世紀(jì)聯(lián)華、國美、大中、蘇寧、家世界等一批外埠新興業(yè)態(tài)企業(yè)廣泛進(jìn)駐，現(xiàn)

10、購自運(yùn)、倉儲經(jīng)營、會員制、專業(yè)店、復(fù)合型購物中心等國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營理念和管理技術(shù)得到廣泛應(yīng)用。全市信貸消費(fèi)業(yè)務(wù)逐年擴(kuò)大，2004年住房、汽車及耐用消費(fèi)品信貸余額達(dá)到122.4億元。 華北重要商埠建設(shè)步伐加快。按照建設(shè)華北重要商埠總體規(guī)劃，商貿(mào)整體服務(wù)功能和形象進(jìn)一步提升。中心商業(yè)區(qū)代表商埠形象的一批標(biāo)志性建筑北國開元廣場、遠(yuǎn)洋城商業(yè)廣場、休門改造等項目進(jìn)展順利。10萬多平方米的大型購物中心懷特服裝城和懷特家居城開業(yè)迎客。建華、體南、天河等10個二級商業(yè)中心服務(wù)體系進(jìn)一步完善。社區(qū)配套服務(wù)功能不斷增強(qiáng)。專業(yè)市場升級改造步伐加快，沿二環(huán)路批發(fā)貿(mào)易帶一批市場相繼建成開業(yè)，進(jìn)一步增強(qiáng)了商埠的集聚和輻射功

11、能、拉動了周邊縣域經(jīng)濟(jì)地發(fā)展。 石家莊市已成為華北地區(qū)重要的商品集散交易中心、購物消費(fèi)中心、區(qū)域物流配送中心、商品博覽會展中心和商業(yè)信息資訊中心。3、對外貿(mào)易發(fā)展概況繼2003年進(jìn)出口大幅增長的形勢，2004年全市進(jìn)出口繼續(xù)保持快速增長。全年外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)36.6億美元，比上年增長30.1%，其中出口28.8億美元，增長23.5%。在出口中，外商投資企業(yè)出口額6.9億美元，增長20.8%，國有企業(yè)出口增長6.2%，集體企業(yè)出口增長2.3%。；2004年石家莊進(jìn)一步加大招商引資力度，利用外資、內(nèi)資有較大增加。年內(nèi)新批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)95個，新增合同總金額4.7億美元，合同外資額3.5億美元。

12、全市實(shí)際利用外資3.52億美元，增長33.8%，其中外商直接投資3.3億美元，增長36.5%，增速提高了1.9個百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金130.2億元，比上年增加28.6億元，增長28.1%。三、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)近年來，石家莊市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速發(fā)展，市政配套設(shè)施逐步完善。2004年末城市道路總長度562.9公里，道路面積1069.3萬平方米，排水管道長度達(dá)990公里。石家莊市有水廠8座，日產(chǎn)水能力80萬立方米，管線總長度1162公里，全年供水量1.75億立方米。煤氣、天然氣管道總長度403公里，供熱管道總長度500公里，城市集中供熱面積達(dá)4230萬平方米。城市公共汽車營運(yùn)線路達(dá)82條，營運(yùn)

13、車輛1703輛，營運(yùn)線路長1089公里，年客運(yùn)總量2.25億人次。石家莊按照“標(biāo)本兼治，疏堵結(jié)合”的原則，深入開展了一系列以改善城市大氣環(huán)境質(zhì)量為重點(diǎn)的綜合整治活動，市區(qū)環(huán)境質(zhì)量有了明顯改善。2004年市區(qū)空氣綜合污染指數(shù)為2.68。市區(qū)二級以上優(yōu)、良天氣達(dá)280天，優(yōu)、良天氣達(dá)全年76.7%，比上年增加了69天。2004年末全市有環(huán)境監(jiān)測站14個，煙塵控制區(qū)6個，煙塵控制達(dá)標(biāo)面積137.8平方公里。全市工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率98%，工業(yè)企業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率98%，工業(yè)固體廢物處置利用率90%。園林綠化明顯改善，有城市公園35個，公園面積593公頃；園林綠化覆蓋面積4944公頃，人均公共綠地面積7.

14、1平方米。第二部分 石家莊市房地產(chǎn)市場分析一、過去幾年市場發(fā)展情況概述1、2002至2004年度：一鳴起程 飛速發(fā)展相對于其他省會城市，石家莊市的房地產(chǎn)市場發(fā)育相對較晚，2000年之前比較平靜, 2001年，石家莊在原有市區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上又設(shè)立裕華區(qū)，市區(qū)面積擴(kuò)大了13， 2002年初，石家莊正式啟動城中村改造工程，在5年之內(nèi)，完成45個城中村的建設(shè)改造，市場規(guī)模急速放大。同年，以“國際城”開盤熱銷為標(biāo)志，宣告了石家莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展加速的開始。2002年12月7日，“國際城”開盤，購房者在前一天的凌晨5點(diǎn)鐘開始冒雪排隊，當(dāng)天，國際城首批628套房就有502套被搶購，銷售額突破2億元，創(chuàng)下當(dāng)時石

15、家莊房地產(chǎn)市場的紀(jì)錄. 據(jù)了解，“國際城”在年銷量只有80萬平方米的石家莊，是一個絕對的大盤。它位于石家莊東南方向，占地面積800畝，總投資20億元人民幣，是石家莊近年來最大的招商引資項目。投資方是pep基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）有限公司。 當(dāng)時在石家莊房地產(chǎn)市場的“外來客”中除了國際城以外，更多的還是來自外埠的大資本。2003年初占地2000畝、總投資為16億之多的“濱江江南新城”項目就是杭州濱江異地開發(fā)的巨艦之一. 石家莊的市場規(guī)模急劇放大，并給地產(chǎn)商尤其是那些尋求跨地域擴(kuò)張的大地產(chǎn)商，提供了可以向往的空間。到2003年前后燕港、卓打、天山等石家莊房地產(chǎn)的地頭蛇也舉起了“大盤運(yùn)動”的大旗

16、，特別是天山水榭花都項目更是將大盤的配套做得讓石家莊人耳目一新。 2004年后，石家莊保持了房地產(chǎn)市場活躍，價格穩(wěn)中緩升的局面。隨著45個城中村的建設(shè)改造的順利進(jìn)行,相繼又出現(xiàn)了“聯(lián)邦名都”卓達(dá)-太陽城等大盤,進(jìn)一步充實(shí)了石家莊的房地產(chǎn)市場.2、2005年度：房價穩(wěn)中緩升2005年一季度，石家莊市商品房銷售價格比去年同期上漲6.5%，其中多層住宅價格比去年同期上漲7.3%，高層住宅價格上漲6.2%。商品房整體價格上漲，但并不是所有樓盤的房價都上漲。位于市郊的中高檔特色樓盤，由于小區(qū)已經(jīng)變?yōu)槌墒煨^(qū)，配套設(shè)施基本到位，銷售價格漲幅較大，有的樓盤售價同比上漲10%以上；而有的舊樓盤，因設(shè)計不合理，

17、戶型結(jié)構(gòu)不符合住戶的需求，其售價有一定幅度的下降。房屋租賃價格隨著房價的上漲而上漲0.5%。其中住宅比去年同期上漲0.4%，商業(yè)用房上漲0.7%，工業(yè)倉儲用房上漲1.5%，寫字樓比去年同期下降0.3%，倉庫與去年同期持平，土地交易價格比去年同期上漲0.1%，物業(yè)管理費(fèi)與去年持平。二、石家莊市近年來房地產(chǎn)市場指標(biāo)1、銷售價格：2003年,石家莊市房屋銷售價格與2002年相比上漲0.8%,平均銷售價格為2108元每平米. 2004年，石家莊市房屋銷售價格與2003年相比僅上漲3.6%，其漲幅比全國低6.2個百分點(diǎn),平均銷售價格為2226元每平米. 2005年,由于政府相應(yīng)政策的出臺,石家莊市房地產(chǎn)

18、銷售價格與2004年相比略下降了,平均銷售價格為2116元每平米. 2006年，截止到3月份，石家莊市房屋銷售價格與2005年同期銷售價格相比上漲了12%，平均銷售價格為2402元. 從上述數(shù)據(jù)可以看出石家莊市以平抑房價為基準(zhǔn)點(diǎn)的政策，似乎并沒有把房價拉下來，不過每年300多萬平方米的開發(fā)量建設(shè)普通商品住宅，肯定會對石家莊房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成影響，直觀的影響是平均房價的下降，但平均房價的下降只是中低價房屋供應(yīng)量增加所致，而高檔房價不會變。調(diào)查中很多的業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為，現(xiàn)在石家莊的住宅市場供需相對平衡，沒有感覺存在“泡沫”現(xiàn)象，可以說市場是比較健康的。據(jù)測算，石家莊市普通商品住宅達(dá)到供需平衡的開

19、發(fā)量是320萬350萬平方米。這說明市場還存在很大的空間可供開拓.2、房地產(chǎn)投資以及銷售面積：商品房銷售面積年份2002200320042005面積（）99.95萬116.0萬150.7萬223萬遞增比率16%18.6%48%石家莊市房地產(chǎn)交易量逐年增加，尤其是2005年石家莊市房地產(chǎn)交易勢頭非常迅猛，2005年全年完成交易量360萬平米，同比增長21%，總投資額為107.3億元。其中商品房成交面積223萬平方米，同比增長48%，存量房交易面積153萬平方米，同比增長4%，辦理商品房預(yù)售合同備案144萬平方米，同比增長13%，辦理商品房預(yù)售許可證56個，批準(zhǔn)預(yù)售面積230萬平方米，市區(qū)內(nèi)普通商

20、品住宅平均價格為2367元每平米，同比增長7.5%；存量普通住宅平均價格為每平方米1893元，同比增長6.8%。三、典型樓盤調(diào)研及其結(jié)論針對石家莊市房地產(chǎn)市場，我們進(jìn)行了典型樓盤調(diào)研，范圍主要包括橋西區(qū),裕華區(qū)和長安區(qū)三大地區(qū)，項目包括“聯(lián)邦名都”、“維明水灣”、“東方觀邸”、“卓達(dá)-太陽城”、“心海假日”、“水榭花都”。1、調(diào)研樓盤概述：項目案例一 聯(lián)邦名都:項目地址：石家莊市橋西區(qū)石家莊火車站附近,屬于該市的東購商圈內(nèi)，是石家莊繁華的市中心地帶.。項目所在位置地圖：開發(fā)商: 石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積: 小區(qū)總占地面積約400多畝 容積率: 3.3 戶型結(jié)構(gòu): 板式高層 全

21、現(xiàn)澆 開發(fā)時間: 一期開發(fā)時間2004年5月至2005年11月,二期開發(fā)時間2005年3月至今.三期現(xiàn)已動工.銷售周期: 一期銷售時間起始于2004年5月份,與開工時間基本相同,銷售結(jié)案時間為2005年7月. 二期銷售時間起始于2005年9月銷售至今,銷售率基本達(dá)到80%以上. 三期預(yù)計開盤時間為今年5月份. 銷售價格周期變化: 一期銷售均價為2600元至2850元每平米,最低價2430元每平米,最高價3150元每平米. 二期銷售均價為3100元至3600元每平米,最低價2980元每平米,最高價3980元每平米. 三期銷售均價預(yù)計為3850元每平米.銷售購買力比例分配： 1：首次置業(yè)者占該項目

22、總體購買人群比例約20% 2：提高居住質(zhì)量二次置業(yè)者占該項目總體購買人群比例的27% 3：拆遷戶被動購房者占該項目總體購買人群比例的15% 4：純投資性購房者占該項目總體購買人群比例的38%項目調(diào)查小結(jié): 在這次市場調(diào)查中，該項目是最具有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場代表性的一個。小區(qū)近30萬平米的占地面積使其內(nèi)部設(shè)施相當(dāng)完善。它吡鄰商業(yè)步行街,賦有特色空中花園.1600平米的配套花園, 五星級室內(nèi)游泳館，得天獨(dú)厚的地理位置等等，無疑都讓其他項目望塵莫及。去年，該項目在石市年度樓盤評比活動中獲得了“優(yōu)質(zhì)樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境樓盤”、 “優(yōu)質(zhì)規(guī)劃設(shè)計樓盤”和“優(yōu)質(zhì)暢銷樓盤”共四項大獎?，F(xiàn)今，該項目在石市最繁華

23、的東購商圈范圍內(nèi)已成為高品質(zhì)住宅樓的代表旗幟，由于其成熟的社區(qū)環(huán)境，無可匹敵的地理位置和前衛(wèi)的設(shè)計理念，使其市場銷售單價從04至05短短的1年中上漲了進(jìn)1000元，并且供不應(yīng)求。其項目二期的銷售周期比一期縮短了一半，僅半年的時間銷售率就達(dá)到了85%以上?，F(xiàn)該項目三期工程已經(jīng)動工，隨著倉安路與槐南路的貫通，這一區(qū)域的商業(yè)價值也更加凸現(xiàn)出來。無論從住宅投資的角度或優(yōu)化住宅質(zhì)量的角度來看，在今后的一段時間里該項目仍將是東購商圈內(nèi)最具有銷售潛力的樓盤。 項目案例二 維明水灣: 項目地址: 橋西區(qū)維明南大街倉安路附近的維明水灣,緊鄰河北省政府辦公樓地處東購商圈范圍內(nèi)。 開發(fā)商: 石家莊鑫豪地產(chǎn)開發(fā)有限公

24、司 占地面積: 3700平方米 總建筑面積: 1.8萬平方米 建筑類別：獨(dú)棟小高層住宅 開發(fā)時間: 2005年1月 竣工日期：2006年3月31日 入住時間：2006年12月31日 戶形結(jié)構(gòu)： 該項目的主力戶型為128-210平方米的三居室、四居室和樓中樓。 銷售周期: 此項目自2005年9月24日開始銷售至今,均價3380元每平方米，現(xiàn)今銷售率為40%左右。項目調(diào)查小結(jié)： 該項目和同處東購商圈這一有利的地理位置，北臨建國路（規(guī)劃），東臨民心河，南臨市工行宿舍，西臨維明街?？梢哉f有著同樣成熟的周邊環(huán)境。但從其銷售率可以看出銷售結(jié)果并不理想。這主要是其項目本身規(guī)劃太小造成的。雖然該項目的風(fēng)格情調(diào)

25、無不洋溢著前衛(wèi)的設(shè)計理念，但項目整體占地面積僅有3700平米，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施缺乏，停車位不足等不良條件直接影響了其銷售速度。同比該地區(qū)其他項目幾乎沒有什么有利的競爭條件。其銷售前景不容樂觀。項目三 東方觀邸: 項目地點(diǎn): 石家莊市裕華區(qū)東南談固南大街 開發(fā)商: 河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 占地面積: 該項目毗鄰順弛藍(lán)郡，規(guī)劃總建設(shè)面積170000平方米, 由13棟薄板小高層組成 裝修狀況：全裝修 開盤時間: 一期開盤時間2005年10月 二期開盤時間2005年12月 銷售價格: 銷售均價3300元每平米 現(xiàn)二期銷售率60%左右 社區(qū)環(huán)境: 項目緊鄰110000平方米的希望綠洲公園，社區(qū)內(nèi)有

26、3000平方米的雅致園林景觀，戶型范圍從82平方米到171平方米。 項目特點(diǎn): 東方觀邸的戶型采用薄板的形式，一梯兩戶，兩梯四戶，南北通透，空間緊湊。配置有82m2的智慧兩房，125m2的溫馨三房、171m2的尊貴四房。更有石家莊首創(chuàng)的錯層第三廳兩級臺階之上，動靜天成.項目調(diào)查小結(jié)： 該樓盤是由河北高遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司凝聚二十年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗精心打造的，據(jù)說開盤當(dāng)天即取得成交一百余套房的銷售業(yè)績，銷售率超過85%，開發(fā)商不得不緊急加推預(yù)留的部分房源，以滿足客戶強(qiáng)烈的購買需求，三天下來，已累計成交了兩百多套。據(jù)了解，早在開盤前，東方觀邸售樓處每天的電話量就多達(dá)300多組，甚至出現(xiàn)數(shù)十名客戶提

27、早在售樓處現(xiàn)場連夜排隊的盛況。在石家莊購房者越來越理性的今天，東方觀邸何以如此熱銷？我們認(rèn)為，得天獨(dú)厚的區(qū)位、優(yōu)美的環(huán)境和建筑、合理的價格、創(chuàng)新的戶型是其決定性的因素。東方官邸位于石家莊未來的城市副中心高品質(zhì)樓盤云集的東南區(qū)域，北臨東崗路，西靠談固東街，西南鄰接大型城市綠地170畝的“希望綠洲”主題公園，與一路之隔的順馳藍(lán)郡、都市溫泉花園等大型樓盤共同組成了石家莊東南約100萬平方米的精英核心生活圈，在區(qū)位上使其具有先天優(yōu)勢。在環(huán)境和建筑方面東方觀邸頗下工夫，處處體現(xiàn)了產(chǎn)品的精致和品位，而其開盤價位比較合理，使樓盤具有了較高的性價比，而二期推出的82-139平方米舒適緊湊型兩居、三居，非常適應(yīng)

28、市場需求，再加上創(chuàng)新的戶型設(shè)計，使產(chǎn)品更加宜居，因此得到了市場的熱烈響應(yīng)。 項目四卓達(dá)-太陽城 項目地址: 石家莊開發(fā)區(qū)石欒公路與京珠告訴交叉口 開發(fā)商: 卓達(dá)太陽城置業(yè) 占地面積: 遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬平方米。 物業(yè)類型: 聯(lián)排別墅 開發(fā)時間: 2004年7月至今 銷售價格: 3400-3600元每平米 現(xiàn)銷售率64%左右 社區(qū)環(huán)境: 太陽城遠(yuǎn)期規(guī)劃總建筑面積約2000萬平方米，形成人口近50萬，近期規(guī)劃規(guī)模為300萬平方米，將用15年至20年完成整體規(guī)劃，其中一期啟動將建設(shè)以青少年科技創(chuàng)新為核心的60萬平方米的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和40萬平方米的綠色生態(tài)居住區(qū)。 項目特點(diǎn): 太陽城項目的

29、總盤是以一期開發(fā)300萬平方米，集商業(yè)、教育、旅游、產(chǎn)業(yè)、居住等于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)。向北，越過南三環(huán)向南二環(huán)沿長線推進(jìn)。卓達(dá)城市廣場項目向南越過南二環(huán)沿長線向南三環(huán)挺進(jìn)（項目擬命名陽光新城）。兩者在南二環(huán)沿長線與南三環(huán)接通，從而形成石家莊市新城區(qū)。項目五 心海假日 項目地址: 開發(fā)區(qū)高新區(qū)長江大道1號,屬于石家莊市西南部的裕華區(qū)內(nèi) 開發(fā)商: 河北省中潤置地房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積: 23000平方米 建筑面積: 25000平方米 物業(yè)類型: 多層,小高層 裝修狀況: 精裝修 開發(fā)時間: 一期開發(fā)時間自2002年10月至2004年4月 二其開發(fā)時間自2004年7月至今 銷售價格: 均價280

30、0元每平方米 銷售率已達(dá)到85%左右 現(xiàn)已銷售完畢項目六 水榭花都 項目地址: 開發(fā)區(qū)珠峰大街218號(預(yù)華區(qū)) 開發(fā)商: 河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積: 93700平方米 容積率: 1.07 建筑;類型: 10棟陽光花園洋房,36套townhouse別墅 銷售價格: 均價4000元每平米 配套設(shè)施: 1萬平米馬丁廣場,5000平米會所,2條國際商街,25000平米幼兒園,400平米游泳池,5000平米格里芬湖,自建25000平米幼兒園 開盤時間: 2004年8月至今調(diào)查結(jié)果：水榭花都是河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新杠鼎立作?？傉嫉孛娣e1000余畝，是河北省首個被列入“

31、國家康居住宅示范工程”的項townhouse/花園洋房/空中別墅3種建筑形式罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動的秩序之美。園區(qū)內(nèi)建有貴族式幼兒園和小學(xué)，與遍布周邊的私立一中、河北科技大學(xué)等，為住戶子女提供最佳的高品質(zhì)教育場所。水榭花都作為河北省第一家嚴(yán)格按照建設(shè)部康居示范住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的住宅社區(qū)，在技術(shù)條件上擁有強(qiáng)大的技術(shù)保障，在規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計以及物管服務(wù)等方面精益求精。 水榭花都的示范性品質(zhì)在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。主要有以幾方面：一是采用了異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，便于分割、布置，提高了使用率。另外采用異型柱框架結(jié)構(gòu)體系，不僅提高住宅使用壽命還可以提高抗震能力；二是采

32、用了節(jié)能彩鋁門窗（雙層中空玻璃），質(zhì)量輕，氣密性、水密性隔音效果好，使室內(nèi)更安靜、環(huán)境更潔凈，同時比單層玻璃窗節(jié)省能耗 以上。三是采用外墻保溫隔熱技術(shù)，加氣砼砌塊節(jié)能新型墻體復(fù)合材料，集保溫、隔熱、隔音、環(huán)保、裝飾于一體，形成外墻裝飾、施工一體化；四是廚衛(wèi)煙氣集中排放系統(tǒng)，使通風(fēng)性能更好，另外凡有管道穿孔均預(yù)埋套管，要求套管高出地面30mm ，地面使用抗?jié)B漏外加劑防水材料，保證廚衛(wèi)永不滲漏。采用新型管材，耐銹、易清洗、連接方便，使用周期長；五是電器管線采用多回路設(shè)計（每戶回路大于8 個），提高用電的安全和使用性能。次此市調(diào)當(dāng)中，該項目應(yīng)該是配套設(shè)施及環(huán)境最好的一個樓盤。2、本地典型物業(yè)分析：從

33、石家莊市典型住宅樓盤分析中，可大致了解該市房地產(chǎn)商的開發(fā)思路，市場成熟程度，以及消費(fèi)群體的需求狀況。規(guī)劃配套 以上樓盤在規(guī)劃上，較注重內(nèi)、外部環(huán)境的營造，提升小區(qū)檔次與品位； 建筑規(guī)劃設(shè)計逐步與北京、深圳等成熟市場接軌，如水榭花都、國際城； 注重園林綠化，空間結(jié)構(gòu)寬敞通透，道路交通設(shè)計簡潔。戶型價格（價格走勢？） 中大戶型住宅是市場主流，在開發(fā)區(qū)尤其明顯，如心海假日二期，水榭花都； 內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向功能分區(qū)、人性化設(shè)計； 高層和小高層住宅，多層花園洋房市場認(rèn)同度較好。營銷推廣 市場推廣操作方式單一，以廣告平面媒體為主，活動組織能力較弱； 項目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功樓盤。高端市場目

34、前，高檔住宅需求相對旺盛，市場上高檔住宅多以聯(lián)排別墅和高層住宅為主，獨(dú)幢別墅所占比例不大，雙拼別墅也較為稀缺，市場售價在30004500元/平米之間，聯(lián)排戶型面積在180-250平米左右，獨(dú)幢別墅在250-400平米左右。在石家莊整體別墅類地產(chǎn)市場，小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)配套及環(huán)境方面較差，綜合質(zhì)素低下，與其它城市北京、天津、沈陽、大連以及鄭州相比，也是有很大的市場差距，但由于有限的市場供給，銷售情況依然良好，預(yù)示著極佳的市場進(jìn)入機(jī)會。多層市場石家莊市目前多層住宅產(chǎn)品市場存量較大，在二環(huán)線以內(nèi)，有大量的現(xiàn)樓多層產(chǎn)品供應(yīng)，售價在1500元/左右。同時，市場上多層產(chǎn)品的綜合質(zhì)素一般

35、，戶型、結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品的差異性較小。但在多層產(chǎn)品的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的花園洋房類產(chǎn)品（水榭花都），市場較認(rèn)同。四、對石家莊房地產(chǎn)市場的綜合評述石家莊房地產(chǎn)市場有什么樣的特點(diǎn)石家莊房地產(chǎn)市場基本處于國內(nèi)二級城市的發(fā)展水平，地產(chǎn)市場發(fā)展初期至成熟階段的市場征狀，在此皆能看到，與其省會城市的地位不相稱，其具體表現(xiàn)：政府對市場的監(jiān)控正在完善之中，土地資源合理利用仍然不夠，對開發(fā)監(jiān)控、預(yù)售管理、物業(yè)管理、市場信息資源披露等方面比較缺位；大部分發(fā)展商皆熱衷克隆北京、深圳等成熟市場的產(chǎn)品及推廣模式，無創(chuàng)新精神，而且全套照搬，并未考慮到區(qū)域人文地域差異，包括水榭花都、納帕溪谷、國際城、蘋果城等近年銷售較成功的項目；南

36、北派風(fēng)格皆能被市場所認(rèn)同，如水榭花都和國際城整體風(fēng)格和操作手法，分別代表南方深圳和北派北京的市場風(fēng)格特色。差異性較大，但被市場接納度較高，現(xiàn)二個項目一期銷售率很高，正在開發(fā)二期。由此看來，消費(fèi)主體市場處于較被動的接受狀態(tài)，但消費(fèi)者對于綜合質(zhì)素較好的項目有很高的認(rèn)同；消費(fèi)者對于石家莊房地產(chǎn)品牌的認(rèn)同度較低，在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，消費(fèi)者購房時對于品牌的選擇僅占15%左右。這在成熟的地產(chǎn)市場是不常見的現(xiàn)象，說明石家莊有較高知名度及美譽(yù)度的地產(chǎn)品牌較少。石家莊房地產(chǎn)市場需要什么石家莊房地產(chǎn)市場的市場機(jī)會有哪些規(guī)模巨大的城市化浪潮呼喚新型的城市運(yùn)營開發(fā)理念；成熟的強(qiáng)勢性房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營品牌的樹立；石家莊創(chuàng)新

37、型地產(chǎn)項目品牌的及時導(dǎo)入；為市場提供品質(zhì)更優(yōu)、性價比更高、附加值更多的產(chǎn)品和服務(wù)；滿足城市高端消費(fèi)人群對高檔物業(yè)的需求。五、客戶綜合評述基本特征豐富的客戶資源，廣闊的市場空間：石家莊是一座新興的工業(yè)城市，大量的外部資金和強(qiáng)大的民營資本正源源不斷地投入到這個城市之中。在吸引這些追求高品質(zhì)生活的高層人士投資經(jīng)商的同時，石家莊也必將成為他們長期居住、投資的首選區(qū)域之一，而他們所形成的龐大群體和一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐富了客戶層面，拓寬了市場有限的空間。從目前石家莊高端物業(yè)市場的客戶來看，仍以年齡為30-45的客戶為主體，大都有一次或多次置業(yè)經(jīng)歷，具有現(xiàn)代都市生活情結(jié)的石家莊財智階層是絕對購買主體，但從眾多新

38、興行業(yè)中崛起的財富新生代逐漸出現(xiàn)在高端物業(yè)客戶群體中，強(qiáng)大的購買力和對生活品質(zhì)的高要求，讓他們成為未來高端物業(yè)客戶群的新生力量，較高的文化修養(yǎng)，鮮明的個性，現(xiàn)代化的生活模式，對產(chǎn)品的個性與品質(zhì)均提出了較高的要求，他們，正逐漸成為高端類物業(yè)消費(fèi)群體不可忽視的生力軍，是未來開發(fā)項目當(dāng)中應(yīng)該注意挖掘的潛在消費(fèi)群體。需求特征多元的功能需求，簡約的心理需求在產(chǎn)品不斷升級的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，客戶的需求也日益提高，對高檔產(chǎn)品有需求是市場細(xì)分的必然結(jié)果，是生活水平持續(xù)提高的必然結(jié)果，是開放社會中一部分人的正當(dāng)消費(fèi)需求，也是社會進(jìn)步的表現(xiàn)。現(xiàn)代人在住房方面的考慮不單單居住和功能完善等功能需求，更多的是需要滿足個

39、性需求、個人心理需求，體現(xiàn)出個性化和唯一性。除滿足原有的居住、投資等需求外，還要滿足客戶個性、喜悅等心理需求。對于一期項目而言，他們除了對項目產(chǎn)品的“硬件”相當(dāng) “挑剔”，對產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的附加值等“軟件”要求也相當(dāng)“苛刻”，功能需求朝著多元化、完善的方向發(fā)展；從某種意義上看，心理需求則相對簡約，他們追求的是與自然的融合，由環(huán)境和建筑給人創(chuàng)造的一種生活意境。消費(fèi)特征理性的性價比，感性的附加值：經(jīng)歷過一次或多次置業(yè)后，“理性”消費(fèi)成為了客戶的共有特征，“物有所值”是他們做出購買決定的前提和基礎(chǔ)。僅僅“物有所值” 是顯然不夠，他們在對產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價值做出 “理性”判定的基礎(chǔ)上，對物

40、業(yè)的服務(wù)價值、文化價值、品牌價值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高，而誘發(fā)其購買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。在項目定位中如何進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，形成整體與局部的協(xié)調(diào)和對比，營銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價值和景觀資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值，滿足客戶“矛盾”的消費(fèi)心理，對其消費(fèi)理念進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，是我們應(yīng)當(dāng)予以高度關(guān)注的問題。第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場投資的可行性分析一、石家莊房地產(chǎn)市場的歷史機(jī)遇：1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段：在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，中國經(jīng)濟(jì)已持續(xù)多年高速成長，石家莊國民經(jīng)濟(jì)也持續(xù)高速增長，刺激了強(qiáng)大的消費(fèi)需求，帶動了房地產(chǎn)全行業(yè)的高速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料測算，石家莊市200

41、5年gdp總值為1852億元，按全市人口917.5萬人計，人均為20082元，約2488美元，比2004年增長15.4%，根據(jù)世界發(fā)展銀行和經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞虻难芯款A(yù)測，石家莊房地產(chǎn)市場目前處于高速發(fā)展階段。世界發(fā)展銀行：當(dāng)人均gdp在8004000美元以內(nèi)時人均gdp房地產(chǎn)業(yè)狀況8004000以內(nèi)高速發(fā)展4000-8000平穩(wěn)發(fā)展超過8000衰退經(jīng)濟(jì)學(xué)家-庫茲涅夫：各國經(jīng)濟(jì)的增長gdp增長速度房地產(chǎn)業(yè)狀況小于4%萎縮4%-5%停止甚至倒退5%-8%穩(wěn)定發(fā)展8%-10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展2、城市化浪潮帶來巨大的增量需求石家莊目前正面臨著前所未有的城市化進(jìn)程，需要實(shí)現(xiàn)新的城市擴(kuò)容和定位，將

42、石家莊打造成華北重要經(jīng)濟(jì)商埠，在未來幾年中，石家莊將有大量的人流進(jìn)城，如果按石家莊市區(qū)人口按每年增長5%（2005年為217.3萬，同比增長為2.9%）測算，則新增人口部分的房地產(chǎn)住宅需求量在190萬/年以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2004年整個市場銷售量112萬。如果石家莊城市人口在極短的時間里達(dá)到300-500萬的規(guī)模，那石家莊房地產(chǎn)市場的需求增量將是十分驚人的，預(yù)示著房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景將有極大的市場空間。由此可見，石家莊市房地產(chǎn)市場正面臨著前所未有的歷史機(jī)遇！、市場開發(fā)機(jī)會：劇我們了解，每年石市市場供應(yīng)400到500畝土地基本合理，2005年石家莊共交易土地25宗，面積達(dá)到563畝基本夠用，預(yù)計20

43、06年五一左右會再推出一部分土地，以調(diào)節(jié)市場需求。由于土地市場供需合理，預(yù)計今年地價及樓市不會出現(xiàn)大幅變動，房價還將保持平穩(wěn)上漲。另外，由于現(xiàn)在拿地不容易，為提高利用率，多出面積，多出環(huán)境，提高售價，石市樓體建筑格局出現(xiàn)變化。由原來的多層逐漸發(fā)展成小高層、高層，市民也在逐漸接受。05以來，石市按照省委、省政府提出的“三年中變化，五年大變化”的要求，牢固樹立“第一窗口”、“第一形象”、“第一門面”的意識，堅持以人為本和科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞建設(shè)全省“首善之區(qū)”和“天藍(lán)、地綠、水清、氣爽、路暢、景美”的生態(tài)園林城市目標(biāo)，以推進(jìn)重大城建項目實(shí)施為核心，以解決城市建設(shè)管理的突出矛盾為突破口，著力抓亮點(diǎn)、

44、促重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，城市面貌發(fā)生了明顯變化。 今年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年，也是實(shí)現(xiàn)省會“五年大變化”的關(guān)鍵一年。省會預(yù)計今年將投資3500萬元，在城市總體規(guī)劃修編的基礎(chǔ)上，面向國內(nèi)外征集高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案，屆時石市將繼續(xù)以建設(shè)全省“首善之區(qū)”為目標(biāo)，堅持以人為本和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，把城市規(guī)模做大、市區(qū)內(nèi)部做精，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)合理布局，實(shí)施精品工程，擬著力實(shí)施“規(guī)劃引導(dǎo)、路網(wǎng)建設(shè)、西部商圈開發(fā)、東部新城建設(shè)、園林生態(tài)、主城提質(zhì)、精細(xì)管理、便民實(shí)事、環(huán)保攻堅”等九大工程。4、市場風(fēng)險: 今年石家莊的商品房需求比去年略有增長，但商品房供應(yīng)量卻呈4050的增長，倘

45、若沒有較大規(guī)模外來投資性或消費(fèi)性因素的加入，石市如此巨大的房地產(chǎn)供求落差，如何填補(bǔ)？通過對市場的了解和調(diào)查我們覺得,石家莊房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，主要取決于消費(fèi)需求的增量能否得到刺激性增長，如今石市的市場經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，市人口量不斷的增加以及外來投資商的大量介入，這些因素?zé)o疑對未來房地產(chǎn)市場提供了一個良好的發(fā)展前景。但是，每年以百萬甚至千萬平米增加的巨大市場供應(yīng)量，石家莊的商品房消費(fèi)需求是否能夠穩(wěn)定的同步增長,這是我們需要關(guān)注的問題.否則外來地產(chǎn)商也會在投資決策時裹足不前。二、市政總體規(guī)劃：建筑規(guī)模、配套設(shè)施、優(yōu)先發(fā)展區(qū)域 石家莊市多年來一直是圍繞火車站為向周圍延續(xù)擴(kuò)展。城市規(guī)模急劇膨脹，城市人

46、口越來越多，造成交通擁擠、管理不便；城市外延式擴(kuò)張既大量占用了耕地，也阻礙了舊城挖潛改造的進(jìn)程；同時中心城市的飛速發(fā)展在一定程度上抑制了主城區(qū)周圍衛(wèi)星城的發(fā)展速度。為了從根本上扭轉(zhuǎn)這一局面，使主城區(qū)真正走上集約式發(fā)展道路，石家莊市政府決定城市布局由“攤大餅”式的集中布局向分散組團(tuán)式結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 規(guī)劃以主城區(qū)為中心，在半徑20公里左右的范圍內(nèi)，建設(shè)發(fā)展相對獨(dú)立、職能各異的城市組團(tuán)，疏解部分城市功能，改善城市環(huán)境和交通。各組團(tuán)分別為：西部鹿泉城區(qū)發(fā)展為石家莊建材工業(yè)區(qū)；南部欒城縣城發(fā)展為醫(yī)藥工業(yè)區(qū)；竇嫗發(fā)展成為以化工、機(jī)械加工為主的工業(yè)區(qū)；北部正定縣城發(fā)展為科技、文教、旅游為主的正定歷史文化旅游區(qū)；

47、東部以煉油廠為基礎(chǔ)建設(shè)化學(xué)工業(yè)區(qū)。形成中間主城區(qū)（包括高新區(qū)東區(qū)）、外圍五個衛(wèi)星城“眾星捧月”的組團(tuán)城市形態(tài)。 在組團(tuán)之間以及組團(tuán)與主城區(qū)之間，嚴(yán)格控制一定范圍的農(nóng)田、林地等綠色隔離空間，阻隔各組團(tuán)與主城區(qū)連成一片，保護(hù)城市日益脆弱的生態(tài)環(huán)境。各組團(tuán)與主城區(qū)之間通過107、307、308公路和城市環(huán)路等快捷的交通設(shè)施進(jìn)行溝通，共同組成一個功能明確、布局合理、聯(lián)系方便的城市群體。 規(guī)劃擴(kuò)大現(xiàn)市內(nèi)四區(qū)范圍，取消郊區(qū)，將現(xiàn)郊區(qū)分別并入市內(nèi)各區(qū)。各組團(tuán)連同其所轄區(qū)域以及主城區(qū)共同構(gòu)成石家莊市區(qū)，市區(qū)范圍由原來的307平方公里調(diào)整到1885平方公里。城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)劃本期規(guī)劃確定的城鄉(xiāng)結(jié)合部涉及40多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)

48、，總面積809.74平方公里，總?cè)丝?9.2萬人。按照城市總體規(guī)劃對城市和區(qū)域的發(fā)展要求，規(guī)劃將結(jié)合部范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村劃分為四個規(guī)劃分區(qū)，分別提出了相應(yīng)的規(guī)劃和管理要求。 主城區(qū)規(guī)劃 本期規(guī)劃確定石家莊市的城市性質(zhì)為：河北省省會，華北地區(qū)重要商埠，全國醫(yī)藥工業(yè)基地之一。規(guī)劃2010年，主城區(qū)實(shí)際居住人口將達(dá)到190萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為和150萬人；城市建設(shè)用地達(dá)到142平方公里，人均建設(shè)用地73.1平方米。 石家莊市主城區(qū)從建設(shè)條件看，西北部是城市地下水水源保護(hù)區(qū)、有大郭村軍用機(jī)場凈空限制和噪音干擾；北部瀕臨滹沱河，有洪水淹沒區(qū)制約；西側(cè)存在數(shù)條南北向山前地震斷裂帶，工程地質(zhì)條件差。從排水

49、條件分析，西北高東南低，向西向北勢必需要更新已有排水管道，加大城市發(fā)展成本；綜合以上因素分析，主城區(qū)向東南方向發(fā)展成為唯一選擇。 主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡稱“113”格局。 “一核”是指城市的核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)。 “一軸”是指中山路和裕華路兩條城市東西主干道之間的區(qū)域。 “三環(huán)”是指城市環(huán)路系統(tǒng)。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。 在明確 “113”格局、完善城市宏觀構(gòu)架的前提下，城市發(fā)展方向和布局仍然依照二期總體規(guī)劃確定的原則，即延續(xù)向東南方向發(fā)展，形成東北工業(yè)區(qū)、南部和西南部工業(yè)區(qū)、中間為商業(yè)、商務(wù)區(qū)和生活居住區(qū)，由方格網(wǎng)式主次干道加局部放射道路相連接的城市布局。主城區(qū)居住用地發(fā)展要

50、從外延擴(kuò)展為主轉(zhuǎn)向舊區(qū)調(diào)整改造與新區(qū)開發(fā)并重，重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量。到2010年，人均居住使用面積提高到18平方米。規(guī)劃居住用地增加到40.05平方公里，占總用地的28.1%。 公共設(shè)施布局規(guī)劃主要以完善分布合理、重點(diǎn)突出、服務(wù)均衡的公共服務(wù)體系為導(dǎo)向。以中山路為軸心，建設(shè)面積2.8 平方公里的城市商業(yè)、商務(wù)中心。 規(guī)劃在趙卜口村西和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶建設(shè)兩個城市副中心。 規(guī)劃沿維明街形成省級行政辦公中心，建設(shè)省府廣場。以人民廣場為中心，形成中山東路市級行政辦公中心。規(guī)劃在體育大街東側(cè)預(yù)留了約70公頃的體育用地，與裕彤體育中心、省體育館一起形成省級體育活動中

51、心。建設(shè)以省科技大廈、省圖書館、省博物館、省科技館為核心的科技文化中心。新建新華書店、美術(shù)館、音樂廳，強(qiáng)化鞏固其中心的地位。 工業(yè)用地、倉儲用地布局以體現(xiàn)土地價值規(guī)律為原則，提高城區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量，主城區(qū)工業(yè)重點(diǎn)發(fā)展占地小、污染輕、耗水量低的一、二類工業(yè)。位于市中心區(qū)和各級公共活動中心區(qū)內(nèi)的工廠應(yīng)以“退二進(jìn)三”的方式逐步搬遷。到規(guī)劃期末，主城區(qū)工業(yè)將形成東北工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)倉儲混合區(qū)、西南工業(yè)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等四個工業(yè)區(qū)。三 市場發(fā)展前景：需求平穩(wěn)增加、供應(yīng)量適中、價格走勢仍將緩升 今年石家莊市對住宅的需求主要來自四個方面：一是每年不斷增長的首次置業(yè)者主動購房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和

52、市區(qū)道路改造工程的實(shí)施帶來的拆遷戶被動購房需求；三是隨著房改房的上市，激發(fā)新一輪追求“居者優(yōu)其屋”的二次購房需求，這部分需求占很大份額；四是以收取租金、賣出獲利為目的的投資者需求。 石家莊潛在的住房需求量較大，這取決于三大因素：城市化進(jìn)程的加速，許多城鎮(zhèn)居民要在市里買房子；全市每年有近兩萬對新人產(chǎn)生購房消費(fèi)；舊城改造中，僅房改房就有3000萬平方米，還有大量上世紀(jì)70年代左右的老房子，更新?lián)Q代的需求很旺盛；按照國家要求，到2020年全國人均住房標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到35平方米/人，現(xiàn)在石家莊才達(dá)到25平方米/人，這個潛力也很大?？傮w房源沒有增長，需求增長勢必帶動房價的上漲。 06年石家莊房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)：

53、2540歲年齡段人群仍是近幾年住房消費(fèi)的主要群體；人們在選擇大戶型和大面積的比例上都比去年有了一定程度的增長；人們對物業(yè)的重視程度在逐漸增強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)的要求仍以大眾化的物業(yè)服務(wù)為主要特點(diǎn)。 供應(yīng)量方面的保證措施：一是保證合理的建房用地供應(yīng)量，加大舊城改造力度。對西里、大馬村、方北村、東王村、尖嶺村、宋村等40多個城中村進(jìn)行了大規(guī)模成片改造；去年一批城中村和舊城改造項目正式進(jìn)入了拆遷建設(shè)階段，新休門財富中心、鐵四局改造項目先天下、順馳藍(lán)郡、動力廠、水泵廠改造等將在今年面市；二是融資多元化的趨勢，外地企業(yè)的進(jìn)駐，本地房地產(chǎn)企業(yè)共同出資，聯(lián)合開發(fā)大型項目。天津順馳的藍(lán)郡項目、上海濱江置業(yè)的休門改造

54、項目、江南新城項目。一些本地公司共同出資，聯(lián)合開發(fā)項目。三是房貸新政策對中低價位普通商品住房重點(diǎn)扶持；四是大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目增加，面積擴(kuò)大。2005年，石家莊市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面，計劃新開工面積80萬平方米，以進(jìn)一步滿足中低收入家庭購房需求。今年全年完成經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積80萬平方米，完成施工面積120萬平方米，完成竣工面積60多萬平方米。 影響房價上漲的各種因素：1、土地漲價帶動上漲；2、舊城改造刺激郊區(qū)盤上漲（由于近郊這些地段環(huán)境好，房價相對低，也是城市發(fā)展的方向，升值潛力大，而市內(nèi)房價相對較高）；3、住宅質(zhì)量引發(fā)上漲（近幾年來，構(gòu)成住房成本的土地、材料設(shè)備、人工和提高住房水平等因素都在不斷地上漲，受其影響，同地段、同檔次住房的價格仍然會持續(xù)地上漲）；4、產(chǎn)品的競爭力是買房的動力，從另外一個角度來講，帶來的就是價格的上漲（如：價格